臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十一年度上易字第二二四號 Ｋ
上 訴 人 丁 ○ ○訴訟代理人 張 雯 峰 律師
奚 淑 芳 律師複 代理人 甲 ○ ○被上訴人 乙 ○ ○
丙 ○ ○右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十一年六月十九日台灣嘉義地方法院第一審判決（九十年度訴字第五六六號）提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應再連帶給付上訴人新台幣肆拾叁萬叁仟陸佰肆拾捌元，及其中新台幣肆拾貳萬玖仟叁佰肆拾伍元自民國九十年七月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；餘新台幣肆仟叁佰零叁元，自民國九十年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔三分之二，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分被上訴人等應再連帶給付上訴人新台幣（下同）六十九萬八千四百三十四元整，及其中六十九萬四千一百三十一元自民國（下同）九十年七月二十二日起至清償之日止，按年息百分之五計算之法定利息。其中四千三百零三元自九十年十一月一日起至清償之日止，按年息百分之五計算之法定利息。㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）緣原審判決上訴人敗訴部份無非以承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第一百條第三款固有明文規定，然細究該條文規定之理由，厥在規範出租人不得任意收回房屋，使承租人突然陷於無屋可用之不確定狀態，乃為保護承租人所為之規定，是以當事人間若約定只需遲延一定期間之租金，不需催告即得終止租約，其約定亦屬有效，是基於契約自由原則，系爭租賃契約第三條後段約定，應為有效約定，故原告即上訴人之主張應屬無據，而不可採等語。
（二）惟經查本件為土地租賃關係，出租人依土地法第一百零三條第四款規定，以承租人「積欠租金額達二年以上時」為由終止租約。必須承租人積欠租金達二年以上時，始得依民法第四百四十條規定，催告承租人支付積欠租金；如承租人積欠租金未達二年，即不能認出租人有依民法第四百四十條定期催告，並依此催告終止租約之權限（參最高法院七十一年度台上字第三五一九號判決），故此雖承租人有土地法第一百零三條第四款之規定事由，援用該條款之積欠租金應仍適用民法第四百四十條第一項之規定，須由出租人定相當期限催告承租人支付租金，承租人於其期限內不為支付時，出租人始得終止租賃契約（參最高法院四十二年度台上字第三八五號判決）。被上訴人律師於原審雖引史尚寬，債法各論，第一八九頁：當事人雙方有特別約定只需遲廷一定期間之租金，不需催告而即得終止租約者，其約定亦為有效。」參照上述實務見解，應僅係針對民法第四百十四條第一項之規定為任意規定所為之解釋，亦即史尚寬教授只是對於因積欠租金達二年以上之基地租賃契約，當事人對於是否要依民法第四百四十條之規定，先行催告後才可行使終止權，應有契約自由原則之適用一事表示意見，並非指對於土地法第一百零三條第四款之積欠租金期間之規定可由當事人以特約排除之，合先敘明。
（三）又土地法第一百零三條第四款之規定為強制規定，按當事人之約定違反法律強制規定時，依民法第七十一條之規定為無效（參最高法院七十二年度台上字第二八三號判決）。又依最高法院五十五年度第四次民、刑庭總會會議決議（二）：基地租賃契約之兩造約定，如承租人欠租達半年以上時，出租人得不催告逕行終止租約。此項約定違背土地法第一百零三條第四款之強制規定，依民法第七十一條規定，應為無效。查本件上訴人和被上訴人之土地租賃契約第三條後段約定：「：：：如租金支票未能兌現者，且超過三十日仍未以現金一次補足者，出租人無須另為意思表示租約當然終止。」其約定之內容與土地法第一百零三條第四款之規定顯然相違，依上述最高法院之決議，其約定為無效，則系爭租賃租約並未當然終止，仍屬有效。
（四）緣被上訴人以其轉租契約書上，收款明細表上有上訴人之簽名主張上訴人同意轉租。就該簽名之真正上訴人並不否認，但該契約書因被上訴人並未告知內容，或要求上訴人閱覽或表示意見，故上訴人根本未閱覽，當時只是單純於上簽名僅表示收到該筆款項，並不知其他的內容或多想租約有何變化，更遑論同意。就該部份被上訴人亦自白：「九十年度上半年度租金是由丙○○支付的，由丙○○向公司接續著轉租，原告也有默許同意；但轉租事沒有跟原告接洽。」，按收取租金與同意轉租洵屬二事，依經驗法則，尚不足以上訴人曾收取蕭員之租金支票，或曾簽名表示收受該款項，即認上訴人已默許同意轉租，又果如上訴人簽名當時被上訴人有表示，或有認知，何以被上訴人會承認未曾告知上訴人，且未要求上訴人於轉租契約中為同意之表示，至此可知上訴人根本不知轉租之事且未同意。
（五）再者，系爭契約第三條約定「如租金支票未能兌現者且超過三十日仍未以現金一次補足者，出租人毋須另為表示當然終止。」，係表示承租人之租金如有欠租，不經出租人催告即當然終止，無庸再為催告，雙方亦不得表示續租之意。
但該約定顯然違反土地法第一百零三條第四款之強制規定而無效，則系爭租約並不當然終止，仍屬有效。
（六）緣被上訴人提出增補契約書以證明上訴人承認系爭租約轉租於丙○○一事，然查被上訴人所述並不實在，蓋上訴人並不否認增補租賃契約書之真正，但該增補租賃契約書簽立的過程係因上訴人欲辦貸款，台南中小企業銀行見該土地上建物賃予他人使用，遂要求簽立如增補租賃契約書之內容，方同意辦理貸款，上訴人遂給付銀行承辦人員乙份系爭租賃契約書，銀行之承辦人員遂擬乙份增補契約書，並分別要求上訴人及被上訴人簽名，因銀行承辦人員係分別拿至不同處所要求兩方簽名，因此承辦人員何以讓丙○○簽名，上訴人並不在場，亦不清楚，就此應予陳明。
（七）另該增補租賃契約之內容係有關租賃物被查封後，租金之交付問題，與轉租完全無關。再查轉租契約係於八十九年十二月十五日，而該增補租賃契約係於轉租之前即同年五月二十八日所簽立，簽立增補租賃契約書當時根本尚未轉租，何來同意轉租可言，因此被上訴人以增補租賃契約書以證明上訴人同意轉租一事，並無理由。
（八）另被上訴人提出合夥契約書及營利事業登記證為其內部文件，被上訴人亦未交付予上訴人，上訴人亦未見過。再查該合夥契約書僅載八十九年但未載明月日，但該合夥契約書上已載地址為「嘉義市○區○○里○○○鄰○○路○○○號」，且依嘉義市政府核發之營利事業登記證核准設立登記日期為八十九年三月二十二日，且系爭租賃契約係於八十九年一月三日所簽立，由前揭事項可以判斷被上訴人等之合夥契約，係於系爭租賃契約成立後方簽立，自不得以此主張系爭租賃契約之主體為合夥全體共有人。
（九）退一萬步言，縱認為系爭約定有效租賃契約已於九十年七月三十一日終止。惟被上訴人遲至同年十月方通知搬遷占交土地。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同。
民法第一百七十九條訂有明文。本件被上訴人九十年八月至年十月無權占有上訴人系爭土地，致上訴人受有損害，被上訴人受有利益。依社會通常之觀念以相當於租金之利益計算無權占有他人土地所受之利益，被上訴人應返還相當於租金之數額予上訴人（六十一年台上字第一六九五號判例參照），綜前，被上訴人應連帶給付九十年七月之租金及同年八月至十月相當於租金數額予上訴人。
（十）另被上訴人丙○○以土地法第九十七條及第一百零五條規定，主張上訴人租金超過法定年息百分之十之上限。為參照司法院第一期司法業務研究會意見，認為租賃物之價值，仍以租賃物本身之交易價值為依據，應依土地繁榮程度及與鄰地租金之比較，稅額之增加等且如認公告現值較符合交易價值，故非不可參酌「公告現值」，本件租賃物位於市區且可做為店面，應依公告現值較符合交易價值。本件系爭租賃標的物為嘉義市○○○段二小段三六九、三七二、四五二及四五三地號，公告現值分別為三千三百三十六萬七千一百九十一元、九百四十八萬、六萬三千一百元及六萬三千一百元，依公告現值計算法定年息百分之十每月租金為三十五萬八千一百十二元，而本件約定之租金為十三萬元，並未超過法定年息百分之十，況基於契約自由及當事人意思自主原則，請鈞院予以尊重。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人丙○○方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）若我們沒有續繳租金則契約就終止。我是所有股東經營不善後才接手。契約書是真正，名字是我簽的，我們是合夥關係開立，我們只是租地，因當時還沒有申請行號，所以用被上訴人乙○○名字訂約，房屋起造人是用上訴人的名字，但錢都是我們出的。結束後因所有器具還在，我就向股東們表示我要嘗試經營看看，所以開了牛排館，但半年後也是經營不善。我有拿契約書給上訴人看，口頭上也有告訴上訴人說：「因股東做的不好，我要自己一個人做做看」，上訴人有翻一下，就繼續看診，被上訴人所庭提的資料是我提供的。增補契約書是在我家簽的，是上訴人告訴我說：「他要貸款。」簽這份的意思是要我們拋棄地上物，這份是銀行承辦人員交給我簽的，因我是公司負責人。因我們要集資，之前就與上訴人訂約，在八十九年十月份大家推派我出來訂約，而當時我也有向上訴人說明。我願意給付水電費給上訴人，房屋願無償給上訴人。我在九十年六月有口頭告訴上訴人說：「我無法繼續承租。」我是在九十年七月份搬離，但十月份才寄存證信函。
（二）系爭租賃契約第三條後段之約定，基於契約自由原則，應屬有效，理由如下：⒈無論係民法第四百四十條或土地法第依百條或依百零三條之規定，均係為保護
承租人之租賃權，避免出租人片面以其資力任意終止租約（其文字用語均為出租人非因：：，不得收回房屋）。故如當事人雙方有特別約定只需遲延一定期間之租金，不需催告而即得終止租約者，其約定亦為有效。
⒉上訴人所舉最高法院五十五年度第四次民刑庭總會會議決議（二）：「基地租
賃契約之兩造約定，如承租人欠租達半年以上時，出租人得不催告逕行終止租約。此項約定違背土地法第一百零三條第四款之強制規定，依民法第七十一條規定，應為無效。」，上述決議認為當事人所為對出租人片面有利之約定，違反保護承租人之強制規定而無效，被上訴人亦表贊同。惟上訴人主張依此決議，系爭租賃契約第三條後段之約定為無效之看法，則有錯誤。查系爭租賃契約第三條後段「... 如租金支票未能兌現者，且超過三十日仍未以現金一次補足者，出租人無須另為意思表示，租約當然終止」之約定，係約定只需遲延一定期間之租金，不需催告租約即當然終止。租約雙方當事人之所以願為上述當然終止之約定，目的在於當承租人無力或不願意繼續承租而不繼續繳租時，可依約儘速終止契約，此約定係租約雙方當事人基於各自利益之考量而作成，與上述最高法院決議所具之案例，因約定較法律規定寬鬆之出租人終止租約條件，而有違反強制規定之情形，迥不相同。
⒊倘若系爭租賃契約第三條後段約定，經認定因違背保護承租人之規定而無效，
則將造成被上訴人未使用土地（早已於九十年七月份認為租約將當然終止而搬離），卻必須繼續支付租金之結果，如此顯然與為保護承租人之目的相違背。
（三）系爭租賃契約第三條後段約定應屬有效，依該條約定承租人應於四月十五日前一次開立下半年度六個月租金之支票，如租金支票未能兌現者且超過三十日仍未以現金一次補足者，出租人勿須另為表示，租約即當然終止。因承租人自九十年七月一日起未再付租金，連同支票也沒簽發交付上訴人，故依前揭約定，於九十年七月三十一日未以現金交付租金時，租約已當然終止。
（四）不同意對造訴之追加。因當時承租時是空地，地上物是我們所搭建，價值為一百五十幾萬元，我們並沒有拆除，而且系爭地是有貸款，我們也不知道，若知道有貸款就不會承租。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提史尚寬債各第一八九頁影本為證。
丙、被上訴人乙○○方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）當時我們是集資要開設「八九清粥小菜」，因我們還沒有向主管機關申請設立登記，所有股東就推派我去與上訴人訂立合約，訂立合約後就申請工商登記，登記後所有的租金及開銷都用商號名義開支票支付。公司支付租金到八十九年十二月三十一日，但在十一月份經營不善，股東大家開會決議不再經營，丙○○自己表示要繼續經營，他自己要和郭先生談，所以我們所有的建築物、器具都無償給丙○○，這件事上訴人有在支票（丙○○個人支票）及契約書上簽名，後來上訴人又與丙○○另立一個三萬元的契約。所以我們之前訂立的契約應是當然無效，上訴人才能出租給被上訴人丙○○。
（二）契約是真正，名字是我簽的，是所有股東推派我去與上訴人簽約，我們公司是「八九清粥小菜」。
（三）當時簽收時我沒有在場，被上訴人丙○○在原審有承認向上訴人轉租。證明我們是合夥及地上物花費一百五十幾萬元，而當時我們有在上訴人訴訟代理人張雯峰律師事務所打合約，有講明我們是集資要向上訴人租賃，由我代表出面簽合約，其他的人都有在場。在八十九年五月二十八日的增補契約書，也是上訴人邀被上訴人丙○○到銀行簽的，也是在我們租賃期約裡面簽的，所以前後事情我認為有蹊蹺，所以表示上訴人有承認與被上訴人丙○○租賃契約，所以我們的租約就不存在。
（四）當時集資後公司未成立，我們是按照契約第三條在每年的四月、十月份交付租金，為何在十月份沒有付租金，上訴人都沒有表示任何意見，所以契約是無效。我願意給付水電費給上訴人，房屋願無償給上訴人。我們到八十九年十月就終止，公司已有終止租約，而且上訴人也有在丙○○交付的支票上簽名。
（五）不同意對造訴之追加。因當時承租時是空地，地上物是我們所搭建，價值為一百五十幾萬元，我們並沒有拆除，而且系爭地是有貸款，我們也不知道，若知道有貸款就不會承租。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提增補租賃契約書、發票、聲明書、使用執照、合夥契約書、營利事業登記證各一份（均影本）為證。
理 由
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，八十九年二月九日修正公布之民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款定有明文。本件上訴人於原審依租賃關係請求被上訴人給付積欠之租金及水電費，於提起本件上訴後，另又主張系爭建物之租賃關係如已因積欠租金而當然終止，追加不當得利之法律關係，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利損害金（參見上訴人九十二年五月二十日民事準備理由續三狀），雖為被上訴人所不同意，惟上訴人二訴訟標的請求之基礎事實均係本於兩造間之租賃關係，為達訴訟解決一回性之目標，依上開法條修訂意旨，上訴人之追加自應予准許，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：被上訴人乙○○邀同被上訴人丙○○為連帶保證人，於八十八年十一月二十日承租上訴人所有坐落嘉義市○○○段二小段第三六九、三七二、
四五二、四五三四筆土地，雙方於租約第二、三條分別約定「土地租用期間自民國八十九年一月一日起至九十三年十二月三十一日止」、「租金每月一十三萬元，由被上訴人乙○○自八十八年十二月五日起於每年十月及四月十五日前，一次開立下半年度六個月租金之支票二張交付予上訴人，其發票日為下半年度之一月一日及七月一日」。詎被上訴人乙○○應於九十年四月十五日交付九十年下半年度租金（即發票日為九十年七月一日，面額七十八萬元之支票），迄今仍未交付，期間雖屢經催告仍無效果，再據租約第四條建物之水電費及稅金全數由乙方即被上訴人乙○○負擔，故就九十年八、十月應繳電費分別為四萬九千八百二十六元、四千三百零三元，共計五萬四千一百二十九元，上訴人數次通知被上訴人繳納，被上訴人均未繳納，上訴人乃於同年十月三十日先行繳納。再兩造既未約定承租人於屆期前有終止租約之權利，則被上訴人乙○○對於未到期之租金，仍於將來有給付之義務，被上訴人乙○○既已有遲延給付之情形，則其就九十一年上半年應付之租金亦有將來不能給付之虞，為此並依民事訴訟法第二百四十六條，就九十一年上半年度應付之租金七十八萬元，先行請求二萬元，爰求為命被上訴人連帶給付上訴人八十三萬四千一百二十九元，及其中七十八萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，五萬四千一百二十九元自九十年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵被上訴人應連帶給付上訴人二萬元，及自九十一年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決（原審判命被上訴人應連帶給付上訴人十三萬五千六百九十五元及其中八萬五千八百六十九元自九十年七月二十二日起，餘四萬九千八百二十六元自九十年十一月一日起均至清償日止之法定遲延利息，而駁回上訴人其餘之請求，上訴人就其敗訴部分於六十九萬八千四百三十四元之範圍內提起上訴；就其餘敗訴部分即二萬元本息部分則未據提起上訴，被上訴人就其敗訴部分則未聲明不服）。
三、被上訴人乙○○則以：伊與被上訴人丙○○及訴外人郭士誠、黃文斌、陳美蘭等人合夥經營「八九清粥小菜」，於籌備期間尚未成立前，由伊先出名，與上訴人訂立系爭租賃契約，而支付上訴人之租金均係以「八九清粥小菜」之支票支付，嗣「八九清粥小菜」於八十九年底因經營不善，各合夥人同意解散，不繼續經營，商得上訴人同意自九十年一月一日起改由被上訴人丙○○單獨承租，被上訴人乙○○即未任連帶保證人，上訴人於八十九年十二月二十六日直接向被上訴人丙○○收取九十年一月一日起至同年六月三十日止之租金七十八萬元，又於八十九年十二月十五日被上訴人丙○○與他合夥人即被上訴人乙○○及訴外人郭士誠、陳美蘭、黃文彬所訂立之第三份租賃契約，係因自九十年一月一日起由被上訴人丙○○向上訴人承租，而各合夥人均同意改由被上訴人丙○○向上訴人承租，因地上建物在原租約屆滿前仍為合夥人之權利，故合夥人同意房屋連同土地一併由被上訴人丙○○向上訴人承租等語，資為抗辯。
四、被上訴人丙○○則以：系爭租賃契約第三條後段約定：租金由乙方自八十八年十二月五日起於每年十月及四月十五日前一次開立下半年度之租金支票交予甲方，其發票日為下半年度之一月一日及七月一日，如租金支票未能兌現且超過三十日仍未以現金一次補足者，出租人毋須另為表示租約當然終止。因被上訴人自九十年七月一日起未再給付租金，連同支票亦未簽發交付上訴人，故依前揭約定於九十年七月三十一日起系爭租賃契約已當然終止。按無論係民法第四百四十條或土地法一百條或一零三條之規定均係為保護承租人之租賃權，避免出租人片面以其資力任意終止租約。故如當事人雙方有特別約定只需遲延一定期間之租金，不需催告即得終止租約者，其約定亦為有效，又城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，租地建屋之情形亦準用此一規定，依此計算系爭土地之租金應為八萬五千八百七十元，是如法院認定被上訴人乙○○與上訴人之租約仍存在時，每月之租金額度逾八萬五千八百七十元部分上訴人亦無請求權等語置辯。
五、本件上訴人主張被上訴人乙○○邀同被上訴人丙○○為連帶保證人，於八十八年十一月二十日向上訴人承租其所有系爭土地，租期自八十九年一月一日起至九十三年十二月三十一日止，每月租金十三萬元，並於租約第二、三、四條分別約定「土地租用期間自八十九年一月一日起至九十三年十二月三十一日止」、「租金每月一十三萬元，由被上訴人乙○○自八十八年十二月五日起於每年十月及四月十五日前，一次開立下半年度六個月租金之支票交付予上訴人，其發票日為下半年度之一月一日及七月一日」「建物之水電費及稅金全數由乙方即被上訴人乙○○負擔」。詎被上訴人乙○○依約應於九十年四月十五日交付九十年下半年度租金（即發票日為九十年七月一日，面額七十八萬元之支票），迄今仍未交付，屢經催告仍無效果，九十年八月、十月應繳之電費亦由上訴人繳納一情，業據其提出土地租賃契約、電費通知及收據聯為證（見原審卷第六、七、五十、五十一頁），被上訴人對租賃契約之真正不爭執，惟以前情置辯，則本件所應審究者為：系爭租賃契約是否已經上訴人同意轉由被上訴人丙○○承租？該租賃契約是否因被上訴人乙○○未給付租金而當然終止？兩造租金約定是否過高？
六、查被上訴人乙○○辯稱：伊與被上訴人丙○○及訴外人郭士誠、黃文斌、陳美蘭等人合夥經營「八九清粥小菜」，於籌備期間尚未成立前，由伊出名，與上訴人訂立系爭租賃契約，系爭租賃契約已於八十九年十二月三十一日終止，由合夥轉租予被上訴人丙○○，並另訂有一份租賃契約云云，被上訴人丙○○亦附合辯稱：因合夥經營不善，故伊想自己做做看，乃自九十年一月一日起獨立承租系爭土地，並繳納九十年上半年度之租金予上訴人云云，並提出八十九年十二月十五日租賃契約書（見原審卷第三四頁）為證，惟為上訴人所否認，按依上開八十九年十二月十五日租賃契約書所載出租人為被上訴人乙○○、丙○○及訴外人郭士誠、黃文斌、陳美蘭，承租人為被上訴人丙○○，租賃標的物為系爭土地及其地上物，參以被上訴人均稱八十八年十一月二十日被上訴人乙○○係為合夥經營餐飲業，於合夥期間乃以個人名義向上訴人承租系爭土地，並訂立該租賃契約等情以觀，該八十九年十二月十五日租賃契約應屬被上訴人丙○○與被上訴人乙○○及訴外人郭士誠、黃文斌、陳美蘭間就系爭土地之轉租行為所訂立之契約。果上訴人與被上訴人乙○○所訂之系爭租賃契約業經上訴人同意而終止，並另由被上訴人丙○○承租，何以未再由被上訴人丙○○與上訴人訂立書面，以杜爭議，反係由合夥出租予被上訴人丙○○，且依系爭租賃契約第五條約定「乙方（即承租人）未經甲方（即出租人）承諾之憑據，不得將該租用之土地及地上物轉租或讓渡權利或提供為保證或抵押等情事」，則被上訴人間所為轉租行為，既已為上訴人所否認，自不能執上開轉租契約對抗上訴人。被上訴人雖辯稱：上訴人在合夥與被上訴人丙○○簽訂之租賃契約上簽收九十年一月至六月租金亦可證明其同意轉租云云，並據提出租賃契約附房屋收付款明細欄一份（見原審卷第三四－一頁），然亦僅可證明上訴人已收受該期間租金，惟無法因而證明上訴人已同意被上訴人間轉租行為，被上訴人復無法舉證證明上訴人已同意該轉租行為。況轉租契約與原當事人間之租賃契約本屬二個各自獨立之契約，原租賃契約當事人既約定雙方轉租須經原出租人同意，原承租人未經原出租人同意即自行轉租，則僅原出租人得據以依原租賃契約約定向原承租人請求，非謂租賃標的物既經原承租人轉租，原租賃契約即告終止，被上訴人前揭辯解均不足以採。
七、被上訴人丙○○復辯稱：民法第四百四十條或土地法一百條或一零三條之規定均係為保護承租人之租賃權，避免出租人片面以其資力任意終止租約。故如當事人雙方有特別約定只需遲延一定期間之租金，不需催告而即得終止租約者，其約定亦為有效，故系爭租賃契約第三條後段約定仍為有效，則依該約定，系爭租賃契約已於九十年七月三十一日當然終止云云。按系爭租賃契約第三條後段固已約定「‧‧‧如租金支票未能兌現者且超過三十日仍未以現金一次補足者，出租人無須另為意思表示租約當然終止」，而被上訴人自九十年七月一日起即未再繳納租金，為兩造所不爭執，然本件為土地租賃關係，出租人依土地法第一百零三條第四款規定，以承租人「積欠租金額達二年以上時」為由終止租約。必須承租人積欠租金達二年以上時，始得依民法第四百四十條規定，催告承租人支付積欠租金；如承租人積欠租金未達二年，即不能認出租人有依民法第四百四十條定期催告，並依此催告終止租約之權限（最高法院四十二年度台上字第三八五號、七十一年度台上字第三五一九號判決可資參照），又土地法第一百零三條第四款之規定為強制規定，按當事人之約定違反法律強制規定時，依民法第七十一條之規定為無效（參最高法院七十二年度台上字第二八三號判決）。另基地租賃契約之兩造約定，如承租人欠租達半年以上時，出租人得不催告逕行終止租約。此項約定違背土地法第一百零三條第四款之強制規定，依民法第七十一條規定，應為無效（參最高法院五十五年度第四次民、刑庭總會會議決議）。是揆諸上開說明，系爭租賃契約第三條租約當然終止之約定因違反強制規定，該約定為無效，按無效係當然、自始無效，縱認該民法第四百四十條或土地法第一百零三條第四款之規定係為保護承租人之規定，惟承租人仍不可據以主張當事人上開約定雖違反強制規定仍為有效，是被上訴人上開所辯，洵不足採。
八、按土地法第九十七條第一項所定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院四十三年台上字第三九二號判例意旨參照）。再按土地法第一百零五條規定租用基地建築房屋準用同法第九十七條規定，故本件上訴人出租系爭土地予被上訴人乙○○建築建物，則依上開說明，自應受土地法第九十七條強制規定之限制，按系爭土地位於市區，被上訴人建屋後供作店面使用，當事人約定之租金每月高達十三萬元，系爭三六九、三七二、四五二、四五三地號每平方公尺申報地價分別為一萬三千八百十五元、七千二百元、一萬五千一百二十元、一萬五千一百二十元、公告現值則為五萬七千六百二十九元、三萬元、六萬三千一百元、六萬三千一百元（見原審卷第五五頁），是本院認系爭土地以申報地價百分之十為其租金，應屬合理，則被上訴人乙○○應給付上訴人之租金應為每月八萬五千八百六十九元（【 (13,815×579) ＋ (7,200×316)＋ (15,120×1)＋ (15,120×1)】×10%÷12，元以下四捨五入）。
九、綜上，系爭租賃契約既仍有效存在，且被上訴人丙○○為連帶保證人，則上訴人依據租賃及連帶保證之法律關係請求被上訴人連帶給付九十年七月至十二月租金在五十一萬五千二百十四元（85,869×6=515,214）及自起訴狀繕本送達翌日（即九十年七月二十二日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許，超過此部分之請求則屬無據。另上訴人主張：九十年八、十月應繳電費分別為四萬九千八百二十六元、四千三百零三元，共計五萬四千一百二十九元，被上訴人應負連帶給付之責等語，並據其提出上開電費收據為證，依系爭租賃契約第四條約定，建物之水電費全數由乙方（即被上訴人乙○○）負擔。則上開電費既在系爭租賃期間所發生，依前揭約定應由被上訴人連帶給付，是上訴人請求被上訴人連帶給付電費五萬四千一百二十九元及自九十年十一月一日（即上訴人代為繳納之翌日）起至清償日止按年息百分之五之利息為有理由，應予准許。
十、第按訴訟標的雖有數項，而僅有單一之聲明，法院應就所主張之數項標的逐一審判，如其中一項請求為有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須更為審判；法院如就數項標的同時判決，則為法所不許（最高法院八十八年度台上字第一一二七號判決意旨參照），本件上訴人起訴主張本於租賃契約之請求權，請求被上訴人負連帶清償租金及水電費之責，於上訴人提起上訴後，另追加不當得利之法律關係而為請求，核其主張之訴訟標的雖有多項，惟僅有單一給付聲明，學理上謂之重疊的訴之合併，上訴人主張本於租賃契約請求權既為有理由，則其另主張不當得利之法律關係為請求者，揆諸前開說明，即無審究必要。
十一、綜上所述，上訴人依租賃契約及連帶保證之法律關係請求被上訴人連帶給付租金五十一萬五千二百十四元及電費五萬四千一百二十九元，共計五十六萬九千三百四十三元，及其中五十一萬五千二百十四元自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，餘五萬四千一百二十九元自九十年十一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，超過此部分請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分僅判命被上訴人應連帶給付十三萬五千六百九十五元及利息，而駁回上訴人其餘請求（569,343－135,695=433,648及其中515,214－85,869＝429,345暨54,129－49,826＝4303遲延利息) ，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴上開不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本判決主文第二項部分因本件上訴利益未逾一百五十萬元，已因不得上訴而確定，自無宣告假執行之必要，原審駁回上訴人此部分假執行之聲請，所持之理由雖屬不同，惟結論並無二致，爰併予駁回上訴人此部分之上訴。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本件判決結果無涉，爰不一一論述，併此敘明。
十三、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第二項、第七十九條但書、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 三 日
臺灣高等法院臺南分院民事第二庭~B1審判長法官 吳 志 誠~B2 法官 李 素 靖~B3 法官 周 素 秋右為正本係照原本作成。
不得上訴中 華 民 國 九十二 年 六 月 五 日~B法院書記官 劉 清 洪