臺灣高等法院臺南分院民事判決 94年度上字第156號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 蔡碧仲 律師複 代 理人 陳惠如 律師
己○○被 上 訴人 甲○○
戊○○丁○○丙○○共 同訴訟代理人 劉嘉堯 律師上列當事人間請求返還購地價金事件，上訴人對於中華民國九十四年六月三十日臺灣嘉義地方法院九十四年度訴字第三八號第一審判決提起上訴，本院於九十五年二月七日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。㈣若受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠緣上訴人與訴外人洪志成於八十七年七月二十七日訂有買賣
契約書（下稱「系爭契約」），約定上訴人應將坐落於嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號，面積○點○二九九公頃（即系爭契約書所載二百九十九平方公尺）之國有土地（下稱「系爭土地」）承租權轉讓予洪志成，而洪志成則應給付上訴人新台幣（下同）五百六十萬元。系爭契約訂立之時上訴人並已同時依約將系爭土地交由洪志成占有使用，而洪志成並於八十七年九月三十日將約定價金給付完畢。依系爭契約訂立當時之法令規定，系爭土地之承租權尚無法即刻轉讓予洪志成，故雙方乃約定「等爾後得辦理過戶登記時，出賣人（或其繼承人）需無條件配合本件買賣過戶手續」，「本買賣標的物如法律允許移轉時，出賣人得通知承買人於二年內辦理移轉登記，同時相關登記費用皆由承買人負擔，但所需資料及證件，出賣人（含繼承人）需無條件配合申請手續」。訴外人洪志成於八十九年七月二十四日過世，其後由於系爭土地承租權已可轉讓，故上訴人即依約通知承買人（即洪志成）之繼承人辦理移轉登記。洪志成之生存配偶即被上訴人甲○○於九十三年十月十二日向財政部國有財產局臺灣南區辦事處嘉義分處（下稱「國有財產局嘉義分處」）申辦系爭土地承租權，然而系爭土地恰受九十三年六月「嘉義縣山區風景帶開發美化」案之影響列入暫時不得申辦承租權之管制範圍內，故國有財產局嘉義分處於九十三年十二月十六日駁回被上訴人甲○○申請。後被上訴人等以上訴人給付不能為由，具狀訴請上訴人返還購地價金。原審判決以系爭租約遭註銷，故認上訴人已無承租權應無法將承租權轉賣他人，而系爭契約即已因可歸責於上訴人之事由，致給付不能，從而認定被上訴人依民法第二百五十六條規定解除契約，自無不合。
㈡系爭契約之給付內容既非「轉租」亦非「租賃權轉讓」：
⒈系爭契約雖言「承租權買賣」或「承租權轉讓」，又亦言「
過戶」，經探求當事人之真意及當地向財政部國有財產局（下稱「國有財產局」）承租國有土地之實務運作方式後，實則，系爭契約所謂買賣承租權以及過戶等用語係指，由原承租人（即系爭契約之「出賣人」）先放棄承租（亦即註銷租約），其次再由欲接續承租之人（即係爭契約之「承買人」）向國有財產局申租。由於向國有財產局申租之前提必須先提出有在該申租土地上實際使用之證明，而若又要能提出此證明者，除非由原承租人交付土地予其占有使用否則即無以為繼。是以系爭契約所謂「轉讓承租權」或「過戶」之語，經查，即指先由原承租人放棄承租，將土地交付接續承租之人，再由接續承租之人向國有財產局申請承租。此種契約類型既非民法上所謂買賣，亦非租賃，實係非典型之契約類型。
⒉而系爭契約三所指「依照目前法令規定，本買賣尚不得辦理
過戶手續，故等爾後得辦理過戶登記時，出賣人（或其繼承人）需……」，所謂「依照目前法令規定，本買賣尚不得辦理過戶手續」係指依當時法令規定，系爭土地即使由原承租人放棄承租，然而尚不允許新的申租案件，換言之，系爭契約所謂的「爾後得辦理過戶登記時」係指日後法令允許系爭土地之新申租案件時，上訴人（原承租人）即應放棄承租並通知洪志成（或其繼承人）進行系爭土地之申租。
⒊上訴人與國有財產局之耕地租賃契約，固載有不得將耕地全
部或一部分轉租他人或將租賃權轉讓他人之約定，然上訴人與訴外人洪志成訂約當時即因知此一限制，是故便未將系爭土地以逕予轉租或租賃權讓與之方式作為系爭契約之給付內容。上訴人於九十四年九月十六日上訴理由書內主張系爭契約所謂承租權「買賣」實係承租權「讓與」，上訴理由書所謂之「讓與」（加註引號）非指上訴人與國有財產局之耕地租賃契約內所謂「租賃權轉讓」，若係租賃權轉讓，則系爭契約之給付內容即非要由上訴人（原承租人）先放棄承租權，再由訴外人洪志成（或其繼承人）進行系爭土地之申租，而是，應由上訴人逕為債權讓與並毋須由訴外人洪志成為新申租，蓋既為新申租，實則此一租賃契約即存於國有財產局與訴外人洪志成（或其繼承人）之間，要無上訴人為任何債權讓與之必要。又若謂系爭契約係轉租契約，則上訴人與訴外人洪志成只需再訂立乙紙租賃契約即可，何必於系爭契約內就何時要協助辦理過戶之事為約定？是以由此益見系爭契約給付內容既非「轉租」亦非「租賃權轉讓」，並無違反上訴人與國有財產局之耕地租賃契約規定而無效之情形。
㈢系爭契約並非脫法行為之手段：
⒈上訴人與國有財產局之耕地租賃契約，固載有不得將耕地全
部或一部分轉租他人或將租賃權轉讓他人之約定，經查，此一約定實係國有財產局參照耕地三七五減租條例第十六條第一項關於轉租禁止之規定而來，又該條項關於轉租禁止規定之立法目的「乃為進一步穩定租賃關係，使承租人履行耕作約定，避免耕地成為中間剝削之工具」（司法院大法官解釋第五八○號解釋理由書），則原承租人之租約經註銷後再由其他人就該筆土地為新申租並不會有違反此一立法目的之問題。是以，耕地三七五減租條例第十六條第一項禁止承租人轉租，非謂國有土地一經承租無論如何往後即不可能再由原承租人以外之人承租使用，若然，則只要一有承租人註銷租約，國有財產局即應收回土地，任何人要無再行申租之可能，實則，承租國有土地之租約一經註銷，只要符合相關規定，依然可以再為新申租之申請並獲核准。
⒉又「所謂脫法行為係指當事人為迴避強行法規之適用，以迂
迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果之行為而言。」（九十四年度台上字第一四五號判決，九十四年度台上字第三六二號判決參照）經查，耕地三七五減租條例第十六條第一項關於轉租禁止之規定，以及上訴人與國有財產局之耕地租賃契約所謂不得將耕地全部或一部分轉租他人或將租賃權轉讓他人之約定其意皆同，目的在穩定租賃關係，避免耕地成為中間剝削之工具。而系爭契約之給付內容所企實現之事實上效果既非轉租又非租賃權讓與，亦無破壞租賃關係穩定使耕地成為中間剝削工具之可能，當事人既無迴避強行法規之必要，系爭契約亦非達成該強行法規所禁止之相同效果之迂迴方法，因此即難認系爭契約係脫法行為。
㈣法令已允許系爭土地承租權之讓與時，上訴人除了應依約於
二年內通知訴外人洪志成（或其繼承人）外，上訴人確切之給付義務實則為：註銷系爭土地原租約；將系爭土地交付訴外人洪志成（或其繼承人）實際耕作；配合訴外人洪志成（或其繼承人或其指定之人）申辦系爭土地之承租權。經查，系爭契約遭註銷並非給付不能，而且上訴人之給付義務可說是已盡大半，被上訴人主張系爭契約因可歸責於上訴人之事由致給付不能，並從而依民法第二百五十六條規定解除契約請求返還價金並依同法第二百六十條請求損害賠償，顯無理由：
⒈系爭契約訂立之時上訴人乙○○並已同時依約將系爭土地交由洪志成占有使用：
依系爭契約第肆條「本件標的物約定於簽訂本契約時，交與承買人掌管，另租賃金於簽約日起歸承買人負擔，其以前之租賃金仍歸出賣人負擔。」，而洪志成亦於八十七年九月三十日早將約定價金給付完畢，交付占有係上訴人依約應盡之給付義務，依常情，若上訴人未能依約將系爭土地交付占有，洪志成又怎會願意將價金給付完畢？此外，財政部國有財產局臺灣南區辨事處九十四年九月二十一日嘉義分處臺財產南嘉三字第○九四○○一一○五二號函文，該函以甲○○申租系爭土地與規定不符故予註銷，函文說明三即載明「另甲○○占用本案土地，依民法第一百七十九條不當得利法則，應追收九十三年一月至九十四年八月止之使用補償金……」（被上訴人九十四年九月二十九日答辯狀附件）；以及財政部國有財產局臺灣南區辨事處九十四年九月二十一日嘉義分處臺財產南嘉三字第○九四○○一三二○四號函文說明四亦載明「……該地現為甲○○占有使用中……」，故被上訴人主張未占有系爭土地乙詞，顯與事實不符。
㈤系爭契約仍給付可能：
⒈新申租案件的停止受理並非永久而僅係暫時。由於系爭土地
位於九十三年六月因「嘉義縣山區風景帶開發美化」案限制申辦承租權之管制範圍，然而新申租案件的停止受理並非永久而僅係暫時，管制時而解除時而放寬，等管制一解除，則資格及文件具備者之新申租案件應可獲准。此再觀財政部國有財產局臺灣南區辨事處九十四年十一月十六日嘉義分處臺財產南嘉三字第○九四○○一三二○四號函文說明可知，上訴人原遭註銷租約之四筆土地，本亦因「嘉義縣山區風景帶開發美化」案限制申辦承租權，然而在短暫的開放時間限制內備妥文件申請亦同可獲准申租：⑴第五七五地號原違反自任耕作部分，上訴人已改向國有財產局申請為「基地承租」並獲准許，後上訴人亦順利改由洪焜炳承租；⑵第五六七、五七○及第五七五地號其他部分土地，皆於上開期限內向國有財產局提出申租申請，今並皆已獲准在案，其中部分第五七五地號土地並可順利改由洪焜炳、郭芳成申租，可見系爭土地並非不能由改由被上訴人申租；⑶至於第五五七地號土地（即系爭土地），則由於甲○○於上開期限內拒不配合提供辦理文件，致系爭土地迄今仍遭註銷。
⒉依國有耕地放租實施辦法第三條第一項第二款規定「經認定
影響水源涵養之土地」而不予放租，亦非永久不能申租。又依財政部國有財產局臺灣南區辨事處九十四年九月二十一日嘉義分處臺財產南嘉三字第○九四○○一一○五二號函文所載，認被上訴人甲○○申租系爭土地因依國耕地放租實施辦法第三條第一項第二款規定「經認定影響水源涵養之土地」而不予放租，被上訴人或執此認系爭契約已給付不能，然查並非如此，系爭土地若以林地申租案方式申請亦同樣可以順利完成申租，此觀上訴人檢附另案王仁明之申租案可證。
⒊上訴人之給付義務顯然已盡，由他筆土地申租過程來看，系
爭契約亦無給付不能之情，反觀甲○○至今占有系爭土地，又拒不配合辦理申租，致使系爭土地租約註銷之情未能解決。再者系爭契約第七條約定之契約有效期限有十五年，且期滿立約人（含其繼承人）亦得要求另訂契約，自八十七年七月二十七日訂立「系爭契約」迄今亦不到七年，被上訴人即遽指系爭契約給付不能，顯無理由。
㈥另被上訴人一再主張上訴人未盡告知義務，蓄意隱瞞訴外人
洪志成，使其陷於錯誤而為系爭契約之簽訂云云，顯屬誣指：
⒈訂立之時上訴人乙○○並已同時依約將系爭土地交由洪志成
占有使用，而洪志成並於八十七年九月三十日將約定價金給付完畢，顯見洪志成對履約方式早有認知，而上訴人亦已就系爭契約為一部履行。
⒉此外國有土地之承租人依約多半不得將其承租之國有土地轉
租或將該租賃讓與，是以系爭土地所在當地居民數十年來實則皆透過類似本件系爭契約之給付方式來達到變更國有土地承租人之目的，此既為當地長久以來之訂約習慣，洪志成當無不知此事之理。
⒊再者，可知上訴人與國有財產局間之耕地租約期間並非僅限
於六年，只要上訴人願意換約續租，即仍可繼續保有租賃權，而迄目前為止，上訴人始終是如期換約續租，是被上訴人前開認知顯有誤會。
㈦按行使債權履行債務應依誠實及信用之方法為之，上訴人之
給付義務顯然已盡，系爭契約亦無給付不能之情，反觀甲○○至今占有系爭土地，又拒不配合辦理申租，致使系爭土地租約註銷之情未能解決。更矛盾的是，由於系爭土地已交付甲○○占有，至今除甲○○外亦無其他人可向國有財產局申請承租系爭土地。被上訴人自八十七年九月三十日訂立系爭契約並經上訴人交付占有系爭土地迄今已至少有六年，今竟提訴主張上訴人違約並要求解除契約並請求損害賠償云云，亦顯違誠信。
三、證據：除援用原審提出者外，補提：㈠甲○○申請國有土地案件辦理情形電腦檔案查詢結果。㈡財政部國有財產局臺灣南區辦事處嘉義分處九十三年六月二十九日臺財產南嘉三字第○九三○○○七四三七號函。㈢讓渡書影本二件、國有林地租賃契約書影本一件㈣請求傳喚證人李智順、劉嘉錫。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠依兩造所簽訂之買賣契約書第捌條規定：「本買賣標的於未
辦理過戶登記前，因出賣人之蓄意行為，而致使本標的物遭管理機關終止承租權時，承買人所遭受之損失皆歸出賣人負擔。」、第拾壹條規定：「……出賣人如若未履行契約時，應按已交付之價金比照當期物價指數作為原交付價金，並按中央銀行公告之當日基本放款利率累計計付，償還買賣價金。」及註貳規定：「本標的出賣人需負責使用權之完整交付給予承買人。」，又民法第二百二十六條規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」；民法第二百五十六條規定：「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」；民法第二百五十九條規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，此外，依最高法院八十年度臺上字第一八九四號判決：「所謂給付不能係指在給付期或債務人得為給付之時期有不能給付之情形而言，若在此等時期，給付已屬不能，則不問其為永久不能抑一時不能，皆當然發生給付不能之效果。縱債務人嗣後回復為可能給付，亦無從變更此已發生之法律效果。」。
㈡準此，系爭買賣標的即坐落嘉義縣○○鄉○○○段五五七地
號國有耕地承租權，已因上訴人違反耕地租約適用耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，未自任耕作，遭財政部國有財產局於九十三年五月二十八日函知上訴人乙○○租約無效，已喪失系爭耕地承租權在案，此有卷附財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處臺財產南嘉三字第○九四○○○二○五五號函可稽。甚且被上訴人甲○○曾於九十三年十月十二日向國有財產局函查承租嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號國有耕地，經該局函覆以：「經查本筆土地係位於嘉義縣山區風景帶開發美化案之範圍，依「國有非公用不動產出租管理辦法」第二十四條第五款規定，本分處原編九三ＧＡ五二二號申租案應予註銷」等語，足見本件因上訴人可歸責之事由致喪失國有耕地承租權，使兩造間買賣契約已陷給付不能之情形，被上訴人等人自得依民法第二百五十六條之規定解除契約，並請求上訴人返還前所收受系爭買賣契約之價金及利息，依法自屬有據。
㈢依卷附上訴人與財政部國有財產局就同地號第五五七、五六
七、五七○、五七五等四筆耕地分期所訂之國有耕地租賃契約書，其上皆載有：「㈤承租人使用租賃土地，應受左列限制：⒈不得作違反法令或約定用途之使用。⒉不得擅自將租賃物之全部或一部轉租他人使用。……⒊承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並承認租約無效，交還土地，絕無異議。」、「承租人使用租賃土地，應受左列限制：㈠不得作違反法令或約定用途之使用。㈡不得擅自將租賃物之全部或一部轉租他人使用。……承租人違反本租約第七點第㈡款規定者，除依前項第㈤款終止租約外，並應支付與該地一年租金相等額之違約金。」、「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部分轉租他人，或租賃權轉讓與他人，或與他人耕地交換使用，違者除由出租機關終止租約收回耕地另行處理外，承租人應支付與該耕地一年租額相等之違約金，不得異議。」，可見系爭土地之承租權，依法係不得轉讓他人，此情上訴人知之甚稔，然卻蓄意隱瞞訴外人洪志成，使其陷於錯誤而為買賣契約之簽訂，另本件系爭耕地係遭財政部國有財產局南區辦事處嘉義分處函文主動註銷被上訴人系爭五五七地號耕地之承租權，絕非上訴人主動申請註銷該系爭耕地之承租權，是上開上訴人所辯究非實情，無足採信。
㈣系爭土地因上訴人搭建鐵骨烤漆平房，違反耕地三七五減租
條例第十六條第一項規定，未自任耕作，經國有財產局嘉義分處於九十三年三月二十八日以台財產南嘉三字第○九三○○○六○七○號函通知上訴人租約無效，是上訴人已無承租權，致應無法將承租權轉賣他人，有上開分處九十四年三月十一日臺財產嘉三字第○九四○○○二○五五號函在卷可稽。是系爭契約已因可歸責於上訴人之事由，致給付不能，從而被上訴人依民法第二百五十六條規定解除契約，自無不合。另外上訴人主張系爭土地（即五五七地號）早已於系爭契約簽訂時即已交由洪志成占有使用，洪志成過世後亦繼續由其繼承人占有使用中，並無未自任耕作之情形云云乙節，被上訴人鄭重予以否認，按系爭買賣契約第四條規定本件標的物約定所簽訂本契約時，交與承買人掌管，另租賃金於簽約日起歸承買人負擔，其以前之租賃金仍歸出賣人負擔。準此，由於被上訴人迄今從未繳納系爭耕地租金，而實際上係由上訴人繳納，足見系爭耕地並無交付予被上訴人掌管使用，為明上情，懇請鈞院向財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處函查系爭五五七國有耕地於八十七年七月二十七日後，何人實際繳納耕地租金？即可真相水落石出。
㈤末查上訴人又再主張被上訴人甲○○實亦已委託代書（劉秀
琴）於九十四年一月十八日向國有財產局提出之新申租之申請，並經受理乙節云云，被上訴人除鄭重否認外，並於九十四年九月二十七日以員林三橋郵局存證信函第三○八號，加以駁斥被上訴人有委請代書向國有財產局就系爭耕地再為申租之行為，尤有甚者，財政部國有財產局南部嘉義分處亦來函稱：「本案土地經洽嘉義縣環境保護局查復，係位於飲用水水源水質水量保護區或飲用水取水口一定距離內之地區，依國有耕地放租實施辦法第三條第一項第二款規定「經認定影響水源涵養之土地」不予放租，是本申租案應予註銷」。足見系爭耕地已無法重新辦理續租，系爭契約已可歸責於上訴人之事由，致給付不能。上訴人上訴之主張顯然於法無據。
三、證據：除援用原審提出者外，補提：㈠員林三橋郵局第三○八號存證信函。㈡財政部國有財產局臺灣南區辦事處嘉義分處九十四年九月二十一日臺財產南嘉三字第○九四○○一一○五二號函。
丙、本院依職權函詢財政部國有財產局臺灣南區辦事處嘉義分處關於上訴人原承租之嘉義縣○○鄉○○○段五五七、五六七、五七○及五七五地號等四筆國有耕地處理情形。
理 由
壹、程序方面：被上訴人於原審起訴主張之請求權依據，原係主張：㈠兩造買賣契約第八條及附註第二項之約定；㈡契約無效；㈢給付不能等情（見原審卷第九三頁），嗣於原審九十四年六月十六日言詞辯論期日具狀並當庭表示更正為「依民法第二百二十六條、第二百五十六條及第二百五十九條之規定」之解除契約回復原狀請求權而為請求，不及其他，此觀其九十四年六月十六日所具準備書續狀上載「本件因被告可歸責之事由致喪失國有耕地承租權，使兩造間買賣契約陷給付不能之情形，原告自得依民法第二百五十六條之規定解除契約，茲以本書狀為解除契約之意思表示，並請求被告返還前所收受系爭買賣契約之價金及利息」（見原審卷第一二八頁）及言詞辯論筆錄載明「（法官：原告請求權基礎是否變更？）是，依民法第二二五、二五六、二五九條之規定。」等情自明。又本院於九十五年一月二十四日準備程序期日亦再度向被上訴人（即原告）闡明本件之請求權依據，被上訴人仍陳稱係因解除契約後之回復原狀請求權及兩造買賣契約第八條及附註第二項之約定為請求（見本院卷第一一二頁），上訴人亦無異議，是則本院審理範圍為被上訴人依㈠因解除契約後之回復原狀請求權或㈡兩造買賣契約第八條及附註第二項之約定為請求，有無理由？合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人甲○○、戊○○、丁○○、丙○○之被繼承人洪志成生前於八十七年七月二十七日與上訴人訂定「買賣契約書」，約定上訴人應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號、面積○點○二九九公頃國有土地（下稱系爭耕地）承租權轉讓與洪志成，洪志成則應給付上訴人五百六十萬元，並已於同年七月三十一日、八月三十一日及九月三十日分三次給付完畢。因洪志成於八十九年七月二十四日死亡，上開買賣契約之權利應由繼承人即被上訴人全體繼承。嗣被上訴人於九十三年十月十二日向國有財產局嘉義分處申辦承租，卻遭駁回，方知系爭土地已列「嘉義山區風景帶開發美化」範圍，無法辦理承租，況上訴人因未於系爭土地上自任耕作，遭財政部國有財產局於九十三年五月二十八日函知上訴人乙○○租約無效，已喪失系爭耕地承租權在案，故上訴人確定無法依系爭買賣契約轉讓系爭耕地承租權。本件係因可歸責於上訴人之事由而給付不能，被上訴人自得依民法第二百五十六條之規定解除契約，爰以九十四年六月十六日準備書續狀為解除契約之意思表示，並請求上訴人返還所收受之價金及法定遲延利息；因求為判決：上訴人應給付被上訴人五百六十萬元及自九十四年六月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（原審法院為被上訴人全部勝訴之判決）。
二、上訴人則以：被上訴人於九十三年十月十二日申租遭退件，係因受「嘉義縣山區風景帶開發美化」會議記錄，其他決議第二項所述：因要辦理景觀規劃，暫停新增土地出租及釋出案件，因此被上訴人之申租案被暫時註銷，但經民眾陳情，於九十四年一月七日在國有財產局嘉義分處及九十四年一月十日在嘉義縣政府協調，重新確認該決議事項，認為續租戶可重新辦理，且經代書數次通知被上訴人補送證件，被上訴人皆不願配合辦理，又上訴人就系爭土地之承租權雖遭註銷，惟非不得再行申辦承租，若以林地申租案方式申請亦同樣可以順利完成申租，是被上訴人解除契約為無理由。而系爭契約所謂買賣承租權以及過戶等用語，係指由原承租人（即出賣人）先放棄承租（即註銷租約），再由承買人向國有財產局申租。由於向國有財產局申租之前提必須先提出有在該申租土地上實際使用之證明，故除非由原承租人交付土地予其占有使用，否則即無以為繼。此種契約類型既非民法上所謂買賣，亦非租賃，實係非典型之契約類型等語，資為抗辯。
三、查被上訴人主張渠等之被繼承人洪志成於八十七年七月二十七日與上訴人訂立系爭買賣契約，約定上訴人應將系爭耕地承租權轉讓與洪志成，洪志成則應給付上訴人五百六十萬元，並已於同年七月三十一日、八月三十一日及九月三十日分三次給付完畢。因洪志成於八十九年七月二十四日死亡，上開買賣契約之權利乃由繼承人即被上訴人共同繼承。嗣被上訴人甲○○向國有財產局嘉義分處申請承租系爭耕地，經以該土地位於嘉義縣山區風景帶開發美化案之範圍內，不得放租為由，而遭駁回；且上訴人承租系爭耕地之權利，亦因其在另筆承租之土地（即同段五七五號，被上訴人同時承租有同段五五七、五六七、五七○、五七五號計四筆耕地）上搭建鐵骨烤漆平房，違反耕地三七五減租條例第十六條第一項承租人應自任耕作之規定，經國有財產局嘉義分處於九十三年五月二十六日以台財產南嘉三字第○九三○○○六○七○號函通知上訴人原訂租約無效等情，業據被上訴人提出買賣契約書影本一件、國有財產局嘉義分處九十三年十二月十六日臺財產南嘉三字第○九三○○一五○七三號函影本一件（見原審卷第七頁至第一四頁），並有國有財產局嘉義分處函送原審法院之租賃契約書影本及函件抄本在卷可稽（見原審卷第六十一頁以下），復經本院向國有財產局嘉義分處函查屬實，有該分處九十四年十一月十六日臺財產南嘉三字第○九四○○一三二○四號函附卷足憑（見本院卷第五三頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、被上訴人主張兩造契約訂立後，因上開事由致上訴人之承租權已不存在，而有給付不能之情事，伊自得依民法第二百五十六條之規定解除系爭買賣契約，並請求回復原狀等情。上訴人則否認本件係屬租賃權之買賣，稱係屬非典型契約，且亦無給付不能之情事等語；經查：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年上字第一一一八號判例要旨參照）。經查兩造於八十七年七月二十七日所訂立之買賣契約書載明「今茲就……之國有地承租權訂定買賣契約，契約同意訂立條件如下：壹、出賣人乙○○願將前述標的物之承租權出賣與承買人，承買人洪志成願承買之。貳、價金議定全部新台幣伍佰陸拾萬元。叁、依照目前法令規定，本買賣尚不得辦理過戶手續，故等爾後得辦理過戶登記時，出賣人（或其繼承人）需無條件配合本件買賣過戶手續……肆、本件標的物約定於簽訂本契約時交與承買人掌管……」等情，（見原審卷第七頁至第八頁），足見系爭買賣契約已明白表示系爭契約之標的為承租權之買賣無訛。上訴人雖主張系爭買賣契約所謂「轉讓承租權」或「過戶」之用語，係指先由原承租人放棄承租，將土地交付接續承租之人，再由接續承租之人向國有財產局申請承租，實係非典型之契約類型云云。惟縱屬雙方除契約明文之約定外，另有如其主張之上開租賃權讓與方法之約定屬實，仍不影響雙方訂約之目的，係在於將上訴人原有就系爭耕地之承租權，由上訴人手上轉移至被上訴人之被繼承人，而後者則須交付予前者價金五百六十萬元之事實，彼此間顯有交易上之對價關係，應屬承租權（即權利）之買賣無訛，是此一租賃權讓與約定之方法仍不影響系爭契約之目的及性質，本件系爭契約應屬耕地承租權之買賣，自堪認定。
㈡次按「法律行為違反強制或禁止規定者，無效。」民法第七
十一條前段定有明文；又按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」耕地三七五減租條例第十六條亦有明定；再按「系爭土地之地目為養，並作為養殖魚類使用，係屬耕地，而耕地租賃權，在性質上為不得讓與之債權，其讓與應視為轉租，依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，其原租約固屬無效，該轉讓契約亦應無效（最高法院七十九年度台上字第二六一一號判決要旨參照）。經查系爭土地地目為旱、屬山坡地保育區之農牧用地，上訴人係依耕地三七五租約約定向國有財產局嘉義分處承租，並訂有國有耕地租賃契約，此有土地謄本及該租約書附卷足憑（本院卷第七八頁及原審卷第六四頁），並經向國有財產局嘉義分處函查屬實，有該處九十四年十一月十六日臺財產南嘉三字第○九四○○一三二○四號函附卷足憑（見本院卷第五三頁）。又系爭契約之標的為耕地承租權之買賣，已如前述。依前開說明，耕地租賃權，在性質上為不得讓與之債權，其讓與應視為轉租，依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，其原租約固屬無效，該轉讓契約亦應無效。雖雙方於系爭契約同時約定「叁、依照目前法令規定，本買賣尚不得辦理過戶手續，故等爾後得辦理過戶登記時，出賣人（或其繼承人）需無條件配合本件買賣過戶手續」（契約第三條）「本買賣標的物如法律允許移轉時，出賣人得通知承買人於二年內辦理移轉登記，同時相關登記費用皆由承買人負擔，但所需資料及證件，出賣人（含繼承人）需無條件配合申請手續」（契約第十條），似符合民法第二百四十六條第一項但書「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」之規定。惟權利之出賣人，負有使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負有交付其物之義務（民法第三百四十八條第二項參照），本件系爭買賣契約於第四條即約定「肆、本件標的物約定於簽訂本契約時交與承買人掌管……」，即上訴人於契約成立時即負有將系爭耕地交付被上訴人之繼承人洪志成占有耕作之義務，而系爭耕地實際上亦已交付洪志成占有，此業經上訴人一再陳明（被上訴人雖予否認，惟觀本件之買賣價金五百六十萬元，業已全部給付完畢。則被上訴人之否認占有顯不合理），是系爭契約第四條之約定將造成出賣人即上訴人違反耕地三七五減租條第十六條第一項應自任耕作之強制規定甚明，而將肇致原耕地三七五租約歸於無效，耕地承租權不復存在，則系爭契約第四條之約定應已違反法律之強制或禁止規定，且其係屬整個買賣契約上訴人所負出賣人義務之不可分割之部分，依前開說明，應認兩造之買賣契約自始無效。㈢其次，當事人為迴避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強
行法規所禁止之相同效果之行為，乃所謂之脫法行為，倘其所迥避之強行法規係禁止當事人企圖實現一定事實上之效果，而其行為實質達成該效果，違反法律規定之意旨者，即非法之所許，自屬無效。上訴人主張本件系爭契約其所負給付義務實則為：１、註銷系爭土地原租約；２、將系爭土地交付訴外人洪志成（或其繼承人）實際耕作；３、配合訴外人洪志成（或其繼承人或其指定之人）申辦系爭土地之承租權等情，經查上開承租權轉讓之方式，雖未見諸契約明文，惟從被上訴人主張其於九十三年十月十二日向國有財產局嘉義分處申辦承租權，遭以系爭土地已列「嘉義山區風景帶開發美化」範圍，無法辦理承租，經駁回在案，足認上訴人之上開主張應屬非虛；惟此一約定之內容，仍不影響雙方訂立此契約之目的，係在於將上訴人原有就系爭耕地之承租權，由上訴人手上轉移至被上訴人之被繼承人洪志成，而後者則須交付予前者價金五百六十萬元之事實，則彼此間顯有交易上之對價關係，應屬承租權（即權利）之買賣無訛。次查系爭契約上訴人所負之義務，除須註銷原有租約，以便承買人申租外，上訴人尚須將系爭耕地交付予承買人，承買人始得據以申請承租，此為上訴人所是認，顯見其所謂重新申租並非一般單純之提出申請承租即可，而係須買賣雙方充分配合始得竟其功。又系爭國有土地係屬公共資源，位於偏遠山區，面積不過二九九平方公尺之農牧用地，其使用收益之租賃權（每年租金僅二十三公斤之甘藷）竟能以高達五百六十萬元之價格成交買賣，如此私人交易結果，形同將國家資源充作私人禁臠，顯非社會公平之道，自非法律所應加以保護。是此一行為顯係意圖以迂迥之方式達成耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之承租人應自任耕作而不得轉租（或轉讓租承權）規定所禁止之效果，依上開說明，其約定自非法之所許，亦應認屬無效之法律行為。
五、系爭買賣契約既屬無效，自無契約解除後回復原狀之問題；從而本件被上訴人以系爭契約事後已而無實現之可能，構成事後給付不能為由，依民法第二百五十六條等規定解除契約後之回復原狀請求權或兩造買賣契約第八條（本買賣標的於未辦理過戶登記以前，因出賣人之蓄意行為所致使本標的物遭管理機關終止承租權時，承買人所遭受之損失皆歸出賣人負擔。）及附註第二項（本標的出賣人需負責使用權之完整交付給予承買人）之約定而為請求，即無理由，無從准許。
六、綜上所述，本件被上訴人本於買賣契約解除後之回復原狀請求權及兩造買賣契約第八條、附註第二項之約定，請求上訴人給付五百六十萬元及其法定利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為命上訴人如數給付之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，無逐一論述必要；另上訴人聲請訊問證人李智順、劉嘉錫，亦核無必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 2 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 陳光秀
法 官 曾平杉法 官 徐宏志上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 2 月 23 日
書記官 蕭奎璋
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