臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十二年度上字第一一○號 Ｊ
上 訴 人即追加原告 台灣糖業股份有限公司法定代理人 甲 ○ ○訴訟代理人 林 樹 根 律師
洪 茂 松 律師上 訴 人即追加被告 乙 ○ ○訴訟代理人 郁 旭 華 律師
王 燕 玲 律師右當事人間請求給付買賣價金事件，兩造對於中華民國九十二年三月十日臺灣臺南地方法院所為第一審判決（九十年訴字第一○四二號）各自提起上訴，上訴人台灣糖業股份有限公司並為訴之追加，本院於九十二年九月九日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決關於上訴人台灣糖業股份有限公司敗訴部分（包括本訴及反訴），暨除確定部分外之訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
右廢棄本訴部分，上訴人乙○○應給付上訴人台灣糖業股份有限公司新台幣捌萬柒仟捌佰肆拾肆元，及自民國九十一年九月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
右廢棄反訴部分，上訴人乙○○在第一審之反訴駁回。
上訴人乙○○之上訴駁回。
追加被告應給付追加原告新台幣貳拾伍萬元，並自民國九十二年六月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
追加原告其餘追加之訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審（均含本訴及反訴）訴訟費用，由上訴人乙○○負擔。追加之訴訴訟費用，由追加被告乙○○負擔二分之一，餘由追加原告負擔。
事 實
甲、上訴人即追加原告台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）方面：聲明：求為判決：
㈠原判決關於上訴人台灣糖業股份有限公司敗訴部分廢棄添㈡右廢棄部分：
⒈被上訴人乙○○應給付上訴人台灣糖業股份有限公司新台幣（以下同）捌萬
柒仟捌佰肆拾肆元，及自民國九十一年九月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉被上訴人乙○○於第一審之反訴駁回。
㈢上訴人乙○○之上訴駁回。
㈣第一、二審訴訟費用，由被上訴人乙○○負擔。
㈤追加被告乙○○應給付追加原告台灣糖業股份有限公司伍拾萬零捌佰壹拾肆元
，及自九十二年六月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈥追加之訴訴訟費用由上訴人乙○○負擔添陳述：除引用原審判決陳述部分外，補稱略以：
㈠上訴人前於八十三年間在坐落台南市○區○○○段○○○○○號土地上，起造
「文化新城」地上四層、地下一層透天住宅六十戶（第一期），被上訴人乙○○於八十三年十一月一日訂購編號Ｆ房屋即門牌台南市○○○路○段○○○巷○○弄○號一戶及其基地應有部分之土地暨地下一層編號Ｆ號停車位（下稱系爭房屋），總價金八百八十八萬元，系爭房屋原於八十五年五月十六日取得使用執照，上訴人業於八十五年八月十九日將編號Ｆ之房屋交付被上訴人遷入居住使用，詎被上訴人未依買賣契約約定於交屋期限內交付尾款。嗣因室內樓梯淨寬不足，經主管機關註銷使用執照，直到九十年十一月十五日始重新取得房屋使用執照，並於九十一年四月十六日辦妥保存登記在案。
㈡關於樓梯扶手補助款三萬元「取據報銷」部分：若僅指被上訴人於領款時簽收
或出具領據，即毋需約定「取據報銷」，且對照兩造於八十七年十二月十一日成立調解之「交屋獎勵金」三萬五千元須憑購買傢俱之統一發票領取，樓梯扶手之「取據報銷」並非一般之「簽收或領據」。
㈢關於法定遲延利息之起算點部分：
⒈依契約第四條第一款約定「甲方（買方）接到乙方交屋通知時，於交屋期限
內應將尾款交付乙方」。被上訴人於上訴人交屋之前，負有先給付價金尾款之義務。上訴人業於八十五年八月十九日，將房屋交付被上訴人使用，依約，被上訴人於交屋後即已負給付價金尾款之義務。
⒉被上訴人於原使用執照撤銷後，即藉故不配合上訴人進行修改作業，致使用
執照延宕無法重新取得。本案建築物係以「聯合建造執照」申請起造六十戶，經與主管機關協調，獲准先辦理第一批已整修完畢之四十五戶，申請查驗通過，於八十七年八月十五日重新取得使用執照，另包括被上訴人在內已住進戶十五戶未配合辦理修改作業。上訴人再與之進行協調，因部分進住承購戶已自行增建，衍生拆除恢復原狀抑辦理變更設計合法化相關問題，於八十七年十一月三日檢具共同意見書，拒不配合樓梯扶手瑕疵修改作業。經上訴人向主管機關陳情，獲准就已完成修改之十戶辦理查驗，於八十九年二月三日重新取得使用執照。其餘未配合取得使用執照之被上訴人乙○○及案外人蔡玉善、王嬌、蘇美麗、杜昆益及杜志傑等五戶，則於進入訴訟程序（台灣台南地方法院九十年度重訴字第三七九號、九十年度訴字第一○四二號），經法官勸諭後始同意配合修改樓梯平台，並於九十年十一月十五日重新取得使用執照，並於九十一年四月十六日完成第一次所有權登記作業。本件房屋原使用執照遭撤銷，固係可歸責於上訴人，惟之後上訴人已積極協調承購戶配合，並於八十九年二月三日已完成六十戶中之五十五戶之重新取得使用執照，被上訴人拒不配合，始拖延至訴訟程序中完成。
⒊兩造於八十七年十二月十一日，就增建變更設計費用、樓梯扶手補償款房屋
瑕疵賠償款、增建變更設計費用、樓梯扶手補償，均成立調解，已無爭議，被上訴人即不應拒絕配合辦理重新取得使用執照之作業。被上訴人固於八十七年底配合完成修改「樓梯扶手」部分之瑕疵，上訴人發現仍須被上訴人配合修改樓梯平台淨寬時，被上訴人藉故不再配合，八十八年間上訴人曾派員多次洽請被上訴人配合辦理，被上訴人於施工時不願配合修改，有工作訪談紀錄可證，更於八十八年十一月二十二日函知在地下室漏水情形未澈底解決前，暫緩配合取照，經上訴人函復仍不配合。可証明八十八年十一月二十二日底被上訴人已確定拒絕配合重新取得使用執照之相關作業。
⒋被上訴人雖係委託上訴人辦理貸款作業，惟仍需被上訴人配合向銀行辦理簽
約、對保等手續，被上訴人不配合辦理重新取得使用執照作業，則房屋第一次所有權登記及所有權移轉登記，甚至銀行抵押貸款登記，均無法辦理，被上訴人若永遠不配合辦理，豈非可不必給付價金尾款？不得謂辦理銀行抵押貸款時，價金尾款清償期始屆至，故至遲八十八年十一月二十三日，被上訴人已拒絕配合辦理，應認就給付價金尾款義務負遲延之責。
㈣追加請求逾期交付尾款違約金部分：
⒈依契約契約第九條第一款約定：「甲方（買方）未依第三條、第四條規定付
款，其逾期部分，甲方須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補交時一併繳清．．」。上訴人於八十五年八月十九日即將房屋點交被上訴人使用，被上訴人拒不配合重新取得執照作業，並拒不給付價金，於八十八年十一月二十三日起，應負遲延責任，已如前述，上訴人自得主張加計罰逾期違約金。
⒉兩造契約原約定以應付金額每日加計千分之一計算，原審判決認定承購戶乙
○○之違約金「按日千分之零點二」計算，應屬合理，被上訴人之違約期間，自八十八年十一月二十三日起算，至九十年六月八日本案起訴日止，合計五六四天。乙○○起訴時未付之尾款四百四十三萬九千八百四十二元，按日千分之○．二計算，違約金為五十萬零八百十四元。
（計算式： 4,439,842元×0.2/1000×564天=500,814元）。
⒊上訴人台糖公司追加請求被上訴人乙○○因遲延給付價金尾款之違約金合計五十萬零八百十四元。
㈤計算買賣價金之面積（須否計入地下室停車位及車道面積）問題：
⒈上訴人為推出「台糖公司文化新城第一期」之新建房屋銷售案，曾於八十三
年十月十三日函知「台南市各機關團體、學校」，並檢附有關「房地預售公告」、「訂購須知」、「出售房地面積及繳款明細表」、基地位置圖暨建屋配置圖、地下室平面圖、一層平面圖等資料，並請受文機關「張貼公告、廣為宣傳週知」。並於八十三年十月十五日將標題為「台糖公告」之「預售公告」刊登於當天中華日報台南版第二十五版、聯合報台南版第十五版。在「台糖公告」第六條已載明「接待中心：台南市○○○街○○○號（文化中心後面），訂購須知於此地索取」。
⒉「訂購須知」第一條第㈠款明定：「每戶持分共有土地面積詳如出售房地面
積明細表」，第一條第㈢款明定：「停車位．．（位置詳如地下室平面圖）」，第二條明定：「房地面積及售價詳如出售房地面積及繳款明細表」（出售面積及總價包含公共設施，停車位及車道，．．）」，第五條第㈥款：「訂購者，限於訂購日起七日內，．．同時繳納簽約金（每戶金額詳出售房地繳款明細表）」，第八條：「「欲訂購者應詳細審閱房地定買賣契約書、建造執照（含施工圖說）及其他相關文件」。第十條：「附出售房地面積及繳款明細表、基地位置圖、建物配置圖及地下室平面圖各乙份」，「訂購須知」既已載明訂購者應參閱「出售房地面積及繳款明細表」、「平面圖」、「預定買賣契約書」、「建造執照（含施工圖說）」等資料，則上訴人必然已在接待中心將上開資料公告、張貼並提供索閱，否則，訂購者又如何能審閱？又如何能查知所欲訂購房地之「土地持分面積」、「停車位位置」、「房地面積及售價」、「簽約金」、「各期應繳價款」等購屋基本資訊？上訴人台糖公司既已「提醒」訂購者應「詳細審閱」房地預定買賣契約書、建造執照（含施工圖說）及相關文件，若未在接待中心公告擺放，又如何能提供承購者審閱？被上訴人九十一年五月九日答辯㈡狀既已援用「出售房地面積及繳款明細表」，則被上訴人於訂購之前必已取得該份「出售房地面積及繳款明細表」資料，應可認定。
⒊由銷售系爭房屋當天之錄影帶內容可知：八十三年十月二十二日當天，包括
被上訴人在內之訂購者，手持一疊資料翻閱或與人交談，並已依「預售公告」及「訂購須知」之要求，備妥訂金二十萬元之銀行本票支票或郵局匯票。
承辦之規劃經營課課長沈明道宣布資料先前均已公告，請依資料檢查訂購所需證件等；在接待中心現場之兩側牆壁及矮鐵櫃，均張貼有「台糖公告」、「平面圖」及各類表格等資料，且有訂購者圍擠翻閱資料；被上訴人乙○○在現場，手中拿著一疊資料，並核對其他人已訂購情形，「文化新城」第一期六十戶房屋，當天上午全部售出。
⒋依前揭「出售房地面積及繳款明細表」僅記載「建物」Ｆ面積為八七點一
三坪，訂購者並無法由此得知所訂購房屋之主建物、附屬建物及公共設施等各部分之面積，上訴人台糖公司始於接待中心銷售現場並張貼、公告「房地出售面積分算明細表」，使訂購者能瞭解各戶房屋室內、室外面積等之分配情形。依「房地出售面積分算明細表」載明：「出售房屋面積」包括「室內面積」（即儲藏室、一樓至頂樓）、「室外面積」（即屋突一層、陽、露台）、「停車空間面積」（即車位、車道）、「分攤公共設施面積」以上四大部分總計之面積，即為「出售建物面積」。
證據：援用第一審所提證據外，補提兩造房地預定買賣契約書（含附件全部）、
文化新城第一期十五戶申請使用執照改善工作訪談紀錄表、台南市政府⒏⒚南市工建字第二九○○六號函影本、台糖公司內部⒑⒓簽呈、台糖公司⒑⒔土開南字00000000號函、⒑⒖聯合報台南版第十五版、中華日報台南版第廿五版之報紙各乙份、承購戶⒒⒊共同意見書函、⒏⒑訪談紀錄表、乙○○⒒函、台糖公司⒓⒔仁客字第八八九六四○一五六五號函、⒏⒈文化新城一期Ｆ客戶訪談紀錄（以上均影本）、台糖公司⒑房屋銷售現場錄影帶乙捲為證。
乙、上訴人即追加被告乙○○方面：聲明：求為判決：
㈠原判決不利於上訴人即追加被告乙○○部分，除關於逾期取得使用執照賠償款其中新台幣參佰壹拾壹萬肆仟玖佰玖拾元外，均廢棄。
㈡右廢棄部分，上訴人即追加原告台灣糖業股份有限公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一項廢棄部分，上訴人即追加原告台灣糖業股份有限公司應給付上訴人即追
加被告乙○○新台幣壹拾參萬參佰肆拾捌元，及自民國九十二年一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣上訴人台灣糖業股份有限公司在第二審追加之訴駁回。
㈤第一審廢棄部分及第二審訴訟費用由上訴人即被上訴人台灣糖業股份有限公司負擔。
陳述：除與原判進記載相同者，茲引用之外，補稱略以：
㈠買賣面積短少補償款計算部分：
⒈本件係預售之集合式透天住宅（共六十戶），地下一層規畫至少六十個車位
，使承購戶於購買房、地之同時亦搭配車位乙個，不再單獨計價出售。台糖公司考量其成本及利潤等情，將車位搭配房地一併出售，其價值列算於契約第二條之「房地每坪單價」內，如此解釋始符兩造契約之約定。此觀買賣契約書第二條，其內容僅有土地價款及建物價款兩項乙節，事甚明確。本件乙○○於簽約時，依台糖公司製作之契約書第一條第二款及第二條之約定，而知悉瞭解：若以總價金若干元，則可購買到若干坪數的房屋圖測面積，而該面積是不含車位及車道面積在內的。
⒉依契約第十五條約定：「本契約之附件視為本契約之一部分」，及該條款后
載「附件」各項之內容，兩造契約之內容係包含本契約即房地預定買賣契約書及本契約之附件，並不包括現場公告或張貼之部分；且「預售公告」第八點係載「有關「訂購須知」、「平面圖」、「出售房屋面積及繳款明細表」、「房地預定買賣契約書」、「建造執照（含施工圖說）等相關文件於接待中心展示，請逕向本分處或接待中心洽詣索閱」等字樣，並未包括「房地出售面積分算明細表」，故否認有該面積分算明細表公開展示，至於其餘圖表有無公開展示已日久不復記憶。參照消費者保護法第十三條第一項規定可知，契約之一般條款未經記載於定型化契約中者，企業經營者應向消費者明示其內容；明示其內容顯有困難者，應以顯著之方式，公告其內容，並經消費者同意受其拘束者，該條款即為契約之內容上訴人縱曾行文台南市各機關團體、學校，不足證明各受文單位均照辦而公告售屋資料，亦不足證明被上訴人等曾見聞公告內容。又刊載中華日報、聯合報因內容無涉買賣權利義務之核心，僅屬「要約引誘」，況不足證明被上訴人曾經見聞報紙廣告，故被上訴人不受上開三項文件內容之拘束。
⒊契約第一條第二款關於「建物」部分係約定：「房屋圖 測面積（含主建物
、附屬建物及共同使用部分之分攤）約ｘｘ平方公尺‧‧‧其中共同使用部分之分攤不含搭配汽車停車位及車道面積在內」等語，該條款所謂「其中共同使用部分之分攤不含搭配汽車停車位及車道面積在內乙語，乃明顯連接於「約×××平方公尺（約××坪）」等面積單位之後，若謂係在強調承購戶所購買之特定編號之停車位具有「專用」性質云云，實屬牽強。關於停車位具有「專用」性質之約定，同條第三款最末行「但停車位之通常使用視為各承買人之專有部分」既有明白清楚之約定，則第二款所謂「其中共同使用部分之分攤不含搭配汽車停車位及車道面積在內」乙語，顯與停車位具有專用性質無關。由是可知，關於停車位具有專用性質之約定係在第一條第三款，而第一條第二款所稱「其中共同使用部分之分攤不含『搭配』汽車停車位及車道面積在內」乙語，乃指房屋圖測面積之計算方式，事甚明確。
⒋台糖公司主張兩造合約第一條第二款之建物面積當然包含車位及車道面積在
內等語，顯與契約明載「不含搭配汽車停車位及車道面積在內」之約定不符。依原審卷附之台糖公告明細表備註⒉、⒊、⒋所示，將不含車位、車道之共同使用部分面積為1274.35㎡，乘以系爭建物謄本所載共同使用部分之持分萬分之一五一，即得本戶不含車位、車道之共同使用部分分攤面積為一九‧二四平方公尺。倘依台糖公司上述主張將車位及車道面積列入出售計價之範圍，則以契約第二條約定之每坪單價乘以包括主建物、附屬建物及含車位及車道在內之共同使用部分之面積，所得之總價金必將高出於契約第二條約定之總價金。乙○○憑該清楚且直接之交易資訊決定簽約購屋，詎台糖公司事後捨契約之明文約定而更為曲解稱車位及車道面積亦應算入契約約定之面積云云，置購屋者之權益於不顧，殊與契約之拘束力及誠信原則相悖。況契約書第一條第二款與同條第一款相互比較，建物面積究竟是否包含停車空間在內之疑義，依消費者保法護法第二條第十一條第二項規定，應為有利於消費者之解釋。兩造係於八十三年十一月一日簽訂契約，本件契約係上訴人作成，用於購置買戶全體，係定型化契約，有消費者保護法之適用。
㈡逾期取得使用執照賠償款部分：
⒈原審判決認台糖公司應自八十五年二月二十八日（房屋預定完工日）至九十
年十一月十五日（取得建物使用執照之日）共計二千零八十五日，按日計算違約金予乙○○，確屬的論。惟認系爭房屋因使用執照撤銷而使乙○○獲有不必支付貸款利息之利益云云，實有誤會。蓋：房屋使用執照未能取得，乙○○尚無法辦理貸款，則所謂貸款利息根本無從發生，乙○○並非在使用執照未取得之前即負有支付貸款利息之義務，且因而受有得以免為支付貸款利息之利益；何況房屋使用執照之逾期取得，充其量僅使乙○○在該期間「暫不需先支付」銀行貸款所生之利息而已，絕非「爾後亦不必支付」，日後俟乙○○辦妥銀行貸款時起仍須依其與銀行之約定支付貸款所生之利息，且清償期間悉依銀行約定，亦不可能將系爭房屋逾期取得使用執照之期間扣除。
是原審判決認乙○○因獲有不必支付貸款利息之利益，依損益相抵法則，應自違約金中扣除云云，殊有誤解。
⒉再按物之出賣人，負支付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民
法第三百四十八條第一項定有明文。本件台糖公司固於八十五年八月十九日將系爭房屋點交乙○○使用，惟系爭房屋遲至九十年十一月十五日始取得使用執照，更遲至九十一年九月九日才辦妥所有權之移轉登記，造成乙○○在此段六年多期間為一張所有權狀枯枯等待，既不敢將房屋出租他人收取租金，亦無從向銀行抵押融資，致此段期間乙○○就系爭房屋之收益及處分均受有障礙，不言可喻。準此，乙○○主張兩造契約約定以「千分之一」計算違約金，縱嫌過高，惟原審所認以「千分之零點二」計算，亦嫌偏低，則應以「千分之零點四」計算，尚屬相當。
㈢法定遲延利息部分：
⒈系爭房屋於九十年十一月十五日取得使用執照，至九十一年四月十六日始辦
妥保存登記，上訴人於九十一年五月十三日發函要求於同月二十五日前將尾款匯撥至其帳戶，與約定以銀行貸款方式給付尾款不符，其後因簽發本票擔保及花台面積更正事由，於九十一年六月十四日辦妥花台面積加註登記，於九十一年七月十六日完成過戶用印等手續，上訴人委託之代書遲至九十一年八月二十二日至九月四日始陸續向地政機關辦妥系爭房地之所有權移轉及抵押權設定登記。就辦理產權移轉、抵押權設定及貸款流程，被上訴人積極配合辦理，無可歸責之事由，業據證人黃美惠代書於原審結証在卷。
⒉證人黃美惠原審證稱從過戶到抵押貸款撥貸，約二十個工作天可以完成，必
須扣除例假日，像台糖公司要送交總公司用印，須再加七個工作天之証述，係証人過去一般經驗，本件爭議複雜，非一般單純之過戶、貸款事件可比，證人所述於本件非可適用；縱可適用，應自承購戶前來辦理手續後起算，始為合理。又尾款之清償期應至貸款銀行核撥款項予台糖公司時，方屬屆至，在此之前，被上訴人等並無可歸責於己之事由，不應負遲延責任。
⒊否認有不配合上訴人僱工修繕以重新補照之情事，施工訪談記錄係片面作成
，不足採信。又依証人王祉堯所為証言，上訴人主張以「預鑄法」或「簡易方法」改善樓梯平台寬度不足之施工方法，根本就是要住戶配合偽裝，以瞞騙方式檢查通過而重新取得使用執照，被上訴人有不願配合，非構成可歸責之事由，不須負遲延責任。
⒋依兩造辦理產權移轉、抵押權設定及貸款等事宜流程觀之，乙○○均積極配
合辦理，尚無可歸責之事由而致延宕之情，況且乙○○與代書及台糖公司黃課長於九十一年七月十六日第二次至代書事務所即已完成所有之用印等事宜，則爾後相關之產權過戶及抵押權設定均係代書經手處理，而銀行貸款之核准及撥款則係依銀行之作業流程，均非乙○○所能掌控。準此，辦理上述事宜縱需相當之時間，亦非可歸責於乙○○所致，業據證人黃美惠代書於原審證稱：上訴人乙○○在九十一年七月十六日均同意辦理過戶及貸款事宜，自九十一年七月十六日起，至各戶都辦妥過戶及貸款為止，並無應該配合辦理，而沒有配合的情事；乙○○辦妥貸款的時間雖然有比較晚，但有住戶都有配合辦理銀行貸款等語足明。
⒌本件尾款之清償期應至貸款銀行核撥款項予台糖公司時（即九十一年九月十
一日），方屬屆至，在此之前，乙○○並無可歸責於己之事由，自不應負遲延責任。上訴人主張先抵充法定遲延利息，亦無理由。本件台糖公司主張乙○○應給付法定遲延利息（包括其自行主張抵充者），為無理由。原審未察，准許其部分請求，尚有違誤。
證據：援用第一審所提證據外，補提台糖公司九十一年五月十三日函、存證信函
、台糖公司九十一年五月廿七日函、台糖公司九十一年六月二十日函（均影本）各乙份為證。
理 由
一、上訴人台糖公司主張：被上訴人乙○○於八十三年十一月一日以總價金八百八十八萬元向伊預購所起造之系爭房屋，約定乙○○應於所通知交屋期限內交付尾款，伊已於八十五年八月十九日交付系爭房屋予乙○○居住使用，嗣因室內樓梯淨寬不足致使用執照遭註銷，兩造於八十七年十二月十一日成立調解，由上訴人補償房屋施工工程瑕疵修補費用五十三萬七千二百五十四元，詎乙○○仍拒不配合讓伊派員施工，直到訴訟法官勸諭始配合而於九十年十一月十五日始重新取得使用執照。另同意扣減被上訴人土地重購退稅損失三十四萬零八百六十五元；乙○○亦同意以他承購戶調解條件之「總價金之一成（即八十八萬八千元）」計算扣減關於逾期取得使用執照之違約金損失；另扣減因面積不足而應減少價金二十一萬零五百五十四元；加計增建部分變更設計費用二萬六千五百一十五元，扣減被上訴人起訴前已付價款二百四十九萬元，故被上訴人應付尾款金額四百四十三萬九千八百四十二元；其於九十一年七月十九日兌現之支票票款二百六十萬六千三百五十元，先抵充起訴後之前法定遲延利息二十三萬九千零二十一元後，可償二百三十六萬七千三百二十九元，尚積欠尾款二百零七萬二千五百十三元；嗣於九十一年九月十一日清償二百萬元，先抵充之前五四日之法定遲延利息計一萬五千三百三十一元，可償還一百九十八萬四千六百六十九元，被上訴人尚積欠價金尾款八萬七千八百四十四元並自九十一年九月十一日起算之遲延利息，爰依買賣契約法律關係，請求判命被上訴人如數給付。上訴人對原判決提起上訴後，並追加請求以起訴時未償尾款金額四百四十三萬九千八百四十二元，自八十八年十一月二十三日起算至九十年六月八日起訴日，「按日千分之零點二」計算之違約金五十萬零八百一十四元並法定遲延利息。
二、上訴人乙○○則以：台糖公司計算價金尾款時，漏未扣除其應補償之樓梯扶手款三萬元；計算面積短少扣減款時，不應將停車位與車道面積計入房屋面積，其計算方式與買賣契約約定內容不符；於計算逾期取得使用執照賠償款時，應依兩造買賣契約第六條第一項之約定，不可依他購屋戶調解內容為依據；又房屋使用執照遭註銷致房屋未能辦登記，無從向銀行貸款，伊於銀行核准貸款前並無繳納價金之義務，不應負遲延責任，自無所謂違約滯納款問題，伊等所支付價金不須先抵充遲延利息，並主張應付款為《總價金及增建變更設計費計八百九十萬六千五百一十五元》，應扣款為《起訴前已付二百四十九萬元、房屋瑕疵賠償款五十三萬七千二百五十四元、重購退稅補償款三十四萬零八百六十五元、面積短少補償款九十五萬五千七百三十四元、逾期取得使用執照賠償款二百零七萬六千六百六十元（在原審原主張五百一十九萬一千六百五十元）及樓梯扶手補償款三萬元、支票票款二百六十萬六千三百五十元、銀行貸款二百萬元》，應付款與應扣款相減後，伊已溢付一十三萬零三百四十八元，台糖公司之本訴及追加之訴請求均無理由等語，資為抗辯，並反訴請求台糖公司返還逾付金額及自反訴狀繕本送達翌日即九十二年一月四日起算之法定遲延利息（在原審請求返還六十三萬八千九百八十八元及利息，原審判命台糖公司應給付三十三萬五千七百四十一元及利息後，乙○○就敗訴中之一十三萬零三百四十八元及法定遲延利息提起上訴）。
三、上訴人台糖公司主張：上訴人台糖公司在坐落台南市○區○○○段○○○○○號土地上，起造「文化新城」地上四層、地下一層透天住宅六十戶（第一期），於八十三年十月二十二日推出該新建案時，即全部銷售完畢，上訴人乙○○訂購編號Ｆ房屋即門牌台南市○○○路○段○○○巷○○弄○號一戶及其基地應有部分之土地暨地下一層編號Ｆ號停車位（系爭房屋），總價金八百八十八萬元，於八十三年十一月一日正式簽訂房地買賣契約，系爭房屋原於八十五年五月十六日取得使用執照，台糖公司於八十五年八月十九日將編號Ｆ之房屋交付乙○○遷入居住使用，乙○○未在交屋時交付尾款，並於其後在系爭房屋二樓及五樓增建建物；嗣因室內樓梯淨寬不足，經主管機關於八十五年八月十九日註銷使用執照，因而部分承購戶退屋，台糖公司就無人進住四十五戶部分先整修查驗通過，於八十七年八月十五日重新取得使用執照；就其餘已進住之十五戶，就瑕庛補償金額為五十三萬七千二百五十四元於八十七年十二月十一日調解成立後，經承購戶同意，即進行增建處理及室內樓梯改建工程，惟嗣經主管機關派員查驗結果，卻又另發現有部分房屋之樓梯平台亦需進行修改，同意配合修改樓梯平台之十戶部分，已於八十九年二月三日重新取得使用執照；惟上訴人乙○○及訴外人王嬌、蘇美麗、蔡玉善、杜昆益及杜志傑（共五戶）不願配合修改，上訴人乙○○更於八十八年十一月二十二日函示不願配合修改取照（原審卷第一五八頁），至本件起訴在原審法官勸諭後，始同意配合修改，並於九十年十一月十五日重新取得
（）南工使字第一○一七號使用執照，於九十一年四月十六日完成第一次所有權登記作業；為辦理重新申領使用執照作業，須連同乙○○增建部分建物予以補辦變更設計合法化，經兩造協議委託建築師依法辦理變更設計等作業，約定上訴人乙○○應給付增建部分變更設計合法化費用二萬六千五百一十五元；並合意扣減上訴人乙○○未能及時辦妥所有權移轉登記以申請退還土地增值稅三十四萬零八百六十五元；上訴人乙○○起訴前已付價款二百四十九萬元，又於九十一年七月十九日兌付面額二百六十萬六千三百五十元之支票乙紙，復以系爭房地辦理銀行抵押貸款於九十一年九月十一日撥款二百萬元予上訴人台糖公司等情，業據台糖公司提出買賣契約書、房屋點交切結書、台南市政府工務局八十五年五月十六日（）南工使字第○八七六號使用執照、調解書、台南市政府工務局九十年十一月十五日（）南工使字第一○一七號使用執照、土地及建物登記簿謄本、土地增值稅繳款書（均影本）各一份在卷可稽，復為上訴人乙○○所不爭，堪認上訴人台糖公司此部分主張為真實。
四、就樓梯扶手補償款三萬元部分：㈠依台糖公司提出乙○○自認真正之買賣契約附件四「主要裝修及設備概要」之約
定，系爭房屋之樓梯係「實木雕刻扶手」（見本院卷第一九○頁）。但因房屋樓梯寬度不足，裝設實木雕刻扶手，造成樓梯淨寬不符法令，而更換不銹鋼簡易扶手，此為兩造所不爭。因不銹鋼簡易扶手，在價值、安全或美觀上，與原約定之實木雕刻扶手有所差異，上訴人台糖公司承諾願意補償承購戶每戶三萬元，參酌上訴人所屬仁德糖廠八十七年十二月二十四日仁開字第九六三○一六三八號函，在說明⒑明確記載：「樓梯扶手拆除施作簡易扶手部份，仍依原每戶補助三萬元，該補助款由各戶取據報銷」等字樣即明（見原審卷第三十頁）。
㈡此項樓梯扶手補償款，其性質應屬賠償買方損失，安裝實木雕刻扶手既會造成樓
梯淨寬不足不符法令，自無法強求買方由廠商所開立業已安裝實木雕刻扶手之發票或收據，故買方在領款時應毋庸持發票或收據憑以報銷。台糖公司雖以上開仁德廠函件為據，主張此項補償款，須憑統一發票取據報銷云云。惟此函件係台糖公司製發，難據以拘束買方之乙○○，故此補償解釋上係指買方應出具收據或折讓單予賣方即上訴人，供其扣減營業銷售額之用，並非指統一發票而言，乙○○既表示願意在此抗辯有理由時，簽署收據或折讓單予台糖公司，上訴人台糖公司主張此項補償款須憑統一發票取據報銷云云，應無足採。
五、計算房屋總價之買賣面積時，應否將停車位與車道面積計入：㈠兩造所簽訂契約第一條關於「買賣標的」，將買賣標的分成「土地」、「建物」
、「車位」三個部分，此觀卷附房地預定買賣契約書即明（見本院卷第一四九頁）；足見「車位」與「建物」併列為買賣標的，故「車位」為買賣標的之範圍。又由同條第㈠款就有關「土地」之應有部分之計算，係載明：「甲方（買方）應持分之土地所有權，以甲方所購買之建物（包括室內、室外、停車空間、分攤公共設施）面積佔總建物面積之比例計算其共有產權之權利範圍．．．」等語，足見同條第㈡款承購戶所購買之「建物」面積，包括室內、室外、停車空間、分攤公共設施之面積，顯已將「停車空間」之面積計入在內，且將「停車空間」與「分攤公共設施」分列，加以區別，而在計算所購買建物面積時，予以加總計算。再同條第㈢款，有關「車位」部分，明白約定：「甲方（買方）同時購買本住宅地下一層編號Ｆ號汽車停車位暨車位之土地持分，車位產權以共同使用部分登記持分之方式為之，於辦理建物第一次登記時合併前款『共同使用部分之分攤』計算持分，但停車位之通常使用，視為各承買人之專有部分」等語，足見特定編號之汽車停車位暨車位之土地持分，係被上訴人所購買，必須計價。參以車位為買賣標的，惟在契約書第二條有關買賣價金之約定，僅分列「土地」及「建物」二項，亦可見在「建物」項下係併計「車位」之面積。
㈡雖契約第一條第㈡款關於「建物」部分係約定：「房屋圖測面積（含主建物、附
屬建物及共同使用部分之分攤）約二八八．０三平方公尺（約八七．一三坪）。其中共同使用部分之分攤，不含搭配汽車停車位及車道面積在內。」等語。惟該條款所謂「其中共同使用部分之分攤不含搭配汽車停車位及車道面積在內」乙語，經參酌如上所述系爭買賣契約之其他約定，應係在於強調承購戶所購買之特定編號之停車位具有「專用」性質而已，並非「汽車停車位及車道面積」不列入出售面積。按一般所謂「共同使用部分」，除經共有人約定為「約定專用」外，共有人尚不得占用「特定位置」。本件上訴人出售予每戶之特定編號停車位（搭配其房屋之戶號），原屬於共同使用部分，惟為使承購戶所購買之特定編號停車位之專用權，屬於該承購戶，避免住戶因使用停車位而發生爭執，則該停車空間必須與其他一般共同使用部分（台電受電室、機房、安全梯、守衛室、花台等）加以區分，方能符合停車位具有約定專用之性質，故買賣契約第一條第㈡款始約定「其中共同使用部分之分攤不含搭配出售之車位及車道面積」，並另於第一條第㈢款明白約定停車位之專用性質。此顯與買賣契約第一條第㈠款「土地」部分特別將「停車空間」與「分攤公共設施」，加以區分之意旨相同，均在於強調「停車空間」具有專用性質，與一般公共設施之分攤不同。只因停車位仍屬於共同使用部分，乃約定於辦理建物第一次登記時，合併於第一條第㈡款「建物」之「共同使用部分之分攤」，計算共同使用部分之持分，且除登記承購戶之共同使用部分之持分外，更特別註記其購買之停車位編號，及該停車位占全部「共同使用部分」之比例，此觀建物登記簿謄本已就各承購戶所購買之特定編號停車位辦理登記，以宣示該特定編號停車位係該承購戶所專用乙節，即可明瞭。被上訴人等上開抗辯，應不足採。
㈢上訴人台糖公司於系爭房屋推出預售之前，已先依建築師送請主管機關審核建造
執照之設計圖，分別算出各戶出售面積，以評估其出售價格，因而作成「房地出售估價表」，此有其所提「房地出售估價表」在卷可稽（見原審卷第一九二至一九七頁），顯係將「出售房屋面積」細分為「室內面積」、「室外面積」、「分攤公共設施面積」、「停車位面積」等四項，「車位面積」確係在「出售房屋面積」之內。又上訴人台糖公司預售系爭房屋時，將有關各戶出售面積、價格等資料及圖說放置、張貼於接待中心銷售現場供訂購者閱覽並索取，包括有「訂購須知」、「出售房地面積及繳款明細表」、「房地出售面積分算明細表」、平面圖、房地預定買賣契約書、建造執照等相關文件，均公開展示、提供有意購買者索閱，除函知台南市各機關團體學校，並登載聯合報、中華日報，此有其所提出以台南市各機閞團體、學校為受文者之南市工建字第二九○○六號函影本、台糖公司內部⒑⒓簽呈、台糖公司⒑⒔土開南字00000000號函、⒑⒖聯合報台南版第十五版、中華日報台南版第廿五版之報紙各乙份、房地出售估價表、房地預售公告、房地訂購須知、房地面積及繳款明細表、房地出售面積分算明細表在卷可稽（見本院卷第二三○至二四○、二五六至二六一頁），在八十三年十月二十二日登記預售之接待中心現場在四周牆壁確有張貼資料，上訴人乙○○亦手持一疊資料坐在座位翻閱，復經本院當庭勘驗錄影帶查核無訛（見本院卷第二四五頁）。
⒈在「房地訂購須知」第一條有關「出售標的」，係載明：「土地」、「建物」
、「停車位」三項，在停車位下說明為地下一層六十個車位固定搭配房屋出售。第二條「房地面積及售價」，係載明：「詳如出售房地面積及繳款明細表（出售面積及總價包含公共設施，停車位及車道，實際面積依地政機關實測後登記之面積為準）」等語（見本院卷第二三二頁），明示出售房地面積及總價，係包含停車位及車道之面積及價格在內。
⒉「預售公告」中，預售標的載明「⑷房地面積及售價：詳如出售房地面積及繳
款明細表」（見卷第二三一頁）。在「出售房地面積及繳款明細表」中，載明「出售總面積（含車位）」、「本戶總售價（含車位）」，顯係將停車位及車道面積計入出售總面積，並予計價。再前開「出售房地面積及繳款明細表」僅記載編號Ｆ「出售總面積（含車位）：建物面積為八七．一三坪」（見卷二三九頁），訂購者乙○○當無法由此得知所訂購房屋之主建物、附屬建物及公共設施、車位等各部分之面積，因此，上訴人台糖公司於接待中心銷售現場提供索閱並張貼公告之「房地出售面積分算明細表」，使訂購者能瞭解各戶房屋室內、室外面積等之分配情形，此有其所提房地面積及繳款明細表、房地出售面積分算明細表在卷可參（見原審卷第二○一至二○五頁）。而依前開「房地出售面積分算明細表」載明：「出售房屋面積」包括「室內面積」（即儲藏室、一樓至頂樓）、「室外面積」（即屋突一層、陽、露台）、「停車空間面積」（即車位、車道）、「分攤公共設施面積」，以上四大部分總計之面積，即為「出售房屋面積」，足見「車位」亦係計入售價範圍。
⒊從而，本件買賣契約書之有關建物面積二八八點○三平方公尺約八七點一三坪
之約定，應將「車位及車道之停車空間面積」計入台糖公司出售建物面積範圍甚明。
㈣上訴人乙○○雖否認訂購時曾經閱覽報紙公告或銷售中心所張貼、公告之「房地
出售面積分算明細表」云云。惟查：一般人訂購房屋，並非只在意房屋之總面積若干，更會注意「室內面積」、「室外面積」、「公共設施所佔比例」等細目分配情形，上訴人提供予購屋者之資料，亦只有從「房地出售面積分算明細表」，才能得知「室內」、「室外」、「停車空間」、「分攤公設」等細部之分配情形，易言之，若排除「房地出售面積分算明細表」，則買方於訂購系爭房屋時，由「出售房地面積及繳款明細表」或其他資料，僅能得知所購買之房、地面積而已，尚無法得知「室內」、「室外」、「停車空間」、「公設」等之分配情形，則其等又豈會未要求賣方提出室內、室外等分算資料，以供瞭解？是其等所辯未曾見過張貼公告之上述「訂購須知」、「出售房地面積及繳款明細表」、「房地出售面積分算明細表」、平面圖、房地預定買賣契約書、建造執照（含施工圖說）等相關文件，顯與不動產交易經驗不符，所辯尚難採信。
㈤依上所述，本件上訴人乙○○所購編號Ｆ之停車位及車道面積，均應計入買賣
契約上訴人之所出售建物之面積範圍內，再依建物登記簿謄本之記載，比較實際完成保存登記之房屋面積與兩造買賣契約約定之銷售面積，計算其誤差面積，並依據系爭買賣契約第一條第四款之約定，即其誤差面積比在不大於百分之一範圍內不為找補，其誤差面積比大於百分之一者，在大於百分之一範圍內按比例予以找補。則經計算結果，上訴人乙○○所購系爭房屋之「約定銷售面積」為288.03㎡，此有房屋預定買賣契約書可據（本院卷第一四九頁）。而「實際辦理保存登記面積」為322.67㎡（主建物255.52㎡＋附屬建物23.93㎡＋共有部分2861.98㎡之持分比例萬分之一五一為43.22㎡＝322.67㎡），此有系爭建物謄本在卷可參（見原審卷第三○二頁），扣除其中由上訴人乙○○自行增建並經列入保存登記部分之面積44.35㎡（增建二樓8.68㎡＋增建五樓30.18㎡＋增建五樓陽台5.49㎡＝44.35㎡，此為兩造所不爭），所以「實際辦理保存登記面積」較諸「約定銷售面積」尚不足9.71㎡【 (322.67㎡－44.35㎡)－288.03㎡＝－9.71㎡】，從而，扣除百分之一誤差不互找補之範圍後，銷售面積誤差百分比為0.0000000《（誤差面積9.71 ㎡－ 約定銷售面積288.03㎡×1%） ÷ 約定銷售面積288.03㎡≒
0.0000000 》，則本案因面積誤差（不足）部分而應減少價金之數額為二十一萬零五百六十元（總價款0000000×0.0000000≒210560）。
六、有關本件逾期完工違約金應如何計算扣減部分：㈠依系爭房地預地買賣契約書第六條第一項約定：「本約房屋興建工程以八十五年
二月二十八日為預定完工日期，並以取得建物使用執照之日為實際完工日期‧‧‧‧如實際完工日期超過前開預定完工日期‧‧‧‧每逾一日乙方（即本件台糖公司）應按甲方（即本件乙○○）實付價款千分之一計算違約金予甲方‧‧‧‧」，有該買賣契約書在卷可稽（見本院卷第一五二頁）。經查本件台糖公司原在八十五年五月十六日取得系爭Ｆ建物使用執照後，旋於同年八月十九日遭撤銷，嗣於九十年十一月十五日始取得使用執照。則上訴人乙○○主張台糖公司應自八十五年二月二十五日開始計算請求逾期完工違約金，實屬有據。
㈡就計算應付逾期完工違約金期間：
上訴人台糖公司主張：兩造於八十七年就瑕疵賠償成立調解後，伊即進行重新取得使用執照之工作，其中四十五戶於八十七年八月十五日重新取得執照，其餘進住者十戶亦於八十九年二月三日亦取得執照，僅上訴人乙○○及其他住戶藉故拖延，乙○○並於八十八年十一月二十二日函示不願配合修改，故僅可計算至八十八年十一月二十一日云云。上訴人乙○○則否認有不配合重新取照之情事主張應計算至九十年十一月十五日重新取得使用執照為止等語。經查：
⒈系爭土地上訴人台糖公司共推出六十戶建物，因八十五年八月十九日註銷使用
執照後部分承購戶解除買賣契約退屋，上訴人乙○○繼續購買並於使用執照撤銷日業已完成交屋並遷入居住使用，台糖公司就未住戶部分四十五戶整修改善，於八十七年八月十五日重新取得使用執照，進住戶中十戶同意配合修改樓梯平台，亦於八十九年二月三日重新取得使用執照，而上訴人乙○○及訴外人王嬌等共五戶不願配合修改，上訴人乙○○更於八十八年十一月二十二日函明示不願配合修改取照（原審卷第一五八頁），係本件訴訟繫屬後於原審法官勸諭後，於九十年十一月十五日重新取得（）南工使字第一○一七號使用執照，於九十一年四月十六日完成第一次所有權登記作業，如前所述。台糖公司自使用執照被註銷後，皆係忙於與建築主管機關溝通、協調，並於八十七年八月十五日取得未進住戶建物使用執照，至八十七年十月間始製發「問卷調查」徵詢有關樓梯扶手更換之事宜，且乙○○亦配合修改樓梯扶手為簡易不鏽鋼扶手，在此前無拒不配合之情事甚明。
⒉兩造間於八十七年十二月十一日，就辦理變更設計合法化費用負擔及房屋瑕疵
扣減款均已調解成立，上訴人乙○○自負有受領上訴人台糖公司給付之義務，即配合上訴人台糖公司為重新取照之修繕改正作業，証人王祉堯、陳柏榕已到庭證述上訴人乙○○拒絕配合施工在卷，並有訪談紀錄表可按。按依兩造合意修改平台之作業工程不大，利益不高，證人係受僱從事修繕者，其所述應屬事實，此從相同情形之其他十戶均能完成，即可反證，若上訴人乙○○配合施工，該補照作業應已完成，上訴人乙○○於八十八年十二月二十二日即以函明示拒絕配合重新取照，其有不配合進行修繕改正取照作業，堪可認定。參以上訴人乙○○既已進住系爭房屋，實際上已享受所有人之使用利益，若能拖延時日，即可免除因給付尾款而向銀行高額貸款之利息負擔之利益，上訴人乙○○抗辯伊並無不配合施工改善云云，所辯不可採。又關於樓梯平台之施工方式，既係經兩造同意（上訴人乙○○已進住，以大理石水泥施工將造成不便），又不違反相關建築法規，上訴人乙○○抗辯台糖公司施工方式有不合法，欺騙工務局之嫌云云，亦非可取。從其他同樣須改善瑕疵情形之十戶已進住戶，均能於『八十九年二月三日』重新取得執照，應可推認上訴人乙○○所購買之Ｆ號房屋，若上訴人乙○○依調解內容之精神自始配合上訴人台糖公司修補作業，亦可於該日期內取得使用執照。
⒊故在計算本件逾期取得使用執照扣減款，自應計算至八十九年二月三日為止。
上訴人台糖公司主張在上訴人乙○○八十八年十二月二十二日即明示拒絕配合修改取照，應自該日為計算標準云云，惟查其餘同意配合修改取照之其餘承購戶，既乃遲至乙○○去函後之八十九年二月三日始取得使用執照，故不得以上訴人乙○○去函之日期為計算標準。
㈢上訴人台糖公司另主張：違約金應自八十五年二月二十八日起，迄八十八年十一
月二十一日止，共一三六三天依「按日千分之零點二」標準計算違約金為六十七萬八千七百七十四元，作為逾期完工違約金扣款云云。上訴人乙○○則以：應自八十五年八月十九日起至九十年十一月十五日止共二千零八十五日按已付價款二百四十九萬元「千分之零點四」計付違約金等語。
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高
者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項，第二百五十二條分別定有明文，且此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。又約定之違約金是否過高，固應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，然是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。
⒉按本件系爭房屋原預定完工日期為八十五年二月二十八日，惟台糖公司卻遲至
同年五月十六日始第一次取得使用執照（遲延七十八日），以至八十五年八月十八日上訴人乙○○遷入居住前（計一百七十二日），就該期間應付之違約金依兩造買賣契約約定應「按已繳價金按日千分之一計算」為四十二萬八千二百八十元，惟上訴人乙○○主張應按「千分之零點四」計算請求，應屬有據，則該部分之違約金計為一十七萬一千三百一十二元（ 2,490,000×0.04%×172＝171,312）。
⒊台糖公司業於八十五年八月十九日將系爭房屋點交乙○○使用，則自八十五年
八月十九日起，至八十九年二月三日止計一千四百五十六日，使用執照撤銷、重新取得之期間，乙○○已居住、使用系爭房屋，則台糖公司之未能取得使用執照，對乙○○並未舉證有造成何其他損害（已取得占有，可自住或出租，未能辦理貸款抵押融資，延後繳納應付尾款貸款利息）。況上訴人在其間取得系爭房屋之占有居住使用，在支出自付額（二百四十九萬元）以外，竟然不必負擔銀行貸款（六百三十九萬元）利息，顯然其使用系爭房屋雖因使用執照撤銷而獲有免支付銀行尾款貸款利息之利益，是依損益相抵之法則，乙○○於此段期間所受之利益，自應與其所受損害數額相抵。此種房屋使用執照核發後，因故遭撤銷而另重新取照之情形，實與房屋逾期未完工，根本從未取得使用執照，亦無法供買受人居住、使用之情形不同等情，認為就乙○○占有使用系爭房屋期間，倘依乙○○主張「每逾一日，原告應按被告實付價款千分之○．四計算違約金予被告」之標準計算違約金，尚嫌過高，應酌減為以台糖公司主張之「每逾一日，原告應按被告實付價款千分之零點二計算違約金予被告」之標準計算，始屬適當。則該期間得主張之違約金為七十二萬五千零八十八元。（上訴人乙○○已付價款2,490,000元×2/10,000×1,456日＝725,088元）。
⒋從而，本件有關台糖公司逾期完工乙○○得主張扣減之違約金，應以八十九萬
六千四百元（171,312＋725,088＝896,400）為適（此與上訴人台糖公司主張違約金應按其餘選擇不退屋而繼續購買之承購戶於八十七年十二月間成立調解，以「房地總價一成」作為標準計付，上訴人乙○○以總價八百八十八萬元買受系爭房地，房地總價一成為八十八萬八千元，亦屬接近而較為可採）。
七、有關遲延給付價金尾款應自何時起加計法定遲延利息部分：上訴人台糖公司主張：乙○○在八十八年十一月二十二日已拒絕配合辦理重新取得使用執照作業，自翌日起即負有給付價金遲延之責任，而計付法定遲延利息等語；上訴人乙○○則以伊並未遲延給付置辯。本院查：
㈠由前述說明，由情形相同之十戶進住戶，均能於八十九年二月三日重新取得使用
執照，可推認上訴人乙○○就系爭Ｆ房屋，若自始能配合上訴人台糖公司辦理重新取照作業，亦可於同日期重新取得使用執照，如前所述。台糖公司早於八十五年八月十九日將系爭房屋點交乙○○使用，則乙○○應自本可取得使用執照之翌日八十九年二月四日起，即應負給付價金遲延之責任，算至重新取得執照之九十年十一月十五日止，上訴人乙○○共遲延六百五十日。上訴人台糖公司主張自八十八年十一月二十二日起算，乙○○主張無給付遲延責任，均無可採。
㈡但本件自九十年十一月十五日重行取得使用執照後，至辦理所有權第一次登記之
九十一年四月十六日，相隔共五個月，其原因係因建物花台面積登記有誤，又至九十一年六月十四日始完成花台加註登記作業，此亦為上訴人台糖公司所不爭，就此段時間，不應認係上訴人乙○○之過失拖延所致，其後之辦理貸款程序，被上訴人並無不配合之情事，亦經原審訊問受委任辦理本件過戶登記與抵押登記之證人黃美惠，依其所証稱：「因為增建部分地政事務所表示有問題，然後補正圖面資料之後，一直到九十一年四月十六日才完成保存登記」「從領到使用執照到辦好保存登記，被告不需要配合」、「如果完成保存登記後，由代書通知承購戶辦理手續，到抵押貸款撥貸，約二十個工作天可以完成，這二十個工作天必須扣除例假日，像上訴人公司，必須要送交總公司用印，要再加七個工作天」「被告自九十一年七月十六日起至辦理過戶貸款為止，都有配合」等語綦詳（參見原審卷第四一五至四二○頁），堪認上訴人乙○○於重新取得系爭房屋使用執照之後，並無拒絕配合辦理過戶登記及銀行抵押貸款作業之情事。
㈢系爭房屋在地政機關完成花台加註登記之前（即九十一年六月十四日之前），無
從以該房屋為擔保品向金融機構申辦貸款；再依証人黃美惠辦理過戶及貸款之經驗，於代書通知承購戶辦理手續，到過戶及抵押貸款撥貸為止，約需二十七個工作天（即五點四週，約三十八日）的作業時間，以前工作期間亦應扣除。證人係專業代書有一定工作實務經驗，其所述應屬客觀事實，應屬可採。上訴人乙○○抗辯證人所述係其個人經驗，而不足採，尚非可取。
八、上訴人乙○○應給付買賣價金尾款，依上述抵扣原則與金額，計算本件兩造不爭執之抵扣項目與金額結果為：所購買房屋總價八百八十八萬元，加計增建費用二萬六千五百一十五元，扣減已付價款二百四十九萬元、房屋瑕疵修補費用五十三萬七千二百五十四元、退稅補償三十四萬零八百六十五元、逾期完工交屋等賠償款八十九萬六千四百元、樓梯扶手補償款三萬元、面積不足找補金額二十一萬零五百六十元，應再給付尾款四百四十萬一千四百三十六元（ 8,880,000＋26,515－2,490,000－537,254－896,000－000000－00000－000,560＝ 4,401,436 ）。
上訴人乙○○於九十一年七月十九日以支票兌付二百六十萬六千三百五十元予上訴人台糖公司，該款先抵充遲延取得使用執照六百五十日，以四百四十萬一千四百三十六元為本金，年息百分之五計算之法定遲延利息，計為三十九萬一千九零九元（4,401,436×5%÷365×650≒391,909 )，餘額經抵充系爭買賣價金尾款之後，乙○○尚欠價金二百一十八萬六千九百九十五元《4,401,436－（2,606,350－391,909）＝2,186,995》，及自九十一年七月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
乙○○辦理銀行抵押貸款，銀行於九十一年九月十一日撥款二百萬元予上訴人台糖公司，該二百萬元，經抵充本金二百一十八萬六千九百九十五元之自九十一年七月二十三日（即建物登記簿加註花台之自九十一年六月十四日加計三十八日）起至九十一年九月十日止共五十日之法定遲延利息計一萬四千九百七十九元（2,186,995×5%÷365×50≒14,979）後，餘款（2,000,000－14,979＝1,985,021）抵充價金尾款（2,186,995），尚欠價金二十萬一千九百七十四元（1,985,021－2,186,995＝-201,974 ），及自九十一年九月十一日起算之利息。上訴人台糖公司僅請求八萬七千八百四十四元，及自九十一年九月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。
八、上訴人台糖公司於本院追加請求遲延給付尾款違約金部分：依兩造間買賣契約第四條第一款、第九條第一款約定：「甲方（買方）接到乙方交屋通知時於交屋期限內應將尾款交付乙方」、「甲方（買方）未依第三條、第四條規定付款，其逾期部分，甲方須依應付金額每日加計千分之一滯納金，於補交時一併繳清．．．」等語。經查，上訴人台糖公司雖於八十五年八月十九日將房屋點交，依約定，上訴人乙○○固就價金有給付義務，惟在台糖公司之取得使用執照辦妥所有權移轉登記以設定抵押借款前，固不能認無乙○○應負遲延責任，惟其後自本可取得使用執照之八十九年二月四日起至九十年十一月十五日取得使用執照止共六百五十日，及其後代書辦理過戶及設定抵押作業時間三十八日，為上訴人乙○○遲延期間，已如前述。上訴人台糖公司主張其自八十八年十一月二十三日至九十年六月八日起訴日共五六四日為遲延期間，在自八十九年二月四日起至九十年六月八日共四百九十一日，為有理由。台糖公司依買賣契約自得向乙○○請求加計滯納金（違約金）。又此項違約金，係按日數以未付價金總數之一定比率計算其數額，性質上係屬懲罰性違約金，法院得依一般客觀事實及當事人受損害情形，酌量減輕之。惟本院審酌本件契約履約整個過程，社會經濟已發生鉅大變動，台糖公司就同區房地不動產第二次出售之價格鉅幅下滑，並參酌現今金融貸款利率自購屋迄今已下降達半，又本件上訴人乙○○之遲延給付價金已加計遲延利息，被上訴人乙○○之損害已受有部分賠償等一切情形，認上訴人台糖公司主張應以逾期未付價款總額即未繳納尾款四百四十萬一千四百三十六元（台糖公司主張為四百四十三萬九千八百四十二元），減按每日千分之０．二計算，為四十三萬二千二百二十一元《計算式：（4,401,436×0.02%×491≒432,221》，尚屬過高，認應予以核減為二十五萬元計付滯納金（違約金），在此範圍內，上訴人請求，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
九、從而，上訴人台糖公司本於買賣契約之法律關係，請求判命乙○○應給付八萬七千八百四十四元，及自九十一年九月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。原審駁回上訴人台糖公司對乙○○該給付部分之請求，尚有未合，上訴人台糖公司指原判決此部分不當，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
上訴人乙○○給付台糖公司之金額，尚不足清償其所應給付之買賣價金尾款，則上訴人乙○○反訴請求台糖公司應返還其溢付金額及法定遲延利息（在原審反訴請求六十三萬八千九百八十八元及法定遲延利息，原判決准其請求三十三萬五千七百四十一元及利息，而駁回其餘部分，上訴人乙○○就其敗訴部分中之一十三萬三百四十八元及法定遲延利息提起上訴，反訴被告台糖公司就其敗訴部分亦提起上訴，未上訴部分不在本院審判範圍），自屬無據，應予駁回。原審就上訴人乙○○反訴部分，其就不應准許部分，為上訴人台糖公司敗訴判決，尚有未洽，上訴人台糖公司上訴意旨求予廢棄改判，有理由，爰由本院予以廢棄改判主文第三項所示。至於上訴人乙○○之請求不應准許部分，原判決為其敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴人乙○○上訴求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。追加原告（即上訴人）台糖公司於本院追加請求追加被告（即上訴人）乙○○再給付二十五萬元，及自追加之訴狀繕本送達翌日即九十二年六月七日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此所為追加請求，應予駁回。
十、至於上訴人乙○○對買賣契約所定價金之面積應否加算停車位、車道部分，逾期取得使用執照違約金額、法定遲延利息，與上訴人台糖公司有不同主張，經核亦屬上訴人台糖公司所得請求價金之數額，及其反訴請求返還溢繳款數額之問題。本件原審判決有關①面積短少補償款部分之金額七十四萬五千一百八十元；②逾期取得使用執照違約金敗訴金額四百一十五萬三千三百二十元；③法定遲延利息一萬一千零九十七元等部分之論述，僅係對上訴人台糖公司請求有無理由，所為判斷論述，上訴人乙○○就該等事由，於原審程序中，未主張其對上訴人台糖公司有何對待債權存在，並據以於訴訟程序中行使抵銷之抗辯，故不得對之提起上訴，而謂其除上訴金額一十三萬零三百四十八元外，另有上訴利益一百七十八萬三千五百一十元。本件事証已明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。
、結論：本件上訴人乙○○之上訴為無理由，上訴人台糖公司之上訴為有理由、追加之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 二十三 日
臺灣高等法院臺南分院民事第三庭~B1審判長法官 林 輝 雄~B2 法官 徐 宏 志~B3 法官 丁 振 昌右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 二十四 日~B法院書記官 黃 惠 美