臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十一年度上字第九四號 Ｊ
上 訴 人 乙 ○ ○被 上訴人 甲 ○ ○右當事人間請求履行債務事件，上訴人對於中華民國九十一年三月十三日臺灣臺南地方法院第一審判決（九十年度訴字第一一○六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一項廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用之外，補稱：㈠系爭合約不該當解除之要件：
查上訴人乙○○業已依系爭買賣契約而協同辦理三七五租約之註銷，且已於九十年三月三十日塗銷系爭土地上第二順位抵押權人洪月里之抵押權設定及償還第一順位抵押權人陳其泰領款收據影本三張交付被上訴人甲○○。則乙○○既已依約完成抵押權之塗銷，甲○○即應依約給付第二期款三百五十萬元予上訴人乙○○。因此上訴人以存證信函請求被上訴人甲○○儘快至第一銀行新化分行繳交利息四十六萬元亦屬價金交付方式之指示而已，甲○○縱不從之，亦應交付尾款予乙○○以供其繳交利息俾便塗銷假扣押查封，而可隨即完成土地之分割及土地所有權移轉登記事項。因此甲○○既未依約交付第二期款，上訴人乙○○即無遲延給付之債務不履行責任，被上訴人發函解除契約云云，依法無據，因此原審判決認定解除合約有理云云，即有違誤。
㈡原審判決認定違約金金額部分過於草率，顯有不當：
按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量標準（最高法院五一台上十九號判例意旨參照）。查原審判決認定上訴人乙○○應賠償違約金五十六萬元云云，已相當於甲○○所交付價金之半數左右，然原審判決理由內並未審酌甲○○是否就該土地有何利用計畫？亦未衡量為何甲○○只要先支付四十六萬元予第一銀行以便塗銷假扣押（或交付予上訴人由上訴人交付予第一銀行），則其即可順利取得土地所有權，然其卻未為之，顯該地對其並無特殊可享受之利益等情，遽以市價為酌減違約金之參考標準，因而產生違約金認定過高之不當判斷。
三、綜上所述，原審判決既有上開違誤之處，依法應予廢棄。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：與原判決記載相同。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、被上訴人起訴主張：坐落台南縣新市鄉○○○段○○○○號、地目旱、面積六六七二平方公尺土地（下稱系爭土地）係上訴人所有，上訴人將系爭土地租與訴外人即佃農涂進丁、涂進村，訂有耕地三七五租約。嗣上訴人欲向承租人涂進丁、涂進村收回系爭土地，將扣除應給予承租人三分之一部分後之三分之二土地出賣予被上訴人，故於民國九十年三月一日，上訴人與承租人涂進丁、涂進村訂立協議書，約定將系爭土地東部Ａ部分面積一二五一平方公尺、Ｂ部分面積一二五一平方公尺各移轉登記與涂進丁、涂進村，涂進丁、涂進村要協同辦理三七五租約之註銷，上訴人並於同日與被上訴人訂立買賣契約，將系爭土地剩餘三分之二部分（Ｃ部分）出賣與被上訴人，約定價金按每台分新台幣（下同）一百零八萬元計算，面積則依上訴人與承租人達成之協議書，經地政機關分割後之面積為準，再依分割後之面積計算總價。被上訴人當日先付定金十萬元，又因系爭土地上有權利價值三百五十萬元之抵押權設定登記，抵押權人為訴外人陳其泰，因上訴人出賣予被上訴人之土地係特定位置之土地，上訴人需負責辦理土地分割外，又需負責塗銷陳其泰之抵押權設定登記，兩造乃約定上訴人辦理三七五租約註銷及將土地分割完成時，被上訴人付第一期價款一百零三萬元，於上開抵押權設定登記塗銷之日，被上訴人再付第二期價款三百五十萬元。俟將來辦妥土地所有權移轉登記時，再按正確之面積計算總價金，多還少補。嗣因上訴人急須用錢清償其對債權人第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）之借款，在系爭土地尚未完成分割予佃農前，即要求被上訴人先付第一期價款一百零三萬元，且一再聲明其必能依約分割系爭土地、塗銷上開抵押權設定登記及將土地移轉登記與被上訴人，被上訴人信用上訴人之言，且為確保買賣契約之權利，故要求上訴人設定權利價值五百六十萬元之第二順位抵押權與被上訴人，並於九十年三月三十日先付款一百零三萬元予上訴人。爾後上訴人因積欠訴外人第一銀行新化分行債務未償，乃於九十年四月十七日遭該行聲請假扣押系爭土地，致使未能辦理土地分割，及土地所有權移轉登記。被上訴人屢以存證信函催告上訴人應負責塗銷抵押權人陳其泰之上開抵押權設定登記，及塗銷上開假扣押登記，上訴人均藉詞推諉，被上訴人乃於九十年六月十九日依據買賣契約書其他約定事項第八項解除系爭買賣契約，請求上訴人應將所收價金一百十三萬元退還之外，並應同時給付同額之違約罰金，詎上訴人均置之不理，爰依兩造簽訂之系爭買賣契約，請求上訴人如數給付等情。
二、上訴人則以：九十年二月初，上訴人因投資生意失敗，急須用錢繳付銀行利息，經人介紹將系爭土地以每分一百零八萬元之賤價賣給被上訴人，兩造並約定九十年三月一日會同承租人涂進丁、涂進村攜帶相關文件協同辦理註銷租約手續及辦理訂定買賣契約手續，當日被上訴人交付定金十萬元，並約定在取得台南縣新市鄉公所註銷租約時付第一期價款一百零三萬元，交付第一、二順位塗銷抵押權所有文件時付第二期價款，餘款則以實際分割後之土地面積核計之。同年三月七日台南縣新市鄉公所核准註銷三七五租約，上訴人電告被上訴人依約付第一次款，被上訴人以第一順位抵押權三百五十萬元、第二順位抵押權五十萬元均未塗銷，且多年利息不知多少為由，拒不付款，同年三月二十九日新化地政事務所電告土地分割要所有權人會同丈量，上訴人因感被上訴人付款藉故拖延，亦無誠意而不願馳往現場，嗣經被上訴人同意丈量後隔天（即同年三月三十日）願付第一次款，上訴人始趕赴丈量現場簽署丈量書。於同年三月三十日，被上訴人仍拖延再三，上訴人始將第二順位抵押權人洪月里塗銷抵押權設定登記之所有文件及償還第一順位抵押權人陳其泰領款收據影本三張，合計三百九十八萬元當場交付被上訴人，被上訴人方付款八十六萬元予上訴人，另外十七萬元則親手交付承租人涂進
丁、涂進村。同年四月五日上訴人查詢被上訴人委任代書洪麗紅是否已辦妥過戶登記，洪代書宣稱尚未辦妥，上訴人甚感疑惑，乃於翌日赴台南縣新化地政事務所申領登記謄本，發覺被上訴人夥同其委任代書洪麗紅將辦理買賣登記資料擅自更改為權利價值五百六十萬元之高額抵押權設定登記，且因代書洪麗紅申辦三七五租約註銷及土地分割程序有誤，始致過戶登記程序延誤，自不可歸責於上訴人。嗣系爭土地雖經訴外人第一銀行新化分行聲請假扣押，惟上訴人已與該行達成協議，只要上訴人繳清利息四十六萬元左右（計算至同年五月十四日），該行即可撤銷假扣押。上訴人用存證信函要求被上訴人盡快至銀行繳清利息餘款，奈何被上訴人均置之不理，被上訴人不願付款使銀行撤銷假扣押，順利辦理過戶登記，早已計算坐收漁人之利。從而，本件被上訴人之請求，為無理由等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張系爭土地為上訴人所有，上訴人將系爭土地租與訴外人即佃農涂進
丁、涂進村，訂有耕地三七五租約。嗣上訴人欲向承租人涂進丁、涂進村收回系爭土地，並將扣除應給予承租人三分之一部分後之三分之二土地出賣予被上訴人，兩造及承租人涂進丁、涂進村乃於九十年三月一日，由上訴人與承租人涂進丁、涂進村訂立協議書，約定上訴人將系爭土地東部Ａ部分面積一二五一平方公尺、Ｂ部分面積一二五一平方公尺各移轉登記與涂進丁、涂進村，涂進丁、涂進村要協同辦理三七五租約之註銷；兩造則於同日訂立買賣契約書，由上訴人將系爭土地剩餘三分之二部分出賣與被上訴人，約定價金按每台分一百零八萬元計算，面積則依上訴人與承租人達成之協議書，經地政機關分割後之面積為準，再依分割後之面積計算總價。被上訴人當日先付定金十萬元之事實，已據提出土地登記謄本、協議書及買賣契約書為證，且為上訴人所不爭，應堪信為真實。
四、被上訴人又主張系爭土地上有抵押權人陳其泰、權利價值三百五十萬元之抵押權設定登記，兩造乃約定上訴人辦理三七五租約註銷及將土地分割完成時，被上訴人付第一期價款一百零三萬元，於上開抵押權設定登記塗銷之日，被上訴人再付第二期價款三百五十萬元，俟辦妥土地所有權移轉登記，再按正確之面積計算總價金，多還少補。嗣因上訴人急須用錢清償借款債務，在系爭土地尚未完成分割予佃農前，即要求被上訴人先付第一期款一百零三萬元，且一再聲明其必能履約將土地移轉登記與被上訴人，被上訴人信用上訴人之言，且為確保買賣契約之權利，故要求上訴人設定權利價值五百六十萬元之第二順位抵押權與被上訴人，並於九十年三月三十日先付價款一百零三萬元予上訴人之事實，已據提出土地登記謄本及買賣契約書為證；上訴人雖辯稱：兩造係約定在取得台南縣新市鄉公所註銷三七五租約時，付第一期價款一百零三萬元，交付第一、二順位塗銷抵押權所有文件時付第二期價款，餘款則以實際分割後之土地面積核計之。嗣於九十年三月七日台南縣新市鄉公所核准註銷三七五租約，上訴人電告被上訴人依約付第一期價款，被上訴人卻藉詞拖延，迄於同年月三十日，上訴人將第二順位抵押權人洪月里塗銷抵押權設定登記之所有文件及償還第一順位抵押權人陳其泰領款收據影本三張交付被上訴人，被上訴人方付第一期價款。同年四月五日上訴人查詢被上訴人委任代書洪麗紅是否已辦妥過戶登記，洪代書稱尚未辦妥，上訴人甚感疑惑，乃於翌日赴台南縣新化地政事務所申領登記謄本，發覺被上訴人夥同代書洪麗紅將辦理買賣登記資料擅自更改為設定登記權利價值五百六十萬元之高額抵押權云云；惟查：
（一）依兩造簽訂之買賣契約書價金交付日期及方法欄明載：「１、三七五租約註銷分割完成日承買人（被上訴人）應付新臺幣壹佰零叁萬元正。２、塗銷貸款日承買人應付新臺幣叁佰伍拾萬元正。」，有買賣契約書在卷足憑，則上訴人辯稱：兩造約定在取得台南縣新市鄉公所註銷三七五租約時，被上訴人即有付第一期價款一百零三萬元之義務云云，尚嫌無據，不足採信。
（二）上訴人於九十年四月二日提供系爭土地設定登記權利價值五百六十萬元之抵押權與被上訴人，作為被上訴人支付系爭買賣價金之擔保，有土地登記謄本及抵押權設定登記資料附原審卷可參，且經證人洪麗紅在原審證述：兩造是在三月三十日當場把文件、印章交給伊設定抵押權，在付款當天雙方各自在相關文件上用印，並當場把印鑑單取回，伊是在四月二日送件等語綦詳（原審卷九十一年一月十四日言詞辯論筆錄），參酌上開抵押權設定登記資料所蓋用上訴人之印文，經特徵比對核與其在買賣契約書上之印文相同，有抵押權設定登記資料及買賣契約書在卷足佐，依民事訴訟法第三百五十八條第一項規定，上開抵押權設定登記資料足認為真正。上訴人辯稱：被上訴人夥同代書洪麗紅將辦理買賣登記資料擅自更改為設定登記權利價值五百六十萬元之高額抵押權云云，依同法第二百七十七條前段規定，即應由上訴人負舉證之責任，惟上訴人未舉證以實其說，則其空言執辯，要難採信。準此，系爭土地於九十年四月三十日申辦分割登記時，因上訴人之債權人第一銀行新化分行已先於同年月十七日聲請假扣押，因而未能完成分割登記，有土地登記謄本及台南縣新化地政事務所土地登記案件駁回通知書附卷可稽，而被上訴人於系爭土地尚未完成分割之前，即於同年三月三十日先支付上訴人第一期價款一百零三萬元，倘非如被上訴人所言係因上訴人急須用錢清償債務，乃要求被上訴人先為支付，上訴人又何須提供系爭土地設定登記權利價值五百六十萬元之抵押權與被上訴人，作為被上訴人支付系爭買賣價金之擔保？足證被上訴人前開主張之事實，應堪信為真實。
五、上訴人又辯稱：因代書洪麗紅申辦三七五租約註銷及土地分割程序有誤，始致過戶登記程序延誤，自不可歸責於上訴人云云；惟查：證人洪麗紅在原審結證：因系爭土地是三七五租約耕地，必須等地政人員測量分割三分之一後才可以分割，俟辦理三七五租約註銷及分割之後，經台南縣新市鄉公所核發農用證明書，再到稅捐處辦理土地增值稅免稅證明，俟土地增值稅免稅證明核發後，方能辦理過戶登記。因此系爭買賣流程：九十年三月一日簽訂買賣契約，同年月二日向台南縣新市鄉公所聲請三七五租約註銷登記，同年月七日公所發文到地政事務所囑託註銷登記，地政事務所在同年月十二日註銷三七五租約登記，同年月十三日伊到地政事務所去送分割案件，之後地政事務所排定測量時間是同年月二十九日，地政事務所測量完後，地政事務所內部將測量圖送交登記股（分割登記部分），時間是在同年四月九日（單純送件審核），同年月九日之後才有成果圖，同年月十三日伊拿測量成果圖到台南縣新市鄉公所聲請農業使用證明，同年月十八日台南縣新市鄉公所核發農用證明，同年月十九日申報增值稅，同年月二十五日接到土地增值稅免稅證明，同年月二十六日伊本來要送件過戶（分割）登記，但因那時伊聲請謄本才知道土地被假扣押，但認兩造間可能會處理，所以在同年月三十日仍檢附相關證明送地政辦理過戶（分割）登記，此時被上訴人尚不知道土地已經被假扣押，直到地政事務所開立補正通知時，被上訴人才知道土地已經被假扣押，嗣於同年五月一日伊將聲請文件全部領回等語（原審卷九十一年一月十四日言詞辯論筆錄），已據提出台南縣私有耕地租約、台南縣新市鄉公所九十年三月二十九日九０所民字第三三一０號函及台南縣新化地政事務土地複丈建物測量定期通知書為憑，且本件經台南縣新市鄉公所函覆系爭土地並無申請人申辦程序錯誤情事，有該所九十一年一月二十四日所民字第０九一００００九四四號函在卷足按，上訴人前揭所辯，要難採信。
六、上訴人再辯稱：系爭土地雖經債權人第一銀行新化分行聲請假扣押，惟上訴人已與該行達成協議，只要上訴人繳清利息四十六萬元左右，該行即可撤銷假扣押。上訴人以存證信函要求被上訴人盡快至銀行繳清利息餘款，詎被上訴人不願付款使銀行撤銷假扣押，順利辦理過戶登記，早已計算坐收漁人之利云云；惟查：上訴人因積欠上開銀行債務而遭該行聲請假扣押系爭土地，致無法完成土地移轉登記程序之事實，有土地登記謄本及台南縣新化地政事務所土地登記案件駁回通知書附卷可稽，且經原審法院依職權調取該院九十年度執全字第一二七三號卷核閱無訛。縱認上訴人辯稱：只要其繳清利息約四十六萬元，債權人第一銀行新化分行即願撤銷假扣押等語屬實，惟依兩造簽訂之買賣契約，被上訴人係於三七五租約註銷分割完成日、塗銷貸款日，始有支付價款一百零三萬元、三百五十萬元之義務，嗣被上訴人因上訴人急須用錢清償債務，於上訴人提供系爭土地設定登記權利價值五百六十萬元之抵押權與被上訴人後，雖同意先支付價款一百零三萬元，惟其第二次價款三百五十萬元之給付期因條件未成就而尚未屆至，有上開買賣契約書及土地登記謄本可參，被上訴人依約即無支付第二期價款之義務，且上訴人積欠銀行利息債務亦與被上訴人無涉，準此，上訴人以存證信函要求被上訴人盡快至銀行繳清利息餘款，既無依據，被上訴人拒其所請，自非無理。
七、綜上所述，上訴人因積欠第一銀行新化分行債務而遭該行聲請假扣押，致其不能履行將土地移轉登記與被上訴人之義務之事實，已堪認定，而上開給付不能之事由，堪認係可歸責於上訴人，因之，被上訴人主張上訴人應負債務不履行之違約責任，要屬有據。依兩造簽訂之買賣契約書第八條約定：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金」，有買賣契約書附卷可稽，被上訴人因上開情事，於九十年五月間限期催告上訴人應解決債權人第一銀行新化分行聲請假扣押系爭土地，致未能辦理移轉登記事宜，嗣因上訴人未能解決，被上訴人乃依約解除系爭買賣契約之事實，已據被上訴人提出存證信函及回執附原審卷足憑，堪信為真實。準此，被上訴人依前揭約定，請求上訴人返還已收價款一百十三萬元，即屬正當。次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二項前段及第二百五十二條定有明文。茲查，系爭買賣契約書第八條明定：上訴人違約時，應賠償被上訴人已繳價款同額之違約罰金，而非約定上訴人有不履行契約義務或不於適當時期履行時，被上訴人除得請求上訴人支付違約金外，並得請求不履行之損害賠償，足認系爭違約金係以確保契約之履行為目的，於上訴人不履行債務時應支付之賠償性質之違約金。次查，依前揭約定，被上訴人雖得請求上訴人給付與被上訴人已繳價款同額即一百十三萬元之違約金，惟參之系爭土地面積六六七二平方公尺，被上訴人買受三分之二之土地面積為四一七０平方公尺（一分地約九六八．二二平方公尺），每分地按一百零八萬元計算，則系爭土地之買賣價金約為四百六十五萬一千四百二十二元，而上訴人依約應支付之違約金一百十三萬元，即占買賣價金百分之二十四之比例，顯有過高之情形，應予酌減。茲審酌上訴人陳稱：系爭土地之市價為每分地約一百二十五萬元至一百三十萬元等語（上訴人於原審提出之九十年八月二十二日答辯狀），及系爭土地八十九年七月之公告現值為每平方公尺一千八百元，惟於九十年七月之公告現值調降為每平方公尺一千六百元等情，有土地登記謄本附原審卷可憑，足見系爭土地坐落地區不動產市場之交易價格係呈下滑趨勢，因認依目前社會經濟狀況，上訴人債務不履行，致被上訴人無法取得系爭土地所受損害情形，應將系爭違約金酌減約為買賣價金百分之十二之比例即五十六萬元，較為公允。因之，被上訴人依買賣契約，請求上訴人給付違約金五十六萬元，要屬有理，應予准許。至逾此金額之請求，尚難准許。
從而，被上訴人依兩造簽訂之買賣契約書第八條約定，請求上訴人給付一百六十九萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至逾此金額之請求，為無理由，應予駁回。
八、原審因此為上訴人部分勝訴、部分敗訴之判決，經核尚無不合，上訴意旨徒以上訴人解除契約，依法無據，又以違約金之認定過高指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，因與本件判斷結果，不生影響，爰未逐一論述，併此說明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 十七 日
臺灣高等法院臺南分院民事第三庭~B1審判長法官 林 輝 雄~B2 法官 丁 振 昌~B3 法官 徐 宏 志右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 二十 日~B法院書記官 陳 昆 陽