臺灣高等法院臺南分院民事判決 93年度上字第181號上 訴 人 丙○○○訴訟代理人 丁 ○ ○
黃 俊 仁 律師被 上 訴人 財團法人天主教會嘉義教區法定代理人 戊 ○ ○訴訟代理人 甲 ○ ○
乙 ○ ○上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國93年9月12日臺灣雲林地方法院第一審判決（93年度訴字第392號）提起上訴，本院於94年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用，均由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落雲林縣○○鄉○○段第647地號（以下稱系爭土地）、地目建、面積451.18平方公尺土地上，如原判決附圖所示斜線部分編號Ａ１面積
5.702平方公尺；編號Ｂ１面積102.762平方公尺；Ｃ１面積
40.549平方公尺；Ｄ１面積24.957平方公尺之地上建物拆除，將土地交還上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）197,130元，及自民國（下同）88年3月16日起至93年3月15日止，按週年利率百分之五計算之利息；及自93年3月16日起至拆除地上物交還土地之日止，按月給付上訴人3,239元。㈣願供擔保請宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠按各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，
負與出賣人同一之擔保責任。民法第825條定有明文。被上訴人在分割後，本即負有拆除房地，交付分割土地給紀楊淑貞之義務。被上訴人卻一直故為拖延，拒不交付分割土地。此一系爭土地，嗣由分割後之原所有人紀楊淑貞移轉登記所有權給上訴人，上訴人也曾數度請求被上訴人拆屋或價購系爭土地，被上訴人卻一再置之不理，上訴人本於所有權之作用，請求被上訴人排除侵害，返還土地，如此自保，豈得謂係權利濫用？被上訴人在分割判決後，未依法交付土地給上訴人之前手紀楊淑貞，又對上訴人在取得所有權後，請求交付土地完全置之不理，或以價格不定為拖延之道，上訴人在土地被占有二十餘年無法使用收益之情形下，隱忍迄今，訴諸法律行使權利，豈有違背誠信原則之可言？㈡被上訴人與訴外人紀楊淑貞間在土地分割判決前的債權契約
，且是雙務同時履行契約。判決分割後，各自取得所分配之土地之所有權後，被上訴人未曾為任何履行此一雙務契約之準備，也沒有依約將所欲互換之土地應有部分移轉登記或分割給紀楊淑貞。繼續占有原來共有土地，在紀楊淑貞因分割而原始取得系爭土地後，猶繼續非法占有，未依前揭民法第825條規定交付分割後之土地。被上訴人在分割前，既未履行其應為之義務，豈有任何權利可得主張？而在分割後，又有何權源占有紀楊淑貞因法院分割而原始取得之系爭土地？其又有何權源占有上訴人自紀楊淑貞買受之系爭土地？㈢同意書乃是在分割共有物判決前之共有人就土地應有部分交
換之協議，並非就共有土地之特定位置的土地交換契約，或是土地分管契約，更非土地使用同意契約，也不是就共有土地日後分割後取得之單獨所有特定土地為交換或同意使用之約定。同意書乃是原土地共有人間之債權約定，此一債權契約，有其相對性，上訴人並非債權契約之當事人。上訴人既非同意書之當事人，上訴人也未曾與被上訴人就系爭土地有任何交換或同意使用之約定，而上訴人由前手紀楊淑貞移轉取得所有權時，也不知前手在共有時，就此曾為約定。故此同意書之債權契約並無優於上訴人依物權契約由前手取得土地所有權之效力，此乃事理及法理之必然。同意書係指共有土地應有部分之交換，唯此一約定之應有部分因分割共有物之判決形成效力而消滅。因嗣後共有土地經法院強制分割判決，有不可歸責於雙方當事人之情事，變成給付不能。
㈣本件相當於租金之不當得利數額之計算，按土地法第105條
準用同法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。而該條所謂土地價額、建築物價額，依土地法施行法第25條規定，分別係指法定地價、該管市、縣地政機關估定之價額。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又城市地方房屋租金之數額，除以基地申報地價及該管市、縣地政機關估定之價額為基礎外，尚須斟酌房屋之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房屋之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查：系爭坐落雲林縣○○鄉○○段647 地號土地87、88年度（自87年7月1日起至89年6月30日止）核定申報地價每平方公尺為2,279.2元（而被上訴人毗鄰之同段646地號為4188元）；89、90、91、92年度（自89年7月1日起至92年12月31日止）核定申報地價每平方公尺為2,249元（而被上訴人毗鄰之同段646地號為4,103.2元）；93年度（自93年1月1日起）核定申報地價每平方公尺為2,234元（而被上訴人毗鄰之同段646地號為4062元），此有647地號、646地號之土地地價謄本二份可參。上訴人所有之土地雖在同一路段，面臨相同路面，然因分割後地形限制，申報地價○○○區○○段之土地拉低，結果與被上訴人毗鄰土地相較只有約二分之一。可是，被上訴人占用上訴人之土地部分卻是與其所有鄰地同位置之系爭土地前段區塊。就此，再參酌系爭土地坐落於雲林縣水林鄉市區，附近有水林鄉公所、代表會、警察分駐所、戶政事務所、消防隊部等行政機關，又學校與商家林立，生活機能便捷，且在水林市區○○道路的十字路口邊，交通順暢，商業交易活絡，有現場照片為證，系爭土地公告現值每平方公尺高達8,395元，646地號公告現值為15,283元之情，故認如依系爭土地申報地價總額年息百分之10計算上訴人所得之不當利益，應屬正當且妥適。上訴人得請求被上訴人給付之相當租金賠償為197,130元（元以下四捨五入）。其計算方式如下所示：
88年3月16日起至89年6月30日止：
173.97×2279.2×10%×[（291＋192）÷365]＝0000000年7月1日起至92年12月31日止：
173.97×2249×10%×[（184＋365＋365＋365）÷365]＝00000000年1月1日起至93年3月15日止：
173.97×2234×10%×（74÷365）＝000000000＋136780＋7880＝00000000年3月15日以後則每月損害金為3,239元：
173.97×2234×10%×1/12=3239
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提出地價謄本本2件、地籍圖謄本影本1件、照片8張。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳：㈠系爭土地原母地號為雲林縣○○鄉○○段813之14地號，上
訴人之婆婆紀楊淑貞為共有人之一，被上訴人亦為共有人，該地號土地在分割前紀楊淑貞曾向受理法院表明主張；雲林縣水林段813-14地號土地，紀楊淑貞之應有部分為120/1148，同意與被上訴人在同段813、813-16地號土地持分應有部分互為交換使用 (重測後為雲林縣○○鄉○○段656及657之
7、657之9地號)，而維持被上訴人之教堂及附屬建物之完整，免將來拆屋之煩，兼顧土地利用之經濟效益，經原判決土地分割案之法院所採，故分配渠等以被上訴人應得之土地相鄰，使現為雲林縣○○鄉○○段○○○○號，為上訴人所有，同段646地號土地為被上訴人所有。
㈡上訴人之婆婆紀楊淑貞在分割後並未履行與被上訴人土地交
換使用契約，竟在78年7月4日以買賣為由移轉登記予上訴人名下，上訴人受讓系爭土地時，當已知悉婆婆紀楊淑貞應履行與被上訴人交換土地使用之約定，並也知悉在系爭土地上被上訴人建有教堂及附屬建物存在，上訴人承繼系爭土地後，應履行紀楊淑貞與被上訴人之土換使用契約，辦理土地交換使用。但上訴人不但不履行辦理土地交換使用，反指被上訴人無權占用，再請求拆屋還地返還不當得利，有違誠信與濫用權利。民法第148條定有明文，權利行使不得損害他人為主要目的，且被上訴人係一公益團體，教堂亦是雲林縣水林鄉教友集會所，對社會大眾貢獻甚大，上訴人竟以個人恣意濫行權利，不但損害教堂建物，亦危害社會大眾及信友的利益，有背於社會的公益，上訴人此舉請求拆屋還地，確不符物盡其用公共利益，就權利社會化內涵而言，再己構成濫用權利之事實。
㈢被上訴人再次請求上訴人履行土地交換使用契約，願以二坪換一坪方式進行，或以公告現值價購不足部分。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提出照片18張、台灣電力公司雲林區營業處書函影本1件、台灣雲林地方法院91年度港簡字第52號判決書影本1件。
丙、本院依職權調閱台灣雲林地方法院91年度港簡字第52號民事案件全卷。
理 由
一、上訴人於原審起訴時除請求拆屋還地外，並請求被上訴人返還相當租金之不當得利525,000元，上訴本院後，就不當得利部分，變更為被上訴人應給付損害金197,130元及法定遲延利息，及93年3月21日起至拆除地上物交還土地之日止，按月給付3,239元之損害金。就197,130元部分以及自93年3月21日起至本院言詞辯論終結日（到期部分）每月給付3,239元部分，因未超過525,000元，核屬民事訴訟法第255條第1項第3款「變更減縮應受判決事項之聲明」，就言詞辯論終結後至拆屋交還土地止，按每月給付3,239元部分，則屬將來給付之訴，乃訴之追加，因被上訴人於本院審理時並無異議，且為本案言詞辯論，其追加變更，自屬有據。
二、上訴人起訴主張：系爭土地為其所有，如原判決附圖編號Ａ１、Ｂ１、Ｃ１、Ｄ１所示位置面積，為被上訴人所有之教堂建物所占用，被上訴人就系爭土地並無合法使用權源，經伊催促交還，均置之不理；爰依民法第767條規定，請求被上訴人拆除地上建物，交還土地，並依民法第184條、第182條規定，給付自88年起自93年3月15日止之損害金197,130元及法定遲延利息，及自93年3月16日起至交還土地之日止，按月給付上訴人3,239元之損害金等語。
三、被上訴人則以：系爭土地原為上訴人之婆婆紀楊淑貞所有，同段646地號土地則為伊所有，二筆土地同為○○○鄉○○段813之14地號土地之一部，經法院判決分割而各自取得。
於上開813之14地號土地法院分割審理時，紀楊淑貞即與被上訴人成立協議，願將其在該地號土地之持分與被上訴人所有同段813、813之16地號土地之應有部分互換，以便被上訴人維持系爭土地上教堂及附屬建物之完整，系爭土地因伊與上訴人之前手有土地交換約定，上訴人應繼受該契約，伊非無權占用等語，資為抗辯。
四、上訴人主張系爭土地原為其婆婆紀楊淑貞所有，與被上訴人所有坐落同段646地號土地，同係由原水林段813之14地號土地判決分割而來，系爭土地於78年7月4日以買賣為原因移轉登記予上訴人名下，系爭土地上如原判決附圖編號A1、B1、C1、D1所示位置面積，為被上訴人所有之教堂建物占用，又原水林段813之14地號土地於判決分割前，上訴人之婆婆紀楊淑貞曾將其在前開地號土地之應有部分（1148分之120），與被上訴人在同地段813、813之16地號土地之應有部分達成互換使用之約定一節，為兩造所不爭執，並有地籍圖謄本、土地登記謄本、雲林縣北港地政事務所93年5月27日土地複丈成果圖、同意書各一件可參（見原審93年度港簡調字第14號卷第7、8、48頁、第77頁），上訴人主張，堪信為真實。茲上訴人主張被上訴人所有系爭A1、B1、C1、D1地上建物就系爭土地並無合法使用權源，被上訴人應拆除地上建物交還土地，並賠償相當於租金之損害金，被上訴人則否認其主張，並以前開情詞置辯。則本件應審究者，乃為：㈠紀楊淑貞與被上訴人間就共有之土地之應有部分所為互換協議，是否仍有效存在？㈡若仍存在，上訴人應否受交換協議之拘束？被上訴人得否據以主張其非無權占用系爭土地？
五、經查：㈠按，共有物之各共有人，得自由處分其應有部分，民法第81
9條第1項定有明文。又交換土地之目的，在於終局的取得所互換財產之使用、收益及交換價值，屬民法上當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權之互易契約；與分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，不過就共有物之管理定暫時使用之狀態，要屬不同。故以共有關係繼續存在為前提之分管契約，於法院判決分割共有物確定時，先前共有人間之分管契約，固應認為終止。但共有人中之一人就其應有部分與他人之共有物之應有部分所訂立之互換契約，若非以共有關係繼續存在為必要，在未經履行或經合法解除前，自不因共有土地之分割而當然消滅。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所使用之辭句，民法第98條定有明文；又「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時情形，以期不失立約人之真意」，「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料，為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解，致失真意」，「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字，致失真意」，最高法院著有18年度上字第1727號、19年度上字第28號、19年度上字第453號及39年度台上字第1053號判例可資參照。查：通觀紀楊淑貞與被上訴人間就系爭土地所成立契約（同意書）全文，及探求契約當事人當時之真意，其目的乃在於避免將來紀楊淑貞分割後拆請被上訴人拆除教堂之麻煩、兼顧被上訴人教堂之完整（卷附台中高分院71年度上字第779號系爭土地分割判決書所載，見原審卷第71頁、第78頁），以及紀楊淑貞得分配之土地位置等互易財產之使用、收益及交換價值，則二人所立之契約（同意書），及於契約成立當時，就系爭土地法院已依分割方案劃分出來，已有特定位置（即位於教堂建物所在之系爭土地上，分割方案係71年5月4日作成，契約於5月17日書立，雙方於72年間上訴審時，仍繼續主張日後要互換土地），性質上，核屬紀楊淑貞以將來可取得之特定位置之土地與被上訴人之他筆土地之應有部分互換，同意書並不以土地共有關係繼續存在為必要（當時已知土地日後必會分割），至為灼然。上訴人主張：該互換協議在原水林段813之14地號土地判決分割確定後已不存在，或給付不能無效云云，自無可採。
㈡紀楊淑貞與被上訴人間所訂立之系爭互換契約（同意書），
其主要目的既在保持被上訴人之教堂建物之免於被拆除（完整性），既有書面契約，顯見雙方慎重其事並深思熟慮，知其法律效果，應具有較大之拘束力，而該契約亦含有被上訴人以相當之土地作為交換，核屬公平，故契約目的隱含拘束受讓人之意思，此項契約又直接於教堂之建物之保存為契約主要目的，綜合以上各點，吾人認為此項契約，性質上係學者所認為之隨土地所有權移轉之債權契約（參見謝哲勝，財產法專題研究，第75頁以下），受讓人應受其拘束。就本件而言，上訴人與紀楊淑貞係婆媳關係，長年共同生活，關係親近，早已知悉其婆婆所分得之系爭土地上有教堂存在，仍與其婆婆成立買賣，以婆婆與媳婦之親密關係而言，按諸常理其婆婆自無不告知此項交換約定之事之理（否則豈非婆婆欺騙媳婦）？而上訴人長年居住當地，系爭土地之分割亦歷時甚久，依經驗法則觀之，亦早已查知其婆婆與被上訴人之系爭互換約定（上訴人亦持有系爭同意書之原本），則系爭互換契約，對上訴人亦生拘束。上訴人主張，此項契約係債權契約，其不受拘束云云，自不可採。至於契約成立後，被上訴人原先欲將之與上訴人之婆婆交換系爭土地之共有土地之應有部分，已然分割，成為單獨所有，價值比原先預估者低，交換契約代價不公平，縱令屬實，亦屬契約後情事變更之問題，應由契約雙方本於誠信原則處理，併予說明。（被上訴人於本院審理時一再表明願意以公告地價二倍之價格購買系爭土地，或以二坪換一坪，可見互換契約仍可適度調整）。
㈢綜上所述，上訴人應受互換契約之拘束，被上訴人占有系爭
土地，係基於互換契約而來，乃有權占有，上訴人主張，被上訴人無權占有，其受有相當租金之損害云云，即非可採。
六、從而，上訴人本於物上請求權，請求被上訴人拆屋還地及本於侵權行為不當得利請求給付不當得利損害賠償，為無理由，不應准許；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。其於本院追加請求將來損害部分，亦屬無理由，應併予駁回。本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 25 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 蘇清恭法 官 吳上康上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 10 月 26 日
書記官 易慧玲
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