臺灣高等法院臺南分院民事判決 94年度上字第10號上 訴 人 丙○○
乙○○上 一 人訴訟代理人 甲○○被 上 訴人 庚○○
己○○辛○○戊○○兼上四人共同訴訟代理人 丁○○上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國93年11月19日台灣台南地方法院93年度訴字第511號第一審判決提起上訴，本院於94年1月25日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第
一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人承租系爭耕地並無積欠租金之情事，否則被上訴人何
以長時間未曾以書面催告上訴人繳納？耕地之租金，一向由被上訴人母親楊陳金鶯前來收取，因雙方熟識而未曾書立收據。此次耕地爭議，上訴人經台南縣政府租佃委員會調處結果，建議以十年租金共新台幣（下同）四萬元為給付，上訴人依調處結果，以郵寄匯票交寄被上訴人，係為息事寧人之舉，並非上訴人確有積欠之租金。
㈡系爭耕地由於開拓道路致與路面發生落差而形成低地，因不
適於傳統農作物之耕作，上訴人因而改種植桑樹及盆景用之植栽，係屬精緻農業。為保護其盆栽須搭鐵皮厝，此為必要設施，並非商業之營業行為。況共同從事植栽工作之李荏賢為上訴人乙○○之配偶，非第三人，原審以第三人經營園藝盆栽，認上訴人不自任耕作，殊有誤會。
㈢農作物收穫後仍要出售，則出售盆栽乃係農作物收穫之結果
，原審認係商業行為，顯有誤認。否則漁業、農業之收獲，豈非全係商業行為？台南縣政府租佃委員會，係農民代表及有關機構代表所組織而成，經委員開會討論結果，亦認搭建鐵皮屋作塑膠網室植栽花卉為農業之經營型態，因此對本件租佃爭議之調處做成「繼續租賃」之決議。
㈣況上訴人以部分種植桑樹部分植栽花卉，係利用系爭耕地之
適性，為提高耕地之經濟效益。至於被上訴人所指之棄土係於道路開拓期間，被人乘夜偷放，面積甚小，不可因此遽認上訴人不自任耕作或疏於管理。
三、證據：援用第一審所提證據，並提出戶籍謄本乙份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人承租坐落台南縣永康市○○段1425、1426地號耕地，
除未按時繳租外，且未依耕地三七五減租條例規定實際從事農作，私自於承租耕地填充建築廢棄物及擅搭鐵皮屋作販售花草盆栽用，經被上訴人發覺，遂向管理機關檢舉。
㈡上訴人未於系爭耕地從事農作，且未經出租人允許私自填充
建物廢棄物，使耕地失去先前耕作之效力，並於其上違法搭建鐵皮屋販售盆栽，除已違反耕地租約第八點約定外，亦違反耕地三七五減租條例第16條規定及最高法院70年度台上字第4637號判例意旨。
㈢另上訴人辯稱搭建鐵皮屋係精緻農業使用，經原審會同兩造
現場勘查，依現場客觀環境認定係屬商業目的建築之用，上訴人所辯顯係推諉之詞。另現場鐵皮屋以外之空地，經現場會勘後認定，亦未供農業使用。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
甲、程序方面：按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」、「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。」耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。茲查兩造間因坐落台南縣永康市○○段○○○○○號及1426地號耕地發生租佃爭議，業經台南縣永康市公所調解及台南縣政府調處均不成立，有調解及調處筆錄在卷足證，台南縣政府將本事件移送原審法院處理，核無不合，應先敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人庚○○、己○○、辛○○、戊○○、丁○○於原審起訴主張：被上訴人等人所有坐落台南縣永康市○○段○○○○○號、同段1426地號耕地（下稱系爭耕地），於民國（下同）38年間出租予上訴人等之被繼承人施貴，並訂有「耕地三七五租約」，施貴於60年4月18日死亡後，上訴人並未依規定申請辦理耕地租約繼承登記，92年9月間，被上訴人丁○○路經系爭耕地，發現系爭耕地已遭違法變更使用，擅搭鐵皮屋，被上訴人丁○○乃當場向於現場監工之第三人李荏賢查詢及抗議，上訴人始於事後向主管機關申辦耕地三七五租約之繼承更名登記。次查，上訴人自70年起積欠租金已逾20年，其於本件耕地租佃爭議調處後，始將10年之租金肆萬元郵寄被上訴人丁○○，但遭被上訴人丁○○拒收，況上訴人倘僅積欠2年租金，何以願意給付10年租金？顯見上訴人積欠租金未付之事實，應係真正，已得依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，終止租約，收回耕地。又上訴人並未自任耕種，且未經出租人允許，擅自於系爭耕地出租廣告招牌及私自填充建築廢棄物，使耕地無法耕作，違反耕地三七五減租條例第16條之規定原定租約無效，為此提起本訴，請求確認兩造就坐落系爭耕地之耕地租賃關係不存在等語。（原審判決確認兩造就坐落台南縣永康市○○段○○○○○號、同段1426地號耕地之「耕地三七五租賃契約」關係不存在）
二、上訴人丙○○、乙○○則以：被上訴人等指稱上訴人自70年起，積欠租金20餘年，係片面之辭。按過去租金之繳納，均係被上訴人之母楊陳金鶯（係出租人）前來收取，因兩造世交互相信用，因此並無書立收據，被上訴人等為收回系爭土地，藉詞上訴人等積欠租金，顯非事實，此由被上訴人並無寄發書面催告上訴人繳納租金，足資證明上訴人並無積欠租金之情事。惟上訴人為遵從台南縣政府耕地租佃委員會調處之仲裁，因此以郵局匯票肆萬元（相當於10年租金）寄交被上訴人丁○○遭其拒收。復因系爭耕地開拓道路，與系爭耕地落差甚大，以致積水無法耕作，上訴人因而填土搭建鐵皮屋作網室園藝栽培花卉生產，此項花卉係農作物之一種，屬政府鼓勵之精緻農業。至於蓋鐵皮屋塑膠網室純係農業設施，亦無被上訴人指稱之變更使用或轉租之情事。而鐵皮屋原有之烤漆板及鐵皮，上訴人亦遵從台南縣政府耕地租佃委員會調處，將烤漆板及鐵皮拆除完畢，現改為鐵架塑膠網室栽培觀賞用植物及花卉云云，資為抗辯。
三、被上訴人庚○○、己○○、辛○○、戊○○、丁○○等起訴主張：坐落台南縣永康市○○段○○○○○號、同段1426地號之系爭耕地為被上訴人等所共有。38年間出租予上訴人之被繼承人施貴，訂有耕地三七五租約，並於台南縣永康市公所登記在案。嗣施貴於60年4月18日死亡，由上訴人等繼承，92年5月間，台南縣永康市公所以「原耕地租約已於91年底租約期滿租佃雙方均未申請」為由，逕為註銷租約之登記。嗣施貴之全體繼承人協議，由上訴人二人繼承耕作系爭耕地，92年12月間並向台南縣永康市公所申請變更承租人為上訴人二人之登記，租期自92年1月1日至97年12月31日止。又系爭耕地現建有一鐵骨架未保存登記建物，屋簷舖有塑膠網，經營園藝店，建物內地面舖設水泥，屋內呈列各式植物、花卉盆栽，其餘耕地另一部分，則露天舖設塑膠黑布，其上擺置各式花卉、盆栽植物，部分耕地則長有雜草，栽種數棵桑椹，其餘部分耕地被堆置廢土及砂石無法耕種之事實，有被上訴人所提出系爭耕地登記謄本二份及台南縣永康市公所93年6月17日所都字第0930024052號函附之耕地三七五租約變更登記申請書、台南縣私有耕地租約副本、施貴之繼承系統表、理由書、承租人自任耕作切結書、戶籍謄本、繼承人現耕切結書、非現耕繼承人同意書等附卷可稽（原審卷第40頁至第43頁、第61頁至第133頁），為被上訴人所不爭，復經原審現場勘驗屬實，有原審法院93年7月6日勘驗筆錄、現場照片22張及台南縣永康地政事務所93年7月12日複丈成果圖在卷可稽（原審卷第136頁至第160頁），被上訴人上開事實之主張，堪信真正。
四、本案應審究重點，在於「被上訴人以上訴人積欠租金已達20年為由終止租約，有無理由？」及「上訴人有無違反自任耕作之規定？」，爰分述如下：
㈠被上訴人以上訴人積欠租金已達20年為由終止租約，有無理
由？⒈被上訴人主張上訴人積欠租金長達20年，已經合於耕地三
七五減租條例第17條第1項第3款之得終止租約之規定云云，但為上訴人所否認，經查：被上訴人主張上訴人積欠20年租金未付，惟被上訴人在此期間，從無任何催討租金行為，坐任所有耕地長期無償被人占用耕作，顯與常情相違。況被上訴人自承「詳細情形我不清楚，以前是我母親在處理」（原審卷第235頁）與上訴人所述「我們一直都將租金交給他媽媽楊陳金鶯，不過她在91年10月過世了，以後他們就沒有來收」、「都是原告的母親來收取」、「我們在86年才續約，不可能20年沒有繳租金」等情（本院卷第36頁、原審卷第235頁）相符，足見被上訴人未曾處理系爭耕地之租金，所稱上訴人積欠20年租金，並無依據。
至於上訴人雖於93年3月31日寄送肆萬元之租金予被上訴人遭被上訴人拒收，固有上訴人提出之郵政國內匯款執據一紙在卷可據（原審卷第44頁），惟上訴人所以提出此項給付，係依據台南縣政府耕地租佃委員會於93年3月15日調處之決議而為（註：因被上訴人主張上訴人積欠20年租金，上訴人稱僅2年未繳租金，故上開委員會決議折衷請上訴人繳納10年租金共四萬元），此有上開台南縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄記載足稽（原審卷第9頁），依上開物證，被上訴人主張上訴人有積欠租金20年，尚難為積極之證明。
⒉又按「耕地租賃，除適用耕地三七五減租條例外，於耕地
三七五減租條例所未規定之部分，則仍有民法租賃規定之適用，故耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約」有最高法院86年度台上字第3324號判例可資參照。本件被上訴人主張上訴人積欠租金迄今逾20年，已經合於耕地三七五減租條例第17條第1項第3款之終止租約之規定云云，惟被上訴人自承並無定相當期限催告上訴人支付耕地租賃租金，依上說明，與上開終止租約之要件亦有不合，並不生租約終止之效力。
㈡上訴人有無違反「自任耕作」之規定？
⒈按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於
他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。而「按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之耕地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之耕地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。」亦有最高法院70年度台上字第4637號判例可資參照。⒉查被上訴人所有上開耕地二筆，原由上訴人之被繼承人施
貴承租耕作，施貴死亡後，由上訴人二人繼承上開耕地租賃權，有耕地三七五租約變更登記申請書、台南縣私有耕地租約副本、施貴之繼承系統表、理由書、承租人自任耕作切結書、戶籍謄本、繼承人現耕切結書、非現耕繼承人同意書等附卷可稽（原審卷第40頁至第43頁、第61頁至第133頁），並為被上訴人所不爭，業見上述，上訴人二人應係系爭耕地之現耕人，要屬無疑。
⒊查系爭耕地經原審法院現場勘驗結果：「系爭耕地現建有
一鐵骨架未保存登記建物，屋簷舖有塑膠網，經營園藝店，建物內地面舖設水泥，屋內呈列各式植物、花卉盆栽，其餘耕地另一部分，則露天舖設塑膠黑布，其上擺置各式花卉、盆栽植物，部分耕地則長有雜草，且有栽種數棵桑椹（小棵），其餘部分耕地被堆置廢土及砂石無法耕種」；另現場服務台上有供客人取用之名片，名片上載有「賢美花卉園藝、李荏賢、各種花樹／觀葉植物／室內盆／花卉禮品」、「賢美花卉園藝、施美蓉、各種花樹／觀葉植物／室內盆／花卉禮品」等字樣，本院綜合上開未保存登記之建物，設有烤漆板及鐵皮圍牆，與一般需求空氣流通之花草盆栽栽培場並不相同，並不適於作為花草盆栽之栽培地點，應認上訴人興建之建物，其目的係供為販售花草盆栽經營園藝店使用，而非供作為溫室培育使用。況上開建築物內擺設之花草盆栽種類繁多，並非單一花草盆栽，上訴人辯稱「在上開園藝店內有插枝培養盆栽販賣」云云，縱令屬實，亦屬商品加工後之販售行為。依上說明，上訴人在系爭耕地部分土地上經營園藝店販售花草盆栽，係屬從事園藝商業之販售行為，上訴人主張此部分係從事精緻農業，核無理由。
⒋又上開鐵骨架未保存登記建物旁之系爭耕地，有一大耕地
堆放有建築廢棄物電線、磚塊、水泥塊及砂石土等（原審卷第5頁、第6頁、第142頁、第144頁、第145頁、第146頁、第147頁），並未從事耕作 (亦難以耕作) ，其餘部分耕地雖長有雜草，並栽有「新植」桑椹小苗數棵（原審卷第157頁反面、第158頁），就整體而言，顯無農業耕作行為，被上訴人主張上訴人未自任耕作，原耕地租賃契約業已無效，請求確認兩造間之耕地契約不存在，洵有理由。
五、綜上所述，上訴人二人繼承其被繼承人施貴對於被上訴人所有系爭耕地二筆之承租權，並在系爭耕地上部分經營園藝店販售植物盆栽，部分堆放建築廢棄物電線、磚塊、水泥塊及砂石土等，並未自任從事農業之耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定，原訂租約依法無效。從而被上訴人主張上訴人就坐落台南縣永康市○○段○○○○○號、同段1426地號耕地所有權全部之耕地三七五租賃契約已經無效，請求確認兩造間就系爭耕地之耕地三七五租賃契約關係不存在，為有理由，原審為上訴人敗訴之判決，核無不當，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
六、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及証据資料（廣告招牌、模板豎立位置等），核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。
據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 2 月 18 日
民事第三庭 審判長法 官 林輝雄
法 官 徐宏志法 官 曾平杉上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內，向本院提出理由書。
中 華 民 國 94 年 2 月 23 日
書記官 葉秀珍
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