臺灣高等法院臺南分院民事裁定 94年度抗字第412號抗 告 人 乙○○上列抗告人因債權人台灣土地銀行股份有限公司與債務人財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處（即林澄旺之遺產管理人）等間請求拍賣抵押物強制執行事件，就執行標的物聲明優先購買，而對臺灣臺南地方法院於中華民國94年6月23日所為裁定（93年度執字第5623號），提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告意旨略以：抗告人於民國（下同）93年11月30日依法具狀陳報：本拍賣執行之標的物增建騎樓377地號土地為伊所有，債務人【甲○○】當初與伊共同口頭協議，為便於增擴其忠孝路門面，伊同意將所有坐落台南縣○○鎮○○段○○○○號以每年新台幣（下同）12,000元出租予債務人為其增建騎樓基地，依【土地法】第104條基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之。原執行法院並於94年1月19日〈第三次拍賣〉公告拍賣條件變更：「如符合土地法第104條規定，鄰地所有權人有優先購買權，應連同土地建物一併承買，拍定人不得拒絕。」之事實，然本案於94年5月18日執行拍賣該不動產，以7,351,000元拍定，並經原執行法院於94年5月23日通知：「請於文到十日內，陳明是否願以拍定價格優先購買如附表所示不動產，逾期不為陳明，即視為放棄優先購買權。」伊乃於94年5月30日具狀聲明優先承購在案。然伊於94年6 月27日收受原執行法院民事裁定，駁回抗告人主張優先購買權之聲明，其理由顯有不合程序，並嚴重侵害抗告人之權益：
（一）本件優先購買權案，除依【土地法】第104條規定辦理，另租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知到達後十日內未以書面表示承買者，視為放棄（民法第426條之2第1項、第2項）。此項優先承買權具有相對的物權效力，若出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人（民法第426條之2第3項）。此兩項之立法精神旨在促使基地與地上房屋合而為一，發揮土地功用，避免拆屋還地之損害及兼顧社會之經濟利益，並杜糾紛，而依本法行使〈優先購買權〉係依同樣條件購買，對其他人之權益亦無影響，是依地盡其利之土地政策而設立本法。既經原執行法院原先裁示並依法公告：
優先購買人應連同土地建物一併購買，拍定人不得拒絕。此乃投標人在投標前閱覽公告即已預知之法定效力，原執行法院自應依法行事，告知投標人不得異議並予駁回異議為當，以期維護原執行法院之公權力並早日終結拍賣程序。
（二）若如原執行法院及異議人之陳述，系爭不動產之土地部分即坐落台南縣○○鎮○○段291、292、364、365、376、390地號等六筆土地全部面積合計231.19平方公尺，均為系爭396建號未保存登記建物之基地，惟伊所有之377地號土地之面積僅8.04平方公尺，從而系爭建物基地主要部分（百分之九十七）均為債務人所有，且為本件拍賣之範圍，與【土地法】第104條適用非無疑義。易言之，即土地法中常見之比例原則紛爭，伊亦知若依往常之爭議，伊或是只能對建物行使〈優先購買權〉，不及土地部分‧‧‧但伊依法具狀陳報，既已經原執行法院程序審查，自有其合法之認定，並於公告上註明土地及建物應一併購買，依常理抗告人當然心有竊喜，然原執行法院卻於抗告人依法聲明〈優先購買權〉之同時提出質疑，顯然對抗告人造成莫大權益受損（按若原執行法院初審即於公告示知〈優先購買權〉行使之權利範圍或無權優先購買，抗告人自得參與投標，既經確定優先購買全部之不動產，依通俗優先承買人不會參與投標，待拍定後再依同樣條件購買）。此乃【強制執行法】第81、82條所應遵循之不變原則，若公告之不動產因拍賣內容、條件有誤，足以影響拍賣之權益及效力或紛爭，執行法院當即以【拍賣內容有誤裁定拍賣無效】並重新變更內容、條件，再依原條件續行重新拍賣，以免紛爭，抗告人亦願依法公開投標並無異議。
（三）系爭租賃關係之承租人【甲○○】因擔心抗告人漏報租賃所得受罰，而忽視本件租賃權之重要性，於原執行法院所做虛偽之陳述，並未告知抗告人，其用心之苦，實屬善意，當可諒之。抗告人與債務人【甲○○】亦同意原執行法院將增建騎樓已無殘值鐵皮加蓋建物部分免除併付拍賣，系爭標的物，即無佔用或租賃權優先購買之疑慮與糾紛。
（四）為此，依法提起抗告，求為廢棄原裁定，並裁定原拍賣無效，重新擇期續行拍賣等語。
二、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。固為【土地法】第104條第1項所明定。惟〔該規定係指基地出賣時，對該基地已有地上權、典權或租賃權之人，始得主張優先購買。若基地出賣時，地上權、典權或租賃權尚不存在，或於基地出賣後始取得地上權或租賃權者，均不得溯及主張優先購買權。〕（最高法院83年度台上字第522號判決參照）；而〔所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權設定人、出典人或出租人，於地上權人、典權人或承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，申言之，必須房屋所有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係為前提要件〕（最高法院70年度台上字第1538號判決參照）；稽其規範目的，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。
故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有「房屋」之建築者，始有本條〈優先購買權〉之適用，並非任何基地所有權人均有此權利。經查：
（一）原執行法院依債權人〈台灣土地銀行股份有限公司〉｛下稱〈土地銀行〉｝之聲請，就債務人【林澄旺】｛遺產管理人為〈財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處〉｝及【甲○○】所遺（有）如原裁定附表所示之不動產為強制執行，經定期於94年1月19日上午10時30分行〈第三次拍賣〉與同年5月18日上午10時30分行〈特別拍賣〉程序之拍賣公告附表〔備註〕欄第八項均註載：「系爭建物佔用鄰地地號三七七、三七八、三八七、三八九、三九二號土地，如符合土地法第一０四條規定，鄰地所有權人有優先承買權，但應連同土地建物一併承買，拍定人不得拒絕。」等語，應係因抗告人於原執行法院原定期於93年12月22日上午11時行〈第三次拍賣〉程序後，始於93年11月30日具狀聲明異議主張【土地法】第104條第1項所定之〈優先購買權〉，經原執行法院通知執行債權人〈土地銀行〉陳述意見，並命抗告人補正出租系爭377地號土地予債務人之證據資料，而仍無法由形式上審查確認抗告人之〈優先購買權〉後，始為上開「假設」用語之加註，自難以原執行法院上開「假設」用語之加註，認已確認抗告人對本件執行拍賣之標的物有【土地法】第104條第1項所定之〈優先購買權〉存在。因此，原執行法院縱於上開〈特別拍賣〉程序拍定後，通知抗告人是否願優先購買，亦不能因此即認抗告人確有〈優先購買權〉存在。
（二）再者，抗告人主張對原執行法院執行拍賣之標的物有【土地法】第104條第1項所定之〈優先購買權〉，係以：債務人【甲○○】當初與伊共同口頭協議，為便於增擴其忠孝路門面，伊乃同意將系爭377地號土地以每年12,000元出租予債務人為其增建騎樓基地等情為據。然此非但為執行債權人〈土地銀行〉所堅決否認｛參見原執行法院卷㈠所附〈土地銀行〉93年12月10日〔呈報狀〕｝，且依債務人【甲○○】在原執行法院訊問時陳稱：「（問：是否認識乙○○？）不認識，沒聽過此人。」、「｛有無向乙○○或他人承租鄰地（包括377地號）興建執行建物臨忠孝路的騎樓門面？｝沒有，是我父親生前就蓋執行建物了，該屋約由（於？）民國五十幾年就建了，當時就蓋成如現在執行建物的樣子，從中山路至忠孝路，當初未課稅，因為是農舍之故，後來地目變更後方於82年間臨中山路之門牌596號才被課稅。」、「（問：系爭建物北邊臨忠孝路處有占用他人土地是否知道？）當初起造系爭房屋時忠孝路未開闢，不知道有越界之情形，後來開闢忠孝路時測量後才知道越界，但鄰地地主並無爭執，也未索賠，我們也未給付地租。」、「｛問：（提示乙○○94.6.13.補正狀附件土地租賃收款證明）有支付給乙○○承租鄰地（377）地號這些租金嗎？｝沒有，我與他並不認識，怎麼會有此事。」、「（問：系爭房屋是否曾改建或擴建過？）沒有，自原始興建就如現狀所示。」等語｛參見原執行法院卷㈡附94年6月23日〔執行筆錄〕｝，益足認抗告人主張之上情非真。何況，原執行法院拍賣之系爭396建號（暫編）房屋自82年7月份起起課房屋稅，其納稅義務人原為【林澄旺】，於【林澄旺】死亡後，則變更為其遺產管理人〈財政部國有財產局〉，有原執行法院卷㈠所附該建物之《房屋稅籍證明書》可憑，足認債務人【甲○○】於原執行法院所為上開陳述非虛。因此，原執行法院仍據以認系爭396建號（暫編）房屋為原債務人【林澄旺】之遺產而強制執行。而系爭396建號（暫編）房屋既係原債務人【林澄旺】所建造並為納稅義務人，何會由債務人【甲○○】出面向抗告人承租系爭377地號土地以供建築上開房屋騎樓之基地？則抗告人雖提出《土地租賃收款證明》（影本），仍不足以證明其有出租系爭377地號土地予債務人【甲○○】作為建屋之基地之事實。
（三）何況，抗告人所有之系爭377地號土地面積僅8.04平方公尺，為其提出之系爭土地登記謄本所載明，而該筆土地係位於系爭396建號（暫編）房屋北側，為臨台南縣○○鎮○○路之騎樓，復有原執行法院卷㈠所附地籍圖謄本及建物測量成果圖可資比對，而所謂「騎樓」，依【建築技術規則建築設計施工編】第28條第1項規定：「商業區之法定騎樓或住宅區面臨十五公尺以上道路之法定騎樓所占面積不計入基地面積及建築面積。」以觀，顯然非以建築「房屋」為目的，即與【土地法】第104條第1項所定租地建屋之情形有別，自無該條項所定〈優先購買權〉之適用，則抗告人依【土地法】第104條第1項規定主張對原執行法院執行拍賣之如原裁定附表所示之不動產有〈優先購買權〉，尚難認為有據。至抗告人另援引【民法】第426條之2第1、2項之規定，亦非其在本件所得聲明優先購買之依據。
三、綜上所述，抗告人主張將其所有系爭377地號土地出租予債務人【甲○○】作為增建系爭396建號（暫編）房屋之騎樓基地乙節，並無可取；且依其主張之情節，亦與【土地法】第104條第1項〈優先購買權〉之規定有間；則其依【土地法】第104條第1項規定主張對原執行法院執行拍賣之如原裁定附表所示之不動產有〈優先購買權〉，自屬無據，而難准許。原執行法院以抗告人關於上開〈優先購買權〉之主張，既為拍定人【陳文冬】所否認，且依抗告人所陳報之事實及提出之證據資料，復與債務人【甲○○】之陳述不符，依形式上觀察尚不足認抗告人有【土地法】第104條第1項所定之〈優先購買權〉等由，因而裁定駁回抗告人關於本件〈優先購買權〉之聲明，核無不合。抗告意旨猶執前詞指摘原裁定為不當，並援引【民法】第426條之2第1、2項規定，而聲明廢棄，並聲請裁定原拍賣無效，重新擇期續行拍賣云云，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第三十條之一，民事訴訟法第四百九十五條之一第一項、第四百四十九條第一項、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 19 日
民 事 第 五 庭
審判長法官 張 世 展
法官 王 浦 傑法官 蘇 清 恭上列正本係照原本作成。
抗告人如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後十日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出《再抗告狀》（須附繕本一份，及繳納再抗告裁判費新台幣一千元），並經本院許可後始可《再抗告》於最高法院。
中 華 民 國 94 年 8 月 19 日
法院書記官 魏 芝 雯【附記】：
民事訴訟法第四百九十五條之一第二項準用同法第四百六十六條之一規定：
Ⅰ對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
Ⅱ上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。