臺灣高等法院臺南分院民事裁定 94年度抗字第483號抗 告 人即 承租 人 甲0000000抗 告 人即 債務 人 乙○○相 對 人即 債權 人 臺灣中小企業銀行股份有限公司法定代理人 王榮周相 對 人即併案債權人保證責任臺南市第七信用合作社法定代理人 林金平上列抗告人等因與相對人等間聲請給付借款強制執行聲明異議事件，對於中華民國九十四年七月十ㄧ日臺灣臺南地方法院民國九十三年度執字第六二○○號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告人等於原法院聲明異議意旨略以：㈠抗告人即承租人吳武雄部分：抗告人吳武雄確實係於民國（
下同）九十一年間向抗告人即債務人乙○○租用坐落台南市○○區○○段七五、七六地號土地上建物即門牌號碼分別為台南市○○區○○路二段ㄧ二三巷一號、三號房屋（下稱系爭房地），作為龍如億藝品總匯之營業場所，此有租賃契約書為憑，復為債權人及債務人所不否認。抗告人對上開房屋已陸續投資新台幣（下同）二百多萬元之裝潢費用，如一旦被除去租賃關係則損失慘重，對於抗告人吳武雄甚為不公平。且本件尚未進行拍賣，原法院九十四年二月二十五日所發之通知函說明二卻載稱：「執行法院應將上開不動產點交於買受人或承受人，如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助」等語，顯然不合規定。蓋民法第八百六十六條僅規定，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定其他權利，但其抵押權不因此而受影響，並未明定得除去租賃關係；而強制執行法第九十八條第二項之規定乃屬程序法。是以實體法無明文規定，原法院上開通知函說明二所載內容不無違憲之虞，爰請求撤銷除去租賃權之通知等語。
㈡抗告人即債務人乙○○部分：抗告人乙○○向相對人保證責
任臺南市第七信用合作社設定抵押借款，其中並未約定系爭房地不得出租，且自八十二年八月五日設定借款後，迄今均繳息正常。抗告人乙○○因一時無力償還所積欠訴外人郭明星一百五十萬元之款項，雙方乃約定債務人乙○○以出租上開房屋之租金償還郭明星上開欠款，故系爭房屋如遭相對人保證責任臺南市第七信用合作社強行拍賣，則勢必影響抗告人乙○○之償債，為此提出聲明異議等語。
二、原裁定意旨略以：系爭房地為債務人乙○○所有，於82年8月5日設定第一順位抵押權本金最高限額6,000,000元予本件債權人保證責任臺南市第七信用合作社，有債權人提出之抵押權設定契約書在卷。而查封後，甲0000000000自91年9月1日即向債務人乙○○承租使用，租期至98年8月31日止，作為藝品店兼居住使用，並提出租賃契約影本一份附卷可稽，是據上開各項資料，足認聲明人吳武雄承租系爭房地時間在上開抵押權設定之後。又本院92年度執字第6200號債權人與債務人間給付借款強制執行事件，將系爭房地查封，經本院於94年1月20日，以丁標最低價7,008,000元第二次拍賣，無人應買，勢需減價再拍賣，減價後拍賣底價為5,607,000元，已見此項租賃關係顯然影響債權人抵押權之受償，本院基於債權人即抵押權人之聲請，將此項租賃關係除去後拍賣，按諸上項說明，自無不合。吳武雄以已投資之裝潢費用，如一旦被除去租賃關係，損失慘重為由，聲明異議，自無理由。又乙○○以如系爭建物遭拍賣，影響償債為由聲明異議，亦無理由，應予駁回等語。
三、抗告人等抗告意旨略以：㈠抗告人即承租人吳武雄部分：按民法第八百六十六條僅規定
，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定其他權利，但其抵押權不因此而受影響，該法並未明定得除去租賃關係；而強制執行法第九十八條第二項乃程序法，是以無實體法明文規定，原法院為除去租賃關係之裁定，不無違憲之虞。原裁定就抗告人上述主張並未說明不採納之理由，殊難令人甘服。又上開房屋之租賃關係即便得以排除，亦無得對占有人吳武雄點交之規定，抗告人吳武雄自九十一年間承租上開房屋後，已陸續投資裝潢費用二百多萬元，故一旦被除去租賃關係則損失慘重，而原法院復於通知函內載明應點交予買受人，顯不合法等語。
㈡抗告人即債務人乙○○部分：本件進行拍賣之土地，其土地
增值稅約一、二百萬元，而第一順位抵押權本息已達五百多萬元，如再拍賣，至多以五百多萬元成交，第ㄧ順位抵押權人適足以滿足清償，而普通債權人即相對人臺灣中小企業銀行股份有限公司則無法獲償，故其聲請拍賣顯無實益，應予駁回強制執行之聲請。且抗告人乙○○對於相對人保證責任臺南市第七信用合作社之債務，於本件進行拍賣之前均繳息正常，本件如撤回執行，抗告人乙○○願正常繳息並補足所欠款項等語。
四、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響。民法第八百六十六條定有明文；故不動產所有人於設定抵押權後，雖得依民法第八百六十六條之規定，復就同一不動產與第三人設定權利，但如於抵押權設定後與第三人訂立租賃契約而致抵押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響者，依同條之規定言之，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人亦當然不能生效；其抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕行強制執行（最高法院七十四年度台抗字第二二七號判例及司法院院字第一四四六號解釋可資參照）。又強制執行法第九十八條第二項亦規定，不動產之租賃關係發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響者，經執行法院除去者，不隨同移轉；蓋因抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權（如租賃權）之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不生效力；換言之，事後之用益物權如使抵押物價值減少，致拍賣所得之價金，有不足以清償所擔保之債權之虞時，抵押權人即得聲請除去該項權利，而執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣；再抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，則拍賣之標的物，為第三人承租占有中，法院即不予點交且註明於拍賣公告中，則拍定人須承擔前手與第三人之租賃關係，且無法現實占有使用標得之房屋土地，勢將影響標的購買之意願，此為眾所週知之事實；是如有此情事，常經多次拍賣無人應買，則拍賣之價格亦將節節降低，甚至因無人應買而依強制執行法第九十五條規定視為撤回該不動產之執行，影響抵押權人之受償權利甚大，執行法院自有依聲請或職權除去該租賃關係而為拍賣之必要性。次按強制執行程序開始後，除法律另有規定外，不停止執行，乃在使債權人之債權早日實現，以保障人民之權利。從而除有回復原狀之聲請，或提起再審或異議之訴，或對於和解為繼續審判之請求，或對於許可強制執行之裁定提起抗告時，法院因必要情形或依聲請定相當並確實之擔保，得為停止強制執行之裁定外，已開始之強制執行程序，不得停止，此觀強制執行法第十八條規定自明。是強制執行程序開始後，執行法院應依法定程序迅速進行，除法律另有規定外，不停止執行，以確保債權人之權益。末按「抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。」民法第八百七十三條第一項定有明文。是抵押權人依上開規定聲請拍賣抵押物，係屬非訟事件，法院所為准駁之裁定，無確定實體法上法律關係存否之性質，於債權及抵押權之存否，亦無既判力。故祗須其抵押權已經依法登記，且抵押債權已屆清償期而未受清償，法院即應為准許拍賣抵押物之裁定。至於實體上法律關係有爭執之人，為求保護其權利，應另提起訴訟，以求解決，不得僅依抗告程序聲明其爭執，並據為廢棄拍賣抵押物裁定之理由（參照最高法院五十一年十月八日民刑庭總會決議）。
五、經查：㈠抗告人乙○○係於八十二年八月五日將系爭房地設定第ㄧ順
位擔保本金最高限額六百萬元之抵押權予相對人保證責任臺南市第七信用合作社，作為借款之擔保，嗣他債權人即相對人臺灣中小企業銀行股份有限公司執原審法院九十二年十二月二日所核發之南院鵬九十一執迅字第三九八六四號債權憑證，請求原法院拍賣執行抗告人乙○○所有系爭房地，此有債權憑證、債權人聲請狀及土地登記謄本附原法院執行卷可據，並經原法院以九十三年度執字第六二○○號案受理執行在案。又原法院於九十四年一月二十日將查封之系爭房地（丁標）以最低價七百萬八千元進行第二次拍賣，惟無人應買，勢須減價再拍賣，減價後拍賣底價為五百六十萬七千元；因此，原法院乃於九十四年一月二十五日為除去抗告人乙○○與吳武雄等就系爭房地約定之租賃權之通知，此亦有拍賣公告二份以及該通知附原法院執行卷可參，並經本院調閱原法院九十三年度執字第六二○○號給付借款強制執行事件全卷經核屬實。
㈡至抗告人吳武雄與乙○○固於原審主張雙方就上開房屋約定
有租期自九十ㄧ年九月一日起至九十九年八月三十ㄧ日（原裁定誤繕九十八年八月三十ㄧ日，特此更正）止之租賃關係存在乙情，並據其提出租賃契約書影本乙份為證。惟查本件抗告人乙○○係於八十二年八月五日以系爭房地供擔保設定第一順位抵押權以擔保其向相對人保證責任臺南市第七信用合作社之貸款，則抗告人乙○○與吳武雄間之租賃關係顯然係成立在上開抵押權設定登記之後，參以原法院將系爭房地於94年1月20日以丁標最低價7,008,000元第二次拍賣結果，無人應買，勢需減價再拍賣，而減價後拍賣底價為5,607,000元，此有拍賣公告三份及第二次拍賣不成立筆錄附原審執行卷可參，足證上開租賃關係之存在，已影響出價購買之意願及債權人抵押權之受償，至為明灼。則揆諸前揭說明，本件強制執行事件之執行法院，自應依相對人之聲請除去抗告人等間之租賃權，而以無租賃狀態進行拍賣程序，應無疑義。原法院基於債權人即抵押權人之聲請，將此項租賃關係除去後拍賣，其執行程序（方法）並無違誤，且於法有據。至抗告人吳武雄主張其已投資裝潢費用，如被除去租賃關係則損失慘重云云，另抗告人乙○○主張系爭房地強遭拍賣將影響其償債云云，依上說明，均難謂有理由；縱抗告人乙○○復於本院主張本件如撤回執行，願正常繳息並補足所欠款項等語，惟依上揭說明，此主張乃屬實體法律關係，並非拍賣抵押物之非訟事件所得審究。
六、綜上所述，原法院依上開法條規定與說明，除去抗告人等之租賃權後拍賣，並駁回抗告人等之聲明異議，經核於法並無不合。抗告人等猶執前詞指摘原法院裁定不當，聲明應予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件抗告為無理由，應依強制執行法第三十條之一，民事訴訟法第四百九十五條之ㄧ第一項、第四百四十九條第一項、第九十五條、第七十八條及第八十五條第一項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 23 日
民事第五庭 審判長法 官 張世展
法 官 蘇清恭法 官 王浦傑上為正本係照原本作成。
不得再抗告。
中 華 民 國 94 年 11 月 24 日
書記官 廖英琇
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