臺灣高等法院臺南分院民事判決 95年度上字第119號
上 訴 人 丙○○
乙○○己○○○丁○○戊○○共 同訴訟代理人 施登煌律師被上訴人 辛○○訴訟代理人 葉榮棠律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十五年五月五日臺灣雲林地方法院第一審判決（九十四年度訴字第四四三號）提起上訴，本院於九十五年九月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將附表所示不動產，由雲林縣北港地政事務所於民國九十四年六月二十三日，以買賣為原因所為所有權移轉登記予以塗銷。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴之變更或追加，係指訴訟之當事人、訴訟標的、聲明中，有一變更或追加者謂之；至於不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，自屬當然；本件上訴人於原審係主張：附表所示土地及房屋（下稱系爭房地）原係訴外人林連興所有，林連興已於民國九十四年六月七日死亡，渠等均係其法定繼承人；林連興生前並無出售系爭房地予被上訴人之真意，為被上訴人所明知，依民法第八十六條規定，雙方間就系爭房地所為之買賣契約為無效，被上訴人應塗銷系爭房地之所有權移轉登記（原審卷五至九頁）；嗣於本院審理時則陳稱：「本件物權移轉契約應屬無效，渠等已於九十四年六月七日依繼承而成為系爭房地之所有權人，雖未辦理繼承登記，不影響渠等權益」等語（本審卷六二頁、六三頁）；是就上訴人起訴請求被上訴人塗銷爭房地之所有權移轉登記者，核係主張系爭買賣之物權行為具有無效原因，則不論其主張之無效原因為何，其於原審既已主張係訴外人林連興之法定繼承人，自有本於系爭房地所有權人地位行使權利之意思至明；其後上訴人於本審陳稱：「本件物權移轉契約應屬無效」等語，雖其主張系爭房地所有權移轉登記法律行為之無效原因，與原審之主張原因略有不同，惟就本件訴訟標的法律關係言，上訴人仍係本於所有權人地位，而行使塗銷系爭房地所有權移轉登記之請求權則一。上訴人於本審所為上開陳述，核係補充或更正法律上之陳述而己，並非訴之變更或追加。被上訴人抗辯不同意上訴人所為訴之追加云云，核係誤會，先予敘明。
二、上訴人主張：系爭房地原係訴外人林連興所有，林連興已於九十四年六月七日死亡，渠等係其法定繼承人，系爭房地即時歸渠等繼承取得，詎系爭房地竟由第三人於九十四年六月二十三日，以買賣為原因向雲林縣北港地政事務所辦理所有權移轉予被上訴人名下；惟訴外人林連興並無出賣系爭房地之真意，僅係委託第三人甲○○向他人抵押借款而已，此情為被上訴人所明知，雙方間之買賣契約為無效，系爭以買賣為原因，所為所有權移轉登記應予塗銷。縱訴外人林連興訂立之「專任委託銷售契約書」為真正，然訴外人林連興死亡後，其法律上人格已消滅，委任關係並因之而消滅，林連與生前所為授權，迄至其死亡時已失其效力。第三人在其死亡後代為之系爭房地所有權移轉行為亦屬無效。且縱系爭買賣預約書由林連興授權第三人甲○○代為簽訂，惟林連興死亡後，其後之所有權移轉契約書，均應以林連興之繼承人名義簽訂，被上訴人僅可本於買賣預約書，向林連興之繼承人即渠等請求訂立所有權物權移轉契約，乃其未此之為，系爭房地之物權移轉契約應屬無效；渠等係系爭房地之所有權人，不因尚未辦理繼承登記而有不同；為此，本於系爭房地所有人地位，求為命：被上訴人應將附表所示之不動產，於九十四年六月二十三日由雲林縣北港地政事務所，以買賣為原因所為所有權移轉登記予以塗銷之判決；原審為其敗訴判決，尚有未合；並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將附表所示不動產，由雲林縣北港地政事務所於九十四年六月二十三日，以買賣為原因所為所有權移轉登記予以塗銷。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人則以：訴外人林連興委由第三人甲○○與伊接洽售屋事宜，嗣雙方達成以二百萬元買賣之合意，伊即於九十四年六月六日至林連興住處，將定金一百八十萬元當場點交林連興收受，林連興則將「專任委託銷售契約書」、印鑑證明、印鑑、所有權狀，及土地銀行設定之他項權利相關資料一併交付予伊，雙方並約定於同年月七日上午至代書處辦理過戶事宜，林連興並委託及授權第三人甲○○處理相關事務，並無心中保留情事，上訴人並未舉證證明林連興有何心中保留及伊知情之事實，所辯僅係臆測之詞；且本件不動產房地買賣預約書、房地買賣移轉所有權契約書、土地及房屋登記申請書均於林連興尚未死亡之前即已完成，雙方已有所有權移轉之合意，並非無效，其後地政事務所之審查行政作業與林連興是否已死亡無關，並不影響所有權移轉登記之效力。且本件係辦理土地登記，較諸受任辦理登記之原因行為有較強之繼續性，第三人甲○○與林連興間之委任關係，不因林連興死亡而消滅。系爭房地所有權移轉登記係基於林連興生前授權，其登記並未違背林連興之本意，第三人甲○○代辦本件所有權移轉登記行為，自不因林連興死亡而為無權代理。更且土地登記規則第一百零二條第一項亦明定，如登記義務人於申報登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由單獨申請登記。上訴人亦不得以訴外人林連興死亡為無效之原因，而訴請塗銷系爭房地所有權移轉登記等情詞，資為抗辯；並聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實：
（一）附表所示土地及二層樓房之建物，原係訴外人林連興所有，由雲林縣北港地政事務所於九十四年六月二十三日，以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予被上訴人辛○○名下。
（二）訴外人林連興於九十四年六月七日下午一時死亡，未婚無子嗣，上訴人丙○○、乙○○、己○○○、丁○○、戊○○等五人係林連興之兄姊，為林連興之法定繼承人
（三）系爭「專任委託銷售契約書」上林連興之簽名，經法務部調查局鑑定結果，確係林連興本人之簽名。
（四）上開事實，有上訴人於原審提出而為被上訴人所不爭之林連興死亡證明書、除戶戶籍謄本、繼承系統表、上訴人之戶籍謄本等件為證（原審卷十頁、十二頁至二三頁），且有系爭房地登記謄本，及雲林縣地政事務所於九十四年十二月一日，以北地一字第０九四００一二二八八號函檢送辦理系爭房地所有權移轉登記之相關資料（原審卷四二頁至四四頁、一一０頁至一二九頁），併法務部調查局九十五年三月六日調科貳字第０九五０００七二六七０號鑑定通知書影本（原審卷證物袋）存卷可稽，且為兩造所不爭，均堪信實。
五、上訴人另主張：訴外人林連興於九十四年六月七日下午一時死亡後，系爭房地所有權即歸渠等繼承取得，林連興生前並無出售系爭房地之真意，為被上訴人所明知，系爭房地買賣契約及所有權移轉登記行為應屬無效。縱林連興授權第三人代為簽立系爭房地買賣契約及辦理所有權移轉登記，惟林連興既已死亡，委任關係即歸消滅，受任人逕以林連興名義所為系爭所有權移轉登記行為，不生效力，渠自得本於所有權人地位，訴請被上訴人塗銷系爭不動產所有權移轉登記等語，則為被上訴人否認，並以上情置辯；是訴外人林連興是否委任第三人處理系爭房地之買賣事務？委任關係是否因林連興死亡而消滅？系爭房地所為買賣之所有權移轉登記物權行為，是否具有無效原因？厥為本件首應審究之爭點。
六、本件被上訴人固抗辯：訴外人林連興將系爭房地委託甲○○居間仲介，以總價款二百萬元出售予被上訴人，被上訴人於九十四年六月六日已將定金一百八十萬元點交林連興收受，林連興則將「專任委託銷售契約書」、印鑑證明、印鑑、所有權狀，及土地銀行設定之他項權利等相關資料一併交付予伊，並委託及授權第三人甲○○處理系爭房地買賣相關事務乙情，除據證人即代書庚○○於原審（原審卷九十四頁反面、九十五頁）及本院審理時（本審卷五七頁至五八頁）到場供證，及證人即系爭房地買賣居間人甲○○於本院審理時結證明確（本審卷五五頁至五六頁）外，且有被上訴人於原審提出之「專任委託銷售契約書」、「不動產買賣預約契約書」等件在卷（原審卷五四頁至五六頁）可參；上訴人雖否認上開契約書之真正，惟上開「專任委託銷售契約書」上之「林連興」之簽名，經送法務部調查局鑑定結果，與訴外人林連興留存在第三人華南商業銀行嘉義分行及北港信用合作社等金融機構之「印鑑卡」上「林連興」三字之簽名字跡筆畫特徵相同乙情，並經雲林地檢署囑託法務部調查局鑑定明確，有原審調閱雲林地檢署九十四年度核退偵字第一六六號偵查卷，並影印鑑定通知書存卷（影本存放原審卷證物袋）可按，兩造對於上開鑑定通知書之真正復未爭執，堪信上開「專任委託銷售契約書」確係訴外人林連興所親簽，則依民事訴訟法第三百五十八條第一項規定，應推定上開「專任委託銷售契約書」之私文書為真正；參以證人甲○○、庚○○上開證述情節均相吻合，其二人之證述復與上開「專任委託銷售契約書」記載內容大致相合，且無違背一般常情或經驗法則，其二人上開證述內容亦堪採信等情以觀，堪認被上訴人上開抗辯，與實情相符，其所為上開抗辯堪信為真實。
七、惟按委任關係，除契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者外，因當事人一方死亡而消滅，此觀民法第五百五十條規定至明；查：
（一）訴外人林連興將系爭房地委託甲○○居間仲介出售，雙方並簽立上開「專任委託銷售契約書」，已如上述；且訴外人林連興應依「專任委託銷售契約書」所示，與甲○○委託條件洽妥之客戶簽定買賣契約書乙情，此觀上開「專任委託銷售契約書」第叁條第五項第一款規定亦明（原審卷一四七頁反面）。
（二）又證人即居間人甲○○，及代書庚○○於本院行準備程序時到場，甲○○證述：「【不動產房地買賣預約書】上林連興印章係伊蓋的，因林連興已和對方講好，錢也拿到了，【土地登記申請書】是由伊送件，資料是庚○○寫的。
林連興是九十四年六月七日死亡，伊當天晚上就知道，六月八日有告訴被上訴人，請他轉達庚○○」等語（本審卷五五頁、五六頁）；庚○○則結證：「契約是在我家由甲○○、辛○○訂立的，林連興未到。【不動產房地買賣預約書】是我寫的，買主、賣主、仲介人名字也是我寫的，後來我給他們看完沒問題後，林連興的印章是由甲○○拿出來蓋的；甲○○送件的資料是我寫的，是在九十四年六月二十一日送件。辛○○於九十四年六月八日下午六、七點到我事務所說林連興已死亡，但我在六月八日即已申報土地增值稅，所以請辛○○向甲○○轉達，向林連興的家屬說明本件已買賣的事實，案子也要繼續辦理。」等語（本審卷五七頁、五八頁）。
（三）至於系爭房地係由第三人甲○○代理兩造，於九十四年六月二十一日提出相關文件，向雲林縣北港地政事務所申辦所有權移轉登記，經該所以北地資字第０七一五００號收件受理，而於同年月二十三日登記完畢乙情，亦有雲林縣北港地政事務所於九十四年十二月一日，以北地一字第０九四００一二二八八號函，檢送辦理系爭房地所有權移轉登記相關文件存卷（原審卷一一０頁至一二０頁）可佐。
（四）綜上各情：⑴依訴外人林連興與第三人甲○○簽立之上開「專任委託銷
售契約書」約定，林連興負有「與甲○○依委託條件洽妥之客戶簽定買賣契約書」之義務，被上訴人抗辯林連興即有委任甲○○處理後續系爭房地買賣相關事宜，及授予代理權者，核與常情相合，堪以信採。是訴外人林連興為出售系爭房地，而由第三人甲○○居間仲介，與被上訴人達成系爭房地買賣之合意，並委託甲○○處理系爭房地買賣之相關事宜，並授予代理權，而於九十四年六月七日上午簽訂系爭「不動產房地買賣預約書」之債權契約，於法並無不合，堪信系爭房地買賣之「債權契約」已成立生效。
⑵惟訴外人林連興於九十四年六月七日下午一時死亡，受任
人甲○○於當日晚上即已知悉委任人林連興死亡之事實，並將上情分別轉達被上訴人及代書庚○○等人，對於林連興與甲○○間，就處理系爭房地買賣相關事宜而成立之委任關係，足生消滅之效力。此等足以消滅委任關係之事由，雖僅存在委任之林連興一方發生，惟受任之甲○○既已知情，即無民法第五百五十二條委任關係視為存續規定之適用。且其雙方訂立之上開「專任委託銷售契約書」復無特別約定，委任處理土地買賣事務之性質亦無不得消滅之情事，揆諸首開說明，委任人林連興委託第三人甲○○處理系爭房地之買賣事務之委任關係，因委任人林連興之死亡而消滅，代理權之授權亦因之而消滅。此外系爭委任關係之消滅，復無民法第五百五十一條規定，有害於委任人利益之虞而應由受任人繼續處理其事務之情形，乃甲○○未待林連興之法定繼承人進一步指示，即於同年六月二十一日以林連興之代理人資格，代為申辦系爭房地所有權移轉登記之物權行為，核係無權代理，上開物權行為於本人承認前不生效力；嗣本件上訴人既已否認上開物權行為，並訴請求被上訴人予以塗銷，則上開物權行為溯及於自始無效。
⑶至於最高法院九十年度台上字第一九四六號判決要旨雖認
：受任辦理土地登記，較諸受任辦理登記之原因行為（如買賣、贈與等）有較強之繼續性，倘受任人係基於委任人生前之授權，代為辦理登記，則其登記既與現實之真實狀態相符合，復未違背委任人之本意，委任關係尚不因委任人於辦竣登記前死亡而告消滅。受任人代理委任人完成之登記行為即非無權代理者，惟該案判決係針對委任人死亡前申辦所有權移轉登記，而於委任人死亡後始由地政機關辦竣登記，此觀諸該案判決全文自明；上開最高法院判決之前提事實既與本件事實不同，被上訴人抗辯應予比附援引云云，即無足採。
⑷被上訴人再抗辯：依土地登記規則第一百零二條第一項規
定，登記義務人於申報登記前死亡時，得僅由權利人單獨申請登記云云；惟本件係由第三人甲○○以林連興之代理人資格，申辦系爭房地之所有權移轉登記，且林連興係於第三人代書申報土地移轉現值前死亡，業如上述，亦與上開規定「於申報土地移轉現值後，登記義務人於申請登記前死亡時」之情形並不相同，上開規定亦難援引為甲○○係有權代理已死亡之林連興，申辦系爭房地有權登記之依據；被上訴人上開抗辯亦不足採。
八、末按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第一千一百四十八條前段定有明文；上訴人主張：系爭房地於九十四年六月七日訴外人林連興死亡時，仍登記在林連興名下，上訴人等均係其法定繼承人，已如上述，揆諸上開說明，系爭房地所有權應由上訴人等自斯時起繼承取得。系爭房地於九十四年六月二十一日，由甲○○代理訴外人林連興所為移轉所有權登記之物權行為，因林連興已死亡，甲○○原已取得之代理權並已消滅，所為無權代理之上開物權行為，復經取得系爭房地所有權之上訴人等否認，而溯及自始無效。從而，上訴人主張本於系爭房地所有人地位，求為命被上訴人應將附表所示不動產，由雲林縣北港地政事務所於九十四年六月二十三日，以買賣為原因所為所有權移轉登記予以塗銷之判決，核無不合，應予准許。原審未予詳察，遽為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊防禦方法與判決結果不生影響，爰不一一論述。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 11 日
民事第三庭
審判長法 官 陳 光 秀
法 官 曾 平 杉法 官 李 文 賢上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。依法須繳納裁判費並應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中 華 民 國 95 年 10 月 12 日
書記官 劉 清 洪【附記】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
J┌────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表： 九十五年度上字第一一九號 │├──┬─────────────────────────┬─┬────────────┬─────────┬──────┤│編號│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ │ ││ ├───┬────┬──┬────┬────────┤ ├──┬──┬──────┤ 權 利 範 圍 │備 考││ │縣 市○鄉鎮市區○段 ○ ○ 段 │ 地 號 │目│公頃│公畝│ 平方公尺 │ │ │├──┼───┼────┼──┼────┼────────┼─┼──┼──┼──────┼─────────┼──────┤│１ │雲林縣│北港鎮 │北港│ │一五二二之四０ │建│ │ │八五．００ │全部 │ │├──┼───┼────┼──┼────┼────────┼─┼──┼──┼──────┼─────────┼──────┤│２ │雲林縣│北港鎮 │北港│ │一五二二之八九 │建│ │ │ 一．００ │全部 │ │└──┴───┴────┴──┴────┴────────┴─┴──┴──┴──────┴─────────┴──────┘┌───────────────────────────────────────────────────────┐│附表（建物）︰ │├──┬────┬──────┬────┬────┬────────────────────┬────┬────┤│編號│建 號 │建物門牌 │基地坐落│建築式樣│ 建 物 面 積 （單位：平方公尺） │權利範圍│備 考 ││ │ │ │ │主要建築├───┬───┬───┬────┬───┼────┼────┤│ │ │ │ │材料及房│地面層│二樓 │騎樓 │ │合 計 │全部 │ ││ │ │ │ │屋層數 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼────┼──────┼────┼────┼───┼───┼───┼────┼───┤ │ ││１ │一八五八│雲林縣○○鎮○○○段一│加強磚造│43.05 │56.17 │12.30 │ │111.52│ │ ││ │ │文明路一七三│五二二之│二層樓房│ │ │ │ │ │ │ ││ │ │號 │四０地號│ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │└──┴────┴──────┴────┴────┴───┴───┴───┴────┴───┴────┴────┘