臺灣高等法院臺南分院民事判決 94年度上字第67號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 張麗雪 律師被 上訴 人 甲○○上列當事人間請求遷讓耕地地上物事件，上訴人對於中華民國94年3月8日臺灣嘉義地方法院第一審判決（93年度朴訴字第1號）提起上訴，本院於94年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人按月給付之金額超過新台幣壹仟叁佰零柒元部分，及其訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）被上訴人於民國（下同）93年5月3日向臺灣嘉義地方法院買受原為訴外人黃文福所有之坐落嘉義縣○○鄉○○○段龍蛟小段563號土地（下稱系爭土地），茲因拍賣公告中載明「本件拍賣之土地有第三人乙○○占用中，經臺灣嘉義地方法院形式上調查使用法律關係仍無結果，拍定後不點交，本件土地另有第三人所有之建物鐵棚，不在本次拍賣範圍，拍定後該部分不點交，由拍定人自理。」，被上訴人依法有系爭土地之所有權，上訴人於系爭土地上搭建如附圖所示編號A部分，面積413平方公尺之鋼造平架，且於系爭土地堆置大量廢棄物，上訴人無權占有被上訴人所有之系爭土地使用，且受有使用系爭土地之利益，並致被上訴人受有損害，經與上訴人協調，上訴人皆置之不理，爰依民法第767條及第179條，請求上訴人拆除如附圖所示編號A部分，面積413平方公尺之鋼造平架，並清空返還土地及自93年5月3日起至返還前開土地之日止，按月給付被上訴人新台幣（下同）3萬元之不當得利。
（二）民法第876條之規定，需土地及土地上之建築物同屬一人所有時始有其適用，系爭土地於拍賣時，為訴外人黃文福所有，並不符合法條規定之要件。而上訴人與訴外人黃文福、被上訴人之間，亦無租賃關係。
（三）按信託法公佈實施後，為配合土地權利信託登記，內政部曾於85年12月發布土地權利信託登記作業辦法以為因應措施，次於90年9月14日修訂土地登記規則時，爰增訂「土地權利信託登記」之專章。如上訴人所言，系爭土地於法院執行拍賣前該土地登記名義人即將系爭土地出賣於予上訴人，且已收取價款182萬元，但未辦理所有權移轉登記，上訴人與訴外人黃文福買賣系爭土地，二者間僅存在有請求移轉土地所有權之債之關係。又土地權利信託登記之法規及登記辦法，如前述，法已明定，上訴人自不能以未經登記之事實而主張其權利。
（三）系爭土地上之建物及物品，實非堪用之物，經被上訴人聯繫環保人員勘查估價，實屬工廠廢棄物一堆，且清除尚需數十萬元之譜，此為第一審法官現場勘驗所見。被上訴人承受該等地上物既無使用之處，亦需花費金錢清運，實得不償失。又耕地需符合農用始可辦理移轉，未符合農用之耕地且需遭受罰則等，此為農業發展條例及區域計劃法中所明定，基於保障被上訴人之權利，又維護執行法院之威信，若違規農地執行拍賣後續處理皆如此，則有意投標者皆有所顧慮，又法院執行後續問題亦多繁瑣，影響投標者意願，亦非樂見。
（四）並聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。（原審判命上訴人應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段龍蛟小段563號土地，地目：田、面積：4668平方公尺，如原判決附圖所示編號A部分、面積：413平方公尺鋼造平架拆除，並將前開土地全部清空返還被上訴人部分與被上訴人於原審之請求相同，至被上訴人請求上訴人應自93年5月3日起至返還前開土地之日止，按月給付被上訴人30,000元之不當得利，原審判命上訴人應月給付被上訴人3,485元，而駁回被上訴人其餘之請求，上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人則未就其敗訴部分聲明不服而告確定）。
二、上訴人則以：
（一）系爭土地原為訴外人黃文福所有，訴外人黃文福早先以土地為擔保向嘉義縣義竹鄉農會 (下稱義竹鄉農會）貸款230萬元設定抵押權，後於88年4月間訴外人黃文福將系爭土地出賣予上訴人，上訴人實際給付訴外人黃文福182萬元，並承擔訴外人黃文福義竹鄉農會之貸款債務，訴外人黃文福乃於同年8月14日將土地交予上訴人使用，只因上訴人未取得自耕能力證明，依當時農業發展條例規定無法辦理土地所有權移轉登記，才將土地先信託登記在訴外人黃文福名下。上訴人取得土地所有權後才在土地上興建地上物，而系爭土地之地上物並非抵押權設定之標的範圍，義竹鄉農會實行抵押權時土地及地上物已同屬上訴人一人所有，而法院僅拍賣土地，依民法第876條規定，應視為有法定地上權之設定。
（二）又雖系爭土地上之地上物、工作物非在設定抵押權時存在，而可能無民法第876條之適用，然因抵押權人實行抵押權時，土地及地上物已同屬上訴人一人所有，而未將地上物與土地併付拍賣，造成土地與地上物所有權人各異之情況，且上訴人所有之地上物價值甚高，為避免拆除造成經濟上浪費，並使物盡其用之法律精神可援用於地上物，應依最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425條之1規定，在土地受讓人與讓與人間，推定在地上物得使用期限內有租賃關係，故上訴人非無權占有。
（三）縱認上訴人未為土地所有權移轉登記，不能認定為所有權人，然上訴人給付前地主黃文福182萬元，黃文福才於88年4月間將土地交予上訴人興建各項地上物、工作物使用，可謂上訴人與前地主有土地租賃關係，依「買賣不破租賃」之原則，租賃契約對被上訴人仍繼續存在，且此一租賃關係發生在89年5月5日民法債編修正施行前，不受現行第425條第2項之限制。
（四）再被上訴人明知土地、地上物同屬上訴人所有，猶向法院拍定僅取得土地所有權，顯然對於日後與被上訴人應依租賃關係使用土地之法律風險早有預見而默示承擔，自不得再主張所有權人之物上請求權，否則背於「行使權利，應依誠實及信用方法」之誠信原則，有權利濫用之虞。
（五）原判決第6頁謂「按以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記不得對抗第三人，信託法第4條定有明文，．．．．是縱上訴人將系爭土地信託與第三人黃文福，仍需受信託法第4條之限制，應為信託登記始能對抗第三人，而上訴人並未依法為信託登記，自不能對第三人主張系爭土地為其所有」，惟法令規定需經登記始得對抗第三人之旨在登記具有公示及絕對之效力，為保障信賴登記制度之善意第三人，縱使登記有無效或得撤銷之原因，不影響第三人已取得之權益；惟第三人若非善意，已事先明知相關當事人間財產歸屬已有變動，仍自甘冒風險，自陷於他人間權益爭執之不確定狀態中，此類第三人是否能再主張受登記對抗之保護，即非無疑，本件被上訴人已自承，在向法院標買系爭土地前就已明知土地登記名義人已將土地出賣予上訴人，上訴人並信託登記在原名義人名下，上訴人並已在土地上興建地上物及工作物，而法院拍賣公告亦明示「本件拍賣之土地有第三人乙○○占用中，經本院為形式上調查使用法律關係，仍無結果，拍定後不點交」，則被上訴人並非不知系爭土地在登記前已產生權利變動關係，被上訴人自不得再以善意信賴登記而受登記對抗制度之保護。
（六）原判決第8頁又謂「本件系爭土地上之建物僅有屋頂與支撐之鋼造平架，尚非具有高度經濟價值，其上堆置廢棄物及塑膠布等雜物，且鋼造平架已有生鏽之情形」「故該鋼造平架既非經濟價值甚高之房屋，且該鋼造平架目前之實際價值非高，實難認該鋼造平架目前有何高度經濟價值，而應將該鋼造平架之使用價值置於土地利用價值之上」，惟查，不論最高法院48年台上字第1457號判例或民法第425條之1規定，其規範目的皆在避免建築物拆除，造成社會經濟之浪費，並使物盡其用，換言之，建築物只要具有一定之經濟價值，均應適用該法律規範，並未限定建築物必須具有高度之經濟價值；何況該鋼造平架在91年法院拍賣時經專業鑑價尚有57萬元之價值，價值非低，係因拍賣公告上載明土地上有第三人占用導致無人應買，才使土地一再減價拍賣，並非鋼造平架之價值滑落，另依原審勘驗現場筆錄，系爭土地上尚有擋土牆（興建約花費30萬元）、水井、馬達、電線桿及電錶，鐵門及鋪設碎石農路等工作物，另填高地面之廢土約30萬元，堆置之pvc環保回收材料並非廢棄物，若經回收工廠再生利用價值頗高，原審未查明，對上述之工作物視而不見，僅考慮鋼造平架之價值，顯有疏漏；再者，類推適用民法第425條之1規定之效果，係推定在建築物得使用期限內與土地所有人有租賃關係，建築物所有人仍需支付租金，並非得無償使用土地，土地仍有相當之利用而非閒置，原判決所稱「實難認該鋼造平架目前有何高度經濟價值，而應將該鋼造平架之使用價值置於土地利用價值之上」似有認為土地已不能利用之意，恐有謬誤之虞。
（七）「無效之法律行為，若具備他法律行為之要件，並因其情形，可認定當事人若知其無效，即欲為他法律行為者，其他法律行為仍為有效」，民法第112條定有明文，而依民法第758條「不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更，非經登記不生效力」之規定，前地主黃文福因尚未為所有權移轉之登記，上訴人與黃文福間移轉所有權之法律行為因而無效，惟黃文福實際已將土地提供予上訴人使用、收益，而上訴人亦實際支付黃文福182萬元，就一方提供物之使用收益予他方而由他方支付代價此一態樣，具備隱含了租賃關係之法律要件，而事實上，從88年迄93年，黃文福未為土地所有權移轉之登記，上訴人未請求黃文福移轉登記，但上訴人卻耗費高額金錢從事土地建設及興建定置性地上物來看，亦可認渠二人若知移轉所有權之約定無效，即有為租賃關係之意，原判決先謂上訴人就系爭土地無所有權，後謂「上訴人支付182萬元與黃文福，係雙方約定之系爭土地所有權之價值，．．．．非約定黃文福僅需提供土地之使用收益與上訴人之租賃關係」，未考量上訴人所有權移轉之行為轉換為租賃關係之主張，顯然可議。
（八）末查，土地法第97條或第105條係規定在土地法第三章「房屋及基地之租用」內，所規範的乃是城市房屋或建築房屋基地之租金，與第四章耕地租用所規範的是耕地之租金，規範對象不同，前者為房屋或建築房屋之建地，後者為耕地，換言之，耕地之租金應無適用土地法第97條或第105條之可能，系爭土地地目為田，使用分區為特定農業區，使用類別為農牧用地，並非建築房屋之建地，依法其土地之租金應受土地法第111條（應為第110條）之規範，即地租不得超過法定地價8％，又系爭土地離縣道有一段距離，處在布袋鎮及義竹鄉之交界，非城市地方，人口稀少，甚少經濟活動，四周為農地，土地之利用僅限於農牧，其經濟繁榮程度低落，原判決第10頁竟謂「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價年息10％，．．
．土地法第115條（應為第105條之誤）復規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，．．．系爭土地位處於義竹鄉，四週多為農業經營使用，可為整體農業規劃，其經價繁榮程度屬中上程度，是上訴人（應是被上訴人之誤）所受相當於租金之利益，按年以土地申報地價之年息8％計算為適當」，不僅適用法律錯誤，且就土地工商繁榮程度及使用人利用土地所受利益之評估亦不符現況等語，資為抗辯。並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執之事項：
（一）上訴人於88年4月向訴外人黃文福買受系爭土地，給付價金方式為現金182萬元及承擔訴外人黃文福之抵押債務230萬元。
（二）上訴人就系爭土地買受當時未辦理土地所有權移轉登記。
（三）88年4月上訴人買受系爭土地後，土地登記名義人與抵押權之債務人與義務人均仍為訴外人黃文福。
（四）系爭土地係因上訴人未按時繳交利息而遭拍賣。
（五）系爭土地目前由上訴人占有使用，並搭蓋如原判決所附複丈成果圖所示編號A部分之鋼造平架。
四、本件之爭點：
（一）被上訴人是否應受信賴登記之保護？
（二）上訴人得否適用最高法院48年台上字第1457號判例與民法第425條之1而為有權占有？
（三）上訴人給付訴外人黃文福182萬元，是否得認為與第三人黃文福就系爭土地有租賃關係存在？
（四）系爭土地繁榮程度，租金是否達到城市土地申報地價年息8％？
五、得心證之理由：
（一）被上訴人主張系爭土地目前為其所有，業據其提出土地登記謄本、土地所有權狀、不動產權利移轉證書各1份為證，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。按不動產物權依法律行為而取得設定喪失及變更者，非經登記不生效力，民法第758條定有明文。本件上訴人雖抗辯其於88年4月間向訴外人黃文福買受系爭土地，然因該土地買賣未經辦理所有權移轉登記，自尚未發生所有權移轉之效力，僅於各該買賣當事人間發生債之關係，尚不得據以對於第三人主張所有權，甚為明顯。是88年4月間上訴人向訴外人黃文福買受系爭土地後，因該土地並未依照民法第758條之規定，辦理所有權移轉登記，故系爭土地於上訴人買受後至被上訴人拍定取得土地所有權之前，系爭土地應為訴外人黃文福所有，上訴人於該期間至多僅得對訴外人黃文福依債之關係請求移轉土地所有權登記，尚難謂上訴人於該期間已取得系爭土地所有權。再上訴人抗辯因當時農業發展條例之限制，致上訴人無法為土地移轉登記而將系爭土地信託與訴外人黃文福，然者，稱信託者，為委託人將財產權移轉或為其他處分，使信託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定目的，管理或處分信託財產之關係，信託法第一條訂有明文。所謂財產權，在不動產當係指以已登記之不動產而言，查本件上訴人向訴外人黃文福買受系爭土地，僅取得請求移轉所有權之權利，尚未取得財產權，何有信託財產之可言，自亦無信託法之適用。
（二）再按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之，民法第876條第1項定有明文。次按民法第876條第1項之法定地上權，需以該建築物於抵押權設定時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；又地上權之發生，有基於法律行為者，例如本於契約而設定地上權是，有基於法律規定者，即依法律之特別規定而發生地上權是，此即所謂法定地上權。故法定地上權，必須合於法律之特別規定，始能發生，且物權除本法或其他法律有規定外，不得創設，民法第757條定有明文。查上訴人於88年4月間向訴外人黃文福買受系爭土地至被上訴人取得土地所有權期間，並無系爭土地之所有權已如前述，且系爭土地之抵押權係於82年4月21日即已設定，有土地登記謄本附於原法院92年度執字第9273號債務執行卷宗，並經原審調閱該卷宗核閱屬實，是上訴人於抵押權設定時，尚未向訴外人黃文福買受系爭土地，更尚無搭建任何地上物，自無民法第876條第1項法定地上權之適用，且基於物權法定主義，尚難認為能類推適用法定地上權之規定，故上訴人抗辯其占有系爭土地應有法定地上權之關係而為有權占有，自不可採。
（三）復按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，有最高法院48年台上字第1457號判例可資參照，並為求明確以杜爭議，而將上揭最高法院判例意旨明文化，於民法第425條之1定有明文。惟依民法第425條之1與上揭判例意旨，其適用要件均為土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將其一讓與他人或將房屋與土地讓與不同之人，始符合法條之要件而有適用之可能。經查上訴人就系爭土地僅對訴外人黃文福有移轉土地所有權登記請求權，且上訴人主張之信託關係不可採已如前述，是本件土地與地上物非屬同一人所有，自不得直接適用民法第425條之1與最高法院48年台上字第1457號判例，而認為上訴人之占有屬有權占有。
（四）再民法第425條之1規範目的應係調和房屋所有人與基地所有人間之關係，使原存在之房屋不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對房屋所有人及社會經濟造成不利之影響，乃側重於房屋經濟價值之保護，再者，類推適用民法第425條之1規定之效果，係推定在建築物得使用期限內與土地所有人有租賃關係，建築物所有人仍需支付租金，並非得無償使用土地云云，惟依前開民法第425條之1規定，明文限於土地上之建物為房屋。本件系爭土地上之建物為鋼造平架，並非房屋，有照片及勘驗筆錄為證，不得類推適用該條規定。上訴人請求鑑定其價值及其他用於土地上之花費已無必要。
（五）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租於他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文，是租賃關係為雙方就租賃物使用收益為約定，一方提供租賃物與他方使用，另一方則支付租金作為使用租賃物之對價，並就此達成合意。上訴人固抗辯其支付182萬元與訴外人黃文福，得認為其與訴外人黃文福間有租賃關係，惟上訴人支付與訴外人黃文福之價金，係基於買賣關係而交付，亦即係基於雙方就移轉土地所有權達成合意而為，非約定訴外人黃文福僅需提供土地之使用收益與上訴人之租賃關係，是上訴人自不得因無法對訴外人黃文福請求移轉土地所有權即認該價金之給付轉換為租金性質，上訴人所辯，顯不足採。上訴意旨主張從88年迄93年，黃文福未為土地所有權移轉之登記，上訴人未請求黃文福移轉登記，但上訴人卻耗費高額金錢，從事土地建設及興建定置性地上物，亦可認渠二人若知移轉所有權之約定無效，即有為租賃關係之意云云，惟黃文福未將系爭土地所有權移轉予上訴人，係因上訴人未取得自耕能力證明，此係物權行為未完成，而非買賣行為無效，與民法第112條規定不合，上訴人所言實不足採。
（六）按是否合於民法第148條第2項規定之誠實信用原則，應就當事人雙方之利益，依客觀標準，斟酌各相關具體情事，比較其是否公平妥當，有最高法院93年度台上字第770號判決可資參照。本件被上訴人雖承認於拍定系爭土地時，知悉地上物為上訴人所有，且上訴人與訴外人黃文福就系爭土地有買賣關係存在等情，然上訴人就系爭土地尚未取得所有權移轉登記，且與訴外人黃文福並無租賃關係存在，被上訴人又係經由法院拍賣而合法買受系爭土地，焉有違反誠信原則或有何權利濫用可言？
（七）綜上，上訴人就其占有使用系爭土地，係有正當權源之事實未能舉證以實其說，而被上訴人就系爭土地有所有權復為兩造所不爭執，從而，被上訴人本於所有權人之物上請求權，請求上訴人拆除如附圖所示編號A部分、面積413平方公尺之鋼造平架，復因系爭土地上有大量上訴人堆置之雜物，是被上訴人請求上訴人將系爭土地清空交還被上訴人，自有理由，應予准許。
（八）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。再按耕地地租不得超過地價8％，約定地租或習慣地租超過地價8％者，應比照地價8％減定之，不及地價8％者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價。土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第110條第1項、第2項前段及第148條定有明文。查上訴人占有系爭土地並無正當合法權源，已如前述，其因此受有相當於租金之利益，被上訴人受有相當於租金之損害，自堪認定。被上訴人主張依民法第179條不當得利法則，請求上訴人自取得系爭土地所有權之日（即93年5月3日）起至拆除判決附圖所示編號A之鋼造平架並返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人相當於租金計算之不當得利，即非無據。又系爭土地地目為田（原審卷10頁參照）。自應依耕地之法定地價（即申報地價）定其金額，爰斟酌系爭土地位處於義竹鄉縣約有2公里路程，地點偏遠，附近無住屋，目前無繁榮跡象可言，是上訴人所受相當於租金之利益，以土地申報地價之3％計算為適當。系爭土地在93年申報地價為每平方公尺112元，面積共計4668平方公尺，合計總面積申報地價為522,816元（112×4668＝522816），以3％計算，每月相當於租金之利益為1,307元 (計算式：522816×3%÷12個月=1,307元以下四捨五入)，被上訴人請求自取得所有權之日（即93年5月3日）起至前開土地交還日止，按每月1,307元計算之不當得利，於法有據，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人主張上訴人無權占有被上訴人所有之系爭土地，應屬有據，從而，被上訴人依民法第767條、第179條之法律關係，請求上訴人將坐落嘉義縣○○鄉○○○段龍蛟小段563號土地、地目：田、面積：4668平方公尺土地，如判決附圖所示編號A部分、面積：413平方公尺鋼造平架拆除，並將系爭土地全部清空返還被上訴人；另請求上訴人自93年5月3日起至拆除前揭地上物並返還前揭基地之日止，按月給付被上訴人相當租金之不當得利1,307元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。原審（依城市土地地價年息計算相當於租金之損害）就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院就此部分予以廢棄改判如主文第二項所示。至遷讓耕地地上物並清空返還土地於被上訴人部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴人上訴意旨，就此部分，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。又本件被上訴人未陳明願供擔保，請求宣告假執行，是上訴人聲明請求駁回被上訴人之假執行之聲請，即無必要。
七、兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經審核後於判決結果無影響，故不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 7 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 王惠一
法 官 林永茂法 官 蘇重信上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 7 月 26 日
書記官 黃文生
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