臺灣高等法院臺南分院民事判決 94年度上更㈠字第14號上 訴 人 甲○○
乙○○被 上 訴人 張秋季（即張鑑公祭祀公業管理委員會管理人）訴訟代理人 林國明 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十一年五月七日臺灣臺南地方法院八十九年度訴字第八○四號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於九十五年二月二十一日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用（已確定部分除外）由上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢發回前第一、二、三審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：
（一）上訴人甲○○部分：⒈上訴人與父親承租被上訴人所有之中興段一八四二、一六九
一及一五八九地號土地已數十年，均按約定繳交地租一萬五千元。惟查，被上訴人對一審共同被告張燿煇、張文正、張文桂、張文聖等與上訴人均承租同一地段及相同面積之土地，僅收取五千二百九十二元之租金，上訴人卻需支付近二倍之租金⒉因每年所繳納之租金為其他人之二倍，又為維生計，當看到
政府大力推動農村經濟農業如花卉等推廣時，並有鑑於土地面積不大，又要合乎農業租約，便將一小部分土地改重豆芽菜，以維生計及響應政府經濟農業發展政策。
（二）上訴人乙○○部分：⒈上訴人乙○○與張鑑公祭祀公業之承租契約載明承租地號為
中興段一八四二、一六九一之一及一五九八號土地，並無同段一六八九號之土地。
⒉又一八四二地號土地上之鐵皮豆芽場上訴人甲○○主張為其
所有，上訴人乙○○於該土地上並無違反耕地三七五減租條例之行為。況依照最高法院判決書記載承租戶張麗山將系爭耕地之一部分，變更為蓄養家畜、家禽等蓄牧之用，雖仍不失為自任耕作，且佃農在承租耕地上允許有農舍之存在，但所謂農舍，乃以便利耕作時設，也就是說於農舍中放置鋤頭、農具、肥料、農藥皆可。於農舍中飼養豬、牛、羊等家畜，養雞、鴨、鵝等家禽仍不失為自任耕作，於農舍中放置鋤頭、農具、肥料、農藥也可以，則該廠房係用以培養豆芽菜之用，亦應屬從事耕作使用，原判決認非耕作顯有違誤。
⒊三七五租約書白什第二三二號記載最後之承租地號為中興段
一八四二號、一五九八號及一六九一之一號。所以上訴人乙○○主張之建物，不在租約書承租地號之中，故上訴人乙○○於承租地號中並無違反耕地三七五減租之情事。
三、證據：除援用原審及發回前本院前審提出者外，補提：租金收據影本二件。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：
㈠按坐落台南縣○○鎮○○段二八四、二八七、三二九地號（
舊地號）土地，為被上訴人祭祀公業張鑑公所有，於三十八年一月一日起至四十三年十二月三十一日出租予上訴人本人及張麗鐘、張麗山、張燿煇、張明章、張衛圖等人，每六年續訂租約一次。重測前後地號分別變更為如附表所示，並有土地登記簿謄本可稽（見一審卷附證據一）。詎上訴人等竟將其中部分土地建築房屋、車庫供居住及營業之用，或轉租與他人使用，非供耕作之用，渠等占用範圍分別詳如原判決附圖及附表所示，並有現場照片九張（見一審卷起訴狀附證據二）及第一審法院履勘現場照片七十二張（見一審卷八十九年十月十九日狀附件）在卷可稽。被上訴人管理人張秋季於民國八十八年四月間擔任祭祀公業管理人後，始發現上情，乃向上訴人等人表示收回土地之意思表示。
㈡按上訴人等當初所承租之土地地號均為台南縣白河段二八四
、二八七、三二九地號（請參閱卷附耕地租約土地坐落欄所載），每一份租約之租賃標的物均為上開三筆土地，嗣後上開土地歷經重測及分割後，最新地號詳如附表所載。經查上開土地內，已有部分土地供開設牙醫診所、汽車出租公司、餐廳等營業使用及建築房屋住宅使用，則全部租約均為無效，無從割裂為部分有效，部分無效（最高法院四十六年度台上字第五七號判例參照）。
㈢被上訴人依據耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之規定收回土地，其法律上理由詳述如下：
⒈按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕
作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原租約無效之原因(最高法院七十年度台上字第四六三七號判例參照)又所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用在內（參照最高法院五十六年台上字第一五二○號判例）。
⒉次按耕地租約無從分裂為一部終止、一部繼續，依據最高法
院四十六年度台上字第五七號判例及八十二年十一月十六日八十二年度第十一次民事庭會議紀錄均認為不問承租人不為耕作之承租土地為一部或全部，出租人均得終止租約，收回全部耕地。
⒊另依據實務上之見解，承租人既將耕地之一部建築房屋居住
及供營業之用，顯係不自任耕作，其租約全部為無效（參照最高法院四十六年台上字第五七號判例及司法院八十一年二月二十七日（八一）廳民一字第○二六九六號函復台灣高等法院研究意見，見民事法律問題研究彙編第八輯第一二一六頁）。
⒋按以承租耕地之一部提供他人做停車場或供堆放廢土使用，
即係非自任耕作，自與將耕地一部轉租之情形無異，出租人自得依耕地三七五減租條例第十六條第一、二兩項規定收回出租之耕地（最高法院八十二年度台上字第二三六七號判決參照）。
⒌依據最高法院八十三年度台上字第二六三六號及八十三年度
台上字第一四七○號判決意旨，認定建築房屋、車庫、神明廳、舖設水泥地、整建庭院花圃等，均在不自任耕作之列（參閱司法院編民事裁判發回更審要旨選輯第七輯第七八八頁至第七九一頁）。
⒍承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他
人，為土地法第一百零八條所明定，係屬強制禁止規定之性質。此項規定，於耕地三七五減租條例施行後之耕地租佃亦適用之（最高法院四十九年度台上字第七六六號判例意旨參照），何況被上訴人事先並不知情。
⒎查兩造間訂立租約之初，系爭土地地目為田，供耕地使用，
嗣後其中一部分土地縱然經改編為都市計畫內之住宅區（地目仍為田，是否改編，仍有待查證），仍不變更其耕地租賃之性質，仍然有耕地三七五減租條例之適用（參照最高法院八十一年度台上字第六二一號及八十四年度台上字第一七二○號判決要旨）。至於上訴人所引用之判例，係指於訂立租約伊始，即已非供耕作使用而言，與本件情形有別。
㈣次查白河地政事務所八十九年十一月十日土地複丈成果圖所
示Ｃ部分（一六○九地號之內）現為林明志擺設葉小釵檳榔攤；Ｇ部分（一六一○地號之內）現為林明志經營亞成汽車修配廠 (住○○鎮○○路○巷○○號)；Ｈ部分（一六一○地號之內）現為吳春重（住同上巷十三號）經營土雞店生意；Ｊ部分（一六一○地號之內）現為鄭美玉（住同上巷十三號）經營家庭理髮，此有現場照片可稽（如附件），上開事實，業據證人林明志、吳春重、鄭美玉等人於原審法院審理中結證屬實（均見一審卷九十年十月十五日訊問筆錄），足以證明系爭土地確未由上訴人等人自任耕作，本件租約全部為無效。
㈤關於複丈成果圖A部分（即水塔），係由上訴人甲○○個人
擅自出租予台灣省自來水股份有限公司第六區管理處，並未經過當時祭祀公業之管理人張邦雄之同意，對於被上訴人自無拘束力，此有上開自來水公司第六區管理處函附一審卷可稽（見一審卷證據三）。次按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，仍係現在占有人。民法第七百六十七條規定所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院八十二年台上字第一一七八號判決參照，見司法院公報八十二年十二月）。故被上訴人請上訴人甲○○應與其餘被告（即全體承租人）應將系爭土地（包括Ａ部分）交還被上訴人，洵屬正當。查被上訴人現任管理人為張秋季，前任管理人為張邦雄，張邦雄於八十八年六月十七日變更為張秋季，此有土地所有權狀背面變更登記紀要（見一審卷附證據四）及台南縣稅捐稽征處函可證（見一審卷證據五），依據上開證據四及舊土地登記簿謄本顯示，自六十九年六月十九日起至八十八年六月十七日止之期間管理人為張邦雄，並非上訴人甲○○，上訴人甲○○自無權處分系爭土地，其出租行為對於被上訴人不生效力。
㈥上訴人等當初所承租之土地地號均為台南縣白河段二八四、
二八七、三二九地號（請參閱卷附耕地租約土地坐落欄所載），每一份租約之租賃標的物均為上開三筆土地，嗣後上開土地歷經重測及分割後，最新地號詳如附表所載。次據卷附三十八年一月一日第一次耕地租約所記載「租用土地標示」，其土地之地號、面積均相同，訂約日期與租賃期間亦均相同，顯然是共同承租，倘若屬分別承租，則應以附圖分別標示每一承租人承租之特定範圍，租賃物標的始得以確定，但上訴人等至今仍未能舉證以實其說，自不足採信。至於日後地號及面積有部分遭更改，應係新闢道路後，予以扣除部分面積所致，並不影響其共同承租之性質，承租人之一張燿煇於第一審八十九年七月二十七日書狀亦自認有道路征收之事實。故是否為同一租約，應以第一次原始出租契約為認定之標準。
㈦依台南縣白河鎮公所最近核發之耕地租約副本 (蓋有白河鎮
公所公印)所載，上訴人甲○○、乙○○所承租之土地地號為白河段二八四、二八七、三二九及中興段一八四二、一六九一之一、一五九八地號，並非僅限於一八四二、一六九一之一及一五九八三筆地號而已（見證據六）。至於一六○九及一六八九兩筆地號土地係分別自二八四及二八七地號分割出來，當然屬於上開耕地租約之標的範圍內，上訴人指稱一六○九及一六八九地號兩筆土地不在租約之內，顯有誤會。㈧倘若鈞院調查證據結果，認為係分別承租，則就坐落台南縣
○○鎮○○段一六○九、一六八九地號土地部分，因上訴人係屬無權占有，被上訴人於第一審九十年七月二十六辯論二狀第二頁已有主張上訴人為無權占有，對於上訴人另本於所有權之作用，並引用民法第七百六十七條之規定，上訴人對此並無意見而為言詞辯論，故被上訴人請求上訴人拆屋還地，自屬正當（參照民事訴訟法第四百四十六條但書、第二百五十五條第一項第二款請求之基礎事實同一之規定）。
㈨按上訴人乙○○於第一審九十年二月十四日答辯狀自認：「
本人繼承承租之中興段一六八九號，……依照耕地三七五減租條例第十七條第四項、非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人於租佃期限未屆滿前，不得終止租約。」、「公業自古也將中興段之三七五租地經承租戶同意將部分土地承租他人……」、「因為祭祀公業張鑑公為中興段所有之三七五租戶之直系祖先，非一般地主與租戶之關係而已」等語，足徵上訴人乙○○已自認與被上訴人間就中興段一六八九地號土地為三七五租約之關係，並非一般租約關係。上訴人乙○○於第一審九十年六月二十一日答辯狀自認：「本人附上之承租資料中明白顯示……因中興段承租戶與張鑑公為直系血親關係，配合公業之轉租第三者而不求利益……」、「而先父張清風經管理委員會同意向祭祀公業租地蓋屋自用……」、「中興段之租地自古無水灌溉……」等語，顯已自認承租中興段一八四二、一六八九、一六○九等筆土地屬實。上訴人乙○○於鈞院九十四年十一月二十二日審理時亦稱：其承租權係繼承父親而來，占用之位置未曾變動，其父親在時就有上開建物等語。足證兩造間就系爭中興段一六八九地號等筆土地，自始即有三七五租約至今，此外別無其他租賃或借貸關係存在。況查當初係由上訴人二人單獨申請租約變更登記，被上訴人並未會同辦理，且依據台南縣白河鎮公所函復鈞院亦稱是否有遺漏不得而知等語，足徵台南縣白河鎮公所於辦理變更登記時，應有遺漏部分三七五租約之土地。
㈩至於上訴人乙○○等人於系爭中興段一六八九地號等筆土地
上供開設牙醫診所、汽車出租公司及住宅與廠房使用之事實，請參閱一審卷被上訴人八十九年五月五日狀及八十九年十月十九日狀所附之現場照片可證。
三、證據：除援用原審及發回前本院前審提出者外，補提租約副本一件。
丁、本院依職權向台南縣白河鎮公所函詢八十二年五月受理甲○○、乙○○申請辦理承租坐○○○鎮○○段二八四、二八七、三二九號等土地，變更地號標示為中興段一八四二、一六九一之一、一五八九等地號土地，其依據為何？理 由
一、被上訴人起訴主張：坐落台南縣○○鎮○○段二八四、二八
七、三二九號（重測前舊地號）土地為伊祭祀公業所有，自三十八年一月一日起，由上訴人二人及第一審共同被告張文正、張麗山、張燿煇、張文桂、第一審共同被告張文聖之被繼承人張明章、第一審共同被告張世形、張世平、張世由、張世欽、張世雄等五人之被繼承人張衛圖等共同承租迄今（上開第一審共同被告十一人下稱張文正等十一人），雙方訂有耕地三七五租約。詎承租人將其中部分土地建築房屋、車庫供居住及營業之用，或開設牙醫診所、汽車出租公司、餐廳或轉租與他人使用，非供耕作之用，其占用範圍分別詳如附圖及附表所示，依法系爭租約全部均屬無效等情。爰依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項之規定，求為命第一審共同被告張麗鐘將如原判決附圖所示Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｑ、Ｐ、Ｐ１部分土地之地上物拆除；第一審共同被告張麗山將同附圖所示Ｄ、Ｏ、Ｎ、Ｅ、Ｅ１、Ｅ２部分土地之地上物拆除；第一審共同被告張燿煇將同附圖所示Ｒ、Ｔ部分土地之地上物拆除；上訴人甲○○將同附圖所示Ｓ部分土地之建物拆除；上訴人乙○○將同附圖所示Ｘ、Ｙ部分土地之建物拆除。上開上訴人各人並應與其餘上訴人及第一審共同被告張文正等十一人將坐落台南縣○○鎮○○段（重測、分割後新地號）一六０九、一六一０、一八四二、一六八九、一六九一之一、一六九一之二、一五九八、一八九一、一八九一之二、一八一四、一六一一號土地交還伊之判決（第一審判命上訴人二人、第一審共同被告張麗鐘、張麗山、張燿煇分別將上開附圖所示部分土地之地上物、建物拆除並將各該土地交還被上訴人，及命張燿煇將同附圖所示Ｕ部分土地、上訴人甲○○將同附圖所示Ｚ部分土地、乙○○將同附圖所示Ｆ１、Ｆ、Ｖ部分土地交還被上訴人，駁回被上訴人其餘之請求。上訴人二人及第一審共同被告張麗鐘、張麗山、張燿煇就其敗訴部分提起上訴，經前審駁回其上訴，上訴人二人及第一審共同被告張麗鐘、張麗山、張燿煇提起第三審上訴，最高法院駁回第一審共同被告張麗鐘、張麗山、張燿煇之上訴，並將上訴人二人部分發回本院更為審理。）
二、上訴人則以：上訴人甲○○在一八四二地號土地上，設置之鐵皮豆芽場，係用以培養豆芽菜之用，依最高法院判決書記載於農舍中飼養豬、牛、羊等家畜，養雞、鴨、鵝等家禽仍不失為自任耕作，於農舍中放置鋤頭、農具、肥料、農藥也可以，則該廠房係用以培養豆芽菜之用，亦應屬從事耕作使用，原判決認非耕作顯有違誤，況且，上訴人使用之土地地號一六０九及一六八九，亦不在耕地三七五租約範圍之內等語，資為抗辯。
三、按耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言，此觀該條例第一條暨土地法第一百零六條第一項之規定自明。查上訴人甲○○、乙○○向被上訴人所承租如附表所示Ｆ１、Ｆ、Ｖ、Ｘ、Ｙ、Ｓ、Ｚ部分之土地，地目均為『田』，且約定承租人支付以正產物收獲總量千分之三百七十五為租率計算地租，而得使用各該土地耕作等情，有兩造所不爭執之耕地租賃契約在卷可證（見原審卷一第五八至六六頁），自屬真實。
四、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。是耕地承租人如將承租之土地，轉租他人，或借與他人使用，或與人交換耕作，或自己建築房屋居住，或供其他非耕作之用，均不在耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂自任耕作之列，為構成同條第二項所定原租約無效之原因。查被上訴人主張系爭土地係上訴人甲○○、乙○○及第一審共同被告張文正等十一人共同承租，承租人一人有違反租約未自任耕作之情形者，則全部租約無效，其得收回全部土地乙節，則為上訴人甲○○、乙○○所否認，並以前開等詞置辯，是本件應審酌者為：上訴人甲○○、乙○○及第一審共同被告張文正等十一人係共同承租抑係單獨承租？如係單獨承租，各承租人承租之範圍為何？各承租人有無不自任耕作之情事？經查：
㈠被上訴人主張上訴人甲○○、乙○○及第一審共同被告張文
正等十一人係共同承租乙節，固據其提出租賃契約六份，其上租賃土地標示均為台○○○鎮○○段二八四、二八七、三二九號為憑。惟查上訴人自三十八年訂立租約時，即分別與第一審共同被告張麗山、張麗鐘等二人；張衛圖（即第一審共同被告張世形、張世平、張世雄、張世欽、張世由之被繼承人）、張耀煇、張明章（即第一審共同被告張文聖之被繼承人）各人，第一審共同被告張文正、張文桂等二人，上訴人甲○○、乙○○等二人分別訂立六份不同之租賃契約書，契約書上並分別記載承租之各戶佃農家人數及資產、收益之課稅額，且各課稅額均不相同。雖各該租賃契約之土地標示均為台南縣○○鎮○○段二八四、二八七、三二九地號。惟於土地重測分割之後，第一審共同被告張世形、張世平、張世由、張世欽、張世雄五人（被繼承人為張衛圖）及上訴人甲○○、乙○○之租約即依分割後之狀態填寫不同之地號，此有台南縣白河鎮公所於九十年五月二日以九○所民字第四三三三號函文所附之租約在卷可憑（見原審卷二第四六一頁、第四六九頁），租金之繳納亦分別由各該六份租約之當事人，各別繳交不同之租金予被上訴人，此有上訴人甲○○、乙○○、第一審共同被告張麗鐘、張麗山、張燿煇及張文正等人所提出而為被上訴人所不爭執之出租地租金收據八件（見原審卷第三九三頁後附之收據、第六○○頁至第六○二頁、第九一九頁）及八十八年度中興段租地繳租明細表附卷可憑（見原審卷第六一五頁）。又上訴人甲○○、乙○○於八
十 二年間、八十六年間，單獨向台南縣政府申請變更租約（見原審卷第四九四頁、第五九三頁），並非代表全體承租人或由全體承租人共同為變更租約之申請。由上各情，均足認被上訴人係分別與上訴人甲○○、乙○○或第一審共同被告張麗鐘、張麗山、張燿煇、張文正等人分別訂立六件獨立之土地租賃契約，即上訴人甲○○、乙○○二人共同承租（繼承其被繼承人張清風之承租權，租約號碼白什第二三二號）；第一審共同被告張麗鐘、張麗山二人共同承租（原由張促承租，因繼承共同取得承租權，租約號碼為白什二三六號）；第一審共同被告張燿煇單獨承租（租約號碼白什二三五號）；第一審共同被告張世形、張世平、張世雄、張世欽、張世由等五人共同承租（繼承其被繼承人張衛圖之承租權，租約號碼白什二三一號；張文聖單獨承租（繼承其被繼承人張明章之租賃權，租約號碼為白什二三四號）；第一審共同被告張文正、張文桂二人共同承租（繼承其被繼承人張靈普，租約號碼為白什二三三號）。此由形式上區分為六個租賃書面契約，且各個書面契約亦未標明係共同租賃之關係，甚至於租約上各份租約之佃農課稅額之記載均不同，各承租人向出租人繳交之租金亦不相同，再參以本件各承租人彼此間雖為同一祭祀公業之派下員，惟仍非同父祖之近親屬關係，衡諸常情，亦無共同訂立一份租賃契約，造成實務耕作上及租金計算上之不便之理，是被上訴人認前開承租人全部係共同承租之主張，實違常情，要難憑採。（且此部分事實，亦經最高法院就其餘承租人部分判決認定在案。）㈡次查上訴人乙○○自承附圖所示Ｆ１、Ｆ、Ｘ、Ｙ部分為其
使用。上訴人甲○○於原審履勘現場時，自承附圖Ｚ部分之土地現供其種植葡萄、絲瓜、楊桃，Ｓ部分由伊搭鐵皮屋種豆芽菜等情；第一審共同被告張燿煇亦陳稱Ｖ部分則為上訴人乙○○所承租搭建為住宅之屋前空地，是Ｚ、Ｓ、Ｖ部分之土地亦屬上訴人甲○○、乙○○使用範圍即承租範圍；而被上訴人對前揭上訴人甲○○、乙○○占有前開各部分土地之事實亦不爭執。本件上訴人乙○○、甲○○等既係與其他承租人分六件租賃契約分別承租，前已述及，且承租人間使用不同之部分，則Ｆ１、Ｆ、Ｖ、Ｘ、Ｙ、Ｓ、Ｚ部分土地為上訴人甲○○、乙○○共同承租（同一租賃契約，共同繼承取得）之事實，應可認定。又Ｆ１、Ｆ、Ｖ、Ｘ、Ｙ、Ｓ、Ｚ部分土地所坐落之地號經原審法院囑託白河地政事務所測量後，○○○鎮○○段一八四二、一六○九、一六八九號，與上訴人乙○○等二人共同與被上訴人訂立同一土地租賃契約所依據之上開號碼白什第二三二號耕地租約書（一審卷二第四六九頁）記載租賃之土地○○○鎮○○段一八四二、一六九一之一、一五九八號，雖有不同。惟被上訴人辯稱：當初係由上訴人二人單獨申請租約變更登記，被上訴人並未會同辦理，且依據臺南縣白河鎮公所函復鈞院亦稱是否有遺漏不得而知，足徵臺南縣白河鎮公所於辦理變更登記時，應有遺漏部分三七五租約之土地等語。經查，上開一八四二、一六○九地號土地係由重測前二八四地號土地分割而來，一六八九地號土地係由重測前二八七地號土地分割而來，此有土地登記謄本及分割地號明細表足憑（見原審卷一第六七頁至第一一一頁、第一四九頁至第一六八頁、本院卷第六九頁），均在原訂租約所載地號土地範圍。上訴人於本院言詞辯論時亦自承：其承租權係繼承父親而來，占用之位置未曾變動，其父親在時就有上開建物等語；又本院依職權向台南縣白河鎮公所函詢八十二年五月受理甲○○、乙○○申請辦理承租坐○○○鎮○○段二八四、二八七、三二九號等土地，變更增加地號標示為中興段一八四二、一六九一之一、一五八九等地號土地，其依據為何？經該公所以九十五年一月十三日所民字第○九五○○○○六二四號函覆稱「本件張君二人與祭祀公業張鑑公原訂立之租約，俟因該三筆土地辦理重測，張君二人單獨申請租約變更登記，二八四地號重測後為一八四二地號；二八七地號重測後為一六九一、一六九一之一及之二地號。……是否為當事人遺漏，因查無相關資料無法得知。」等語（見本院卷第一二八頁），足證本件系爭三七五租約，所以增加一八四二、一六○九、一六八九地號，應係因契約當事人即上訴人單獨申請變更登記（同時辦理因繼承之承租人變更登記），因未經實際測量，致與實際使用之地號互有出入，自不影響系爭一八四二、一六八九、一六○九等三筆土地係在系爭三七五租約之承租範圍之認定。
㈢按耕地三七五減租條例第十六條第二項，所謂承租人將耕地
全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言，最高法院固著有四十六年度台上字第五七號判例足資參照。此係因無效者，為全部無效，而無從分裂為一部無效，一部有效。然本件被上訴人與各承租人間係各別訂立耕地租賃，前已詳述，則承租人是否有違反耕地三七五減租條例第十六條，未自任耕作之情形，應分別就伊各別訂立之租賃契約及使用之狀態觀之，是被上訴人主張若承租人有任一人非自任耕作，則其與全部承租人所訂之租約即全部均屬無效云云，即屬無據。
㈣再按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任
耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因；佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，最高法院分別著有七十年台上字第四六三七號判例、六十四年台上字第五七一號判例可稽。經查：
⒈上訴人甲○○在如附圖所示Ｓ部分土地搭建鐵皮屋一間，地
皮舖設水泥，內置放數十個塑膠桶及豆芽菜，供作豆芽廠使用，另Ｚ部分則屬空地其上有葡萄、楊桃、絲瓜等作物，有現場圖、勘驗筆錄各一份為證（見原審卷八十九年九月二十日勘驗筆錄暨現場附圖一，原審卷一第三○二頁、第三○三頁），且有被上訴人提出為上訴人甲○○所不爭執之相片四張（見原審卷一第一八七頁㈡、第三一八頁）為證。
⒉上訴人乙○○則於附圖所示Ｘ、Ｙ部分建有磚造鐵皮屋，屋
齡約二十年，面積○點○二二四公頃，其內房間多間，置放家俱供起居之用，並有製作齒模之工具，伊自承現為其居住使用中，並於此製造齒模等語（見原審卷第五九一頁），另於Ｆ１部分種植竹子、甘蔗等情，亦有現場圖、勘驗筆錄各一份為證（見原審卷第三○二頁、第三○四頁，原審八十九年九月二十日勘驗筆錄暨現場附圖二），且有被上訴人提出為上訴人乙○○所不爭執之相片十三張（見原審卷第一八七頁㈠、第三一一頁至第三一五頁）為證。
⒊以上各情，並經本院更審前勘驗現場查明屬實，並據原審囑
託台南縣白河地政事務所派員測量明確，有該地政事務所於八十九年十二月二日以八十九所二字第五○○三號函附土地複丈成果圖三份附卷可參（見原審卷二第三三六頁至第三五六頁），自應信為真實。
㈤查上訴人乙○○所建造之上開房屋，實際上供其居住使用，
前已詳述，則依上開最高法院七十年台上字第四六三七號及六十四年台上字第五七一號判例意旨，上訴人乙○○既於承租之耕地上，分別建造供居住使用之房屋並置放家俱供起居之用，乙○○之前揭鐵皮屋內並置有製作齒模之工具，且自承現為其居住使用中，並於此製造齒模等語，則前開建物顯與農舍有別，則上訴人乙○○承租系爭土地，自有未自任耕作之情事，應甚明確。
㈥另按耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂
耕作，即目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人之土地以栽培農作物而言（參照司法院院字第七三八號解釋）。故須係栽培農作物，亦即種植稻麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物，始屬耕作（本院六十三年台上字第一五二九號判例參照）。上訴人甲○○雖辯稱：係就上開土地所搭建之鐵皮屋係供種植豆芽菜使用，應係自任耕作云云。經查如附圖所示Ｓ部分，係鐵皮屋舖設有磁磚，上訴人甲○○於其上置放塑膠桶，內置放數十個塑膠桶及豆芽菜，供作豆芽廠使用，雖據原審及本院更審前訴訟程序勘驗現場查明屬實。然培育豆芽菜並非施人工於土地以栽培農作物，而定期收獲，任何建物均可供作豆芽廠使用，是如附圖所示Ｓ部分供上訴人甲○○作為豆芽廠使用，顯非屬耕作。是上訴人甲○○上開抗辯，要無足取。
㈦末按耕地三七五減租條例第十六條及最高法院四十六年度台
上字五七號判例意旨所示，承租人非自任耕作之土地縱僅有承租土地之一部，出租人均得終止租約，收回全部耕地。綜上，被上訴人主張其與上訴人乙○○、甲○○之租約無效，請求上訴人乙○○將如附圖所示坐落Ｘ、Ｙ部分建物拆除；上訴人甲○○將如附圖所示坐落Ｓ部分建物拆除，並將坐落台南縣○○鎮○○段一八四二、一六○九、一六八九號等地號土地如附圖所示Ｆ１、Ｆ、Ｖ、Ｘ、Ｙ、Ｓ、Ｚ部分之土地交還被上訴人，為有理由，應予准許。
五、綜上所陳，被上訴人主張如附圖所示Ｆ１、Ｆ、Ｖ、Ｘ、Ｙ、Ｓ、Ｚ部分之土地為上訴人乙○○、甲○○所承租，伊等違反耕地三七五減租條例第十六條之規定未自任耕作，既屬可採，其請求上訴人甲○○、乙○○拆除上開土地之地上物，並將該土地返還，即屬有理，應予准許。原判決判命上訴人甲○○、乙○○將如附圖所示Ｆ１、Ｆ、Ｖ、Ｘ、Ｙ、Ｓ、Ｚ部分地上物拆除並將土地交還，暨准該部分假執行及免為假執行之聲請，經核並無不合。上訴人甲○○、乙○○提起上訴，指摘原判決不當，並求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
六、兩造其餘爭執及舉證，於本判決之結果，已無若何之影響，毋庸贅論，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第二項，判決如主文。中 華 民 國 95 年 3 月 7 日
民事第三庭 審判長法 官 陳光秀
法 官 曾平杉法 官 徐宏志上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 3 月 8 日
書記官 吳銘添
Ｊ附表：
┌─────┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┐│編 │ │ │ │ │ │ │ │ │ ││號 │ １ │２ │ ３ │ ４ │ ５ │ ６ │ ７ │ ８ │ ９ │├─────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│土地坐落 │一 │ │ │ 一 │一 │一 │一 │一 │ 一 ││（台南縣白│六 │ 同 │ 同右 │ 八 │六 │六 │六 │六 │ 八 ○○○鎮○○段│一 │ 右 │ │ 四 │０ │一 │０ │一 │ 四 ││）地號 │０ │ │ │ 一 │九 │０ │九 │０ │ 二 │├─────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│ 位置 │ＫＬＭ│ Ｑ │Ｐ │ Ｐ１ │Ｄ │ＯＮ │ Ｅ │ Ｅ１ │ Ｅ２ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│ 面積 │0.0242│0.0194│0.0713│0.0089│ 0.002│0.0152│0.0018│0.1371│0.0361││（公頃） │公頃 │公頃 │公頃 │公頃 │公頃 │公頃 │公頃 │公頃 │公頃 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│地上物種類│磚造平│水泥柱│果樹 │竹子 │豬舍 │豬舍 │ 竹子 │竹子 │竹子 ││ │房 │ │ │ │ │鷄舍 │ │ │ │└─────┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┘┌─────┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┐│編 │ │ │ │ │ │ │ │ │ ││號 │ １０ │ １１ │ １２ │ １３ │ １４ │ １５ │ １６ │ １７ │ １８ │├─────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│土地坐落 │一 │一 │ │一 │一 │ 同 │一 │一 │ 一 ││（台南縣白│八 │六 │ 同右 │八 │六 │ 右 │八 │六 │ 六 ○○○鎮○○段│四 │八 │ │四 │八 │ │四 │０ │ 八 ││）地號 │二 │九 │ │二 │九 │ │二 │九 │ 九 │├─────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│ 位置 │Ｒ │Ｔ │Ｕ │ Ｓ │Ｚ │ ＸＹ │Ｆ１ │ Ｆ │ Ｖ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│ 面積 │0.1663│0.0075│0.0523│0.0159│0.0175│0.0224│0.1245│0.0050│0.0163││（公頃） │公頃 │公頃 │公頃 │公頃 │公頃 │公頃 │公頃 │公頃 │公頃 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤│地上物種類│竹子 │水泥柱│空地 │鐵皮屋│空地 │住宅 │ 空地 │空地 │ 空地 ││ │ │ │ │ │ │厠所 │ │ │ │└─────┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┘