臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十三年度上字第一二六號 Ｊ
上 訴 人 乙 ○ ○法定代理人 戊 ○ ○訴訟代理人 吳 信 賢 律師
陳 慈 鳳 律師被 上 訴人 甲 ○ ○訴訟代理人 鍾 竹 簧 律師被 上 訴人 丁 ○ ○訴訟代理人 丙 ○ ○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十三年六月十六日臺灣雲林地方法院九十二年度訴字第五四一號第一審判決提起上訴，本院於民國九十三年九月七日言詞辯論終結，茲判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人丁○○應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號土地上如附圖所示二二‧三七平方公尺之建物拆除，並將該土地全部交還上訴人。
被上訴人甲○○應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號土地上如附圖所示十四‧三八平方公尺之建物（門牌號碼：雲林縣○○鎮○○路○○號）拆除，被上訴人丁○○應自該土地遷出，並將該土地全部交還上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人丁○○負擔伍分之參，由被上訴人甲○○負擔伍分之貳。
本判決所命給付，上訴人如於假執行程序實施前，依序以新台幣陸拾伍萬叁仟伍佰元、新台幣肆拾玖萬壹仟捌佰元為被上訴人丁○○、甲○○預供擔保，得對各該被上訴人部分得假執行；但被上訴人甲○○如於假執行程序實施前以新台幣壹佰肆拾柒萬伍仟伍佰陸拾伍元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、上訴人乙○○方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。添㈡被上訴人丁○○應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號土地上如附圖所示二二‧三七平方公尺之建物拆除，並將該土地交還上訴人。
㈢被上訴人甲○○應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號土地上如附圖所示十四‧
三八平方公尺之建物（門牌號碼：雲林縣○○鎮○○路○○號）拆除，被上訴人丁○○應自該土地遷出，並將該土地交還上訴人。
㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
㈤訴訟費用由被上訴人負擔。添
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：㈠就系爭九五０號土地之請求部分：
⒈被上訴人甲○○與上訴人間就系爭九五０號土地，應為定期租賃之法律關係：
被上訴人甲○○與上訴人於民國（下同）九十一年一月十七日訂立之租賃契約，雙方同意租賃期間自九十一年二月一日起至九十一年十二月卅一日止，且租期屆滿時，租賃關係即行終止，此分別為租賃契約第三條及第十一條所約定。又被上訴人甲○○於租期尚未屆滿前之九十一年五月十四日，將房屋讓與訴外人蔡秀妹。由上可知，甲○○於九十一年一月十七日簽立租賃契約時即無久租之意思，足證兩造間就系爭土地確實僅有定期短期租賃之意思。
⒉上訴人應有權終止與被上訴人甲○○之租賃契約：
⑴按「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優
先購買權人。」又「出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」為土地法第一百零四條第二項後段、民法第四百二十六條之二第三項所定。本件被上訴人甲○○既未以書面通知上訴人行使優先承買權，則其與蔡秀妹間之債權買賣契約及物權移轉處分行為，均不得對抗上訴人甚明。
⑵兩造間「承租人在租地上所建房屋出賣前未依照土地法第一０四條規定辦理者，
出租人得隨時終止租約」之約定（即土地租賃契約第十條第三款），應為有效。此查，①承租人違反租賃契約時，出租人得收回基地，土地法第一百零三條第五款亦定有明文。②前揭約定乃雙方基於契約自由之原則而訂立，並不違反法律禁止或強制規定。③法律既有前揭衡平租賃雙方權益之規定，法院殊不宜不加考量而過度保護承租人，原審未慮及此，其解釋兩造間租賃契約認就系爭九五０號土地租賃契約第十條第三款之約定為無效云云，應有違誤。
⑶該租賃契約第十條第三款、第九條第一款之本意係指承租人欲轉讓房屋所有權時
，應先依土地法第一百零四條規定以書面通知出租人即土地所有人行使優先承買權，承租人若違反則構成解除契約事由（第十條第三款），倘出租人即土地所有人無意承買，則承租人方面因轉讓他人，嗣後應另向出租人即土地所有人辦理承租人變更之換約手續（第九條第一款），故被上訴人甲○○於轉讓房屋時未通知上訴人行使優先承買權，已違反契約，上訴人自得行使解除契約權利。
⑷綜上，本件上訴人為有權終止兩造間租賃契約，且已以存證信函為終止租約之意思表示，則兩造間租賃契約應已生終止之效力。
⒊再者，被上訴人甲○○與訴外人蔡秀妹間就系爭九五０號土地上建物所為買賣之
債權契約及物權移轉行為，依法既不得對抗上訴人即優先承買權人，則甲○○其對房屋之事實上處分權對於上訴人而言應尚未移轉；是上訴人依約定終止租賃契約後，被上訴人甲○○應仍有負責拆除之義務，是上訴人起訴請求被上訴人甲○○拆除系爭建物於法並無不合。
⒋又被上訴人丁○○對現在使用系爭九五０號土地上建物之事實，並不爭執，而如
上所述，被上訴人甲○○既負有拆除房屋之義務，則被上訴人丁○○亦無正當權源，而應由系爭九五０號土地上遷出甚明。
㈡對被上訴人丁○○請求之部份：
⒈被上訴人丁○○對於前欠繳租金給付遲延之事實，並不爭執。而上訴人多年來迭
次催繳不計其數，其中於八十八年十二月、八十九年七月間亦分別以存證信函催告，雖文中用語為要求被上訴人將土地騰空遷讓退還，但以被上訴人已積欠十餘年之租金未付，及另證人蔡瑞祥於原審證述確有催繳之事實，則探求其存證信函真意，自有已定期催告之意思存在；原審未加細釋，認上訴人終止租約不合法云云，實有誤會。
⒉又上訴人除多次催告給付外，再於本（九十三）年六月三日委由律師發函被上訴
人丁○○催告給付積欠租金，為被上訴人自認有收受催告之事實；上訴人雖以已經寄送支票予上訴人以代給付云云置辯，然查，被上訴人所寄者，竟係發票日期為九十四年二月二十八日之遠期支票，並不能認為已依債之本旨清償，應認其迄未清償，故上訴人再以上訴理由狀為終止租約之意思表示，及其後又以存證信函通知說明終止租約請求拆屋還地，於法自是有據。
三、證據：除援用第一審所提出之證據外，補提委任律師寄發函文影本一件為證。
乙、被上訴人甲○○方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。
㈡上訴費用由上訴人負擔。
㈢若受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：㈠兩造間成立土地租賃契約之經過：
⒈被上訴人甲○○於七十七年十一月三日向前手蔡新富購買門牌號碼○○○鎮○○
路○○號二層房屋；並承受蔡新富向上訴人自五十一年即承租之土地不定期租約，繼續租用房屋後段約三分之一所在上訴人所有，即如北港地政事務所九十三年二月二十四日○○○鎮○○段○○○○號之複丈成果圖所在之基地（前三分之二被上訴人向國有財產局承租）。每年租金被上訴人甲○○皆按期繳納，歷年兩造皆相安無事，民國九十一年之租金（每月新台幣一千三百元，全年一萬五六百元）亦於九十一年一月十七日一次全部付清。
⒉九十一年五月十日被上訴人甲○○有意將上開房屋出售與訴外人蔡秀妹，即依契
約第九條第一項約定（地上建物因買賣移轉他人時，應由土地承租人會同買受人於建物移轉事實發生之日起三十日內申請換訂租約），通知上訴人買賣情事。雙方約定五月十四日上午十時至上訴人處辦理換約事宜。當日被上訴人甲○○偕同買方及代書蔡清翰前往辦理換約等手續，當時被上訴人甲○○交予上訴人承租權轉讓書（原審卷第二二頁），卻因故未完成換約；其後上訴人即故為推托遲不辦理。被上訴人甲○○不得已只好在同年六月十一日以雲林郵局第四四二號存證信函通知上訴人上開買賣情事，並再次請求辦理換約手續事宜。上訴人仍故不回應，反而於近四個月之後即同年十月七日以北港郵局第三三六號存證信函表示終止租地建屋契約。
㈡解釋系爭契約應參照歷年來土地使用情狀、租賃契約之目的等因素：
⒈按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約
全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，不能拘泥文字致失真意。最高法院迭著有十九年上字第四五三號、三十九年台上字第一０五三號等判例及七十九年度台上字第一七七八號判決可資參照。
⒉本件上訴人主張其與被上訴人甲○○間就前揭基地之租賃關係，於九十一年一月
十七日所簽訂之書面租約第三條固有記載「租賃期間自民國九十一年二月一日起至九十一年十二月三十一日止」。惟，民國五十一年起，上訴人與訴外人蔡新富間，就系爭土地即存有不定期基地租賃關係，與本件被上訴人丁○○與上訴人亦存有不定期租約之關係相同。且自被上訴人甲○○於七十七年十一月三日向訴外人蔡新富購得前揭建物之後，兩造亦仍以不定期租賃契約之方式，繼續該建物與系爭基地之使用關係，是被上訴人甲○○係承受前手之房屋及承受租用該基地，兩造之租賃契約，仍應解為租地建屋契約為是（最高法院七十四年台上字第二五六二號判例參照）。
⒊又，土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之
期限不能達其目的，故此，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為承租人有租至房屋不堪使用時為止之意思（最高法院七十八年度台上字一四０八號判決意旨參照）。上訴人土地眾多，自日據時代以來，即出租予許多民眾建屋。而上開房屋係被上訴人甲○○前手蔡新富向上訴人未定期限租用系爭土地所興建。被上訴人甲○○於七十七年間購自前手並承受原租約，上訴人亦未曾反對，當然系爭土地原存之未定期租地建屋契約關係繼續存在在於兩造間。而被上訴人之建物情況良好，否則訴外人蔡秀妹何願購買，此亦有上訴人起訴狀所附該建物之現況照片足憑。是以在該建物目前仍然正常使用之情形下，衡諸常情常理，被上訴人甲○○實無遽以縮短租賃期限之理。
⒋從而，在無特別情事及約定之情形下，前揭土地租賃契約第三條所載「租賃期間
自民國九十一年二月一日起至九十一年十二月三十一日止」一節，應係指兩造對於租金金額及其收取方式之約定，而非指兩造改變原有之租賃關係，或被上訴人甲○○租至九十一年十二月三十一日止即不再承租，換言之，應認定兩造間之租賃關係為不定期限租約，方合兩造歷年來之使用情狀、本件基地租賃契約之目的及兩造之真意與誠信原則。
㈢伊出售轉讓建物屬於系爭租賃契約第九條之情形：
⒈至於上訴人主張被上訴人甲○○將前揭建物出售予訴外人蔡秀妹，未通知上訴人
行使優先承買權，違反兩造契約第八條及第十條約定，業經其終止本件租約，於原審固提出九十一年十月七日北港郵局三三六號存證信函一份為證。惟查，本件土地租賃契約第八條係約定「承租人對於承租土地全部或一部分不使用時，應向出租人申請退租，不得私自轉租、分租或將租賃權轉讓他人及頂替他人使用，違者終止租約。」第九條又約定「承租人將建物依法移轉他人時，依左列規定辦理：：。」足見，契約書第八條所約定者，係指禁止轉租、分租或將租賃權轉讓他人等之情形，而本件被上訴人甲○○係將前揭建物出售轉讓訴外人蔡秀妹，屬租約第九條之情形，並非租賃權之轉讓，與兩造第八條之約定規範情形有間，是上訴人主張被上訴人甲○○違反租賃契約第八條之約定，並予終止租約一節，於法未合，不生終止契約之效力。
⒉又，該土地租賃契約第十條第三款固規定「本租約出租之土地，有左列情形之一
者，出租人得隨時終止租約，依法處不得異議：⑶承租人在租地上所建房屋出賣前未依照土地法第一０四條規定辦理者」，然稽諸同租約第九條兩造係約定「本租約出租之土地，承租人將地上建物依法移轉他人或繼承移轉使用時，依左列規定辦理：⑴地上建物因買賣、贈與移轉他人時，應由土地承租人會同買受人或受贈人於建物移轉事實發生之日起三十日內申請換定租約」，再參諸民法第四百二十六條之一之基地租賃契約法定移轉規定，及土地法第一百零四條第二項後段規定期使所有與使用合一之規範意旨，本件兩造前揭土地租賃契約之正當解釋，應係指承租人即使未依該契約第十條第三款約定，通知出租人行使優先承買權，仍不影響承租人依該契約第九條約定，會同買受人向出租人申請換訂租約之權利，此時僅係出租人得主張行使優先承買權，而排除承租人與他人之買賣，而非謂承租人未通知出租人行使優先承買權時，出租人即得遽予終止租約。
⒊蓋出租人如得以承租人未通知行使優先承買權而終止租約，則承租人基地上之建
物，即將因無權占有而遭拆除，一者有悖於社會經濟，再者亦與前揭優先承買權之規範意旨不符，是基於契約合法性之解釋原則，兩造本件租約第十條第三款約定未通知行使優先承買權時，出租人得終止租約一節，應認無效。況且上開約款亦違反土地法一百零三條之強制規定，依民法第七十一條規定，亦應為無效。
⒋本件被上訴人甲○○於九十一年五月十四日將前揭建物出售予訴外人蔡秀妹後，
即於當日偕同前往上訴人處欲辦理換約手續，雖因未遇上訴人之法定代理人而未辦妥，惟被上訴人甲○○亦於同年六月十一日以存證信函通知上訴人辦理換約事宜，被上訴人甲○○既已依本件租約第九條約定申請換訂租約，自難認被上訴人甲○○有何違約情事；且依前揭民法第四百二十六條之一之租賃契約法定移轉規定，其間之租賃契約關係，亦應自讓售後繼續存在於上訴人與訴外人蔡秀妹之間。
⒌另按違章建築或未辦所有權第一次登記建物之讓與，雖因不能為移轉登記，而不
能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又，房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權人方有拆除之權限。被上訴人甲○○已將前揭建物出售予訴外人蔡秀妹，實已喪失對系爭房屋之事實處分權。
三、證據：援用第一審所提證據。
丙、被上訴人丁○○方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。
㈡上訴費用由上訴人負擔。
㈢關於上訴人願供擔保請求假執行，本人行使民事訴訟法第三百九十一條之抗辯（
因該系爭房屋是本人與最近親屬共同生活及賴以維生之處，若因假執行將造成無可回復之傷害）。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：㈠本件基地租賃契約已具有某種地上權性質：
⑴本件訴訟爭點在於雙方之租賃契約是否已合法終止，針對對造所提及曾於八十八
年十二月、八十九年七月以存證信函催告繳納粗金乙節，於事實不符，對造以該存證信函片面終止雙方之租約，其並未善盡催告之規定，查本件乃是基地租賃契約，雖係債權契約，但已具有某種地上權性質，此觀之民法第四百二十二條之一及民法第四百四十九條第三項文義自明，蓋立法者之想法及目的乃在考量基地建屋具有高度不可變動性，最重要乃是為了充分發揮物之經濟效用，盡量使基地上之建物有正當權源，基於此立法意旨，有關拆屋還地事件中，終止租約理由即特別重要。
⑵換言之，絕不能如其他債權契約之解釋，針對「催告」意思表示行使之方法及時
機，必須慎重且明確，對造主張催告權之行使應探求上訴人之真意，真意是藏於上訴人內心外人無法得知的，況且此種催告是何等重大事件，涉及上訴人得據以終止租約事由，上訴人怎可如此草率，未以正式催告方式催告並善盡告知義務，最後於八十九年間片面終止雙方租約，顯有違誠信原則，況且伊並非如對造所言拒繳租金，拒繳租金之嚴重性伊豈會不知？伊不會為了每年幾萬元之租金而拒繳，最後導致對造訴請拆屋還地，綜上所述，本件之爭點在於雙方基地租賃契約是否尚存在，對造片面終止租約於法不合，據此雙方不定期之租地建屋契約仍有效存在無庸置疑。
㈡伊已寄送支票繳納租金：
⑴對造委託唐淑民律師於九十三年六月十日發文寄出催繳函中提及：「：：請期於
五日內全數繳交所欠租金，否則即以此函表示終止前開之不定期租約。」由該內容顯可見對造亦承認雙方之不定期租賃契約仍有效成立，否則何須終止租約之意思表示？⑵伊依約於五日內寄出全數所欠租金，並由唐淑民律師轉交對造，之後對造與唐律
師同時來電表示：「支票業已收到。」則倘對造不接受，當時為何不拒絕或提出意見？依法律上觀點，等於是已受領給付之默示意思表示，即對造已受領給付，債之關係消滅，據此對造即無理由主張伊未給付租金而欲終止租約。
㈢伊開立遠期支票並無不妥：
伊開立支票清償債務，除前述對造並不爭執外，更因支票乃表彰債權性質之有價證券，可透過背書轉讓之方式流通，支票之持有人可主張該票據所表彰之權利，故伊依票據法之相關規定開立支票，實已滿足對造之債權，對造有疑慮者乃擔心遠期支票將來有跳票之危機，若是如此屆時對造儘可中止雙方租約，伊無話可說。再者，衡諸現行法院實務作法，對於擔保人預供擔保請求強制執行，亦不以現金為限，其提供等值的公債證券代之亦常有之，因該公債證券本身就是一種債權權利，並能透過換價方式轉換成現金，不僅具便利性，更能對於籌措資金有困難之人提供一時之便，但是伊再次強調並非不繳現金，實因經濟考量，伊家中從事麻油買賣，旺季是在年初時點，開立遠期支票即因該時點有能力履行債務緣故。
㈣對造所寄九十三年八月六日之存證信函業已回覆：
對造委任吳信賢律師於九十三年八月六日所寄出存證信函第五四六號存證信函，伊收到之後於同年八月十日以存證信函第一四八號函覆之，煩請審酌。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：支票（支票號碼ＡＡ0000000）影本一件、存證信函影本三件（北港南陽郵局第七號、北港郵局第一四八號、台南中正路郵局第五四六號）等為證。
理 由
一、上訴人乙○○起訴主張：㈠伊所有坐落雲林縣○○鎮○○段九四九、九五０地號土地，面積各為二二‧八五
及十六‧四五平方公尺，分別與被上訴人丁○○訂立不定期之基地租賃契約，及與甲○○訂立定期之基地租賃契約，期限自九十一年二月一日起至九十一年十二月三十一日止。惟被上訴人丁○○於七十二年四月二十二日繳納六十八年七月至七十一年十二月之租金後，迄今即未再給付任何租金，上訴人乃於八十九年七月十七日及九十三年一月十九日分別以存證信函及書狀表示終止租約，兩造間之租賃契約既經終止，則被上訴人丁○○對系爭九四九地號土地之繼續使用，即為無權占有。
㈡另被上訴人甲○○在上開租賃期間內，私自於九十一年五月十四日將本件租賃權
轉讓與訴外人蔡秀妹（被上訴人丁○○之女），而未通知上訴人行使優先承買權，現並由被上訴人丁○○占有使用，已違反兩造租賃契約第八條及第十條約定，上訴人業於九十一年十月七日通知終止租約，況且上訴人與被上訴人甲○○間之租賃期限亦已屆滿，是兩造之租賃關係已不存在，被上訴人甲○○及被上訴人丁○○對系爭九五０地號土地之占用，亦屬無權占有。從而，本於所有物返還請求權之法律關係，上訴人自得請求被上訴人拆除如原審判決書附圖所示之建物，並返還前揭九四九、九五０號土地。
二、被上訴人丁○○則以：伊於系爭九四九地號土地上建屋使用，係基於兩造於五十一年間所訂立之口頭、不定期基地租賃契約，而自訂立租約以來，對於租金之給付方式，即由上訴人派人前來收取，伊並已給付租金至七十九年，雖尚有欠租，但係上訴人未前來收租所致，且上訴人亦未定期催繳，上訴人於八十八年十二月、八十九年七月間所寄之存證信函，並未善盡催告告知義務，至於九十三年六月三日委由律師寄發之信函，伊收售後旋即寄發支票一紙予上訴人繳付積欠之租金，是上訴人逕行終止租約，於法不合等語置辯。
三、被上訴人甲○○則以：伊前於七十七年十一月三日向前手蔡新富購買坐落雲林縣○○鎮○○路○○號二層建物，該建物如原審判決附圖所示占用系爭九五０號部分之基地，訴外人蔡新富係以不定期租賃契約向上訴人租用，伊於購買該建物後，亦繼續與上訴人締結不定期之基地租賃契約，並按年給付租金，從未積欠。迄九十一年一月十七日，上訴人出具書面之「乙○○土地租賃契約」交由伊簽名，雙方約定每月租金新台幣（下同）一千三百元，伊於簽名當時，並將全年租金一萬五千六百元一次付清，該書面租賃契約於第三條雖記載「租賃期間自民國九十一年二月一日起至九十一年十二月三十一日止」，惟兩造並無將原未定期限之基地租賃契約改為定期租賃之特別約定，是自不因有前揭記載，即認兩造為定期租賃關係。又，伊於九十一年五月間，有意將前揭建物出售予訴外人蔡秀妹，乃依前揭契約第九條約定，於同月十四日與訴外人蔡秀妹立具承租權轉讓書，並偕同至上訴人處，通知出售情事及申請換訂新約，然上訴人卻予推托，伊復於同年六月十一日以存證信函通知上訴人出售前揭建物及辦理換約事宜，詎上訴人不予置理，亦不行使優先承買權，竟於同年十月七日以存證信函終止租約，並起訴指摘被上訴人違約，實有悖於誠信等語資為抗辯。
四、上訴人主張：伊所有坐落雲林縣○○鎮○○段九四九、九五０地號土地，面積各為二二‧八五及十六‧四五平方公尺，分別與被上訴人丁○○訂立不定期之基地租賃契約，及與甲○○訂立定期之基地租賃契約，期限自九十一年二月一日起至九十一年十二月三十一日止。惟被上訴人丁○○於七十二年四月二十二日繳納六十八年七月至七十一年十二月之租金後，迄今即未再給付任何租金，上訴人乃於八十九年七月十七日及九十三年一月十九日分別以存證信函及書狀表示終止租約；另被上訴人甲○○在上開租賃期間內，私自於九十一年五月十四日將本件租賃權轉讓與訴外人蔡秀妹（被上訴人丁○○之女），而未通知上訴人行使優先承買權，現並由被上訴人丁○○占有使用，已違反兩造租賃契約第八條及第十條約定，上訴人業於九十一年十月七日通知終止租約，況且上訴人與被上訴人甲○○間之租賃期限亦已屆滿之事實，為被上訴人所不否認，並有土地登記簿謄本二件、收據一件、存證信函影本二件、土地租賃契約書影本一件、承租權轉讓書影本一件、照片四張附於原審卷為證，堪信為真實。
五、上訴人復主張：兩造間既已終止租約，被上訴人佔有土地即為無權占有，伊得行使所有物返還請求權，請求被上訴人拆屋還地等情，被上訴人則以前揭情詞置辯，是本件應審究者厥為㈠上訴人與被上訴人丁○○間之租賃契約是否已合法終止？㈡上訴人與被上訴人甲○○間之租賃契約是否已從不定期租賃契約改為定期租賃契約？其租賃契約是否已合法終止？被上訴人甲○○對系爭建物是否有拆除權限？
（一）查坐落系爭九四九號土地上之建物為被上訴人丁○○所有；坐落系爭九五０號土地上之建物，原為訴外人蔡新富所有，上訴人與訴外人蔡新富之間，曾有基地租賃關係，該建物訴外人蔡新富於七十七年十一月三日售予被上訴人甲○○，被上訴人甲○○於九十一年五月間再轉售予訴外人蔡秀妹，現並由被上訴人丁○○占有使用。本件建物均為未辦所有權第一次登記之建物，其等占用系爭土地之位置及面積，各為如原審判決書附圖雲林縣北港地政事務所函覆之複丈成果圖所示。被上訴人丁○○與上訴人間就前揭九四九號土地，曾存有不定期基地租賃契約關係；被上訴人丁○○迄今未給付之租金，至少已超過十年。被上訴人甲○○與上訴人間就前揭九五０號土地，於九十一年一月十七日簽訂書面之土地租賃契約之前，曾存有不定期之基地租賃契約關係。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。民法第四百四十條定有明文。又，建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。最高法院並著有六十八年台上字第七七七號判例可資參照。上訴人主張被上訴人丁○○本件租金僅給付至七十一年底，自七十二年起即欠繳租金之事實，業據其提出收受被上訴人丁○○給付六十八年七月至七十一年十二月之租金共九千二百四十元之收據一紙為證，被上訴人丁○○雖辯稱租金已給付至七十九年，惟卻未能舉證以實其說，是上訴人主張被上訴人丁○○自七十二年起迄今之租金均未給付一節，應堪採信。又依上訴人之義工即證人蔡瑞祥於原審到庭證稱：「我是原告（即上訴人）的義工，自民國七十九年起除了被告（即被上訴人）二人外，我也都有出去收，所以收據上有我的筆跡，七十九年以後我也有向在庭之被告丁○○收過錢，他說他現在口袋沒有錢，過幾天會跟我算，被告丁○○從來沒有給過我錢」等語甚明，亦即上訴人對於被上訴人丁○○自七十二年以來欠繳之租金，於七十九年曾派員前往收取，然因被上訴人丁○○未予給付，致未能受償，由此顯見被上訴人丁○○對於欠繳之租金應負給付遲延之責任（最高法院六十九年台上字第一二八０號判例參照）。其中上訴人於八十九年七月十七日以北港郵局第三八七號存證信函通知被上訴人丁○○時，亦僅限期騰空遷讓返還前揭土地，迄至起訴之後，上訴人於九十三年一月二十日提出準備書狀，亦僅表示以該書狀繕本之送達，為終止本件租賃契約之意思表示，有該二件存證信函附原審卷可稽，該二書狀均未有定相當期限催告被上訴人丁○○支付租金之表示，則揆諸前揭判例意旨及規定，彼時上訴人之租約終止權尚未發生，其終止租約不生終止效力。然上訴人再於九十三年六月三日委由律師發函被上訴人丁○○催告限期於收受信函後五日內給付積欠之租金，被上訴人自認有收受催告上述信函等情；上訴人雖以已遵期於五日內寄送支票予上訴人以代給付云云置辯，然查，被上訴人所寄者，竟係發票日期為九十四年二月二十八日之遠期支票，並不能認為已依債之本旨清償，應認其迄未清償，被上訴人丁○○雖又辯稱：因支票乃表彰債權性質之有價證券，可透過背書轉讓之方式流通，支票之持有人可主張該票據所表彰之權利，故伊依票據法之相關規定開立支票，實已滿足上訴人之債權，上訴人有疑慮者乃擔心遠期支票將來有跳票之危機，若是如此屆時對造儘可中止雙方租約，又衡諸現行法院實務作法，對於擔保人預供擔保請求強制執行，亦不以現金為限，其提供等值的公債證券代之亦常有之，因該公債證券本身就是一種債權權利，並能透過換價方式轉換成現金云云，惟查支票固為支付證券，得代替現金使用。然票據法第一百二十八條第二項亦規定：「支票在票載發票日前，執票人不得為付款之提示」，因之，上訴人取得系爭支票，非俟九十四年二月二十八日後始能為付款之提示，而能真正獲得清償，在此之前，僅係被上訴人丁○○另負票據債務，此一票據債務未清償，亦難認原租金債務已清償，而以提供等值的公債證券作為擔保請求強制執行之方式，乃因公債為政府所發售，可推斷必可連同利息回贖，是收受公債者已取得該回贖權，非如支票持有人僅對發票人或背書人有追索權而已，故被上訴人丁○○此部分之抗辯，委非可採。故上訴人再以上訴理由狀為終止租約之意思表示，及其後又於九十三年八月六日委由吳信賢律師以存證信函通知說明終止租約請求拆屋還地，有上訴理由狀及該存證信函附卷足參，並為被上訴人丁○○所自認，是上訴人終止系爭租約於法自是有據。
（三）次按按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院九十一年台上字第二一九五號判決可資參照。次按解釋契約，如契約文字已表示當事人真意者，不得捨契約文字而為曲解。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或摭拾書據中一二語，任意推解致失真意。同院八十七年度台上字第二八七七號判決足資參照。查系爭九十一年一月十七日訂立之租賃契約第十一條明文：「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租人不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租人申請換訂租賃契約，否則出租人視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第四五一條之適用及其他異議。」再佐之第三條：「租賃期間自民國九十一年二月一日起至九十一年十二月三十一日止。」之內容（原審卷第二一頁），參以被上訴人甲○○於租期尚未屆滿之九十一年五月十四日即將系爭房屋讓與訴外人蔡秀妹，足認被上訴人甲○○於九十一年一月十七日簽立系爭租賃契約時即無久租之意思，足認上訴人與被上訴人甲○○間就系爭土地確訂立定期租賃契約之真意，已臻明確。蓋兩造間原先均未定立契約明文，迄九十一年年初時始訂立九十一年間之租約，約定租約終止日為九十一年年底，則當事人間既然已明文約定租賃期間，則解釋該租賃性質，原則上自應尊重契約文字，尤其，以租賃契約而言，租賃期間正與當事人、租賃標的、租金數額等因素相同，屬於該契約成立之「必要之點」（民法第一百五十三條第二項），當事人就此之明文約定，在解釋其契約真意時自然居於重要地位，不應隨意推翻；再者，兩造間原來長期處於不定期租賃法律關係狀態，迄九十一年間始明文書面約定具體權利義務，則就一般社會經驗而言，出租人欲擺脫長期以來不明確之法律關係，進而將該租賃關係明文化、具體化之心態甚明，今倘重新解釋為原來之不定期租賃契約，則當事人又何必於九十一年年初間大費周章訂立新約？至於最高法院七十八年度台上字第一四０八號判決意旨為：「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，並應受民法第四百四十九條第一項期限不得逾二十年之限制。」已指出其案例內容為「當事人未明定租賃之期限者」，而本件訴訟當事人間已約定租賃期限，兩者性質自然相異，不能比附援引。
（四）復按「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」又「出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」為土地法第一百零四條第二項後段、民法第四百二十六條之二第三項訂有明文。又系爭租賃契約第八條係約定「承租人對於承租土地全部或一部分不使用時，應向出租人申請退租，不得私自轉租、分租或將租賃權轉讓他人及頂替他人使用，違者終止租約。」，第九條約定「承租人將建物依法移轉他人時，依左列規定辦理：⑴地上建物因買賣、贈與移轉他人時，應由土地承租人會同買受人或受贈人於建物移轉事實發生之日起三十日內申請換定租約。」第十條又約定：「本租約出租之土地，有左列情形之一者，出租人得隨時終止租約，依法處不得異議：‧‧‧⑶承租人在租地上所建房屋出賣前未依照土地法第一０四條規定辦理者」是依上揭契約條款之真義，係指承租人欲轉讓房屋所有權時，應先依土地法第一百零四條規定以書面通知出租人即土地所有人行使優先承買權，承租人若違反則構成解除契約事由（第十條第三款），倘承租人違反上揭約定，未通知出租人行使優先承買權，竟將系爭土地私自轉租、分租或將租賃權轉讓他人及頂替他人使用，出租人亦得終止租約。但如出租人即土地所有人無意承買，則承租人方面因轉讓他人，嗣後應另向出租人即土地所有人辦理承租人變更之換約手續（第九條第一款），出租人不能拒絕。且綜觀系爭租約，其規範第十條第三款，其來有自，查：該契約約定承租人應依房屋現狀使用，例外情形修繕時應取得土地所有人之使用同意書（第一條）、不得新建、增建（第六條第二款），再審酌該建物之外觀（原審卷第二六頁及背面）及屬於違章建築情狀，不難想見土地所有人面對長期以來承租戶在不定期租賃土地上搭蓋違建之情形感到不滿，亟思逐步加強管理，甚至收回土地之意圖，是約定上開承租戶不得自行任意改建之類與其他一般基地租賃契約迥異之條款，就此觀點而言，該第十條第三款約定，即別具意義，因土地所有人意欲加強管理出租土地，則若承租人轉讓建物時，土地法第一百零四條賦予土地所有人之優先承買權則顯得特別重要，土地所有人早有預見，乃將之列為重大違約得終止契約事由，土地所有人上開用心安排，誠為其個人權利行使出發，而就原審判決之所謂「社會經濟」觀點而言，今日社會技術進步，不動產價值改變，以一般房地產開發經驗而言，搭蓋房屋建築容易，取得完整土地權利反而困難，故為能與時俱進配合時代潮流，又系爭土地之權利狀態由不定期租賃轉變為定期租賃，甚至可能進一步拆除長久以來存在之違章建築，對整體社會而言亦非不良發展，公權力雖無力介入促成，對於當事人間權利行使，亦不必橫加阻攔，再者，承租人違反租賃契約時，出租人得收回基地，土地法第一百零三條第五款亦定有明文。前揭各約定乃雙方基於契約自由之原則而訂立，並不違反法律禁止或強制規定。因此，在法律及契約約定既有前揭衡平租賃雙方權益之規定，法院殊不宜不加考量而過度保護承租人，則系爭契約第十條約定均無從解釋為無效之約定。查本件被上訴人甲○○於九十一年五月十四日將前揭建物出售予訴外人蔡秀妹後，即於當日偕同前往上訴人處欲辦理換約手續，並未通知上訴人行使優先承買權，因未遇上訴人之法定代理人而未辦妥，雖被上訴人甲○○再於同年六月十一日以存證信函通知上訴人辦理換約事宜，該存證信函仍未載明買賣條件，而難認有通知行使優先承買權之效力（最高法院八十九年度台上字第一四０四號判決意旨參照），則其未通知上訴人行使優先承買權，並逕自將系爭房屋出賣與訴外人蔡秀妹，且將承租權轉讓與訴外人蔡秀妹，有承租權轉讓書一件附於原審卷可憑，更將系爭房屋交與被上訴人丁○○居住，為被上訴人所自認，則其與蔡秀妹間之債權買賣契約及物權移轉處分行為，均不得對抗上訴人甚明。而被上訴人亦自認：被上訴人甲○○於七十七年十一月三日向訴外人蔡新富購得前揭建物之後，兩造亦仍以不定期租賃契約之方式，繼續該建物與系爭基地之使用關係，是被上訴人甲○○係承受前手之房屋及承受租用該基地，兩造之租賃契約，仍應解為租地建屋契約等情，則其出賣系爭建物與訴外人蔡秀妹又如何解釋為僅係將系爭建物出售轉讓第三人，而非租賃權轉讓，是被上訴人甲○○辯稱：其出售系爭房屋與訴外人蔡秀妹，係屬於契約第九條約定之情形，與契約第八條約定規範之情形有間云云，顯無可採。而被上訴人既違反契約第十條第三款之約定，又違背契約第八條之約定，則上訴人主張被上訴人甲○○於轉讓房屋時未通知上訴人行使優先承買權，已違反契約，上訴人自得行使解除契約權利等情，於法有據。本件上訴人為有權終止兩造間租賃契約，且已以存證信函為終止租約之意思表示，為被上訴人所不否認，是兩造間租賃契約應已生終止之效力。
（五）末查，被上訴人甲○○與訴外人蔡秀妹間就系爭九五０號土地上建物所為買賣之債權契約及物權移轉行為，依法既不得對抗上訴人即優先承買權人，則被上訴人甲○○對房屋之事實上處分權對於上訴人而言應尚未移轉；是上訴人依約定終止租賃契約後，被上訴人甲○○應仍負有拆除之義務，則上訴人自僅能請求被上訴人甲○○拆除系爭建物。至於其因拆除房屋而無法對買受人履約，應否對買受人負債務不履行損害賠償責任，乃其等內部關係，並不能拘束上訴人，又被上訴人丁○○對現在使用系爭九五０號土地上建物之事實，為兩被上訴人所不爭執，而如上所述，被上訴人甲○○移轉系爭租賃權之行為依法不得對抗上訴人，而依法其負有拆除房屋之義務，則被上訴人丁○○占用系爭土地亦無正當權源，而應由系爭九五０號土地上遷出甚明。
（六）綜上所述，上訴人與被上訴人丁○○間之租賃契約，已因被上訴人丁○○於上訴人催告後遲未依債務本旨給付租金，而經上訴人合法終止；另上訴人與被上訴人甲○○間之租賃契約已從不定期租賃契約改為定期租賃契約，其租賃契約亦因被上訴人甲○○出賣系爭房屋轉讓系爭承租權，未通知上訴人行使優先承買權，已違反契約第八條及第十條第三款之約定，亦經上訴人合法終止租約，被上訴人甲○○既因轉讓承租權未通知上訴人行使優先承買權，該轉讓行為不得對抗上訴人，則被上訴人甲○○對房屋之事實上處分權對於上訴人而言應尚未移轉；是上訴人依約定終止租賃契約後，被上訴人甲○○應仍負有拆除之義務及仍有拆除之權限，而被上訴人丁○○占用系爭土地亦無正當權源，而應由系爭九五０號土地上遷出甚明。
五、綜此，上訴人主張為可採，被上訴人抗辯，為無可取。從而，上訴人本於所有權人之地位，行使所有物返還請求權，請求被上訴人丁○○應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號土地上如附圖所示二二‧三七平方公尺之建物拆除，並將該土地全部交還上訴人；被上訴人甲○○應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號土地上如附圖所示十四‧三八平方公尺之建物（門牌號碼：雲林縣○○鎮○○路○○號）拆除，被上訴人丁○○應自該土地遷出，並將該土地全部交還上訴人，為有理由，應予准許。上訴人即被上訴人甲○○陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於被上訴人丁○○雖陳明「因該系爭房屋是本人與最近親屬共同生活及賴以維生之處，若因假執行將造成無可回復之傷害」，因而行使民事訴訟法第三百九十一條之抗辯云云，然按之民事訴訟法第三百九十一條規定：「被告釋明因假執行恐受不能回復之損害者，如係第三百八十九條情形，法院應依其聲請宣告不准假執行；如係前條情形，應宣告駁回原告假執行之聲請。」被上訴人就其所陳明之事實，並未為任何釋明，是其陳明應宣告駁回上訴人假執行之聲請，即不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二、三項所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十一 日
臺灣高等法院臺南分院民事第四庭~B1審判長法官 林 金 村~B2 法官 曾 平 杉~B3 法官 袁 靜 文右為正本係照原本作成。
被上訴人丁○○如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
被上訴人甲○○不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十二 日~B法院書記官 吳 銘 添