臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十二年度上易字第二五二號 Ｊ
上 訴 人 丁 ○ ○訴訟代理人 林 華 生 律師複 代 理人 邱 玲 子 律師被 上 訴人 甲 ○ ○
丙 ○ ○
乙 ○ ○訴訟代理人 郁 旭 華 律師
王 燕 玲 律師右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十二年七月十七日臺灣臺南地方法院第一審判決（九十一年度訴字第二四六二號）提起上訴，本院於九十二年十一月二十五日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣壹佰貳拾壹萬柒仟玖佰肆拾元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：㈠按系爭不動產買賣合約書第四條，係有關所有權移轉登記之約定，並未涉及「交
付」之問題，其全文：「甲方收取前條殘餘款同時（五月三日）應將買賣標的物全部和所有權移轉登記之一切證件備妥，當場移交乙方辦理產權移轉登記。」，文句重點在末尾「當場移交乙方辦理產權移轉登記」，顯無將標的物交付乙方占有之意涵，至於「應將買賣標的物全部」一詞，係在界定移轉登記之範圍為買賣標的物之全部，以免有所遺漏之意，原判決認五月三日即應將買賣標的物交付買方占有，有所曲解，況在買方參佰萬元尾款尚未交付之前，賣方即先行交付買賣標的物，亦違常理。
㈡次按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，買受人
則對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第三百四十八條第一項及第三百六十七條定有明文。此項買賣雙方互相之義務，除有特別約定外，應同時履行之（民法第二百六十四條第一項參照），本係系爭房地之買賣，並無何時交付之約定，則上訴人本得於買受人（蔣金龍或被上訴人）付清價金時交付之，且此為一般社會上買賣不動產之常態。
㈢查蔣金龍係在明知房屋已遭查封之情形下，仍於八十七年五月四日交付四十萬元
之支票與上訴人，此為兩造所不爭，上訴人則於同日提前交付房屋，亦為被上訴人所不爭，是以蔣金龍已同意變更原合約第四條之約定，亦即辦理移轉登記之期限，改為俟塗銷查封登記時辦理，堪資認定。
㈣關於辦理所有權移轉登記之期限，既已從原約定八十七年五月三日備妥證件交付
買方辦理，而改為至查封登記塗銷時辦理，即無所謂「所有權移轉登記之履約期於八十七年五月四日即已屆至」之問題，原判決以期限屆至，然系爭不動產因遭上訴人之債權人查封，致上訴人不能履行為由，謂已屬給付不能，被上訴人自得解除系爭契約云云，自有違誤。
㈤再查蔣金龍及其亡故後之繼承人被上訴人等，僅交付總價金之四分之一即壹佰萬
元，即就買賣標的物為使用收益，而享有買受人之權利，對被上訴人言，係得利而無損害可言。又如被上訴人得為解除系爭買賣契約，雙方亦應依民法第二百五十九條之規定，互負回復原狀之義務，上訴人茲主張同時履行之抗辯，即被上訴人亦應同時交還系爭房屋，並給付自受領時即八十七年五月四日起至交還房屋之日止之使用利益，並主張抵銷之。
㈥關於被上訴人使用房屋之利益，被上訴人既請求價金一百萬元自受領時即八十七
年五月四日起按年息百分之五計算之利息，依衡平原則，上訴人自得請求系爭買賣不動產全部價值即四百萬元，自八十七年五月四日起同樣按年息百分之五計算之利益，即每年二十萬元，每月一萬六千六百六十六元（4,000,000元×５%𠲣=200,000元。200,000元÷12 =16,666元），算至本（九十二）年五月三日為止計五年之使用利益，已達一百萬元，相抵之下，被上訴人應已無價金之返還請求權存在。
㈦末查原買賣契約，既已變更，且未另有違約金之約定，上訴人又無違約情事，被
上訴人依原合約請求違約金，自無理由，又被上訴人並未受有任何損害，原審判令上訴人給付違約金，亦有未合。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以：㈠上訴人上訴理由無非係以：伊已與蔣金龍達成和解，蔣金龍交付四十萬元時，同
意俟系爭房地拍定後再行辦理移轉登記，否則伊不會交付房地供蔣金龍使用，不動產買賣合約書第四條所載，並非關於交付之約定云云。惟查，上開買賣合約書就系爭買賣標的物之交付係書明「第三條：殘餘款依照左列約定辦法給付甲方（即上訴人）。第一次於八十七年五月三日乙方付甲方四十萬元。尾款三百萬元於登記完畢後付清。第四條：甲方收取前條殘餘款同時（五月三日）應將買賣標的物全部和所有權移轉登記之一切證件備妥，當場移交乙方辦理產權移轉登記。」復觀契約上並無其他關於買賣標的物應於何時交付之約定，應足認地上開契約第四條所載，確為買賣標的物移交日期之約定，不容上訴人自為其他之解釋。故上訴人於收受四十萬元之同時，將買賣標的物全部交付予買受人蔣金龍占有使用係屬履行契約之約定，而非上訴人曾與蔣金龍達成和解方交付房屋予蔣金龍占有。況上訴人於八十七年五月四日收受該四十萬元之支票時，曾於該合約書上載明收受之意旨，則上訴人若與蔣金龍確已達成和解，為何漏未將該影響契約內容之重要事項記明在該合約書上？此實亦與常情有違。綜上，系爭買賣合約書既已載明買受人交付四十萬元予出賣人時，出賣人應交付買賣標的物，而該合約書上復未載明於訂約後買賣雙方曾就契約內容為如何之變更，則自難僅以蔣金龍於明知系爭不動產業遭法院查封後仍交付四十萬元，且上訴人交付系爭買賣標的物，即認買賣雙方已另行達成和解。
㈡蔣金龍未曾與上訴人達成任何協議，已如上述，況上訴人與蔣金龍於台南地方法
院九十一年度易字第二十五號詐欺案件審理時，均陳稱蔣金龍給付之四十萬元價款，係欲用以繳付利息，塗銷查封登記，有原審卷附刑事判決可稽（第七頁第三行、第十四行），而清償利息用以塗銷查封登記之目的，毫無疑問即係為辦理所有權移轉登記，實無可能再行同意繼續拍賣，況拍定之時日及拍定人均非上訴人及蔣金龍所得掌握及確定，蔣金龍至愚亦不可能交付四十萬之現金換取不確定之移轉登記日期，上訴人之主張顯與伊於刑事案件之陳述及常理有違。
㈢按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約，民法第二百五
十六條定有明文。又契約解除時，由他方所受領之給付物應返還之，受領之給付為金錢者，並應附加自受領時起之利息，同法第二百五十九條第一、二款亦有明文規定。而不動產被查封者，依土地登記規則第一百二十八條之規定，在法院撤銷查封前，登記機關不准申請移轉登記，債務人既無從為移轉登記之履行，債務人既係處於給付不能之狀態；且所謂給付不能，係指在給付期或債務人得為給付之時期有不能給付之情形而言，若在此等時期，給付已屬不能，當然發生給付不能之效果，縱嗣後回復為可能給付，亦無從變更此已發生之法定效果。查，依系爭買賣契約之約定，系爭不動產應於蔣金龍交付四十萬元時同時辦理不動產移轉登記，即該不動產辦理所有權移轉登記之履行期於八十七年五月四日即已屆至，然系爭不動產因遭上訴人之債權人查封，致上訴人不得再為移轉前開不動產所有權之行為，則上訴人對被上訴人所負之契約債務自屬給付不能，且此項給付不能顯可歸責於上訴人。被上訴人已於九十一年十一月二十八日以存證信函通知上訴人於收訖存證信函三日解除契約，自生解除契約之效力，被上訴人依民法第二百五十九條契約解除後回復原狀之法律關係，請求上訴人返還原告已付之價金一百萬元及自受領時即八十七年五月四日起之法定遲延利息，於法自屬有據。原判決之認事用法均無違誤，上訴人之上訴顯無理由。
㈣末按「土地法第九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地法第九十七
條、土地法施行法第二十五條分別定有明文。而土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管市縣地政機關依土地法第一百五十二條或第一百六十條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條定有明文。故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價而言。」最高法院八十五年台上字第二八九八號判決參照。又，依據最高法院六十八年台上字第三○七一號判例：「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。」所示，申報總地價年息百分之十，係為租金之最高限額，非係於定地租時，必然應以申報總地價年息百分之十為計算，尚應斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並應與鄰地租金相比較後，再定其租金額。故縱認被上訴人應給付自受領時及八十七年五月四日起至交還房屋之日止之相當於租金之利益，惟查系爭房地坐落地區僅為一般住宅區，且目前住戶稀少，生活機能缺乏，無甚大之價值，上訴人主張依千采不動產仲介公司鑑定每月租金約一萬一千八百元，顯然過高且於法無據。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、本件被上訴人主張：其被繼承人蔣金龍於八十七年四月間，與上訴人訂立買賣契約，購買上訴人所有坐落台南縣○○鄉○○○段一○四一之八號土地及其上建物即門牌號碼台南縣安定鄉中崙八七之二號房屋一棟（以下稱系爭不動產），約定總價款為四百萬元，蔣金龍於簽約日即給付定金六十萬元，嗣因上訴人告知蔣金龍系爭不動產已遭法院查封，需繳付利息始得塗銷查封，以便辦理所有權移轉手續，蔣金龍乃依約於同年五月四日再給付四十萬元，依約上訴人負有交付買賣標的物及辦理所有權移轉登記之義務，惟上訴人均未能辦理所有權移轉登記，蔣金龍多次催促，上訴人均未履行，嗣蔣金龍於九十一年一月十八日以存證信函催上訴人於七日內履行移轉登記義務，上訴人未依期履行，蔣金龍於同年八月間死亡，被上訴人係其繼承人，於同年十一月間以存證信函通知上訴人解除契約，依民法第二百五十九條及契約約定，上訴人應返還其已支付之金錢、並支付已支出之有益費用、賠償違約金，爰請求判決命上訴人給付二百二十七萬二千五百十元，其中一百萬元自八十七年五月四日起，一百二十七萬二千五百一十元自九十二年一月十五日起，均至清償日止加付之法定遲延利息等語。
二、上訴人則以：系爭不動產買賣契約訂立後，伊因擔任他人之連帶保證人遭債權人聲請原審法院查封系爭不動產，伊乃與蔣金龍成立和解，蔣金龍同意按原定時間給付四十萬元，伊則先將房屋交蔣金龍占有使用，約定俟伊設法塗銷查封登記或向法院標得後，再移轉所有權登記與蔣金龍，雙方既另成立新約定，被上訴人繼承蔣金龍之權利義務，亦應受拘束。系爭不動產仍在查封中，被上訴人即不能片面解約，又蔣金龍縱就系爭房屋有所裝潢，使用至今，所餘價值不多，且對伊毫無利益可言，又蔣金龍已於八十七年五月占有使用系爭不動產，受有相當租金之利益，伊得以此不當得利債權一百萬元，與應返還之債務相抵銷等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張，其被繼承人蔣金龍於八十七年四月二十四日與上訴人就系爭不動產訂立買賣契約，約定總價為四百萬元，簽約日應給付定金六十萬元，約定於八十七年五月三日再給付四十萬元，尾款三百萬元於登記完畢後付清。上訴人於收取殘餘款同時，應將買賣標的物全部和所有權移轉登記之一切證件備妥，當場移交乙方辦理產權移轉登記。蔣金龍已於訂約日給付六十萬元，於八十七年五月四日給付四十萬元上訴人，上訴人已交付系爭不動產予蔣金龍占有使用，系爭不動產於八十七年四月十八日，遭債權人聲請原審於同月二十日查封（八十七年度執字五０四六號），該不動產現由原審法院九十年度執字第一三三三八號執行中尚未拍定，九十年一年一月十八日蔣金龍以存證信函催告上訴人，限期上訴人於七日內，將所有權移轉登記與伊，上訴人於同月二十一日收受該信函；同年八月八日蔣金龍死亡，被上訴人為蔣金龍之繼承人，於同年十一月二十八日以存證信函通知上訴人表示解約之事實，為兩造所不爭執，並有契約書、存証信函、解約信函、授權書、戶籍謄本為証（原審卷一，第七頁至十四頁，卷二，第四十頁第四十一頁），堪信為真實。茲被上訴人主張，兩造間契約已經伊解除，上訴人依法應負回復原狀之義務，另依約應賠償損害一百萬元，上訴人則否認其事，並以前開情詞置辯，是本件應審究者，乃被上訴人之繼承人是否與上訴人曾就系爭不動產之移轉登記義務另行約定？上訴人就契約給付義務是否給付不能？被上訴人解除契約是否有效，上訴人應負回復原狀及返還所受利益？
四、經查：㈠上訴人抗辯：於系爭不動產遭查封後，其曾與蔣金龍約定，先將不動產交付其使
用，俟伊設法塗銷查封登記或伊向法院標得後，再辦理移轉權所有登記與蔣金龍云云，被上訴人則否認其事，依民事訴訟法第二百七十七條之規定，上訴人就此項有利於己之事實負舉證之責。上訴人上開主張，無非係以蔣金龍明知系爭不動產已遭查封仍依約交付四十萬元，且其亦交付系爭不動產由蔣金龍使用為其論據，惟查：
⑴上訴人於蔣金龍告訴其詐欺罪刑事案件中，曾陳稱：「：：（為何告訴人知道
被查封還要給你錢？），他拿過來我事務所給我，我就按約定收了。（收錢時是否知道系爭房地被查封？）知道。（知道為何還向告訴人收錢？）當初我是想那些錢可以把查封撤銷。我也有跟告訴人說，把這些錢拿去跟銀行繳利息，看能不能撤銷查封。」等語（原審九十一年度易字第二五號卷第一七頁參照），其上開陳述，隻字未提及曾與蔣金龍約定變更所有權移轉登記日期之事，反之，依其陳述，適足以証明蔣金龍依約定日期給付四十萬元，係為使上訴人得以持之交付債權人設法撤回查封，塗銷該查封登記完成契約義務。
⑵兩造間就契約標的物之交付，係約定：「殘餘款依照左列約定辦法給付甲方（
即被告）。第一次於八十七年五月三日乙方付甲方四十萬元。尾款三百萬元於登記完畢後付清。第四條：甲方收取前條殘餘款同時（五月三日）應將買賣標的物全部和所有權移轉登記之一切證件備妥，當場移交乙方辦理產權移轉登記。」，是依契約之原來約定，上訴人本即應於收受四十萬元之同時，將標的物全部交付予蔣金龍占有使用，並不生所謂因知悉查封後始同意變更先交付不動產由買方占有使用之情事。
⑶按買賣雙方若就不動產移轉登記義務，變更原約定之日期或方式，改為附加不
確定之期限或條件，此項契約重大內容之變更，為免日後爭議，必載諸文字，此係一般交易之常例，上訴人既係從事代書工作之人，自必熟知此項記載之重要性，故若其與蔣金龍確曾就系爭不動產所有權之移轉登記義務，變更為如其主張之條件，又為何竟漏未將該事項記明於合約書？其主張與常情有違，不足採。
⑷綜上所述，上訴人抗辯為不可採。
㈡按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約，民法第二百五
十六條定有明文。而不動產被查封者，依土地登記規則第一百二十八條之規定，在法院撤銷查封前，登記機關不准申請移轉登記，債務人既無從為移轉登記之履行，債務人即係處於給付不能之狀態；且所謂給付不能，係指在給付期或債務人得為給付之時期有不能給付之情形而言，若在此等時期，給付已屬不能，當然發生給付不能之效果，縱嗣後回復為可能給付，亦無從變更前此已發生之法定效果。上訴人與蔣金龍間之契約既約定，系爭不動產應於蔣金龍交付四十萬元時，同時辦理不動產移轉登記，則上訴人辦理所有權移轉登記之履行期於八十七年五月四日即已屆至，然系爭不動產當時已遭法院實施查封，已見前述，依上說明，上訴人無法為移轉所有權登記，其債務自屬給付不能，此項給付不能，係因其積欠債務所生，顯可歸責於上訴人。被上訴人繼承蔣金龍之契約權利義務，本毋庸定期催告即得解除契約，則被上訴人於九十一年十一月二十八日，以存證信函通知上訴人解除契約，上訴人既已收受信函，契約即已解除。又解約之表示法律並未限制其方式或時期，被上訴人於訴訟中以書狀或言詞表示解除契約之意思，自發生解約之效力，上訴人抗辯被上訴人起訴後始解除契約，於法不合云云，自不足採。
㈢按契約解除時，由他方所受領之給付物應返還之，受領之給付為金錢者，並應附
加自受領時起之利息，同法第二百五十九條第一、二款有明文規定。系爭契約既經被上訴人依法解除，則被上訴人自得請求上訴人返還其被繼承人已付之價金一百萬元及自受領時即八十七年五月四日起之法定遲延利息。
㈣按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職
權減至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院四十九年台上字第八○七號判例參照）。依兩造所不爭之契約第十條約定：「本約甲乙雙方應忠誠履約，若乙方違約時所付款項由甲方無條件沒收，如甲方違約時，所收款項應於違約發生之日起一星期內加倍退還乙方，雙方各無異議。」，系爭買賣因標的物遭查封陷於給付不能，係上訴人方面違約，依約被上訴人自得請求給付違約金。審酌被上訴人購買系爭不動產係因與其住家緊鄰，作為供奉神祇之用，訂約後已受交付使用等情況，則兩造約定違約金一百萬元，顯屬過高，應酌減至三十萬元。系爭契約已經被上訴人於九十一年十一月二十八日發函表示三日後解除契約，上訴人於同日收受信函，契約於十二月一日已合法解除，依約（一星期）上訴人於九十一年十二月九日起即應賠償違約金，則被上訴人請求自九十二年一月十五日起算法定遲延利息，亦屬有據，應予准許。
五、上訴人於本院主張：蔣金龍及被上訴人，於交付一百萬元後即先就買賣標的物使用收益，如契約解除，其等即無法律上原因而受有相租金之使用利益，應返還之，伊以此項不當得利債權與上開伊應負之債務主張抵銷。按契約解除後，雙方互負回復原狀之義務，又契約解除，溯及契約成立之日生效。被上訴人及其被繼承人雖因買賣原因，受領標的物，而獲得使用系爭不動產之利益，但契約既經被上訴人依法解除，則被上訴人受益之原因自始即不存在，自應返還其所受利益，上訴人此部分主張，尚屬可採。又系爭房屋被上訴人已於九十二年五月三日返還上訴人，此為其自承，則上訴人即不得再主張雙方所負回復原狀義務有同時履行抗辯之適用。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。土地法第九十七條定有明文。又「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。」最高法院著有六十八年台上字第三○七一號判例可資參照。查系爭土地之申報地價為五七六元，面積九十六平方公尺，則其土地總價為五萬五千二百九十六元，建築物申報總價為三十五萬五千元，二者合計為四十一萬二百九十六元，審酌系爭房屋係一般住宅區，目前住戶稀少，生活機能不高，目前公有土地租金係以年息百分之四計算，原審審酌違約金時，已考量被上訴人已先占有使用受有利益等一切情況，認本件相當於租金之不當得利之利益，以年息百分之四計算為適當合理，則被上訴人應返還之每年利益為：410296ｘ4％＝16412元（四捨五入），被上訴人之被繼承於八十七年五月四日起占有使用，迄九十二年五月三日房屋交還之日止，合計五年，其應返還之利益為八萬二千零六十元。兩造間所負債務既相同均已屆清償期，則上訴人主張抵銷，即無不合。至其抵銷之順序，應先自違約金抵銷之。
六、從而，被上訴人依買賣契約解除之法律關係，請求判命上訴人返還一百萬元，並賠償二十一萬七千九百四十元（違約金三十萬元扣減八萬二千六十元不當得利），及其中一百萬元自交付日即八十七年五月四日起算，其餘二十一萬七千九百四十元，自九十二年一月十五日起算至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，尚無不合，應予准許。其餘被上訴人請求，為無理由，應予駁回。原審就被上訴人上開應准許部分，判命上訴人給付，核無不合，上訴人上訴意旨，指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行宣告，自有未洽，上訴意旨，就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰改判如主文第一、二項所示。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、結論：本件上訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 九 日
臺灣高等法院臺南分院民事第一庭~B1審判長法官 張 世 展~B2 法官 蘇 清 恭~B3 法官 吳 上 康右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 十 日~B法院書記官 易 慧 玲