臺灣高等法院臺南分院民事裁定 94年度抗字第14號抗 告 人 乙○○上列抗告人因相對人即債權人甲○○與債務人立新汽車修護有限公司等人間請求給付票款強制執行事件，因債權人聲請除去租賃權聲明異議事件，對於中華民國93年11月2日台灣台南地方法院所為裁定（93年度執字第1419號）提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件聲明及抗告意旨略以：抗告人自84年1月1日起即向債務人立新汽車修護有限公司承租坐落台南縣○○鎮○○段259、289及290號土地上建號15、16之建物，惟雙方協議當時，出租人並未告知與銀行間有債務問題，待法院查封抗告人承租之土地及建物時，抗告人始知其情。因抗告人承租上開房地後，努力經營，已取得服務品質之認證，於93年度獲得交通部公路總局嘉義區監理所麻豆監理站委託代檢驗廠商考核第一名。抗告人所營業務具有高度持續性，如因此無法營業，將致商譽受損客源流失等嚴重後果，抗告人為善意第三人，權益應受保護。又抗告人之租賃契約僅剩一年，抗告人之租賃權是否存在對相對人（即執行債權人）之抵押權影響甚微，對抗告人則是「影響重大」，自應許其繼續存在至租約期滿為止（即民國94年12月底）。再系爭土地無人應買係底價過高所致，實與抗告人之租賃無關，原審據以除去租賃權，實有未洽云云。
二、按不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第866條定有明文。又抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，固仍得使用收益，但如影響抵押權者，對於抵押權人不生效力。故不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響者，依同條之規定言之，不問其契約之成立在抵押物扣押之前後，對於抵押權人亦當然不能生效；其抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕行強制執行，故祗須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之處分。有司法院25年院字第1446號解釋、最高法院86年度台抗字第588號判例、同院86年度台抗字第160號裁定可資參照。又強制執行法第98條第2項亦規定：不動產之租賃關係發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響者，經執行法院除去者，不隨同移轉。蓋因抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權（如租賃權）之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不生效力。換言之，抵押權設定後之用益權如使抵押物價值減少，致拍賣所得之價金，不足以清償所擔保之債權之虞時，抵押權人即得聲請除去該項權利，而執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣。次按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物並排除他人之干涉，民法第765條定有明文，此即所有權之權能，為實現上揭權能，非占有標的物不為功，因之民法第348條第1項規定：物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，此處所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂，故出賣之標的如不能移轉占有於買受人，致其無法為使用收益時，必影響買受人購買之意願，而拍賣為買賣之一種，上揭情況亦發生於拍賣，因此抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，則拍賣之標的物，為第三人承租占有中，法院即不予點交且註明於拍賣公告中，則拍定人須承擔前手與第三人之租賃關係，且無法現實占有使用標得之房屋土地，勢將影響標買意願，此為眾所週知之事實，是如有此情事，常經拍賣無人應買，則拍賣之價格亦將節節降低，甚至因無人應買而依強制執行法第95條規定視為撤回該不動產之執行，影響抵押權人之受償權利甚大，是執行法院自有依聲請或職權除去該租賃關係而為拍賣之必要。
三、查本件拍賣之抵押物即抗告人向債務人立新汽車修護有限公司所承租之坐落台南縣○○鎮○○段259、289及290地號土地暨其上15、16建號建物（以下稱系爭房地），與同案執行之另3筆土地（同地段286、287、288地號）於民國82年11月日即設定新台幣（下同）2500萬元之本金最高限額抵押權予台灣中小企業銀行股份有限公司，而抵押債權本金部分現為19,999,722元，並加計自90年4月4日起至清償日止，按年息
9.393%計算之利息，暨自90年5月5日起至清償日止，在六個月以內者，按上開利率10%，超過六個月者，按上開利率20%計算之違約金。嗣該銀行於92年4月10日將債權及抵押權讓與荷商柯企資產管理股份有限公司台灣分公司，該分公司又於93年10月11日將債權及擔保物權讓與相對人甲○○。另債務人立新汽車修護有限公司於抵押權設定後之84年1月1日將系爭房地出租予和記行汽車有限公司，嗣於90年1月1日再由和記行公司之負責人即抗告人向債務人承租，租期至94年12月31日，每月租金18萬元等情，有土地登記謄本、抵押權設定契約書、抵押權移轉契約書、債權讓與聲明書、存證信函、和記汽車有限公司函、租賃合約書、租賃付款明細表、地籍圖、土地登記謄本、他項權利證明書在卷可據。又前開不動產經債權人聲請原法院以93年度執字第14192號執行案執行中，執行標的為系爭房地及另3筆土地，經執行法院以拍賣最低價額2626萬元實施第一次拍賣，因拍賣公告註明有前開出租之情形，且註明拍定後不點交，致經拍賣，而無人應買，勢需減價再為拍賣。雖抗告人主張系爭房地之租金每月18萬元對拍定人有益云云，然以拍賣之土地建物之拍賣底價2626萬元相比較，拍定人如受讓該租賃權，獲利非高，且有租賃屆滿租賃物是否能順利收回之風險。如不除去租賃權，無異使承買之人積壓巨額資金而無法使用系爭不動產，確有影響一般人之應買意願，由此足認此項租賃關係已影響相對人之抵押權，相對人乃聲請將此項租賃權除去後拍賣，自屬有據。執行法院依法除去租賃權，核無不當。至抗告人主張伊為優良廠商，更為善意承租人，倘除去租賃對伊損害鉅大乙節，則屬實體事項，非執行法院所得審究，亦非抗告程序所能救濟，其若因而受有損失，縱或屬實，亦係得否向債務人依債務不履行請求損害賠償之問題，不能執此而認原裁定不當。是抗告人聲明異議指摘原執行法院除去租賃權之執行命令不當，洵屬無據，原執行法院駁回其異議，核無違誤，其抗告自屬無理由，而應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 94 年 3 月 3 日
民事第二庭 審判長法 官 吳志誠
法 官 楊省三法 官 李素靖上為正本係照原本作成。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後十日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須附繕本一份及繳納再抗告裁判費新台幣一千元），並經本院許可後始可再抗告於最高法院。
中 華 民 國 94 年 3 月 7 日
書記官 林鈴香【附記】民事訴訟法第四百九十五條之一第二項準用同法第四百六十六條之一第一、二項規定：
Ⅰ對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
Ⅱ上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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