臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十二年度重上更㈠字第二號 Ｊ
上 訴 人 戊 ○ ○
辰 ○ ○己○○○
卯 ○ ○
子 ○ ○
午 ○ ○
丁 ○ ○
戌 ○ ○
未 ○ ○
酉 ○ ○
壬 ○ ○
庚 ○ ○
乙 ○ ○
辛 ○ ○
癸 ○ ○亥○○○
寅 ○ ○訴訟代理人 黃 厚 誠 律師
陳 琪 苗 律師上 訴 人 巳 ○ ○被 上 訴人 萬泰商業銀行股份有限公司法定代理人 丑 ○ ○訴訟代理人 張 天 良 律師
甲 ○ ○右當事人間請求第三人異議之訴事件，上訴人對於中華民國八十九年五月二十二日臺灣臺南地方法院八十八年度重訴字第一四號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於民國九十三年六月二十九日言詞辯論終結，茲判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、戊○○、辰○○、己○○○、卯○○、子○○、午○○、丁○○、戌○○、未○○、酉○○、壬○○、庚○○、乙○○、辛○○、癸○○、亥○○○、寅○○等十七人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決關於駁回上訴人之起訴部分及命上訴人負擔訴訟費用部分廢棄。
（二）右廢棄部分台灣台南地方法院八十七年度執字第一四九七三號強制執行事件，就坐落台南縣永康市○○段八二五、八二六地號土地上之如聲明附表所示門牌號碼建物所為之強制執行程序應予撤銷。
（三）更審前第一、二、三審訴訟費用（除確定部分外）均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決及發回前本院歷審判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：
（一）本件事實始末如后：⒈上訴人等人分別於民國（下同）八十一年底至八十二年間向三凌建設實業股份
有限公司（下稱三凌公司）購買房地，詎施工至八十二年十一月間，即因資金問題停工。上訴人戊○○會同其他上訴人以戊○○之名義，假扣押三凌公司位於台南縣新化鎮名為「龍門」之建築案場。
⒉被上訴人銀行為三凌公司之債權銀行，詎三凌公司因此查封案而倒閉，使其鉅
大之貸款求償無著（因貸款之擔保品明顯不足），被上訴人銀行遂邀集上訴人等與其他購買戶與三凌公司及金固營造工程有限公司（下稱金固公司），於被上訴人銀行之台南分行協調，達成協議，並作成會議紀錄。⒊上開會議結論為：三凌公司將地上物及土地持分讓出所有權，以起造人變更方式登記於上訴人等購買戶及被上訴人銀行之人頭戶；三凌公司以店面三戶過戶給住戶代表以塗銷合作金庫之假扣押（現該三戶起造人名義登記於被上訴人銀行之人頭戶名下）；各住戶向被上訴人銀行辦理貸款續建未完之工程；上訴人撤銷「新化龍門之封條」，此有會議紀錄可稽（原審卷一第二０、二一頁）。
⒋計上訴人等購買戶向被上訴人銀行貸款新台幣（下同）四千萬元，被上訴人銀
行則需支付一千八百五十萬元以繼續未完之工程。此亦有工程協議書及工程契約書可稽，被上訴人銀行亦於前揭會議紀錄及工程契約書簽認（由台南分行經理天○○簽訂），另有協議書可資參稽（本審卷二第九八、九九頁）。
⒌嗣土地之所有權於八十三年十二月卅日移轉登記由上訴人等住戶推舉之代表李
純淑取得，而地上物部分則變更起造人為上訴人等人及被上訴人銀行推出之「人頭」二十二人以及工發營造有限公司（金固公司之承包商，下稱工發公司）等六十五人，完工後並由此六十五人請領使用執照。且於八十五年上訴人陸續遷入，被上訴人銀行亦將人頭戶部分售出，未出售之部分則作為職工宿舍，並各按取得之部分繳納房屋稅捐（原審卷一第五七至第八五頁）。
⒍惟被上訴人銀行於取得應塗銷假扣押之店面三戶後（三凌公司倒閉前店面僅剩
四戶未售出，四戶均登記於被上訴人銀行之人頭戶），並未依協議塗銷假扣押，更輾轉取得該假扣押債權，進而先實行抵押權，取得系爭建物所坐落之基地所有權；並利用上訴人等向其貸款集資興建系爭建物完成後，再進而聲請本件強制執行，查封拍賣系爭建物。且不退還上訴人之買賣價金，並取得上訴人向其借款之債權利益（已有部分上訴人全額清償完畢，餘均依借貸契約履行），更享有上訴人出資於系爭建物之利益。如此事實，被上訴人銀行竟仍執意聲請拍賣系爭建物，顯違事理之平。
（二）證人丙○○、天○○及申○○之證言內容：⒈該二十二戶出售所得，確係入被上訴人銀行台南分行之專戶內，苟非被上訴人
銀行出售，何得入該帳戶，由被上訴人銀行取得？且證人丙○○、申○○亦均證稱係被上訴人銀行所出售，售屋員薪資亦係被上訴人銀行發給。
⒉參與八十三年十一月廿三日協調會之證人申○○亦證稱，該日之會議記錄，係
已達成協議，非備忘錄，且被上訴人銀行台南分行最高主管天○○係主持人，非僅列席。又協議內容係三凌公司讓出系爭建物之所有權，「銀行也拿到所有權，住戶也有拿到所有權，後續之工程款也有著落。」（本審卷二第八０頁）。
⒊上訴人及其他住戶依前開之協議向被上訴人銀行貸款之一百萬元（共四千餘萬元），且確實支付於系爭建物之工程款。
⒋被上訴人銀行取得八十三年十一月廿三日會議記錄第四點之店面三戶後，未依
約塗銷假扣押，俾利辦理保存登記，反而取得扣押債權後（本審卷二第一００、第一０一頁），據以執行，顯違誠信。
（三）上訴人等並無未按借貸契約繳納一百萬元貸款之情：⒈上訴人等（辰○○未貸款，其係向被上訴人銀行購屋）均未違反與被上訴人銀
行間之借貸契約，迄今已清償一百萬元完畢者，計共有戊○○、己○○○、寅○○、癸○○、丁○○、午○○、卯○○及庚○○等八人（本審卷一第一二六、第一二七頁附表）；其餘之上訴人均按與被上訴人銀行之借貸契約按期繳息，並未拖欠。就此被上訴人銀行亦無反對意見，其並未主張上訴人中有何人違反雙方之借貸契約未按期繳息，而遭被上訴人銀行追索。故上訴人中並無未按期繳一百萬元之貸款之情，此需特別陳明，俾免誤會。
⒉另除上訴人外之住戶，雖有少部分未繳息者，乃係因為被上訴人銀行承受合作
金庫之假扣押後，竟違約不消除假扣押，致無法辦理建物保存登記，且又違誠信拍賣系爭建物，欲趕走出錢興建之住戶後，該些住戶（僅少部分）方拒絕繼續繳息，以為抗衡，非惡意拖欠，此亦不可不表明。
⒊系爭大樓早經上訴人等集資興建完成，且於完成申請水電後，住戶方遷入，並
依法繳納房屋稅。反係被上訴人銀行未依協議繳納工程款，坐享該二十二戶之後續工程利益，並將其出售。現竟反又引假扣押案拍賣，當失事理之平。
（四）就上訴人辰○○之房屋而言，被上訴人銀行之作為自相矛盾：⒈上訴人辰○○所購買及現使用者之一為建物門牌號碼台南縣永康市○○○路○
○巷○○弄○○號（Ａ５），惟前於起造人名義變更時，Ａ５及Ａ６（門牌號碼台南縣永康市○○○路○○巷○○弄○○號）兩者錯置，將Ａ５之起造人登記成己○○○、Ａ６起造人登記成鄭黃美娥，惟實際上Ａ６（９５號）現乃為己○○○使用，Ａ５則為辰○○使用，被上訴人銀行亦知此情，且未曾對使用情形異議，現又故意混淆，實欠厚道。
⒉被上訴人銀行否認與辰○○之買賣契約書為其人頭鄭黃美娥（即被上訴人銀行
台南分行前任經理天○○之妻）及吳昆成所為，其辯稱係工發公司出售。然先退萬步言之，倘係工發公司出售，工發公司亦係依據其與被上訴人銀行之協議出售（本審卷一第二二三頁），則於被上訴人銀行未合法解除該協議前之出售，工發公司當為有權出售，上訴人辰○○之買賣契約效力當及於被上訴人銀行。更何況買賣契約書確為鄭黃美娥與吳昆成所簽，而此編號Ａ５、４Ｂ二戶現乃由上訴人辰○○占有使用，如確非已出售，被上訴人銀行豈會無異議讓上訴人辰○○使用？此與被上訴人銀行在其他人頭戶張貼「敬告」主張人頭戶建物係被上訴人所有，勿私自進入使用，否則依法究辦（原審卷一第一七一頁）之作為，顯相矛盾。
（五）被上訴人銀行出售該二十二戶房屋，事證明確：被上訴人銀行現為訴訟之攻擊防禦，雖否認該二十二戶為其之房屋，並主張稱天○○係代理三凌公司出售房屋。然此顯與上訴人所提出協議書（本審卷二第
九八、九九頁）第三點寫明該二十二人頭戶係被上訴人銀行掌控，及被上訴人銀行內部簽呈所述「：：本行所掌握之廿二戶餘屋之工程款，該廿二戶目前之起造人係本行部分員工及其眷屬並立有切結書，切結願配合本行處理債權問題：：；為配合原購戶集資順利完成該工程，本行乃與原購戶協調由本行代墊該工程款，以使該工程能順利完工，俟整個工程完工後，本行掌握之廿二戶出售之自備款即可償還本行所代墊之款項。」相矛盾（本審卷一第二二一頁）。此並有附於第一審卷之被上訴人銀行人頭戶屋外被上訴人銀行敬告該些房屋為其所有之照片，及被上訴人銀行所寄予上訴人等之存證信函內（本審卷二第一０二頁至第一０五頁）明確稱「：：本行『信託登記』名下之二十二戶餘屋，並同十個停車位：：本行：：同時亦為現時『建物土地之所有人』：：。」可資參稽。是被上訴人銀行抗辯非其所有之意思及非其出售，並不可採。
（六）上訴人就系爭建物有足以排除強制執行之權利：⒈查本件被上訴人銀行曾提供場地邀集上訴人及其他購買人，與系爭建物原出資
興建及出賣人之三凌公司、實際承建之金固公司達成協議，並以「借戶為逢甲天下建築案訂購戶，現因與原建商達成協議，將訂購戶之產權移轉與借戶名下，為共同集資支應該建築案第二期工程款，以利工程之順利而申貸」為由，「擬准短放款一百萬元元整，期限一年，惟應於房屋建成登記完妥，取得房屋貸款，同時收回本筆借款」。使上訴人等出資興建系爭建物。⒉亦即，被上訴人銀行於三凌公司資金週轉困難、無力完成系爭建物之興建時，
與三凌公司及上訴人等購買戶達成協議，將當時未辦理所有權第一次登記之系爭建物分別辦理起造人名義變更登記為各買受人，以為產權之移轉，再由其貸款與各該起造名義人以利完成興建，完工後以上訴人戊○○等人及其他變更後之起造名義人名義請領使用執照，上訴人戊○○等人並已受領系爭建物之交付而取得占有，更自八十五年度起，按各取得部分繳納房屋稅捐。⒊依最高法院五十年台上字第一二三六號判例意旨，未辦理所有權登記之系爭建
物，其事實上處分權既已由上訴人等受領給付，且為被上訴人銀行以此為由貸款予上訴人續建系爭建物，被上訴人銀行亦因此取得二十二戶，三凌公司或被上訴人銀行自不得再以未為登記為由，主張系爭建物之所有權仍為三凌公司所有，而謂上訴人戊○○等人尚未取得足以排除對系爭建物強制執行之權利，此亦為本件第三審法院發回前審法院判決理由之一。
⒋再者，三凌公司出資興建部分，僅為系爭建物之部分，其餘後續工程係由上訴
人戊○○等人及其餘買受人（含向被上訴人銀行所購）共同出資完成，始令系爭建物有經濟上使用目的之價值。如此，豈能謂系爭建物均為出資一部分之三凌公司原始取得，上訴人戊○○等人全無共有之所有權？⒌且查，本件系爭標的物之工程總造價僅三千六百餘萬元（原審卷一第五二頁）
。而依兩造於八十三年十一月間之協議，由上訴人等向被上訴人銀行貸借四千萬元，另加未付於出賣人之一千餘萬，共計五千餘萬支付於接續建築之人方始完工乙節，即可得知，上訴人等人係立於出資興建之人之地位而取得系爭建物之所有權，且系爭建物於三凌公司倒閉時，尚非具有不動產之價值。
（七）系爭建物非屬執行債務人三凌公司所有：⒈系爭建物起造人原為揚日建設實業股份有限公司，於八十二年十二月十九日始
變更為三凌建設實業股份有限公司六十五戶，且三凌公司僅為其中一戶之起造人。而於三日後之同年十二月廿二日台灣省合作金庫即以三凌公司為債務人聲請假扣押查封，系爭標的物所有權自非屬三凌公司所有甚明，蓋三凌公司不可能於三日內築成系爭標的物。此有附於第一審之起造人原為揚日建設實業股份有限公司建造執照可稽（原審卷一第一七０頁）。⒉是系爭建物非屬本件執行之債務人三凌公司所有，執行處分本應即撤銷（強制
執行第十七條），縱倘拍定，其拍賣亦為無效（民國二十年九月二日司法院院字第五七八號，原審卷一第二０七頁），被上訴人銀行之查封自屬錯誤。
⒊又上訴人等既為系爭建物之納稅義務人，自得提起執行異議之訴，七十七年司
法院司法業務研究會第十一期之研討亦有同旨（原審卷一第二０六頁）。而查房屋之納稅義務人為所有人，亦為房屋稅條例第四條第一項所明文規定。上訴人自得提起本件異議之訴，殆無疑義。
（八）被上訴人銀行所舉之判例與本件訴訟不同：⒈被上訴人銀行前引最高法院四十四年台上字第七二一號判例為依據。然查，該
判例與本件並不相同。蓋該判例之建物之出賣人為強制執行事件之債務人，其將該建物出賣予第三人後（未辦理所有權登記），因出賣人之債權人欲實現其對該債務人之債權，而對該建物進行強制執行時，因第三人（買受人）就其僅為事實上之占有，是無法主張同條文異議權之存在。惟本件顯不相同，且立場相對立。
⒉蓋查本件係被上訴人銀行（即強制執行程序之債權人）立於出賣人之地位，其
售屋並將之交付予其他部分上訴人即購買人，渠等買受人對被上訴人銀行依據買賣契約關係當為有權占有系爭建物，被上訴人銀行不可排除渠等之使用權源；亦即渠等買受人依其買賣契約權利當可排除主張被上訴人銀行強制執行本件系爭建物。此參諸最高法院八十五年台上字第三八九號、三十三年上字第六０四號判例及六十九年度第四次民庭會決議㈠，圴可明瞭。
⒊且依本件第三審法院之見解，前述出賣之人既係上訴人用以登記之「人頭」（
此為前程序事實審法院所認定），是被上訴人銀行既已將系爭建物交付予之占有，依前述最高法院五十年台上字第一二三六號判例意旨，被上訴人銀行即不得再以其不能登記為由，主張系爭建物為三凌公司所有，進而聲請本件執行程序。
（九）八十三年十一月二十三日會議之紀錄屬契約性質，被上訴人銀行應受拘束：⒈本件上訴人戊○○等人及其他購買人，於八十三年十一月二十三日在被上訴人
銀行之台南分行內，與三凌公司、金固公司及被上訴人銀行台南分行經理天○○，就系爭建物之後續完成建築一事共同開會協商時，曾有八點內容之共識，並載明於會議紀錄中，經參與會議之四方當事人共同簽名於後。且三凌公司與金固公司本於該會議紀錄內容已於同年十二月十五日訂有「逢甲天下第二期工程協議書」，及於次（十六）日由該二公司與訴外人工發公司簽訂「工程契約書」，被上訴人銀行亦據此會議紀錄貸款與上訴人戊○○等，並與金固公司簽有協議書。⒉果爾，該會議紀錄既係經兩造意思表示一致，並將該協議明示於會議紀錄，自
具有一定法律效果之「契約」，非僅係不具拘束力之「備忘錄」。同參前述最高法院五十年台上字第一二三六號判例意旨，被上訴人銀行不得再以其不能登記為由，否認上訴人之權利。
（十）被上訴人銀行違反誠實及信用原則： 𨛯⒈被上訴人銀行利用上訴人戊○○等人之債務人三凌公司已無力履行交屋義務時
，由渠等以向被上訴人銀行之貸款作為出資完成系爭建物，被上訴人銀行再就系爭建物聲請強制執行，使上訴人戊○○等人於原先所繳交之房屋期款外，另須以向被上訴人之貸款為額外出資，而被上訴人銀行自渠等貸借之額外出資中，獲得三凌公司增加償還之利益；並由被上訴人銀行就其分得之房屋，先以第三人名義（人頭）作為起造人，進而以該名義人將房屋出賣予買受人後，再以該出賣房屋之原始建築人為三凌公司為由，聲請對各該房屋強制執行，使買受人損失買賣價金，而被上訴人銀行除收受買價金外，又可獲得房屋拍賣之利益。故被上訴人所為，顯已違誠信原則。 ⒉又，誠實信用原則乃為當事人利益之公平衡量，亦即乃法律規範之公平正義理
念之施行。此部分買受人既因買賣關係而取得使用系爭建物進行其社會生活，出賣人即被上訴人銀行卻故意不履行移轉所有權之義務，反而聲請強制執行公開拍賣，意欲再滿足其對第三人三凌公司之債權。此既故意損害買受人關於買賣契約之權益，又可滿足被上訴人銀行其己身利益之行為，顯於兩造之利益失衡甚鉅。原審法院以屆時渠等尚可向被上訴人銀行請求損害予以彌補，而認不違誠信；顯忽略誠信原則包含有「預防因利益失衡而生損害」理念。蓋利益失衡皆有求償之準則，如認當事人可先承受損害，嗣再求償，而不於損害前予以預防，則顯有違誠信原則為公平正義理念實踐之宗旨。
三、證據：援用原審及發回前本院歷審之立證方法外，另補提：明細表、戶籍謄本、萬泰商業銀行簽文影本、車位分配表影本、萬泰銀行與工發公司協議書影本、存證信函（台南普濟郵局六六二號）影本各一件、「逢甲儷園」房屋買賣契約書影本（買受人辰○○、吳昆成）二件等為證，並聲請傳詢證人丙○○（售屋人員）、申○○（台南縣消費者保護協會總幹事）等人為證。
貳、上訴人巳○○方面：上訴人巳○○未於言詞辯論期日到場，惟據其於本院前審所做之聲明及陳述如左：
一、聲明：求為判決㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。㈡台灣台南地方法院八十七年度執字第一四九七三號強制執行，就坐落台南縣永康市○○段第八二五、八二六地號土地（重測前為同市○○○段○○○○○○號、二０六－八地號，以下簡稱系爭土地）如上訴狀附表所示門牌號碼之建物（以下簡稱系爭建物）所為之強制執行程序，應予撤銷。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）查本件原審判決之所以審認上訴人即為敗訴之判決，無非以上訴人並非系爭建物之所有權人為據。惟查：
１、上訴人之所以無法登記為系爭建物之所有權人，係因被上訴人故意阻撓所造成。蓋兩造於民國（下同）八十三年十一月間就本件為協商時，曾達成協議，以店面三戶來支付「農民銀行消除抵押權」及「合作金庫之扣押」。該三戶現起造人即登記於被上訴人萬泰銀行之人頭戶名下（詳原審起訴狀證物二會議記錄及附表二）。然被上訴人雖已移轉取得合作金庫對三凌公司之債權，卻故仍不塗銷，致使本件上訴人迄今無法辦理保存登記，進而使上訴人無法登記為系爭建物之所有權人。
２、且本件依兩造間之協議，係由上訴人向被上訴人借貸以續建系爭建物，而系爭建物及土地持分移轉於上訴人所有，此有兩造及金固營造公司及三凌公司簽認之會議記錄可稽，亦有被上訴人之授信批覆書為憑，另亦有證人申○○代書到庭證述。故至少於兩造間，應受上訴人擁有系爭建物之所有權約定之拘束。且由被上訴人之「授信批覆書」觀之，該「授信批覆書」，被上訴人明白註記建商將「產權」移轉予借戶（即上訴人）名下，而為共同集資支應該建築案第二期工程款以利工程之順利進行而申貸。是兩造已協議建物所有權由上訴人取得無疑，上訴人就系爭建物對被訴人得主張有所有權，然係因被上訴人未遵守協議之故，致上訴人無法登記為形式上之所有權人。
（二）⒈又據原審判決所援引之最高法院四十四年台上字第七二一號判例之意旨，強
制執行法第十五條第三人異議之訴之所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言。然該依判例形成之背景而言，該系爭建物之所有權人為債務人，其將該建物出賣予第三人後（未辦理所有權登記），因其債權人欲實現其對該債務人之債權，而對該建物進行強制執行時，因第三人（買受人）就其僅為事實上之占有，是無法主張同條文異議權之存在。惟此判例與本件顯不相同，且立場相對立。蓋本件係被上訴人（債權）出賣系爭建物予編號30－34上訴人辰○○等五人後，復行立於其為三凌建設實業股份有限公司之債權人地位，為滿足其對三凌公司之債權，而就系爭建物為強制執行。是該判例與本件顯不相同，蓋兩案之第三人，一為強制執行事件中債務人之買受人，一為債權人之買受人。而上訴人編號30－34辰○○等五人迄今無法登記為所有權人，即係因被上訴人未履行出賣人義務，將系爭建物之所有權登記由被上訴人編號30－34辰○○等五人取得所致。
⒉故上訴人辰○○等五人與被上訴人間之買賣契約既已成立生效，被上訴人並
已交付標的物予上訴人使用，參照最高法院卅年台上字第一九四一號及第六０四號判例及六十九年度第四次民庭總會決議（一）之意旨（詳準備狀之附件一、二 ），上訴人編號30-34辰○○等五人就買受之系爭建物對被上訴人而言係屬有權占用，並有使用收益之權，被上訴人應受兩造間買賣契約之拘束，不得排除上訴人編號30-34辰○○等五人之占有。
（三）故上訴人等，依兩造之協議或買賣契約所生之契約權利，均得以排除被上訴人之強制執行。
（四）且查，本件系爭標的物之工程總造價僅新台幣（下同）三千六百餘萬元（參照原審起訴狀證物六使用執照）。而依兩造於八十三年十一月間之協議，由上訴人編號1-29向被上訴人貸借四千萬元，另加未付於出賣人之一千餘萬元，共計五千餘萬元支付於接續建築之人方始完工乙節，即可得知，上訴人等人係立於出資興建之人之地位而取得系爭建物之所有權。否則怎可能取得使用執照並為繳納房屋稅捐之義務人。
（五）又原審以兩造於八十三年十一月廿三日於被上訴人萬泰銀行台南分行之協調會之會議記錄僅係備忘錄」性質，非「契約」，被上訴人無需受其拘束，被上訴人僅為見證人，故上訴人編號1-29雖向被上訴人貸款集資續建系爭建物，雖被上訴人之授信批覆書亦載明此事項，然被上訴人聲請強制執行拍賣系爭建物亦無違誠信原則云云。惟查：
⒈先退言之，倘被上訴人僅為原審所認之見證人（或仲裁人）。如此，被上訴
人更應受誠信原則之拘束。蓋被上訴人於八十三年十一月廿三日協調會綜合調協各方（住戶、建商、營造公司等）之利益，達成共識作成會議記錄（原審認係備忘錄），則被上訴人即明知各當事人（上訴人主張被上訴人亦為當事人）協議之內容並予以見證或仲裁。而於上訴人等原購戶依約向被上訴人貸款四千萬元，用以續建系爭建物後，且被上訴人亦以人頭登記為二十二戶之起造人，再於完成後之建物張貼警示表明該二十二戶為被上訴人所有之建物（照片附於原審卷）。然竟再聲請強制執行爭建物，被上訴人此行為除得上訴人等人向其貸款之債權利益外，並得該四千萬貸款續建於系爭建物上之價值滿足其對三凌公司之債權。如此雙重得利且又損害上訴人利益之行為，原審竟以其「僅」為「見證人」，無違誠信原則，殊難令人甘服。蓋倘為「契約」，被上訴人自受「契約」拘束，而誠信原則即係規範債權人於「合法」行使債權時之限制，原審以被上訴人係「見證人」，非「契約」之當事人故無誠信原則之適用，似有對誠信原則適用之誤解。
⒉且查，由會議記錄（見起訴狀證物二）之分戶貸款之記載，對照貸款名冊（
見起訴狀證物八）及授信批覆書上之「借戶為逢甲天下建築案訂購戶，現因與原建商達成協議，將訂購戶之產權移轉於借戶名下為共同集資支應該建築案第二期工程款，以利工程之順利而申貸。擬准短放款壹佰萬元整，期限一年，惟應於房屋建成登記完妥取得『房屋貸款，同時收回本筆借款』」記載。可見出被上訴人亦為八十三年十一月廿三日該次協調會之當事人之一，不僅係「見證人」或「仲裁人」，當應受該次協議「契約」之拘束。
（六）惟依原審之見解，乃認出賣人出售不動產於買受人，並已將標的物交付予買人使用後，繼而於未將標的物所有權移轉登記予買受人前，再將買賣標的物聲請法院公開拍賣，此行為因買受人得向出賣人主張債務不履行之損害賠償，故對買受人之利益無影響而不違反誠信原則。惟查，誠實信用原則乃為當事人利益之公平衡量，亦即乃法律規範之公平正義理念之施行。查編號30－34之上訴人既因買賣關係而取得使用系爭建物進行其社會生活，出賣人卻故意不履行移轉所有權之義務，反而聲請強制執行公開拍賣，意欲再滿足其對第三人之債權，而置兩造之買賣關係於不顧此既故意損害編號30－34上訴人關於兩造買賣契約之權益，又可滿足被上訴人其己身利益之行為，顯於兩造之利益失衡甚鉅。原審卻以屆時上訴人編號30－34尚可向被上訴人請求損害予以彌補，而認不違誠信；顯忽略誠信原則包含有「預防因利益失衡而生損害」理念。而此原審認所採之「誠信原則」適用之見解，恐將使誠信原則無適用之餘地。蓋利益失衡皆有求償之準則，如認當事人可先承受損害，嗣再求償，而不於損害前予以預防，則顯有違誠信原則為公平正義理念實踐之宗旨。
三、證據：除援用第一審所提證據外，於本院前審補提上訴人名冊及建物門牌號碼名細、上訴人購買係爭建物日期明細表、最高法院判例及民庭決議各乙份、債權移轉證明書二紙（以上皆影本）為證。
乙、被上訴人萬泰商業銀行股份有限公司（以下稱萬泰銀行）方面：
一、聲明：求為判決：
（一）上訴駁回。
（二）訴訟費用（含更審前第一、二、三審之費用）由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決及發回前本院歷審判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：
（一）被上訴人銀行從未邀集相關人士於八十三年十一月二十三日達成協議：⒈三凌公司於八十三年二月三日受合作金庫假扣押系爭房屋前，即因資金週轉問
題而停工，被上訴人銀行之台南分行亦因三凌公司遲延繳息而向三凌公司之保證人發函追繳借款（本審卷二第二０二頁至第二０七頁）。
⒉三凌公司迫於情勢，乃在同年九月八日以申請書方式書面表示：其已與營造廠
（指金固公司）及住戶代表共同協議九月十五日復工進行內部隔間及細部工作，預訂六個月可順利完工，並允諾房屋建成之時，以承購戶之「分戶房屋貸款」清償其債務，請求體恤營運艱難給予暫緩清償（本審卷二第二０八頁）。
⒊八十三年十一月二十四日三凌公司、金固公司（當時系爭建物之建商及營造廠
）陪同逢甲天下住戶自行到萬泰銀行台南分行，要求銀行給予仲裁或證明；此有工發公司（接續三凌公司後段工程之建商）告訴天○○、盧聰霆、王久益詐欺等事件之臺灣高等法院臺南分院檢察署八十七年度議字第七一五號處分書理由第一點（處分書第二頁）之記載可證。
⒋則被上訴人銀行並非該協調會議之當事人，被上訴人銀行台南分行之經理係以仲裁人及見證人之身份列席而已。
⒌又觀諸該協調之八點會議記錄事項（原審卷一第二０頁），第四點以下均非課
予被上訴人銀行任何義務，與被上訴人銀行無關，而第一、二、三點之內容亦非關被上訴人銀行之事，且斯時，銀行亦未允諾何許條件；故綜而徵之，前一、二、三、四點以觀，可得；三凌公司因資金週轉發生困難之際，受銀行追索，其興造之案場又遭逢扣押查封，無計可施，乃先與上訴人商議（本審卷二第二０八頁申請書），為取信銀行，遂於八十三年十一月二十三日協同原營造廠（指金固公司）、上訴人（指訂購戶）自行到萬泰銀行台南分行，要求被上訴人銀行以予仲裁或見證而已，此與被上訴人銀行台南分行當時之經理天○○之證述內容相符，因此，本件所稱之協調會或會議紀錄並無規範被上訴人銀行（指銀行）任何權利義務關係。該協調會所作成之會議紀錄八點全部充其量僅僅在約定建商（指三凌公司）、原營造商（指金固公司）及上訴人（指承購戶）等三方預備將來所欲成就之事項；至於代書申○○於庭期證稱：該協調會由被上訴人銀行所召集，並於會議中主持全盤等情，顯然缺乏事證，更與實情不符，不足採信。
⒍今上訴人將對會議紀錄毫無權利義務關係之被上訴人銀行，強作解釋為當事人
，並稱被上訴人銀行對該會議紀錄已有意思表示之一致，謂難信服。試問：被上訴人銀行對無權義對等關係之開會結果，將如何來表示意思，使其一致？是故鈞院前次審理八十九年度重上字第七四號判決書理由欄（第二一、二二頁）乃予論述：：：另第四點至第七點均非有關被上訴人銀行應負何義務之約定，至第八點：：：：，此益見被上訴人銀行應非係當事人之身份，而派員參加協調會；：：。準此，本件會議紀錄無拘束被上訴人銀行之效力，：：：：。鈞院之此論點雖非擲地有聲，亦屬真知灼見。
（二）被上訴人銀行信託登記其餘房屋及停車位與授信承購戶貸款四千萬元，係起因於其他事實及法律關係：
⒈被上訴人銀行銀行之員工或眷屬受借名登記以擔保債權：
⑴三凌公司自八十三年十一月二十三日協調會作成會議紀錄之後，仍因缺乏資金
，無力按會議紀錄第一點給付原營造廠（指金固公司）八百五十萬元，使其依承諾繼續營建至全部完工。故同年十二月十五日三凌公司與金固公司簽訂逢甲天下第二期工程協議書當時，三凌公司即要求：金固公司於正式合約時必須提供一績優營造廠且其目前在公家機關或股票上市之民營機關有單一工程二億元以上正在進行中者，與三凌公司訂立合約（第五點）。隔日即同年十二月十六日金固公司遂提供工發公司，以甲方：三凌公司及金固公司，乙方：工發公司為雙方當事人，簽訂工程總造價五千四百萬元之工程契約書。同年十二月二十二日三凌公司與工發公司簽立書面讓渡協議書（本審卷二第二０九頁），將系爭建物逢甲天下未出售剩餘戶二十二戶及十個停車位讓與工發公司；條件為支付二百萬元及承擔三凌公司積欠被上訴人銀行尚未清之債務，故其後被上訴人銀行因工發公司提不出相當之擔保品作抵押，復發現工發公司負責人鍾成德已被列入不良紀錄，不能與金融業者作授信往來，當不能承受三凌公司之債務，被上訴人銀行台南分行為確保債權，當時分行經理天○○乃委請員工或其眷屬代替工發公司予以信託登記。此情已在上開八十七年度議字第七一五號處分書第三頁中判明。
⑵八十三年十二月三十日三凌公司第二次將起造人名義變更為工發公司等六十五
戶，至此銀行員工或眷屬始正式成為所「信託登記之人頭戶」（註：此所謂登記係指建築執照之變更登記，並非地政機關所為登記）。因此可知被上訴人銀行之信託登記人頭戶，係在三凌公司與工發公司間讓與及債務承擔契約之後，意在掌握將來信託戶如出售後，其收之房屋價金確實用以充償三凌公司積欠之債務，免遭隨意侵吞或挪用，用意良善。此事如非經三凌公司及工發公司之同意，無從成事。故其權利是承繼工發公司而來。八十四年六月二十六日被上訴人銀行台南分行與工發公司所簽立之協議書中，雙方協議事項：第１點：：：取得使用執照時，同意將未出售之二十二戶起造之產權過戶工發公司指定之名下，完成買賣手續（本審卷二第二一０、第二一一頁）。其意指信託名下產權雖由被上訴人銀行掌控，以確保出售後所得之金錢用來清償三凌公司之借款，但由工發公司出售時，可以指定買受人為何人。工發公司與三凌公司所為之債務承擔契約雖因被上訴人銀行反對而對之不發生效力（民法第三百零一條），但其兩造間之債務承擔契約卻不因之無效（民法第三百零二條），工發公司並非「會議紀錄」之當事人，被上訴人銀行得其同意，而就二十二戶為信託登記，亦自非可解釋被上訴人銀行係「會議紀錄」之八點共識而為信託登記，不得強制被上訴人銀行以「會議紀錄」之當事人地位居之。
⒉被上訴人銀行僅以銀行角色扮演資金提供者，並積極處在債權人之地位而已：
⑴自工發公司接手逢甲天下（即逢甲儷園）續建工程以來，工程資金雖不足，但
承購戶自認已取得起造人地位，將來可取得房屋、土地分割所有權，故自願每戶再行出資一百萬元，用承購戶自身名義借款人，以共同籌資為理由（見已附呈批覆書）向被上訴人銀行申請貸款四千萬元，意圖加以挹注。被上訴人銀行樂見其成，爰批示同意准予申貸，冀望將來房屋建成之時，住戶可取得所有權；再以「分戶貸款」償還三凌公司對被上訴人銀行所負之貸款，嗣台南分行按各借款人所設帳戶撥入所貸金額，而各借款人旋將其帳戶上之金額匯存承購戶代表陳麗真之帳戶（000000000000），然後支付工發公司之工程款。依上開八十七年度議字第七一五號第六頁李純淑（承購戶代表）於八十六年六月二十日庭訊中證稱：「我們向三凌公司買房子，他在八十三年三月停工，我們組自救會，向萬泰銀行貸款共四千萬，請工發再繼續做：」內容，可證明工程款給付對象為工發公司而非原營造廠（指金固公司）。準此，工發公司並非「會議紀錄」所謂當事人，工發公司並未參加八十三年十一月二十三日之協調會。會議紀錄中更無借貸四千萬元之約款，顯見該筆貸款事件乃協調會後一獨立，偶生之借貸事件，非是會議紀錄所謂共識，亦不得因共四千萬元貸款之事而將被上訴人指稱為會議紀錄中之當事人。
⑵八十四年六月二十六日工發公司更以逢甲儷園（即逢甲天下）工地工程款周轉
金不足為由，要求給予貸款二千六百萬元（本審卷二第二一０頁）。被上訴人銀行眼見二期工程即將完工，本著幫助承購戶可以順利取得產權後，得以「分戶貸款」方式清償三凌公司之借款，兩全其美。便准依工發公司所提供之三關係戶李文琛、陳松河、郭信宏等共貸與二千六百萬元，以助其週轉運用，俾免工程延宕。則承購戶之貸款四千萬元及工發公司之借貸，均發生於三凌公司與工發公司之債務承擔契約之後，工發公司又不是「會議紀錄」中之當事人，是屬於獨立法律問題，不容混淆於「會議紀錄」，牽扯被上訴人銀行。
⑶八十四年九月十八日承購戶等更以工程未臻完善為由，以三凌公司、金固公司
、工發公司等為相對人聲請永康市調解委員會予調解（本審卷二第二一三頁），被上訴人銀行便未在其列。此時工程糾紛已生，被上訴人銀行如係上訴人所言之當事人，豈有不將之臚列以共商解決之道之理？益見本件被上訴人銀行僅以銀行角色扮演資金提供者，並積極處在債權人之地位而已。
（三）挾讓渡契約並利用續建二期工程之便，出售信託登記戶等二十二間餘屋者，厥為工發公司而非被上訴人銀行：
⒈出賣人為工發公司：
⑴被上訴人銀行以員工及其眷屬名義信託登記之二十二間餘屋，原在三凌公司讓
與工發公司之後，係承繼工發公司登記之權利，但出售人仍為工發公司（本審卷二第二一０頁之協議書指定名義完成買賣；另廣告單載明出售人為工發公司），其目的在於藉餘屋出售之利得用來清償三凌公司之借款已如前述。故八十四年二月十五日乃設立萬泰銀行台南分行償債基金戶；意在企求出售餘屋價金充入該償債基金戶，免被無端侵占或誤用，立意良善。但迄今二十二間餘屋已經有十間被指名賣出，而賣方絕大多為工發公司，買方則包括：陳麗真（Ａ１０，住戶代表，住戶集資貸款四千萬元帳戶所有人兼保管人）、翁媛（４Ｊ，原告之一）、蕭董春子（即蕭春惠４Ｃ，原告之一）、辰○○（Ａ５、４Ｃ二間，本案訴訟中原告），而未署名賣方工發公司者，其簽名、蓋章以信託戶名義為之者，亦非被上訴人銀行之員工或其眷屬所親簽。
⑵自償債基金戶成立迄今，至八十五年三月二十日以，所入帳之價金竟不超過二
百萬元，目前該戶頭亦僅餘二十九萬三千六百四十元（本審卷二第二一四頁），故如出賣人確係被上訴人銀行時，償債基金戶扣除未收取之銀行貸款部分，至少應在一千萬元之譜，始為合理，而非二百萬元不到。是所以償債基金專戶之設，目的意在收取債權充抵債務，若且出賣人不依誠信將出售款項繳入專戶，用以清償三凌公司債務，被上訴人銀行亦無知悉。故以被上訴人銀行有償債基金專戶，便以出賣人相繩，既不公道，理亦不足。
⒉關於何人為房屋出賣人有爭執者，僅上訴人辰○○所購二間建物而已：
本件關於何人為房屋出賣人有爭執者，僅上訴人辰○○所購Ａ５、４Ｃ二間建物而已，但辰○○之「房屋訂購單」，其賣方又署名工發公司，而被上訴人銀行對房屋買賣價金卻又分文未得，迄今資金流向不明，被上訴人銀行顯然非房屋出賣人，辰○○一味直指稱被上訴人銀行為出賣人，其顯然找錯對象指鹿為馬。至於證人丙○○亦為集資貸款一百萬元之債務人，自八十八年十二月十六日即因未繳納利息而受被上訴人銀行台南分行追討，至今本金一百萬元依然尚未清償。又於開庭時證稱係受被上訴人之委任出售信託登記戶，惟其證詞除欠缺證据外，由其提供三份房屋訂購單上之記載觀之，買方：蔡福川、康彩秀、田麗貞，賣方：丙○○、房屋編號則為：Ｈ號３樓（即３Ｈ），而３Ｈ房屋更非信託之人頭戶之房屋，故其證不足採信，且上揭三承購戶均非本件之上訴人。訂購單係所謂「私契」，至於為過戶所訂之買賣契約書係所謂「公契」，私契所載者為真實。
（四）八十三年十二月十五日「逢甲天下第二期工程協議書」及次日「工程契約書」被上訴人銀行均非契約當事人，不受契約之效力拘束：
⒈查「逢甲天下第二期工程協議書」立約當事人甲方為三凌公司，乙方係金固公
司，會中固有提及住戶出資方式，但對被上訴人銀行部分則付之闕如，全無論及。故不論該協議書之內容為何，充其量亦僅僅是兩建商間之問題而已，以其私人之契約，將不相干之第三人（指住戶及被上訴人銀行）作為拘束對象，並論斷事實進而解釋其效力，也違法理。
⒉上訴人就此胡亂牽扯自為解釋，欠缺證據不能採信：
⑴查「工程契約書」立約人雙方為甲方：三凌公司、金固公司，乙方：工發公司
。被上訴人銀行及住戶代表僅列名為見證人。契約中僅就工程總價五千四百萬元，並於一百八十工作天及如何施工造做，予以見證而已。住戶向三凌公司購置房地產，本該由三凌公司交付房地產於各購買人。初無理由由原建商（指三凌公司）簽約變更續建工程造作人（指工發公司），承購戶即願再行出資來增添損失之理。必然是等到工發公司介入續建工程以後，八十三年十二月三十日並將起造人變更為工發公司等六十五戶接續興造；惟工發公司本非體質優良公司，又因欠缺資金無力完成續建工程，始有集資挹住興建之議。此為上開八十七年度議字第七一五號案件中證人李純淑（承購戶代表）於八十六年六月二十日庭訊中證稱：「我們向三凌公司買房子，他在八十三年三月停工，我們組自救會，向萬泰銀行貸款共四千萬，請工發再繼續做：：。」之由來（該處分書第六頁）。
⑵八十四年六月二十六日工發公司更以逢甲儷園（即逢甲天下）工地工程款周轉
金不足為由，要求給予貸款二千六百萬元（本審卷二第二一０頁）。益見工發公司之窘境。故「會議紀錄」、「工程契約書」有承購戶代表之場合，則均無論及如何擔分建工程費之問題。此所以迨至八十四年二月十五日工發公司始設立專戶（000000000000），再由集資款（四千萬元）保管人陳麗真（住戶代表）撥付給工發公司。足見工發公司資金發生困難之際，承購戶眼見起造人變更已成，將來獲得所有權望，始同意再出資挹注；果如上訴人所言，集資款四千萬元「會議紀錄」即已議定，則應於八十三年十二月十日之前完成，以便備付（會議紀錄第三點），而非承購戶迨至八十四年二月以後（建築執照名義變更後）才來銀行辦理集資貸款。何況「會議紀錄」確無四千萬元工程費擔分款之約定，「工程契約書」更未見有後續工程費應由住戶或被上訴人銀行負擔之約款；足見上訴人胡亂牽扯，自為利己解釋，欠缺證據不能採信。
（五）主体結構之內部隔間及其細部造作應附合於原始建物成為該建物之一部分：⒈查本件系爭建物係屬未辦理保存登記之建物，且前經台灣省合作金庫聲請假扣
押，並由原審法院於八十三年四月二十日囑託台南縣永康市地政事務所辦理勘測，並予登記在案。而系爭建物為店舖集合住宅暨防空避難室，地下一層、地上七層之ＲＣ造建物，於勘測時，已完成主體結構及四牆屋頂，此有原審法院調閱之八十三年度全字第一二五二號執行卷可稽。截至於此，被上訴人對三凌公司之借款有土地貸款九千萬元，建築融資四千二百萬元，合計共一億三千二百萬元，其後續工程即二期工程，進行內部隔間及細部造作添附於主結構体內時，再由承購戶集資投入四千萬元；八十四年十二月五日被上訴人銀行台南分行與金固公司簽立協議書，按第三條第一項（支付四百萬元）、第二項（支付三百九十五萬元）、第四項（支付三百九十萬元及二百萬元），按第四條支付一百五十萬元，共計支付一千五百三十五萬元以支應信託登記二十二戶餘屋二期工程款。故總合計主體結構工程費、二期隔間、細部造作工程費即高達一億八千九百三十五萬元（本審卷一第一四二、第一四三頁），其中尚不包括建商應自行籌資部分。
⒉因此，被上訴人銀行於原審法院八十七年度執速字第一四九七三號提請拍賣時
，斯時房價已跌落至深，尚且鑑價報告書（本審卷二第二一五頁）所鑑定價格仍高達一億零四百五十三萬七千零七十六元。從出資金額以及工程造做段階以觀，在在顯示上訴人出資興建部分，僅能算是附合於主體結構之內部造作部分；今上訴人主張系爭標的物之工程總造僅值三千六百餘萬元，其共同出資金額已超過其總造價，並主張出資興建之時，系爭建物不具不動產價值，係因上訴人出資完成，始令具有經濟上之價值，上訴人應立於出資興建地位而取得系爭建物之所有權：：云云之主張，與鑑價實情不符，亦與假扣押當時經勘測之結果實情不合，不足採信。
（六）關於系爭建物所有權爭議應適用最高法院七十年台上字第一七七九號判決：⒈民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地
而達一定經濟目的，不易移轉其所在之物而言。雖係屋頂尚未完全完工之房屋，如其已足避風雨，可達經濟上使用之目的，即屬土地之定著物。而系爭建物於假扣押後，實施勘測當時屋頂已完成，既足以避風雨，並可達經濟上使用之目的，即屬土地之定著物，自為不動產。按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失、及變更者，非經登記不生效力，民法第七百五十八條定有明文。買受此種房屋之人，乃係基於法律行為而受讓其所有權，自需辦理移轉登記，始能取得所有權。僅變更起造人名義而未辦理保存或移轉登記時，當不能因此項行政上之權宜措施，遽認該買受人為原始所有人，此亦是最高法院一向所採法律見解。除七十年度台上字第一七七九號判決外，四十四年度台上字第七二一號、四十七年度台上第七０五號、六十八年度台上字第三一九０號判例亦可供參。
⒉至於上訴人所援引最高法院五十年度台上字第一二三六號判例要則謂「違章建
築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般規則，既仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乖，又隨時主張所有權為原始取得，以確保交易之安全」。此判決要旨與本件訴訟無關，將房屋出賣之人為三凌公司，並非被上訴人銀行，主張上訴人尚未取得房屋所有權之人為被上訴人銀行，並非三凌公司，上訴人於辦理所有權移轉登記前，委難認買受人已取得所有權。
（七）上訴人知房屋有假扣押，而仍自願以之為交易，應自負其危險責任：依八十三年十一月二十三日會議紀錄可知，是日上訴人即已知系爭標的物存在假扣押之事實，仍願與建商開會協調，必然預見爾後可能因有假扣押原因存在，而有不能登記或權利受到限制。況且如何撤銷扣押之責任與義務之人則為上訴人（見會議紀錄第四點）。三凌公司更與上訴人有簽訂協議書（本審卷二第
二一八、二一九頁），其中第三點即載明：上訴人應支一千二百萬元藉以塗銷系爭建物下之土地第二順位抵押權及合庫之假扣押。另八十四年九月二十五日下午四時工發公司與金固公司會議討論紀錄（本審卷第二二０頁至第二二三頁）第四點後段，則直指工程款之支付存在人謀不臧的問題，否則應尚餘有一千二百萬元之工程款以解決抵押權及假扣押之事。上訴人固非該會議之當事人，但參同前面物證，則極具參考價值。因此顯而易見，應除去假扣押之義務人厥為上訴人。於今上訴人不來辦理「分戶貸款」，不償還三凌公司積欠被上訴人銀行土地暨建物融資貸款債務，徒以工程未了、假扣押未消除為理由，指摘被上訴人銀行拍賣系爭建物償還三凌公司債務，違背誠信原則、利益衡平；反將危險責任推諉卸責給被上訴人銀行，正是對於公平正義之誤解。
（八）最高法院逾越權限自行認定事實，有違法裁判之嫌：被上訴人銀行自始即否認有出售人頭戶（信託登記戶）予上訴人辰○○等三人並為交付之行為，本件最高法院未發回前鈞院前次審理亦僅認定辰○○等三人所占有之建物，係被上訴人銀行用以登記之「人頭戶」而已，至於最高法院判決書第八頁末段則謂「：：其中上訴人辰○○等三人所買當時未辦理所有權第一次登記之建物，其出賣人係被上訴人銀行用以登記之「人頭」，既為原審所認定，苟系爭建物業經交付辰○○等三人占有，辰○○等三人是否未取得足以排除對系爭建物強制執行之權利？均待澄清。」言下之意，似將交付之事實歸予被上訴人銀行，然關於此點，出賣人是誰？交付人是誰？仍未認定，事實上被上訴人銀行從未將房屋交付上訴人占用，房屋被合庫假扣押時，房屋內部造做尚未完成，沒有水電，上訴人占用房屋，對被上訴人銀行不利，被上訴人銀行不可能讓上訴人占用，則最高法院已逾越權限而自為認定事實，有違法裁判之嫌。
（九）上訴人並無排除強制執行權利：按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，強制執行法第十五條定有明文。又該條文所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言；另不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力。如非依法律行為而取得者，雖不以登記為取得所有權之要件，但其取得所有權之原因必須有相當之證明，否則即無從認為有所有權者之存在，而得據以排除強制執行。再占有，依民法第九百四十條之規定，不過對於物有事實上管領之力，自不包括在內。又關於房屋稅之繳稅義務人，不以房屋所有人為限，即所有權人非居住於房屋所在地者，亦得由管理人繳納；房屋稅條例第四條第一項、第三項所明文規定，最高法院四十年台上字第一二六號可資參照。故上訴人以系爭建物業已變更起造人名羲及繳納系爭建物之房屋稅，據以主張其為系爭建物之所有權人，自無理由。故按前開法文之旨，上訴人並無排除強制執行權利。
三、證據：援用原審及發回前本院歷審之立證方法外，補提：三凌公司融資貸款支付明細、萬泰商業銀行明細分類帳影本、土地買賣契約書影本（買受人翁媛）、臺灣高等法院臺南分院檢察署八十七年度議字第七一五號處分書影本、臺灣臺南地方法院八十八年度自字第五三號判決書影本、三凌公司申請書影本（八十三年九月八日）、讓渡協議書影本（八十三年十二月二十二日）、調解書影本（八十四年九月十八日）、償還基金戶電腦明細帳影本、鑑價報告書影本（八十七年十一月九日）、協議書影本（八十三年十二月二十三日）、會議記錄影本（八十四年九月二十五日）各一件，、房屋預定買賣契約書影本（買受人陳麗貞、翁媛）二件，房屋訂購單影本（買受人辰○○、蕭華春子）三件，萬泰商業銀行臺南分行催告書影本六件等為證。
丙、本院依職權調閱臺灣臺南地方法院檢察署八十七年度偵續字第二０號（含該署八十六年度偵字第六二五三號）卷宗，並傳訊證人天○○（被上訴人銀行前任經理）。
理 由
壹、程序方面：本件上訴人巳○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六各款所列情形，准依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：原審法院八十七年度執字第一四九七三號強制執行事件之執行標的物，上訴人等人就聲明附表及附表編號十二號所示門牌號碼之建物有足以排除強制執行之權利。蓋該建物原由三凌公司起造，上訴人等人分於八十一年底至八十二年間向三凌公司購買，詎三凌公司施工至八十二年十一月間，尚未完成結構體前，即因資金問題停工，上訴人等人即與被上訴人銀行、三凌公司及金固公司於八十三年十一月二十三日在萬泰銀行台南分行舉行協調會議，達成共識，並作成會議紀錄，三凌公司將地上物及土地持分讓與購買戶，然上訴人等人須向被上訴人銀行貸款四千萬元，被上訴人銀行則須支付一千六百萬元，繼續未完之工程，且被上訴人銀行於前揭會議紀錄及工程契約書簽認，嗣土地所有權於八十三年十二月三十日移轉登記由上訴人等住戶推舉之代表李純淑取得，而地上物部分則變更起造人為上訴人等人及被上訴人銀行推出之人頭二十二人，及以工發公司等六十五人，完工後並由此六十五人請領使用執照，且於八十五年度起，各按取得之部分繳納房屋稅捐。上訴人等住戶亦依約向被上訴人銀行貸得四千萬元，並均已依約付與接手承建之工發公司，反係被上訴人銀行遲未交付應支付之續建工程款項，且竟又將其所得之二十二戶陸續出售，有廣告單及房屋訂購單可稽。故上訴人等人本即為如附表所示建物之所有人，蓋其等為上訴人等人出資所建，此亦為被上訴人銀行所明知，上訴人自得排除被上訴人銀行就如附表所示之建物為強制執行。且縱上開執行標的物之所有權非屬上訴人所有，被上訴人銀行於明知該標的物係上訴人等人出資興建完工，且該出資係向其所貸得之情形下，卻主張該物為三凌公司所有而查封拍賣，以滿足其對三凌公司之債權，此等行為亦有違誠信原則。被上訴人銀行對於如聲明附表及附表編號十二號所示之建物，當不得請求強制執行，為此提起本件第三人異議之訴，求為判決如上訴人聲明所示。
二、被上訴人萬泰銀行則以：第三人就執行標的有足以排除強制執行之權利者，固得於執行程序終結前提起第三人異議之訴，惟所謂「足以排除強制執行權利者」係指對執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言。本件系爭房屋係未保存登記之建物，其所有權應屬於原始建造人所有。法律上所謂不動產所有權之「移轉登記」與所謂建築物「起造人名義變更」，二者之法律效果不同，起造人名義之變更係行政上之權宜措施，不屬於所謂登記，就建物僅辦理起造人名義之變更，未辦理保存登記或移轉登記者，不能因此項行政上之權宜措施而變更原起造人建築之事實，不發生所有權人變動之效力。系爭房屋係債務人三凌公司所建造，為三凌公司所有，八十三年間法院假扣押查封當時之建築執照明載三凌公司為起造人，執行法院將該房屋查封後，又通知地政事務所測量，已登記該建物之臨時建號為六五七四號。則該建物之起造人名義雖有變更，不發生房屋所有權移轉之效力，房屋仍屬三凌公司所有。而合作金庫於八十三年二月三日聲請法院假扣押時，地上建物已完成結構體，有屋壁、屋頂及內部之隔間及樓梯，已係建物，法院以該房屋為未保存登記建物而加以查封，並通知地政機關複丈該建物之構造及面積等，並編定其建號為六五七四號，現為五五一號，當時尚未有門牌，嗣三凌公司繼續完成裡部之造作，取得使用執照時，編六十五戶之門牌。
則系爭房屋係債務人三凌公司所有，應無疑義，上訴人並非房屋所有人，自不得提起本件執行異議之訴，又上訴人早知房屋有假扣押，而仍願以之為交易標的，應自負危險責任，被上訴人以債權人身份聲請強制執行系爭建物尚非違背誠信原則等語，資為抗辯。
三、就系爭土地上為第三人三凌公司所蓋有地上七層樓房、其地下一層、及騎樓總計六千六百六十三點一一平方公尺，及屋頂梯間、突出物等附屬建物共六百七十七點六九平方公尺之系爭建物，先為省合作金庫於八十三年四月二十日查封登記（見原審卷一第一四三頁、第一四四頁），嗣為被上訴人銀行聲請強制執行，經原審法院以八十七年度執字第一四九七三號受理在案，被上訴人迄無爭執，上訴人於原審法院及本院前審中亦無爭執，且有土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、後續工程之工發公司（八十四）南工局使字第二七四七號之使用執照、會議紀錄、三凌公司與金固公司間逢甲天下第二期工程協議書、三凌公司與上訴人間之房屋預定買賣契約書、三凌公司及金固公司、與包商工發公司間八十三年十二月十六日所訂之工程契約書等附卷可資佐證，復經原審法院依職權調閱上開卷宗查核無誤，自堪信為真實。又兩造對上訴人迄本院言詞辯論終結前仍未取得系爭建物（房屋）之所有權之事實，亦無爭執，亦堪信為真實。
四、上訴人主張：伊等向被上訴人貸得款項，出資將系爭建物繼續興建完成，並取得占有，繳交房屋稅，應已取得排除強制執行之與三凌公司共有權利，系爭建物既為被上訴人聲請執行，其並得依最高法院五十年台上字第一二三六號判例意旨，得提起第三人異議之訴等情，被上訴人等則以前揭情詞置辯，是本件應審究者厥為上訴人有無足以排除強制執行之權利？兩造是否因八十三年十一月二十三日成立契約，被上訴人應受該會議記錄拘束？被上訴人就系爭建物聲請強制執行有無違誠信原則云云？查：
（一）按「第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，強制執行法第十五條定有明文。又按該條文所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言」；「強制執行法第十五條，所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言。占有，依民法第九百四十條之規定，不過對於物有事實上管領之力，自不包含在內。」。又「不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力。如非依法律行為而取得者，雖不以登記為取得所有權之要件，但其取得所有權之原因必須有相當之證明，否則即無從認為有所有權之存在，而得據以排除強制執行。」；「民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地而達一定經濟上目的，不易移轉其所在之物而言。雖係屋頂尚未完全完工之房屋，如其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物。買受此房屋之人，乃係基於法律行為而受讓其所有權，自須辦理移轉登記，始能取得所有權。僅變更起造人名義而未辦理保存或移轉登記時，當不能因此項行政上之權宜措施，遽認該買受人為原始所有人，此為本院一向所採法律上見解」。此參最高法院所著六十八年台上字第三一九０號、四十四年度台上字第七二一號、四十七年度台上字第七０五號判例、七十年度台上字第一七七九號判決即明。
１、本件系爭建物係屬未辦理保存登記之建物，此為兩造所不否認，且前經台灣省合作金庫聲請假扣押，並由原審法院於八十三年四月二十日，囑託台南縣永康地政事務所就系爭建物辦理勘測，並予登記結果，系爭建物為店舖集合住宅暨防空避難室，地下一層、地上七層之ＲＣ造建物，於勘測時，已完成主體結構及四牆屋頂，此有上開建物登記簿謄本在卷可據，已如上述，並有原審法院依職權調閱之八十三年度全字第一二五二號執行卷附之台南縣永康地政事務所八十三年四月二十一日八三所二字第二五０一號勘測函可稽，是系爭建物於勘測當時既已足以避風雨，並可達經濟上使用之目的，而已成為土地之定著物，自為不動產。而如附表編號一至編號三十所示之建物，係上訴人與原審共同原告等於八十一年底至八十二年間，分別向訴外人三凌公司所購買，嗣三凌公司因資金問題停工，附表編號一至編號三十所示之上訴人與原審共同原告乃與被上訴人、三凌公司及金固公司舉行協調會議，並作成會議紀錄，由三凌公司將起造人及土地持分變更給住戶，上訴人等則向被上訴人貸款四千萬元繼續未完之工程，並將系爭建物變更起造人名義，且由上訴人請領使用執照，及繳納房屋稅等情，為上訴人所不爭執，並據其提出房屋預定買賣契約書二十八份、會議紀錄、工程協議書、工程契約書、台南縣政府工務局使用執照、讓渡書各一份、房屋稅繳款書二十六紙為證，惟依上訴人所提前揭房屋預定買賣契約書所載，其中附表編號一及編號二戊○○、編號三及編號四劉美珠、編號五李淑純、編號六己○○○、編號七程聖賢、編號九卯○○、編號十黃金訪、編號十一子○○、編號十二巳○○、編號十三黃馨儀、編號十六黃信雄、編號十八酉○○、編號十九壬○○、編號二十黃金珠、編號二十一庚○○、編號二十二乙○○、編號二十三郭榮松、編號二十七癸○○、編號二十八亥○○○、編號二十九未○○、編號三十一午○○等二十三戶，均係向訴外人三凌建設公司所承購，另編號三十三至編號三十九所示之七位，則係分別向三凌公司以外之出賣人所承購，價款均未完繳。無論所買受之房屋其出賣人為誰，上訴人等既係基於買賣關係取得系爭建物之占有，使用執照、系爭建物之起造人均變更為上訴人名義，依前揭說明，於所有權移轉登記前，委難認買受人已取得所有權。
２、上訴人雖主張：系爭標的物之工程總造價僅值三千六百餘萬元，其共同出資金額為四千萬元，已超過其總造價，而其出資興建之時，系爭建物不具不動產價值，係因上訴人出資完成，始令具有經濟上之價值，上訴人應立於出資興建地位而取得系爭建物之所有權云云。惟查，被上訴人對三凌公司之借款有土地貸款九千萬元，建築融資四千二百萬元，合計共一億三千二百萬元，其後續工程即二期工程，進行內部隔間及細部造作添附於主結構體內時，再由承購戶集資投入四千萬元；八十四年十二月五日被上訴人銀行台南分行與金固公司簽立協議書，按第三條第一項（支付四百萬元）、第二項（支付三百九十五萬元）、第四項（支付三百九十萬元及二百萬元），按第四條支付一百五十萬元，共計支付一千五百三十五萬元以支應信託登記二十二戶餘屋二期工程款。故總合計主體結構工程費、二期隔間、細部造作工程費即高達一億八千九百三十五萬元等情（本審卷一第一四二、第一四三頁），為上訴人所不爭執，其中尚不包括建商應自行籌資部分。即或不然，被上訴人銀行於原審法院八十七年度執速字第一四九七三號提請拍賣時，斯時房價已跌落至深，然鑑價報告書（本審卷二第二一五頁）所鑑定價格仍高達一億零四百五十三萬七千零七十六元。從出資金額以及工程造做階段以觀，在在顯示上訴人出資興建部分，僅能算是附合於主體結構之內部造作部分，是上訴人此部分之主張委難採取，故本件系爭建物於上訴人向被上訴人貸款再行整建時，雖屬尚未完工之建物，然既已成為土地之定著物，而上訴人又係基於買賣關係將起造人名義變更為己，嗣並取得使用執照，則於完成所有權移轉登記手續前，自難謂買受人之住戶包括上訴人等已取得系爭建物之所有權。
３、上訴人又援引最高法院五十年度台上字第一二三六號判例要旨謂「違章建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般規則，既仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乘，又隨時主張所有權為其原始取得，訴請確認，勢無以確保交易之安全，故本院最近見解，認此種情形，即屬所謂無即受確認判決之法律上利益，應予駁回。是其確認所有權存在之訴，既應駁回，則基於所有權而請求撤銷查封，自亦無由准許。」，主張本件應有本則判例之適用云云，然上揭判例是就出賣之原所有權人與買受違章建築之買受人間之法律關係而為規範說明，並未及於第三人，然本件訴訟中，將房屋出賣之人為原所有權人三凌公司，並非第三人之被上訴人銀行，而主張上訴人尚未取得房屋所有權之人為被上訴人銀行，並非三凌公司，是上揭判決要旨與本件訴訟並無適用之餘地，上訴人此部分之抗辯委難採取。
４、復按房屋稅向房屋所有人徵收之，若所有權人住址不明，或非居住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之，房屋稅條例第四條第一項、第三項所明文規定，據此，關於房屋稅之繳納義務人，不以房屋所有權人為限，即所有權人非居住於房屋所在地者，亦得由管理人或現住人繳納，因此，以系爭建物業已變更起造人名義及且均由上訴人繳納系爭建物之房屋稅乙節，據以主張伊為系爭建物之所有權人，亦不可採。
５、上訴人復以依被上訴人內部之授信批覆書內營業單位意見欄中，載明「借戶因與原建商達成協議，將訂購戶之產權移轉與借戶名下，為共同集資支應該建築案第二期工程款以利工程之順利進行而申貸」（見原審卷一第一百九十頁），主張取得系爭建物所有權云云。惟關於不動產依法律行為而取得者，非經登記不生效力，為民法第七百五十八條所明文規定，上訴人既係基於買賣關係，而取得系爭建物之占有，然因系爭建物尚未辦理第一次所有權登記，致上訴人亦無從因登記而取得系爭建物所有權，依此縱被上訴人於其內部文件記載系爭建物轉移之字樣，亦不因此使上訴人取得系爭建物所有權之效力。矧依該授信批覆書第二點接續記載：「擬准放短放款新台幣一百萬元整，期限一年，惟應於房屋建成，登記完妥，取得銀行房屋貸款同時，收回本筆借款」，亦認定系爭建物須於辦理所有權移轉登記，上訴人才能取得所有權，是上訴人自難截取第一點之意見，斷章取義，即認定被上訴人業已承認上訴人可不經辦理所有權移轉登記，即可取得系爭建物之所有權。
６、綜上，並依前揭說明，上訴人不能以其等向被上訴人貸款四千萬元，將系爭建物施作內部隔間等細節部分，及以系爭建物已變更起造人名義為上訴人及其繳納系爭建物之房屋稅，據以主張其已取得系爭建物之所有權。
（二）上訴人又主張兩造與訴外人三凌公司、金固公司於被上訴人處所舉行協調會議，達成共識，由三凌公司將地上物及土地持分讓與購買戶，上訴人等人須向被上訴人貸款四千萬元，被上訴人則支付一千六百萬元繼續未完成之工程，該會議記錄之性質為契約，被上訴人應受該會議紀錄之拘束云云，然查：
１、三凌公司於八十三年二月三日受合作金庫假扣押系爭房屋前，即因資金週轉問題而停工，被上訴人銀行之台南分行亦因三凌公司遲延繳息而向三凌公司之保證人發函追繳借款，有該函附卷可稽（本審卷二第二０二頁至第二０七頁）。三凌公司迫於情勢，乃在同年九月八日以申請書方式書面表示：其已與營造廠（指金固公司）及住戶代表共同協議九月十五日復工進行內部隔間及細部工作，預訂六個月可順利完工，並允諾房屋建成之時，以承購戶之「分戶房屋貸款」清償其債務，請求體恤營運艱難給予暫緩清償，有該申請書在卷可憑（本審卷二第二０八頁）。八十三年十一月二十四日三凌公司、金固公司（當時系爭建物之建商及營造廠）陪同逢甲天下住戶包括上訴人等人自行到萬泰銀行台南分行，要求銀行給予仲裁或證明，此有工發公司（接續三凌公司後段工程之建商）告訴天○○、盧聰霆、王久益詐欺等事件之臺灣高等法院臺南分院檢察署八十七年度議字第七一五號處分書理由第一點（處分書第二頁）之記載（本審卷卷一第二六九至二七二頁）可證。並得由訴外人工發公司曾以被上訴人及其經理天○○等違反銀行法、公司法等罪嫌提出告訴，其中告訴理由指陳：「坐落台南縣永康市○○○路○○巷奇美醫院旁之七層建築物共六十五戶原係三凌建設有限公司翁安田所出資興建，但在其完成大樓結構體後，即無力繼續施工且工程品質低劣，致其預售之承購戶群起抗爭，三凌公司即請金固工程公司加以承包修繕，並與承購戶及金固公司於八十三年十一月二十三日在萬泰銀行台南分行會議室與承購戶開協調會，並邀萬泰銀行以仲裁人之身分參加」等語，此有被上訴人所提台灣台南地方法院檢察署八十六年度偵字第六二五三號不起訴處分書附卷可憑（見原審卷一第二五三頁至第二五六頁），此益見被上訴人應非係以當事人之身分，而派員參加協調會，被上訴人銀行台南分行之經理係以仲裁人及見證人之身分列席而已。
２、依該會議記錄所載及簽名，出席者並非全體住戶；又細究該會議紀錄第三點記載：「於十二月十日之前辦理分戶貸款」，並非記載被上訴人取而代之負有出賣人三凌公司之義務，免除三凌公司前向被上訴人所借貸一億三千五百萬元債務（此有三凌公司出具之承諾書、支付命令等可據，見原審卷一第一五七頁以下），並由被上訴人負貸款予上訴人之義務，而係上訴人等住戶負有向銀行貸款之義務而已。該條本意原係配合起造人及土地變更予住戶，限期上訴人各戶速辦理抵押貸款，以清償買受人之住戶所積欠出賣人三凌公司之系爭房屋尾款，當為辦理所有權移轉登記之前驟，可以想見。亦即並非由上訴人集資貸款四千萬元（即每戶借一百萬元即可之意）繼續興造，即由上訴人於移轉登記前已取得所有權。另第四點至第七點均非有關被上訴人應負擔何義務之約定，至第八點雖約定後續營造工程需會同被上訴人、住戶代表、三凌建設一同驗收等語，然查被上訴人係介於買賣雙方之貸款銀行，即應係基於債權人之地位，而記載須會同被上訴人之驗收，並非強制一同驗收之被上訴人有興造系爭房屋暨驗收之義務，其會議記錄性質上僅係備忘錄而已。此從該會議紀錄之名稱係載明「會議紀錄」，亦即僅就會議開會商討之事項單純記載，且未嚴格載明何方權利人、何方義務人，而到場之住戶僅有三十二戶，到場人員亦僅於會議紀錄之後空白處簽名，非買賣雙方立場鮮明之簽名，由此即知該記錄並非就兩造及訴外人三凌公司、金固公司為權利、義務事項之約定（見原審卷一第二十頁、第二十一頁、本院被上訴人八十九年九月十五日所提會議記錄）。即會議紀錄並無規範被上訴人銀行（指銀行）任何權利義務關係。該協調會所作成之會議紀錄共八點全部充其量僅僅在約定建商（指三凌公司）、原營造商（指金固公司）及上訴人（指承購戶）等三方預備將來所欲成就之事項；至於代書申○○於本院行準備程序時到庭證稱：該協調會由被上訴人銀行所召集，並於會議中主持全盤等情，顯然缺乏事證，更與上揭會議記錄記載所顯露之實情不符，不足採信。況銀行之放款均有一定程序，殊無可能經由銀行派員參加會議紀錄後，僅因該會議紀錄載明參與之人員須向銀行貸款若干數額，即謂銀行負有貸款之義務。準此，本件會議紀錄既無拘束被上訴人之效力，自難依此對被上訴人主張何排除強制執行之權利。
３、三凌公司自八十三年十一月二十三日上開協調會作成會議紀錄之後，仍因缺乏資金，無力按會議紀錄第一點給付原營造廠（指金固公司）八百五十萬元，使金固公司依承諾繼續營建至全部完工。故同年十二月十五日三凌公司與金固公司簽訂逢甲天下第二期工程協議書，三凌公司並要求：金固公司於正式合約時必須提供一績優營造廠且其目前在公家機關或股票上市之民營機關有單一工程二億元以上正在進行中者，與三凌公司訂立合約（第五點）。隔日即同年十二月十六日金固公司遂提供工發公司，以甲方：三凌公司及金固公司，乙方：工發公司為雙方當事人，簽訂工程總造價五千四百萬元之工程契約書。同年十二月二十二日三凌公司與工發公司簽立書面讓渡協議書，有該讓渡書等件附卷足參（本審卷二第二０九頁），將系爭建物逢甲天下未出售剩餘戶二十二戶及十個停車位讓與工發公司，約定條件為工發公司支付二百萬元及承擔三凌公司積欠被上訴人銀行尚未清償之債務，故其後被上訴人因工發公司提不出相當之擔保品作抵押，復發現工發公司負責人鍾成德已被列入不良紀錄，不能與金融業者作授信往來，當不能承受三凌公司之債務，被上訴人銀行台南分行為確保債權，當時分行經理天○○乃委請員工或其眷屬代替工發公司予以信託登記。此情並有上開八十七年度議字第七一五號處分書中所記載之內容可資佐證。八十三年十二月三十日三凌公司第二次將起造人名義變更為上訴人等及工發公司等六十五戶，至此銀行員工或眷屬始正式成為所謂「信託登記之人頭戶」（註：此所謂登記係指建築執照之變更登記，並非地政機關所為登記）。足認被上訴人銀行之信託登記人頭戶，係在三凌公司與工發公司間讓與及債務承擔契約之後，意在掌握將來信託戶如出售後，其所收之房屋價金確實用以充償三凌公司積欠之債務，免遭隨意侵吞或挪用，故所謂人頭戶權利是承繼工發公司而來，此亦可從八十四年六月二十六日被上訴人銀行台南分行與工發公司所簽立之協議書可知，依照該協議書記載，雙方協議事項：第１點：：：取得使用執照時，同意將未出售之二十二戶起造之產權過戶工發公司指定之名下，完成買賣手續（本審卷二第二一０、第二一一頁）。其意指信託名下產權雖由被上訴人銀行掌控，以確保出售後所得之金錢用來清償三凌公司之借款，但由工發公司出售時，可以指定買受人為何人。工發公司與三凌公司所為之債務承擔契約雖因被上訴人銀行反對而對之不發生效力（民法第三百零一條），但工發公司與三凌公司間之債務承擔契約卻不因之無效（民法第三百零二條），工發公司並非「會議紀錄」之當事人，被上訴人銀行得其同意，而就二十二戶為信託登記，亦自非可解釋被上訴人銀行係因「會議紀錄」之八點共識而為信託登記，亦即不得強制解釋被上訴人銀行係以「會議紀錄」之當事人地位始取得該二十二戶由其指定人頭登記之權利。
４、而自工發公司接手逢甲天下（即逢甲儷園）續建工程以來，工程資金雖不足，但承購戶自認已取得起造人地位，將來可取得房屋、土地分割所有權，故自願每戶再行出資一百萬元，用承購戶自身名義為借款人，以共同籌資為理由（見已附呈批覆書）向被上訴人銀行申請貸款四千萬元，意圖加以挹注，使系爭建物確實得以完成全部工程。被上訴人銀行以最大債權人身分自然樂見其成，而於內部文件批示同意准予申貸，冀望將來房屋建成之時，住戶可取得所有權，再以「分戶貸款」償還三凌公司對被上訴人銀行所負之貸款，嗣被上訴人台南分行按各借款人所設帳戶撥入所貸金額，而各借款人旋將其帳戶上之金額匯存承購戶代表陳麗真之帳戶（000000000000），然後支付工發公司之工程款。依上開八十七年度議字第七一五號處分書第六頁所記載，李純淑（承購戶代表）於八十六年六月二十日庭訊中證稱：「我們向三凌公司買房子，他在八十三年三月停工，我們組自救會，向萬泰銀行貸款共四千萬，請工發再繼續做：」內容，可證明工程款給付對象為工發公司而非原營造廠（指金固公司）。然如前所述，工發公司並非「會議紀錄」所謂當事人，工發公司並未參加八十三年十一月二十三日之協調會，會議紀錄中更無借貸四千萬元之約款，顯見該筆貸款事件乃協調會後因上訴人等住戶基於三凌公司已更換新營造公司繼續第二期工程，為使各住戶能確實取得所有權，而出於自願再行向被上訴人申貸款項以挹注工程款而新生之另一獨立借貸事件，非是會議紀錄所謂共識，亦不得因被上訴人貸借四千萬元貸款之事而將被上訴人指稱為會議紀錄中之當事人。八十四年六月二十六日工發公司更以逢甲儷園（即逢甲天下）工地工程款周轉金不足為由，要求被上訴人給予貸款二千六百萬元，有協議書附卷足考（本審卷二第二一０頁）。被上訴人銀行依工發公司所提供之三關係戶李文琛、陳松河、郭信宏等共貸與二千六百萬元，以助其週轉運用，俾免工程延宕等情，為上訴人所不爭執。則承購戶之貸款四千萬元及工發公司之借貸，均發生於三凌公司與工發公司之債務承擔契約之後，更足證工發公司及被上訴人均非「會議紀錄」中之當事人，四千萬元貸款是屬於另一獨立法律問題，八十四年九月十八日承購戶等更以工程未臻完善為由，以三凌公司、金固公司、工發公司等為相對人聲請永康市調解委員會予以調解，有該調解在卷足按（本審卷二第二一三頁），被上訴人銀行便未在其列。此時工程糾紛已生，被上訴人銀行如係上訴人所言之會議記錄或所謂之契約當事人，豈有不將之臚列以共商解決之道之理？益見本件被上訴人銀行僅以銀行角色扮演資金提供者，並積極處在債權人之地位而已，上開會議記錄當不能作為拘束被上訴人之依據，上訴人此部分之主張亦難憑信。
５、綜上所述，被上訴人銀行台南分行之經理係以仲裁人及見證人之身分列席八十三年十一月二十三日之協調會，非會議記錄之當事人，上訴人向被上訴人貸款共四千萬元非係基於上揭會議記錄之協議，而係基於原三凌公司與工發公司簽訂債權讓與及債務承擔契約後，接手建築之工發公司資金仍有不足，上訴人自行組成自救會向被上訴人申請貸款，上開會議記錄不能拘束被上訴人。
（三）上訴人復主張：被上訴人銀行利用上訴人戊○○等人之債務人三凌公司已無力履行交屋義務時，由其以向被上訴人銀行之貸款作為出資完成系爭建物，被上訴人銀行再就系爭建物聲請強制執行，使上訴人戊○○等人於原先所繳交之房屋期款外，另須以向被上訴人之貸款為額外出資，而被上訴人銀行自渠等貸借之額外出資中，獲得三凌公司增加償還之利益；並由被上訴人銀行就其分得之房屋，先以第三人名義（人頭）作為起造人，進而以該名義人將房屋出賣予買受人後，再以該出賣房屋之原始建築人為三凌公司為由，聲請對各該房屋強制執行，使買受人損失買賣價金，而被上訴人銀行除收受買價金外，又可獲得房屋拍賣之利益。故被上訴人所為，顯已違誠信原則云云。然查：
１、被上訴人銀行以員工及其眷屬名義信託登記之二十二間餘屋，原在三凌公司讓與工發公司之後，係承繼工發公司登記之權利，但出售人仍為工發公司（本審卷二第二一０頁之協議書指定名義完成買賣，契約書上當事人簽名欄左上角尚有工發公司簽名蓋章於其上；另廣告單載明出售人為工發公司），其目的在於藉餘屋出售之利得用來清償三凌公司之借款，已如前述。故在八十四年二月十五日乃設立萬泰銀行台南分行償債基金戶；但迄今二十二間餘屋已經有十間被指名賣出，為上訴人所不爭，而賣方絕大多列名為工發公司，買方則包括：陳麗真（Ａ１０，住戶代表，住戶集資貸款四千萬元帳戶所有人兼保管人）、翁媛（４Ｊ，原告之一）、蕭董春子（即蕭春惠４Ｃ，原告之一）、辰○○（Ａ
５、４Ｃ二間，本案訴訟中原告亦為上訴人），而未署名賣方工發公司，其簽名、蓋章以信託戶名義為之者，契約書上當事人簽名欄左上角亦有工發公司簽名蓋章於其上。又被上訴人指稱：自償債基金戶成立，至八十五年三月二十日止，所入帳之價金竟不超過二百萬元，目前該戶頭亦僅餘二十九萬三千六百四十元等情，為上訴人所不爭，且有該對帳單附卷足資為憑（本審卷二第二一四頁），故如出賣人確係被上訴人銀行時，償債基金戶扣除未收取之銀行貸款部分，至少應在一千萬元之譜，始為合理，而非二百萬元不到。足認償債基金專戶之設，目的意在收取債權充抵債務，然被上訴人並未因此真正獲得清償，故以被上訴人銀行有償債基金專戶，即指被上訴人為出賣人，顯非可採。
２、本件關於何人為房屋出賣人有爭執者，僅上訴人辰○○所購Ａ５、４Ｃ二間建物而已，而需釐清者為訂購單係所謂「私契」，至於為過戶所訂之買賣契約書係所謂「公契」，私契所載者均較為真實，為一般人所明知。而查辰○○之「房屋訂購單」，其賣方署名工發公司，而被上訴人銀行對房屋買賣價金卻又分文未得，如上揭所述，迄今上訴人未能證明被上訴人已取得該買賣價金，堪認被上訴人銀行顯然非房屋出賣人，被上訴人除否認伊係出賣人，且否認伊曾交付包括辰○○在內之房屋予上訴人使用等情，而上訴人確迄今均未就系爭房屋係被上訴人交付與其使用乙節舉證證明，則辰○○之房屋是否為被上訴人所出售？價金是否曾交予被上訴人？均尚有疑問。證人丙○○雖於本院審理中證稱：係受被上訴人之委任出售信託登記戶，並將價金交入償債基金專戶等語，然償債基金專戶非屬被上訴人所得擅自領用，已如前述，且由渠提供三份房屋訂購單上之記載觀之，買方：蔡福川、康彩秀、田麗貞，賣方：丙○○、房屋編號則為：Ｈ號３樓（即３Ｈ），而３Ｈ房屋並非所謂信託之人頭戶之房屋，故渠證言不足採信，且上揭三承購戶均非本件之上訴人。縱令出賣人黃天進等人，係被上訴人用以登記為起造人名義之人頭戶，亦非即可認被上訴人為出賣人，蓋被上訴人究僅為提供資金之銀行，非原始建築人，亦非名義上之出賣人，為確保其債權，經原始建築人三凌公司之同意，以該人頭戶所賣得（並列為專戶辦理）款項償債，自然合於情理，究非可指被上訴人聲請強制執行系爭建物有違公平正義。矧上訴人等均未辦理「分戶貸款」或清償其餘買賣價金尾款，以儘速取得所有權，亦即未繳足價款並辦理過戶，上訴人即僅對系爭建物之出賣人享有債權而已，對出賣人之債權人即被上訴人有何阻止強制執行之權利。被上訴人既非實際之出賣人，亦非名義上之出賣人，自無一屋行將二賣之情節，尤無違背誠信原則之適用。
３、又八十三年十二月十五日「逢甲天下第二期工程協議書」之立約當事人甲方為三凌公司，乙方係金固公司，會中固有提及住戶出資方式，但對被上訴人銀行部分則付之闕如，故不論該協議書之內容為何，充其量亦僅僅是兩建商間之問題而已，尚難以該契約效力拘束不相干之第三人即住戶及被上訴人銀行。而八十三年十二月六日「工程契約書」立約人雙方為甲方：三凌公司、金固公司，乙方：工發公司。被上訴人銀行及住戶代表僅列名為見證人。契約中僅就工程總價五千四百萬元，並於一百八十工作天及如何施工造做，予以見證而已。八十四年六月二十六日工發公司更以逢甲儷園（即逢甲天下）工地工程款周轉金不足為由，要求給予貸款二千六百萬元（本審卷二第二一０頁）。益見工發公司之窘境。故「會議紀錄」、「工程契約書」有承購戶代表之場合，則均無論及如何分擔興建工程費之問題。此所以迨至八十四年二月十五日工發公司始設立專戶（000000000000），再由集資款（四千萬元）保管人陳麗真（住戶代表）撥付給工發公司。足見工發公司資金發生困難之際，承購戶眼見起造人變更已成，將來獲得所有權有望，始同意再出資挹注；果如上訴人所言，集資款四千萬元「會議紀錄」即已議定，則應於八十三年十二月十日之前完成貸款，以便備付（會議紀錄第三點），而非承購戶迨至八十四年二月以後（建築執照名義變更後）才來銀行辦理集資貸款。何況「會議紀錄」確無四千萬元工程費分擔款之約定，「工程契約書」更未見有後續工程費應由住戶或被上訴人銀行負擔之約款，亦如前述，是被上訴人並無因上揭會議記錄或協議書、工程契約書而有何義務，上訴人自不能以之相繩。
４、再者，依八十三年十一月二十三日會議紀錄可知，是日上訴人即已知系爭標的物存在有假扣押之事實，仍願與建商開會協調，必然預見爾後可能因有假扣押原因存在，而有不能登記或權利受到限制之可能。況且如何撤銷假扣押之責任與義務之人，依上揭會議紀錄之記載則為上訴人（見會議紀錄第四點）。三凌公司更與上訴人有簽訂協議書（本審卷二第二一八、二一九頁），其中第三點即載明：上訴人應支一千二百萬元藉以塗銷系爭建物下之土地第二順位抵押權及合庫之假扣押。另八十四年九月二十五日下午四時工發公司與金固公司會議討論紀錄（本審卷第二二０頁至第二二三頁）第四點後段，則直指工程款之支付存在人謀不臧的問題，否則應尚餘有一千二百萬元之工程款以解決抵押權及假扣押之事。上訴人固非該會議之當事人，但參同前面物證，應除去假扣押之義務人厥為上訴人。是以住戶是否願依紀錄辦理貸款，或銀行於評估後決定接受或拒絕放款，此均為當事人自行裁量之權限，並不因此而使被上訴人負擔放款，或住戶負擔向被上訴人貸款之義務，且住戶於貸得款項後，是否用以支付工程款，亦非被上訴人所得過問，則既無向被上訴人貸款之義務，自無所謂被上訴人係利用該次會議紀錄放款予出資興建系爭建物，再從中得利之情事，上訴人主張被上訴人有施用詐術及違反誠信原則，亦難憑採。而上訴人迄今未到被上訴人處洽商辦理「分戶貸款」，亦未償還三凌公司積欠被上訴人銀行土地暨建物融資貸款債務，徒以工程未了、假扣押未消除為理由，指摘被上訴人銀行拍賣系爭建物償還三凌公司債務，違背誠信原則、利益衡平，完全忽視被上訴人就系爭建物之建造完成，借予三凌公司及支給建商、營造商甚至包括上訴人等之金額實大於房屋承購戶甚多，亦是本件最大之受害人，如將危險責任全部推給被上訴人銀行，亦顯失公平，是上訴人此部分之主張亦無可取。
五、上訴人雖又主張：系爭建物起造人原為揚日建設實業股份有限公司，於八十二年十二月十九日始變更為三凌建設實業股份有限公司六十五戶，而於三日後之同年十二月廿二日台灣省合作金庫即以三凌公司為債務人聲請假扣押查封，系爭標的物所有權自非屬三凌公司所有甚明，是系爭建物非屬本件執行之債務人三凌公司所有，執行處分本應即撤銷，縱倘拍定，其拍賣亦為無效，被上訴人銀行之查封自屬錯誤云云。惟查，如上訴人所陳，系爭建物於八十二年十二月二十二日合作金庫聲請假扣押時，係以系爭建物起造人為三凌公司，而三凌公司為渠債務人故為之，而上訴人係分別自八十一年底至八十二年間分別向三凌公司購買系爭建物，三凌公司並曾經出資興建至八十二年十一月間，才因資金不足停工始衍生本件問題，見起訴狀及上訴狀，足認三凌公司應為系爭建物起造人。即令不然，起造人認係揚日建設實業股份有限公司，則系爭建物之所有權亦非屬上訴人所有，如有查封錯誤情形，亦僅揚日建設實業股份有限公司有權提起第三人異議之訴，而非上訴人所得置喙，是上訴人此部分之主張亦無足採。
六、至於七十七年司法院司法業務研究會第十一期之研討意旨係謂：「執行法院為執行行為，應嚴守執行之『外觀原則』，依題示建物納稅名義人為第三人，且無其他證據足以證明係債務人所有，執行法院若冒然查封，顯然違反執行之外觀原則，難認其執行行為為適當，因此被查封之第三人苟有異議，執行法院應得債權人之同意，依強制執行法第十六條後段，撤銷強制執行，若債權人不同意，因納稅名義人並非當然即為所有權人，既有實體之爭議，仍應由該第三人依強制執行法第十五條提起執行異議之訴，以資解決。本題研討結論採乙說尚無不合。」明示無其他證據足以證明建物係債務人所有，第三人為建物納稅名義人，如債權人不同意撤銷強制執行，因納稅名義人並非當然即為所有權人，既有實體之爭議，仍應由該第三人依強制執行法第十五條提起執行異議之訴，以資解決。然建物真正實際所有權人，仍應由實體審認之法院依據法律及證據為審酌，而非得遽認該建物納稅名義人為真正所有權人，上訴人援引此研討意指似有誤解，併此敘明。
七、綜上所述，本件上訴人主張稱伊等為系爭建物之所有權人，及被上訴人就系爭建物聲請強制執行有違誠實信用原則，據以主張就系爭建物有排除強制執行之權利，為不足採，是則上訴人執此主張被上訴人應不得強制執行云云，自屬無據，從而上訴人依強制執行法第十五條規定，提起本件第三人異議之訴，均屬無據，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均無理由，應駁回其上訴。
八、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及証据資料，核與本件判決結果不生影響，毋庸再一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項、第四百四十九條第一項、第八十五條第一項前段、第七十八條，判決如
主文。中 華 民 國 九十三 年 七 月 六 日
臺灣高等法院臺南分院民事第四庭~B1審判長法官 林 金 村~B2 法官 曾 平 杉~B3 法官 袁 靜 文右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 八 日~B法院書記官 吳 銘 添