臺灣高等法院臺南分院民事判決 95年度上易字第58號上 訴 人 丙○○
巷2號訴訟代理人 江信賢 律師
蔡麗珠 律師蘇若龍 律師被 上訴人 技穎興業有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國94年12月28日台灣台南地方法院94年度訴字第1102號第一審判決提起上訴，本院於95年8月1日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決主文第一項部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠坐落台南縣永康市○○段205、206地號暨其上76建號建物（
門牌號碼：台南縣永康市○○○路○○○巷○號）是上訴人之母親謝素華借用其妹丁○○、妹婿高壽隆所經營之瑞興汽車車體工廠有限公司（下稱瑞興公司）名義登記，瑞興公司並非真正所有權人。丁○○、高壽隆等人以瑞興公司名義將系爭房地移轉登記予被上訴人，並與訴外人乙○○簽定不動產買賣契約書，是為規避上訴人請求移轉登記系爭房地，並為圖自己不法利益，其與訴外人乙○○間所成立之買賣契約，係屬通謀虛偽之意思表示。
㈡凡此上情，除有被上訴人在原審提出台南地檢署94年度偵字
第11441號起訴書可憑外，另依訴外人乙○○在該案之證詞可為證。準此，訴外人乙○○與瑞興公司所訂立之不動產買賣契約既屬通謀虛偽意思表示，依法無效，瑞興公司並無義務亦不可能依約履行移轉登記系爭房地給乙○○或乙○○指定之登記名義人。
㈢至於證人丁○○之證述並非真實，因上訴人之母親謝素華僅
係借用瑞興公司名義登記土地，並未與丁○○或瑞興公司約定把土地登記在瑞興公司名下作擔保，萬一沒繳貸款時，土地就由丁○○或瑞興公司處分。且丁○○之證詞亦與乙○○在上開偵查案件中之證詞不符，丁○○之證詞自難採信。
㈣況查，被上訴人亦自承並未與瑞興公司合意成立系爭不動產
之物權契約，則即使瑞興公司已將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，亦應不生效力，此觀民法第153條第1項之規定自明。本件即使如被上訴人主張其與乙○○之買賣契約係屬真正，然系爭不動產係由訴外人瑞興公司直接登記給被上訴人，而據被上訴人之法定代理人戊○○在台南地檢署93年度發查字第2792號偵查中證稱，其未曾見過對於被上訴人與瑞興公司在2004年8月24日簽立之不動產物權契約書，顯見被上訴人與瑞興公司就系爭不動產之移轉登記的物權契約並未達成合意，則被上訴人與瑞興公司就系爭不動產之移轉登記，既未合意成立物權契約，即使瑞興公司已將系爭不動產移轉登記予被上訴人，於法亦不生效力，難謂被上訴人已取得系爭不動產之所有權。
㈤再者，被上訴人自瑞興公司取得系爭房地之所有權，並非基
於訴外人乙○○與瑞興公司通謀虛偽成立之買賣契約，而是基於瑞興公司與被上訴人另外簽立之買賣契約。被上訴人既一再主張其係向訴外人乙○○購買系爭房地，則其與瑞興公司所送交地政機關之另外簽定買賣契約，顯應是通謀虛偽成立，揆諸最高法院27年上字第3195號、43年度台上字第1024號判例意旨，應屬無效。
㈥被上訴人在台南地檢署95年度交查字第263號偵查中亦曾稱
並不知悉系爭房地係由瑞興公司直接移轉登記在其名下，則被上訴人與瑞興公司就系爭房地之移轉登記並未達成合意，亦見被上訴人與瑞興公司就系爭房地之移轉登記，並未成立物權契約，瑞興公司將系爭房地移轉登記予被上訴人，於法應屬無效。
三、證據：援用第一審所提證據，並提出偵查筆錄影本乙份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠被上訴人於民國（下同）93年8月20日向訴外人乙○○購買
系爭房地，惟據仲介告知，係上訴人及訴外人乙○○之母親謝素華因有債務問題，當初購入時為避免其債權人查封求償，乃將房地登記在瑞興公司名下，又瑞興公司曾為謝素華繳納銀行利息，因此出售房地時，由被上訴人與乙○○、乙○○與瑞興公司分別簽定不動產買賣契約，再由瑞興公司直接移轉房地所有權予被上訴人。被上訴人並按照訴外人乙○○與瑞興公司就價金分配之比例，簽發支票，並按期給付價金，被上訴人並已付清全部價款3079萬8000元。
㈡上訴人雖主張系爭房地原係伊母親謝素華所有，登記在高壽
隆所屬之瑞興公司名下，謝素華死亡後，瑞興公司原應返還系爭房屋及土地予上訴人等人，乃竟將之侵占入己，並將之出賣而移轉登記予被上訴人名下，並提出台灣台南地方法院檢察署檢察官94年度偵字第11441號起訴書影本1紙為憑，證明瑞興公司之負責人高壽隆及其妻丁○○二人涉有侵占罪嫌云云。惟高壽隆、丁○○二人是否確有侵占犯行，仍有待刑事訴訟程序以為確定，姑不論該二人是否確有侵占之犯行仍未確定，縱刑事審判結果確認其二人確有侵占犯行，惟謝素華之繼承人得對高壽隆、丁○○主張者為侵權行為損害賠償請求權。瑞興公司原既為地政機關登記之所有權人，被上訴人基於信賴登記而取得所有權，其為系爭房地之所有權人，並不因高壽隆、丁○○二人是否有侵占犯行而受影響，上訴人自不得以此妨礙被上訴人已取得系爭房地所有權之事實。㈢本件買賣契約並非通謀虛偽而為，被上訴人因信賴不動產所
有權之登記，乃依照系爭房地之原所有權人瑞興公司所同意之方式為不動產交易，被上訴人已依約給付全部價金，並取得系爭房地之所有權移轉登記，依法自應受到保障。且上訴人已遷出系爭房屋，並將該房屋返還被上訴人，此有上訴人出具之承諾書為證，是上訴人之上訴顯無理由。
三、證據：援用第一審所提證據，並提出承諾書影本乙份。
丙、本院依職權調閱台灣台南地方法院94年度易字第1147號、台灣台南地方法院檢察署94年度偵字第11441號、94年度他字第996號、93年度發查字第2792號、95年度交查字第263號、95年度偵字第3612號等刑事卷宗，並向台南縣永康地政事務所調閱相關資料。
理 由
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人於93年8月20日向訴外人乙○○購買坐落台南縣永康市○○段205、206地號土地暨坐落其上76建號（門牌號碼：台南縣永康市○○○路○○○巷○號，下稱系爭房地）建物所有權全部，被上訴人已付清價款，並已辦理移轉登記在被上訴人名下。惟上訴人藉由自家之家族恩怨糾紛，遲不面對事實，避不出面，無權占用系爭建物，致被上訴人無法與出賣人完成點交使用，雖經申請調解，上訴人亦不置理，為此依民法第767條之規定提起本訴，訴請上訴人自上開房屋遷出，並將上開房屋返還予被上訴人等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人於原審另對被上訴人及第三人瑞興公司提起反訴，請求撤銷渠等間就上開房屋所為之所有權移轉行為，經原審判決駁回上訴人之反訴，上訴人就該反訴部分未提起上訴已告確定）
二、上訴人則以：系爭房地是其母親謝素華借用其妹丁○○及妹婿高壽隆所經營之瑞興公司名義登記，瑞興公司並非真正所有權人。丁○○、高壽隆等人以瑞興公司名義與訴外人乙○○簽定不動產買賣契約，並將系爭房地移轉登記予被上訴人，是為規避上訴人請求移轉登記系爭房地，並為圖自己不法利益，其與訴外人乙○○間所成立之買賣契約，係屬通謀虛偽之意思表示，依法無效。至於證人丁○○之證述並非真實，因上訴人之母親謝素華僅係借用瑞興公司名義登記土地，並未與丁○○或瑞興公司約定把土地登記在瑞興公司名下作擔保，萬一沒繳貸款時，土地就由謝素華或瑞興公司處分。且證人丁○○之證詞亦與乙○○在上開偵查案件中之證詞不符，自難採信。況被上訴人亦自承並未與瑞興公司合意成立系爭不動產之物權契約，則即使瑞興公司已將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，亦不生所有權移轉之效力。本件即使被上訴人主張其與乙○○之買賣契約係屬真正，惟被上訴人與瑞興公司就系爭不動產之移轉登記的物權契約並未達成合意，則被上訴人與瑞興公司就系爭不動產之移轉登記，既未合意成立物權契約，即使瑞興公司已將系爭不動產移轉登記予被上訴人，於法亦不生效力，難謂被上訴人已取得系爭不動產之所有權云云，資為抗辯。
三、被上訴人主張：坐落台南縣永康市○○段205、206地號土地暨坐落其上建號76建物（門牌號碼：台南縣永康市○○○路○○○巷○號）所有權全部，原係第三人瑞興公司所有，被上訴人於93年8月20日與訴外人乙○○就系爭房地訂立買賣契約，由被上訴人向訴外人乙○○買受系爭房地；訴外人乙○○則於93年8月30日與第三人瑞興公司就系爭房地訂立買賣契約，約定由第三人瑞興公司出賣系爭房地予訴外人乙○○。嗣於93年12月17日（原審判決書誤植為同年11月17日），系爭房地由第三人瑞興公司直接過戶登記予被上訴人名義之事實，有被上訴人所提之不動產買賣契約書及土地異動索引表影本各2份在卷可稽，並經原審法院依職權向台南縣永康地政事務所調閱系爭房地之登記簿等相關資料附卷足按，此為兩造所不爭（原審卷第23頁至第30頁，本院卷第21頁、第32頁至第80頁），被上訴人主張其現為系爭房地之所有權人，系爭房地目前為上訴人占有使用之事實，堪信真正。
四、本件應審究之爭點，在於「訴外人乙○○與被上訴人及瑞興公司間，瑞興公司與被上訴人間就系爭房地所為買賣契約是否通謀虛偽為意思表示而無效？」，經查：
⒈按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」民法第87條定有明文。而「民法第八十七條之通謀虛偽意思表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。」、「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。」、又「土地法第四十三條所謂依本法所為之登記有絕對效力，係指第三人信賴登記而為新登記而言。」並有最高法院51年度台上字第215號判例、48年度台上字第29號判例及73年度台上字第3858號判決、42年度台上字第1196號判例可資參照。
⒉查被上訴人主張訴外人乙○○於93年8月20日與被上訴人間
就系爭房地所成立之買賣契約，由被上訴人以新台幣3079萬8000元向訴外人乙○○買受系爭房地之事實，提出不動產買賣契約書為證（原審卷第27頁、第28頁）；另訴外人乙○○於93年8月30日與訴外人瑞興公司成立系爭房地之買賣契約，由訴外人乙○○向瑞興公司以3139萬元買受系爭房地之事實，亦有不動產買賣契約書可證，並經證人即瑞興公司負責人高壽榮之妻丁○○證述在卷（原審卷第29頁、第30頁、第88頁）。而被上訴人於原審亦陳稱「被上訴人於83年8月間，經仲介介紹購買台南縣永康市○○段205、206號土地及其地上同段76號建物即系爭建物，上開房地原登記於瑞興以司名下，而由上訴人之胞兄乙○○與被上訴人簽訂買賣契約。據仲介告知，係上訴人及乙○○之母親謝素華因有債務問題，當初購入時為避免其債權人查封求償，乃將房地登記在其妹丁○○之夫高壽隆所經營之瑞興公司名下，而瑞興公司又曾為謝素華繳納銀行利息，因此出售房地時，由被上訴人與乙○○與瑞興公司分別簽訂不動產買賣契約，再由瑞興公司直接移轉房地所有權予被上訴人，被上訴人並按照乙○○與瑞興公司就價金分配之比例簽發支票。」等語；其中各期給付價金如下：（1）93年8月17日給付瑞興公司定金200萬元、乙○○定金166萬8000元，合計366萬8000元，有支票2紙可證（原審卷第39頁、第40頁）；（2）93年9月2日給付瑞興公司230萬元、乙○○4萬元，合計234萬元，有支票2紙可證（原審卷第41頁）；（3）93年9月10日給付乙○○219萬元（票款150萬元及現金69萬元），有支票2紙及收據可證（原審卷第42頁）；（4）被上訴人代繳系爭房地過戶之土地增值稅、地價稅、仲介費及其他手續費共44萬2079元，此有繳款書4紙及支票2紙足憑（原審卷第43頁至第46頁）；（5）代繳銀行貸款1910萬元，並塗銷抵押權登記，此有台灣中小企業銀行抵押權塗銷同意書可證」（原審卷第47頁、第34頁至第35頁），依上事證，足認被上訴人確有分別給付買賣價金予訴外人乙○○與瑞興公司，上訴人主張系爭房地之買賣，係出於通謀而為虛偽之意思表示，難謂有理由。
⒊上訴人另抗辯「被上訴人與瑞興公司間，就系爭房地並無直
接買賣關係，竟訂定買賣契約以供辦理過戶登記，顯係通謀虛偽之意思表示，依法應為無效」云云。按「系爭房地係上訴人與訴外人乙○○之母謝素華所有，因貸款之需要，將土地信託登記在瑞興公司名下，由瑞興公司出面向銀行貸款，謝素華則取得其中貸款金額950萬元，後來謝素華無法繳納貸款，所以我們才將土地出售來償還貸款，乙○○知道此事後，就要來跟我們買回去，他再賣給被上訴人。」，此經證人即上訴人與訴外人乙○○之姨媽丁○○（瑞興公司負責人高壽榮之妻）於本院準備程序中證述在卷（本院卷第88頁至第89頁），核與訴外人乙○○於93年8月20日與被上訴人間就系爭房地所成立之買賣契約，及訴外人乙○○於93年8月30日與訴外人瑞興公司成立系爭房地之買賣契約內容一致。
又本件訴外人乙○○於93年8月30日與訴外人瑞興公司成立系爭房地之買賣契約，特別約定買賣之系爭房地指定移轉登記給戊○○（即被上訴人之法定代理人），亦有上開買賣契約書記載足憑（本院卷第48頁），此與被上訴人所述「當初乙○○說他跟他阿姨都已講好同意要賣了」、「後來聽他們說我們這樣子登記，比較省時間、手續費及稅金」相符（本卷第134頁至第135頁）。因此瑞興公司為履行契約，於93年11月19日與被上訴人成立土地買賣所有權移轉契約書及建築物買賣所有權移轉契約書（原審卷第81頁至第85頁），純係為完成房地過戶登記之手續，此與雙方通謀虛偽之意思表示情形並不相同。至於上訴人所舉訴外人乙○○於94年10月22日在台灣台南地方法院檢察署94年度偵字第11441號之訊問筆錄稱「（問）你母親有一塊地，信託登記在瑞興公司，你知否？），我知道。」、「當時不是我買的，是剛好有人要買那塊地，丁○○求我買賣契約要這樣訂立，我並沒有錢買那一塊地」（本院卷第29頁），旨在說明被上訴人欲購買瑞興公司所有之系爭房地（實際上係訴外人乙○○母親所有），有關買賣的手續，係由訴外人乙○○分別與被上訴人及瑞興公司訂立買賣契約，再由瑞興公司直接登記給被上訴人，亦難認係通謀虛偽之意思表示。此外，上訴人復未舉證證明被上訴人與訴外人乙○○、瑞興公司間有何通謀虛偽之意思表示，上訴人之抗辯，並無理由。
五、上訴人另辯稱「被上訴人之法定代理人戊○○於93年9月18日與上訴人成立土地借用契約，由戊○○向上訴人借用系爭土地，當時應已明知上訴人係地主，竟知情仍向乙○○買受，顯有惡意」云云。茲查上開土地借用契約，內容如下「借主戊○○于民國93年9月18日向台南縣永康市○○○路○○○巷○號地號永康市○○段0205及0206之地主丙○○先行借用其土地放置貨櫃一只。在買賣契約未能完成時，借主願將其放置之物品及其貨櫃無條件搬離。」等情（原審卷第22頁）被上訴人於本院陳稱「當時買賣契約已簽訂，我問乙○○是否可以先讓我們放貨櫃，他說沒關係，當我們要拖貨櫃進去時，上訴人丙○○出來阻擋，我們才知道他住在那裡，因為貨櫃已經拖來了，因此我們及代書一直拜託他，讓我們先放一下，如果以後土地不是我們的，我們再拖出去，上訴人就寫了這一張土地借用契約，因當時已天黑我先生急著擺放貨櫃，因此並沒有看內容就簽名了。」、「當初乙○○只說他跟他阿姨都已講好同意要賣了，根本沒有提到他有一個弟弟住在那裡。」等語（本院卷第135頁），上訴人於本院審理時亦陳稱「當初被上訴人簽立土地借用契約時，他說尚未達成買賣，但已拿了5、6百萬元當訂金，我跟他說我家情況很複雜，還要買嗎？他說我已經付了5、6百萬元了，不買怎麼辦，我說我已告我阿姨背信，法官在審理中，你要等審理完再來做買賣，他說他無法等，我說你應該和我一起告我阿姨才對，他說那如果我告不贏的話，不就損失5、6百萬元，在他不同意的情況下，我同情他已經把貨櫃叫來了，因此同意他放在我的土地上，但要簽這張借用契約．．」（本院卷第135頁至第136頁）。足見被上訴人為在系爭土地上存放貨櫃，在上訴人要求下，始簽立上開土地借用契約，經核被上訴人之法定代理人簽立該借用契約之目的，僅在於解決已拖到現場之貨櫃之寄放問題，故其同時約定「將來土地買賣契約不成時，被上訴人應將貨櫃搬離」，並不足以認定被上訴人於訂立買賣契約時，確實明知系爭房地是否有第三人信託登記之情，至為灼然。而依上訴人之自述，當時被上訴人與乙○○間雖未完成買賣之所有權移轉登記手續，但仍已付5、6百萬元之訂金，足見買賣契約係屬真正，且被上訴人於承買系爭房地時，應不知系爭房地有部分所有權係屬上訴人之母親謝素華借用瑞興公司之名義登記之事實。上訴人所辯「被上訴人明知系爭土地係上訴人所有，仍向乙○○買受，顯有惡意。」乙節，洵無足採。從而本件縱如上訴人主張系爭房屋係其母謝素華生前借用瑞興公司之名義登記，其因繼承而有返還信託物之請求權，然依土地法第43條之規定，亦不得執以對抗被上訴人。
六、綜上所述，被上訴人與訴外人乙○○間及訴外人乙○○與瑞興公司間所成立系爭房地之買賣契約，既有實際買賣價金之給付，並已完成移轉過戶之登記，上訴人指係通謀虛偽成立之買賣契約，並非有據。而上訴人現占有使用系爭房屋，並未舉證證明有何占有之合法權源。從而被上訴人本於所有權人地位，依民法第767條之法律關係，訴請上訴人應自系爭房屋遷出，並將房屋返還被上訴人，於法有據，原審予以准許，並依兩造之聲請，准供擔保為假執行或免為假執行之宣告，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。
結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 15 日
民事第三庭 審判長法 官 陳光秀
法 官 李文賢法 官 曾平杉上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 95 年 8 月 18 日
書記官 葉秀珍
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