臺灣高等法院臺南分院民事裁定 94年度抗字第316號抗 告 人 乙○○相 對 人 臺南區中小企業銀行股份有限公司法定代理人 丙○○相 對 人 彰化商業銀行股份有限公司法定代理人 甲○○上列抗告人與相對人間因給付票款強制執行聲明異議事件，對於中華民國94年5月27日臺灣臺南地方法院93年度執字第19299號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人在原法院聲明異議及抗告意旨略以：原法院辦理93年度執字第19299 號給付票款強制執行事件，其中有關債務人莊進生所有坐落臺南縣永康市○○段○○○ ○號上，所建之門牌臺南縣永康市○○街○○號建物，抗告人早於民國（下同）82年元月，即與債務人莊進生簽定租約，期限2 年，租金每月新臺幣（下同）7,000 元，期滿雖未再續簽租約，然仍按月繳交租金迄今，顯見抗告人對系爭建物之租賃關係，於82年11月23日系爭抵押權設定之前，早已存在，依法即不受系爭抵押權效力之影響。退步言之，縱認租賃關係成立於系爭抵押權設定之後，亦必於89年5月5日民法第425 條修正公布施行之前，仍有「買賣不破租賃」原則之適用，故亦不能排除系爭租賃關係之存在。又抗告人承租系爭建物，經營喜多莉專業美容美髮名店，因生意不錯，增加多位美容師及學徒，為解決住宿問題，乃徵得債務人莊進生之同意，在系爭原3層樓之建物加蓋4樓，作為員工宿舍，因此系爭建物4 樓，既係抗告人斥資興建，其所有權即屬抗告人所有，亦不應在本件拍賣範圍之內等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第 866條定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，雖得依民法第866 條之規定，復就同一不動產與第三人設定權利，但如於抵押權設定後與第三人訂立租賃契約，而致抵押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響者，依同條之規定言之，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人亦當然不能生效，其抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕行強制執行，最高法院著有74年臺抗字第227 號判例，及司法院著有院字第1446號解釋在案。又強制執行法第98條第2 項亦規定：不動產之租賃關係發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響者，經執行法院除去拍賣者，不隨同移轉。蓋因抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權如租賃權之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不生效力。換言之，事後之用益物權如使抵押物價值減少，致拍賣所得之價金，不足以清償所擔保之債權時，抵押權人即得聲請除去該項權利，而執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣。再抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，則拍賣之標的物，為第三人承租占有中，法院即不予點交且註明於拍賣公告中，則拍定人須承擔前手與第三人之租賃關係，且無法現實占有使用標得之房屋土地，勢將影響標的購買之意願，此為眾所週知之事實。是如有此情事，常經多次拍賣無人應買，則拍賣之價格亦將節節降低，甚至因無人應買而依強制執行法第95條規定視為撤回該不動產之執行，影響抵押權人之受償權利甚大，執行法院自有依聲請或依職權除去該租賃關係而為拍賣之必要性，乃當然之事理。
三、經查抗告人及債務人莊進生，於94年5 月l8日在原審調查時，所稱其等於82年元月間，即已就系爭建物訂立租約，租期2年，租金每月7,000元，雖期滿未再續約，惟抗告人仍按月繳交租金迄今等語，微論是否屬實，縱認確有其事，且按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，亦為民法第451 條所明定。惟原定期租約既於84年元月間到期，該租賃關係自因租期屆滿而消滅，抗告人於定期租約租期屆滿後，繼續使用系爭建物，債務人莊進生復不為反對之意思，因依民法第451 條之規定，既視為不定期限租賃契約，則該不定期租約亦係原定期租賃關係消滅後，所成立之新租約。而新成立之不定期租賃契約，既成立於82年11月23日系爭抵押權設定之後，則揆諸前揭說明，系爭抵押物拍賣結果，如拍得價金因系爭不定期租約之存在，而受有影響時，法院自可依法排除抗告人之系爭建物租約，而以無租賃狀態逕予執行。抗告人聲明異議，主張系爭租約不受抵押權效力影響，及有買賣不破租賃之適用，尚非的論，應予駁回。
四、又按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第811 條固定有明文；惟動產附合於不動產，而歸不動產所有人取得動產所有權者，須以動產因附合而成為不動產之重要成分為要件，所謂成為不動產之重要成分，係指此種結合具有固定性、繼續性，而未成為另一獨立之定著物而言；且固定性或繼續性之有無，固屬一項客觀之判斷基準，然最後之決定性衡量因素，仍係在社會經濟觀念上判斷其有無獨立性，最高法院著有87年度台上字第722號裁判意旨足參。經查抗告人主張增建之系爭建物4樓部分，依執行卷內之建物照片顯示，既已附合於系爭永康市○○街○○號原建物之上，而成為該建物之重要成分，且該增建部分亦無獨立之出入口，顯非另一獨立之定著物，則依前揭裁判意旨，該增建4 樓部分之所有權，應已歸債務人莊進生所有，原法院據此併予執行，依法亦無不合。又抗告人如堅詞仍認該增建之4 樓確屬其所有，事涉系爭不動產所有權實體之爭執，亦應由抗告人提起第三人異議之訴，以解決系爭增建4 樓所有權之歸屬，尚非聲明異議所得解決。是抗告人徒以異議方式，主張擁有該增建4 樓部分之所有權，不應列為本件拍賣之範圍，仍為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原裁定駁回抗告人之異議，經核認事用法並無不合。抗告人仍執前詞，指摘原裁定不當，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，應依強制執行法第30 條之1，民事訴訟法第495 條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 23 日
民事第一庭 審判長法 官 王惠一
法 官 蘇重信法 官 林永茂上為正本係照原本作成。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須附繕本一份及繳納再抗告裁判費新台幣1千元)，並經本院許可後始可再抗告於最高法院。
中 華 民 國 94 年 6 月 23 日
書記官 謝素嬿【附記】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
Ⅰ對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
Ⅱ上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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