臺灣高等法院臺南分院民事裁定 94年度抗字第460號抗 告 人 甲○○相 對 人 馬來西亞商富析資產管理股份有限公司台灣分公司法定代理人 陳劍鋒上列抗告人因與相對人間聲請拍賣抵押物聲明異議事件，對於中華民國九十四年八月ㄧ日臺灣臺南地方法院民國九十三年度執字第三八一五八號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人即執行債務人甲○○於原法院聲明異議意旨略以：原法院辦理民國 (下同）九十三年度執字第三八一五八號給付借款強制執行事件，就另執行債務人沈清白所有坐落台南縣○○鄉○○段○○○○號土地，暨其上抗告人所有同段第一八之一建號建物，即門牌號台南縣七股鄉篤加村篤加一一五之六號房屋 (以下簡稱系爭房地）予以查封拍賣，並於九十四年五月三十日核發執行命令，將承租人王麗美就上開不動產，與抗告人之租賃權除去。雖執行債權人馬來西亞商富析資產管理股份有限公司台灣分公司（下稱馬來西亞商富析公司台灣分公司）於九十一年十一月十一日（原聲請狀誤植為九十一年十二月十二日）向第三人第一商業銀行股份有限公司（下稱第一商銀）購得系爭執行債權，並於九十一年十二月十二日登記受讓第一商銀行就系爭房地之最高限額九千六百萬元及二千四百萬元之抵押權，惟承租人王麗美已於九十年一月ㄧ日向抗告人承租系爭房地在先，依法此租賃關係是明顯存在，不應排除，且使用系爭房地所飼養五萬隻蛋雞，投資資本頗多，一旦將該租賃關係除去，顯然損及承租人王麗美之權益甚鉅，應屬不當。爰提出聲明異議，請求撤銷該排除租賃權之執行命令，並駁回相對人聲請除去租賃權之聲請等語。
二、原裁定意旨略以：按讓與債權時，該債權之擔保及其他從屬之權利，隨同移轉於受讓人，民法第二百九十五條第一項定有明文。故債權移轉時，受讓人即承受讓與人之地位。本件債權人馬來西亞商富析公司台灣分公司於九十一年十一月十一日受讓第三人第一商銀對於抗告人之所有債權，並依金融機構合併法之規定將該項債權讓與登報公告以代通知，則該項債權讓與並無不法。該債權人既已合法承受第一商銀之對於抗告人之所有債權，依前開規定，讓與人第一商銀對執行標的物之抵押權自亦隨同移轉予受讓人。故債權人馬來西亞商富析公司台灣分公司基於受讓之抵押權，主張該租賃關係存在有礙其抵押權行使而聲請排除，自無不合。次按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第八百六十六條定有明文，又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行。司法院院字第一四四六號解釋，亦有明確說明。故執行法院是否排除租賃關係，僅以該租賃關係之存在是否影響抵押物之拍賣價金為據，承租人是否因此受有損害，則非所問。縱承租人確因該租賃關係之排除而受有損害，亦應另循其與出租人間內部法律關係解決。因之，依上開法條規定與說明，除去本件租賃權後拍賣，並駁回抗告人之聲明異議等語。
三、抗告人抗告意旨略以：承租人王麗美係於九十年一月ㄧ日向抗告人承租系爭房地，嗣債權人馬來西亞商富析公司台灣分公司於九十一年十一月十一日始向第一商銀購得系爭執行債權，顯然該租約在先，依法不應排除，何況此租賃關係並未影響債權人之抵押權。又民法第二百九十五條雖規定讓與債權時該債權之擔保隨同移轉於受讓人，亦即債權移轉時受讓人即承受讓與人之地位，然本件債權人受讓該項債權及抵押權時，因承租人取得抵押物即系爭房地之租賃權在先，故應不受民法第二百九十五條之限制，依法該租約仍然存在，亦即此租賃關係仍存在。又按民法第四百二十五條規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；從而，承租人之租賃權依法受有保障，不應排除，以維承租人之權益等語。
四、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響。民法第八百六十六條定有明文；故不動產所有人於設定抵押權後，雖得依民法第八百六十六條之規定，復就同一不動產與第三人設定權利，但如於抵押權設定後與第三人訂立租賃契約而致抵押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響者，依同條之規定言之，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人亦當然不能生效；其抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕行強制執行（最高法院七十四年度台抗字第二二七號判例及司法院院字第一四四六號解釋可資參照）。又強制執行法第九十八條第二項亦規定，不動產之租賃關係發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響者，經執行法院除去者，不隨同移轉；蓋因抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權（如租賃權）之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不生效力；換言之，事後之用益物權如使抵押物價值減少，致拍賣所得之價金，有不足以清償所擔保之債權之虞時，抵押權人即得聲請除去該項權利，而執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣；再抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，則拍賣之標的物，為第三人承租占有中，法院即不予點交且註明於拍賣公告中，則拍定人須承擔前手與第三人之租賃關係，且無法現實占有使用標得之房屋土地，勢將影響標的購買之意願，此為眾所週知之事實；是如有此情事，常經多次拍賣無人應買，則拍賣之價格亦將節節降低，甚至因無人應買而依強制執行法第九十五條規定視為撤回該不動產之執行，影響抵押權人之受償權利甚大，執行法院自有依聲請或職權除去該租賃關係而為拍賣之必要性。
五、經查：㈠債務人蔡俊利邀抗告人為連帶保證人，於八十二年五月二十
九日起陸續向第三人第一商銀借款，並分別於八十二年六月ㄧ日、八十七年六月十ㄧ日將系爭房地設定最高限額抵押權分別為新台幣 (下同）九千六百萬元、二千四百萬元予第一商銀，作為借款之擔保，嗣第一商銀於九十一年十一月十ㄧ日將系爭執行債權轉讓予債權人馬來西亞商富析公司台灣分公司，並於九十一年十二月十二日登記轉讓系爭房地之最高限額九千六百萬元及二千四百萬元之抵押權，該債權人乃向原法院聲請拍賣抵押物，經原法院以九十二年度拍字第二○八四號裁定准許拍賣，此有原法院九十二年度拍字第二０八四號民事裁定書、裁定確定證明書、抵押權設定契約書、他項權利移轉契約書、他項權利證明書及土地登記謄本等各一份附原法院執行卷可稽。而原法院民事執行處就系爭房地核定最低之拍賣價額總計為四千七百四十三萬元，其中坐落台南縣○○鄉○○段○○○○號土地為四千一百零二萬元，台南縣七股鄉篤加村篤加一一五之六號房屋則為六百四十一萬元，並於拍賣公告中載明：「查封時，債務人甲○○在場，據其陳稱查封之土地及建物現出租予王麗美經營牧場，租期自九十ㄧ年一月ㄧ日至一百年一月ㄧ日止，每月租金三十萬元，另部分土地為魚塭，養殖龍膽魚，均為王麗美經營等語，應買人請自行查證，拍定後不點交。」等語，並改訂於九十四年五月二十六日為第一次之拍賣，惟無人應買，嗣原法院乃於九十四年五月三十日為除去「承租人就系爭房地與抗告人約定之租賃權」之執行命令。上情亦有拍賣公告三份以及該執行命令附原審執行卷可參，並經本院調閱原法院九十三年度執字第三八一五八號給付借款強制執行事件全卷屬實。
㈡抗告人雖於原法院主張其就系爭房地有租期自九十ㄧ年一月
ㄧ日至一百年一月ㄧ日止之租賃權存在，且該租賃權係開始於債權人馬來西亞商富析公司台灣分公司受讓債權之前等情，固據其提出牧場租賃契約書影本及公證書影本各乙份為證。然查，抗告人雖係於九十ㄧ年一月ㄧ日與承租人王麗美訂立租期自九十ㄧ年一月ㄧ日至一百年一月ㄧ日止之租賃契約後，債權人馬來西亞商富析公司台灣分公司始於九十一年十一月十一日自第一商銀受讓上開債權，有上開牧場租賃契約書影本及公證書影本各乙份、土地建築改良物他項權利移轉變更契約書二份附原審執行卷可憑，然抗告人早已於八十二年六月ㄧ日、八十七年六月十ㄧ日將系爭房地設定最高限額抵押權予第一商銀以擔保上開債權，已見系爭房地之租賃權係成立於上開抵押權設定之後，依民法第八百六十六條之規定，該抵押權不因此而受影響至明。又系爭房地經原法院民事執行處於九十四年五月二十六日實施第一次拍買，並無人應買，經債權人聲請減價拍賣在案，有公告應買公告及債權人聲請狀附於原法院執行卷可稽，足證上開租賃關係之存在，已影響出價購買之意願，而足以影響債權人馬來西亞商富析公司台灣分公司抵押權之受償權利，則揆諸前揭判例及解釋意旨，自有除去上開租賃權之必要。從而原法院執行處依法除去上開租賃權，而以無租賃狀態逕行強制執行，並無違誤。
六、綜上所述，原法院依上開法條規定與說明，除去抗告人之租賃權後拍賣，並駁回抗告人之聲明異議，本院經核原裁定於法並無不合。抗告人猶執前詞指摘原法院裁定不當而聲明應予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件抗告為無理由，應依強制執行法第三十條之一，民事訴訟法第四百九十五條之ㄧ第一項、第四百四十九條第一項、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 26 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 蘇清恭法 官 王浦傑上為正本係照原本作成。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須附繕本一份及繳納再抗告裁判費新台幣1千元)，並經本院許可後始可再抗告於最高法院。
中 華 民 國 94 年 10 月 26 日
書記官 廖英琇【附記】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
Ⅰ對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
Ⅱ上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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