臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十三年度上易字第五十五號 Ｊ
上 訴 人 壬 ○ ○
丑○○○戊○○○訴訟代理人 楊 漢 東 律師複 代理人 黃 昭 雄 律師
陳 培 芬 律師黃 文 力 律師視同上訴人 癸 ○ ○
甲○○○丙○○○
己 ○ ○
辛 ○ ○被 上訴 人 庚 ○ ○訴訟代理人 盧 奇 南 律師右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十三年三月三日臺灣嘉義地方法院第一審判決（九十二年度訴字第六二八號），提起上訴，本院於九十三年十二月七日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人及視同上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人壬○○、丑○○○、戊○○○方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。（三）訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）上訴人否認坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號、面積八六三二平方公尺土地（下稱系爭土地），在被繼承人簡愿生前，即已分給視同上訴人癸○○所有之事實，簡愿生前也未曾告知欲將系爭土地分給視同上訴人癸○○所有，簡愿僅將名下土地分由上訴人及視同上訴人兄弟管理耕作，並未分給上訴人及視同上訴人兄弟單獨所有，因上訴人及視同上訴人姊妹均未有分管土地，如各人分管之土地均由各人取得所有權，則上訴人及視同上訴人姊妹部分之權利，豈非完全被剝奪，況現在上訴人及視同上訴人全部兄弟姊妹，就簡愿所遺全部土地均登記為公同共有，如系爭一筆土地認係視同上訴人癸○○單獨所有，其餘由上訴人及視同上訴人兄弟分管之土地，尚有登記視同上訴人癸○○之公同共有權利，應如何處理？故被上訴人主張系爭土地，已由簡愿生前分給視同上訴人癸○○取得，顯非可採。況簡愿生前如有意在死亡後將系爭土地分給視同上訴人癸○○所有，亦應訂立合法之遺囑始生分產效力，如未經訂立有效遺囑，縱簡愿有此意思，亦不生分產之效力。事實上系爭土地於簡愿死亡後，一直由視同上訴人癸○○占用，僅係視同上訴人癸○○個人無權占用公同共有物之行為。
（二）被上訴人雖主張基於買賣之法律關係，依土地法第三十四條之一規定，請求移轉登記系爭土地之所有權；然被上訴人與視同上訴人癸○○，於民國（下同）七十六年九月十三日，所簽訂之買賣契約，僅視同上訴人癸○○一人出售系爭土地全部，該份買賣契約之出賣人僅視同上訴人癸○○一人。至於九十二年七月十一日，被上訴人又與視同上訴人癸○○簽訂之契約書，雖該契約書後面「立契約書人乙方」欄，另有視同上訴人辛○○、己○○、甲○○○、丙○○○之簽名，然因該契約內容之法律效果，僅表明「乙方承認並同意庚○○與癸○○，於七十六年九月十三日，所簽訂之土地買賣契約所載之內容‧‧‧」，此外並無隻字片語表示「立契約書人乙方」，係行使土地法第三十四條之一所規定之權利；且九十二年七月十一日之契約，僅在承認七十六年九月十三日之契約所載內容而已，惟七十六年九月十三日之買賣契約，因出賣人僅視同上訴人癸○○一人，並未包含視同上訴人癸○○以外之土地公同共有人，故將該二份契約結合後，仍僅視同上訴人癸○○一人為出賣人，其他土地公同共有人不具出賣人資格，若依七十六年第一份買賣契約，僅視同上訴人癸○○一人，得向被上訴人請求給付價金。況被上訴人之訴訟代理人，在原審九十三年二月十八日之審判期日，亦承認：「向視同上訴人癸○○買的，土地是全體上訴人及視同上訴人之被繼承人，生前分配給視同上訴人癸○○，後來約定等辦好繼承登記再移轉給被上訴人。九十二年七月間，視同上訴人另立一份契約書，承認先前之契約並同意移轉所有權。」等語，益足證系爭土地買賣契約，僅視同上訴人癸○○一人為出賣人，被上訴人係向視同上訴人癸○○一人買土地，雖視同上訴人同意承認七十六年之該份買賣契約，然出賣人僅有一人，顯不符土地法第三十四條之一所規定之處分要件，視同上訴人癸○○無權處分系爭土地之全部所有權。
（三）退步言之，如將七十六年及九十二年兩次簽訂之契約，視同具有土地法第三十四條之一之形式要件；惟因其中二位視同上訴人丙○○○、己○○為智障人士，視同上訴人丙○○○並有政府核發之身心障礙手冊，故視同上訴人丙○○○、己○○所為之意思表示，應係無意識或精神錯亂中所為，自屬無效，至其餘簽約之視同上訴人辛○○、甲○○○，所占權利應有部分亦未達土地法第三十四條之一所定之處分要件。再退步言之，縱認系爭土地買賣符於土地法第三十四條之一所規定之處分要件，因買賣雙方事先並未通知上訴人，也未限期通知上訴人行使優先購買權，故上訴人至今仍有主張以同一價格共同優先承購之權利。又住在嘉義之上訴人壬○○，未曾被通知優先承購權，則住在臺北之上訴人丑○○○、戊○○○更不可能被通知行使優先承購權，尤以視同上訴人癸○○猶稱姊妹無繼承娘家財產之權利，豈有可能會通知出嫁之上訴人丑○○○、戊○○○行使優先承購權？故視同上訴人己○○、辛○○稱有通知上訴人丑○○○、戊○○○行使優先承購權，並不實在。上訴人願以被上訴人購買系爭土地之同一價格，共同優先承購視同上訴人就系爭土地應有部分之權利，並以訴狀繕本送達於被上訴人時，視同行使優先承購權意思表示之送達，被上訴人對上訴人及視同上訴人就系爭土地之移轉登記請求權應已不得行使，上訴人對視同上訴人之移轉登記請求權應優先於被上訴人之訴訟請求權。又被上訴人及視同上訴人既未曾通知上訴人行使共有人之優先承購權，上訴人之優先承購權，並不因代書丁○○曾轉知土地買賣之事實而消滅，亦不因本件已在一審訴訟結束而在二審上訴中即不得行使。上訴人壬○○雖因丁○○曾好意轉知土地已有買賣，然當時上訴人壬○○與兒子子○○均否認土地有買賣，且當場還與丁○○發生爭執，買賣雙方當事人既未曾通知上訴人行使優先承購權，上訴人之法定優先承購權利並不消滅。況系爭土地為耕地，被上訴人既在取得所有權之前，已在系爭土地上建造房屋，致無法取得農業使用之證明，依農業發展條例第三十一條規定，亦不得移轉所有權，被上訴人之請求亦陷於給付不能。
三、證據：除引用原審立證之方法外，並補提出優先購買之存證信函及送達回證，及聲請訊問證人丁○○、子○○為證。
乙、視同上訴人癸○○、辛○○、己○○、甲○○○、丙○○○方面：視同上訴人未於言詞辯論期日到場，惟除與原判決記載事實相同者予以引用外。並據視同上訴人癸○○、己○○、辛○○在準備程序聲明陳述：簡愿生前即已將其所有土地分予四兄弟個別管領等語；視同上訴人癸○○復稱將系爭土地賣予被上訴人時，有向視同上訴人己○○、辛○○徵詢是否優先承買等語；視同上訴人己○○、辛○○亦承認視同上訴人癸○○確有徵詢是否優先承買之事等語。
丙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）上訴駁回。（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）系爭土地原為上訴人及視同上訴人之被繼承人簡愿所有，嗣簡愿於六十六年一月十九日死亡後，由上訴人及視同上訴人，於八十八年七月三日辦理繼承登記完畢，此有系爭土地登記簿謄本足稽。而視同上訴人癸○○於簡愿死亡後，於七十六年九月十三日，將其分管取得之系爭土地，以新臺幣（下同）三十萬元出售予被上訴人，並約定所有權於繼承登記後移轉登記予被上訴人，並於買賣契約成立時，將系爭土地連同地上物交由被上訴人接管耕種收益，迄今已歷十餘年，亦有買賣契約書為證。上訴人及視同上訴人既於八十八年七月三日，就系爭土地辦繼承登記在案，依兩造之買賣契約第二條之約定，自應將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人。且系爭土地所有權之移轉登記，於九十二年七月十一日，經視同上訴人癸○○、辛○○、甲○○○、丙○○○、己○○，與被上訴人另訂契約書，同意願無條件遵照七十六年九月十三日，視同上訴人癸○○與被上訴人所訂立之買賣契約書配合辦理，將所有權移轉登記予被上訴人，亦有該契約書可稽。則依土地法第三十四條之一第五項之規定提起本訴，訴請上訴人及視同上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，於法並無不合。
（二）系爭土地係簡愿生前分給視同上訴人癸○○所有，業據視同上訴人癸○○、辛○○、丙○○○、戊○○○、甲○○○在原審供明屬實，則系爭土地顯係視同上訴人癸○○於簡愿生前分得之土地，且視同上訴人癸○○於七十六年九月十三日，將系爭土地全部所有權出售予被上訴人時，亦據視同上訴人辛○○、己○○證明在案，若非將系爭土地所有權全部分歸視同上訴人癸○○所有，衡諸經驗法則，視同上訴人辛○○、己○○於視同上訴人癸○○將系爭土地全部所有權出售予被上訴人時，豈有未提出任何異議，進而並為系爭土地買賣見證人之理？該土地雖未在簡愿生前辦妥所有權登記，但視同上訴人既已供明系爭土地確經簡愿生前分給視同上訴人癸○○，於辦理繼承登記後，依情理法其他繼承人亦應將所有權移轉登記予視同上訴人癸○○個人取得。且視同上訴人癸○○於七十六年九月十三日，將其分得之系爭土地出售予被上訴人時，視同上訴人癸○○亦曾詢問其他繼承人是否願意承買？然上訴人與其他繼承人均表示無錢無意承買，始將系爭土地出售予被上訴人，此有視同上訴人辛○○及證人邱為勇可證，是系爭土地既係視同上訴人癸○○自簡愿生前所分得，且出售時上訴人等復已知悉，並表示無承買意願，而至出售迄今已歷十六年餘後，始提出優先承買，於法嫌有未合。況系爭土地係視同上訴人癸○○自簡愿生前所分得之財產，享有全部所有權之權益，且其分得之事實既經其兄弟所是認，依法與一般繼承權益不同，其無優先購買權存在，至為明確。尤以視同上訴人癸○○係以系爭土地全部所有權出售予被上訴人，並非出售土地應有部分，依法何得主張優先承買？上訴人雖於九十三年五月十九日，委請其訴訟代理人楊漢東律師，以嘉義市○○路郵局第二九０號存證信函，代表上訴人表示願以同一條件優先購買，並提出該存證信函為證。惟系爭土地既係視同上訴人癸○○自簡愿生前分得之土地，並於分得後將其全部所有權出售予被上訴人，是系爭土地出售予一般公同共有或共有土地不同，並無優先購買權存在之問題，且被上訴人收受該存證信函後，已於九十三年五月二十五日，以嘉義市○○路郵局第三００號存證信函，函覆上訴人表示彼等對系爭土地並無任何權源存在，且無優先購買權在案，亦有該存證信函可稽。
（三）按土地法第三十四條之一第二項、第五項規定之通知義務，純屬公同共有人間之內部關係；公同共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償之問題，對於出賣處分之效力，尚無影響，此有最高法院六十八年臺上字第二八五七號判例足稽。又按土地法第一百零四條第一項所規定之優先購買權，其立法理由在於避免土地所有與土地利用分離，違反此項規定者，依同條第二項之規定，其買賣契約不得對抗優先購買權人，反之同法第三十四條之一第四項所規定之他共有人優先承購權，僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，足見前者之效力較後者強大，且現行土地政策之土地畸零及所有權分散等係對農地及空地而言，如地上已由第三人建有房屋，即無保護基地共有人，使其優先承購他共有人應有部分之必要，亦有最高法院六十七年臺上字第二０六二號判決意旨足參。被上訴人於七十六年九月十三日，向視同上訴人癸○○購買系爭土地時，土地上屬荒茫雜草叢生不毛之地，嗣經被上訴人十六年餘開墾，已呈肥沃之茶園，並已在系爭土地上建築房屋居住多年，此有原審呈庭之現場照片及用電繳費收據可證，則為使土地與房屋合而為一，用以促進經濟效用，即無保護基地共有人之必要。
（四）簡愿所有財產，計有坐落嘉義縣○○鄉○○○段四一七、四一八、四二三、五０一─六、五０二─二、五０二─三、五０二─四、五０四─三、八五一─一、八五三─二、八五三─六、八五三─七、八六一、八六四─二、八六六、八六六─一、八六八、八七０、八七二、一０九九號，○○○鄉○○○段○○○號二十一筆土地。並於生前將其○○○鄉○○○段四一七、四一八、四二三、五０一─六、五０二─二、五０二─三、五０二─四、五０四─三、八六一、八六四─二、八六六、八六六─一、八六八號十三筆土地分給視同上訴人辛○○取得；○○○鄉○○○段八五一─一、八五三─二、八五三─六、八五三─七號四筆土地分給視同上訴人壬○○取得；○○○鄉○○○段八七０、八七二、一０九九號三筆土地分給視同上訴人己○○取得；○○○鄉○○○段○○○號土地分給視同上訴人癸○○取得；其餘繼承人均屬女性，依習慣並無分得財產，此有簡愿之遺產明細表及繼承前後登記簿謄本足憑。且於八十八年七月三日辦理繼承登記完畢後，除視同上訴人壬○○之所有權狀由其自行保管外，其餘繼承人之所有權狀均由視同上訴人辛○○保管，亦有除視同上訴人壬○○外，其餘繼承人之所有權狀可資證明，更見女性繼承人在簡愿生前並無分得財產，至為明確。
（五）視同上訴人於辦理繼承登記後，於九十二年七月十一日，與被上訴人在嘉義市翁慧娟代書事務所簽立契約書，觀諸該契約載明「乙方承認並同意庚○○與癸○○，於七十六年九月十三日，所訂立之土地買賣契約書所內容，土地標示嘉義縣○○鄉○○○段○○○號，面積八六三二平方公尺，範圍全部。乙方願無條件遵照前條所載內容，配合辦理將所有權移轉登記於甲方，及提供所需之相關必要文件。」之內容，已可確認訂立此契約書之目的，係在確認系爭土地之所有權全部係視同上訴人癸○○所有，除表示願無條件履行視同上訴人癸○○與被上訴人之買賣契約，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，並提出土地所有權狀、印鑑證明書，進而在土地增值稅（土地現值）申報書、土地登記申請書捺蓋印鑑章，此有呈庭之契約書、土地登記申請書、土地增值稅申報書、印鑑證明書、土地所有權狀可稽，並經證人翁慧娟代書在原審到庭結證屬實，益見上訴人對系爭土地並無任何權源存在，尤無優先購買之權利可言，至為明確。且依視同上訴人辛○○在鈞院證稱：「（系爭土○○○鄉○○○段○○○號，你父親生前是否已經處分？）生前就已經分給癸○○，其他兄弟就分其他的土地。」、「（既然有分，為何未先辦理登記？）因為當時比較窮，所以未辦登記。」、「（癸○○賣系爭土地時，你們所有兄弟姊妹是否知道？）知道，因為他要賣時，有問我們所有的兄弟姊妹是否要買？因為當時我們兄弟姊妹都很窮，所以沒有能力買。」、「（七十六年九月十三日癸○○賣系爭土地給庚○○，係賣土地全部，還是賣其他應有部分？）是賣土地全部，我們其他兄弟就系爭土地沒有持分。」及證人乙○○在鈞院證稱：「（癸○○係賣給應有部分，還是賣全部？）全部。」、「（他賣時，為何沒有賣給其他兄弟姊妹？）因為他們兄弟姊妹沒有錢。」暨視同上訴人辛○○在鈞院供稱：「我父親生前就已經將土地分給兄弟，我認為該給人的就給人，我覺得壬○○比較貪心。」、「我認為地既然已經賣給別人，就要登記給別人。」各等情，亦足證系爭土地全部所有權係歸視同上訴人癸○○所有。至證人簡秋德在鈞院證稱系爭土地係視同上訴人癸○○租給被上訴人耕作云者，非但與事實不符，且證人子○○係上訴人壬○○之子，與本件利害關係密切，所為證言顯有偏頗，不足採信。
三、證據：除引用原審立證之方法外，並補提出存證信函、簡愿遺產明細表、繼承前後之土地登記謄本、土地所有權狀、契約書、土地登記申請書、土地增值稅申報書、印鑑證明書、土地所有權狀為證。
理 由
一、本件為訴訟標的之系爭土地，係因繼承而登記為原審全體被告公同共有，且被上訴人復本於買賣之法律關係，訴請原審全體被告移轉登記系爭土地之所有權，自屬對原審全體被告應合一確定之案件，必須全體一同被訴及一同上訴，其當事人之適格始無欠缺。則本件原審判決全體被告敗訴後，雖僅被告壬○○、丑○○○、戊○○○提起上訴，其餘被告癸○○、辛○○、己○○、甲○○○、丙○○○均未提起上訴，然其上訴效力因及於各該未上訴之被告，自應視為全體提起上訴，爰將各該未提起上訴之原審被告列為視同上訴人。又各該視同上訴人經合法通知，未於本院言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，就該部分由其一造辯論而為判決，均合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：系爭土地原為上訴人及視同上訴人之被繼承人簡愿所有，簡愿生前即將系爭土地分產予視同上訴人癸○○所有，嗣簡愿於六十六年一月十九日死亡後，由上訴人及視同上訴人繼承，視同上訴人癸○○繼於七十六年九月十三日，將系爭土地全部所有權以三十萬元之價額出售予被上訴人，並約定於辦理繼承登記完竣後，移轉系爭土地全部所有權登記予被上訴人，被上訴人再另行給付十萬元予視同上訴人癸○○，嗣上訴人及視同上訴人於八十八年七月三日，就系爭土地辦理繼承登記為公同共有，視同上訴人復於九十二年七月十一日，與被上訴人簽立契約書，無條件同意遵照視同上訴人癸○○前於七十六年九月十三日，與被上訴人簽立之買賣契約，並願將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，爰依買賣契約之法律關係，及土地法第三十四條之一第一項、第五項規定，求為判決上訴人及視同上訴人應移轉登記系爭土地所有權予被上訴人等語。上訴人則以：否認簡愿生前有分產之情事，視同上訴人先後與被上訴人簽立之買賣契約書，不符土地法第三十四條之一第一項之處分要件，且未通知上訴人是否優先承買，應不生買賣之效力，上訴人得主張優先承買權，被上訴人之請求為無理由等語；視同上訴人在原審亦均聲明求為判決駁回被上訴人之訴等語，資為抗辯。
三、經查被上訴人主張系爭土地原為上訴人及視同上訴人之被繼承人簡愿所有，簡愿於六十六年一月十九日死亡後，視同上訴人癸○○於七十六年九月十三日，將系爭土地所有權全部以三十萬元之價格出售予被上訴人，並約定所有權於繼承登記後移轉登記予被上訴人，嗣上訴人及視同上訴人於八十八年七月三日，就系爭土地辦理繼承登記在案，且系爭土地所有權之移轉登記，於九十二年七月十一日，經視同上訴人與被上訴人另訂契約書，同意願無條件遵照七十六年九月十三日，視同上訴人癸○○與被上訴人所訂立之買賣契約書配合辦理，將所有權移轉登記予被上訴人等事實，既為上訴人及視同上訴人所不爭執，並有系爭土地登記謄本、土地買賣契約書、土地所有權狀等件存卷足稽，自堪信實。惟被上訴人另主張系爭土地於簡愿生前已分產予視同上訴人癸○○所有，及系爭土地之買賣已符土地法第三十四條之一第一項之處分要件，自得請求移轉系爭土地所有權之登記各情，既為上訴人所堅詞否認，並以前揭情詞置辯，致兩造互有爭議。是本件所應審究者，厥為系爭土地是否於簡愿生前即分產予視同上訴人癸○○所有？視同上訴人與被上訴人就系爭土地之買賣是否該當於土地法第三十四條之一第一項之處分要件？上訴人就系爭土地買賣是否享有優先承買權？等情而已。茲詳細說明如下：
（一）被上訴人主張系爭土地，係簡愿生前分產予視同上訴人癸○○所有之事實，固據視同上訴人癸○○、辛○○、丙○○○、甲○○○等人，在原審或在本院分別為相同之陳述，且提出簡愿之遺產明細表、繼承前後之土地登記謄本、土地所有權狀等件佐證；惟既為上訴人所否認，致簡愿生前是否有分產，而由視同上訴人癸○○取得所有，抑或僅係單純分管使用，視同上訴人癸○○未取得所有，各說各話莫衷一是而無定論。惟按繼承因被繼承人死亡而開始，繼承人自繼承開始時承受被繼承人財產上之一切權利義務，民法第一千一百四十七條、第一千一百四十八條，分別定有明文。則自簡愿於六十六年一月十九日死亡斯時起，系爭土地即由上訴人及視同上訴人全體繼承人繼承取得公同共有，嗣上訴人及視同上訴人更於八十八年七月三日，就簡愿所遺系爭土地及其他多筆土地辦理繼承登記在案，且視同上訴人癸○○亦係於七十六年九月十三日，始將系爭土地所有權全部，以三十萬元之價格出售予被上訴人，被上訴人並結合於九十二年七月十一日另再簽訂之契約書，而主張依買賣契約之法律關係，及土地法第三十四條之一第一項、第五項規定，求為判決上訴人及視同上訴人應移轉登記系爭土地所有權全部，則視同上訴人癸○○是否於簡愿生前已因分產取得系爭土地之全部所有權，當非被上訴人請求有無理由所應審酌之爭點甚明，爰不就該是否分產已取得所有之爭執續予贅述。
（二）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。又依土地法第三十四條之一第五項準用第一項規定，公同共有土地，其處分得以共有人過半數及其潛在的應有部分合計過半數之同意行之，此項土地法之特別規定，就公同共有不動產之處分，自應優先於民法第八百二十八條第二項規定而適用，無須經全體公同共有人之同意。系爭土地原所有人簡愿於六十六年一月十九日死亡後，既由上訴人及視同上訴人全體繼承人繼承，而為各該全體繼承人公同共有，則視同上訴人癸○○於七十六年九月十三日，將系爭公同共有之系爭土地所有權全部出售予被上訴人，並約定於辦理繼承登記完竣後移轉登記予被上訴人，因該買賣契約之出賣人僅視同上訴人癸○○一人，有關系爭土地之公同共有人未過半數，及其潛在之應有部分合計未過半數，雖與土地法第三十四條之一第一項之處分要件不符；惟視同上訴人既於八十八年七月三日，就系爭土地辦理繼承登記完竣後，復於九十二年七月十一日，再與被上訴人於代書翁慧娟處簽訂內載：「乙方（視同上訴人）承認並同意庚○○與癸○○，於七十六年九月十三日，所訂立之土地買賣契約書所內容，土地標示嘉義縣○○鄉○○○段○○○號，面積八六三二平方公尺，範圍全部。乙方願無條件遵照前條所載內容，配合辦理將所有權移轉登記於甲方，及提供所需之相關必要文件。」等內容之契約書，而有該契約書存卷足稽；且在翁慧娟處簽訂該契約時，翁慧娟曾核對契約當事人身分證，並特別解釋契約書內容，經視同上訴人丙○○○、己○○、辛○○表示瞭解契約書內容後，視同上訴人丙○○○、己○○、辛○○三人始在該契約書上簽名等情，不惟已據證人翁慧娟在原審結證屬實，並經原審詢問視同上訴人己○○、辛○○結果，其等均承認知悉該契約內容並簽訂契約書無訛；是該九十二年七月十一日契約書之簽訂，即難謂有何不法或不當之瑕疵，上訴人空言抗辯視同上訴人丙○○○、己○○、辛○○三人係殘障人士，不解簽約之意義，或被利誘簽章，應不生效力云者，自非有據。則就前揭七十六年九月十三日簽訂之系爭土地買賣契約書，與九十二年七月十一日簽訂之系爭土地買賣契約書，結合併為一份系爭土地買賣契約書觀之，已足補正七十六年九月十三日之系爭土地買賣契約書，原不符土地法第三十一條之一第一項之處分要件，即系爭土地之出賣人有公同共有人五位，潛在之應有部分亦達八分之五，核與土地法第三十四條之一第一項所規定，應達公同共有人過半數，及其潛在之應有部分合計過半數之處分要件相符，而為合法有效之買賣契約無疑。上訴人徒執己意認系爭土地買賣契約不符土地法第三十四條之一第一項之處分要件，當無足取。
（三）次按土地法第三十四條之一第二項、第五項規定之通知義務，純屬公同共有人間之內部關係；公同共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償之問題，對於出賣處分之效力，尚無影響，最高法院著有六十八年臺上字第二八五七號判例在案。又按土地法第三十四條之一第四項優先購買權之規定，法條係明文揭示共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；且該所謂之優先購買權，係屬債權性質，此由該條用語與同法第一百零四條第二項，及耕地三七五減租條例第十五條第三項用語不同，可以知之；又土地法第一百零四條第一項所規定之優先購買權，其立法理由在於避免土地所有與土地利用分離，違反此項規定者，依同條第二項之規定，其買賣契約不得對抗優先購買權人，反之同法第三十四條之一第四項所規定之他共有人優先承購權，僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，足見前者之效力較後者強大，且現行土地政策之土地畸零及所有權分散等係對農地及空地而言，如地上已由第三人建有房屋，即無保護基地共有人，使其優先承購他共有人應有部分之必要；亦經最高法院著有六十六年臺上字第一五三０號判例、及六十七年臺上字第二０六二號判決意旨足參。本件視同上訴人既係基於土地法第三十四條之一第一項規定，將系爭土地所有權全部出賣予被上訴人，而非僅將該土地之應有部分出賣予被上訴人，微論已與土地法第三十四條之一第四項優先購買權之規定不合，且縱認視同上訴人出賣系爭土地予被上訴人時，未依土地法第三十四條之一第二項規定，踐行對上訴人之通知義務，揆諸前揭說明，充其量亦僅屬公同共有人間之內部權利義務關係，僅生應否負損害賠償之問題，並無對抗被上訴人之效力。是上訴人以視同上訴人未通知其出賣系爭土地之事實，而抗辯上訴人仍享有優先之購買權云者，亦非有據。
（四）又按耕地之使用應符合區域計劃法相關法令規定，始得辦理所有權登記，固為農業發展條例第三十一條所明定，且依卷附之系爭土地登記謄本記載，系爭土地經編定為山坡地保育區農牧用地；惟該條文核屬辦理所有權登記時之行政管理規定，並不影響本院對於私權誰屬之認定，是被上訴人縱已在系爭土地上建造房屋，亦非如上訴人所抗辯，被上訴人之請求已陷於給付不能之情事。至視同上訴人癸○○抗辯被上訴人尚有土地價款十萬元未給付乙節；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文。本件依系爭土地買賣契約，視同上訴人癸○○與被上訴人間，係約定於系爭土地辦理所有權移轉登記完竣後，被上訴人始有給付十萬元之義務，此並為視同上訴人癸○○所自認，是視同上訴人亦不得以被上訴人未給付該十萬元，拒絕履行系爭土地買賣契約之義務。
四、綜上所述，被上訴人依買賣契約之法律關係，及土地法第三十四條之一第一項、第五項規定，求為判決上訴人及視同上訴人應移轉登記系爭土地所有權全部予被上訴人，洵屬有據，應予准許。原審本於同上之見解，為被上訴人勝訴之判決，經核認事用法並無不合。上訴人猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、又本件事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不逐一贅述，併此敘明。
六、據上論斷，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十一 日
臺灣高等法院臺南分院民事第一庭~B1審判長法官 王 惠 一~B2 法官 蘇 重 信~B3 法官 林 永 茂右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十一 日~B法院書記官 謝 素 嬿