臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十二年度上易字第二三七號 Ｊ
上 訴 人 甲○○○訴訟代理人 江 信 賢 律師
邱 銘 峰 律師被上 訴 人 乙 ○ ○訴訟代理人 凃 禎 和 律師右當事人間清償債務事件，上訴人對於中華民國九十二年五月二十二日臺灣臺南地方法院所為九十一年度訴字第七三二號第一審判決提起上訴，本院於九十二年九月十六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：聲明：求為判決：
㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠查本件被上訴人因積欠上訴人一百萬元借款，雙方乃於八十八年三月五日簽立
不動產買賣合約書（下簡稱系爭買賣合約），由被上訴人將其所有坐落於台中市○○區○○段四五之四一、四五之二地號土地所有權應有部分一萬之一○五暨其上門牌文昌東十一街九之一號建物（下稱系爭房地產）賣予上訴人以抵債，並約定尾款新台幣二百四十八萬三千九百七十七元部分，由上訴人向土地銀行辦理轉貸，承受被上訴人原以上開房地向土地銀行辦理貸款至同年二月二十八日之餘額債務。然嗣後因上訴人向土地銀行新市分行申請轉貸時，土地銀行表示房地不景氣，上開房地已不值原貸金額，不能全額轉貸，只同意貸款一百八十萬元，且原承貸金額之差額四十多萬元必須先付清，上訴人因無錢繳納致未能辦妥轉貸。當時被上訴人得悉後，即向上訴人為解除契約之意思表示，要求收回房地，上訴人亦表示同意，此由被上訴人於原審九十二年三月十日當庭陳稱：「．．．九二一地震後，房價下跌，被告（上訴人）才說他無法轉貸，．．．我才要他將房子移轉回來」云云，參以證人洪朝發（上訴人之夫）於原審九十一年六月二十五日到庭證述：「原告（被上訴人）在八十八年九、十月間打電話向我太太說他不賣了，要收回房屋及土地，原告的婆婆也就是我大姊洪阿琴要我房子先還她，我說以．．．」；證人趙建進（被上訴人之夫）在原審證稱：「我們有說到如果可以的話，房子可以收回繼續繳納．．．」等語足以證明。
㈡基上，被上訴人既然事後已向上訴人為解除契約之意思表示，且經上訴人同意
，自應認兩造就「解除契約」一事已達成合意。至於兩造前依系爭買賣合約所為之給付該如何返還，此乃契約經合意解除後所生之另一問題，雖然兩造就此並未達成協議，然逵之首揭最高法院五十九年台上字第四二九七號判例揭示之意旨，雙方均得依「不當得利」之規定請求。準此，當事人有無合意解除契約，應就當事人對於「解除契約」之意思表示是否已合致來判斷，至於當事人對於解除契約後所生之義務有無達成協議，乃另一契約有無成立問題，並非屬於解除契約之必要之點，故當事人就解除契約已達成合意，對於解除契約後所生之義務並未達成合意時，不能因此即認定當事人並未合意解除契約。乃原審以本件兩造於上訴人無法轉貸後，已談及由上訴人返還買賣標的物即上開房地事宜，且兩造就返還一事並無不同意見，可認已就「解除契約」一事達成共識；惟就契約解除後被上訴人應如何返還上訴人已代為清償之貸款、利息等，雙方意思並未合致，而認定兩造間尚未合意解除系爭買賣合約，顯然與法不合。㈢綜上，兩造既然已合意解除系爭買賣合約，逵諸首揭最高法院七十八年度台上
字第一四四四號判決意旨，系爭買賣合約自因兩造之合意解除而消滅，被上訴人請求上訴人應依系爭買賣合約，清償債務，洵屬無理由。是原審判決令上訴人應給付被上訴人新台幣七十六萬五千三百七十五元，及自民國八十八年三月六日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，實有未洽。
證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：聲明：
㈠上訴駁回。
㈡上訴費用由上訴人負擔。
陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠查本件被上訴人於原審起訴主張於八十八年三月五日，與上訴人訂立不動產買
賣合約書，出賣坐落台中市○○區○○○○○街九之一號房屋及其基地於上訴人雙方約定由上訴人承受被上訴人原向銀行貸款以抵償房屋尾款，詎上訴人並未依約向銀行辦理轉貸暨塗銷該房屋之抵押權，致使該房屋遭債權銀行實行抵押權而拍賣，乃起訴請求上訴人應給付尾款二百四十八萬三千九百七十七元，案經原審判決上訴人應給付被上訴人新台幣七十六萬五千三百七十五元及至清償日止之利息；上開判決金額，本為上訴人於原審所主張，今上訴人對其肯認之判決結果故為提起上訴，顯意圖延滯訴訟。添㈡系爭買賣契約，並無合意解除：
⒈按契約之合意解除仍屬契約行為，亦即契約之成立、生效要件仍須具備，即
當事人須有權利能力及行為能力、標的須合法、妥當、可能、確定，意思表示須健全並趨於一致謂之；且解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第二百五十八條第一項定有明文。
⒉上訴人主張系爭買賣契約已解除，略以：
⑴被上訴人於原審九十二年二月二十四日審理時曾稱「我完全不清楚被告轉
貸未過之情形，是直到九二一地震後房價下跌，被告才說她無法轉貸，被告要我將財產放掉，因她要放掉房子，讓銀行拍賣，我才要她將房子移轉回來，但被告又要求我必須包括台新銀行貸款及其他費用約六十萬元，我根本無能力，我認與她間之債務已清償。」等語，但觀被上訴人上開供詞，並無解除契約之意思表示，且意思表示並未趨於一致。
⑵證人洪朝發於原審九十一年六月二十五日審理時稱「原告在八十八年九、
十月間打電話向我太太說她不賣了，要收回房屋及土地，原告的婆婆也就是我大姊洪阿琴要我房子先還她，我說可以，但我已繳納台新銀行十九萬多的貸款及利息、水電、代書費用等雜支共十三萬多，我要求她先處理我先前支付的款項，但原告不同意。」等語，上開供詞被上訴人否認之，矧洪朝發並非買賣契約之當事人，即非意思表示之相對人，當不發生任何解約之效力，且洪朝發為上訴人配偶，供詞自有偏頗難以採信，甚上訴人於原審聲請傳訊洪朝發，其聲請理由為「八十八年三月間，系爭房地因無法順利辦理轉貸時，原告於同年四月間有向被告為解除契約之意思表示，請求收回房地。」云云，亦與洪朝發證稱「原告在八十八年九、十月間打電話向我太太說她不賣了，要收回房屋及土地」等語，前後不一，供詞要無足採。添⑶證人趙建進於原審九十一年六月二十五日審理時供稱「九二一時，我舅媽
即甲○○○要我快脫產，因她房子要放棄了，我們有說到如果可以的話房子可以收回繼續繳納，但被告開出的條件我們無法接受，因我們無力繳納」等語，觀趙建進前開供詞，均屬不確定之語，且所談條件並無合意，意思表示顯未一致。添㈢次觀上訴人於原審所提律師函（附件一）內容，皆係要求被上訴人辦理交屋或
謂已盡申請貸款之義務，始末未曾提及解除契約事，益證上訴人所稱合意解除買賣契約事，不足為採。另上訴人於上訴理由狀所引實務見解，係指解除契約後回復原狀或不當得利之問題，與本件解除契約意思表示是否趨於一致，實無關連。基上所陳，本件上訴並無理由，應予駁回等語。添證據：除援用第一審所提證據外，補提律師函影本二份為證。
丙、本院依職權向臺灣台中地方法院調閱九十年度訴字第三七七八號清償借款案卷及八十九年度執字第一九三三三號案卷。
理 由
一、被上訴人主張：上訴人前以三百四十五萬元向伊購買系爭不動產，約定「尾款二百四十八萬三千九百七十七元應由上訴人向銀行辦理貸款至二月二十八日之餘額」，惟於系爭房地移轉登記後，上訴人未依約辦理轉貸或辦理義務人名義之變更，亦未依約清償原抵押債務，致原抵押債權人台灣土地銀行實施抵押權聲請執行法院拍賣系爭房地，並就不足額一百三十二萬八千八百零三元起訴請求，伊相當上開尾款之價金未受償，爰依買賣法律關係請求給付買賣價金七十六萬五千三百七十五元及自八十八年三月六日起算之遲延利息（原起訴請求二百四十八萬三千九百七十七元及自民國八十八年二月九日起算遲延利息，原判決駁回超過上述金額部分之請求，被上訴人未聲明不服）。
二、上訴人則以：因被上訴人表示繳不起土地銀行房屋貸款約二百二十萬元，銀行可辦理更名轉貸，在其拜託下，身為舅媽有心幫忙始同意買下，於八十八年三月五日及三月六日分別繳納積欠之銀行抵押貸款四萬四千一百五十七元，及信用貸款一十九萬六千零八十五元，詎事後向土地銀行申請辦理轉貸時，經告知須清償後重新估價及申貸，經查估只同意貸款一百八十萬元，承貸差額四十多萬元須付清，與雙方所定買賣合約書第三條內容不合，伊無法接受被上訴人要求解約收回房地卻不願償還伊所繳款項，嗣因被上訴人自己未繼續繳納銀行貸款，被法院拍賣該房地；伊已盡申請貸款之義務仍無法申貸雙方原定金額，伊無任何遲延或違約，無須負損害賠償責任；被上訴人主張要解約，卻又拒不返還價金，兩造已合意解除契約，伊無給付尾款義務云云。
三、本件被上訴人主張：兩造於八十八年三月五日訂立不動產買賣合約書，由上訴人以三百四十五萬元向被上訴人買受門牌號碼臺中市○○區○○○○○街九之一號房屋所有權全部及坐落基地台中市○○區○○段四五、四一之二地號土地所有權應有部分一萬之一○五，除以被上訴人之夫趙建進積欠上訴人之夫洪朝發之債務一百零六萬五千八百一十四元抵償外，尚應給付二百二十八萬四千一百八十六元，約定應由上訴人負責向銀行辦理轉貸至八十八年二月二十八日之貸款餘額二百二十八萬七千八百九十二元，及趙建進台新銀行信用貸款一十九萬六千零八十五元（上訴人於八十八年三月六日清償完畢），以抵償房屋尾款，溢付買賣價金九萬九千七百九十一元；另上訴人有繳納土地銀行貸款利息自八十八年四月至同年七月共四萬九千二百零九元，並付管理費、水電費、代書費等共三萬三千二百三十七元，代付台新銀行信用貸款一十九萬六千零八十五元；嗣上訴人並未向銀行辦妥轉貸並塗銷系爭房地之抵押權，致遭抵押權人台灣土地銀行實行抵押權而聲請法院拍賣，被上訴人之債權銀行受償一百三十四萬零二百九十元等情，業據提出不動產買賣合約書、律師函二份、分配表、和解筆錄影本各一份為證，復為上訴人所自認，有所提出之郵政劃撥儲金存款收據、全行代理收款申請書、土地銀行臺中分行利息收據影本等卷內足憑，並經本院調閱臺灣台中地方法院九十年度訴字第三七七八號清償借款案卷及八十九年度執字第一九三三三號拍賣抵押物強制執行案卷，查核無訛，被上訴人主張之事實，堪可信為真實。
四、上訴人主張雙方已合意解除契約，惟為被上訴人所否認，上訴人以其夫洪朝發為證據方法。本院查：
㈠按契約之合意解除仍屬契約行為，亦即以第二次契約解除第一次契約，而契約之
合意解除，與法定解除權之行使，其效果不同，合意解除後契約當事人應負之義務，為另一法律關係，除有特別約定外，並不當然適用民法第二百五十九條關於回復原狀之規定，最高法院七十六年度臺上字第二一五三號著有判例可供參照。是就合意解除契約而言，除「契約解除」之意思表示外，雙方如另就契約解除之條件必要之點進行磋商，應認該條件仍屬「解除契約」必要之點，雙方如就此意思表示無法合致，不能認為已經達成解除契約之合意。
㈡本件證人即上訴人之夫洪朝發證稱：「原告（即被上訴人）在八十八年九、十月
間打電話向我太太說她不賣了，要收回房屋及土地，原告的婆婆也就是我大姊洪阿琴要我房子先還她，我說可以，但我已繳納臺新銀行十九萬多的貸款及利息、水電、代書費用等雜支共十三萬多，我要求她先處理我先前支付的款項，但原告不同意。」（見原審卷第五十頁）。參以證人即被上訴人之夫趙建進亦證稱「九二一時，我舅媽即甲○○○要我快脫產，因她房子要放棄了，我們有說到如果可以的話，房子可以收回繼續繳納，但上訴人開出的條件我們無法接受，因我們無力繳納」等語（見原審卷第五一頁）。由證述情節互核大致相同，堪可採信。則於上訴人無法辦理全額轉貸後，兩造曾商議解除買賣契約返還房屋，惟因上訴人要求以被上訴人應返還已繳納之銀行貸款、利息及其他費用為條件，被上訴人無法接受而作罷，上訴人因而亦未返還房屋等情，乃可認定。
㈢本件兩造於上訴人無法進行轉貸後，固然曾談及合意解除買賣契約，由上訴人返
還系爭不動產事宜，惟上訴人要求作為解除買賣契約條件「被上訴人應返還已繳納之銀行貸款、利息及其他費用」，被上訴人並未接受，雙方就「合意解除買賣契約」重要之點之意思顯然並未合致，揆諸前開說明，尚不能認為兩造間已經合意解除系爭不動產之買賣契約，被上訴人依買賣契約請求給付買賣價金，自屬有據。上訴人主張買賣契約已經解除，被上訴人不能請求買賣價金，尚無可採。
五、再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項前段亦有明文。
㈠上訴人主張對被上訴人另有債權：有代償土地銀行貸款於八十八年四至七月之利
息共四萬九千二百零九元；溢付屋款、代書費、管理費、水電費等等共十三萬三千零一十八元之債權；溢付尾款為九萬九千七百九十一元；代書費、管理費、水電費等三萬三千二百三十七元等，如前所述，則上訴人主張以之與積欠被上訴人之買賣系爭房地價金債務抵銷，為有理由，應予准許。
㈡又系爭房地經臺灣臺中地方法院以八十九年度執字第一九三三三號拍賣抵押物案
件拍賣後，得款一百三十六萬三千元，被上訴人債權人台灣土地銀行受償一百三十四萬零二百九十元之分配款，如前所述，系爭房屋於拍賣時已登記為上訴人所有，則前開拍賣程序，實質上乃以上訴人之財產為被上訴人清償債務，是上訴人主張該一百三十四萬零二百九十元之債務清償係屬被上訴人之不當得利，應有理由，此部份抵銷主張亦可准許。
六、綜上所述，本件被上訴人主張兩造間之不動產買賣契約關係仍未解除，可以採信；上訴人主張該買賣契約業經合意解除，不可採信。從而，被上訴人本於買賣契約之法律關係，請求上訴人給付買賣價金尾款二百四十八萬三千九百七十七元，自屬有據。惟上訴人辯稱已代償款臺新銀行之貸款餘額十九萬六千零八十五元，應予扣減，並以對被上訴人之債權共一百五十二萬二千五百一十七元（代書費、管理費、水電費等三萬三千二百二十七元、溢付款九萬九千七百九十一元、拍賣系爭不動產分配款清償借款債務之不當得利債權一百三十四萬零二百九十元、代償土地銀行貸款於八十八年四至七月之利息共四萬九千二百零九元），主張抵銷，亦屬有理。故被上訴人請求上訴人給付前揭契約尾款減去上訴人所得主張之扣除款與抵銷款後之金額七十六萬五千三百七十五元《計算式：0000000－000000－（0000000＋33227＋99791＋49209）﹦765375》，即屬有據。又兩造所訂立之不動產買賣契約書第四條，已經明定上訴人應於八十八年三月五日給付尾款，上訴人未依約給付，自同月六日起負遲延責任，是被上訴人就前開上訴人應給付金額，併請求上訴人應自八十八年三月六日起算依法定利率給付遲延利息，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 三十 日
臺灣高等法院臺南分院民事第三庭~B1審判長法官 林 輝 雄~B2 法官 徐 宏 志~B3 法官 丁 振 昌右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 二 日~B法院書記官 黃 惠 美