臺灣高等法院臺南分院民事判決 94年度上更㈠字第12號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 吳宏輝 律師複 代 理人 劉興文被 上 訴人 丙○○
甲○○共 同訴訟代理人 黃裕中 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國92年5月19日臺灣嘉義地方法院第一審判決（91年度訴字第309號）提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於民國94年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠依最高法院44年台上字第702號判例意旨，上訴人主張在被
上訴人將系爭二筆土地返還登記為上訴人所有之前，上訴人對被上訴人要求返還價金之請求，得主張同時履行抗辯權，應即有民法第264條之適用，本院前審判決未妥。
㈡若認被上訴人解除本件買賣契約為合法有效，依民法第259
條規定，雙方互負回復原狀之義務，即於上訴人返還價款及自受領日起算之遲延利息予被上訴人之同時，被上訴人應分別移轉登記上開不動產予上訴人，二者間具有對價關係。上訴人就此部分主張同時履行抗辯權，為有理由。
㈢土地現值申報義務之撤銷，乃指上訴人提出之解除契約，回
復土地登記時，才有該項請求權，其目的乃在保障上訴人（即土地原所有權人）於解除契約，要求土地移轉回復原狀回原土地所有權人時，為求其所申報繳交之土地增值稅得以退回，才有該項請求之權。被上訴人並非土地增值稅之繳交義務人。
㈣被上訴人於90年11月12日交付第二期價金時，上訴人於第二期款只簽收12元支票，卻要求上訴人返還12萬元，不合理。
㈤雙方契約第五條約定：「登記完畢、尾款付清」，證人林永
仁乃被上訴人之代理人，其代理人所為之效果及於本人，故代書有義務，要求被上訴人於登記完畢之後，依約履行支付尾款義務及向被上訴人進行催繳，上訴人於91年1月23日、28日兩次告知被上訴人違反契約第9條約定之後，再來利用存證信函要求上訴人接受尾款，證人林永仁的要求並不在本契約的約定內。被上訴人於91年1月21日交付價金之後，上訴人即於91年1月23日寄出存証信函，明確表示拒繳尾款，上訴人復於91年1月28日以存証信函告知被上訴人：「土地登記過戶已完成，尾款尚未繳清，違反契約第九條之事實，在限定的期限內，要求異議」，不料被上訴人不予置理，並於91年2月6日告知解約，被上訴人自己未給付完全，事後反悔不買，故意找理由稱上訴人未塗銷抵押權登記，實則被上訴人根本未依約繳清價金。
㈥上訴人以二筆土地向誠泰銀行聯貸200萬元，而本件標的物
總價為257萬元，足夠清償銀行150萬元債權，因此只要被上訴人依約償還銀行，塗銷不會有問題。上訴人要求被上訴人及代書先將132萬元償還銀行，詎料被上訴人及代書拒絕。
㈦按民法第262條規定；「有解除權人，因可歸責於自己之事
由，致其所受領之給付物有毀損、滅失或其他情形不能返還者，解除權消滅」。本件被上訴人買受之土地，已為他人所拍定取得，因此即便被上訴人有解除權，亦因其買受之給付物無法返還給上訴人，其解約權亦消滅。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提出土地登記謄本2件為証。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳：㈠查本件買賣標的物坐落嘉義市○○段22之136、22之287地號
土地（下稱系爭土地），因上訴人未依買賣契約第八條約定塗銷抵押權登記，又未按期向誠泰銀行清償本息，致誠泰銀行聲請拍賣抵押物，經原審法院拍賣由訴外人呂金富拍定，，是系爭土地所有權登記名義人已非被上訴人，自無塗銷所有權移轉登記回復予上訴人之可能，上開情事係可歸責於上訴人之事由所致，上訴人應無同時履行抗辯權可得行使。
㈡次查，被上訴人請求撤銷土地申報現值之權利保護必要及理由說明如下：
⑴查土地增值稅之納稅義務人係繳納土地增值稅之人，除有
法定原因得單方撤銷現值申報外，其餘現值申報之撤銷均需買賣雙方，即申請現值申報之人，向稅捐稽徵機關為之始生效力，故土地增值稅之納稅義務人非必然為得撤銷現值申報之人，合先陳明。
⑵按土地稅法第28條前段規定：「已規定地價之土地，於土
地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額，徵收土地增值稅」，是土地於所有權移轉，辦理移轉登記時，始須辦理土地現值申報，核課土地增值稅。又土地買賣已申報現值繳清土地增值稅，並向地政機關辦竣所有權移轉登記，經法院判決確定，其據以辦理移轉登記之買賣契約經解除者，在其向地政機關辦理塗銷登記，回復為原所有權人名義者，亦可免徵土地增值稅，其原已繳納之稅款，應予退還（見財政部70年5月29日、71年1月14日台財稅字第34363號、30316號函意旨）。故「關於土地所有權辦竣所有權移轉登記，嗣經法院判決『解除買賣契約』，因已辦竣所有權移轉登記，依土地稅法第28條規定，無法單獨撤銷現值申報及退還已繳納土地增值稅，惟如法院判決塗銷所有權移轉登記並恢復原所有權，依財政部71年1月14日台財稅字第30316號函釋規定，方准單獨撤銷現值申報及退還已繳納土地增值稅」，有嘉義市稅捐稽徵處92年1月13日嘉市稅財字第0920700881號函在卷可按。兩造間之上開系爭土地買賣契約既經解除，兩造間先前協同向嘉義市稅捐稽徵處所為如原判決主文第二項所示之系爭土地所有權移轉現值申報，已因契約解除而失所附麗，系爭二筆土地所有權移轉登記已無回復為上訴人名義之可能，已如前述，是本件縱被上訴人解約有理由，仍不符嘉義市稅捐處前開函之可「單獨」撤銷現值申報之情形。
⑶按辦理本件買賣之證人林永仁代書在原審證陳：「承買人
交付的價金除了訂金五萬元現金交給出賣人外，後來出賣人再向我拿十萬元，及代繳六萬多元外，其他的錢都在我這邊‧‧‧」，原審法官問上訴人土地增值稅部分代書代繳六萬多元，有何意見？上訴人答稱：沒有意見等語，是本件買賣所繳納增值稅係由被上訴人給付買賣價款中支付，而上訴人財產均已遭法院拍賣，本件充其量僅能自代書保管金額中求償，惟該金額仍有不足，因本件並不符合單方撤銷現值申報之情形，已如前述，且上訴人未曾於訴訟中同意協同被上訴人申請撤銷現值申報，自無可能期待兩造共同辦理撤銷現值申報，則土地所有權移轉現值申報，既因契約解除而失所附麗，是被上訴人為此項聲明，如獲勝訴判決，得逕向稅捐稽徵機關申辦撤銷現值申報，並就退還已繳納土地增值稅之請求權聲請強制執行；若未為該項請求，被上訴人勢將無法單獨辦理撤銷現值申報，致無法扣押該部分請求權，是被上訴人該項請求應有權利保護必要。
㈢上訴人提出本院93年度上字第6號民事判決，主張其對本件
買賣契約兩造所共同委任之林永仁代書終止委任後，起訴請求林永仁代書返還保管之買賣價款，遭敗訴判決，則根本無法取得買賣價款云云，但查，本院前開判決認定：上訴人與買方係經雙方同意後，並均委任林永仁代書以所保管之價金辦理抵押權塗銷登記。則在委任人多數之情形，委任人之一雖得隨時終止委任，但委任人之一個別終止委任，僅是其個人與受任人間之委任關係終止，而非得終止經雙方同意，而由買方就同一目的委任林永仁代書以所保管之價金辦理抵押權塗銷登記之契約。況且林永仁代書所受委任事務之內容並非僅代上訴人收取買賣價金而已，尚須為上訴人及買方以保管價金，持向誠泰銀行清償抵押貸款，並辦理塗銷抵押權設定登記。而買方並未終止對林永仁代書之委任，則林永仁代書對買方仍負有以代為保管買賣價金、清償誠泰銀行借款、辦理塗銷抵押權登記之義務存在，故縱使上訴人對林永仁代書終止委任契約，仍不能請求林永仁代書交還買方所支付之價金，足見上訴人僅以單方終止意思表示，當然不能終止買賣雙方委任林永仁代書之事務（不論是共同委任或分別委任皆然），是上訴人前開主張，顯無理由。
㈣被上訴人夫妻原以嘉義市○○段22-136、22-287及22-174地
號土地，共同設定第一順位本金最高限額240萬元抵押權予誠泰銀行，依證人林永仁代書在原審證稱：「訂金60萬元部分，另還有40萬元部分，是交給我要去塗銷第一順位抵押權，因為當時出賣人有告訴買受人誠泰銀行第一順位抵押權可以100萬元塗銷，支票於10月26日兌現後，要去塗銷，誠泰銀行說需要總行核准，而且不是以100萬元塗銷」、「誠泰銀行確實核准150萬元，才可以塗銷抵押權」等語，是本件係因上訴人欲將系爭土地出售，被上訴人要求需塗銷抵押權登記，然誠泰銀行因擔保品減少要求先清償150萬元，始願塗銷系爭土地抵押權，惟上訴人無力清償，又遲延受領尾款，終至被拍賣一途，係可歸責於上訴人之事由所致。
㈤證人林永仁代書在上訴人對其請求返還保管金事件中陳稱：
「90年間訴外人丙○○、甲○○向上訴人購買房地，買賣價金只有200多萬元，但買賣之房地卻設定有800多萬的抵押權，為了確保買方權益，買賣雙方約定先把價金交給被上訴人（即代書）保管，用以清償誠泰銀行之抵押貸款，並辦理塗銷抵押權手續。但因為交付之價金共164萬元，扣除上訴人預支20萬元、增值稅6萬元後，只剩下140幾萬元，不夠塗銷150萬元的抵押權」等語，足見上訴人並未實際繳納本件土地增值稅，應無疑義。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提出土地登記謄本2件、本院93年度上字第6號民事判決影本1件。
丙、本院依職權調閱本院93年度上字第6號民事案件全卷。
理 由
一、被上訴人起訴主張：兩造於90年10月18日簽訂買賣契約，上訴人將所有嘉義市○○段22之136、22之287地號土地（以下稱系爭土地），分別以總價972,900元、1,600,800元出售被上訴人，伊等已分別給付前三期價款計665,000元、1,025,000元；因上訴人未依約塗銷系爭土地上先前設定之第一、二順位抵押權240萬元、300萬元登記，伊等遂於91年3月4日以存證信函催告上訴人應於二週內塗銷，因上訴人未履行該約定，伊等乃解除買賣契約，爰依契約解除之原狀回復請求權，請求上訴人返還價款665,000元、1,025,000元，並自91年4月23日起算之法定遲延利息；並協同向嘉義市稅捐稽徵處辦理撤銷系爭二筆土地現值申報等語。
二、上訴人則以：伊於簽約後僅收受5萬元訂金，被上訴人其餘款項，均係以支票交付代書林永仁占有，被上訴人未依約繳納第二至四期款，伊向代書要求先將款項向銀行清償借款亦遭拒絕；系爭土地所有權已移轉登記予被上訴人，伊無給付遲延或不完全給付，被上訴人向上訴人解約，不生效力；又縱認被上訴人得解除契約，被上訴人亦應將系爭土地移轉登記返還上訴人，伊主張「同時履行抗辯權」；又被上訴人請求伊協同撤銷現值申報，並無保護必要等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張兩造於90年10月18日簽訂買賣契約，由被上訴人以每坪23萬元，向上訴人分別購買系爭二筆土地及其上未保存登記建物，經地政機關測量後，確定土地面積分別為14平方公尺、23平方公尺，買賣總價金分別為972,900元、1,600,800元；於91年1月15日繳納土地增值稅，被上訴人甲○○係於90年8月27日交付定金現金25,000元、於90年10月18日簽約同日交付60萬元支票、於90年11月21日交付20萬元支票、於91年1月21日交付20萬元支票，被上訴人丙○○係於90年8月27日交付定金現金25,000元、於90年10月18日簽約同日交付40萬元支票、於90年11月21日交付12萬元支票、於91年1月24日交付12萬元支票付款，前開支票現由代書林永仁保管占有；系爭二筆土地，係於91年1月17日分別移轉所有權登記予被上訴人甲○○、丙○○，二筆土地當時所設定之抵押權為第一順位抵押權240萬元（抵押權人誠泰商業銀行股份有限公司「以下稱誠泰銀行」）、第二順位抵押權300萬元（抵押權人劉美麗）均尚未塗銷；系爭二筆土地嗣遭抵押權人誠泰銀行聲請法院查封拍賣，由訴外人呂金富拍定，於93年9月21日辦理移轉登記完畢等事實，已據被上訴人提出土地登記謄本影本4份、買賣契約書影本2份、土地增值稅繳款書影本2份、支票影本6份、拍賣後之土地登記謄本2份為證（見原審卷㈠第7至14、26及27、38至41頁，本審卷第32及33頁），復為上訴人所不爭執，堪信為真實。
四、茲被上訴人主張伊等已解除買賣契約，上訴人應返還已受領之價款，並協同塗塗銷現值申報，上訴人則否認其主張，並以前開情詞置辯，則本件應審究者，闕為：㈠被上訴人是否已合法解除買賣契約？㈡上訴人得否以被上訴人應將系爭土地移轉登記塗銷，並以之與其返還價金義務主張同時履行抗辯？㈢上訴人有無協同被上訴人向稅捐機關辦理撤銷現值申報之義務？
五、經查：㈠按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔
保之責，但契約另有訂定者，不在此限，民法第351條著有規定。又依民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。查兩造於90年10月18日就系爭土地訂立買賣契約，系爭不動產當時已設定二件抵押權，合計擔保債權額共540萬元，因上訴人曾告知被上訴人，固為被上訴人所知悉，惟因兩造於買賣契約第八條約定：「出賣人擔保出賣標的物之所有權完整無瑕疵，無糾紛並無租賃關係亦無他項權利設定負擔，如有任何糾紛致承買人受有損害時出賣人，願負損害賠償之責」等語，可知兩造已於契約約定，上訴人應擔保系爭二筆土地不動產之所有權無他項權利設定負擔，此從代書林永仁於原審所証述：「為配合塗銷第一順位抵押權，…同意我保管支票，等支票兌現後，由我去辦塗銷。」（原審卷㈠，第50頁），則依約上訴人負有塗銷上開抵押權之義務。殊不能因上訴人已告知系爭土地有抵押權存在，即得免除其權利瑕疵擔保責任，被上訴人自得行使權利瑕疵擔保請求權。
㈡按出賣人不履行第349條所定之義務者，買受人得依關於債
務不履行之規定，行使其權利，此觀民法第353條規定即明。查兩造委任之代書林永仁，曾於91年2月5日以嘉義彌陀郵局第37號存證信函通知，兩造應於同月7日至其事務所，並攜帶買賣契約書及抵押權債務清償等文件，進行價金尾款（甲○○部分575,800元、丙○○部分307,900元）之交付事宜，因上訴人並未到場，代書林永仁復於同月20日以第44號存證信函，通知兩造應於同月23日到同址，就買賣契約是否續行作決定，有該存證信函影本2份在卷可按（見原審卷㈠第15及16頁），上訴人又未到場，已經證人林永仁於原審證述明確（見原審卷㈠第63頁）。查林永仁係兩造委任處理系爭買賣契約之代書，依兩造之授權處理土地過戶及價金交付事宜，代書之上開付款，抵押債務清償通知，其效力當然及於被上訴人，上訴人經通知均未處理抵押權塗銷之問題，依上說明，對被上訴人自應負瑕疵擔保之債務不履行責任，事甚明確。
㈢又出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類
推適用給付遲延之法則請求補正。且給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第2項前段、第254條亦分別定有明文。上訴人應負瑕疵擔保之債務不履行責任，已見前述，則被上訴人於同年3月4日、3月12日以存證信函通知上訴人，催告上訴人於二星期內提出第二順位抵押權清償證明文件，塗銷系爭二筆土地上所設定之抵押權，履行契約義務，有該存證信函影本2份為證（見原審卷㈠第17至25頁），乃上訴人迄至原審審理期間，仍未處理抵押權塗銷事宜，則被上訴人主張上訴人有不完全給付之情事，堪以採信。
㈣綜上所述，被上訴人行使權利瑕疵擔保請求權，以起訴狀繕本之送達解除系爭買賣契約，即屬有據。
㈤上訴人雖於本審審理時抗辯：其只收受5萬元，其他價金分
文未得，均由被上訴人逕行交代書保管，且第二期價金支票面為「12元」，非12萬元云云，惟查：代書林永仁於原審已証稱：「為配合塗銷第一順位抵押權，定金總共給付105萬元，為保障買方的權利，同意我保管支票，等支票兌現之後，由我去辦理塗銷」等語（見原審卷㈠第50頁），可見支票係雙方同意交由代書保管，並非被上訴人片面指示（本院93年度上字第6號判決亦為相同認定，有判決書附卷可按），又第二期支票固曾誤寫為12元，但其後已重新更正為12萬元，已轉交代書保管，此為其於原審所不爭，其於本院更審程序中空言主張，即非可採。
㈥上訴人又抗辯：伊主張同時履行抗辯權，在被上訴人未將系
爭土地移轉登記返還伊前，得拒絕返還所收受之價金云云。查兩造間就系爭二筆土地之買賣契約，已經被上訴人合法解除，依上說明，兩造固互負回復原狀之義務。惟系爭二筆土地，因抵押債務人未清償抵押債務，已遭抵押權人誠泰銀行聲請拍賣抵押物，經原審法院查封拍賣，由訴外人呂金富拍定，並於93年9月21日辦理移轉登記完畢之事實，已見前述，被上訴人自無從回復原狀，其同時履行抗辯權，即不存在。而此項不能回復原狀之狀態之所以發生，係因上訴人未能清償抵押權人之債權所致，上訴人主張該事由係可歸責於被上訴人，被上訴人不能解除契約云云，自非可信。
六、末按土地稅法第28條前段規定：「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額，徵收土地增值稅」，準此，土地於所有權移轉，辦理移轉登記時，始須辦理土地現值申報，核課土地增值稅。是辦理土地現值申報，核課土地增值稅，顯係辦理土地所有權移轉登記時始應盡之附隨義務。系爭二筆土地之所有權移轉登記，所依據之買賣契約，業經被上訴人解除，已如前述，系爭土地所有權移轉登記因買賣契約解除，依法應回復為原出賣人所有，當事人間既無土地所有權移轉，自無需辦理土地現值申報及核課土地增值稅。是土地買賣已申報現值繳清土地增值稅，並向地政機關辦竣所有權移轉登記，經法院判決確定，其據以辦理移轉登記之買賣契約經解除者，在其向地政機關辦理塗銷登記，回復為原所有權人名義者，亦可免徵土地增值稅，其原已繳納之稅款，應予退還（見財政部70年5月29日、71年1月14日台財稅字第34363號、30316號函意旨，見原審卷㈡第33頁）。故「關於土地所有權辦竣所有權移轉登記，嗣經法院判決『解除買賣契約』，因已辦竣所有權移轉登記，依土地稅法第28條規定，無法單獨撤銷現值申報及退還已繳納土地增值稅，惟如法院判決塗銷所有權移轉登記並恢復原所有權，依財政部71年1月14日台財稅字第30316號函釋規定，方准單獨撤銷現值申報及退還已繳納土地增值稅」，有原審向嘉義市稅捐稽徵處函查之該處92年1月13日嘉市稅財字第0920700881號函在卷可按（見原審卷㈡第32頁）。查系爭二筆土地買賣之土地增值稅，業於91年1月15日申報繳納，此有繳款書2份附卷可按（見原審卷㈠第26及27頁），兩造間之上開系爭土地買賣契約既經解除，兩造間前協同向嘉義市稅捐稽徵處所為如原判決主文第二項所示之系爭土地所有權移轉現值申報，已因契約解除而失所附麗，系爭二筆土地現已由訴外人呂金富拍賣取得，並於93年9月21日辦理移轉登記完畢，系爭二筆土地所有權，顯已無法移轉登記回復為上訴人名義，是本件顯不符嘉義市稅捐處前開函之可「單獨」撤銷現值申報之情形，無法回復原所有權之上訴人，亦自無法單獨撤銷現值申報及退還已繳納土地增值稅。被上訴人若未為兩造應協同就系爭土地辦理撤銷土地現值申報之請求，則兩造勢將均無法單獨辦理撤銷現值申報，以回復本件契約解除後免除就本件系爭二筆土地買賣所應辦理土地現值申報、繳納土地增值稅之附隨義務的原始應有狀態，故在不符嘉義市稅捐處前開函文之可「單獨」撤銷現值申報之情形下，則就契約解除後之義務本質而言，上訴人負有回復原狀之協同被上訴人就系爭土地辦理撤銷土地現值申報義務。又上訴人抗辯該稅款係由其名義繳納，與被上訴人無涉，惟該款係由被上訴人繳納之價金，由代書繳納，因上訴人已無其他財產可供執行，則本筆稅款，若可退還，亦屬可供執行之財產，被上訴人就此請求，自有必要。
七、從而，被上訴人本於契約解除回復原狀之法律關係，請求上訴人返還被上訴人丙○○665,000元、返還被上訴人甲○○1,025,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日即91年4月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並命上訴人協同被上訴人向嘉義市稅捐稽徵處辦理撤銷系爭二筆土地之現值申報，洵無不合，應予准許。則原審判命上訴人如數給付，並依聲請分別諭知擔保金額後為准免假執行之宣告，及命上訴人應協同向嘉義市稅捐稽徵處辦理撤銷土地現值申報，於法均無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
九、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項及第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 王浦傑法 官 吳上康上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 9 月 20 日
書記官 易慧玲
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