臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十二年度重上更㈢字第七號 Ｋ
上 訴 人 大誠建設開發股份有限公司法定代理人 丁 ○ ○訴訟代理人 張 天 良 律師複 代理人 許 世 彣 律師被上 訴 人 辛 ○ ○
癸 ○ ○
辰 ○ ○
丑 ○
卯 ○ ○
子 ○ ○
未 ○ ○
寅 ○ ○
巳 ○ ○
戊 ○ ○
丙 ○ ○
己 ○ ○
乙 ○ ○
申 ○ ○
庚 ○ ○
壬 ○ ○
戌 ○ ○
甲 ○ ○
酉 ○訴訟代理人 郁 旭 華 律師被上 訴 人 午 ○ ○右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十五年七月十七日臺灣臺南地方法院第一審判決（八十四年度重訴字第一○八號）提起上訴，經最高法院第三次發回更審，本院於九十三年八月三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付如附表一所示房屋賠償金部分及其假執行之聲請與訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）及發回前第三審之訴訟費用均由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決關於命上訴人給付如附表一所示房屋賠償金部分，及該部分假執行宣告，暨除確定部分訴訟費用之裁判，均廢棄。
㈡右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請，均駁回。
㈢歷審之訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與歷審判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠依最高法院前次發回意旨即指稱：「系爭契約第一條第二項約定：房屋登記面積
與約定買賣面積誤差超過百分之二以上部分，依約定之房屋總價除以約定面積所得之每坪單價，計算退補等語，並未區分其為『使用面積』或『公共面積』。則縱認系爭一七七三建號（即俗稱小公）被上訴人分擔部分不屬使用面積，應計入公共面積範圍，被上訴人所受公共面積增加之利益，似亦應依上開約定標準計算其補償金額。原審未注意及此，另以鑑定價值為計算補償之標準，並有可議」。
經查：發回前，貴院依預定房屋買賣契約書第一條第二項：「：：地政機關登記之合計面積與本條第項所定面積（下稱契約約定面積）誤差在百分之二內者，互不退，若誤差超過百分之二以上者，僅就其超過百分之二以上部分，依雙方所定契約之房屋總價除以本條第項房屋合計面積所得之每坪單價，計算退補。：：」之約，認上訴人交付「使用面積」若較契約約定面積短少，即應以契約約定面積減去百分之二後，再與交付之面積比較其差額計算短少之坪數。兩造既已約定房屋登記面積與契約約定面積誤差超過百分之二以上者，其超過百分之二以上部分，雙方同意以本件契約約定之房屋部分平均單價為計算補償之依据，則兩造就關於買賣標的物房屋之面積誤差補償標準，已有特別約定，是本件使用面積減少所受之損害，亦應以此標準計算之，並無錯誤。
㈡按民事訴訟法第四百七十八條第三項規定：「受發回或發交之法院，應以第三審
法院所為廢棄理由之法律上判斷為其判決基礎」。經查，本件訴訟經最高法院九十年度台上字第二三一六號判決第二次發回貴院更審時，即於發回理由中明自指出：「：：次查系爭契約第一條第二項約定：房屋登記面積與約定買賣面積誤差超過百分之二以上部分，依約定之房屋總價除以約定面積所得之每坪單價，計算退補等語，並未區分其為『使用面積』或『公共面積』（見一審卷一二三、一二四頁）。則縱認系爭一七七三建號（即俗稱小公）被上訴人分擔部分不屬使用面積，應計入公共面積範圍，被上訴人所受公共面積增加之利益，似亦應依上開約定標準計算其補償金額。原審注未意及此，另以鑑定價值為計算補償之標準，並有可議」（看最高法院九十年台上字第二三一六號判決書第四頁倒數第六行起）。
㈢上開發回意旨，即原判決應適用而未適用法規（契約約定）錯誤，而予以指正之
理由，應屬民事訴訟法第四百七十八條第三項所謂「廢棄理由之法律上判斷」，此項發回理由，有拘束貴院更㈡審之判斷之效力，故發回前之，貴院重上更㈡審判決，依兩造間之特約計算補償，係依最高法院廢棄理由之法律上判斷而為，並無不合。然而本次最高法院第三次發回之理由中卻又指出：「：：所謂『誤差』究何所指？究係指總面積增減時始適用？抑係指專有（使用）面積或共同使用部分面積增減時，即無適用？倘專有（使用）面積減少，共同使用部分面積增加，總面積未增減時，有無適用？上訴人本於物之瑕疵及不完全給付之法律關係請求被上訴人賠償使用面積部分短少之損害，是否受該約定之限制？均有待事實法院調查釐清：：」，與其前次（第二次）發回之指示相互牴觸？既然前次發回理由，已有拘束事實法院之效力，則本次發回判決更改其原先發回之見解再次發回，顯有未合，本件仍應依民事訴訟法第四百七十八條第三項規定，受最高法院九十年度台上字第二三一六號判決廢棄理由法律上見解之拘束，即應依兩造契約第一條第二項規定，分別將「使用面積」及「公共面積」之增減，於超過百分之二以上部分，依約定之房屋總價除以約定面積所得之每坪單價，計算退補之，無庸再劃蛇添足，另行鑑定專有部分、大公、小公之各別價格比例算出專有部分、大公、小公部分價格多寡。
⑴本件兩造所爭執之「使用面積」乃其範圍是否應包括「小公」在內為何，對於
房屋總面積，被上訴人則未有爭執房屋總面積短少，有被上訴人於更㈠審所陳：「如果小公列入使用面積，交付面積就沒短少，這部分不爭執」。則退一步言，假設「使用面積」僅指「專有面積」而不包括「小公」在內，因總面積無短少，「小公」面積即應歸入「公共面積」之中，因此，使用面積少一坪之同時，公共面積增加一坪：
①按「當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約
之拘束，不能由一造任意撤銷」（最高法院二十年上字第一九四一號判例）；又「當事人間所訂契約，除與強行法令相反外，其契約中所表示之意思，法院自應依据以為判斷」（最高法院十九年上字第二五八四號判例）。則兩造之買賣契約書第一條第二項約定計算退補之約定，有拘束兩造之效力。暨按最高法院九十年台上字第二三一六號判決廢棄理由法律上見解之指示，面積短少不分專有部分或公共面積，均應按房屋總價除以約定面積所得之每坪單價，計算退補之，依此，計算退補時專有部分之每坪單價與公共面積每坪單價相同，又本件因專有部分少一坪，即公共面積增加一坪，則損、益相同，即無補償差額之必要。
②退一步言，若按本次最高法院發回意旨，應分別「專有部分」、「小公」、
「大公」之各別價值，然按一般市場交易習慣，預售屋與成屋不同，預售屋不含室內裝潢，室內裝潢留待承買人將來依其自己之需求另行裝修，然公共使用部分，必須於交屋之前就全部完成，且公共使用之空間要講求門面、氣勢，不能寒酸，因此設計及建材（挑高空間、大片大理石）顯較僅粉刷未裝潢之專有部分空間更耗費成本。且本件系爭房屋依證人曾永信建築師於貴院前審之證詞：「就本件而言室內一定就僅有油漆，貼地磚的陽春屋，但在公共設施一定會有花崗石的東西，我們是以每坪的造價來分，公共設施小公之造價比室內來的高，我雖是設計規劃的人，也是監造人，所以我知道小公之成本高於室內部分」等語，因曾永信建築師除了是本件系爭房屋之設計規劃者外，更是監造人（建造執照上亦應有記載），且建築師受託辦理之業務計有：辦理建築物及其實質環境之調查、測量、設計、監造、估價、檢查、鑑定等（建築師法第十六條），則關於建物之價值之計算，本為建築師之專業能力，既然曾永信建築師為本件系爭房屋之規劃設計者及監造人，其本身有估價、鑑定等專業能力，其所證稱「公共設施小公之造價比室內來的高」等語，應係可採，且就本件個案而言，曾永信建築師之證詞顯較華聲公司鑑價報告之鑑定更正確（蓋華聲公司係以參照其他建案之數据為憑，並無探究本案實際建築情況）。另再參酌證人王國亨、陳乾雄之證詞已證明小公之價值高於大公外，當可判斷小公之價值高於專有部分之價值。發回前，貴院判決理由僅引用證人王國亨、陳乾雄二人之證詞，漏未引用證人曾永信建築師之證詞，雖有疏漏，但事實應無不同。
③既然小公之價值高於專有部分之價值，且系爭房屋並無總坪數短少之問題，
而是「使用面積」短少之爭議，即使用面積除包括「專有面積」外，是否包括「小公」面積之問題，故使用面積若不計入小公，小公面積則包含於公共面積中，因此，使用面積少一坪，公共面積多一坪，則不論是按照兩造契約第一條第二項約定，以房屋總價除以約定面積計算單價來計算，或將公共面積之單價與專有部分面積之單價比較其高低不同而計算，即公共面積之價值高於專有部分之價值計算之，其結果被上訴人所受損害等於或小於其所得利益，損益相抵之結果，對被上訴人並無不利，不得對上訴人請求補償。
⑵按民法第三百六十七條規定：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標
的物之義務」，被上訴人向上訴人購買房屋，自有依約支付買賣價金之義務。查被上訴人尚有積欠上訴人買賣價金未償之情形，各被上訴人未償之買賣價金之情形為如上訴人所提出未付價金明細表所示。退萬步言，若上訴人尚應賠償被上訴人，上訴人亦要以附表所示被上訴人未付價金金額，與被上訴人得請求賠償之金額，相互抵銷之。若被上訴人否認其未積欠價金，則應由被上訴人就其價金已付，即債務清償之事實，負舉證責任。另按基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益，修正之民法第二百十六條之一有明文。且依民法債編施行法第十三條之規定，修正之民法第二百十六條之一之規定，於民法編修正施行前發生之債，亦適用之。被上訴人之「使用面積」因不包括「小公」，即「小公」應列入「公共面積」，則被上訴人雖受有「使用面積」減少之損害，然其「公共面積」顯然增加，同時受有利益，亦即其基於同一原因事實受有損害並受有利益，依上開規定，其請求之賠償金額自應扣除所受之利益。則被上訴人固本於物之瑕疵及不完全給付之法律關係請求上訴人賠償使用短少之損害，惟因兩造間之買賣契約已有特別約定，自有拘束雙方當事人之效力。
㈣若依宏宇不動產鑑定有限公司（以下簡稱宏宇公司）鑑估日期九十三年三月之鑑
定報告書結論：系爭房屋室內每坪之建築成本為五萬七千七百十五元，小公每坪建築成本為五萬五千七百七十元，每坪建築成本相差一千九百四十五元，惟上訴人登記予被上訴人之建物面積與買賣之建物面積有出入，而且，除了被上訴人子○○、壬○○、甲○○三人所購買建物，其他建物面積之誤差均在二％之內，互相不必補差額之補償金，依買賣契約書第一條第二項之約定計算，建戶十九戶房屋之中，被上訴人子○○、壬○○、甲○○三戶各應支付房屋差額補償金新台幣一十萬三仟一佰五十三元、一萬四仟七佰九十九元、二萬一仟五佰九十六元予上訴人，其餘建戶（被上訴人）與上訴人之間不必支付房價差額補償金，有上開鑑定人發文日期九十三年五月，發文字號（九三）宏南字第０五０一號函所附房價差額補償表可稽。買賣契約書第一條第二項是兩造間買賣的特約，則依兩造間之該特約及民法第二一六條之一之規定，上訴人不必支付賠償金予被上訴人。
㈤雙方所訂預定房屋買賣契約書，實質上為買賣契約書，該買賣契約書第一條第二
項係當事人間，訂立買賣契約書時所約明，將其記載於買賣契約書，係當事人間之特約，雙方應受拘束。被上訴人所謂「買賣契約書第一條第二項之約定，於本件情形，應無適用」之主張，不可採。最高法院發回意旨，又未斷定買賣契約書第一條第二項之約定，於本件情形無適用。又假設未有買賣契約書第一條第二項之約定，民法第二百十六條之一，既然有規定「基於同一原因事實，受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益」，而上訴人又引用該法條為攻擊防禦方法，主張被上訴人基於同一原因事實受有利益，主張扣抵，法院自應斟酌被上訴人「有否受到損害並受有利益」之情事，如有，應適用該法律之規定，自被上訴人所受損害金額扣除其所受利益之金額，而判斷上訴人是否應給付賠償金予被上訴人。查於本事件情形，房屋總面積有增減，被上訴人所謂「房屋總面積未有增減」一節之主張，與事實不符。鑑定人宏宇不動產鑑定有限公司所製作「房屋差額補償表」所載各部分之面積，又與建物登記謄本所載面積相符，則房屋總面積確有增加。若按買賣價金之單價，計算互相應補貼之金額，因總面積有增加，被上訴人子○○、壬○○、甲○○三位各應付給上訴人一二七三０七元、一九七０三元（按係二００四七元之誤）、二八六八七元（按係二八八九一元之誤），上訴人不必支付賠償金予任何被上訴人。若按建築成本計算，不用買賣之單價計算，因總面積有增加，被上訴人洪潤華、壬○○、甲○○各應給付上訴人一０三一五三元、一四七九九元、二一五九六元，上訴人也不必給付賠償金予任何被上訴人。上開事實，有鑑定人宏宇不動產鑑定有限公司之房屋差額補償表、鑑定報告書及卷宗內之建物謄本可稽。
三、證據：除援用歷審所提證據外，聲請送鑑定系爭十九戶之小公部分及室內部分之建造成本若干等事項。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審及發回前第三審（除確定部分外）訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠最高法院九十一年度台上字第二三一六號判決略稱：參之建投全聯會八十九年一
月二十日（八十九）建投全聯字第０九五一號函稱「按相關法令對『使用面積』、『公共面積』並無明確定義，如於契約中未將『小公』列於『公共面積』者，依市場交易習慣，多劃列為使用面積」等語，則上訴人辯稱：該廣告平面圖所稱使用面積係包括房屋當層之樓梯間、電梯間等俗稱「小公」部分在內，是否毫無足採，尚非無研求餘地。惟查：
⑴本件之主要爭點厥為上訴人廣告中所載「使用面積」、「公共面積」，其中「
使用面積」是否僅為各區分所有權人可得單獨使用之面積（即專有部分）？抑或包括當樓層之樓、電梯間及走道（即俗稱小公）？查，「使用面積」究為何物，法律固無明文規定，照字面文義解釋，或謂凡住戶得使用到之面積均屬之，就公寓大樓住戶言之，除各戶之專有部分外，舉凡當層樓梯間、電梯間、走道等小公及中庭、一樓門廳、地下室等大公，住戶均得以使用，是將使用面積作如上之解釋為包括專有部分及所有公共設施（大、小公），則毫無意義，亦與本件上訴人廣告中除列有「使用面積」外，尚列有「公共面積」之情不符，是解釋本件契約時，應認使用面積與公共面積兩者乃不同之範疇，互不重疊為是。
⑵按解釋契約，不能拘泥於文字，應探求立約時當事人之真意。本件廣告中既將
「使用面積」、「公共面積」並列兩項，二者合計即購買總面積，與兩造契約書第一條第一項所載面積相符，而依該條所載：「：：房屋計○戶建物、附屬建物，所有權暨其應持分共有之共同使用部分合計共約○○坪，其專有位置如附件五所載」約定，與廣告所載「使用面積」、「公共面積」相互對照，即知「公共面積」乃所謂共同使用部分，而「使用面積」則應指該戶主建物、附屬建物之面積，即專有部分而言。再者，一般稱「公共面積」者，即地政法規所謂之共同使用部分，當然包括俗稱之大公及小公二者在內，斷無「公共面積」僅指大公，而不包括小公之理，本件廣告既已將「使用面積」、「公共面積」區分並列，自無將應屬「公共面積」之小公算入「使用面積」之理！換言之，兩造約定之「使用面積」應不包括大公、小公在內之任何公共面積，僅指契約書第一條第一項約定之各戶主建物、附屬建物；即專有部分之面積。
⑶再按房屋之「使用面積」、「私有面積」、「公共面積」其範圍為何，建築相
關法規並無明文規定，該非法律名詞之定義為何，引起爭端，中華民國建築投資商業公會全國聯合會始邀請內政部營建署、地政司、與行政院公平交易委員會、消費者保護協會等政府機關及相關專業團體研商解決建物面積爭議。與會之政府機關均認為乃屬民事私約問題，非政府機關所主管，惟為顧及因交易習慣發生之事實，並減少爭議，該會議作成結論：即不動產買賣契約日在八十一年二月四日公平交易法實施前，廣告平面圖所記載之使用面積或私有面積，依交易習慣應包含當層電樓梯間及走道（俗稱小公），其廣告名詞含義為何，應秉持交易當時透明化及業者應盡告知義務之原則為之，契約約定之總坪數與實際登記總坪數如無不符，且其分配符合市場交易習慣，即非坪數短少問題，並建請司法機關卓參。並稱右開結論為產官學之共識，足以顯見凡此問題於涉訟時，宜參酌交易習慣及交易秩序，並基於契約文義明確解釋，再就個案具體事實分別研判定奪，以上事實，有該公會全國聯合會建投全聯字第一五一九號函及會議記錄在卷可稽。因公平交易法係於八十年二月四日公布，八十一年二月四日施行，而該法第二十一條已明定事業不得在商品或其廣告等為不實或引人錯誤之表示或表徵，是該公會之討論決議，始明示「不動產買賣契約日在八十一年二月四日公平交易法實施前」等語，其雖認八十一年二月四日公平交易法實施前，廣告平面圖所記載之使用面積或私有面積，依交易習慣應包含當層電樓梯間及走道（俗稱小公），惟仍進而表明「其廣告名詞含義為何，應秉持交易當時透明化及業者應盡告知義務之原則為之」，是在公平交易法施行後訂立之契約，不宜再藉詞「依交易習慣，廣告平面圖之使用面積應包括當層之電樓梯間及走道（俗稱小公）」，而作不實之廣告，且應依交易當時交易條件有無透明化及業者有無盡告知義務，而為契約內容之解釋，始能符合公平誠信原則。
⑷查本件兩造間之預售屋買賣契約締約時間，係在八十二年三月十二日至八十四
年一月五日，此有買賣契約及簽約時間表在卷可憑，核與前揭公會全國聯合會函表示拘束之時點已有不符。又該公會嗣後雖另謂：按相關法令「使用面積」、「公共面積」並無明確定義，如於契約中未將「小公」列於「公共面積」者，依市場交易習慣，多列為使用面積（⒑⒚前已領有建造執照之建物，依據修正前地籍測量實施規則第二百九十七條規定，尚可測繪、登記於各區分所有建物之內），有該公會八十九年一月二十日建投全聯字第０九一五號函在更一卷可參。然該函與前開同公會討論決議而致內政部之函（即一五一九號函）所示，依交易習慣將「小公」算入使用面積內者，係指八十一年二月四日公平交易法實施前訂立之契約而言者不同，即有可議，況該函並無拘束法院之效力，是本件仍應依交易當時交易條件有無透明化及業者有無盡告知義務等項，而為契約內容之解釋。
⑸復按一般購屋者在解讀建築業者所提供之說明書及平面圖時，對於「使用面積
」之瞭解，多認為係指得供自己使用之面積，絕少有認為是指供公眾使用之面積而言。是消費者經過思考比較之後，所以願意給付該價格購買該產品，多是認為購入後自己得使用之面積將如同說明書或平面圖所載範圍，若謂消費者願以該價格購入該產品，著重在以該面積供公眾使用，恐非事實。是一般購屋者所重視者，厥為其個人可得單獨使用之面積若干，此於房屋預售之情形尤然，蓋購屋者訂約當時，房屋尚未完工，無從得知室內坪數及分擔之公共設施比例，是否與廣告圖、說明書或平面圖及銷售人員所稱之情形相同，建築業為避免不必要之紛爭，應於契約中明定各項範圍之比例，或作詳細之說明，非得以業界所謂歷年來慣例或習慣強加於消費者，而冀望消費者均知悉配合。茲查本件上訴人所提供之廣告平面圖其上僅繪各戶之室內平面圖，其下載「使用面積」若干坪及「公共面積」若干坪，此有廣告平面圖可稽。足見該平面圖極易使購屋者望圖文生義，即認圖示之室內平面圖即係使用面積，其餘未繪出者即為公共面積。另就系爭買賣契約有關買賣房屋面積之記載，均係記載「建物、附屬建物所有權暨其應持分共有之共同使用部分合計共約若干坪（被上訴人卯○○、鍾瑛寧、癸○○、辰○○四人另加載使面積、公共面積若干坪）」，亦即將「建物、附屬建物（如陽台、花台）」與「共同使用部分」作區隔劃分。而地籍測量實施規則第二百九十八條明定，中華民國八十三年十月十九日已領有建造執照之建物，申請建物第一次測量者，有關區分所有建物共同使用部分之測繪，適用本規則中華民國八十三年十月十七日修正發布施行前第二百九十七之規定，亦即可將「小公」繪測登記於各區分所有建物之主建物內，有該公會八十九年一月二十日建投全聯字第０九五一號函可參。又依八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第六十九條規定「：：建物屬區分所有者，其共同使用部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。：：」；同規則第七十二條規定，區分所有建物之共同使用部分，未能依六十九條第一項規定辦理者，得另編建號，單獨登記。本件系爭建物係八十三年十二月二十九日辨畢所有權第一次登記，有建物登記簿謄本在卷可稽（外放），則原有前開規則之適用，上訴人本可將區分所有建物是否包括部分共同使用部分明白表示，其捨此弗由，卻於契約中將「建物、附屬建物（如陽台、花台）」與「共同使用部分」作明確區隔劃分，亦足使被上訴人認將廣告平面圖所載「使用面積」，落實於買賣契約中所謂「建物、附屬建物」面積，而其餘共同使用部分，則劃屬「公共面積」。
⑹再就使用效能而言，本件系爭建物之「大公」、「小公」均係該建物住戶得自
由出入使用，應屬公共區域，且其建物登記簿謄本一七七二建號（大公）、一七七三建號（小公）之主要用途均明載為「共同使用」，而為全體住戶共有共用，是本件解釋上應認二者均屬「公共面積」無疑。
⑺由上以觀，本件買賣契約由締約過程，上訴人以僅繪室內之配置圖並以文字註
明使用面積若干，公共面積若干之廣告平面圖向被上訴人展示，並由上訴人之職員憑該廣告平面圖向被上訴人解說，並進而表示按該廣告平面圖與實際狀況相同，即買賣房屋之坪數均按廣告平面圖示等情，已如前述，上訴人不僅消極未載明或告知被上訴人「使用面積」、「公共面積」之意涵，更積極以前述各情，使被上訴人確認「使用面積」即係其私有使用面積，而與之訂約，是無論本諸誠信原則，或由本件契約之主要目的及經濟價值而言，本件買賣契約之「使用面積」之真意，應係指被上訴人個人可單獨使用之面積為是，不包括大公、小公等「公共面積」在內。是上訴人所出售予被上訴人之房屋，其中「使用面積」確有較約定面積短少之情事，足堪認定。
㈡前揭最高法院發回意旨另稱：系爭契約第一條第二項約定：房屋登記面積與約定
買賣面積誤差超過百分之二以上部分，依約定之房屋總價除以約定面積所得之每坪單價，計算退補等語，並未區分其為「使用面積」或「公共面積」。則縱認系爭一七七三建號（即俗稱小公）被上訴人分擔部分不屬使用面積，應計入公共面積範圍，被上訴人所受公共面積增加之利益，似亦應依上開約定標準計算其補償金額。原審未注意及此，另以鑑定價值為計算補償之標準，並有可議。惟查：
⑴兩造買賣契約書第一條第二項已約明，地政機關登記之面積與約定之面積誤差
在百分之二以內者，互不退補，若誤差超過百分之二以上者，僅就其超過百分之二以上部分，依雙方所定契約總價除以約定面積，所得之每坪單價計算退補。準此，上訴人交付「使用面積」確較約定之面積短少，即應以約定面積減去百分之二後，再與交付之面積比較其差額計算短少之坪數。且兩造既已約定房屋登記之面積與約定之面積誤差超過百分之二以上者，其超過百分之二以上部分，雙方同意以本件契約約定之房屋部分平均單價為計算補償之依據，則兩造就關於買賣標的物房屋之面積誤差補償標準，已有特別約定，是本件使用面積減少所受之損害，亦應以此標準計算之。則賠償金額應為：兩造約定之廣告所載使用面積減去百分之二，再與實際交付之使用面積（即建築改良物登記簿謄本主建物、附屬建物面積）相減，所得差額即為短少之坪數，再乘以房屋部分之平均單價，即得被上訴人因使用面積短少所受損害之金額。
⑵另按基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所
受之利益，修正之民法第二百十六條之一定有明文。且依民法債編施行法第十三條之規定，修正之民法第二百十六條之一之規定，於民法債編修正施行前發生之債，亦適用之。查本件被上訴人之使用面積既不包括小公，即小公應列入公共面積，則被上訴人雖受有使用面積減少之損害，然其公共面積額然增加，同時受有利益，亦即其基於同一原因事實受有損害並受有利益，依上開規定，其請求之賠償金額自應扣除所受之利益。另本件「使用面積」雖有短少，但同時使約定之「公共面積」有所增加，而兩者之價值比例如何？經原審囑託華邦不動產鑑定顧問有限公司鑑定，認私人所得使用之範圍（專有部分）與供公眾使用之範圍（即共有部分）其價值比例各戶約為三點三比一，至三點七比一不等，有該鑑定報告及補充報告各乙份（八十五年六月十二日南文字第０六０三五號）在卷足憑（外放）。從而，鈞院前審以前開之金額再乘以損益相抵價值比【專有部分價值÷（專有部分價值＋共有部分價值）】之後，被上訴人所得請求之金額，即詳如附表一所示。另上訴人亦未爭執該計算式及金額），是被上訴人請求上訴人給付如附表所示之金額，自屬有據。
⑶綜上可知，貴院前審判決即八十八年度重上更㈠字第五號判決仍係以兩造買賣
契約書第一條第二項約定為計算房屋使用面積短少之補償依據。至於原審另囑託不動產鑑價公司，所鑑定者乃「使用面積」與「公共面積」之價值比例，蓋本件被上訴人雖受有使用面積減少之損害，然其公共面積相形增加而同時受有利益，依「損益相抵」原則，自應扣除該部分利益，但因公寓大樓其使用面積之價值顯較公共面積之價值為高，故原審始囑託另為鑑定兩者之價值比例，茲據為計算損益相抵之價值比例，而得損益相抵後被上訴人所得請求之金額，尚無違誤。最高法院前揭發回意旨，容有誤會。
㈢兩造間預定房屋買賣契約書第一條第二項之約定，於本件情形，應無適用：
⑴本件情形乃房屋總面積未有增減，為兩造所不爭。
⑵最高法院發回意旨即指明：總面積未增減時，有無預定房屋買賣契約書第一條
第二項約定之適用？有待事實審法院進一步調查澄清云云。經貴院向台灣省建築師公會函查結果認：①房屋總面積一般係包括專有面積及共同使用部分面積之合計；②因施工或變更設計等因素，致興建完成之房屋產權登記面積與買賣契約原約定面積發生增減，即所謂「誤差」；③如買賣契約計算補退之每坪單價，是按房屋總價除以房屋總面積者，一般係以總面積有否增減為原則等情，有卷附台灣省建築師公會九十三年三月二日台建師法字第○二二八號函可稽。⑶經查：①兩造間關於房屋面積若有誤差，係約定以房屋總價除以房屋總面積，
為計算退補之標準，有上開契約書第一條第二項足憑；②本件情形，並無房屋總面積因施工或變更設計等因素而生誤差之情；③本件乃使用面積之短少，其情形核與房屋總面積因施工或變更設計而有誤差之情有別。準此可知，本件情形應非上開契約書第一條第二項所指之總面積生有誤差之情形，故本件情形應無上開約定「誤差在2%內者，互不退補，若誤差超過2%以上者，僅就其超過2%以上，計算退補」之適用。
㈣宏宇不動產鑑定有限公司所為之「鑑定報告書」及「差額補償表」，顯不足採信，理由如后：
⑴鑑定報告書⒈關於建築成本：
①宏宇公司所為之鑑定報告書認被上訴人辛○○等十九戶，其室內部分建築
成本為每坪五萬七千餘元，小公部分之建築成本為每坪五萬五千七百七十元，兩者僅差約二千元。
②惟原審囑託之華邦不動產鑑定顧問有限公司則認：被上訴人辛○○等二十
戶，其室內部分建築成本為每坪五萬一千餘元至五萬六千餘元不等，小公部分（即一七七三建號）之建築成本為每坪四萬五千九百五十三元。③承上可知，單就小公部分之每坪建築成本而言，宏宇公司之鑑定結果竟與華邦之鑑定結果每坪竟差距約一萬元。
⒉關於使用效益：
①宏宇公司之鑑定報告將使用效益定義為「以購屋者能夠使用的面積」，而
認「購屋者能使用之面積愈大，其使用效益愈大；購屋者能使用之面積愈小，其使用效益愈小」。
②惟本件爭執者乃「當使用面積即個人可單獨使用之面積有短少，同時使小
公面積有所增加時」，兩者之價值比例如何？所稱之「價值比例」，除應估算兩者之建築成本外，尚應考量到兩者之使用效能、市場交易行情等因素，須綜合加以比較判斷後，始能得出兩者之價值比例究為若干。惟宏宇之鑑定報告書關於「使用效益」之鑑定，僅狹義侷限於「購屋者能使用之面積」，而忽略「個人可單獨使用之面積」與「小公面積」，兩者因使用功能、目的、效能、時間之不同，其反映出之價值比例究為若干。易言之，宏宇鑑定報告書並未參酌上述兩者之使用目的、功能、時間等因素，而鑑定且量化出「使用面積」與「小公面積」之價值比例。
⒊關於一般房屋市場之售屋價格：
①宏宇公司之鑑定結果認：「一般購買者對於出售此類型房屋其專有面積，
小公面積與大公面積的訂價比例為何？本報告書藉由問卷調查訪問方式求得該類型房屋其專有面積，小公面積與大公面積的訂價比例為100%:95%:
92%」。
②惟查，以問卷調查方式藉以取代鑑定工作，是否妥適，實值商榷。又，問
卷共發出一百份，僅回收五十四份，而五十四份中有效回函僅二十二份，佔問卷總數22%，由是可知上開問卷調查之採樣數量、回函及有效回函均不足、偏低，顯不具任何參考價值，尚難憑採。
⑵差額補償表：
⑴宏宇公司之差額補償表係以兩造預定房屋買賣契約書第一條第二項約定為依
據，即以約定之房屋總面積與登記之房屋總面積，加以比較後，而視其是否在2%誤差範圍內。惟上開契約第一條第二項關於房屋總面積誤差之約定，與本件乃使用面積短少之情形有別，應無適用餘地，俱如前述。準此，前開補償表猶以上開契約第一條第二項約定為計算補償之依據，即不足採。
⑵本件之爭點乃使用面積短少之爭議，即應以「廣告約定之使用面積」與「實
際交付之使用面積（主建物十附屬建物）」相減，所得之差額即為短少之使用面積，而此短少之面積坪數不須再扣除2%誤差，即逕以短少之坪數乘以房屋之平均單價，而得被上訴人等因使用面積短少所受損害之金額，再將此受損害之金額，乘以損益相抵價值比【專有部分價值÷（專有部分價值+共有部分價值）詳原審卷華邦鑑定之補充報告】之後，即得被上訴人所得請求之金額。
三、證據：除援用歷審所提證據，並提出廣告平面圖影本一份、子○○預定房屋買賣契約書之位置與平面圖一份。
四、本院依聲請將系爭十九戶之小公部分及室內部分之建造成本若干等事項，送請宏宇不產鑑定有限公司鑑定。並依職權函請華邦不動產鑑定顧問有限公司再核算系爭房屋之大公、小公部分與專有部分之各別價格比例若干？及函臺灣省建築師公會詢問：依一般交易習慣，預定（售）房屋買賣契約書第一條第二項約定：「第一項所稱房屋之正確面積以地政機關核發建物所有權狀記載者為準，：：雙方同意本戶之房屋經地政機關登記之合計面積，與本條第一項所定面積誤差在２％內者，互不退補，若誤差超過２％以上者，僅就其超過２％以上部分依雙方所定契約之房屋總價除以本條第一項房屋所得之每坪單價，計算補退。」，此係登記交付之房屋面積與買賣約定之房屋面積有所誤差，計算退補之約定，所謂「誤差」究何所指？究係指總面積增減時始有適用？抑係指專有（使用）面積或共同使用部分面積增減時，即有適用？倘專有（使用）面積減少，共同使用部分面積增加，總面積未增減時，有無適用？理 由
一、本件被上訴人午○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：被上訴人等分別於民國八十二年至八十四年間向上訴人購買坐落台南市○○段二五五、二五五之一、二五五之二號及竹篙厝段六六九之一０
八三、六六九之一０八四號等五筆土地上興建之「長榮桂冠」房屋及其基地應有部分，訂有預定房屋、土地買賣契約書，惟龍山段二五五號土地中之面積０點０一一一０公頃部分（下稱系爭土地）遭他人占用，上訴人表示願以每坪三十七萬元，按伊各人之應有部分比例計算補償；又上訴人廣告平面圖所載各棟別樓層所標示之「使用面積、公共面積」，與各該建物登記簿比較，則有使用面積短少之情形，有物之瑕疵及不完全給付情事，求為命上訴人給付土地、房屋使用面積短少賠償金之判決。（按被上訴人超過原判決附表一及本院八十八年度重上更㈠字第五號判決附表一所示賠償金之請求，業經敗訴確定，另原判決所命上訴人給付被上訴人等土地賠償金部分，亦經判決上訴人敗訴確定，自不在本審審判範圍，是本審之審判範圍僅止於本院八十八年度重上更㈠字第五號判決附表㈠除汪守綱外，其餘所示房屋賠償金範圍內，因此本次更審被上訴人僅二十人〈十九戶〉，合先敘明）。
三、上訴人則以：廣告平面圖並未引為契約之附件，僅為要約之引誘，不生契約拘束之效力；各層之樓梯、電梯間依法及建築慣例，均可算入各層房屋之主建物面積內，若未計入，亦可將之算入共同使用部分（大公）由各住戶共有，被上訴人之權利範圍並未短少，就使用效能及經濟價值而言，亦應以計入使用面積範圍內始合理公平，且面積誤差若在百分之二範圍內，並無互相找補問題，被上訴人實際上並未受有損害。又雙方同意以契約所約定房屋部分之平均單價為計算補償之依據；若認使用面積不包括小公，即小公面積應列入公共面積時，則被上訴人雖使用面積減少，然其公共面積顯然增加，似有因損害而同時得利之情形，因此，上訴人主張應損益相抵等語，資為抗辯。
四、查被上訴人主張彼等於八十二年至八十四年間，分別向上訴人購買坐落台南市○○段二五五、二五五之一、二五五之二號及竹篙厝段六六九之一０八三、六六九之一０八四號五筆土地上預定興建之「長榮桂冠」房屋及其土地之應有部分，並分別簽訂預定房屋、土地買賣契約書，彼等所購買之房屋門牌、建號、房屋部分價金、契約約定坪數、房屋單價、廣告記載使用及公共面積、土地登記簿謄本記載主建物及附屬建物面積，各如被上訴人所提出之附表所示，其中被上訴人卯○○、子○○、未○○、寅○○、巳○○、庚○○、戌○○、午○○、壬○○、甲○○、酉○、申○○、丙○○、己○○（乙○○）等十四戶十五人（以下簡稱交屋被上訴人），已依約付清價金，上訴人亦已將房地所有權移轉登記與被上訴人，並將房屋交付使用，有買賣契約書、土地所有權狀、建物所有權狀等件為證，並為兩造所不爭執，自堪信為真實。又查依兩造所不爭執之買賣契約第一項第二款約定：「第㈠項所稱房屋（即：：【長榮桂冠】第□（如Ａ１）棟□樓房屋計壹戶建物、附屬建物所有權暨其應持分共有之共同使用部分合計約□坪：：）之正確面積以地政機關核發建物所有權狀記載者為準，惟雙方同意本戶之房屋經地政機關登記合計面積與本條第㈠項所定面積誤差在百分之二內者，互不退補：：
」。而系爭房屋已建造完成，並以被上訴人等之名義辦妥所有權第一次登記。又依建物登記簿謄本之記載，被上訴人所購買之系爭建物包括三個建號，即⑴被上訴人各人專有之建號部分：包括主建物、附屬建物（陽台、花台）；⑵一七七二建號，被上訴人應分攤之（大公）部分；⑶一七七三建號，被上訴人應分攤之（小公）部分，此有建物登記簿謄本在卷可稽，而計算該建物登記簿謄本所載，被上訴人房屋總面積，較諸兩造契約約定之總面積，並無坪數不足之情，有上訴人提出之計算表在卷可稽，並為被上訴人所不爭執。
五、本件前經最高法院九十年台上字第二三一六號民事判決意旨固以：⑴按契約解釋應以當事人立約當時之真意為準，上訴人辯稱：「該廣告平面圖所稱使用面積係包括房屋當層之樓梯間、電梯間等俗稱「小公」部分在內，是否毫無足採，尚非無研求之餘地。⑵次查系爭契約第一條第二項約定：房屋登記面積與約定買賣面積誤差超過百分之二以上部分，依約定之房屋總價除以約定面積所得之每坪單價，計算退補等語，並未區分其為「使用面積」或「公共面積」。則縱認小公不屬使用面積，應計入公共面積範圍，被上訴人所受公共面積增加之利益，似亦應依上開約定標準計算其補償金額等由發回本院前審更新審理，其中⑴項稱「是否毫無足採，尚非無研求之餘地」，及⑵項謂「似」亦應依上開約定標準計算其補償金額之語，係指示尚有須調查審理之事項，並未明確指正「使用面積」或「公共面積」與兩造所訂契約面積不符時，無論兩者面積增減如何及經濟上價值如何，應一律依系爭契約第一條第二項約定為計算補償之標準。是上訴人謂「使用面積」與「公共面積」間面積無論增減如何，前次發回意旨已指正均應依約定之房屋總價除以約定面積所得之每坪單價，計算退補之乙節，顯有誤會。
六、最高法院九十二年度台上字第八九三號民事判決以：⑴查預定房屋買賣契約書第一條第二項約定：「第一項所稱房屋之正確面積以地政機關核發建物所有權狀記載者為準，：：雙方同意本戶之房屋經地政機關登記之合計面積，與本條第一項所定面積誤差在２％內者，互不退補，若誤差超過２％以上者，僅就其超過２％以上部分依雙方所定契約之房屋總價除以本條第一項房屋所得之每坪單價，計算補退。」，此係登記交付之房屋面積與買賣約定之房屋面積有所誤差，計算退補之約定，所謂「誤差」究何所指？究係指總面積增減時始有適用？抑係指專有（使用）面積或共同使用部分面積增減時，即有適用？⑵倘專有（使用）面積減少，共同使用部分面積增加，總面積未增減時，有無適用？被上訴人本於物之瑕疵及不完全給付之法律關係請求上訴人賠償使用面積部分短少之損害，是否受上該約定之限制？又建商訂定其房屋出售之價格，除計算建造成本（建材、工資）、利潤、管銷費用外，尚包含購屋者使用效益、公設比例、巿場價格等因素，被上訴人受有使用面積減少之損害，其公共面積顯有增加，同時受有利益，其求償之金額應扣除所受利益？經查：
㈠按被上訴人主張契約所約定之「使用面積」應即指各區分所有權人可單獨使用之
面積（即專有部分），而不包括俗稱「小公」之當樓層之樓梯、電梯間及走道等公設設施，經扣除小公部分，系爭建物即有坪數不足等情，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件應審究者，厥為上訴人所出售之系爭房屋有無「使用面積」短少之情事？亦即「使用面積」是否包括俗稱「小公」之部分？⒈按房屋之「使用面積」、「私有面積」、「公共面積」其範圍為何，建築相關
法規並無明文規定，該非法律名詞之定義為何，履引起爭議，為此，中華民國建築投資商業公會全國聯合會（下稱建築投資公會）始邀請內政部營建署、地政司、與行政院公平交易委員會、消費者保護會等政府機關及相關專業團體研商解決建物面積爭議。與會之政府機關均認為乃屬民事私約問題，非政府機關所主管，惟為顧及因交易習慣發生之事實，並減少爭議，該會議作成結論：「即不動產買賣契約日在八十一年二月四日公平交易法實施前，廣告平面圖所記載之使用面積或私有面積，依交易習慣應包含當層電樓梯間及走道（俗稱小公），其廣告名詞含義為何，應秉持交易當時透明化及業者應盡告知義務之原則為之，契約約定之總坪數與實際登記總坪數如無不符，且其分配符合市場交易習慣，即非坪數短少問題，並建請司法機關卓參。」，並稱右開結論為產官學之共識，足以顯見凡此問題於涉訟時，宜參酌交易習慣及交易秩序，並基於契約文義明確解釋，再就個案具體事實分別研判定奪，以上事實，有該公會全國聯合會建投全聯字第一五一九號函及會議紀錄在卷可稽。
⒉又因公平交易法係於八十年二月四日公布，八十一年二月四日施行，而該法第
二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上：：，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」，是上開建築投資公會之討論決議，始明示「不動產買賣契約日在八十一年二月四日公平交易法實施前」等語，其雖認八十一年二月四公平交易法實施前，廣告平面圖所記載之使用面積或私有面積，依交易習慣應包含當層電梯間、樓梯間及走道（俗稱小公），惟仍進而表明「其廣告名詞含義為何，應秉持交易當時透明化及業者應盡告知義務之原則為之」，是在公平交易法施行後訂立之契約，不宜再藉詞「依交易習慣，廣告平面圖之使用面積應包括當層之電樓梯間及走道（俗稱小公）」，而作不實之廣告，且應依交易當時交易條件有無透明化及業者有無盡告知義務，而為契約內容之解釋，始能符合公平誠信原則。
⒊查本件兩造間之預售屋買賣契約締約時間，係在八十二年三月十二日至八十四
年一月五日，此有買賣契約及上訴人所提出簽約時間表在卷可憑（見原審卷第二五九頁背面），核與上開建築投資公會函表示之拘束時點已有不符。雖本院前審向該公會函詢有關公平交易法實施後，建商如以「使用面積」及「公共面積」做為廣告或契約用語，則依目前市場交易習慣是否應認「小公」面積應算入「使用面積」之內，或應將之算入「公共面積」之內？經建築投資公會以八十九年一月二十日建投全聯字第０九五一號函覆：「說明二、按相關法令『使用面積』、『公共面積』並無明確定義，如於契約中未將『小公』列於『公共面積』者，依市場交易習慣，多列為使用面積（⒑⒚前已領有建造執照之建物，依據修正前地籍測量實施規則第二九七條規定，尚可測繪、登記於各區分所有建物之內）。」（參見本院前審更㈠卷第二０七頁）。然該函與上開建築投資公會討論之決議而致內政部之函（即一五一九號函）所示，依交易習慣將「小公」算入使用面積內者，係指八十一年二月四日公平交易法實施前訂立之契約而言者不同，即有可議，況該函並無拘束法院之效力，是本件本院認為仍應依交易當時交易條件有無透明化及業者有無盡告知義務等項，而為契約內容之解釋。
⒋再按一般購屋者在解讀建築業者所提供之說明書及平面圖時，對於「使用面積
」之了解，多認為係指得供自己使用之面積，絕少有認為是指供公眾使用之面積而言。是消費者經過思考比較之後，所以願意給付該價格購買該產品，多是認為購入後自己得使用之面積將如同說明書或平面圖上所載範圍，若謂消費者願以該價格購入該產品，著重在以該面積供公眾使用，恐非事實。是一般購屋者所重視者，厥為其個人可得單獨使用之面積若干，此於房屋預售之情形尤然。蓋預售屋購屋者於訂約當時，房屋尚未完工，無從得知室內坪數及分擔之公共設施比例，是否確與廣告圖、說明書或平面圖及銷售人員所稱之情形相同，是以，揆諸上開說明，依公平交易法第二十一條第一項規定，上訴人既為預售屋出賣者，除不得虛偽不實或引人錯誤之表示外，自應於契約中明定各項範圍之比例，或作詳細之說明，不得以業界所謂歷來慣例或習慣強加於消費者，以免使消費者對面積之數量產生誤認。
⒌而查，依上訴人提供之廣告平面圖，其上僅繪有各戶之室內平面圖，及載「使
用面積」若干坪及「公共面積」若干坪，此有廣告平面圖可稽。足見該平面圖極易使購屋者望圖文生義，即認圖示之室內平面圖即係使用面積，其餘未繪出者即為公共面積。另就系爭買賣契約有關買賣房屋面積之記載，均係記載「建物、附屬建物所有權暨其應持分共有之共同使用部分合計共約若干坪（被上訴人卯○○、未○○、癸○○、辰○○四人另加載使用面積、公共面積若干坪）」，亦即將「建物、附屬建物（如陽台、花台）」與「共同使用部分」作區隔劃分。而地籍測量實施規則第二百九十八條明定，中華民國八十三年十月十九日已領有建造執照之建物，申請建物第一次測量者，有關區分所有建物共同使用部分之測繪，適用本規則中華民國八十三年十月十七日修正發布施行前第二百九十七條之規定，亦即可將「小公」繪測登記於各區分所有建物之主建物內，有該公會八十九年一月二十日建投全聯字第０九五一號函可參。又依八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第六十九條規定：「：：建物屬區分所有者，其共同使用部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。」；同規則第七十二條則規定：「區分所有建物之共同使用部分，未能依六十九條第一項規定辦理者，得另編建號，單獨登記。」，本件系爭建物係八十三年十二月二十九日辦畢所有權第一次登記，有建物登記簿謄本在卷可稽（外放），自原有前開規則之適用，上訴人本可將區分所有之建物是否包括部分共同使用部分明白表示，其捨此弗由，卻於契約中將「建物、附屬建物（如陽台、花台）」與「共同使用部分」作明確區隔劃分，亦足使被上訴人認將廣告平面圖所載「使用面積」，落實於買賣契約中所謂「建物、附屬建物」面積，而其餘共同使用部分，則劃屬「公共面積」。
⒍由以上觀之，本件買賣契約由締約過程，上訴人以僅繪室內之配置圖並以文字
註明使用面積若干，公共面積若干之廣告平面圖向被上訴人展示，並由上訴人之職員憑該廣告平面圖向被上訴人解說，並進而表示按該廣告平面圖與實際狀況相同，即買賣房屋之坪數均按廣告平面圖示等情，已如前述，上訴人不僅消極未載明或告知被上訴人「使用面積」、「公共面積」之意涵，更積極以前述各情，使被上訴人確認「使用面積」即係其私有使用面積，而與之訂約，是無論本諸誠信原則，或由本件契約之主要目的而言，本件買賣契約之「使用面積」之真意，應係指被上訴人個人可單獨使用之面積為是，不包括大公、小公等「公共面積」在內。
⒎再就使用效能而言，「使用面積」若照字面解釋，或謂凡住戶得使用到之建物
面積均屬之，則就公寓大厦住戶而言，除各戶之專有部分外，舉凡當層樓梯間、電梯間、走道等小公及中庭、一樓門廳、地下室等大公，住戶均得以使用，是將使用面積作如上之解釋為包括專有部分及所有公共設施（大、小公），則毫無意義，亦與本件上訴人廣告中除列有「使用面積」外，尚列有「公共面積」不符，是解釋本件契約時，應認使用面積與公共面積兩者乃不同之範疇，互不重疊為是。準此可知，倘認被上訴人所購買者既為九層樓之集合住宅，而依一般社會生活經驗法則，其出入必須使用當層樓梯間電梯間等「小公」始得為其專有部分之使用，而據此認「使用面積」應包括小公云云。若此論點可以成立，豈非同理可證：依一般社會生活經驗，上訴人出入亦必須經過中庭、一樓門廳、或地下停車場等「大公」，始得為其專有部分之使用，則「使用面積」亦應尚包括大公在內？是以，以必須為「小公」之使用，始得為「專有部分」之使用為由，而認上訴人主張「使用面積」包括小公在內，實非有理。
⒏況查，系爭建物登記簿謄本第一七七二建號（大公）、第一七七三建號（小公
）之主要用途均載明為「共同使用」，且查系爭建物之「大公」、「小公」均係該建物住戶得自由出入使用，應屬公共區域，而為全體住戶共有共用，是本件解釋上應認二者均屬「公共面積」無疑。另，上訴人辯稱所謂使用面積與專有部分之面積不同，使用面積不僅指「專有部分」，凡使用「專有部分」時，必須加以利用之面積亦應包括在內云云。惟揆諸上開說明，上訴人既已將一七七三建號之主要用途載明為「共同使用」，其於嗣後復再主張該部分為專有部分者，即有違誠信原則。
⒐上訴人雖辯稱該廣告平面圖所稱使用面積係包括房屋當層之樓梯間、電梯間等
俗稱「小公」部分在內云云，乃其單方面之認知，且上訴人於歷審訴訟程序中亦未依民事訴訟法第二百七十七條規定，就此有利其己之事實（已使當事人知悉使用面積包括小公部分乙節）負舉證責任，當認「使用面積」不包括「小公」部分。
⒑按定型化契約指企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方面預先擬定
之契約條款。企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。消費者保護法第二條第一項第七款、第十一條第一項、第二項分別定有明文。查消費者保護法自八十三年一月十一日起施行，而兩造間之預售屋買賣契約締約時間，係在八十二年三月十二日至八十四年一月五日，又兩造間訂立之預定買賣房屋契約書乃上訴人基於企業經營者為與不特定之多數被上訴人訂立房屋預買契約之用而單方面預先擬定之契約條款，為定型化契約，故本院於嗣後就該預定買賣房屋之定型化契約之解釋，即有消費者保護法第十一條之適用，亦即認上訴人為企業經營者，具有經濟上之強勢地位，故該契約應為有利於消費者即被上訴人之解釋，故應認兩造就「小公」部分是否包含在「使用面積」乙節，並未達成一致之合意，而不得逕依市場交易習慣將之劃列為使用面積。
⒒綜上所述，「小公」部分既不應列入「使用面積」範圍，上訴人所出售予被上訴人之房屋，其中「使用面積」即確有較約定面積短少之情事，足堪認定。
㈡倘專有（使用）面積減少，共同使用部分面積增加，總面積未增減時，有無適用
預定房屋買賣契約書第一條第二項約定？被上訴人本於物之瑕疵及不完全給付之法律關係請求上訴人賠償使用面積部分短少之損害，是否受上該約定之限制？又建商訂定其房屋出售之價格，除計算建造成本（建材、工資）、利潤、管銷費用外，尚包含購屋者使用效益、公設比例、巿場價格等因素，被上訴人受有使用面積減少之損害，其公共面積顯有增加，同時受有利益，其求償之金額應扣除所受利益？經查：
⒈預定房屋買賣契約書第一條第二項約定：「：：地政機關登記之合計面積與本
條第㈠項所定面積（下稱契約約定面積）誤差在百分之二內者，互不退補，若誤差超過百分之二以上者，僅就其超過百分之二以上部分，依雙方所定契約之房屋總價除以本條第㈠項房屋合計面積所得之每坪單價，計算退補。：：」，如前所述，參酌台灣省建築師公會九十三年三月二日台建師法字第○二二八號函稱：①按預售房屋之買賣，依規定應於建造執照許可後方得進行交易買賣；②坊間預售房屋之買賣契約，其房屋總面積一般係包括專有面積（即主建物面積與附屬建物面積）及共同使用部分面積之合計；⑶該建物工程或因施工或變更設計等因，致建物竣工後，其興建完成之房屋產權登記面積與買賣契約原約定面積發生增減，即所謂「誤差」；④惟，房屋面積誤差之計算補退，其適用方式端視房屋買賣契約書，對於專有面積與共有部分面積有否分別訂定計退條款；否則如其計算補退之每坪單價，是按房屋總價除以房屋總面積者，一般係以總面積有否增減為原則等情（見本院重上更三卷第二三五頁），則本件上訴人交付「使用面積」確較契約約定面積短少，以契約約定面積減去百分之二後，再與交付之面積比較其差額計算短少之坪數。且兩造既已約定房屋登記面積與契約約定面積誤差超過百分之二以上者，其超過百分之二以上部分，雙方同意以本件契約約定之房屋部分平均單價為計算補償之依據，則兩造就關於買賣標的物房屋之面積誤差補償標準，已有特別約定，是本件使用面積減少所受之損害，如應以此標準計算之，則上訴人抗辯其無補退賠償金予被上訴人乙節，尚非不可採（見附表二，被上訴人指稱其對於附表二「買賣契約書訂約建坪」、「室內面積即專有面積坪數〈主建物＋附屬〉」、「小公持分面積坪數」、「大公持分面積坪數」等欄所載各坪數經算無誤--見本院重上更三卷第三二八頁）。然此應以「專有面積」（即使用面積）與「公共面積」之經濟上價值相同時予適用，方屬公平。否則上訴人任意變更契約內容，被上訴人本於物之瑕疵及不完全給付之法律關係請求上訴人賠償使用面積部分短少之損害，並非全無理由。
⒉按基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受
之利益，修正之民法第二百十六條之一定有明文。且依民法債編施行法第十三條之規定，修正之民法第二百十六條之一之規定，於民法債編修正施行前發生之債，亦適用之。查如前所述，被上訴人之「使用面積」既不包括「小公」，即「小公」應列入「公共面積」，則被上訴人雖受有「使用面積」減少之損害，然其「公共面積」顯然增加，同時受有利益，亦即其基於同一原因事實受有損害並受有利益，依上開規定，其請求之賠償金額自應扣除所受之利益，方屬衡平。
⒊又依系爭契約之約定，系爭一七七三建號被上訴人分擔部分不屬使用面積，應
計入公共面積範圍，被上訴人所受公共面積增加之利益，亦應依預定買賣房屋契約之約定標準計算其補償之金額，則如前所述，小公部分列入公共面積，使用面積減少該部分，公共面積增加該部分，全部登記面積並未短少，如依上訴人主張以契約約定之標準兩相抵銷下，上訴人固無退補問題（參見附表二），然「使用面積」與「公共面積」在經濟價值上是否相同，並非無疑問。
㈤依宏宇不動產鑑定有限公司鑑估日期九十三年三月之鑑定報告書（外放）結論：
系爭房屋室內每坪之建築成本為五萬七千七百十五元，小公每坪建築成本為五萬五千七百七十元，每坪建築成本相差一千九百四十五元，惟上訴人登記予被上訴人之建物面積與買賣之建物面積有出入，而且，除了被上訴人子○○、壬○○、甲○○三人所購買建物，其他建物面積之誤差均在二％之內，互相不必補差額之補償金，依買賣契約書第一條第二項之約定計算，建戶十九戶房屋之中，被上訴人子○○、壬○○、甲○○三戶各應支付房屋差額補償金一十萬三千一百五十三元、一萬四千七百九十九元、二萬一千五百九十六元予上訴人，其餘建戶（被上訴人）與上訴人之間不必支付房價差額補償金等語，有上開鑑定人發文日期九十三年五月，發文字號（九三）宏南字第０五０一號函所附房價差額補償表（見本院重上更三卷第二宗第二八六頁）可稽。買賣契約書第一條第二項是兩造間買賣的特約，則依兩造間之該特約及民法第二百十六條之一之規定，上訴人不必支付賠償金予被上訴人。
㈥雙方所訂預定房屋買賣契約書，實質上為買賣契約書，該買賣契約書第一條第二
項係當事人間，訂立買賣契約書時所約明，將其記載於買賣契約書，係當事人間之特約，雙方應受拘束。被上訴人所謂「買賣契約書第一條第二項之約定，於本件情形，應無適用」之主張，不可採取。又若未有買賣契約書第一條第二項之約定，民法第二百十六條之一，既然有規定「基於同一原因事實，受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益」，而上訴人又引用該法條為攻擊防禦方法，主張被上訴人基於同一原因事實受有利益，主張扣抵，自應斟酌被上訴人「有否受到損害並受有利益」之情事，如有，應適用該法律之規定，自被上訴人所受損害金額扣除其所受利益之金額，而判斷上訴人是否應給付賠償金予被上訴人。查於本事件情形，房屋總面積有增減，被上訴人所謂「房屋總面積未有增減」一節之主張，與事實不符。例如，關於第一位上訴人辛○○所購買房屋，買賣契約書第一條第一項所訂買賣總面積（建坪）為四一．四０坪，而實際上室內面積坪數為三一．五三坪，小公持分面積坪數為五．一八坪，大公持分面積坪數為一四．九二坪，此室內面積、小公持分面積、大公持分面積，三項之面積加起來為五一．六三坪 (31.53+5.18+14.92=51.63），地政機關登記之合計面積為五一．六三坪，此五一．六三坪超過買賣契約書第一條第一項所約定之面積超過一０．二三坪 (51.63-41.40=10.23)，若再扣除應分擔汽車停車位十坪，仍超過０．二三坪，有宏宇不動產鑑定有限公司之「系爭二十戶（按本次發回更只有十九戶，汪守綱一戶已判決確定應除外）購屋者依據房屋買賣契約書第一條第二項規定，以房屋超額（或不足）登記面積，分別乘以房屋平均單價或建築成本，核算相互房屋價差額補償表」可稽。查上訴人向來不但未承認「房屋總面積未有增減」，又積極主張小公、大公面積也有增加，不必給付損害金予被上訴人。則被上訴人所謂「房屋總面積未有增減，為兩造不爭」之主張，並非事實。鑑定人宏宇不動產鑑定有限公司所製作「房屋價差額補償表」所載各部分之面積，又與建物登記謄本所載面積相符，則房屋總面積確有增加。若按上訴人主張之買賣價金單價，計算互相應補貼之金額，因總面積有增加，被上訴人子○○、壬○○、甲○○、庚○○四位各應付給上訴人十二萬七千三百零七元、二萬零四十七元、二萬八千八百九十一元元、六百六十五元，上訴人不必支付賠償金予任何被上訴人（見附表二所示）。若按建築成本計算，不用買賣坪數之單價計算，因總面積有增加，被上訴人子○○、壬○○、甲○○各應給付上訴人一十萬三千一百五十三元、一萬四千七百九十九元、二萬一千五百九十六元，上訴人也不必給付賠償金予任何被上訴人。上開事實，有鑑定人宏宇不動產鑑定有限公司之房屋差額補償表（見本院重上更三卷第二八六頁）、鑑定報告書（外放）及卷宗內之系爭建物謄本可稽。
㈦查宏宇不動產鑑定有限公司之鑑定報告書，就各樓地板面積，整體工程概要，各
項目之工程費用，建築成本若干，使用效益與公設比之評估，均有詳細之調查與分析，鑑定報告書甚為完整，並非華邦不動產鑑定顧問有限公司（以下簡稱華邦公司）之鑑定書可比，蓋本院曾經請函問華邦公司可否就法院質疑之事項鑑定，華邦公司推諉未能鑑定，本院乃指定宏宇不動產鑑定有限公司就最高法院本次發回意旨所指事項加以鑑定。查華邦公司於原審之鑑定，就地政機關所登記總坪數（室內面積、小公持分面積、大公持分面積之合計坪數）未算出，未鑑定地政機關總坪數有否超過買賣面積，未算出被上訴人所受損傷害與多得利益之差額若干，此鑑定，顯然不適用於判斷「被上訴人所受損害扣抵其所得利益結果，上訴人應否給付損害金予被上訴人」之用，於本件顯不足採。被上訴人以其自己主觀之觀念，質疑宏宇不動產鑑定有限公司鑑定之正確性，其質疑，非有理由。
㈧依被上訴人子○○與上訴人間之預定買賣契約書第一條，買賣之房屋為Ａ２棟之
第二樓一戶（第二層），買賣之建坪包括主建物（室內及附屬建物）面積及小公以及大公約三七．九二坪。主建物建號一六三一號，依地政事務所之測量成果圖，主建物之建坪為八六．五三㎡、其附屬建物則陽台十一．一九㎡、花台一．九三坪，合計為九九．六五㎡，則三０．一四坪。其土地登記謄本也如此記載，此三０．一四坪係承買人得單獨使用部分之坪數，此觀宏宇公司鑑定報告書內附件之建號一六三一號Ａ２棟第二樓房屋之預定買賣契約書及建物登記謄本及建物測量成果圖暨被上訴人訴訟代理人於本次更審中提出之廣告平面圖（見本院重上更三卷證件存置袋）即明。（註：小公、大公是共有物，另有登記，被上訴人子○○就小公部分之應有面積為五．０六坪，就大公部分之應有面積為五．三三坪，鑑定報告書後面有小公、大公之建物登記謄本）。被上訴人訴訟代理人主張被上訴人子○○約定使用面積為三二．六四坪乙節，並非可採。
七、綜上所述，被上訴人依瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，請求上訴人給付如本判決附表一所示之房屋賠償金，及均自起訴狀繕本送達翌日即八十四年六月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，並依聲請分別酌定相當之擔保金額而為准免假執行之宣告，經核顯有不當。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予廢棄，並由本院改判如主文所示。
八、本件事證已明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，因與本判決判斷結果，不生影響，爰未逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第八十五條第一項前段、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 十七 日
臺灣高等法院臺南分院民事第五庭~B1審判長法官 游 明 仁~B2 法官 林 永 茂~B3 法官 黃 三 哲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內，向本院提出理由書。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 十八 日
法院書記官 魏 安 里附表一：
┌──┬─────┬───────────────┐│編號│ 原告姓名 │ 賠 償 金 （房屋） │├──┼─────┼───────────────┤│１ │卯 ○ ○│壹拾伍萬陸仟伍佰玖拾捌元整 │├──┼─────┼───────────────┤│２ │子 ○ ○│玖萬玖仟壹佰肆拾柒元整 │├──┼─────┼───────────────┤│３ │辛 ○ ○│壹拾捌萬貳仟壹佰壹拾壹元整 │├──┼─────┼───────────────┤│４ │未 ○ ○│貳拾萬零壹仟柒佰捌拾元整 │├──┼─────┼───────────────┤│５ │寅 ○ ○│壹拾柒萬壹仟捌佰叁拾壹元整 │├──┼─────┼───────────────┤│６ │癸 ○ ○│壹拾玖萬壹仟貳佰柒拾伍元整 │├──┼─────┼───────────────┤│７ │巳 ○ ○│壹拾柒萬叁仟捌佰捌拾伍元整 │├──┼─────┼───────────────┤│８ │辰 ○ ○│壹拾伍萬柒仟肆佰捌拾陸元整 │├──┼─────┼───────────────┤│９ │姜 淑 │壹拾伍萬貳仟叁佰叁拾柒元整 │├──┼─────┼───────────────┤│ │丑 ○│壹拾伍萬玖仟零貳拾肆元整 │├──┼─────┼───────────────┤│ │丙 ○ ○│壹拾陸萬伍仟陸佰柒拾玖元整 │├──┼─────┼───────────────┤│ │己 ○ ○│壹拾肆萬陸仟壹佰捌拾肆元整 ││ │乙 ○ ○│ │├──┼─────┼───────────────┤│ │申 ○ ○│壹拾伍萬柒仟叁佰柒拾元整 │├──┼─────┼───────────────┤│ │庚 ○ ○│壹拾肆萬零陸佰肆拾玖元整 │├──┼─────┼───────────────┤│ │壬 ○ ○│貳拾壹萬玖仟壹佰柒拾捌元整 │├──┼─────┼───────────────┤│ │戌 ○ ○│壹拾肆萬柒仟叁佰貳拾伍元整 │├──┼─────┼───────────────┤│ │甲 ○ ○│貳拾壹萬捌仟貳佰玖拾元整 │├──┼─────┼───────────────┤│ │酉 ○│壹拾叁萬捌仟伍佰陸拾伍元整 │├──┼─────┼───────────────┤│ │午 ○ ○│壹拾伍萬零貳元整 │├──┼─────┼───────────────┤│總計│ │叁佰壹拾貳萬捌仟柒佰壹拾陸元整││ │ │以及均自民國八十四年六月十三日││ │ │起至清償日止，均按週年利率百分││ │ │之五計算之利息。 │└──┴─────┴───────────────┘附表二：
┌─┬──┬──┬───┬─────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬──┬──┬────┬────┬───┬────┐│編│棟別│建號│承買人│室內面積 │小公持分│大公持分│地政機關│左列合計│買賣契約│不含車位│差額│房屋│依買賣價│依買賣價│不足或│依建築成││號│ │ │ │坪數（主建│面積坪數│面積坪數│登記之合│登記面積│書訂約建│之登記面│坪數│總價│金應找補│金應找補│超過百│本計算應││ │ │ │ │物＋附屬）│ │（其中有│計面積坪│不含車位│坪坪數 │積與買賣│是否│（萬│承買人之│出賣人大│分之二│找補出賣││ │ │ │ │（或稱專有│ │含車位面│數（其中│總面積坪│ │契約書訂│超過│元）│金額（新│誠公司之│面積坪│人大誠公││ │ │ │ │面積） │ │積者） │有含車位│數 │ │約坪數差│百分│ │台幣） │金額（新│數 │司之金額││ │ │ │ │ │ │ │面積者）│ │ │額（坪）│之二│ │ │台幣） │ │ │├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│1 │Ａ１│1637│辛○○│ 31.53 │ 5.18 │ 14.92 │ 51.63 │ 41.63 │ 41.40 │ ＋0.23 │ 否 │250 │ 0 │ 0 │ 0 │ 0 │├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│2 │Ａ１│1649│未○○│ 31.53 │ 5.18 │ 5.5 │ 42.21 │ 42.21 │ 41.40 │ ＋0.81 │ 否 │277 │ 0 │ 0 │ 0 │ 0 │├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│3 │Ａ２│1631│子○○│ 30.14 │ 5.06 │ 5.33 │ 40.53 │ 40.53 │ 37.92 │ ＋2.61 │ 是 │261 │ 0 │127307元│＋1.85│103153元│├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│4 │Ａ２│1638│卯○○│ 28.63 │ 4.81 │ 14.56 │ 48.00 │ 38.00 │ 37.55 │ ＋0.45 │ 否 │225 │ 0 │ 0 │ 0 │ 0 │├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│5 │Ａ３│1639│巳○○│ 30.74 │ 5.24 │ 14.92 │ 50.90 │ 40.90 │ 40.51 │ ＋0.39 │ 否 │240 │ 0 │ 0 │ 0 │ 0 │├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│6 │Ａ３│1643│癸○○│ 30.74 │ 5.24 │ 24.33 │ 60.31 │ 40.31 │ 40.51 │ －0.20 │ 否 │264 │ 0 │ 0 │ 0 │ 0 │├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│7 │Ａ５│1640│寅○○│ 26.11 │ 4.75 │ 14.38 │ 45.24 │ 35.25 │ 35.42 │ －0.17 │ 否 │207 │ 0 │ 0 │ 0 │ 0 │├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│8 │Ｂ１│1689│庚○○│ 25.94 │ 3.78 │ 4.79 │ 34.51 │ 34.51 │ 33.82 │ ＋0.69 │ 是 │225 │ 0 │ 665元│＋0.01│ 0 │├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│9 │Ｂ２│1658│壬○○│ 46.43 │ 6.52 │ 17.76 │ 70.71 │ 60.71 │ 59.26 │ ＋1.45 │ 是 │440 │ 0 │ 20047元│＋0.27│ 14799元│├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│10│Ｂ３│1667│戌○○│ 25.74 │ 3.84 │ 4.79 │ 34.37 │ 34.38 │ 33.82 │ ＋0.56 │ 否 │220 │ 0 │ 0 │ 0 │ 0 │├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│11│Ｂ５│1692│午○○│ 25.74 │ 3.84 │ 4.79 │ 34.37 │ 33.79 │ 33.82 │ －0.03 │ 否 │224 │ 0 │ 0 │ 0 │ 0 │├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│12│Ｂ６│1661│甲○○│ 46.43 │ 6.64 │ 17.76 │ 70.83 │ 60.83 │ 59.26 │ ＋1.57 │ 是 │439 │ 0 │ 28891元│＋0.39│ 21596元│├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│13│Ｂ６│1717│申○○│ 25.74 │ 3.84 │ 14.21 │ 43.79 │ 33.79 │ 33.82 │ －0.03 │ 否 │235 │ 0 │ 0 │ 0 │ 0 │├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│14│Ｂ９│1696│酉 ○│ 25.94 │ 3.84 │ 14.21 │ 43.99 │ 33.98 │ 33.82 │ ＋0.16 │ 否 │222 │ 0 │ 0 │ 0 │ 0 │├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│15│Ｃ１│1721│丙○○│ 25.58 │ 4.02 │ 4.62 │ 34.22 │ 34.22 │ 33.97 │ ＋0.25 │ 否 │225 │ 0 │ 0 │ 0 │ 0 │├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│16│Ｃ１│1724│戊○○│ 25.58 │ 4.02 │ 4.79 │ 34.39 │ 34.40 │ 33.97 │ ＋0.43 │ 否 │205 │ 0 │ 0 │ 0 │ 0 │├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│17│Ｃ１│1748│辰○○│ 25.58 │ 4.02 │ 4.62 │ 34.22 │ 34.22 │ 33.97 │ ＋0.25 │ 否 │211 │ 0 │ 0 │ 0 │ 0 │├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│18│Ｃ１│1760│丑 ○│ 25.58 │ 4.02 │ 14.21 │ 43.81 │ 33.81 │ 33.97 │ －0.16 │ 否 │214 │ 0 │ 0 │ 0 │ 0 │├─┼──┼──┼───┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼──┼────┼────┼───┼────┤│19│Ｃ２│1743│己○○│ 24.38 │ 3.78 │ 13.85 │ 42.01 │ 32.01 │ 32.36 │ －0.35 │ 否 │195 │ 0 │ 0 │ 0 │ 0 ││ │ │ │乙○○│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │└─┴──┴──┴───┴─────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┴──┴──┴────┴────┴───┴────┘