臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十三年度再易字第三九號 Ｊ
再審 原告 甲 ○ ○訴訟代理人 鍾 竹 簧 律師再審 被告 乙 ○ ○法定代理人 丙 ○ ○當事人間請求拆屋還地事件，再審原告對於中華民國九十三年九月二十一日本院九十三年度上字第一二六號確定判決提起再審，本院判決如下：
主 文再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
事 實
甲、再審原告方面：
一、聲明：求為判決：（一）鈞院九十三年度上字第一二六號確定判決關於再審原告敗訴部分及命負擔訴訟費用之裁判廢棄。（二）右廢棄部分，再審被告在鈞院之上訴駁回。（三）再審及前審訴訟費用均由再審被告負擔。
二、陳述：
（一）再審被告乙○○起訴主張：伊所有坐落雲林縣○○鎮○○段九四九、九五０地號土地，面積各為二二‧八五及十六‧四五平方公尺，分別與蔡神助訂立不定期之基地租賃契約，及與甲○○曾存有不定期限租約，於九十一年一月十七日有簽訂定期之基地租賃契約，期限自九十一年二月一日起至九十一年十二月三十一日止。再審原告甲○○在上開租賃期間內，私自於九十一年五月十四日將本件租賃權轉讓與訴外人蔡秀妹（蔡神助之女），而未通知再審被告行使優先承買權，現並由蔡神助占有使用，已違反兩造租賃契約第八條及第十條約定，再審被告業於九十一年十月七日通知終止租約，兩造間之租賃期限亦已屆滿，是兩造之租賃關係已不存在，甲○○及蔡神助對系爭九五０地號土地之占用，亦屬無權占有。從而，本於所有物返還請求權之法律關係，請求再審原告拆除如原審判決書附圖所示之建物，並返還前揭九五０地號土地。
（二）原審判決理由略以：⑴查坐落系爭九五０號土地上之建物，原為訴外人蔡新富所有，再審被告與訴外
人蔡新富之間，曾有基地租賃關係，該建物訴外人蔡新富於七十七年十一月三日售予再審原告甲○○，甲○○於九十一年五月間再轉售予訴外人蔡秀妹，現並由蔡神助占有使用。
⑵次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契
約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院九十一年台上字第二一九五號判決可資參照。又解釋契約須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，惟其解釋須合於經驗法則，否則自屬違背法令，同院八十七年度台上字第二八七七號判決足資參照。查系爭九十一年一月十七日訂立之租賃契約第十一條明文：「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租人不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租人申請換訂租賃契約，否則出租人視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第四五一條之適用及其他異議。」再佐之第三條：「租賃期間自民國九十一年二月一日起至九十一年十二月三十一日止。」之內容（原審卷第二一頁），參以再審原告甲○○於租期尚未屆滿之九十一年五月十四日即將系爭房屋讓與訴外人蔡秀妹，足認再審原告甲○○於九十一年一月十七日簽立系爭租賃契約時即無久租之意思，足認兩造間就系爭土地確訂立定期租賃契約之真意，已臻明確。蓋兩造間原先均未定立契約明文，迄九十一年年初時始訂立九十一年間之租約，約定租約終止日為九十一年年底，則當事人間既然已明文約定租賃期間，則解釋該租賃性質，原則上自應尊重契約文字，尤其，以租賃契約而言，租賃期間正與當事人、租賃標的、租金數額等因素相同，屬於該契約成立之「必要之點」（民法第一百五十三條第二項），當事人就此之明文約定，在解釋其契約真意時自然居於重要地位，不應隨意推翻；再者，兩造間原來長期處於不定期租賃法律關係狀態，迄九十一年間始明文書面約定具體權利義務，則就一般社會經驗而言，出租人欲擺脫長期以來不明確之法律關係，進而將該租賃關係明文化、具體化之心態甚明，今倘重新解釋為原來之不定期租賃契約，則當事人又何必於九十一年年初間大費周章訂立新約？⑶復按「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」又「出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」為土地法第一百零四條第二項後段、民法第四百二十六條之二第三項訂有明文。又系爭租賃契約第八條係約定「承租人對於承租土地全部或一部分不使用時，應向出租人申請退租，不得私自轉租、分租或將租賃權轉讓他人及頂替他人使用，違者終止租約。」，第九條約定「承租人將建物依法移轉他人時，依左列規定辦理：⑴地上建物因買賣、贈與移轉他人時，應由土地承租人會同買受人或受贈人於建物移轉事實發生之日起三十日內申請換定租約。」第十條又約定：「本租約出租之土地，有左列情形之一者，出租人得隨時終止租約，依法不得異議：‧‧‧⑶承租人在租地上所建房屋出賣前未依照土地法第一０四條規定辦理者」是依上揭契約條款之真義，係指承租人欲轉讓房屋所有權時，應先依土地法第一百零四條規定以書面通知出租人即土地所有人行使優先承買權，承租人若違反則構成解除契約事由（第十條第三款），倘承租人違反上揭約定，未通知出租人行使優先承買權，竟將系爭土地私自轉租、分租或將租賃權轉讓他人及頂替他人使用，出租人亦得終止租約。但如出租人即土地所有人無意承買，則承租人方面因轉讓他人，嗣後應另向出租人即土地所有人辦理承租人變更之換約手續（第九條第一款），出租人不能拒絕。且綜觀系爭租約，其規範第十條第三款，再審酌該建物之外觀屬於違章建築情狀，該第十條第三款約定，即別具意義。再者，承租人違反租賃契約時，出租人得收回基地，土地法第一百零三條第五款亦定有明文。前揭各約定乃雙方基於契約自由之原則而訂立，並不違反法律禁止或強制規定。因此，在法律及契約約定既有前揭衡平租賃雙方權益之規定，法院殊不宜不加考量而過度保護承租人，則系爭契約第十條約定均無從解釋為無效之約定。查本件再審原告甲○○於九十一年五月十四日將前揭建物出售予訴外人蔡秀妹後，即於當日偕同前往再審被告處欲辦理換約手續，並未通知再審被告行使優先承買權，因未遇再審被告之法定代理人而未辦妥，雖再審原告甲○○再於同年六月十一日以存證信函通知再審被告辦理換約事宜，該存證信函仍未載明買賣條件，而難認有通知行使優先承買權之效力（最高法院八十九年度台上字第一四０四號判決意旨參照），則其未通知再審被告行使優先承買權，並逕自將系爭房屋出賣與訴外人蔡秀妹，且將承租權轉讓與訴外人蔡秀妹，有承租權轉讓書一件附於原審卷可憑，更將系爭房屋交與蔡神助居住，則其與蔡秀妹間之債權買賣契約及物權移轉處分行為，均不得對抗再審被告甚明。而再審原告亦自認：甲○○於七十七年十一月三日向訴外人蔡新富購得前揭建物之後，兩造亦仍以不定期租賃契約之方式，繼續該建物與系爭基地之使用關係，是再審原告甲○○係承受前手之房屋及承受租用該基地，兩造之租賃契約，仍應解為租地建屋契約等情，則其出賣系爭建物與訴外人蔡秀妹又如何解釋為僅係將系爭建物出售轉讓第三人，而非租賃權轉讓，是再審原告甲○○辯稱：其出售系爭房屋與訴外人蔡秀妹，係屬於契約第九條約定之情形，與契約第八條約定規範之情形有間云云，顯無可採。而再審原告既違反契約第十條第三款之約定，又違背契約第八條之約定，則再審被告主張再審原告甲○○於轉讓房屋時未通知再審被告行使優先承買權，已違反契約，再審被告自得行使解除契約權利等情，於法有據。
⑷末查，再審原告甲○○與訴外人蔡秀妹間就系爭九五０號土地上建物所為買賣
之債權契約及物權移轉行為，依法既不得對抗再審被告即優先承買權人，則再審原告甲○○對房屋之事實上處分權對於再審被告而言應尚未移轉；是再審被告依約定終止租賃契約後，再審原告甲○○應仍負有拆除之義務，則再審被告自僅能請求再審原告甲○○拆除系爭建物。至於其因拆除房屋而無法對買受人履約，應否對買受人負債務不履行損害賠償責任，乃其等內部關係，並不能拘束再審被告，又蔡神助對現在使用系爭九五０號土地上建物之事實，為兩造所不爭執，而如上所述，再審原告甲○○移轉系爭租賃權之行為依法不得對抗再審被告，而依法其負有拆除房屋之義務，則蔡神助占用系爭土地亦無正當權源，而應由系爭九五０號土地上遷出甚明。
（三）⑴①按民法第九十八條解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。最高法院三九年台上字第一○五三號判例：「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」同院四九年台上字第三○三號判例：「解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準」。同院八三年台上字第二一一八號判例：「解釋契約固屬事實審法院之職權，惟其解釋如違背法令或有悖於論理法則或經驗法則，自非不得以其解釋為不當，援為上訴第三審之理由。」。
②意即，民法第九十八條僅就「探求當事人的真意」，設有原則性的規定。一般而言解釋意思表示的主要原則有二：（一）探求當事人真意，不得拘泥於所用文字；解釋意思表示則以探求當事人的真意，注重意思表示的目的性及法律行為的和諧性，著重於各個法律行為及當事人具體妥當性的追求。（二）斟酌交易習慣，依誠信原則而為解釋，法院在解釋意思表示時對於雙方當事人的真意，應於文義上及理論上詳為推求。並斟酌其經濟目的及交易上之習慣，本於經驗法則基於誠信原則而為判斷。
③原終局判決理由第五項第三款，就兩造原租地建屋契約租賃期間之解釋，認定：「查系爭九十一年一月十七日訂立之租賃契約第十一條明文：「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租人不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租人申請換訂租賃契約，否則出租人視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第四五一條之適用及其他異議。」再佐之第三條：「租賃期間自民國九十一年二月一日起至九十一年十二月三十一日止。」之內容，參以再審原告甲○○於租期尚未屆滿之九十一年五月十四日即將系爭房屋讓與訴外人蔡秀妹，足認再審原告甲○○於九十一年一月十七日簽立系爭租賃契約時即無久租之意思，足認再審被告與再審原告甲○○間就系爭土地確訂立定期租賃契約之真意，已臻明確。蓋兩造間原先均未定立契約明文，迄九十一年年初時始訂立九十一年間之租約，約定租約終止日為九十一年年底，則當事人間既然已明文約定租賃期間，則解釋該租賃性質，原則上自應尊重契約文字，．．．；再者，兩造間原來長期處於不定期租賃法律關係狀態，迄九十一年間始明文書面約定具體權利義務，則就一般社會經驗而言，出租人欲擺脫長期以來不明確之法律關係，進而將該租賃關係明文化、具體化之心態甚明，今倘重新解釋為原來之不定期租賃契約，則當事人又何必於九十一年年初間大費周章訂立新約？」等理由，認定兩造間已定租賃期限，原判決解釋意思表示適用法規有誤。
④兩造原有不定期限租約存在，雙方並不爭執。原判決解釋此部分之意思表示，單以兩造所立末次書面租約文字及再審原告於立約數月後將全部房產（系爭標的物約三分之一）出售與訴外人蔡秀妹即解釋為定期租約，顯未考量以過去之事實及其他一切證據資料為標準，以斷定雙方中途是否有變更立約內容之同意，如⑴過去立下書面之事實。⑵訴外人買受房屋全部，非只再審被告所有出租土地上房屋之事實。⑶兩造就原有不定期租約，特別約定變更為定期租約之事實，原判決解釋契約，容已違背上開法令及判例。
⑵①原判決理由第五項第四款、第五款認定：「系爭租賃契約第八條約定「承租人對於承租土地全部或一部分不使用時，應向出租人申請退租，不得私自轉租、分租或將租賃權轉讓他人及頂替他人使用，違者終止租約。」，第九條約定「承租人將建物依法移轉他人時，依左列規定辦理：⑴地上建物因買賣、贈與移轉他人時，應由土地承租人會同買受人或受贈人於建物移轉事實發生之日起三十日內申請換定租約。」第十條又約定：「本租約出租之土地，有左列情形之一者，出租人得隨時終止租約，依法處不得異議：．‧．⑶承租人在租地上所建房屋出賣前未依照土地法第一○四條規定辦理者」．．．認定承租人欲轉讓房屋所有權時，應先依土地法第一百零四條規定以書面通知出租人，．．．，倘承租人違反上揭約定，未通知出租人行使優先承買權，竟將系爭土地私自轉租、分租或將租賃權轉讓他人及頂替他人使用，出租人亦得終止租約。‧．．前揭各約定乃雙方基於契約自由之原則而訂立，並不違反法律禁止或強制規定。．．．。查本件再審原告甲○○於九十一年五月十四日將前揭建物出售予訴外人蔡秀妹後，即於當日偕同前往再審被告處欲理換約手續，並未通知上訴人行使優先承買權，再審原告甲○○再於同年六月十一日以存證信函通知上訴人辦理換約事宜，該存證信函仍未載明買賣條件，而難認有通知行使優先承買權之效力，．．．則其與蔡秀妹間之債權買賣契約及物權移轉處分行為，均不得對抗再審被告甚明。．．．其出賣系爭建物與訴外人蔡秀妹又如何解釋為僅係將系爭建物出售轉讓第三人，而非租賃權轉讓，是再審原告甲○○辯稱：其出售系爭房屋與訴外人蔡秀妹，係屬於契約第九條約定之情形，與契約第八條約定規範之情形有間云云，顯無可採。而再審原告既違反契約第十條第三款．．．，已違反契約，再審被告自得行使解除契約權利．．．，再審原告甲○○與訴外人蔡秀妹間就系爭九五○號土地上建物所為買賣之債權契約及物權移轉行為，依法既不得對抗再審被告即優先承買權人，則再審原告甲○○對房屋之事實上處分權對於再審被告而言應尚未移轉；‧‧．，再審原告甲○○應仍負有拆除之義務，．．．」云云。⑵a.系爭租賃契約第八條及第九條係規範完全不同之行為，再審原告將地上房屋出售與訴外人蔡秀妹，完全依照租約第九條辦理，再審被告有依約辦理換約之義務；再審被告怠為辦理，不足構成再審原告違約之理由。b.土地法第一百零四條第二項後段民法第四百二十六條之二第三項所規定之優先購買權，係指該項以買賣為原因而成立之物權移轉行為，對於優先購買權人不生效力而言。優先購買權人得請求法院確認優先權之存在，及塗銷該項所有權移轉之登記，並要求出賣人按照與第三人所約定代價履行移轉標的物所有權與優先購買權人之義務。此一優先購買權，為形成權之一種，需由權利人主張。易言之，即出賣人與承買人不得主張基於買賣而出租人之優先承買權為之消滅；出租人為優先承買之表示時，得主張第三人仍未取得房屋之所有權。本件再審被告至今皆未主張其行使優先購買權。c.本件基地上之房屋數易其主，民法第四百二十六條之一規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」故房屋雖已易主，原租賃關係隨同移轉，實務上認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，租賃權得隨著建築物而移轉他人；房屋受讓人與基地所有人間，即有租賃關係存在。再審被告以再審原告違約為由，終止已不存之租約，請求再審原告拆屋交地，再審原告無給付之可能，應駁回其訴始為正確。d.惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所手之辭句；又行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第九十八條、第一百四十八條第二項分別定有明文。經查本件兩造因民法第四百二十五條第一項之規定，有關系爭房屋使用系爭土地之未定期租地建屋契約關係存在於兩造間，為出租人之再審被告非有土地法第一百零三條各款之規定，不得收回系爭土地。本件兩造間原即存有未定期限之租地建屋契約，再審原告之系爭房屋使用再審被告所有系爭土地，「並無租期限制」，故在再審被告將系爭租約交由再審原告簽名時，若未「特別約定」將原未定期限之租地建屋契約改為定期租賃，並註明租期屆滿為出租人之再審原告得不予續租，不能因系爭租約之簽定，即認為兩造已合意將未定期限租地建屋契約變易為定期租約，而本件應屬不定期限租約，非有土地法第一百零三條各款之規定，再審被告無收回土地權利，因此租約第十條第三款有關「房屋出賣前未依照土地法第一○四條規定辦理」，再審被告得終止租約之約定，違反強制規定而無效，原判決為相反之認定，適用法規顯有錯誤。
⑶按①最高法院二十九年上字第一○六一號判例：「請求返還所有物之訴，應以
現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物。」同院八十一年台上字第一六八三號判決：「系爭土地經法院判決分割，分歸被上訴人所有，為兩造所不爭，系爭土地上之房屋雖係黃○○於三十年所興建，未辦理所有權第一次登記，但於五十八年將之贈與上訴人，並由上訴人占有使用迄今，為上訴人所自認。上訴人已因受贈與而取得該房屋之事實上處分權，拆除房屋為一種事實上之處分行為，被上訴人訴請上訴人拆屋還地，於法並無不合。」同院八十七年度台上字第一三八號裁判：「房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。」皆明示房屋拆除為一種事實上之處分行為，應對事實處分權人為之。返還所有物則應以現有該物之人為被告。②本件訴外人蔡新富與再審被告訂立不定期租約承租系爭土地興建違章建築後段一部分，後將房屋出售與再審原告，由再審原告承受原租地建屋契約；再審原告嗣再轉售予訴外人蔡秀妹，迄未辦理所有權保存登記，但已點交與蔡秀妹居住，則蔡秀妹已取得事實上之處分權，再審原告自已失事實上處分之權利。而房屋拆除復為一種事實上之處分行為（參見最高法院六十九年度台上字第八五一號民事判決），交還土地，亦以現占有人為被告為已足，故本件再審被告起訴請求拆除房屋並交還土地，以再審原告為被告，原判決竟予准許，適用法規顯有錯誤。綜上所述，再審原告於九十三年九月二十七日收受鈞院九十三年度上字第一二六號民事判決，依法於三十日不變期間內，以原確定終局判決，適用法規顯有錯誤為理由，聲明不服提起再審。
乙、再審被告方面：本件未經言詞辯論，再審被告未為任何聲明或陳述。
丙、本院依職權向臺灣雲林地方法院調閱九十二年度訴字第五四一號拆屋還地事件歷審案卷。
理 由
甲、程序方面：按再審之訴，應於三十日之不變期間內提起；民事訴訟法第五百條第一項定有明文。本件再審原告對於本院九十三年度上字第一二六號確定判決提起再審，查該判決係於九十三年九月二十一日宣判，於九十三年九月二十七日送達，有送達證書附卷為憑。再審原告於九十三年十月二十一日，提起再審，仍在三十日之不變期間內，其提起為合法。
乙、實體方面：
一、本件再審原告起訴主張：兩造原有不定期限租約存在，雙方並不爭執。原判決解釋此部分之意思表示，單以兩造所立末次書面租約文字及再審原告於立約數月後將全部房產（系爭標的物約三分之一）出售與訴外人蔡秀妹即解釋為定期租約，顯未考量以過去之事實及其他一切證據資料為標準，以斷定雙方中途是否有變更立約內容之同意，如過去立下書面之事實、訴外人買受房屋全部，非只再審被告所有出租土地上房屋之事實及兩造就原有不定期租約，特別約定變更為定期租約之事實，原判決解釋契約，容已違背再審原告所引法令及判例。又系爭租賃契約第八條及第九條係規範完全不同之行為，再審原告將地上房屋出售與訴外人蔡秀妹，完全依照租約第九條辦理，再審被告有依約辦理換約之義務；再審被告怠為辦理，不足構成再審原告違約之理由。土地法第一百零四條第二項後段民法第四百二十六條之二第三項所規定之優先購買權，係指該項以買賣為原因而成立之物權移轉行為，對於優先購買權人不生效力而言。優先購買權人得請求法院確認優先權之存在，及塗銷該項所有權移轉之登記，並要求出賣人按照與第三人所約定代價履行移轉標的物所有權與優先購買權人之義務。此一優先購買權，為形成權之一種，需由權利人主張。易言之，即出賣人與承買人不得主張基於買賣而出租人之優先承買權為之消滅；出租人為優先承買之表示時，得主張第三人仍未取得房屋之所有權。本件再審被告至今皆未主張其行使優先購買權。本件基地上之房屋數易其主，民法第四百二十六條之一規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」故房屋雖已易主，原租賃關係隨同移轉，實務上認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，租賃權得隨著建築物而移轉他人；房屋受讓人與基地所有人間，即有租賃關係存在。再審被告以再審原告違約為由，終止已不存之租約，請求再審原告拆屋交地，再審原告無給付之可能，應駁回其訴始為正確。本件兩造因民法第四百二十五條第一項之規定，有關系爭房屋使用系爭土地之未定期租地建屋契約關係存在於兩造間，為出租人之再審被告非有土地法第一百零三條各款之規定，不得收回系爭土地。本件兩造間原即存有未定期限之租地建屋契約，再審原告之系爭房屋使用再審被告所有系爭土地，「並無租期限制」，故在再審被告將系爭租約交由再審原告簽名時，若未「特別約定」將原未定期限之租地建屋契約改為定期租賃，並註明租期屆滿為出租人之再審原告得不予續租，不能因系爭租約之簽定，即認為兩造已合意將未定期限租地建屋契約變易為定期租約，而本件應屬不定期限租約，非有土地法第一百零三條各款之規定，再審被告無收回土地權利，因此租約第十條第三款有關「房屋出賣前未依照土地法第一○四條規定辦理」，再審被告得終止租約之約定，違反強制規定而無效，原判決為相反之認定，適用法規顯有錯誤。再者，本件訴外人蔡新富與再審被告訂立不定期租約承租系爭土地興建違章建築後段一部分，後將房屋出售與再審原告，由再審原告承受原租地建屋契約；再審原告嗣再轉售予訴外人蔡秀妹，迄未辦理所有權保存登記，但已點交與蔡秀妹居住，則蔡秀妹已取得事實上之處分權，再審原告自已失事實上處分之權利。
而房屋拆除復為一種事實上之處分行為（參見最高法院六十九年度台上字第八五一號民事判決），交還土地，亦以現占有人為被告為已足，故本件再審被告起訴請求拆除房屋並交還土地，以再審原告為被告，原判決竟予准許，適用法規顯有錯誤。為此提起本件再審之訴，求為廢棄鈞院九十三年度上字第一二六號確定判決關於再審原告敗訴部分及命負擔訴訟費用之裁判，並駁回再審被告前開部分之上訴等語。
二、按民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款所謂適用法規顯有錯誤，係指法院就認定事實，適用法律有適用法規顯然錯誤之情形；茍事實審法院依卷內所附之證據資料加以取捨、判斷，而為事實之認定，就令其認定事實有漏未斟酌證物或認定事實錯誤等情事，亦與適用法規有錯誤之再審事由有間。又所謂確定判決適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定，或與司法院現尚有效之大法官會議之解釋，或法院尚有效之判例顯然違反者而言；至於消極的不適用法規之情形雖亦包括在內，惟需消極的不適用法規顯然於判決之結果有影響者為限，且亦不包括漏未斟酌證據、取捨證據失當及認定事實錯誤之情形在內（司法院大法官會議釋字第一七七號解釋、最高法院六十年度台再字第一七○號、同院六十三年度台上字第八八○號判例及同院八十七年度台上字第一九三六號判決參照）。
三、經查：
（一）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院九十一年台上字第二一九五號判決可資參照。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，惟其解釋，須合於經驗法則，否則自屬違背法令，同院八十七年度台上字第二八七七號判決足資參照。查系爭九十一年一月十七日訂立之租賃契約第十一條明文：「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租人不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租人申請換訂租賃契約，否則出租人視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第四五一條之適用及其他異議。」再佐之第三條：「租賃期間自民國九十一年二月一日起至九十一年十二月三十一日止。」之內容（原審卷第二一頁），參以被上訴人甲○○於租期尚未屆滿之九十一年五月十四日即將系爭房屋讓與訴外人蔡秀妹，足認被上訴人甲○○於九十一年一月十七日簽立系爭租賃契約時即無久租之意思，足認上訴人與被上訴人甲○○間就系爭土地確訂立定期租賃契約之真意，已臻明確。蓋兩造間原先均未定立契約明文，迄九十一年年初時始訂立九十一年間之租約，約定租約終止日為九十一年年底，則當事人間既然已明文約定租賃期間，則解釋該租賃性質，原則上自應尊重契約文字，尤其，以租賃契約而言，租賃期間正與當事人、租賃標的、租金數額等因素相同，屬於該契約成立之「必要之點」（民法第一百五十三條第二項），當事人就此之明文約定，在解釋其契約真意時自然居於重要地位，不應隨意推翻；再者，兩造間原來長期處於不定期租賃法律關係狀態，迄九十一年間始明文書面約定具體權利義務，則就一般社會經驗而言，出租人欲擺脫長期以來不明確之法律關係，進而將該租賃關係明文化、具體化之心態甚明，今倘重新解釋為原來之不定期租賃契約，則當事人又何必於九十一年年初間大費周章訂立新約？（詳原確定判決理由五（三））。再審原告主張原判決未考量過去立下書面之事實及訴外人買受房屋全部，非只再審被告所有出租土地上房屋之事實，即認定兩造就原有不定期租約，特別約定變更為定期租約，適用法規有誤云云，惟原判決已參酌最高法院判決之見解及系爭租賃契約之條文，對於兩造於九十一年一月十七日訂立之租賃契約，認定係定有租賃期限之租賃契約，此係依民事訴訟法第二百二十二條第一項「斟酌兩造全辯論意旨及調查證據，依自由心證判斷事實之真偽」之結果，於法有據。退萬步言，縱令原確定判決就認定事實有取捨證據失當或認定事實錯誤等情事，參酌前揭判例意旨，亦與適用法規有錯誤之再審事由有間。再審原告主張此部分有民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款之適用法規錯誤之再審事由，不足為採。
（二）復按「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」又「出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」為土地法第一百零四條第二項後段、民法第四百二十六條之二第三項訂有明文。又系爭租賃契約第八條係約定「承租人對於承租土地全部或一部分不使用時，應向出租人申請退租，不得私自轉租、分租或將租賃權轉讓他人及頂替他人使用，違者終止租約。」，第九條約定「承租人將建物依法移轉他人時，依左列規定辦理：⑴地上建物因買賣、贈與移轉他人時，應由土地承租人會同買受人或受贈人於建物移轉事實發生之日起三十日內申請換定租約。」第十條又約定：「本租約出租之土地，有左列情形之一者，出租人得隨時終止租約，依法處不得異議：‧‧‧⑶承租人在租地上所建房屋出賣前未依照土地法第一０四條規定辦理者」是依上揭契約條款之真義，係指承租人欲轉讓房屋所有權時，應先依土地法第一百零四條規定以書面通知出租人即土地所有人行使優先承買權，承租人若違反則構成解除契約事由（第十條第三款），倘承租人違反上揭約定，未通知出租人行使優先承買權，竟將系爭土地私自轉租、分租或將租賃權轉讓他人及頂替他人使用，出租人亦得終止租約。但如出租人即土地所有人無意承買，則承租人方面因轉讓他人，嗣後應另向出租人即土地所有人辦理承租人變更之換約手續（第九條第一款），出租人不能拒絕。且綜觀系爭租約，其規範第十條第三款，其來有自，查：該契約約定承租人應依房屋現狀使用，例外情形修繕時應取得土地所有人之使用同意書（第一條）、不得新建、增建（第六條第二款），再審酌該建物之外觀（原審卷第二六頁及背面）及屬於違章建築情狀，不難想見土地所有人面對長期以來承租戶在不定期租賃土地上搭蓋違建之情形感到不滿，亟思逐步加強管理，甚至收回土地之意圖，是約定上開承租戶不得自行任意改建之類與其他一般基地租賃契約迥異之條款，就此觀點而言，該第十條第三款約定，即別具意義，因土地所有人意欲加強管理出租土地，則若承租人轉讓建物時，土地法第一百零四條賦予土地所有人之優先承買權則顯得特別重要，土地所有人早有預見，乃將之列為重大違約得終止契約事由，土地所有人上開用心安排，誠為其個人權利行使出發，而就原審判決之所謂「社會經濟」觀點而言，今日社會技術進步，不動產價值改變，以一般房地產開發經驗而言，搭蓋房屋建築容易，取得完整土地權利反而困難，故為能與時俱進配合時代潮流，又系爭土地之權利狀態由不定期租賃轉變為定期租賃，甚至可能進一步拆除長久以來存在之違章建築，對整體社會而言亦非不良發展，公權力雖無力介入促成，對於當事人間權利行使，亦不必橫加阻攔，再者，承租人違反租賃契約時，出租人得收回基地，土地法第一百零三條第五款亦定有明文。前揭各約定乃雙方基於契約自由之原則而訂立，並不違反法律禁止或強制規定。因此，在法律及契約約定既有前揭衡平租賃雙方權益之規定，法院殊不宜不加考量而過度保護承租人，則系爭契約第十條約定均無從解釋為無效之約定。查本件再審原告甲○○於九十一年五月十四日將前揭建物出售予訴外人蔡秀妹後，即於當日偕同前往再審被告處欲辦理換約手續，並未通知再審被告行使優先承買權，因未遇再審被告之法定代理人而未辦妥，雖再審原告甲○○再於同年六月十一日以存證信函通知再審被告人辦理換約事宜，該存證信函仍未載明買賣條件，而難認有通知行使優先承買權之效力（最高法院八十九年度台上字第一四０四號判決意旨參照），則其未通知再審被告行使優先承買權，並逕自將系爭房屋出賣與訴外人蔡秀妹，且將承租權轉讓與訴外人蔡秀妹，有承租權轉讓書一件附於原審卷可憑，更將系爭房屋交與蔡神助居住，為再審原告所自認，則其與蔡秀妹間之債權買賣契約及物權移轉處分行為，均不得對抗再審被告甚明。而再審原告亦自認：再審原告甲○○於七十七年十一月三日向訴外人蔡新富購得前揭建物之後，兩造亦仍以不定期租賃契約之方式，繼續該建物與系爭基地之使用關係，是再審原告甲○○係承受前手之房屋及承受租用該基地，兩造之租賃契約，仍應解為租地建屋契約等情，則其出賣系爭建物與訴外人蔡秀妹又如何解釋為僅係將系爭建物出售轉讓第三人，而非租賃權轉讓，是再審原告甲○○辯稱：其出售系爭房屋與訴外人蔡秀妹，係屬於契約第九條約定之情形，與契約第八條約定規範之情形有間云云，顯無可採。而再審原告既違反契約第十條第三款之約定，又違背契約第八條之約定，則再審被告主張再審原告甲○○於轉讓房屋時未通知再審被告行使優先承買權，已違反契約，再審被告自得行使解除契約權利等情，於法有據。本件再審被告為有權終止兩造間租賃契約，且已以存證信函為終止租約之意思表示，為再審原告所不否認，是兩造間租賃契約應已生終止之效力。末查，再審原告甲○○與訴外人蔡秀妹間就系爭九五０號土地上建物所為買賣之債權契約及物權移轉行為，依法既不得對抗再審被告即優先承買權人，則再審原告甲○○對房屋之事實上處分權對於再審被告而言應尚未移轉；是再審被告依約定終止租賃契約後，再審原告甲○○應仍負有拆除之義務，則再審被告自僅能請求再審原告甲○○拆除系爭建物。至於其因拆除房屋而無法對買受人履約，應否對買受人負債務不履行損害賠償責任，乃其等內部關係，並不能拘束再審被告，又蔡神助對現在使用系爭九五０號土地上建物之事實，為再審原告所不爭執，而如上所述，再審原告甲○○移轉系爭租賃權之行為依法不得對抗再審被告，而依法其負有拆除房屋之義務，則蔡神助占用系爭土地亦無正當權源，而應由系爭九五０號土地上遷出甚明（詳原確定判決理由五（四）、（五））。
（三）再審原告主張其將地上房屋出售與訴外人蔡秀妹，完全依照租約第九條辦理云云。惟如前所述，再審原告與訴外人蔡新富間之租賃契約，為租地建屋契約，則再審原告出賣系爭建物與訴外人蔡秀妹，應為租賃權轉讓，而違反租約第八條之約定。再審原告主張其係依照租約第九條辦理，為不可採。
（四）再審原告主張優先購買權需由權利人主張，本件再審被告至今未主張其行使優先購買權云云。惟本件再審原告甲○○於九十一年五月十四日將前揭建物出售予訴外人蔡秀妹後，即於當日偕同前往再審被告處欲辦理換約手續，並未通知再審被告行使優先承買權，因未遇再審被告之法定代理人而未辦妥，雖再審原告甲○○再於同年六月十一日以存證信函通知再審被告辦理換約事宜，該存證信函仍未載明買賣條件，而難認有通知行使優先承買權之效力，則再審原告未通知再審被告行使優先承買權，遑論再審被告行使優先承買權。此部分再審意旨，亦不足採。
（五）再審原告主張本件兩造因民法第四百二十五條第一項之規定，有關系爭房屋使用系爭土地之未定期租地建屋契約關係存在於兩造間，為出租人之再審被告非有土地法第一百零三條各款之規定，不得收回系爭土地。因此租約第十條第三款有關「房屋出賣前未依照土地法第一○四條規定辦理」，再審被告得終止租約之約定，違反強制規定而無效，原判決為相反之認定，適用法規顯有錯誤云云。惟原確定判決已參酌本件土地所有人欲加強管理出租土地及整體社會之發展，而認定前揭各約定乃雙方基於契約自由之原則而訂立，並不違反法律禁止或強制規定。因此，在法律及契約約定既有前揭衡平租賃雙方權益之規定，法院殊不宜不加考量而過度保護承租人，則系爭契約第十條約定，均無從解釋為無效之約定。又如前所述，兩造於九十一年一月十七日訂立之租賃契約，係定有租賃期限之租賃契約，則於契約年限屆滿（即九十一年十二月三十一日），及再審原告違反租賃契約第八條及第十條第三款之約定，再審被告得依土地法第一百零三條第一款及第五款規定收回基地。再審原告主張此部分有民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款之適用法規錯誤之再審事由，不足為採。
（六）再審原告主張再審被告以再審原告違約為由，終止已不存之租約，請求再審原告拆屋交地，再審原告無給付之可能，應駁回其訴始為正確。本件訴外人蔡新富與再審被告訂立不定期租約承租系爭土地興建違章建築後段一部分，後將房屋出售與再審原告，由再審原告承受原租地建屋契約；再審原告嗣再轉售予訴外人蔡秀妹，迄未辦理所有權保存登記，但已點交與蔡秀妹居住，則蔡秀妹已取得事實上之處分權，再審原告自已失事實上處分之權利。本件再審被告起訴請求拆除房屋並交還土地，以再審原告為被告，原判決竟予准許，適用法規顯有錯誤云云。惟再審原告與訴外人蔡秀妹間就系爭九五０號土地上建物所為買賣之債權契約及物權移轉行為，依法既不得對抗再審被告，則再審原告對房屋之事實上處分權對於再審被告而言應尚未移轉；是再審被告依約定終止租賃契約後，再審原告應仍負有拆除之義務，則再審被告僅能請求再審原告拆除系爭建物。再審原告主張此部分有民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款之適用法規顯有錯誤之再審事由，不足為採。
四、綜合上述，本件原確定判決並無再審原告所指適用法規顯有錯誤之情事，核與民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款「適用法規顯有錯誤」之規定有間，本件再審之訴顯無再審理由，爰不經言詞辯論，以判決駁回之。
五、據上論結，本件再審之訴顯無理由，依民事訴訟法第五百零二條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十一 日
臺灣高等法院臺南分院民事第一庭~B1審判長法官 王 惠 一~B2 法官 林 永 茂~B3 法官 蘇 重 信右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十二 日~B法院書記官 黃 文 生