臺灣高等法院臺南分院民事判決 95年度上字第217號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 吳炳輝 律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 洪秀一 律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，上訴人對於中華民國95年10月31日臺灣雲林地方法院第一審判決（95年度重訴字第20號）提起上訴，本院於96年2月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原審判決廢棄。㈡確認兩造就台灣雲林地院93年度執字第10179號強制執行之雲林縣○○鎮○○段第1392地號田地所有權全部暨其上建物即門牌號碼雲林縣虎尾鎮安溪里184之13號房屋（以下稱系爭不動產）買賣關係不存在。㈢被上訴人應將上開土地及建物所有權移轉登記回復為上訴人名義。
二、陳述：除與原判決記載相同者引用之外，補稱：㈠系爭不動產之拍賣程序是否無效，為本案爭執點，按強制執
行法上之拍賣，應解為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，最高法院49年度台抗字第83號著有判例。查系爭房屋包括建號729號及建號1463號（1463號建物為未辦保存登記之建物），拍賣公告上將729號建物之建材，登記為鋼造乃係依據謄本之記載，而上訴人所提出之建築改良物所有權狀及雲林縣政府建設局使用執照，均載明鋼鐵有壁，二者並不相同，查執行標的之729號建物之坐落基地、門牌、面積等，均與公告標示所有之729號建物不相符，顯見執行標的之729號建物，並非上訴人所有之729號建物，二者為不同一物，執行法院拍賣標的顯有錯誤。拍賣公告上建材之記載亦與權狀上記載不符，顯示拍賣標的之不同一性，拍賣標的屬性錯誤，拍賣無效。
二、而上訴人主張執行法院於公告願買系爭土地及房屋之期間內，應通知債權人處理之方法，竟於公告約2個月時，准由被上訴人拍定，顯違強制執行法之強制規定，應屬無效。上訴人曾依強制執行法第12條第1項規定聲請或聲明異議，原執行法院竟視而未聞，未予裁定，違反強制規定，應為無效之拍賣無疑。又執行法院拍賣不動產，依強制執行法第81條規定，應由法院先前公告，該項公告內並應載明不動產所在地、種類及其他應記明之事項與拍賣最低價額等項，然後由投標人依同法第87條以書件載明投標人之姓名、年齡及職業願買之不動產及願出之價額，密封投入執行法院，所設之標匭，必須買賣標的物一致，且投標人中所出之最高價，若已達於拍賣最低價額時，始為點交拍定，否則其買賣契約，難謂已有效成立。最高法院著有82年度台抗字第337號判例，足見拍賣公告之標的物必須與現物相符，始得謂買賣契約已合法成立。
三、又拍賣之不動產，有使用限制者，應於拍賣公告中載明，辦理強制執行事件應行注意事項第42項第4款規定甚明，本件拍賣之建地及建物，既在公告拍賣之前，已作工業廠房之用，顯然，已不能作原來農地之用，拍賣公告未將使用限制載明，足見依卷內查封勘驗筆錄所載之現況圖明顯並非系爭標的物，則拍賣公告中之事項既為強制規定，此項買賣行為既有嚴重瑕疵，應屬無效。
三、證據：援用原審所提出之證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：㈠被上訴人係依強制執行程序，向法院買得系爭不動產，因有法院介入，基於信賴保護原則，買受人應受到保護。
㈡系爭土地上僅有一經保存登記之建物，以及增建，已經執行
法院測量，編有建號，縱令建材之記載略有不符，亦僅係物之瑕疵問題，並無所謂同一性錯誤、屬性錯誤之情形。況縱有瑕疵，亦僅買受人能主張，非出賣人所可主張。
丙、本院依職權調取原審法院93年度執字第10179號民事執行卷。
理 由
一、上訴人主張，其所有系爭不動產，遭第3人中國農民銀行股份有限公司聲請強制執行，經原審法院民事執行處以93年度執字第10179號執行事件受理，系爭不動產被查封拍賣，經2次減價未拍定，原審法院民事執行處乃公告3個月拍賣，被上訴人於公告後不久即聲請依拍賣條件應買，被上訴人已繳納價金，原審法院民事執行處已核發不動產權利移轉證明書，惟原審法院民事執行處之拍賣公告，就系爭房屋之建材、面積之記載，與使用執照記載不同，顯見二者非同一之標的，買賣應屬無效，又原審法院民事執行處於公告應買期間，未通知債權人，即准被上訴人應買，亦有未合，拍賣應屬無效，兩造間就系爭不動產無買賣關係存在，被上訴人應塗銷不動產之移轉登記，因被上訴人爭執，爰提起本件訴訟，求為判決確認兩造就系爭不動產之買賣關係不存在，被上訴人應塗銷登記，回復為上訴人所有等語。
二、被上訴人則以伊係向原審法院民事執行處承買系爭不動產，信賴法院之行為，應受保護，且縱使建材登記有誤，僅屬物之瑕疵問題，亦屬買受人能否主張，非出賣人所能過問等語，資為抗辯。
三、上訴人主張，其所有系爭不動產，遭中國農民銀行股份有限公司聲請執行，經原審法院民事執行處以93年度執字第10179號執行事件受理，經2次減價未拍定，原審法院民事執行處乃公告3個月拍賣，被上訴人於公告後不久即聲請依拍賣條件應買，已繳納價金，原審法院民事執行處已核發不動產權利移轉證明書之事實，為被上訴人所不爭執，並經本院依職權調取上開執行卷查明屬實，堪信為真實。
茲上訴人主張，系爭拍賣程序因標的物屬性不同，且程序有誤，拍賣無效，兩造間就系爭不動產之買賣關係不存在，被上訴人則否認其主張，並以前開情詞置辯，是本件應審究者，乃系爭不動產之拍賣程序是否有無效之情形？
四、經查：㈠按強制執行法上之拍賣，應解為買賣之一種，即拍定人為買
受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，最高法院著有49年度台抗字第83號判例可資參照。查系爭被拍賣之房屋，包括建號729號及建號1463號（1463號建物為未辦保存登記之建物）2部分，原審法院民事執行處之拍賣公告，就729號建物部分，記載為鋼造農舍（二棟，上訴人空言謂拍賣公告僅一棟，尚有誤會）一層，面積339.9平方公尺，基地坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○號、門牌雲林縣○○鎮○○路184之13號，就1463號建號部分，則記載其建材為鋼鐵有壁、磚造鐵皮、廠房、住宅，面積則為地面層1087.72平方公尺，涼棚鐵柱造23.65平方公尺，此有拍賣公告可按（見原審卷第51至52頁），就建號729部分之記載，核與建物登記謄本之記載相符（見同上卷第45頁），就1392號建號部分，亦與雲林縣虎尾地政事務所之測量成果圖之記載相符（見原審卷第48頁），雖建築改良物所有權狀及使用執照上，就該729號建號建物之建材或構造，載明鋼鐵有壁（見同上卷第77至第78頁），但二者既係坐落同一地號、門牌號碼相同，面積亦相同，顯然係屬同一建物，僅記載略有不同，並不影響建物之同一性。難認原審法院民事執行處就拍賣標的之記載有何錯誤之可言。上訴人主張拍賣標的物屬性、面積、基地、門牌錯誤云云，並非事實，均無可採。
㈡按經2次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依
法不能承受時，原審法院民事執行處應於第2次減價拍賣程序終結後10日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起3個月內依原定拍賣條件為應買之表示，原審法院民事執行處得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。強制執行法第95條第1項規定甚明。查系爭不動產經原審法院民事執行處於95年6月7日進行第2次減價拍賣（即第3次拍賣），因無人應買致未拍定，原審法院民事執行處乃於同月8日作成公告，表示自6月17日起3個月內，願買受者得聲請依拍賣條件應買，上開公告並以正本通知債權人與債務人，被上訴人則於
6 月17日具狀聲明應買，並依法繳納保證金，經原審法院民事執行處發函詢問債權人及債務人（本件上訴人）表示意見後，准被上訴人買受，並已核發不動產權利移轉證明書，此項過程，已經原審及本院依職權調取上開執行卷查明，並有相關公告筆錄聲請狀影本附卷可按（見原審卷第99至104頁、本院卷第32至43頁），是原審法院民事執行處就系爭不動產之執行程序、方法，並無任何於法不合之處，上訴人空言主張，原審法院民事執行處未通知債權人處理方法，不應准被上訴人應買云云，與事實不符，並非可採。況查，當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議，強制執行法第12條第1項定有明文。上訴人主張原審法院民事執行處於公告期間內准被上訴人買受，未通知債權人處理方法。退萬步言之，縱令屬實，亦屬執行方法是否不當之問題，應依聲明異議方式主張，並不得於該執行程序終結（已拍定，且發給移轉權利證明書，並點交由被上訴人占有）後再行主張，是此部分其主張，亦非可採。又上訴人又主張，系爭不動產於拍賣前，已作工業廠房使用，不能再作為農地使用，拍賣公告未將使用限制註明，違反辦理強制執行事件應行注意事項第42項第4款規定云云，查拍賣公告之記載事項，核屬執行方法、或執行時應遵守之程序，拍賣公告記載是否詳實、有無疏漏，依上說明，亦應於執行程序終結前主張，本件執行程序早已終結，已見前述，上訴人於本院審理時，始行主張此項事由，即有未合。
㈢綜上所述，上訴人主張系爭不動產之拍賣無效云云，均非可採。
五、從而，上訴人提起本件訴訟，請求確認兩造就系爭不動產因拍賣所成立之買賣關係不存在，被上訴人應塗銷移轉登記，回復上訴人名義，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 2 月 27 日
民事第二庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 李素靖法 官 吳上康上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。依法須繳納裁判費並應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中 華 民 國 96 年 3 月 1 日
書記官 易慧玲【附記】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。