臺灣高等法院臺南分院民事判決 94年度上易字第213號上 訴 人 觀音飛瀑遊樂股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 連立堅 律師複 代 理人 李淑欣 律師
丙○○被 上 訴人 嘉義縣政府法定代理人 乙○○訴訟代理人 劉烱意 律師複 代 理人 林恒毅 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國94年10月31日臺灣嘉義地方法院第一審判決（92年度訴字第920號）提起上訴，本院於95年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張略以：
㈠、坐落嘉義縣竹崎鄉樟樹坪及金獅寮段如附圖一所示Ａ、Ｂ、
Ｃ、Ｄ區之土地（下稱系爭土地）為國有保安林地，未編列地號，係屬國有林地，原屬行政院農業委員會林務局（下簡稱林務局）管理，委由被上訴人代管，而出租予上訴人，租金每年新台幣（下同）20,651元，租期至87年12 月31日止。被上訴人並在其上建有如附圖二所示編號a、b 、c、d、e、f、g、h、i、j、k、l、m、n、o、p、q、r、s 之建物（下稱系爭建物）。兩造之租賃契約早已屆滿，上訴人未再續租，且被上訴人多次為終止租約之意思表示，該租賃關係即已終止，爰依賃物返還請求權，請求上訴人將系爭建物拆除並返還系爭土地。又上訴人迄今仍占有系爭土地獲有利益，被上訴人受有損害，爰依不當得利法律關係，請求自88年1月1日起至交還土地之日止，每年給付相當於租金之不當得利。原審為被上訴人勝訴之判決，並無不當，上訴人之上訴為無理由。
㈡、於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人抗辯略以：
㈠、系爭林地目前尚未有所有權人，屬未登錄土地，因土地坐落嘉義縣內，上訴人遂與被上訴人簽訂契約承租。兩造僅以國有林地暫准使用租賃方式承租，被上訴人應提出所有權狀證明就系爭林地有訴訟實施權，其主張「代管系爭林地」云云，卻無法提出證明，起訴不備法定程式，應予駁回。且被上訴人主張附圖所示土地未登錄林地，訴訟標的之具體權利範圍如何不明確，無從測量以定範圍，即其訴訟標的不明確，不合法定程式。
㈡、又系爭契約屆滿前，上訴人於87年11月30日即向被上訴人提出續租之聲請，被上訴人並於87年12月10日通知上訴人將派員勘查，且於88年1月1日屆期後，被上訴人仍繼續發文要求改善相關安全設施，上訴人依命令改善設施，投下4,000餘萬元鉅資，次第完成改善相關措施。被上訴人並未再函示任何異議，或指示鑑定不合格應續行改善之處，上訴人繼續使用系爭林地，並對外開放營業。且自88年1月1日至96年12月31日止，以上訴人應繳納租金每期（三年為一期）20,651元計，為61,953元，因被上訴人拒收，上訴人已將租金提存原審法院，即上訴人已繼續繳納租金，自應認兩造間應成立不定期租賃契約，被上訴人請求返還租賃物，即屬無據。
㈢、退步言之，即認兩造間系爭租賃契約已終止，惟上訴人就租賃物曾為相當之維修，並支出約4,000萬元，因而增加租賃物之價值，被上訴人應償還有益費用，在被上訴人償還前，上訴人行使同時履行抗辯權，拒絕返還租賃物，同時以該筆費用抵銷被上訴人所主張之租金不當得利。
㈣、於本院聲明：⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭土地係尚未辦理地籍測量及土地登記之國有林地，主管機關為林務局，目前委由被上訴人代管，並將如附圖一所示
Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ區土地出租予上訴人，上訴人並於土地上建有如附圖二所示之系爭建物。
㈡、系爭租賃契約，於87年12月31日屆滿，上訴人於87年11月31日提出續約申請，兩造未重新訂立租賃契約書。被上訴人於91年9月23日正式通知上訴人不再續租。
㈢、系爭土地現仍由上訴人占有營業。
㈣、以上事實，並有行政院農業委員會林務局嘉義林區管理處93年6月16日嘉政字第0935210705號函影本（見原審卷㈠第111至112頁）、交通部觀光局阿里山國家風景區管理處94年5月31日觀里企字第0940002428號函暨附件公告乙份（見原審卷㈡第69至71頁）、租期85年1月1日至87年12月31日之臺灣省國有林地暫准使用租賃契約書一份（見原審卷㈠第11、23
0、235頁，本院卷㈠第34頁）、上訴人公司87年11月30日（87）觀茂字第870058號續租申請函影本乙紙（見原審卷㈠第12頁，本院卷㈠第38頁）、被上訴人91年9月23日嘉義縣政府00000000府農林字第0116218號函影本（原審卷㈠第17至18頁、100頁，原審卷㈡第18至19頁）在卷可憑，復經原審法院勘驗現場屬實，並有被上訴人所提附圖一實測圖，嘉義縣竹崎地政事務所93年10月26日土地實況勘測附圖二可稽，自堪信為真實。
四、上訴人雖抗辯被上訴人提起本件訴訟不合程式云云，然按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故法院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利，最高法院著有51年度台上字第2680號判例意旨足供參照。本件系爭土地，雖尚未辦理地籍測量及土地登記之國有林地，主管機關原為林務局，但目前仍委由被上訴人代管，前已詳述，被上訴人既係代管系爭國有林地，其本於管理機關之地位，代國家主張所有權人之權利，而訴請上訴人返還系爭林地，自屬當事人適格，且有訴訟實施權。又系爭土地業經被上訴人提出如附圖一所示實測圖，並經嘉義縣竹崎地政事務所為土地實況勘測如附圖二所示，訴訟標的可得特定，上訴人抗辯系爭土地未登錄，不作為訴訟標的，被上訴人起訴不合程式云云，顯不足採。
五、至於被上訴人主張系爭契約已終止，上訴人應拆除建物返還系爭土地，並給付相當於租金之不當得利等情，則為上訴人所否認，並以前情置辯，是本件爭執之點在於：㈠兩造之租賃契約是否成立不定期租賃關係而未終止？㈡如已終止，被請求返還租賃物及請求相當租金之不當得利，上訴人得否行使同時履行抗辯？㈢上訴人主張抵銷有無理由？等項。經查：
㈠、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法第450條第1項定有明文。民法第451條雖規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。而所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示。又民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。最高法院42年台上字第410號、55年台上字第276號判例意旨可資參照。
㈡、查被上訴人主張系爭契約於87年12月31日屆期後未再續租，並已通知兩造租約已終止等情，有系爭租賃契約書、被上訴人嘉義縣政府91年9月23日91府農林字第0116218號函影本在卷可稽（見原審卷㈠第17至18頁、100頁）。上訴人雖不否認未再訂約及收受該函文，惟抗辯：上訴人於租約期滿後仍為系爭土地之使用收益，被上訴人不即表示終止租約之意，反多次函命上訴人投資興建相關安全維護設施，有續租之事實行為，依民法第451條之規定，應視為以不定期限繼續契約云云，固提出被上訴人多次要求上訴人配合督導改善之函文影本共五份（見原審卷㈠第89-93頁），及上訴人呈報改善完成之函文（見原審卷㈠第94頁）及照片8張（見原審卷㈠第95-98頁）在卷為證。然查兩造於系爭租賃契約第3條已明定：「租約屆滿時承租人若須繼續使用林地，應於租期屆滿前一個月內檢具有關證件提出申請續租，否則視同放棄續租，應即無條件恢復原狀由林管處收回林地」等語，足見兩造於系爭契約已訂明續租應另訂契約，揆諸前開判例意旨，應認有阻止續約之效力。
㈢、次按主管機關對觀光旅館業、旅館業、旅行業、觀光遊樂業或民宿經營者之經營管理、營業設施，得實施定期或不定期檢查。觀光旅館業、旅館業、旅行業、觀光遊樂業或民宿經營者不得規避、妨礙或拒絕前項檢查，並應提供必要之協助。發展觀光條例第37條定有明文，且於同法第54條定有相關罰則規定。系爭土地現仍由上訴人對外經營占用乙節，兩造均不爭執，而被上訴人主張基於遊樂事業主管機關立場，維護遊客安全及旅遊品質，乃要求上訴人修復設施、提出續租申請，由相關權責單位鑑定安全無虞後辦理續租等情，上訴人否認之，並抗辯此為被上訴人續租之事實行為。然依上訴人提出之被上訴人要求改善設施函文，其要旨均係督導檢查事項，而被上訴人提出去函上訴人之函文，明確載明依據發展觀光條例、觀光及遊樂地區經營管理與安全維護督導檢查紀錄表辦理，此有兩造所不爭執之：①嘉義縣政府88年4月12日88府建觀字第43262號函（見原審卷㈠第90頁）、②嘉義縣政府88年6月21日88府建觀字第73981號函（見原審卷㈠第91頁）、③嘉義縣政府89年10月20日89府建觀字第122270號函（見原審卷㈠第92頁）、④嘉義縣政府90年4月18日90府建觀字第70149號函（見原審卷㈠第93頁）、⑤嘉義縣政府91年2月6日91府交觀字第0014075號函（見原審卷㈠第205頁）、⑥嘉義縣政府91年1月2日90府交觀字第0160731號函（見原審卷㈠第206頁）、⑦91年1月10日嘉義縣觀光及遊樂地區經營管理與安全維護督導檢查記錄表（見原審卷㈠207至208頁）＜以上皆影本＞在卷可參。綜觀被上訴人於上開函文所示督導檢查意旨，系爭土地既由上訴人占有對外營業，被上訴人要求上訴人改善設施應係依據上開法律，本於主管機關職責，對轄區內風景遊樂區執行安全維護督導作為，此由被督導檢查者除上訴人外，另有訴外人慶藝園藝有限公司經營之中華民俗村、大嘉義主題樂園等，益可明證。是自難以此主管機關公法上行政作為，視為私法上不即為終止租約之表示，進而推斷有續租事實行為。況上訴人於91年4月30日呈報嘉義縣政府改善完成之函文，係其據嘉義縣政府於90年3月20日、21日督導檢查而於90年4月30日所發90府建觀字第70149號函知其改善而辦理，此由各該函文內容即可知悉，足見上訴人所提出改善相關設施之函文非以改善完竣為申請續租之表示。再者，被上訴人於91年9月23日以6218號函知上訴人兩造已無租賃關係之後，仍陸續依行政院核定之「觀光及遊樂地區經營管理與安全維護督導考核作業要點」之規定，為督導考核，且要求上訴人改善設施，此有嘉義縣政府上開91-92年之函文及檢查紀錄表在卷可稽，益顯係行政管理行為。而如前所述兩造就系爭契約已訂明續租應另訂契約，應認有阻止續約之效力，兩造就續訂租約復無意思合致，上訴人將被上訴人基於主管機關為維護遊客安全及旅遊品質之要求改善作為，曲解為續租事實行為，所為兩造有不定期租賃關係之抗辯，委無足取。
㈣、又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。再按於他人土地有建築房屋之租賃權或其他之權利，在其權利存續間，房屋與基地固歸屬於各別之所有人，但其權利消滅時，房屋所有人既無使用基地之權，則除基地所有人自願留買該房屋或法律上別有規定外，房屋所有人當然有回復原狀，交還基地之義務；另按承租人所有民法第431條第1項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還。最高法院分別著有18年上字第2957號、33年上字第2326號判例供參。如前所述，兩造間之租賃關係既已終止，且上訴人在系爭土地上建有如附圖二所示之建物，則依前開法條及最高法院18年上字第2957號判例意旨，被上訴人請求上訴人拆除系爭建物，交還系爭土地，即屬有據。雖上訴人主張被上訴人應償還其修繕之有益費用4,000餘萬元，伊行使同時履行抗辯權云云。
姑不論上訴人有無費用償還請求權，依上開最高法院33年上字第2326號判例意旨，上訴人為同時履行抗辯，顯屬無據。
㈤、再按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，為民法第179條前段所明定。又按無權占用他人之土地者，可獲得相當於法定租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照），兩造間之租賃關係既已終止，上訴人即無權占用被上訴人管理之系爭土地，有如前述，則上訴人獲有相當於租金之利益，被上訴人請求上訴人返還該利益，自屬有據。被上訴人主張系爭土地之租金每年20,651元，上訴人則抗辯全期即三年20,651元。經查系爭租賃契約係載「全年租金20,651元」，而全年係整年之意，當指一年，且由被上訴人所提出之催繳租金公文及送款憑單及繳費支用登記卡（見原審卷㈡39-581），內載有上訴人於82年12月3日繳納80、81、82年之租金51,840元，於85年6月28日繳納83、84年之租金41,302元，且依各該期間之租金額推算，契約所指「全年」係指一年；則系爭土地之租金係每年20,651元，可堪認定。則被上訴人請求自88年1月1日起至交還土地之日止，每年給付相當於租金20,651元之不當得利，即屬有據。雖上訴人主張其租賃物曾為相當之維修，並支出約4,000萬元，因而增加租賃物之價值，被上訴人應償還有益費用，以之與相當租金之不當得利相抵銷云云，固據提出66,029,452元之估價單為據。然為被上訴人所否認，自難認為真實，況該估價單尚不足以證明，上訴人確支出該金額之維修費用，上訴人此部分之抗辯，尚難遽採。何況本件係土地之承租，上訴人於該土地上建有建物，而被上訴人並無留買之意願，且上訴人對系爭土地亦無地上權等權利，並無土地所有人應依民法第840條按建築物之時價為補償之問題，反而上訴人有拆除建物，回復原狀，返還土地之義務，前已詳述，則各該建物之興建或維修對土地出租人之被上訴人而言，並非可增加土地價值之有益費用，自無從請求被上訴人償還，並以之與前開不當得利之債務相抵銷，是上訴人此部分之抗辯，並無足取。
五、綜上所陳，被上訴人基於終止租賃契約租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人將如附圖二所示之建物拆除，並系爭土地交還被上訴人，及給付被上訴人自88年1月1日，至交還系爭土地之日止，按月以20,651元計算之不當利得，為有理由，應予准許。原審就此為被上訴人勝訴之判決，經核並無不當，上訴意旨猶執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無逐一論述之必要。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 5 日
民事第二庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 吳上康法 官 李素靖上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 9 月 8 日
書記官 林鈴香
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