臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十二年度上易字第二八二號 Ｊ
上 訴 人 甲 ○ ○訴訟代理人 何 茂 雄 律師被 上訴 人 丙 ○ ○
乙○○○訴訟代理人 張 巧 妍 律師右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十二年八月五日臺灣嘉義地方法院第一審判決（九十二年度訴字第七十五號），提起上訴，及被上訴人為訴之擴張，本院於九十三年四月十三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
上訴人應再將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地上，如附圖（嘉義縣大林地政事務所九十二年十二月十六日嘉林地二字第七二二七號複丈成果圖）編號１部分面積０．０００六公頃鐵架烤漆板涼棚、編號２部分面積０．００二二公頃鐵架鐵皮住宅、編號３部分面積０．００一四公頃鐵架烤漆板涼棚，拆除回復原狀。
第二審及擴張之訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。（三）被上訴人追加之訴駁回。（四）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）租賃契約書上約定一個月租金新臺幣（下同）六千元，僅為形式而已，兩造確實同意每年租金為各一萬元（即二萬元），有訴外人戴金英可證，且於九十年四月間在上訴人家中訂約時，被上訴人乙○○○確有闡明清楚，當時上訴人、及童陳麗茹、被上訴人乙○○○、訴外人陳吳春香等人均在場。按系爭建物，上訴人自民國（下同）六十三年間向被上訴人租賃續租迄今，最初租金每月六百元，至本件訟爭前均無欠租情形，嗣兩造於八十六年之租賃契約書上，各約定每個月租金為六千元，惟實際係以每年各一萬元為計算標準。雖被上訴人於九十一年十二月二十七日，以存證信函通知上訴人應支付八十九年起至九十一年共三年房租合計四十三萬二千元，逾期即以存證信函作為終止契約之意思表示，然上訴人於收到信函後，即以電話（00）0000000號連絡客居美國之被上訴人電話00000000000000號請求續租，併暫請仍以每年各一萬元支付租金，且已獲得被上訴人於電話中表示同意，因之所謂四十三萬二千元之租金，顯非合理。又縱欠租金屬實，然上訴人已依約以郵政匯票函寄各二萬元予被上訴人收受。
（二）系爭浴廁建物，即編號Ｇ部份，係由上訴人出資委請訴外人陳清松建造，已據證人陳清松、及村長陳圳岸、鄰長徐木全，在本院證稱屬實。被上訴人於九十二年十一月十九日、九十二年十二月二十五日，提出之民事答辯續狀、民事答辯續（一）狀主張：「：：系爭Ｇ部分浴廁係被上訴人興建：：補呈三張照片：：」、「：：證人陳清松、陳圳岸、徐木全：：之證述均屬偽證：：訂約日期九十年四月五日之租賃契約書二份：：係被上訴人丙○○以本人兼代理人身分與上訴人本人簽定：：」等語，均與事實不符，上訴人否認之。
（三）被上訴人已同意上訴人繼續租用系爭建物，上訴人並已依約匯寄租金予被上訴人收受在案，是上訴人有權占用附圖記載之房屋及地上建物，因之原判決所謂「（被告）按月分別給付（原告）相當於租金的不當得利（至遷讓返還房屋及地上建物為止）」云云，顯已失所附麗。本件系爭建物租期已臨屆至，經上訴人經多次連絡下，被上訴人已為願意續租之意思表示，是上訴人有權占用系爭所載之房屋及地上建物，因之被上訴人訴請遷讓房屋事件，已無訴訟之必要。
（四）被上訴人於九十二年十一月六日、九十三年二月十九日，先後提出之民事追加狀、民事更正聲請暨答辯續（一）狀所載：：「追加」、「更正聲明」請求：上訴人應再將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地上，如附圖所示編號１部分鐵架烤漆板涼棚、編號２部分鐵架鐵皮住宅、編號３部分鐵架烤漆板涼棚，拆除回復原狀乙節，因被上訴人主張之事實未予證實，且當事人是否適格未明，上訴人依民事訴訟法第四百四十六條規定，不同意被上訴人為該訴之追加。
（五）債權人得以自己名義代位行使者，為債務人之權利，而非自己之權利。被上訴人主張「因地主林振邦即祭祀公業林璧晃管理人怠於行使其所有物返還請求權」云云，但首先應由被上訴人舉證地主為林振邦本人即祭祀公業林璧晃管理人，併確認地主林振邦怠於行使其所有物返還請求權。查祭祀公業土地清理要點第十六條規定「祭祀公業管理人之變動，應由新管理人檢具（一）派下全員證明書（二）規約（無者免）（三）選任之證明文件，向民政機關（單位）申請備查，無須公告，如對該管理人之變動有異議者，應逕向法院提起民事確認之訴。」，第十七條規定「新管理人選定後，應檢具其經民政機關（單位）備查之文件，向土地所在地之地政事務所申請管理人登記或變更登記。」；且管理人為祭祀公業之絕對必要機構，對內執行公業行政事務，對外代表公業處理一切事務。茲被上訴人提出之民事答辯續（一）狀主張：「末查系爭土地之管理人林振邦已於九十二年間過世：：現為派下林良材擔任代理管理人，被上訴人：：以存證信函請其令上訴人拆屋還地，：：惟該函：：遭林良材拒收退回：：足見出租人確係怠於行使其所有物返還請求權」云云。被上訴人自認系爭土地之管理人林振邦已於九十二年過世，現為派下林良材擔任代理管理人，但參照上開第十六條、第十七條之規定，訴外人林良材尚未具有祭祀公業林璧晃管理人之身份，且被上訴人提出之土地登記謄本（影本）管理者仍登記為林振邦，何況被上訴人亦自認訴外人林良材擔任「代理」管理人而已。縱被上訴人主張持有林良材「代理」祭祀公業林璧晃管理委員會出具之收據，如上所述，被上訴人之當事人是否適格？自應由被上訴人舉證以實其說。
三、證據：除引用原審立證方法外，並補提出兩造於六十三年七月一日訂立房屋租借合同書、於九十年四月五日訂立房屋租賃契約書、上訴人甲○○教育程度：「識字」之戶籍謄本、郵寄被上訴人各二萬元匯票、存證信函及回執、祭祀公業土地清理要點、兩造於八十六年四月五日訂立房屋租賃契約書、收據各影本等件，及聲請訊問證人戴金英、陳清松、陳圳岸、徐木全、童陳麗茹、陳吳春香為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）上訴駁回。（二）上訴人應再將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地上，如附圖（嘉義縣大林地政事務所九十二年十二月十六日嘉林地二字第七二二七號複丈成果圖）編號１部分面積０．０００六公頃鐵架烤漆板涼棚、編號２部分面積０．００二二公頃鐵架鐵皮住宅、編號３部分面積０．００一四公頃鐵架烤漆板涼棚，拆除回復原狀。（三）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）上訴人向被上訴人夫妻分別承租坐落嘉義縣○○鄉○○村○○街○○○巷○號、三號二間房屋，租金約定每月每間六千元計一萬二千元，有卷附上訴人不爭之租賃契約書四份可稽。乃上訴人主張租金每間每年僅為一萬元，顯然不實；且被上訴人不識戴金英，未曾見過該人，則該證人自不可能見聞兩造約定租金數額多寡，乃上訴人謂兩造實際租金為每年一萬元，有戴金英可證云云，亦非真實。依被上訴人於原審起訴時提出之訂約日期八十八年四月五日、九十年四月五日，及上訴人於九十二年十月十六日提出之訂約日期八十六年四月五日房店屋租賃契約書共六份，其上均載明被上訴人二人與上訴人間之租金均約定為每月六千元，即兩造間至少自八十六年四月五日起，即已約定租金為六千元，至被上訴人九十二年一月間起訴止，已長達六年之久，足證兩造間之租金約定確實為每月六千元，否則上訴人豈有再三與被上訴人為該約定，足證上訴人辯稱租金為一年一萬元云云，無足採信。
（二）上訴人積欠租金多年並經被上訴人以積欠租金三年為由合法終止租約，有起訴狀後附之九十一年十二月二十七日，嘉義市○○路郵局第七七一號存證信函可證，乃上訴人上訴稱：伊一直到本件訟爭前，均無欠租金情形，伊於收到信函後，即以電話請求續租，並暫請仍以每年各一萬元支付租金，且已獲被上訴人於電話中表示同意云云，顯非事實，被上訴人予以否認，且其上開主張顯相矛盾，蓋上訴人若未欠租，自不懼被上訴人以欠租為由，催繳並終止租約，更不須請求續租，足見其所言不實。
（三）關於兩造租賃契約簽定之情形，上訴人原稱有證人戴金英足證，惟證人戴金英在本院係證稱：「（問：兩造訂立租賃契約書上，妳有無在場親眼看到？）我沒有在場，也沒有參與。我所知道的事情是甲○○告訴我的」，已與上訴人所自稱：「對於戴金英部分她應該有在場」不一，亦與另證人童陳麗茹（即上訴人之妻）在本院證稱：「（問：九十年四月五日所簽訂的租賃契約書妳有無在場？）兩份契約書都是乙○○○拿來系爭承租房屋的地方給我的。拿給我時，契約書已經寫好。但甲○○的名字及印章，是我寫的蓋上的，本來是空白」、「（問：系爭兩份租賃契約書，簽約時，當時有誰在場？）有我及陳吳春香、乙○○○三人，我丈夫不在場」，及證人陳吳春香在本院證稱：「：：。當時有三個在場，有我，陳麗茹及乙○○○，他先生不在場」各等語齟齬不合，足證所言不實。事實上被上訴人起訴狀後附之訂約日期九十年四月五日之租賃契約書二份，並非被上訴人乙○○○與上訴人或其妻簽定，而係被上訴人丙○○以本人兼代理人身分與上訴人本人簽定，此觀該契約書之立契約人處載（甲方）乙○○○代理人丙○○，嗣被上訴人乙○○○再於九十一年十二月十七日於該契約書第十八條後方載：「本人乙○○○⒓簽」，以示同意代理甚明。
（四）上訴人提起本件上訴後，寄予被上訴人之九十二年九月十日新港郵局第四十八號、第四十九號存證信函，上載：「茲積欠臺端九十年的房租，：：，特寄新臺幣二萬元整，租金二年份，請查收」等語，業已自承其負欠系爭房屋九十年起之租金（實際上上訴人已多年未曾繳納租金），則被上訴人以其欠租早已逾二個月以存證信函催繳，同時表示逾期未繳即終止租約（參照最高法院八十六年度臺上第二０一二號判例），嗣並再以起訴狀繕本之送達作為終止兩造租約之意思表示，於法並無不合；至於上訴人隨函郵寄予被上訴人之面額均為二萬元之郵政匯票，被上訴人已以之抵扣作為上訴人於終止租約後，仍占用系爭房屋之不當得利金之一部。
（五）系爭浴廁，即原判決附圖所示編號Ｇ部分建物，確實係屋主即被上訴人乙○○○所有，於上訴人承租之前即已存在，此事實亦經證人顏黃月壁於九十二年七月二十二日在原審結證屬實，乃上訴人主張係其出資委請他人建造云云，顯屬不實。且該系爭Ｇ部分浴廁，係被上訴人乙○○○母親在世時即已興建，並非上訴人雇工興建，此等事實亦有現場可供勘驗。被上訴人補呈照片三張，編號１號照片中之小女孩為被上訴人之小女兒，今年已三十歲，其後方即為系爭Ｇ部分浴廁，斯時浴廁結構已是水泥磚造；編號２號照片是被上訴人堂嫂顏黃月碧，與系爭房屋之前承租人林瑤池太太生前在正廳前之合照；編號３號照片是被上訴人乙○○○母親，與前承租人林瑤池妻子及他的孫子與被上訴人三個孩子在正廳前之合照；再參諸證人顏黃月壁於九十二年七月二十二日，在原審結證稱：「嫁來時就有浴廁，已經三十多年，當時是原告（指乙○○○）的媽媽居住」，足證系爭Ｇ部分浴廁確實係被上訴人乙○○○母親在世時即已興建，並非上訴人雇工興建，即令上訴人有將系爭Ｇ部分浴廁外觀稍加整修，然並未變更其主要結構，則依民法第八百十一條，動產因附合而為不動產之成分者，不動產所有人取得動產所有權之規定，亦為被上訴人所有。為此亦足以反證證人陳清松、陳圳岸、徐木全等人，於九十二年十一月六日在本院準備程序之證詞，並不實在。
（六）按訴之變更或追加非經他造同意不得為之，但有二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項定有明文。被上訴人基上規定，自得以民事訴訟法第二百五十五條第一項第四款，因情事變更而以他項聲明代最初之聲明之規定，追加請求上訴人拆屋還地。按承租人於租賃人於租賃關係終止後應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文。本件被上訴人業以九十一年十二月二十七日，嘉義中山路郵局第七七一號存證信函，催告上訴人於文到七日內交付自八十九年一月一日起至九十一年十二月三十一日止，三年租金計四十三萬二千元予王永靖先生代理收受，逾期即以該函為終止租約之表示，不另通知等語，上訴人已於同年月三十日收到該函，仍拒絕支付租金，被上訴人嗣為慎重計，再以起訴狀繕本之送達作為終止兩造租約之意思表示，此有被上訴人之起訴狀及所附之存證信函可稽，是兩造間之租賃契約至遲亦於起訴狀繕本送達時合法終止在案。上訴人基上規定自應返還租賃物，即將上訴人租賃之系爭房屋及其門埕、通行道等部分返還被上訴人，乃上訴人於上訴二審之後，竟未經被上訴人同意，擅於租賃房屋前之門埕部分建造鐵皮房屋，顯已違背上開規定，為此被上訴人追加請求上訴人應將其於本件原審判決後在系爭土地上所增建，如附圖編號１部分面積０、０００六公頃鐵架烤漆板涼棚、編號２部分面積０、００二二公頃鐵架鐵皮住宅、編號３部分面積０、００一四公頃鐵架烤漆板涼棚拆除，回復原狀。退步言之，若上訴人承租之範圍僅房屋而已，不包括屋前之門埕、通行道，乃竟無權占用該土地，且該土地係被上訴人向訴外人林振邦即祭祀公業林璧晃管理人承租之嘉義縣○○鄉○○段地號八三八地號土地之一部，出租人應以所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文，則被上訴人亦得因地主林振邦即祭祀公業林璧晃管理人怠於行使其所有物返還請求權，依民法第二百四十二條規定，代位林振邦即祭祀公業林璧晃管理人訴請上訴人拆除前項建物。而依被上訴人於九十二年十二月二十五日補呈之照片三張所示，照片中人均是站在門埕拍照，足證門埕亦是被上訴人租賃之範圍；次依被上訴人於九十三年二月十九日補呈之現場照片所示，被上訴人租賃之部份與鄰人顏黃月碧，係以小紅門相隔，劃分彼此租賃範圍；及坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地，地主祭祀公業林璧晃係出租與被上訴人夫妻、及鄰人顏黃月碧已數十年，自不可能再將系爭房屋門埕及通行路部份出租予上訴人，此參證人顏黃月碧於原審九十二年七月二十二日之證詞，及系爭土地登記簿謄本等資料，益足證被上訴人確實有向地主林振邦即祭祀公業林璧晃管理人承租系爭房屋基地、門埕及通行道等使用部分。
（七）系爭土地之出租人林振邦即祭祀公業林璧晃管理人，業於九十二年間過世，現為祭祀公業林璧晃之派下林良材擔任代理管理人，被上訴人亦已於九十二年十二月十六日，以嘉義中山路郵局第七六九號存證信函，請其令上訴人拆屋還地，以盡出租人之義務，惟該函竟於九十二年十二月十七日，遭林良材先生拒收退回，此有祭祀公業林璧晃管理委員會出具之收據及該退回信封、存證信函各一紙可證，足見出租人確係怠於行使其所有物返還請求權。
（八）又上訴人於九十三年一月二日本院勘驗現場時提出之收據，並非真實，被上訴人予以否認，則上訴人就此利己事實自應負舉證責任，況該三紙收據僅載「年元月日茲收到林璧晃年地價稅新臺幣柒仟捌佰參拾元正」、「茲收到甲○○先生八十年度地價稅共計新臺幣柒仟捌佰參拾元正民國八十二年正月廿一日」、「茲收到貴臺甲○○先生民國八十三年度地價稅租金計新臺幣捌仟伍佰元整右給貴臺收執此據」，假設為繳租收據者，因未記載租賃標的為何，且係八十二年、八十三年、八十四年之單據，無法證明地主即祭祀公業林璧晃有出租系爭八三八地號土地予上訴人，否則上訴人為何於本件上訴二審後，始建蓋附圖所示編號１、２、３之建物？凡此均足證明其主張不足採信。
三、證據：除引用原審立證方法外，並補提出土地登記簿謄本、出租人林振邦、林良材即祭祀公業林璧晃管理人出具之收據、信封及回執、存證信函各一份、附圖二份影本、現場照片七張為證，並聲請勘驗現場。
丙、原審及本院均依被上訴人聲請履勘現場，並囑託嘉義縣大林地政事務所繪製土地複丈成果圖。
理 由
一、按在第二審為訴之變更或追加非經他造同意不得為之，但有民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款請求之基礎事實同一者，及第三款擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項定有明文。經查被上訴人基於終止租賃契約請求遷讓房屋之法律關係，訴請上訴人應將如原判決主文第
一、二項所示之房屋遷讓交還被上訴人後，於上訴人上訴本院期間，又追加本於同一終止租賃契約之法律關係，擴張聲明請求上訴人應再將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號土地上，如附圖（嘉義縣大林地政事務所九十二年十二月十六日嘉林地二字第七二二七號複丈成果圖）編號１部分面積０．０００六公頃鐵架烤漆板涼棚、編號２部分面積０．００二二公頃鐵架鐵皮住宅、編號３部分面積０．
００一四公頃鐵架烤漆板涼棚，拆除回復原狀；雖為上訴人所不同意，惟因追加請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地上，門牌嘉義縣○○鄉○○街○○○巷○號、三號，如附圖（嘉義縣大林地政事務所九十二年五月十四日嘉林地二字第二七三０號複丈成果圖）編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ房屋及地上建物，分別為被上訴人所有，並出租予上訴人居住使用，租期自八十八年四月五日至九十三年四月五日，每間房屋租金每月六千元，共計一萬二千元，然上訴人從未給付，經被上訴人多次催討未果，被上訴人遂於九十一年十二月二十七日，以存證信函通知上訴人在文到七日內，應支付八十九年一月一日至九十一年十二月三十一日，共三年之房屋租金，合計四十三萬二千元，逾期即以存證信函作為終止租約之意思表示，上訴人於同年十二月三十日收受通知，仍拒絕給付租金，上訴人遲延給付租金早已超過二個月，被上訴人依法終止租約，上訴人已無權居住占用該附圖所記載房屋及地上建物，自應遷讓該附圖所記載之房屋與地上建物返還被上訴人，另應分別給付被上訴人三年租金各二十一萬六千元，及自九十二年一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，且上訴人於終止租賃契約後無權占用之行為，已構成不當得利，亦應自九十二年一月十八日起分別按月給付被上訴人各六千元相當得於租金之損害賠償。為此依據租賃契約及不當得利之法律關係，求為判決如原判決主文所示之聲明，並准供擔保宣告假執行。復於本院追加擴張求為如主文第二項所示之判決等語。
三、上訴人則以：上訴人承認積欠被上訴人九十二年之租金，惟否認有積欠八十九年至九十一年共四十三萬二千元之租金。又租賃契約之租金雖寫明一個月六千元，然被上訴人表示其係形式上之記載，實際上每間房屋每年租金僅各為一萬元而已。至於附圖編號Ｇ部份之浴廁建物，確係上訴人所建，另上訴人經多次與被上訴人連絡，被上訴人已為願意續租之意思表示，是上訴人並非無權占用系爭房屋及地上建物，故被上訴人訴請遷讓房屋，並無訴訟之必要。且上訴人亦不同意被上訴人追加擴張求為如主文第二項所示之聲明等語，資為抗辯。
四、經查被上訴人主張上訴人承租居住占用被上訴人所有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地上，門牌嘉義縣○○鄉○○街○○○巷○號、三號，如附圖（嘉義縣大林地政事務所九十二年五月十四日嘉林地二字第二七三０號複丈成果圖）編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ所示面積之磚瓦造平房、木造石棉瓦涼棚、磚造鐵皮浴廁；及上訴人於本案上訴二審期間，又在系爭土地上增建如附圖（嘉義縣大林地政事務所九十二年十二月十六日嘉林地二字第七二二七號複丈成果圖）編號１、２、３所示面積之鐵架烤漆板涼棚、鐵架鐵皮住宅等情，既為上訴人所不爭執，復經原審及本院先後履勘現場無誤，並據嘉義縣大林地政事務所先後受原審及本囑託至現場測量，分別著有九十二年五月十四日嘉林地二字第二七三０號、九十二年十二月十六日嘉林地二字第七二二七號複丈成果圖，存於原審及本院卷足稽，自堪信實。惟被上訴人另主張系爭租賃契約已終止，系爭租金數額每月每間六千元、附圖Ｇ浴廁部分係其所建，及為擴張訴之聲明等部分，既為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，致兩造互有爭議。是本件所應審究者，厥為系爭租賃契約是否已為被上訴人所終止，系爭租金數額每月若干，及附圖Ｇ浴廁部分是否為被上訴人所建，暨被上訴人所為擴張訴之聲明是否有理由等情而已。茲更詳細說明如下：
（一）系爭坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地上，門牌嘉義縣○○鄉○○街○○○巷○號、三號，如附圖（嘉義縣大林地政事務所九十二年五月十四日嘉林地二字第二七三０號複丈成果圖）編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ房屋及地上建物，分別為被上訴人所有，而出租予上訴人居住使用，嗣被上訴人以上訴人未給付租金為由，於九十一年十二月二十七日，以存證信函通知上訴人在文到七日內，應支付八十九年一月一日至九十一年十二月三十一日，共三年之房屋租金，逾期即以存證信函作為終止租約之意思表示，上訴人於九十一年十二月三十日收受通知，仍拒絕給付租金，被上訴人為慎重起見，再以起訴狀繕本之送達作為終止兩造租約之意思表示等情，不惟已迭為被上訴人所主張陳明在卷，並有被上訴人之起訴狀、及所附而為上訴人所不爭執之嘉義市○○路郵局九十一年十二月二十七日第七七一號存證信函暨租賃契約各影本，附於原審卷為憑，是兩造間之租賃契約，至遲應於起訴狀繕本送達時即已合法終止在案。上訴人雖辯稱：其迄本件訟爭前，均無欠租金情形，且於收到前揭存證信函後，即以電話請求續租，並暫請仍以每年各一萬元支付租金，已獲被上訴人於電話中表示同意云云；惟上訴人該抗辯既為被上訴人所否認，且上訴人復未舉證以實其說，尤以上訴人該抗辯顯相矛盾，蓋上訴人苟未欠被上訴人租金，自不懼被上訴人以欠租為由，催繳並終止租約，更無須請求續租，足見上訴人所辯不實。再參諸上訴人提起本件上訴後，寄予被上訴人之九十二年九月十日新港郵局第四十八號、第四十九號存證信函，其上亦明載：「茲積欠臺端九十年的房租，：：，特寄新臺幣二萬元整，租金二年份，請查收」等語，益見上訴人自承其確有積欠系爭房屋九十年起之租金無訛。則系爭租賃契約確已因上訴人之積欠租金超過二個月，而為被上訴人以前揭嘉義市○○路郵局九十一年十二月二十七日第七七一號存證信函，或起訴狀繕本之送達終止契約在案無疑。
（二）上訴人雖抗辯租賃契約書上約定每個月租金六千元，僅係形式上之記載，實際上每間每年租金僅為一萬元云云。惟上訴人該抗辯既已為被上訴人所否認，而與被上訴人所主張每間每月租金六千元互殊，且依被上訴人在原審起訴時提出之訂約日期八十八年四月五日、九十年四月五日，及上訴人於九十二年十月十六日提出之訂約日期八十六年四月五日，兩造所不爭執之系爭房屋租賃契約書共六份，其上第三條復均以白紙黑字載明每間每月租金六千元，顯見兩造間至少自八十六年四月五日起即已約定每間每月租金為六千元，而至被上訴人九十二年一月間起訴止已長達六年之久，益證兩造間之租金約定確實為每間每月六千元無訛，否則上訴人豈有再三與被上訴人為該約定之理？上訴人辯稱租金為一年一萬元云者，顯非實情，難予採信。對此租金之約定上訴人雖又舉證人戴金英為證，惟證人戴金英既在本院結證稱：「（兩造訂立租賃契約書時，妳有無在場親眼看到？）我沒有在場，也沒有參與，我所知道的事情是甲○○告訴我的」等語，已與上訴人本人在本院所陳稱：「對於戴金英部分她應該有在場」等語不一，亦與另證人童陳麗茹（即上訴人之妻）在本院證稱：「（問：九十年四月五日所簽訂的租賃契約書妳有無在場？）兩份契約書都是乙○○○拿來系爭承租房屋的地方給我的。拿給我時，契約書已經寫好。但甲○○的名字及印章，是我寫的蓋上的，本來是空白」、「（問：系爭兩份租賃契約書，簽約時，當時有誰在場？）有我及陳吳春香、乙○○○三人，我丈夫不在場」，及證人陳吳春香在本院證稱：「：：。當時有三個在場，有我，陳麗茹及乙○○○，他先生不在場」各等語齟齬不符，足認各該證人之證詞，亦不足據為每間每年租金為一萬元之認定。從而上訴人抗辯被上訴人於電話中同意續租，且仍以每年各一萬元支付租金云云，即無可採。而系爭房屋之租金確係以每間每月六千元計算，則益信而有徵。
（三）上訴人雖又抗辯附圖編號Ｇ之面積０．０００八公頃磚造石棉瓦浴廁（複丈成果圖及原審判決誤載為磚造鐵皮浴廁應予更正），係其承租後所加建，而非被上訴人所有之建物云云。惟上訴人此部分抗辯，不惟已為被上訴人所堅詞否認，且證人顏黃月壁在原審亦結證稱：「嫁來時就有浴廁，已經三十多年，當時是被上訴人的媽媽居住」等語在卷。對此上訴人雖又舉證人陳清松在本院證稱：「有幫上訴人改造浴室、廁所，因為當時改造的位置是空地，時間約已隔十年以上，約在十五年左右，大約十萬元左右，其不知道甲○○的房子是不是租的」，及證人陳圳岸在本院證稱：「上訴人租的系爭房屋，租後改建衛浴設備時，我剛好經過，看到陳清松在那裡作衛浴設備，我就過去跟他打招呼，陳清松有告訴我說是作「科仔」的工作」，暨證人徐木全在本院證稱：「上訴人租的房屋衛浴設備大約是二十幾年前改建的，是陳清松做的」各等語，及附圖編號Ｇ磚造石棉瓦浴廁之建材，與其他附圖編號Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｆ主體建物之建材不同，亦經本院履勘現場屬實，著有勘驗筆錄在卷可佐。惟觀諸現場之整體建物佈局，對照被上訴人所提出之現場照片三張，其中編號１照片中之小女孩為被上訴人小女兒，今年已三十歲，其後方即為系爭Ｇ部分浴廁，斯時浴廁結構已是水泥磚造；編號２照片係被上訴人堂嫂顏黃月壁，與系爭房屋之前承租人林瑤池太太生前在正廳前之合照；編號３照片係被上訴人乙○○○母親、前承租人林瑤池妻子及其孫子，與被上訴人三個孩子在正廳前之合照，所顯現之時空背景，顯見該系爭Ｇ部分之浴廁，係被上訴人乙○○○母親在世時即已興建；再參諸浴廁係一般家庭必備之衛生設備，即證人陳清松亦證稱其係幫上訴人「改造」浴室、廁所，故應認係上訴人於承租後，曾將原有系爭Ｇ部分浴廁外觀稍加整修，然並未變更其主要結構。則依民法第八百十一條動產因附合而為不動產之成分者，不動產所有人取得動產所有權之規定，編號Ｇ磚造石棉瓦浴廁部分，仍應認屬被上訴人所有。
五、按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第四百四十條第二項前段、第四百五十五條，分別定有明文。本件上訴人遲延給付租金超過二個月，經被上訴人以存證信函終止本件租約，既有如前述，則被上訴人本於終止租約之法律關係，請求上訴人遷讓並返還附圖（嘉義縣大林地政事務所九十二年五月十四日嘉林地二字第二七三０號複丈成果圖）編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ所示面積之房屋與地上建物，洵屬有據，應予准許。又上訴人分別積欠被上訴人八十九年至九十一年共三年之租金，依兩造租賃契約第三條約定，每月租金六千元計算，上訴人共積欠被上訴人各二十一萬六千元租金，被上訴人請求上訴人各給付二十一萬六千元之租金，及各自起訴狀繕本送達翌日，即各自九十二年一月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，亦為民法第一百七十九條前段所明定，本件被上訴人終止租約後，上訴人已無權居住使用附圖之房屋與地上建物，然上訴人仍然予以居住占用，獲得相當於免付房屋租金之利益，顯已構成不當得利，被上訴人為此請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日，即自九十二年一月十八日起至清償日止，各應按月給付被上訴人六千元。核亦均與法相符，均應併予准許。原審為此為被上訴人勝訴之判決，判命上訴人如數給付，並依法為假執行之宣告，經核認事用法並無不合。上訴人上訴意旨，猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、又系爭土地係被上訴人向訴外人林振邦即祭祀公業林璧晃管理人所承租，並於建築附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ房屋及地上建物後，將房屋及地上建物出租予上訴人使用，被上訴人自須以所約定使用收益之租賃物交付上訴人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。且依被上訴人於九十二年十二月二十五日提出之現場照片三張所示，照片中人均係站在門埕拍照，足證門埕部分土地亦係上訴人承租之範圍；次依被上訴人於九十三年二月十九日提出之現場照片所示，被上訴人租賃之部份與鄰人顏黃月碧，係以小紅門相隔，劃分彼此租賃範圍；及系爭土地地主祭祀公業林璧晃係出租與被上訴人及鄰人顏黃月碧已數十年，自不可能再將系爭土地之門埕及通行路部份出租予上訴人，益足證被上訴人確實有向地主林振邦即祭祀公業林璧晃管理人承租系爭房屋基地、門埕及通行道等使用部分，並將之出租予上訴人使用。至上訴人於九十三年一月二日，本院勘驗現場時所提出之三紙收據，因僅記載「年元月日茲收到林璧晃年地價稅新臺幣柒仟捌佰參拾元正」、「茲收到甲○○先生八十年度地價稅共計新臺幣柒仟捌佰參拾元正民國八十二年正月廿一日」、「茲收到貴臺甲○○先生民國八十三年度地價稅租金計新臺幣捌仟伍佰元整右給貴臺收執此據」各等語，縱認係繳租收據，亦因未記載租賃標的為何，且係八十二年、八十三年、八十四年之單據，自無法據為祭祀公業林璧晃有出租系爭土地予上訴人之證明。而按承租人於租賃人於租賃關係終止後應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文。本件房屋租賃契約既經被上訴人合法終止在案，則上訴人所應返還之租賃物，除附圖（嘉義縣大林地政事務所九十二年五月十四日嘉林地二字第二七三０號複丈成果圖）編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ房屋及地上建物外，尚須將門埕、通行道等部分一併返還被上訴人。乃上訴人於上訴本院後，竟未經被上訴人同意，擅於系爭土地租賃房屋前之門埕部分，建造如附圖（嘉義縣大林地政事務所九十二年十二月十六日嘉林地二字第七二二七號複丈成果圖）編號１部分面積０．０００六公頃鐵架烤漆板涼棚、編號２部分面積０．００二二公頃鐵架鐵皮住宅、編號３部分面積０．００一四公頃鐵架烤漆板涼棚，顯已違背上開規定。為此被上訴人在本院基於原終止租賃契約之法律關係，擴張訴之聲明，請求上訴人應將其於本件原審判決後在系爭土地上所增建之各該建物，予以拆除回復原狀，亦屬於法有據，應予准許，爰再命上訴人應再為給付如判決第二項所示。
七、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核均與判決之結果不生影響，爰不逐一贅述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，擴張之訴為有理由，應依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十七 日
臺灣高等法院臺南分院民事第五庭~B1審判長法官 游 明 仁~B2 法官 黃 三 哲~B3 法官 林 永 茂右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十八 日~B法院書記官 謝 素 嬿