臺灣高等法院臺南分院民事判決 93年度上字第49號上 訴 人 午○○
辰○○甲○○○巳○○卯○○共 同訴訟代理人 葉天祐 律師複 代 理人 周武旺 律師
蕭敦仁 律師被 上 訴人 壬○○
丑○○寅○○辛○○丁○○（即李洛竭之承受訴訟人）戊○○（即李洛竭之承受訴訟人）己○○庚○○子○○乙○○癸○○丙○○共 同訴訟代理人 吳碧娟 律師複 代 理人 楊瓊雅 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國92年11月24日臺灣嘉義地方法院所為92年度重訴字第118號第一審判決，提起上訴，本院於94年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人等應協同上訴人等就附表所示土地向嘉義市西區區公所辦理承租人變更登記（租約字號：西民地字第255號）。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
（一）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有耕地三七五減租條例第17條所定各款情形不得終止。如承租人自動放棄耕作權時，依同條第2款規定亦須確有因遷徙或轉業之正當理由（釋字第78號解釋）。依耕地三七五減租條例訂立之租約，在租佃期限未屆滿前，得終止之情形，同條例第17條已有規定，無土地法第114條及民法第438條有關終止租約規定之適用（釋字第125號解釋）。本件出租之耕地，在租賃關係存續中，經政府劃為都市建築用地，惟地目尚未變更，依最高法院裁判見解，於耕地所有人收回自行建築時，始可不受耕地三七五減租條例第17條及第19條之限制，得終止租約。出租人既非為出售為建築使用而於出售前終止租約，依土地法第83條，承租人即上訴人即得繼續為從來之使用，則仍不得排除耕地三七五減租條例第15條之適用（參照最高法院64年度臺上字第919號判決）。
（二）原判決認定系爭土地因位於嘉義市區內早已被嘉義市中心地區都市計畫案，將系爭土地之土地使用分區編定為住宅區，已非耕地三七五減租條例所謂之「農地」，即無適用耕地三七五減租條例規定之餘地云云。但查，依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定耕地經依法定或變更為非耕地使用時，出租人應依該條例第17條第2項第3款規定按當期公告土地現值減除土地增值稅後剩餘三分之一給予補償承租人，但被上訴人迄今未對上訴人為終止租約之表示，亦未依上開規定提存補償金，上訴人自得為原來之使用；又終止租約亦應經由調解調處，惟被上訴人並未踐行該程序，自不發生終止租約之效力，租佃關係仍屬存在。
（三）再查，被上訴人主張原承租土地經重劃後已細分成數筆，並編定為住宅區，且上訴人無自任耕作之事實云云。但查，所指亦屬耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約之原因；但該條款之終止原因不符合前述應踐行之程序，亦不發生效力，已如前述，是被上訴人不能依耕地三七五減租條例第19條第1項第1款主張上訴人無自任耕作。況查，出租土地原為363之5地號1筆，至85年時已因重劃分割為359地號等18筆土地，並經嘉義市西區區公所通知變更結果，故原承租土地細分數筆，係因政府土地重劃所致，並非出於上訴人不自任耕作。
（四）又查，被上訴人向嘉義市西區公所提出之異議書，係主張上訴人自70年重劃以來並未繳納租金，但依民法第440條第1項規定承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。惟被上訴人並未依上開規定進行催繳程序，而上訴人於92年8月27日以嘉義興嘉郵局第464號寄送自70年1月1日起至92年6月30日止租金匯票時，經被上訴人以嘉義興嘉郵局第471號存證信函拒收退回後，已於92年9月18日以原審92年度存字第891號提存完畢，以上有已提出之存證信函及提存書等可稽，故本件已無欠租之情形。
三、證據：除援用原審提出者外，補提：請求調閱臺灣嘉義地方法院65年度訴字第113號租佃爭議事件、67年度訴字第42號租佃爭議事件卷宗及歷審判決書。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
（一）上訴人於調處時主張：一、20年前該地因實施重劃，農地已變更為建地。二、過去也曾去辦理繼承承租權登記，但當時還需檢附自耕能力證明書，所以沒有辦成，直到最近區公所通知續訂，才一併辦繼承承租登記。三、‧‧‧。依上足知，自系爭土地重劃以來，上訴人即未在系爭土地耕作，此事實業經上訴人於調處時及原審審理時自認在卷，並有勘驗筆錄可稽，上訴人自系爭土地重劃後自始至終均未在系爭土地上耕作，已放棄耕作權，該租約已因上訴人放棄耕作權而終止，原租賃契約並因租期屆滿而消滅，事後兩造亦未續訂租約，兩造之租賃關係已不存在，上訴人請求被上訴人協同辦理承租人變更登記顯無理由，原審駁回上訴人之請求，甚為妥適。
（二）自70年土地重劃以來，被上訴人所有之土地已細分成數筆，土地分散數處，且系爭土地位置位處嘉義市區內，經編定住宅區，並非耕地。按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地參照同條第2項之立法精神應包括漁地及牧地在內。所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人之土地以栽培農作物而言（最高法院63年臺上字第1218號判決可供參照）。所稱農地參照同條第2項立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。次按土地法第106條有關供農、漁、牧使用之農地之認定：於實施區域計畫或都市計畫或其他用地編定之使用管制前，應以該租約土地實際供農、漁、牧使用者，為農地。在實施都市計畫以後之地區，應指農業區、保護區內供農、漁、牧使用之土地。另於實施區域計畫以後之地區，應指編定為農牧用地、養殖用地之土地。（內政部89年臺內地字第8912564號函文可參）。查系爭土地，依前開說明應可認定為非耕地三七五減租條例所謂之「農地」，兩造間對系爭土地之權利義務關係，即無適用耕地三七五減租條例規定之餘地。
（三）按「依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約。」土地法第109條定有明文。耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其法律之規定。耕地三七五減租條例第1條定有明文。耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。本件承租人於租期屆滿後，未繼續耕作，亦未請求續訂租約，且上訴人自70年土地重劃以來，即未在系爭土地上耕作，亦未繳納租金，被上訴人與上訴人之租約早因租期屆滿而消滅，上訴人既無耕作事實，亦未請求續訂租約，兩造之租賃關係即因租期屆滿而消滅，兩造之租賃關係早已不存在。
（四）上訴人主張耕地租約在租佃期間「未屆滿前」，非有耕地三七五減租條例第17條各款情形，不得終止。惟本件並非期限未屆滿前之終止租賃契約行為，而係租賃期屆滿後，承租人未繼續耕作，因無耕作事實，且未請求續訂租約，故無耕地三七五減租條例之適用，上訴人亦自承20年來未耕作，亦未支付租金，指租金應至兩造租賃契約已因租期屆滿而消滅，兩造已無租賃關係存在。
（五）上訴人重劃後即未繳租，亦未有耕作事實，被上訴人在異議書中已表明，自重劃以來，陳德生（即上訴人之被繼承人）未盡承租人之義務（即未有耕作事實），未繳交租金，該租約在午○○等五人之被繼承人陳德生在世時已不存在，午○○等五人顯無承租權可繼承，更於調處時表明上訴人未有耕作事實，兩造租約已不存在，並非僅以未繳納租金作為抗辯事由，上訴人20多年來未有耕作事實，亦未繳納租金，兩造租約早已不存在，而今對不存在之租約以提存方式給付租金，亦無法使不存在之契約成立、生效，兩造租約早已消滅，自無平均地權條例之適用。
三、證據：除援用原審提出者外，補提調處筆錄影本1份。理 由
一、被上訴人李洛竭於（原審判決後之）93年11月11日死亡，其繼承人為被上訴人丁○○及戊○○等二人，有除戶戶籍謄本、繼承系統表在卷可按，是其繼承人於本院聲明承受訴訟，亦應准許，先予敘明。
二、上訴人起訴主張：上訴人之被繼承人陳德生（下稱原承租人陳德生）與李仲夏等11人於39年7月7日就嘉義市○○段363之1地號、面積0.4000甲土地訂立私有耕地租約，嗣因都市計劃分割及土地重劃變更為如附表所示之土地（以下稱系爭土地）；原承租人陳德生已死亡，應由上訴人繼承，依耕地三七五減租條例第6條規定，應會同出租人申請變更登記，但因出租人不會同辦理，上訴人乃依照臺灣省耕地租約登記辦法第2條第2項規定單獨申請登記，惟被上訴人等於接獲嘉義市西區區公所受理單獨申請租約登記通知後提出異議，嗣經嘉義市西區區公所耕地租佃委員會調解不成立，並經嘉義市政府耕地租佃委員會調處不成立，而經嘉義市政府依耕地三七五減租條例第26條規定移送鈞院（即原審法院），為此訴請判決被上訴人應協同上訴人辦理系爭土地之承租人變更登記等語。
三、被上訴人則以：系爭土地於70年土地重劃以來，原承租人陳德生即未從事耕作且上訴人繼承後於系爭耕地租約屆期時，上訴人亦未從事耕作，原耕地租約已不存在；又原有之土地已細分為數筆，分散各處，且系爭土地坐落於嘉義市內，並因都市計劃，於使用分區上被編定為住宅區，自非屬於耕地，應無耕地三七五減租條例之適用等語置辯。
四、上訴人主張原承租人陳德生與訴外人李仲夏等11人於39年7月7日就坐落嘉義市○○段363之1地號（重劃前）、面積0.4000甲土地訂立私有耕地租約，租期自39年1月1日至44年12月31日（6年）；且原承租人陳德生已於73年10月4日死亡，有嘉義市政府移送卷宗所附證物租約影本（原審卷一第71頁）及陳德生戶口名簿影本（原審卷一第76頁）在卷可證，被上訴人對此並不爭執，應認為真實。又系爭土地於70年間因土地重劃曾被細分為多筆土地，且地目雖均記載為「田」，惟使用分區及使用地類別則均記載為「空白」，再者，系爭土地因位於嘉義市區內早已被嘉義市中心地區（西北部）都市計畫案，將系爭土地之土地使用分區編定為住宅區等情，有照片（原審卷二第41、42頁）、土地登記謄本（原審卷一第91頁至第91之71頁）、嘉義市政府都市計畫土地使用分區證明書（原審卷一第174頁至第177頁）為證，並有原審法院勘驗現場筆錄（原審卷一第180頁至第181頁）附卷可稽，且為兩造所不爭執，亦應可信為真。
五、上訴人主張被上訴人與原承租人陳德生間之耕地三七五租約仍然存續，惟因原承租人陳德生死亡，爰依耕地三七五減租條例第6條規定，請求被上訴人即出租人會同申請變更登記（即變更承租人名義）等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是則本件應予審酌者為，被上訴人與原承租人陳德生間之耕地三七五租約是否仍然存續？被上訴人有無拒絕上訴人請求會同申請變更登記之理由？經查：
（一）被上訴人主張上訴人自70年土地重劃以來，原承租人陳德生（73年10月4日前）或上訴人繼承後（73年10月4日陳德生死亡後）並未在系爭土地上耕作，亦未繳納租金，且於租期屆滿後，並無繼續耕作事實，即無不定期租賃之適用，故原租賃契約因租期屆滿而消滅，且兩造間並無成立新租約。上訴人雖不否認被上訴人主張其於70年土地重劃以來即無耕作之事實，惟以「出租土地原為363之5地號1筆，至85年時已因重劃分割為359地號等18筆土地，並經嘉義市西區區公所通知變更結果，故原承租土地細分數筆，係因政府土地重劃所致，並非出於上訴人不自任耕作。」（本院卷第5頁）等語為抗辯。
㈠查系爭耕地租約簽立於39年1月1日，為期6年（原審卷一
第71頁），又被上訴人僅主張原承租人陳德生於00年後即未任耕作，至於70年前則無此主張，應認原承租人陳德生至少自39年1月1日起至69年12月31日均有耕作之事實。再按「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」，耕地三七五減租條例第20條訂有明文；承上，原承租人陳德生之耕作事實，應認為於租期屆滿時有繼續承租之意願，是則原租賃契約存續，租期6年。依系爭耕地租約每6年為一期，距訴外人陳德生死亡時（73年10月4日）系爭耕地租約之始期為69年1月1日，而69年1月1日至69年12月31日時訴外人陳德生於系爭耕地有耕作之事實，為兩造所不爭執，是足認被上訴人與原承租人陳德生就系爭耕地租約自69年1月1日有續約之情事，租期6年（即至74年12月31日止）。
㈡按耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定「耕地租約
在租佃期限未屆滿前，非因不可抗力繼續一年不為耕作時，不得終止。」，本件被上訴人雖主張自70年土地重劃後原承租人陳德生即不為耕作，惟為上訴人所否認，縱為實在，被上訴人既未舉證證明已為終止租約之意思表示，則系爭耕地租約仍存續至原承租人陳德生死亡時（73年10月4日）；又按同條例同條項第1款規定「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有承租人死亡時而無繼承人時，不得終止。」，查系爭耕地租約之原承租人即訴外人陳德生雖已於租賃期間屆滿（74年12月31日）前死亡（73年10月4日），惟原承租人陳德生尚有本件上訴人等繼承人，是則依上開規定，租約亦仍存續至74年12月31日止。
㈢再按「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自
耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」，耕地三七五減租條例第20條訂有明文；惟按「出租人、承租人依本要點第4、5、6點規定申請終止或續訂租約登記時，應於耕地租約期滿翌日起45日內為之。」「出租人、承租人於前項期間內，均未提出申請時，鄉（鎮、市、區）公所應逕為辦理租約註銷登記，將登記結果公告30日，並以書面通知出租人、承租人。」耕地三七五減租條例清理要點第7條亦有明文。經查：
⒈被上訴人主張上訴人之被繼承人陳德生及上訴人自70年土
地重劃以來即無耕作之事實，亦未繳納租金乙情，上訴人並不爭執，惟以「出租土地原為363之5地號1筆，至85年時已因重劃分割為359地號等18筆土地，並經嘉義市西區區公所通知變更結果，故原承租土地細分數筆，係因政府土地重劃所致，並非出於上訴人不自任耕作。」等語為抗辯，已如前述。是足認原租約屆滿後，上訴人並無繼續於系爭土地上為耕作之事實。上訴人雖於本院提出於93年9月17日所拍攝之種植有柚子、芒果等果樹之照片四幀及證人未○○之證詞為證。惟上開照片縱係真實，亦僅係93年9月17日系爭耕地之情況，又證人未○○於本院亦僅證稱約在3、4年前（即89、90年間）看到系爭土地在整地及噴洒農藥，亦有看過種植中草藥云云（本院卷第230頁及第231頁），均無法證明於原耕地租約於74年12月31日租約屆期後，上訴人確有耕作之事實，是則本院尚無法為有利於上訴人之認定。上訴人既無耕作之事實，即應認無繼續耕作之意願，是則不符耕地三七五減租第20條之規定，兩造間之原耕地租約並不存續。
⒉上訴人非但未於原耕地租約期滿（74年12月31日）翌日起
45日內為續約之申請，且竟遲至92年2月11日申請變更登記（原審卷第59頁），已相距17年之久，依上開耕地三十七五減租第20條及耕地三七五減租條例清理要點第7條規定，鄉（鎮、市、區）公所既應逕為辦理租約註銷登記，應認被上訴人與上訴人於75年1月1日並無續約，原耕地租約並未存續，兩造間就系爭耕地已無契約存在，應可認定。又查嘉義市西區區公所分別於76年間、85年2月1日、91年10月2日分別有私有耕地租約變更結果通知書（原審卷第66頁至第68頁），惟此為行政機關地政管理事項，尚不足以證明當事人間實際權利義務關係，併予敘明。
（二）按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」民法第451條訂有明文。又按「依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約。」土地法第109條亦有明文。又「按租賃定有期限者，其租賃關係於租期屆滿時消滅，必租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，始視為以不定期限繼續租約；又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依法收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，此觀民法第451條及耕地三七五減租條例第20條之規定自明。是以耕地租約於租期屆滿時，須有承租人請求繼續承租或仍為租賃物使用收益之事實，始得認租賃關係不因租期屆滿而消滅。」（最高法院84年度臺上字第2252號裁判要旨參照）。查原租約屆滿後，上訴人既無繼續於系爭土地上為耕作之事實，依上開說明應無不定期限租賃關係存在，併予敘明。
六、上訴人另以「終止租約亦應經由調解調處，惟被上訴人並未踐行該程序，自不發生終止租約之效力，租佃關係仍屬存在。」云云。惟按「出租人與承租人間因耕地租期屆滿，發生續訂租約或返還土地之爭議，於起訴前當事人之一方如已曾向該管耕地租佃委員會聲請調解、調處，而不成立者，則其後無論由任何一方就該爭議提起訴訟，均應認為業已踐行耕地三七五減租條例第26條所定之調解、調處程序。」，最高法院47年臺上字第1486號判例要旨著有明文。查本件上訴人起訴前就續訂租約之爭執已向嘉義市耕地租佃委員會申請調處，而不成立，有該委員會93年6月9日府地權字第0920058304號函附卷可證（原審卷一第2頁），依上開見解，應認本件已踐行耕地三七五減租條例第26條所定之調解、調處程序。
七、綜上所述，上訴人主張系爭耕地租約仍然存續，自得請求變更承租人名義，為不足採，被上訴人抗辯兩造間就系爭土地已無租賃關係存在，尚屬可信。是則上訴人執此主張被上訴人應協同辦理更名登記云云，自屬無據不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，依其理由雖有不同，惟其結論則無二致，是上訴意旨請求將原判決廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 4 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 林輝雄
法 官 曾平杉法 官 徐宏志上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 4 月 15 日
書記官 吳銘添
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