臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十二年度上更㈡字第三三號 Ｋ
上 訴 人 己 ○ ○訴訟代理人 汪 玉 蓮 律師被上 訴 人 庚 ○ ○兼 訴 訟代 理 人 壬 ○ ○被上 訴 人 辛 ○ ○
丑 ○ ○右 一 人訴訟代理人 林 崑 地 律師被上 訴 人 癸 ○ ○
子 ○ ○
戊 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
甲 ○ ○右 三 人法定代理人 乙 ○ ○右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於臺灣嘉義地方法院中華民國八十七年七月二十七日八十五年訴字第六九八號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，經最高法院第二次發回更審，本院於九十二年九月二日辯論終結，判決如左：
主 文上訴及變更之訴暨假執行之聲請均駁回。
第二審、發回前第三審及變更之訴之訴訟費用均由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：聲明：求為判決：
㈠原判決廢棄。添㈡右廢棄部份，被上訴人應將坐落於嘉義市○○段四○八之二八號、地目建、面
積○．○○九四公頃土地之所有權，移轉登記與上訴人。添㈢被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）一百九十五萬四千○二十二元，並
自九十二年七月十八日訴狀繕本最後送達被上訴人翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈣訴訟費用均由被上訴人負擔。添㈤上訴人願供擔保，請准宣告假執行。添陳述：除與原判決記載者相同，予以引用外，補稱：
㈠經調閱嘉義市○○段四○八之一九二號土地登記簿謄本，該筆土地已被公告徵
收禁止移轉，依民事訴訟法第三五六條第三款因情事變更以他項聲明代之（即以金錢代之）以代最初聲明，系爭土地面積共一七四平方公尺，買賣價金為四二五萬元，每平方公尺為二四四二五．二八元，被徵收之四○八—一九二地號土地面積八十平方公尺，被上訴人應返還上訴人0000000元之價金。添㈡關於八十三年十二月二十一日之不動產買賣契約書係經合法授權代理：
⒈法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事
人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係皆不得任作相反之判斷或主張以符民事訴訟上之誠信原則（八十四年度台上字第二五三○號判決）。
⒉本件被上訴人於嘉義地方法院八十五年度簡上字第六○號撤銷現值申報案件
即主張未授權大信房屋代理出售土地，其為無代理權。本件大信房屋之合夥人劉海騰盜用被上訴人之印鑑章，偽造被上訴人名義與上訴人訂立之買賣契約書，雖經被上訴人否認而無效，惟依六十九年台上字第三三一一號判例意旨，被上訴人雖未為該法律行為，惟仍為該契約之主體，是以，被上訴人依民法第一百十三條規定，請求上訴人負回復原狀義務，於法並無不合。⒊被上訴人將系爭土地所有權狀及印鑑證明交與大信房屋，係因渠已委託大信
房屋出售系爭土地，並非由於渠已將系爭土地出售予大信房屋，因此，被上訴人之代理人劉海騰與上訴人所訂立之買賣契約，其效力自應及於被上訴人，兩造所訂立之買賣契約自屬有效而非無效，況縱認被上訴人事前並未授權大信房屋劉海騰出售系爭土地，亦應認被上訴人已有「表見之事實」，足使上訴人相信劉海騰有代理權存在，從而，被上訴人以該買賣契約係屬無效為由，並主張上訴人明知該買賣契約無效，應負回復原狀之義務（協同被上訴人將移轉現值申報撤銷）云云，自屬無據」。
⒋台灣嘉義地方法院八十五年度簡上字第六○號確定判決已認定八十三年十二
月二十一日大信房屋劉海騰代理羅稟與上訴人所簽定之買賣契約為有效，並非無效。而上訴人才據該有效之八十三年十二月二十一日之買賣契約書提起本件請求土地所有權移轉登記之訴，依最高法院八十四年度台上字第二五三○號判決，縱使本件之訴訟標的為移轉所有權登記與撤銷現值申報不同，惟就系爭契約有效否之重要爭點既經判決確定，即不能作相反認定」。故被上訴人之代理人大信房屋劉海騰與上訴人所訂立之買賣契約，其效力應及於被上訴人，兩造所訂立之買賣契約自屬有效而非無效。
㈢再於刑事案件大信房屋代表人羅金財有出具授權書，大信房屋有代理權：
⒈按八十三年十二月十九日授權書被上訴人丑○○係出具予訴外人羅金財「因
羅金財既為大信房屋之代表人，右揭授權書寫羅金財，效力當然及於大信房屋，而劉海騰既大信房屋之合夥人當然有權代理羅稟處理賣地事宜」。⒉況羅金財於刑事案件二審稱：我是負責人：但實際上劉海騰在處理，大信房
屋全部名稱是大信代書事務所。問劉海騰土地不是你們的，為何又賣給己○○：答：有授權（刑事案件二審第五十二、五十五頁）。
⒊故本件土地之買賣，於八十三年十二月十三日由羅坤木代理地主羅稟授大信
房屋買賣，有房地產委託授權書可稽，（八十三年十二月十九日）羅稟、丑○○再授權羅金財可以買賣過戶予他人，有授權書二份可稽。八十三年十二月二十一日大信房屋依據羅稟、丑○○之八十三年十二月十九日授權書出售予己○○，由以上可知大信房屋出售予己○○，係屬有授權之合法買賣。
⒋刑事卷宗有羅坤木、羅稟、丑○○出具之授權狀，授權大信房屋代理買賣過
戶，故八十五年度簡上字第六○號判決認定：「被上訴人交付土地所有權狀及印鑑証明予大信房屋，既係供其出售系爭土地之用，則被上訴人之代理人大信房屋劉海騰與上訴人所訂立之買賣契約，其效力自應及於被上訴人，兩造所訂立之買賣契約自屬有效而非無效」。八十七年度上訴字第五六二號刑事判決認定：「被告劉海騰與羅金財係以代理被害人羅稟之意思與告訴人己○○簽訂上開不動產買賣契約，劉海騰、羅金財無偽造文書犯行」。被上訴人主張八十三年十二月二十一日之買賣契約未經羅稟合法授權代理，對羅稟本人不生效力，並不足採。且八十四年嘉簡字第六一四號協同撤銷現值申報案件第六十五頁律師林鍾仁之筆錄：承諾書第三項寫因而致己○○無法取得所有權是假設性，並非兩造合意應如此，當時並沒合意到兩個契約效力合在一起等語。況八十四年度嘉簡一二七號、八十四年度簡上四十號案件，已認定解除八十三年十二月十九日羅稟與大信房屋之買賣契約，八十三年十二月二十一日之買賣契約並非當然無效，且八十五年度簡上字第六十號撤銷現值申報案件，更進而認定八十三年十二月二十一日之買賣契約係有效非無效。
故從頭到尾上訴人己○○並無承認劉海騰於八十三年十二月二十一日以羅稟代理人身份與上訴人所訂立之買賣契約未經合法授權代理，對羅稟本人不生效力，被上訴人答辯狀所載與實情相左。添㈣關於八十四年二月二十一日書立之承諾書：
⒈八十四年二月二十一日所訂立之承諾書，並非上訴人已與何人已成立和解，
關於上訴人與劉海騰、羅金財及被上訴人於八十四年二月二十一日訂立之承諾書係針對被上訴人與上訴人間八十三年十二月廿一日之不動產買賣契約書所寫，非針對八十三年十二月十九日大信房屋與被告之契約書而立，因寫契約書羅坤木並未持八十三年十二月十九日之契約書至林鍾仁律師處，故憑該承諾書亦不能證明後契約書非通謀虛偽意思表示。
⒉羅坤木於八十四年嘉簡第六一四號卷八十二頁亦稱「我表姑人在高雄，打電
話叫我去了解一下，我去找大信房屋說人家錢已交你們怎麼錢沒給我們，羅金財等被我逼迫，才找己○○出來解決，才到律師處寫承諾書故羅稟自始自終即知大信公司代理其出賣系爭土地及房屋給上訴人，由其係向大信公司請求交出上訴人交付之款項，非直接向大信公司請求付款，可稽。
⒊故關於寫協議書之由來，羅稟方面知上訴人己○○錢已給大信房屋，惟未轉
交，羅金財等被羅坤木逼迫，才找己○○到律師處寫承諾書，故知大信公司代理其出賣系爭土地及房屋給對造，由其係向大信公司請求交出上訴人交付之款項可稽。且協議書內容，顯然八十三年十二月廿一日訂金五十萬羅稟已收受，剩款未交付，故承諾書才寫劉海騰、羅金財願給付一九○萬，非給付其與羅稟所簽訂買賣契約之一七五萬元。因羅稟有出具授權書與大信房屋，顯然大信房屋有權代理羅稟與上訴人己○○書立買賣契約書。且刑事判決認定一九○萬元被劉海騰、羅金財侵占，故劉海騰、羅金財才願於協議書協議將一九○萬給付羅稟。
⒋故第三點系爭土地買賣契約書若遭羅稟解除契約，致己○○無法購得該地時
．．．所指契約係指八十三年十二月廿一日之契約，非指八十三年十二月十九日羅稟與大信房屋之買賣契約，被上訴人認係指被上訴人與大信房屋所立契約遭解除致己○○無法購得該地並不實在。因林鍾仁律師證稱：當時並沒合意到二個契約之效力合在一起，而劉海騰、羅金財願加倍賠償上訴人所付價款，乃羅坤木稱如此寫對上訴人多一層保障。添⒌羅稟於另案八十四年度嘉簡字第六一四號案件並無主張上訴人有與伊和解，
況該案件已經台灣嘉義地方法院以八十四年度簡上字第四○號判決認定：上訴人既非被上訴人與大信房屋買賣契約之指定登記名義人，縱令被上訴人解除與大信房屋之買賣契約，上訴人亦不因之負有契約解除後之回復原狀責任。縱八十三年十一月十九日羅稟與大信房屋之買賣契約已遭羅稟解除，上訴人與羅稟間於八十三年十二月二十一日所訂立之買賣契約非當然無效。且依承諾書第三項所載亦不是八十三年十二月二十一日之契約已遭解除（承諾書係承認八十三年十二月二十一日之契約書已成立）。
⒍鈞院所調出之民事卷宗，羅稟於前開撤銷現值申報案件，係以承諾書主張權
利，故其早已提出承諾書，被上訴人九十二年七月二十九日狀紙主張以前未提出承諾書，在本件訴訟已提出承諾書之新訴訟資料，足以推翻上開協同撤銷現值申報之確定判決判斷之情形，顯不可採。添㈤綜上依兩造於八十三年十二月二十一日不動產買賣契約書第三條約定：「於土
地鑑界完成後由甲方（即上訴人）履行給付第二次價款，同時乙方（被上訴人）應將左列證件遞交……以憑申辦所有權移轉登記手續」，本件土地鑑界已完成，有上訴人提出之複丈成果圖可按，且上訴人亦已履行給付第二次價款共付二百四十萬元。從而，上訴人自得本於買賣之法律關係，訴請被上訴人將系爭土地所有權移轉登記給上訴人。而同段四○八之一九二號土地已被公告徵收禁止移轉，依民事訴訟法第三五六條第三款因情事變更以他項聲明代最初聲明，本件二筆土地一七四平方公尺，買價為四二五萬元，一平方公尺為二四四二五．二八元，被徵收之八十平方公尺，被上訴人無法移轉，應返還上訴人0000000元之價金。
證據：除援用第一審及本院前審所提證據外，補提臺灣嘉義地方法院八十五年度
簡上字第六○判決及羅坤木筆錄、本院八十七年度上訴字第五六二號卷筆錄、劉海騰之答辯狀、羅坤木八十四年度嘉簡第六一四號卷第八十二號筆錄影本、本院八十七年度上訴字第五六二○號刑事判決、劉海騰代理羅稟訂立之買賣契約書及羅稟與大信房屋買賣契約書暨八十四年二月二十一日所立之承諾書各一份、土地登記謄本二份及授權書三份（均影本）為證。
乙、被上訴人方面：被上訴人子○○未於言詞辯論期日到庭。被上訴人庚○○、壬○○、辛○○、丑○○、癸○○所為，併被上訴人子○○於準備程序到庭所為之聲明及陳述，除與原判決記載相同予以引用外，補稱：
聲明：
㈠上訴及其假執行之聲請均駁回。
㈡第一、二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
㈢如判決不利於被上訴人時，願預供擔保准免假執行。
陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
㈠本件上訴人引用最高法院八十四年度台上字第二五三○號判決，主張嘉義地方
法院八十五年度簡上字第六○號協同撤銷現值申報事件認定羅稟與大信房屋合夥於八十三年十二月十九日訂立之坐落嘉義市○路○段四○八之二八號建面積九十四平方公尺、同段四○八之一九二號建面積八○平方公尺，及其地上平房建物（簡稱系爭房地）之買賣契約，係通謀虛偽買賣之確定判決，有爭點效云云，惟查：
⒈上開最高法院八十四年度台上字第二五三○號判決意旨係謂兩造間之確定判
決如有顯然違背法令之情形或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形時，即無爭點效可言。
⒉查本件上訴人在上開協同撤銷現值申報事件，係主張羅稟與大信房屋合夥於
八十三年十二月十九日訂立之系爭房地買賣契約係通謀之虛偽意思表示云云，依最高法院八十四年度台上字第二十九號判例意旨，自應就此通謀虛偽意思表示之積極事實負舉證之責，乃該協同撤銷現值申報事件審理中未責令本件上訴人提出此項事實之證據，竟憑空推測羅稟與大信房屋合夥間於八十三年十二月十九日就系爭房地之買賣契約乃通謀虛偽意思表示，自舉舉證責任分配之原則有違，是該確定判決顯然違背法令。而且被上訴人在本件訴訟已提出「承諾書」之新訴訟資料足以推翻上開協同撤銷現值申報事件之確定判決判斷之情形，即該確定判決應無爭點效可言。
添㈡查被上訴人之被繼承人羅稟，係於民國八十三年十二月十九日與大信房屋（合
夥）訂立買賣契約書，並於簽約同時交付定金五十萬元，又約定於簽約金收訖同時將買賣標的物交與承買人掌管，有買賣契約可證（見訴更字卷第十七、十八頁該契約書影本）。而上訴人主張劉海騰係在同年月（八十三年十二月二十一日）代被上訴人之被繼承人羅稟與上訴人訂立買賣契約書，併提出買賣契約書為證（見原審訴字卷第五頁）。惟被上訴人否認有授權劉海騰之事實，辯稱係大信房屋之劉海騰擅自以渠之名義將該土地出售予上訴人，上訴人正在辦理系爭土地之所有權移轉登記時，為被上訴人所發覺，因而發生爭議，乃由羅稟與劉海騰、羅金財及己○○等三方面於八十四年二月二十一日簽訂「承諾書」有承諾書附卷可證。
⒈依承諾書第一項係載明：上訴人已付價款與劉海騰、羅金財新台幣二百四十
萬元整—此足以證明上訴人承認劉海騰、羅金財之大信房屋向被上訴人之被繼承人羅稟買受之系爭土地及其地上房屋，嗣後轉賣給上訴人，上訴人才付價款給劉海騰、羅金財，顯示上訴人並非向被上訴人之被繼承人羅稟購買系爭土地及其地上房屋，否則應記載已付款與被上訴人之被繼承人羅稟……。
⒉該承諾書第二項載明劉海騰、羅金財於八十四年二月二十五日前應給付上訴
人之價款新台幣一百九十萬元整，逾時被上訴人之被繼承人羅稟得解除上訴人與大信房屋（劉海騰、羅金財）間之土地買賣契約，足以證明上訴人承認劉海騰、羅金財之大信房屋向被上訴人之被繼承人羅稟購買之系爭土地及其地上房屋而訂立土地買賣契約書，並非上訴人向羅稟購買之系爭土地。添⒊該承諾書第三項係承接第二項，載明劉海騰、羅金財合夥之大信房屋與羅稟
訂立之系爭土地買賣契約，若遭羅稟解除契約，致使上訴人無法向大信房屋之劉海騰、羅金財購得系爭土地時，劉海騰、羅金財願加倍賠償上訴人所付價款，為民法第一一○條無權代理人損害賠償之具體約定，足以證明上訴人承認伊非向羅稟購買系爭土地，而是向「大信房屋」購買系爭房地。
添 ⒋由前述說明，承諾書之內容明確記載：羅稟與大信房屋即劉海騰、羅金財間
，劉海騰、羅金財與上訴人己○○間之權利義務皆分別約定；羅稟與大信房屋即劉海騰、羅金財間買賣之權利義務；足證羅稟並未授權予劉海騰代理與上訴人訂立系爭土地之不動產買賣契約書，為上訴人所明知，且在該「承諾書」所自認之事實。苟羅稟曾授權劉海騰出售系爭土地而由其代羅稟與上訴人訂立買賣契約書者，則何須於與上訴人訂立買賣契約書之事後二月餘，再由羅稟、劉海騰、羅金財及己○○四人簽訂「承諾書」？而該「承諾書」又承認羅稟與大信房屋所訂立買賣契約書為真實，羅稟得解除之。苟劉海騰代羅稟以羅稟名義與上訴人訂立買賣契約書屬實，則出賣人既為羅稟，則於訂立「承諾書」時，為何訂明劉海騰、羅金財須給付羅稟價款一百九十萬元而不由己○○直接給付？可見上訴人之主張，有悖事實。
添㈢按民法第七百三十七條之和解內容，倘以他種法律關係替代原有法律關係者，
則係以和解契約創設新法律關係，故債務人如不履行和解契約，債權人應依和解創設之新法律關係請求履行，不得再依原有法律關係請求給付（參照最高法院八十三年台上字第六二○號判例）。本件上訴人與劉海騰羅金財及被上訴人之被繼承人羅稟於八十四年二月二十一日訂立之承諾書，係彼等三方面就八十三年十二月二十一日之系爭土地買賣糾紛相關事宜達成和解，名為承諾書，其實質應為和解，兩造自應受該和解條件拘束，殊不得再主張和解前之權利或者爭執和解內容，則依該承諾書之內容，兩造已和解成立議訂左列事項：
⒈依該「承諾書」第二項載明：劉海騰、羅金財願於八十四年二月二十五日中
午前給付羅稟價款新台幣一百九十萬元整，逾時羅稟應通知己○○後得於二月二十八日解除羅稟與大信代書事務所間之土地買賣契約（劉海騰、羅金財）——則本件上訴人除了承認羅稟與大信房屋於八十三年十二月十九日間訂立土地買賣契約書之真實外，尚且同意羅稟於劉海騰、羅金財未交付價款予羅稟時，羅稟得解除其與大信房屋間之買賣契約。
添⒉依該「承諾書」第三項載明：系爭土地契約若遭羅稟解除致己○○無法購得
該地時劉海騰、羅金財願加倍賠償己○○所付價款——上訴人亦承認劉海騰於八十三年十二月二十一日以羅稟代理人身份與其訂立之系爭房地買賣契約書未經合法授權代理，對羅稟本人不生效力，上訴人因羅稟解除其與大信房屋間買賣契約，致令劉海騰無法交付系爭土地予上訴人時，劉海騰受領己○○所支付價金之損害，劉海騰、羅金財願意加倍賠償——上訴人不得請求羅稟辦理系爭土地之所有權移轉登記。故承諾書第三項所稱之「系爭買賣契約」，係指八十三年十二月十九日羅稟與大信房屋合夥所訂之買賣契約書而言添本件「大信房屋」之劉海騰、羅金財不履行「承諾書」第二項之約定，羅稟委託律師已於八十四年三月四日以嘉義市○○路郵局存證信函第一七二號通知「大信房屋」合夥及其合夥人劉海騰、羅金財解除系爭房地之買賣契約，有該存證信函二份可證，故羅稟與大信房屋八十三年十二月十九日所訂買賣契約業經合夥解除。即依「承諾書」之約定，及上開最高法院之判例意旨，上訴人提起本件訴訟，顯無理由等語。
證據：除援用第一審所提證據外，補提最高法院八十六年度上字第三四○一號、九十年台上字第九九五號及第九十年度台上字第一四七九號判決影本各一份。
丙、被上訴人戊○○、丙○○、丁○○、甲○○均未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
丁、本院依上訴人聲請調閱臺灣嘉義地方法院八十四年度簡上字第四○號（含八十四年度嘉簡字第一二七號、八十四年度嘉簡調字第六九號）撤銷現值申報事件全卷、八十五年度簡上字第六○號（含八十四年度嘉簡字第六一四號及八十四年度嘉簡調字第三八一號）協同撤銷現值申報事件、臺灣嘉義地方法院檢察署八十四年度偵字第一七八一號（含嘉義地方法院八十六年度訴字第四六一號、本院八十七年度上訴字第五六二號等十七宗）丑○○等偽造文書案件全卷。
理 由
一、程序方面：㈠被上訴人子○○、戊○○、丙○○、丁○○、甲○○受合法通知，未於言詞辯論
期日到庭，核無民事訴訟法第三百八十六條各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
㈡按民事訴訟法第二百五十五條第四款所謂因情事變更，而以他項聲明代最初之聲
明，係為訴訟上之便宜而設之規定，祇須情事確屬變更，即有其適用；此依同法第四百四十六條第一項但書規定，在第二審程序，雖未經他造同意，亦得為之。本件上訴人原係請求「被上訴人應將坐落嘉義市○○段四○八之一九二地號、地目建、面積○．○○八○公頃土地之所有權，移轉登記與上訴人」，嗣以該筆土地已被公告徵收禁止移轉，並提出土地登記簿謄本為據（見本院上更㈠卷第一二八頁），以情事變更，而變更聲明為「被上訴人應連帶給付上訴人一百九十五萬四千○二十二元，並自九十二年七月十八日訴狀繕本最後送達被上訴人翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。」，符合首開規定，程序尚無不合。
二、本件上訴人主張：被上訴人之被繼承人羅稟（八十六年九月二十日訴訟繫屬第一審時死亡，由被上訴人承受訴訟）於八十三年十二月二十一日曾委託由訴外人羅金財、劉海騰合夥「大信房屋」，以總價金四百二十五萬元出售嘉義市○路○段四○八之二八、四○八之一九二號建地二筆土地（下稱系爭土地），並由「大信房屋」劉海騰代理羅稟與伊訂立買賣契約，伊已給付二百四十萬元，其中一百三十五萬元約定於增值稅單開徵後交付，尾款五十萬元於辦訖所有權移轉登記時給付。惟於代書代羅稟申報土地增值稅後，羅稟突提出請求協同撤銷現值申報之訴訟，拒將系爭土地所有權移轉登記於伊，嗣該協同撤銷現值申報事件經判決羅稟敗訴確定，為羅稟繼承人之被上訴人復於羅稟死亡後之八十九年三月二十三日辦妥系爭土地繼承登記，自應依上開買賣契約將系爭土地為所有權移轉登記於伊。又上開四○八之一九二號建地業經政府公告徵收禁止移轉，該地號土地已因情事變更而不能給付，伊得請求以金錢給付代之等情，爰本於民法第三百四十八條第一項買賣契約之法律關係，求為命被上訴人將上開四○八之二八號土地辦理所有權移轉登記與伊，及變更請求被上訴人連帶給付伊一百九十五萬四千零二十二元並自訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊之被繼承人羅稟與上訴人間就系爭土地並無買賣關係存在，上訴人提出之買賣契約書，係「大信房屋」之劉海騰、羅金財於八十三年十二月十九日向羅稟購買系爭土地及地上房屋所訂立，嗣羅稟將印鑑章、所有權狀、印鑑證明等登記所需證件交付後，劉海騰趁機盜用該印鑑章偽造羅稟之名義，再於同年月二十一日與上訴人另訂之不動產買賣契約書，對伊應不生效力，羅稟實未授權劉海騰與上訴人訂約等語，資為抗辯。
三、上訴人起訴主張：訴外人大信房屋劉海騰於於八十三年十二月廿一日代理被上訴人之被繼承人羅稟，以總價金為四百二十五萬元將嘉義市○路○段四○八之二八及四○八之一九二號二筆建地（下稱系爭土地），出售上訴人，訂立買賣契約書，上訴人已分別於訂約當日、同月二十二日、及八十四年一月五日先後交付金五十萬元、七十萬元及一百二十萬元共二百四十萬元給劉海騰，另約定於增值稅單開征後交付一百三十五萬元、於上訴人取得產權登記完成交付尾款五十萬元；惟於代書李聰健代羅稟申報土地增值稅後，羅稟拒絕將系爭土地所有權移轉登記，嗣所提出請求協同撤銷現值申報訴訟事件已確定敗訴；羅稟已於八十六年九月二十日死亡，被上訴人均為其繼承人，於八十九年三月二十三日辦妥繼承登記之事實，業據其提出不動產買賣契約書、戶籍謄本及土地登記簿謄本為證（見一審訴卷第四八頁、訴更卷第二四至三七、六十至六八、一三八、一三九頁、本院上更㈠卷第一二四至一二八頁），復為被上訴人所不爭，堪可信為真實。
四、上訴人另主張劉海騰係有權代理被上訴人之被繼承人羅稟將系爭土地出售於伊云云，被上訴人則以劉海騰係無權代理伊出售系爭土地置辯，經查：
㈠被上訴人主張：被上訴人之被繼承人羅稟係於民國八十三年十二月十九日即將系
爭土地以四百萬元之價金出售訴外人劉海騰、羅金財合夥之大信房屋，訂立有買賣契約書，於簽約同時交定金五十萬元，又將買賣標的物交與承買人掌管，有買賣契約可證（見訴更字卷第十七、十八頁、上更㈠卷宗第二○九至二一○頁）。該買賣契約係由訴外人羅坤木介紹羅稟之子丑○○代理羅稟與訴外人劉海騰、羅金財合夥之大信房屋簽訂，業據居間之羅坤木於兩造另案協同撤銷現值申報事件中證實（見嘉義地院八十四年度嘉簡字第六一四號卷《下稱嘉簡六一四卷》第八四頁反面），大信房屋在簽約同時即交定金五十萬元，經出賣人收訖無訛，堪可信其間之買賣契約為真實。
㈡查系爭土地原所有權人即被繼承人羅稟委由其子即被上訴人丑○○出面處理系爭
土地出售事宜，丑○○又委請其表兄羅坤山居間介紹合夥經營「大信房屋」不動產仲介買賣業務之羅金財、劉海騰二人處理代售土地事宜；而在簽訂買賣契約前八十三年十二月十七日，羅坤木已和大信房屋羅金財、劉海騰與上訴人議妥以四百二十五萬元買受系爭土地，竟仍由大信房屋羅金財、劉海騰於八十三年十二月十九日簽訂買賣契約，以四百萬元向被上訴人買受系爭土地，又在此後之同月二十一日大信房屋羅金財、劉海騰隨即以被繼承人羅稟名義與上訴人簽訂買賣契約以四百二十五萬元出售系爭土地，此由居間之羅坤木在另案之證言證述甚詳；又羅坤木之與上訴人議價時在場，卻未將成交價四百二十五萬元告知丑○○，亦為丑○○所陳明（均見嘉簡六一四卷第八四、八五、九六頁、八十五年簡上字第六十號卷第八五頁），否則為出賣人之被上訴人之被繼承人豈有不和出價較高之上訴人直接訂立買賣契約，而竟和出價較低之大信房屋訂立買賣契約。證人劉坤山證稱在與上訴人洽談系爭土地買賣過程，有告知被上訴人丑○○云云，並不可採。
⒈顯見大信房屋劉海騰係向羅稟買斷系爭房屋，目的在賺取其間之差價，並無將
其與上訴人就系爭土地之買賣價金全數交給被上訴人之被繼承人羅稟之意，大信房屋應係以與出賣人已成立買賣契約，可取得系爭土地之移轉登記請求權，為節省有關地政規費或稅負，而在買受時併請求取得授權書，目的在規避刑事責任，惟民事上並無讓其後所成立之買賣契約之法效直接歸出賣人。居間之羅坤山在另案作證時就「羅稟是否有授與代理權給劉海賣房子」之詢問時，斷然稱「沒有」、「不可能」。被上訴人所主張：丑○○代理羅稟在簽訂八十三年十二月十九日買賣契約書之同時書立授權書，僅在方便其買賣後續事宜，並無一屋兩賣之意等語，可以採信。況前開授權書（見本院卷第一三一頁）被上訴人丑○○係出具予「訴外人羅金財」，並非出具予訴外人劉海騰，則訴外人劉海騰並未因而成為羅稟之代理人甚明。縱證人即承辦系爭土地過戶事宜之李聰健代書到庭證稱：劉海騰確實有出示授權書、土地所有權狀及印鑑章等語，上訴人亦不得以劉海騰持有出賣人之授權狀，主張其有權代羅稟出售系爭土地，簽訂八十三年十二月二十一日之不動產買賣契約（見本院上字卷第一一八、一一九頁），尚無可採。
⒉羅坤木僅係受委以「居間介紹」買賣系爭土地之權，並無權利就系爭土地之出
售出具授權書，上訴人不得據羅坤木於八十三年十二月十三日之授權書（見本院卷第一三一頁），主張其劉海騰有權代羅稟出售系爭土地與上訴人。
⒊訴外人劉海騰既無代理被繼承人羅稟出售系爭土地之權限，竟於八十三年十二
月二十一日以羅稟代理人身份與上訴人訂立買賣契約書出售系爭土地，嗣再以羅稟代理人身份陸續於向上訴人收取買賣價金共二百四十萬元，均屬無權代理。上訴人與羅稟、劉海騰、羅金財於八十四年二月二十一日訂立之「承諾書」（見上更㈠卷第二一一頁）時，在場擬書之林鍾仁律師證稱：當時並未提到被上訴人承認劉海騰之代理權（見嘉簡六一四卷第六五頁反面）；由承諾書所載亦無被上訴人承認劉海騰代理權之內容。上訴人復未能舉證證明其後被繼承人羅稟對之承認，故該無權代理行為對羅稟自不生效力。
㈢苟羅稟曾授權予劉海騰出售系爭土地而由其代羅稟與上訴人訂立買賣契約書屬實
，則上訴人何須於與被上訴人訂立買賣契約書之事後二月餘，再由羅稟、劉海騰、羅金財及己○○四人簽訂承諾書？而該承諾書又承認羅稟與大信房屋所訂立買賣契約書為真實，羅稟得解除之。又出賣人既為羅稟，則於訂立承諾書時，為何訂明劉海騰、羅金財須給付羅稟價款一百九十萬元整，而不由己○○直接給付，足見系爭八十三年十二月廿一日之買賣契約為劉海騰無權代理羅稟所為，既未經羅稟承認，上訴人據以對被上訴人為請求，已無所據。
五、上訴人另主張被上訴人之被繼承人羅稟開立授權書，並將辦理系爭土地過戶資料交付大信房屋劉海騰，大信房屋羅金財、劉海騰於八十三年十二月二十一日以羅稟代理人身份與出售系爭土地予上訴人，訂立買賣契約書，羅稟應負表見代理人之責任云云，惟為被上訴人所否認。本院查：
㈠按民法第一百六十九條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人
應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件，最高法院以四十年台上字第一二八一號著有判例。
㈡經查本件被上訴人丑○○代理羅稟在簽訂八十三年十二月十九日買賣契約書之同
時書立授權書，係出具予「訴外人羅金財」，並非出具予訴外人劉海騰，有授權書在卷可稽（見本院卷第一三一頁），與訴外人劉海騰為交易行為之第三人，不致因而誤認羅稟有對劉海騰授與代理權。亦不得因單純持有羅稟之權狀印鑑證明等過戶證件資料，即認羅稟須負授權人之責任。對訴外人劉海騰之與上訴人於同月二十一日就系爭土地成立之不動產買賣契約書（見本院上字卷第一一八、一一九頁），難令被繼承人羅稟負表見代理人之責任。
㈢至於羅坤木並非系爭土地之所有權人，僅係受土地所有權人羅稟委以「居間介紹
」買賣系爭土地之權限，如前所述，故就羅坤木於八十三年十二月十三日出具之房地產授權書（見本院卷第一三一頁），既載明「將本人所有．．．」、「羅坤木授權大信代書代理本人出售．．．」，以系爭土地所有權人自居，並無被繼承人羅稟之何行為會讓上訴人誤信羅稟有授與大信房屋出售系爭土地之代理權，上訴人不得據羅坤木出具之房地產授權書，主張被繼承人羅稟應負表見代理之授權人責任。
六、查被上訴人之被繼承人羅稟於八十三年十二月十九日將系爭土地出售與訴外人劉海騰、羅金財合夥之大信房屋，並於簽定買賣契約書同時交付定金五十萬元，又約定於簽約金收訖同時將買賣標的物交與承買人掌管；劉海騰其後在同月二十一日代理羅稟與與上訴人訂立不動產買賣契約書，己○○已依約給付二百四十萬元由劉海騰簽收，如前所述。惟在稅捐稽徵機關申請核發土地移轉現值稅單後，迄未辦理所有權移轉登記，引起己○○懷疑，而羅坤木亦因劉海騰及羅金財遲未將價金交付羅稟而催討，經協調結果，乃由羅坤木代理被繼承人羅稟與上訴人、劉海騰、羅金財四人，於八十四年二月二十一日在林鍾仁律師處訂立承諾書為兩造所不爭。被上訴人提出而上訴人自認真正之由上訴人與羅稟、劉海騰、羅金財於八十四年二月二十一日訂立之「承諾書」（見上更㈠卷第二一一頁），所載內容為：「立承諾書人羅稟、劉海騰、羅金財、己○○等，茲因中華民國八十三年十（應為十二）月二十一日所成立不動產買賣契約書有關付款事宜達成條件如左：己○○依契約規定已付款與劉海騰、羅金財新台幣二百四十萬元無訛。劉海騰、羅金財願於八十四年二月二十五日中午前給付羅稟價款一百九十萬元。逾時羅稟通知己○○後得於二月二十八日解決羅稟與大信代書事務所間之土地買賣契約（劉海騰、羅金財）。系爭土地買賣契約若遭羅稟解除契約，致己○○無法購得該地時，劉海騰、羅金財願加倍賠償己○○所付價款（見訴更字卷第十九頁）」。
㈠由承諾書之內容可知：
⒈由前言可知，本件係劉海騰代理出賣羅稟所有系爭土地與上訴人所成立中華民
國八十三年十（十二所誤）月二十一日不動產買賣契約書有關付款事宜達成之條件，相關之四人所訂立。由該承諾書第一項係載明上訴人已付價款與劉海騰、羅金財新台幣二百四十萬元整，此足以證明上訴人「依契約規定」已付款與劉海騰、羅金財（大信房屋《合夥》）。果若契約係在兩造0生效，收受價金者應係被上訴人之被繼承人，是上訴人亦不能肯認出賣人確係為被上訴人之被繼承人羅稟，否則自係應記明已付款與羅稟方是。
⒉於承諾書第二項既約定：劉海騰、羅金財逾八十四年二月二十五日未給付被上
訴人一百九十萬元，被繼承人羅稟於通知上訴人後，即得解除與大信代書事務所（即劉海騰、羅金財合夥之大信房屋）間之土地買賣契約（於八十三年十二月十九日訂立）。亦即被上訴人之被繼承人羅稟尚未「承認」劉海騰所代理與上訴人所簽訂之八十三年十二月二十一日不動產買賣契約書（對羅稟尚不發生效力），否則在劉海騰、羅金財合夥逾時未給付羅稟一百九十萬元，其在通知上訴人後，所解除之買賣契約，應係上訴人所主張與劉海騰代羅稟出賣系爭土地之八十三年十二月二十一日不動產買賣契約書方是。
⒊該承諾書第三項所載「系爭土地買賣契約若遭羅稟解除契約」，係承接第二項
而為記載，故所載「系爭土地買賣契約」，自應係指「劉海騰、羅金財合夥之大信房屋與羅稟訂立之八十三年十二月十九日之買賣契約書」。被上訴人之被繼承人羅稟既尚未「承認」由劉海騰所「無權」代理與上訴人所簽訂之八十三年十二月二十一日不動產買賣契約書，該不動產買賣契約書對羅稟即不發生效力，羅稟即無解除該契約之必要，故上訴人主張該承諾書第三項所載「系爭土地買賣契約若遭羅稟解除契約」，係指「由劉海騰代理羅稟與上訴人所簽訂之八十三年十二月二十一日不動產買賣契約書」，即無可採。因羅稟與大信房屋於八十三年十二月十九日訂立之買賣契約書若遭羅稟解除契約，劉海騰、羅金財之大信房屋（合夥）即無法據該與羅稟訂立之買賣契約書取得系爭土地之所有權移轉登記請求權，而得請求移轉登記，即會致使上訴人無法向大信房屋（合夥）之劉海騰、羅金財購得系爭土地。在此情形時，在本項約定：劉海騰、羅金財願加倍賠償上訴人所付價款（屬無權代理人損害賠償之約定）。堪可認上訴人非向羅稟購買系爭土地，而是向「大信房屋」購買。
㈡由前述該承諾書之內容顯示：羅稟與大信房屋即羅金財、劉海騰間，羅金財、劉
海騰與上訴人己○○間之權利義務皆分別約定。另參以訂立之「承諾書」時，在場擬書之林鍾仁律師證稱：「（在寫第三項時有無討論到己○○可否取得所有權）沒討論到」、「（因而致己○○無法取得所有權是指何意）是假設性，並非兩造合意應如此」、「（兩造間就系爭土地之買賣契約效力是否繫於原告與大信房屋間買賣之效力？兩造合意時有無討論到？）當時並沒合意到兩個契約效力合在一起」、「（當時原告《即被上訴人》有無承認劉海騰有代理權）沒提到」（見嘉簡六一四卷第六五頁）。由此可知，所成立之承諾書，僅係在原有之買賣契約書及不動產買賣契約書，附加有關付款條件及羅稟之解約權事宜而已，兩造與「劉海騰、羅金財合夥之大信房屋」間依原有契約所得主張之法律關係，除附加條款外，並不因而受影響，故被上訴人主張「上訴人與劉海騰、羅金財及羅稟於八十四年二月二十一日訂立之承諾書，係彼等三方面就系爭土地買賣之相關事宜達成和解，名為承諾書，其實質應為和解，兩造自應受該和解條件拘束，殊不得再主張和解前之權利」云云，即無可採。
七、查「大信房屋」係由羅金財及劉海騰二人組成之合夥，劉海騰、羅金財未履行「承諾書」之第二項前段於八十四年二月二十五日中午前給付羅稟一百九十萬元之約定，羅稟依同項後段約定意旨於同年三月四日以嘉義市○○路郵局存證信函第一七一號通知上訴人劉海騰及羅金財未給付約定款項，同時以第一七二號通知「大信房屋」合夥及其合夥人羅金財、劉海騰解除於八十三年十二月十九日所訂立之買賣契約，有該存證信函二份及送達回執在卷可證（見本院上字卷第一二一至一二八頁），因欠缺解除契約之送達回執，為慎重計，其在八十四年三月七日另案以八十四年度嘉簡調字第六九號訴請大信房屋、羅金財、劉海騰、及上訴人協同撤銷現值申報等事件時，再以訴狀表示解除，該等繕本分別於八十四年三月十、十一、二五日送達，有送達回證附卷可稽（見嘉義地院八十四年嘉簡調字第六九號卷第三三、三五頁、嘉簡字第一二七號卷第八頁）。故羅稟與大信房屋八十三年十二月十九日所訂買賣契約業經合法解除。
八、本件被上訴人之被繼承人羅稟已合法解除與羅金財及劉海騰合夥之大信房屋於八十三年十二月十九日所訂買賣契約。又劉海騰代理羅稟與上訴人簽訂八十三年十二月廿一日之不動產買賣契約書時，未取得羅稟之授與代理權，為無權代理，既未經羅稟承認，羅稟復無何行為表示以代理權授與劉海騰而須負授權人責任，如前所述，此不動產買賣契約對於羅稟本人，不生效力。
從而，上訴人主張本於與訴外人劉海騰代理被上訴人之被繼承人羅稟就系爭土地於八十三年十二月二十一日所訂立之不動產買賣契約書，所成立之買賣契約關係，請求被上訴人就嘉義市○路○段「四○八之二八」地號土地，辦理移轉登記為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，並聲請准供擔保為假執行宣告，為無理由，均應予駁回。
又上訴人本於契約法律關係之請求，既屬無據，其在本院以同段「四○八之一九二」地號土地經政府公告徵收禁止移轉，該地號土地因情事變更不能給付，請求以金錢給付代之，而變更請求判命被上訴人連帶給付一百九十五萬四千零二十二元並自訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息，即無從准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、至於台灣嘉義地方法院八十四年間簡上字第四十號（同年度嘉簡字第一二號）被上訴人之被繼承人羅稟依契約解除回復原狀請求權請求撤銷現值申報事件，確定判決係認己○○非羅稟與大信房屋買賣契約之登記名義人，且非該契約之當事人，則縱令羅稟解除與大信房屋之買賣契約，己○○亦不因之負有契約解除後之回復原狀義務，而駁回羅稟之訴。同院八十五年簡上字六十號（八十四年度嘉簡字第六一四號）羅稟依契約無效及侵權行為請求協同撤銷現值申報事件，確定判決固係認劉海騰代理羅稟與己○○於八十三年十二月二十一日所訂立之買賣契約係有效，並非無權代理，羅稟與大信房屋間八十三年十二月十九日買賣契約為虛偽等情。本院八十七年度上訴字第五六二號（嘉義地院八十六年度訴字第四六一號）刑事判決，亦認定劉海騰代理羅稟與己○○於八十三年十二月二十一日所訂立之買賣契約係有效，經本院調閱該三訴訟事件全卷。查明台灣嘉義地方法院八十四年間簡上字第四十號，與本件事實認定尚無歧異；同院八十五年度簡上字第六十號判決，因未審及在本件訴訟所提出之「承諾書」之訴訟資料，而在該訴訟資料，對羅稟與大信房屋間之買賣契約並不爭執為真正，又對劉海騰代理羅稟與己○○訂立之買賣契約，羅稟則未予事前授代理權或事後予以承認，故本院不受該確定判決認定事實之拘束。至於本院調查證據資料所認定之事實，固與刑事判決認定事實不同，按民事訴訟依職權獨立認定事實，不受刑事判決拘束。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經斟酌後認均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴及變更之訴均無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條，第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十六 日
臺灣高等法院臺南分院民事第三庭~B1審判長法官 林 輝 雄~B2 法官 徐 宏 志~B3 法官 丁 振 昌右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十七 日~B法院書記官 黃 惠 美