臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十一年度上易字第九二號
上 訴 人 戊 ○ ○訴訟代理人 方 文 賢 律師被 上 訴人 乙 ○ ○
甲○ ○ ○訴訟代理人 王 家 鈺 律師被 上 訴人 丙 ○ ○
丁 ○ ○右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十一年三月四日臺灣臺南地方法院第一審判決（九十年度訴字第三六三號）提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決關於駁回上訴人在第一審就本上訴聲明第二至五項請求範圍內之訴與該部分假執行之聲請暨命負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡被上訴人丙○○（即黃秀枝）應給付上訴人新台幣（下同）七萬三千０七十五元
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國八十九年十二月三日起至交還土地之日止，每年給付一萬一千一百元予上訴人。
㈢被上訴人丁○○應給付上訴人八萬０三百十六元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國八十九年十二月三日起至交還土地之日止，每年給付一萬二千二百元予上訴人。
㈣被上訴人乙○○應給付上訴人十三萬八千二百五十元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國八十九年十二月三十日起至交還土地之日止，每年給付二萬一千元予上訴人。
㈤被上訴人甲○○○應給付上訴人十五萬二千七百三十三元及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國八十九年十二月二十六日起至交還土地之日止，每年給付二萬三千二百元予上訴人。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱略以：
（一）原審判決之認事用法有疏誤，茲分述如下：㈠按「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規
定，應以標的物已否交付為斷，所有權已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權」、「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，最高法院三十三年上字第六○四號、四十八年台上字第一四五七號分別著有判例；又按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」，最高法院十七年上字第一一一八號判例可資照。
㈡就被上訴人乙○○、甲○○○部分：
⑴查被上訴人乙○○、甲○○○雖稱其二人係於八十三年二月二日向訴外人吳美
雲購買台南市○區○○段第五三二—二八、五三二—二五、五三二—二四等三筆土地及其上建物（即台南市○○路○○○巷一二八、一三四、一三六號三間房屋），價金合計二千三百萬元，已給付吳美雲七百五十萬元云云。查據被上訴人乙○○、甲○○○於原審提出之「不動產買賣契約書」之內容觀之，顯然該不動產買賣契約書之立約雙方當事人，應為賣方「玉鴻建設股份有限公司」（下稱玉鴻公司）與買方「乙○○」，而吳美雲當時雖係玉鴻公司之負責人，然依該契約書所載，並非係以自己之名義出賣土地，惟法人與其負責人個人之權義，依法亦屬分別，不能混為一談，是究難謂被上訴人乙○○係自土地所有人吳美買受土地，應無疑義。是被上訴人乙○○、甲○○○主張已向吳美雲買得系爭土地云云，並非實在。
⑵退而言之，縱論吳美雲有授權玉鴻公司賣其土地，或吳美雲自己簽約售賣土地
，惟被上訴人乙○○僅支付少部分價款（房地價金合計二千三百萬元，僅給付七百五十萬元，不到三分之一），而實際上系爭土地，亦未交付予被上訴人乙○○使用收益，依最高法院三十三年上字第六○四號判例所示意旨，被上訴人乙○○就系爭土地並無收益權，其無權占用土地獲有不當利益，乃至為灼然。另被上訴人甲○○○名下之門牌號碼「台南市○○路○○○巷○○○號房屋」之前手，實為訴外人吳敏男，建物基地所有人亦係吳美雲，皆非玉鴻公司，是其據前揭不動產買賣契約書，而主張其非無權占有，並無不當得利云云，應無理由。
⑶按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第
二百七十七條第一項前段定有明文。本件縱認系爭房地係由吳美雲所簽約買賣，然實際上該項房地之交易，僅進行至房屋產權辦理過戶完成，連房屋亦尚未點交，即生履約之糾紛，是不僅該房屋尚未實際點交，土地部分亦未點交及過戶。惟被上訴人等卻趁玉鴻公司運作大亂之機會，即自行遷進房屋，逕行使用至今，是姑不論被上訴人等僅支付不到三分之一之價款即自行使用房屋已有不當，縱使房屋部分係經玉鴻公司或吳敏男所交付使用，惟因該房屋與基地係屬不同人所有，是並非交付房屋即得推斷基地所有人默許房屋承買人使用土地，此稽之最高法院四十八年台上字第一四五七號判例所示意旨自明。況且，系爭土地當時已在法院假扣押中，吳美雲根本亦難為交付（按系爭土地於八十三年三月十日即經假扣押查封，而被上訴人等係於八十三年三月三十日始交付第二期款，是顯然系爭土地尚未點交），是就系爭土地部分，被上訴人等並未經交付而逕為使用，其等無收益權而為使用，獲有不當得利，甚為顯然。
⑷惟原審不察，逕認吳美雲已參與簽約，即認被上訴人等使用系爭土地，乃係基
於買賣契約而有權得為使用云云，竟疏未審酌，依法縱有土地買賣契約存在，惟土地未交付前，買受人仍無收益權之情形，實有認事用法之違誤不當。
㈢就被上訴人丁○○部分：
⑴查被上訴人丁○○固以其係於八十二年十二月二十七日向玉鴻公司以六百五十
萬元購買仁和段第五三二號土地及其上建物（即台南市○○路○○○巷○○○號房屋），已依約繳付九十五萬元並取得房屋所有權，其使用基地亦係有合法權源並非無權佔有云云。按土地買賣契約，不以土地所有人訂立為必要，縱屬非土地所有人與他人訂立買賣契約，亦僅係債務能否履行問題，該買賣契約尚非無效。被上訴人丁○○於原審提出之「土地房屋預定買賣合約書」之內容觀之，該土地買賣合約書之立約雙方當事人，應為賣方「玉鴻建設股份有限公司」與買方「丁○○」，而吳美雲當時雖係玉鴻公司之負責人，然依該合約書所載，則並非係以自己之名義賣土地，而係由玉鴻公司賣土地，惟法人與其負責人個人之權義，依法亦屬分別，不能混為一談，是究難謂被上訴人丁○○係自土地所有人吳美買受土地，應無疑義。是被上訴人丁○○主張已向吳美雲買得系爭土地云云，並非實在。
⑵又如前所述，被上訴人丁○○係與玉鴻公司訂約買受房地（按房屋部分係經玉
鴻公司讓渡與曾進興，曾進興得玉鴻公司之同意，而借用其名義與丁○○訂立房屋買賣合約書，以節稅），惟土地部分實際上乃係吳美雲所有，是不僅被上訴人丁○○已難依該份買賣合約書要求吳美雲交付土地，而實際上系爭土地亦未交付予被上訴人丁○○使用收益，是被上訴人丁○○就系爭土地仍無收益權，其無權占用系爭土地，獲有不當利益，至為灼然。
⑶退一步言，縱論吳美雲有授權玉鴻公司賣其土地，惟查被上訴人丁○○買受該
筆土地之價款為四百五十五萬元，房屋價款為一百九十五萬元，房地總價共為六百五十萬元，而被上訴人丁○○自承其自始至終僅付款九十五萬元，顯未達依約可要求吳美雲交付土地之程度（按依其合約書附「分期付款表」所訂，房、地皆應在銀行為核貸後始交付，其對房地價款僅付訂金及簽約金，自距離交付房地之階段尚遠）。況且系爭土地已在法院假扣押中，吳美雲根本亦難為交付。是其主張有權使用系爭土地，並非無權占用，亦無不當得利云云，顯無理由。又縱認被上訴人丁○○已由訴外人曾進興過戶交付房屋，惟其對吳美雲該未交付之土地，依前引最高法院三十三年上字第六○四號、四十八年台上字第一四五七號判例所示意旨，因該房屋與基地係屬不同人所有，是並非受點交房屋即得推斷基地所有人默許房屋承買人使用土地，是其仍無收益權而使用該土地而獲有不當利益，應無疑義。
⑷按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」民事訴訟法第二
百七十七條第一項前段定有明文。本件縱認系爭房地係由吳美雲所簽約買賣，然實際上就系爭土地部分，被上訴人並未經交付而逕為使用，是其無收益權而為使用獲有不當得利，亦甚顯然。至若被上訴人主張系爭土地業經交付，自應就此有利之事實負舉證責任，如不能舉證以實其說，其主張自非可採。惟原審不察，逕以本件系爭土地買賣合約書非玉鴻公司而係吳美雲個人參與簽約，不僅於契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求之情形下，反捨契約文字而為曲解，已違最高法院十七年上字第一一一八號判例所示意旨，再者，率認被上訴人使用系爭土地，乃係基於買賣契約而有權得為使用云云，竟亦疏未審酌，依法縱有土地買賣契約存在，惟土地未交付前，買受人仍無收益權之情形，實亦有認事用法之違誤不當。
㈣就被上訴人丙○○（即黃秀枝）部分：
⑴被上訴人丙○○於八十九年九月二十二日即由「黃秀枝」改名為「丙○○」，
有其戶籍謄本登載甚明。本件係於九十年二月二十七日始為起訴，爰將起訴狀之被上訴人「黃秀枝」補正為「丙○○」。
⑵查被上訴人丙○○固以其係於八十三年一月七日向吳美雲以二百五十萬元購買
系爭仁和段五三二－二八號土地，以三百五十萬元向曾進興購買台南市○○路○○○巷○○○號房屋，總價為六百萬元，已依約繳付四百萬元，係基於買賣關係而使用土地，並非無權佔有云云。但查，被上訴人係與曾進興訂約買受房屋，土地部分實際上乃係吳美雲所有，而系爭土地於訂約後，被上訴人交付第二期款項前（被上訴人於八十三年四月十九日交付一百萬元），即已在法院假扣押中，吳美雲根本亦難為交付。是其主張系爭土地，其係有權得為使用，並非無權佔用，亦無不當得利云云，顯無理由。且退一步言，縱認其已由訴外人曾進興過戶交付房屋，惟其對吳美雲該未交付之土地，依前引最高法院三十三年上字第六０四號、四十八年台上字第一四五七號判例所示意旨，因該房屋與基地係屬不同人所有，是並非受點交房屋，即得推斷基地所有人默許房屋承買人使用土地，是其仍無收益權，予以使用該基地，乃獲有不當得利，應無疑義。
⑶按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第
二百七十七條第一項前段定有明文。本件縱認系爭土地係由吳美雲所簽約買賣，然實際上就系爭土地部分，被上訴人並未經交付而逕為使用，是其無收益權而為使用獲有不當得利，亦甚顯然。至若被上訴人主張系爭土地業經交付，自應就此有利之事實，負舉證責任，如不能舉證以實其說，其主張自非可採。惟原審不察，率認被上訴人使用系爭土地，乃係基於買賣契約而有權得為使用云云，竟亦疏未審酌，依法縱有土地買賣契約存在，惟土地未交付前，買受人仍無收益權之情形，實亦有認事用法之違誤不當。
（二）查系爭土地早經土地所有人吳美雲之債權人寶島商業銀行股份有限公司於八十三年三月十日依法聲請法院為假扣押查封，並交由該債權人之代理人黃明豐保管，此參台灣台南地方法院八十三年度執全字第二０九號假扣押執行卷宗查封筆錄所載自明。按系爭土地既於當時已由法院依法解除吳美雲之占有，而交由黃明豐保管，吳美雲自已無法再於嗣後將系爭土地交付被上訴人等使用，實無疑義，被上訴人等辯稱皆已受吳美雲交付系爭土地云云，實無理由。
（三）再按「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷；如尚未交付，買受人即無收益權，其擅自占用出賣人所有之不動產，自屬侵害出賣人之不動產所有權，出賣人自非不得請求賠償相當於租金之損害金。」此有最高法院八十九年台上字第五八六號判決可參。被上訴人等就系爭土地根本未經所有權人吳美雲交付，即予占有使用，自屬侵害吳美雲之不動產所有權，既吳美雲已將系爭土地所生一切權利（含不當得利、損害賠償、租金等）讓渡上訴人，上訴人自得請求被上訴人等賠償相當於租金之損害金。
（四）又據鈞院向台南市政府函詢被上訴人等建物之建造執照案件之全部申請資料及相關文件（含土地使用同意書、起造人名冊等），已明被上訴人等之建物之原起造人為吳敏男及玉鴻公司，而吳美雲亦有於八十一年一月十日立具「土地使用權同意書」，惟被上訴人等並無一人係系爭建物之原起造人，實甚瞭然。按「使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定。縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」最高法院五十九年台上字第二四九０號判例著有明文。本件該「土地使用權同意書」，究其性質當屬「使用借貸」之法律關係，而使用借貸，並非如租賃有民法第四百二十五條規定之適用，被上訴人等人皆非吳美雲八十一年一月十日立具「土地使用權同意書」時之建物起造人，僅係事後分別向前手（即建物起造人）吳敏男及玉鴻公司購買系爭建物，是依上開最高法院五十九年台上字第二四九０號判例所示意旨，尚不得以其前手與吳美雲間訂有使用借貸契約，而主張有使用系爭土地（房屋基地）之權利。此亦有鈞院八十八年度上易字第六五號民事判決書理由五之（五）項下所論可參。
（五）被上訴人等雖舉其建物之水費繳費證明及電費資料等，用資為其等已受交屋云云，惟系爭建物之用電新設日期概為八十三年六月，且當時之用電戶名為「玉鴻建設股份有限公司」，而水錶裝置日期最早亦為八十三年四月二十四日，皆在系爭土地遭吳美雲之債權人寶島商業銀行股份有限公司八十三年三月十日依法聲請法院查封日之後，實不足證明被上訴人等在系爭土地查封前已受吳美雲之交付，至為灼然。
（六）又被上訴人乙○○、甲○○○雖辯稱：於八十三年二月二日之時即已受交屋，當時吳美雲有將房屋鑰匙交給其等，代表以為交屋云云，惟據其等所傳訊證人蔡宗鵬於鈞院九十一年七月二十六日當庭供證：他們在買受系爭房屋時，請我去做見證，房屋當時係初胚完成，已未粉刷我不記得等語，依之常情，房屋當時僅係初胚完成，即尚未設有門扇，又焉得交付大門鑰匙？顯然其另所供述之「吳美雲有將房屋鑰匙交給乙○○夫妻」云云，有違常情，要難採信，且稽之被上訴人乙○○、甲○○○所提出之「不動產買賣合約書」所載：第二期款二百五十萬元係於八十三年三月三十日始繳付，另餘款一千五百五十萬元則係將辦理銀行貸款始為給付，是以一般交易常情而言，不動產之出賣人當於取得銀行貸款後始為點交房地之慣行，被上訴人乙○○、甲○○○辯稱其等於八十三年二月二日之時即已受交屋云云，顯非可採。
（七）另被上訴人丁○○、丙○○辯稱：其等已受交屋云云，亦非事實，此稽之其等所提之「房屋買賣合約書」所載之「交屋」，應係在辦理銀行貸款之後，然其等之繳款，其中丁○○於八十三年二月三日最後所繳款項僅至「簽約金」階段，而丙○○八十三年六月二十四日最後所繳款項亦僅至「水電完成」階段，皆未至該「交屋」階段，即至為明瞭，二人所辯已受交屋云云，自無理由。
（八）按「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規八條所謂交付，即移轉其物之佔有之謂，如買賣標的物由第三人佔有時，依民法第九百四十六條第二項，準用第七百六十一條之規定，出賣人得以對於第三定，應以標的物已否交付為斷，與移轉登記已未完成無關。而民法第三百四十人之返還請求權讓與於買受人以代交付，且承租人如對前業主欠租，除原出租人於讓與前已拋棄其契約終止權，或於讓與後已免除承租人之交租義務外，受讓人得定期催告承租人向原出租人交租，如承租人逾期不交，亦得由受讓人行使其契約終止權，故受讓人以承租人欠租為原因，而行使租約終止權時，並不以移轉登記後之欠租額為準據，倘前後欠租與土地法第一百條第三款相符又無其他特別情事，則以定期催告無效而聲明終止租約，即非無據。」最高法院四十年台上字第一二○○號判例著有明文。又按「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷；如尚未交付，買受人即無收益權，其擅自占用出賣人所有之不動產，自屬侵害出賣人之不動產所有權，出賣人自非不得請求賠償相當於租金之損害金。」亦有最高法院八十九年台上字第五八六號判決可參。而上訴人已自系爭土地所有人吳美雲受讓該土地所生一切權利（含不當得利、損害賠償、租金等債權），被上訴人等實未受交付土地，自無土地之使用收益權，其等逕為使用，即屬侵害吳美雲之不動產所有權，而獲有相當於租金之不當得利，應無疑義。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提最高法院八十九年度台上字第五八六號判決要旨、臺南高分院八十八年上易字第六五號民事判決等影本各一件、土地及建物登記謄本五件為證。
乙、被上訴人方面：
壹、乙○○、甲○○○部份：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱略以：
（一）查被上訴人乙○○於八十三年二月二日同時向訴外人吳美雲、玉鴻公司購買座落台南市○○段五三二－二四、五三二－二五、五三二－二八號等土地三筆，及其上建物即門牌號碼台南市○○路一二八、一三四、一三六號等建物三棟，價金合計共二千三百萬元整，同時並已給付吳美雲七百五十萬元，此有不動產買賣契約書附於原審卷足稽。按該契約書之出賣人部分係將「玉鴻建設股份有限公司」及「吳美雲」二人同行並列而非前後連貫，且此一事實除可自該合約書甲方「吳美雲」上並未加註「法定代理人」一節即明外，並經證人蔡宗鵬於九十年五月七日在原審到庭證實在卷。足證契約當事人為「玉鴻建設股份有限公司」、「吳美雲」及「乙○○」無誤。
（二）次查訴外人吳美雲售予被上訴人乙○○上開房、地後，僅移轉建物登記予被上訴人乙○○、甲○○○而已。惟土地部分則於八十三年三月十二日即遭寶島商業銀行股份有限公司聲請台南地院假扣押，因而土地部分無法移轉登記。系爭土地雖經台南地院假扣押在卷，但查封時僅債權人寶島銀行代理人在場而已，債務人吳雲並未在場。因此土地交由寶島銀行管領之事實顯然非吳美雲所能知悉，而被上訴人乙○○更不可能知道查封筆錄之內容，故而應受善意第三人之保護。即該假扣押並未為買賣雙方之「玉鴻建設股份有限公司」、「吳美雲」及「乙○○」所知悉，否則被上訴人乙○○自無交付第二期款之可能，而吳美雲亦不敢再收取第二期款，蓋吳美雲如明知已遭假扣押竟繼續收款並交付土地則其豈非蓄意詐欺取財？又系爭土地及其上房屋均由被上訴人乙○○、甲○○○占有之事實亦為上訴人所明知且不否認，（否則上訴人何庸提起本訴？），況倘訴外人吳美雲未曾移轉占有土地予被上訴人，被上訴人多年來焉能相安無事和平占有系爭土地而未有糾紛？由是足證上訴人所為主張不實。
（三）經查被上訴人與吳美雲間之不動產買賣契約書第四條明定：「甲方（吳美雲）收取第二次期款時（保存登記公告完畢）應將買賣標的物全部和所有權移轉登記之一切證件備妥，當場移交乙方（乙○○）辦理產權移轉登記。」，第五條明定：「甲方擔保上項產權清楚，並無來歷不明或其他產權糾紛或債務瓜葛，如有是項情事發生時均由甲方負責理清，決無累及乙方。」，被上訴人乙○○已於八十三年三月三十日交付第二次期款二百五十萬元，並由吳美雲交付買賣標的物全部，故而被上訴人並非無權占有，亦無不當得利可言。況被上訴人與吳美雲間既已約定系爭買賣標的物如有產權糾紛或債務瓜葛均由吳美雲自行負責理清在先，因此上訴人自不得對被上訴人主張任何優於吳美雲之權利。因是，吳美雲既因出賣人之地位而不得對被上訴人主張無權占有、不當得利或侵權行為損害賠償，則上訴人所為本件之請求亦無理由。
（四）再查出賣人吳美雲依約將土地移轉予被上訴人占有時，既未保留任何請求權則依民法第一百八十條第二、三款：「債務人於未到期之債務，因清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務者。」之規定，亦不得主張不當得利請求返還。甚且，就本件言之，吳美雲將建物連同土地一併出賣與被上訴人乙○○，並已收受價金七百五十萬元，且「餘款待甲方辦理銀行貸款後支付」為買賣條款之一，是而被上訴人乙○○、甲○○○二人並未有「無法律上之原因而受利益」之事實，另吳美雲亦未「受損害」甚顯。本件買賣價金餘款一千五百五十萬元尚未給付之原因，純粹出於賣方 (甲方)吳美雲未向銀行辦理貸款所致，故本件與「不當得利」之要件有別。上訴人自稱「受讓」於吳美雲，則被上訴人本得以對抗讓與人吳美雲之事由對抗其受讓人即上訴人，故而上訴人之上訴毫無理由。
（五）進而言之，上訴人所提出吳美雲書立之「讓渡書」，被上訴人否認其為真正。蓋讓渡書上吳美雲之簽名及印文均與不動產買賣契約書上之簽名、印文不同，是上訴人所謂受讓一節顯非事實。按上訴人所提出「讓渡書」上吳美雲之簽名，業經內政部警政署刑事警察局鑑驗認定「八十八年讓渡書上（吳美雲）簽名筆跡有做作之虞，歉難認定。」，而「吳美雲」印文部分則因無印章原物可資比對，因此結論「相符」部分僅供參考而已，故而該「讓渡書」之真正仍待上訴人舉證，否則即無可採。
（六）退而言之，縱令「讓渡書」為真正，（被上訴人否認之），則系爭土地因假扣押而迄今仍無法移轉登記與被上訴人乙○○、甲○○○，純因吳美雲債務不履行之過失所致，與被上訴人二人無關。被上訴人二人併依民法第二百十七條規定主張過失相抵，因是上訴人請求亦無可採。
（七）按買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人承受負擔；是買賣標的物苟已交付，雖所有權尚未移轉，其利益及危險亦由買受人承受負擔；民法第三百七十三條及最高法院三十一年上字第一０四０號、四十七年台上字第一六五五號分別著有判例。又「物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權義務」，民法第三百四十八條第一項著有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂，亦有最高法院四十七年台上字第五一一號判例可參。核之被上訴人乙○○既分別向玉鴻公司及吳美雲買受房屋及土地，並經玉鴻公司移轉建物所有權登記暨吳美雲交付占有土地已如前述，故上訴人所為上訴毫無理由。
（八）又查證人蔡宗鵬於九十一年七月二十六日在鈞院到庭證稱：「在八十三年二月二日我與他們二人到台南一處看起來既像民宅又像辦公室的地方作見證，我知道系爭房屋有三間，總價額是新合幣貳仟參佰萬元，他們兩人第一次給了五百萬元，乙○○說：我給了這麼多錢，好像沒有什麼保障，對方吳美雲就說把房屋鑰匙交給他作為憑據，說是代表已經交屋，以後之整修問題由乙○○自已負責：：當時吳美雲是玉鴻公司負責人，她同時是土地所有人，雙重身分。」等語。由是足證系爭房屋及土地早於八十三年二月二日即已交付與被上訴人乙○○、甲○○○二人至明。
（九）又查系爭土地早於八十一年一月十日即由土地所有權人吳美雲出具土地使用權同意書供玉鴻建設股份有限公司建築四層ＲＣ造建築物，附於系爭建物建造執照審查表內。本件被上訴人乙○○等二人向玉鴻建設股份有限公司購得不動產建物，自亦同時受讓土地使用權無誤。故而被上訴人使用系爭土地並非無權源可言。上訴人所引之最高法院五十九年台上字第二四九０號判例係指使用同意人與所有人不同之情形下方有其適用之基礎。惟本件土地使用同意人與土地所有權人均為吳美雲，要無前手與繼受人之問題存在。是以本件要無該判例之適用可言。
（十）上訴人主張八十三年二月二日時，系爭房屋尚無門扇一節，被上訴人予以否認上訴人應就其主張負舉證責任，否則即無可採。核系爭不動產房、地早因玉鴻公司及吳美雲之交付而由被上訴人占有使用迄今，為不爭之事實，且交付房屋之事實亦可自玉鴻公司於交付房屋（八十三年二月二日）再另行聲請水、電供被上訴人使用一節佐實，是以上訴人主張未有交付顯無理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提水、電費收據影本各一件、並聲請訊問證人蔡宗鵬。
貳、被上訴人丙○○方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱略以：其於八十三年一月七日與玉鴻公司人頭曾進興訂立買賣契約，土地價格三百五十萬元、房屋價格二百五十萬元，已共付了四百萬元，付款詳情如下：八十三年一月十一日支付二百萬元，此時吳美雲把房屋鑰匙交給我完成交屋，並於二月遷入，先是使用工地臨時電及抽取地下水使用，然後才申請正式水電使用。其次於八十三年四月十九日支付一百萬元，又於八十四年六月二十四日支付一百萬元。
參、被上訴人丁○○方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱略以：
（一）被上訴人前向玉鴻公司購買之房屋，係經曾進興代為銷售，買賣合約書內雖僅載明收到價金七十萬元，惟事實上被上訴人係於八十二年十二月已支付四十五萬元，八十三年二月間再給付五十萬元，總共九十五萬元無訛，並經證人曾進興原審作證明確。
（二）被上訴人於八十二年間買受該房屋，並於八十三年三月間即已搬入（且比其他上訴人還早），此有自來水公司裝置（八十三年四月份裝置）以及電力公司於八十三年六月份裝表供電之證明，足供稽考；甚且自八十三年度後該房屋之房屋稅亦由被上訴人繳納迄今（參照房屋稅單收據），是被上訴人占有使用該房屋、土地，既係源於合法有效之買賣合約，即無獲有不當之利益。
（三）被上訴人使用該房屋幾近十年，均不見出賣人（即玉鴻公司或吳美雲）提出任何異議；姑不論賣方已違約無法將土地移轉於買方名下，造成買方之權益受損，而上訴人處於第三人之地位，竟能訴請返還不當得利，殊與法理不合。
（四）被上訴人向玉鴻公司及吳美雲買受系爭房地，係基於雙方之合意簽署買賣，此有合約書可得明證，究不能憑口胡言，而賣方是否有債務糾葛或業遭查封，均屬賣方應予以理清之義務，並不得以此推斷賣方無出售或點交房地之真意，況且被上訴人於簽約買賣之時，賣方尚未出現財務問題，上訴人遽以賣方所有土地嗣後遭查封之事實，即謂賣方無法交付房地以及被上訴人無權使用，非但曲解事實，且已抹煞買賣當事人之原意，又賣方雖無法履行移轉產權之義務，亦得先行交付房地予買方，其事理甚明。
（五）綜上，被上訴人占有使用房地確係基於合法權源，殊無不當得利，且買賣雙方之權利義務既存於當事人間，非經雙方之同意，殆無片面讓渡其得主張之權利，而棄義務之履行於不顧之理，甚且，苟人人均可違約，隨而讓渡有利之部分再由第三人出面主張權利，則社會秩序當生亂象，並為法所不容。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提台電裝表供電證明、自來水公司裝置證明各影本一件、房屋繳款書影本二件、
丙、證據：本院依職權調閱臺灣臺南地方法院八十三年度執全字第二○九號民事執行卷、函請臺南市政府工務局於民國八十二年二月三日核發之南工造字第○三三三號建造執照案件之全部申請及相關文件（含土地使用同意書、起造人名冊等）影本、函台灣省自來水公司、台灣電力公司查位於臺南市○○路○○○巷○○○號、一五六號、同上路一一一巷一二八號、一三四號、一三六號等用戶，各於何時、以何人名義申義申請裝置？自裝置時起迄九十年十二月底之用水、用電情形為何？理 由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人丙○○、丁○○、乙○○、甲○○○雖分別於附表所示之建物移轉取得時間先後自他人買得前揭如附表編號一至四所示之建物，惟按被上訴人等與土地所有權人吳美雲間就前揭建物所坐落之土地，並無無償使用之約定，亦無租賃或使用借貸契約存在，被上訴人等占用系爭土地即係侵害吳美雲之權利，屬無權占有，而有不當得利，吳美雲對被上訴人等人有不當得利及侵權行為損害賠償請求權，而上訴人於八十八年七月三十一日自吳美雲受讓如附表所示土地所有之權利，並於九十年一月間各以律師函附吳美雲所出具之讓渡書通知被上訴人等人，是以該項權利讓與已對被上訴人等發生效力，被上訴人等人自應向上訴人給付無權占有系爭土地所受之利益，詎被上訴人等人經催告給付均不予置理，仍繼續占有使用系爭土地而受有利益，致上訴人受有相當於租金之損害。爰本於不當得利及侵權行為之法律關係，求為判命被上訴人等人應分別按上訴聲明㈡至㈤項給付上訴人等語。
二、被上訴人乙○○、甲○○○以：否認上訴人所提出之讓渡書之真正，縱讓渡書係真正，惟被上訴人乙○○購買建物時，亦有向吳美雲購買房屋所坐落之土地應有部分，並交付土地價金後，出賣人等將建物及其基地交付被上訴人使用，被上訴人自有合法使用土地之權源，並未有「無法律上之原因而受利益」之事實，另吳美雲亦未因之而「受損害」甚明，與不當得利之要件有別，上訴人既稱「受讓」於吳美雲，則被上訴人本得以對抗讓與人吳美雲之事由對抗受讓人上訴人，故而上訴人請求顯無理由，再系爭土地因假扣押而迄今仍無法移轉登記與被上訴人，此係因吳美雲債務不履行之過失所致，是被上訴人等二人併依民法第二百十七條規定主張過失相抵，因是上訴人請求亦無可採。況損害賠償請求權為二年之短期時效，上訴人竟自八十三年五月間請求亦無理由，被上訴人爰另行主張消滅時效之抗辯等語。
被上訴人丁○○則以：其於八十二年十二月廿七日向玉鴻公司購買案名「台南新家」之四樓透天房屋，編號Ｃ－８號，即如附表編號二之建物及其上土地，並簽訂預定土地及建物買賣合約書，且依約繳交房地價款共計九十五萬元，惟建商週轉不靈，未將土地辦理所有權移轉登記，惟被上訴人係依買賣合法取得房屋所有權，並使用該坐落土地，係屬合法權源，並非所謂之無權占有，更無不當得利可言，又上訴人並非善意第三人，其與吳美雲之讓渡書應係通謀虛偽意思表示，應屬無效，上訴人自不得主張權利等語。
被上訴人丙○○則以：其係經由訴外人曾進興之介紹購買系爭房屋及土地，並依約繳納房地價款合計四百萬元，被上訴人自有權使用房屋及土地，並無不當得利，吳美雲將土地所生權利全部讓渡給上訴人之行為嚴重違背物權法定主義，自不生效力等語資為抗辯。
三、查上訴人主張被上訴人等人於附表編號一至四所示之時間及原因，各自取得如附表編號一至四所示而坐落於系爭台南市○區○○段第五三二地號、五三二之八、五三二之二四、五三二之二五及五三二之二八地號等系爭土地上之建築物並各自辦妥建物所有權登記，有各該登記謄本附卷可參，自應信為真實。而上訴人主張系爭土地為訴外人吳美雲所有，被上訴人等人與吳美雲間就系爭土地，未有無償使用之約定，亦無租賃或使用借貸契約存在等情，而上訴人已於八十八年七月三十一日自訴外人吳美雲受讓系爭土地所生一切權利（含承購戶尚未給付之買賣價金尾款、不當得利、損害賠償、租金等），並於九十年一月間分別以律師函內附訴外人吳美雲所出具之讓渡書影本通知被上訴人等人有關受讓前揭土地之所有權利，是以該項權利已對被上訴人等人發生效力等語，被上訴人則否認並爭執上訴人所提出讓渡書之真正及訴外人吳美雲讓渡土地權利之效力，及以前揭情詞為抗辯。查本件上訴人係依據讓渡書主張權利，是本件首應審酌者即在於系爭讓渡書是否為真正及其效力？其次則應審查被上訴人是否有買受系爭土地及有無使用系爭土地之正當權源？
四、關於系爭讓渡書是否為真正、有效部分，經查：
（一）按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限；經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第三百五十七條、第三百五十八條第一項分別定有明文。本件上訴人所提出之讓渡書既經被上訴人等人加以爭執，上訴人自負有舉證之責。
查上訴人主張訴外人吳美雲前於八十四年間亦曾簽立讓渡書讓渡其他筆土地之權利與上訴人，而該讓渡書係由訴外人吳美雲親自簽立應為真正等情，業經訴外人吳美雲於前案（即台灣台南地方法院八十七年度訴字第一二八０號、本院八十八年度上易字第六五號返還不當得利事件）到庭陳述明確，此業經原審調卷查核明確，並有本院八十八年度上易字第六五號判決影本附卷可憑（見原審卷第二一九－二三０頁）。又經原審將上訴人所提出之系爭讓渡書與前案經吳美雲已自認真正之八十四年讓渡書送內政部警政署刑事警察局鑑定結果，上訴人所提出之系爭讓渡書上「吳美雲」印文與八十四年讓渡書上「吳美雲」之印文相符，有該局九十年八月二十二日刑鑑字第一七八０八三號鑑驗通知書在卷可稽（見原審卷第三０七－三０八頁），依該鑑定結果，自應推定系爭上訴人所提出之讓渡書為真正，況上訴人嗣於九十年八月十四日又提出業經由公證人認證讓渡書確係由訴外人吳美雲簽名之認證書，有台灣台南地方法院公證處九十年認字第一一九九三號認證書一份在卷可參（見原審卷第三０二－三０六頁），是上訴人所提出之系爭讓渡書應係真正，應可認定，被上訴人抗辯系爭讓渡書非真正云云，自無可採。
（二）被上訴人丙○○雖抗辯讓渡書之內容有違物權法定主義，應屬無效，上訴人自不得據讓渡書對被上訴人等主張權利云云。惟查觀之系爭讓渡書之內容係記載「立讓渡書人‧‧吳美雲，茲因前向戊○○借貸款項新台幣壹仟萬元，因一時無法償還，茲願將本人所有如附表所示之土地所生之一切權利（含承購戶尚未給付之買賣價金尾款、不當得利、損害賠償、租金等），全部概括讓予戊○○，以償還債務‧‧」等語。本件訴外人吳美雲之讓渡內容應係基於土地所有權所生之一切權益，而土地所有權之移轉，雖非經登記不生效力，如附表所示之土地在未移轉登記前，上訴人雖尚未取得土地之所有權，惟所有權者，乃於法令限制範圍內，對於所有物永久、全面與整體支配之物權；所有權對其客體，就所有權之機能而言，雖有占有、使用、收益及處分等各種支配權能，但所有權非此各種支配權能之集合，而係各該權能所由派生之單一體，為渾然整體之權利（即學理上所稱之整體性）；故基於所有權而生之物上請求權（如民法第七百六十七條），係因特定人侵害物權而生，並非物權本身，而係獨立之請求權，僅因係自物權而生，致與物權同其命運而已，且為達有關「讓與請求權」係為防止不當得利之立法目的，目前學說及實務上均認定所有權之物上請求權係債權之性質，自得獨立讓與，且依債權之規定（如債權之讓與、過失相抵、給付遲延及清償等）為之，僅係損益相抵部分因屬不同層次之法律規範而不能適用而已。至於基於所有權而設定之其他物權（如地役權、典權），自非由所有權支分之一種權能，而係將所有權單一內容之一部分，予以具體化，讓由他物權人享有而已。同理，基於權利之受侵害，依大陸法系之民法，大抵係以「排除侵害」及「損害賠償」為兩大支柱，所有權之物上請求權，即係前者之著例，侵權行為而生之損害賠償請求權，即係後者之具體表現，二者在民事救濟理論上確有其關連，在適用上亦有併存之可能；換言之，若有發生物權受侵害之情形，兩者可擇一而行使，或為一併之行使。而侵權行為所生之損害賠償請求權及不當得利請求權，乃屬債權請求權，並為獨立之請求權，自得與原請求權（人）分離，而為讓與之標的，是吳美雲書立讓渡書將因土地所有權所生之不當得利、損害賠償請求權等讓與上訴人，應屬合法有效，並無何違背物權法定主義之處，被上訴人丙○○抗辯讓渡書之內容有違物權法定主義，應屬無效云云，亦非可採。
（三）又上訴人於八十八年七月間自系爭土地所有人吳美雲受讓系爭土地所生一切權利後，於九十年一月間即分別以律師函通知被上訴人等有關前揭債權讓與之事實，並將其與讓與人即吳美雲所立之讓渡書影本字據提示於被上訴人等之事實，業據上訴人提出律師函及掛號郵件收件回執各四份在卷可參（見原審卷第廿五－卅六頁），且為被上訴人乙○○、甲○○○、丁○○所不爭執，被上訴人丙○○雖辯稱上訴人未通知，惟上訴人確有通知被上訴人丙○○業經上訴人提出律師函及雙掛號回執為證，縱被上訴人丙○○未收受，然上訴人起訴狀亦已附有讓渡書，並起訴主張依讓渡書請求，亦已發生通知之效力，是被上訴人丙○○抗辯上訴人未通知云云，自無可採。按債權人得將債權讓與於第三人，債權之讓與非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力，但法律另有規定者，不在此限；受讓人將讓與人所立之讓與字據提示於債務人者，與通知有同一之效力；民法第二百九十四條第一項前段、第二百九十七條已分別定有明文。又債權讓與乃為不要式契約，即債權讓與一經當事人之合意，即告成立，已否作成書面，則非所問。再者，債權讓與之通知方法，亦並無限制，口頭、書面均無不可，其性質為觀念通知，一經通知則債權讓與對債務人即生效力，不必得債務人之承諾；且並非以提示讓與字據為發生債權讓與效力之要件（最高法院二十年度上字第五十八號、同院二十八年度上字第一二八四號及同院四十二年度台上字六二六號判例參照）。因之上訴人主張既其已將前揭債權讓與之事實通知被上訴人等人，對於渠等已生本件權利讓與之效力等語，應堪採信。
五、又上訴人主張如附表所示之土地係屬訴外人吳美雲所有，其已自訴外人吳美雲合法受讓該等土地所生之權利，但該等土地現由被上訴人等人所有之建物無權占用，而請求被上訴人等人給付相當於租金之不當得利及損害賠償。惟被上訴人等人否認其係無權占用，抗辯稱於購買如附表所示之建物時均有一併購買土地，自有合法使用土地之權源等語。是本件次應審究者為被上訴人等是否有權占用使用如附表所示之土地。經查：
（一）被上訴人乙○○、甲○○○抗辯如附表編號三之一、三之二及編號四，三棟建物及建物所坐落之土地係由被上訴人乙○○於八十三年二月二日以總價二千三百萬元之價金所買受等情，業據提出不動產買賣契約一份為證（見原審卷第七０頁），其上有立合約人即出賣人吳美雲之簽名及蓋章，並有登記代理人蔡宗鶻簽名為見證。上訴人雖否認該不動產買賣契約書之真正，然被上訴人所提出之不動產買賣契約書確係由被上訴人乙○○與吳美雲所簽立等情，業據證人即該契約書上所載之見證人蔡宗鵬於原審及本院到庭結證稱：「我是住在乙○○樓下，我本身係代書，當初是乙○○請我去擔任見證人，當時我還有乙○○夫妻，吳美雲夫妻，另外還有請一位代書，簽寫本件買賣契約書。契約文字另外代書寫的，兩造看完後由吳美雲自己簽名蓋章，乙○○當初有跟我說是以二千多萬元買了三間房屋，簽約當天乙○○有拿五百萬給吳美雲他們夫妻，錢是吳美雲收的。」等語明確（見原審卷第二六五頁，本院卷第一一三－一一四頁），查證人蔡宗鶻與兩造並無親屬或其他特別情誼，自應無偏頗兩造中之何人之情，況且該證人確為契約書所載之見證人，既曾親自在場親自見聞簽約過程，其證詞自可採信。而被上訴人乙○○、甲○○○所提出之不動產契約書既係由訴外人吳美雲所親自簽名蓋章，自應認為真正。
上訴人雖又主張縱契約書為真正，惟觀之契約書立約人係載玉鴻公司、吳美雲，而吳美雲係玉鴻公司法定代理人，為上訴人所不爭且有經濟部九十年三月廿八日函復玉鴻公司董事監察人名單上載明吳美雲係該公司董事長（見原審卷第一九三－一九六頁），是該買賣契約之當事人應係玉鴻公司與被上訴人乙○○，並非訴外人吳美雲，被上訴人自不得據其與玉鴻公司間之買賣契約對吳美雲主張有權占有云云。惟按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條定有明文；又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，亦有最高法院三十九年台上字第一０五三號判例可資參照。經核被上訴人乙○○提出本院認定為真正之不動產買賣契約書，出賣人係記載玉鴻公司、吳美雲，其中土地係吳美雲所有，建物為玉鴻公司所建造，而吳美雲係玉鴻公司之法定代理人，公司之意思表示應由吳美雲代表為之，雖屬常態，然吳美雲個人亦為一權利義務主體，亦可代表自己為意思表示並為契約主體，再觀之契約書第一行所載之出賣人係玉鴻公司與吳美雲平行記載，並無任何吳美雲係法定代理人之文字記載，且吳美雲係記載於出賣人正下方，玉鴻公司則在偏側，立合約書人甲方處亦同此記載方式，此與一般公司為契約主體通常僅於立約人下方記載公司名稱表明立約人為公司，而法定代理人通常僅簽名於立合約人旁，並表明係基於公司之法定代理人身分而簽名之方式顯然不同，依此記載方式立約人究僅係玉鴻公司，或平行記載之玉鴻公司與吳美雲均同為立約之主體，實均有可能，自不能以吳美雲係玉鴻公司之法定代理人，即遽認吳美雲係以公司代表人之身分簽名，契約主體應僅係玉鴻公司，仍應以簽約時之事實及其他一切證據資料為判斷，而審酌系爭不動產買賣契約係被上訴人乙○○為購買房屋而與吳美雲所親自簽立等情，已為證人即見證人蔡宗鵬證述明確，又簽約時有關建物部分所有權係屬玉鴻公司所有，土地所有權人則為吳美雲，此為兩造所不爭執，再參諸房屋性質上不能與土地分離使用，亦即房屋必須使用基地，是被上訴人乙○○於簽約時自係以向有權出賣房屋及土地之人買受房屋及基地而簽立一合法有效之買賣契約為目的，而契約第一條亦明確載明，買受人所買受之不動產包含土地及房屋，又吳美雲既與被上訴人乙○○簽立買賣契約，衡情亦應以能合法有效出賣房地與買受人而取得買賣價金始符合其簽約之真意，準此，契約內容有關建物部分所有權人既為玉鴻公司，則就建物部分，雖可解釋吳美雲係以玉鴻公司之代表人身分代表玉鴻公司為出售建物之意思表示而簽名，然就土地部分，吳美雲既係土地所有權人，且契約內容亦明確載明出售土地，吳美雲並於契約書立約人欄簽名蓋章，解釋上自應以吳美雲係為出賣自己之土地，而自為出賣人之意思表示而簽立上開契約，始符交易上之習慣、經濟目的及誠信原則，是被上訴人等二人抗辯於買受系爭建物時亦有一併向吳美雲買受土地，應可採信。
（二）被上訴人丙○○抗辯伊係透過訴外人曾進興而購買系爭房屋及土地，係基於買賣關係而使用土地等情，業據其提出由吳美雲與黃秀枝（即被上訴人丙○○）簽立之土地買賣合約書及由玉鴻公司與被上訴人黃秀枝（即丙○○）所簽立之房屋買賣合約書各一份為證（見原審卷第三五八－三七一頁），並經證人曾進興到庭證稱合約書是吳美雲自己簽的，錢都是吳美雲收走等語明確（見原審卷第三八七頁），且上訴人亦不否認被上訴人丙○○所提出之土地買賣合約書之真正，而觀之被上訴人丙○○所提出之土地買賣合約書賣主明確係載明吳美雲，雖後方立合約書人出賣人欄下有玉鴻公司之印文，惟原登載玉鴻公司之簽署已被刪除，並由吳美雲與被上訴人黃秀枝在刪除處蓋章，顯見土地買賣契約係以吳美雲為契約主體，玉鴻公司之印文應僅係漏未刪除，是被上訴人丙○○抗辯伊係基於合法有效之買賣關係而使用系爭土地，自堪採信，上訴人主張被上訴人丙○○未向吳美雲買受土地，對吳美雲應屬權占用云云，顯無可採。
（三）被上訴人丁○○部分亦據其提出上訴人不爭執之土地預定買賣合約書及預定建物買賣合約書各一份為證（見原審卷第一０七－一一九頁），上訴人雖主張被上訴人丁○○所提出之土地預定買賣合約書立約人係記載玉鴻公司，則買賣關係自僅存在於玉鴻公司，不得對抗吳美雲云云。然按解釋契約應探求當事人真意，不得拘泥於所用辭句，雖土地預定買賣合約書賣主部分係記載玉鴻公司，惟土地所有權人既係吳美雲，而吳美雲亦有於土地買賣合約書上蓋章，自亦有同意將建物所坐落之土地出賣與被上訴人丁○○之意，且由證人曾進興所證：「‧‧‧我認識被上訴人丙○○（即黃秀枝）、被上訴人丁○○，是因為買賣房子認識的。他們兩人都有向我買房子。向我買仁和路那裡的房子。房子本來是吳美雲的，因為吳美雲所經營的玉鴻公司欠我四百五十萬元，後來吳美雲叫我賣房子，她說賣房子的尾款要給我當作清償借款。我總共賣了五間房子。買賣契約書是吳美雲自己簽的，吳美雲賣地，我賣房子」等語（見原審卷第三八六頁）及上訴人自陳「曾進興是玉鴻公司的債權人，後來玉鴻公司無法清償對曾進興的借款，有把房子抵給曾進興。當初房子的起造人是玉鴻公司，為了節稅的關係，是有同意把房屋給曾進興賣，由曾進興從價金中受償。玉鴻公司有同意把其中幾間房子給曾進興出賣。玉鴻公司的確有授權曾進興出賣房屋。被上訴人丁○○所買的房子也是如此」等語（見原審卷第三八五頁）互核觀之，吳美雲應確出賣土地予被上訴人丁○○之意，且吳美雲亦簽收土地及房屋之部分價款，有經吳美雲蓋章之「土地分期付款表」、「房屋分期付款表」在卷可參（見原審卷第一一一、一一九頁）。是由由上開簽約過程及簽約時之所有權歸屬等情，應認被上訴人丁○○確有與吳美雲簽立土地買賣合約（吳美雲有蓋章於合約書上），合約書上賣主部分雖有載「玉鴻公司」字樣，應係代書或當事人之誤載，被上訴人丁○○抗辯其係依買賣關係占有土地，應可採信，上訴人主張買賣合約應僅對玉鴻公司有效，不得對抗吳美雲云云，顯與當事人之真意不符，且有違誠信原則，殊無足採。
（四）上訴人另主張本件縱認系爭房地係由吳美雲所簽約買賣，然實際上該項房地之交易，僅進行至房屋產權辦理過戶完成，房屋及基地均尚未點交，且系爭土地於八十三年三月十日即經法院為假扣押查封，吳美雲不能為系爭土地之點交行為云云。查上訴人係認被上訴人實際占有使用如附表所示之系爭土地，乃對被上訴人起訴為本件請求，而系爭建物係於八十三年三月十六日完成第一次總登記，被上訴人等人於同年五月間分別登記為如附表所示各建物之所有權人，有系爭建物登記謄本在卷可佐（見本院卷第六一－七０頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真正。又查如附表所示系爭建物分別於八十三年五月間及六月間各申設自來水及電力設備，有台灣省自來水股份有限公司第六區管理處九十一年九月十六日函並附件及台灣電力股份有限公司台南區營業處九十一年九月十六日函並附件在卷可稽（見本院卷第二四三－二七六頁）。
被上訴人乙○○、甲○○○稱已在八十三年二月訂約後即受領系爭房屋及土地之交付，並經證人蔡宗鵬於本院結證明確（見本院卷第一一三－一一四頁），被上訴人丙○○稱其係在八十三年一月間買受系爭房地，被上訴人丁○○則係八十二年十二月間買受系爭房地，並早已交屋現均由其等使用中等語，查依被上訴人丙○○、丁○○系爭土地及建物買賣契約所載，其立約日確分別為「八十三年一月七日」及「八十二年十二月廿七日」（見原審卷第一一一、一一九、三五二、三七０頁），且現由其等使用如附表所示系爭房地中亦為上訴人所不否認，則上訴人主張本件土地尚未交付云云，自應由上訴人舉證證明，但上訴人迄未能舉證證明以實其說。而查訴外人吳美雲於玉鴻公司興建系爭建物時已出具包括系爭土地之使用同意書在案，亦經本院向台南巿政府調系爭房地建造相關文件附卷可佐（見本院卷第一四二至一五四頁）。按房屋與其所在基地之土地，如房屋經點交，其基地亦無從另分離而未點交，查被上訴人均係合法取得如附表所示系爭房屋之所有權，現亦由其等使用中，則其基地亦已交付由其管領使用甚明。
另按「物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權義務」，民法第三百四十八條第一項著有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂，亦有最高法院四十七年台上字第五一一號判例可參。查訴外人吳美雲為系爭土地之出賣人，嗣因可歸責於其個人原因，系爭土地被假扣押查封，致吳美雲不能履行其出賣土地人之義務，其有違「交付其物於買受人，並使買受人取得該物所有權義務」，故不能主張其有「不交付」之權利，否則有違民法第一百四十八條第二項所示「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」之原則，而上訴人係自訴外人吳美雲受讓權利義務，自不能取得大於吳美雲之權利義務。至於上訴人另主張如附表所示系爭土地於八十三年三月十日經第三人寶島銀行聲請法院假扣押在案，吳美雲自難為交付云云。按法院為假扣押執行時，就假扣押標的物並未實際解除債務人之占有，如查封現場有債務人在，通常係交由債務人簽名為管領人，如債務人不在場，而在場其他之人復不簽名為管領人，則由債權人簽名為管領人，故從台灣台南地方法院八十三年度執全字第二０九號假扣押執行卷並不能證明系爭土地當時已實際解除吳美雲之占有而點交由執行債權人實際管領，故上訴人以此主張亦不能作為其有利之證據。
六、綜上，被上訴人乙○○既係基於買賣關係而購得系爭房屋、土地，並受交付而占有房屋及基地，則其使用系爭土地自非無權占有，而有合法之使用權源，而被上訴人甲○○○之房屋係由有使用權之被上訴人乙○○所交付，自亦屬有權占有；被上訴人丙○○、丁○○既有向吳美雲買受土地，自亦有占有土地之合法權源，並非無權占有，則上訴人本於不當得利及侵權行為之法律關係，對被上訴人四人提起本件之訴，為屬無據，應予駁回。
至於上訴人主張被上訴人僅給付部分價金，顯未達可要求吳美雲交付土地云云。
查依兩造間訂立之契約書觀之，系爭房屋及土地之尾款，得由出賣人持買受人之相關料向金融機關辦理貸款以充價款，而本件係因可歸責於訴外人吳美雲之原因，致系爭土地被查封致無法移轉過戶於被上訴人，吳美雲亦因之無法取得金融機關之貸款。又關於被上訴人僅支付一部分之價金，此乃訴外人吳美雲或其受讓人如何依約主張其權利，及是否由相關當事人另行協商解決或另依法解除買賣契約或請求給付價金之問題，在土地買賣契約未解除前，被上訴人依土地買賣契約為占有使用即屬有權占用，與價金給付金額之多寡，應屬無涉，併此敘明。
七、綜上所述，本件被上訴人之抗辯應屬可信，上訴人主張被上訴人有不當得利之情事而請求損害賠償云云，為不足採，從而，上訴人本件主張為無理由，不能准許；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 八 日
臺灣高等法院臺南分院民事第三庭~B1審判長法官 林 輝 雄~B2 法官 丁 振 昌~B3 法官 王 明 宏右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十一 日
法院書記官 侯 瑞 富