臺灣高等法院臺南分院民事裁定 95年度抗字第127號抗 告 人即拍定人 甲○○
乙○○相 對 人即債務人 丙○○上列抗告人因與相對人間聲請給付借款強制執行事件而聲請撤銷拍定返還保證金，對於中華民國95年4月3日臺灣嘉義地方法院所為裁定（民國94年度執字第10952號），提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告訴訟費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人於原審聲請意旨略以：抗告人於民國（下同）95年3月20日，以新台幣（下同）1,331,000元共同投標原法院94年度執字第10952號所拍賣之坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○○號土地及地上255建號房屋 (下稱系爭房地)，已超過底價，且係唯一投標者，抗告人已繳納保證金230,000元，雖經原法院宣示由抗告人得標，然抗告人申請復水時，遭系爭建物前私設道路地主攔阻，才得知與系爭建物同時建築完成之現建物所有權人，早與私設道路地主訴訟中，原法院不查，未於拍賣公告加註路權問題，使拍賣公告欠缺，與抗告人欲購情況不同，為此聲請撤銷拍定，將保證金230,000元返還抗告人等語。
二、抗告意旨略以：
（一）法院拍賣除強制執行法規定外，也是私法買賣的一種。執行法院就其拍定而成立之買賣契約，係立於代理出賣人（債務人）之地位，自得代理出賣人行使該買賣契約所定之權利。私設道路，雖非本件拍賣標的，但為本標的對外聯絡之必需通道，且是唯一通道。而道路通行權為民法物權之一，而民法第349條規定「出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對於買受人不得主張任何權利。」，即權利瑕疵擔保責任，而關於該責任，強制執行法並沒有跟物之瑕疵擔保責任一樣加以排除，所以拍賣的出賣人，應負權利瑕疵擔保責任。
（二）今第三人（與本標的同地段1087地號，私設道路地主）阻攔抗告人復水，並向抗告人主張本件拍賣標的，無道路通行權。法院公告未載路權之情況下，出賣人應負權利瑕疵擔保責任，抗告人當然可以撤銷、解除拍賣。又與本標的同時建築完成之所有權人和私設道路地主訴訟，是讓鈞院了解，證實抗告人所言屬實。這是出賣人要負的權利瑕疵擔保責任，符合民法第349條規定。依據民法第353條規定，適用債務不履行規定處理，並依據民法第255條規定解除契約。為此提起抗告，請求將原裁定廢棄。
三、按民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於法律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制（例如鄰地所有人之袋地通行權），則不在出賣人擔保之範圍（最高法院90年度台上字第2093號判決參照）。查抗告人於95年3月20日，以1,331,000元共同投標原法院94年度執字第10952號所拍賣之系爭房地，已超過底價，且係唯一投標者，抗告人已繳納保證金230,000元，經原法院宣示由抗告人得標之事實，有原法院94年度執字第10952號給付借款強制執行卷可稽。次查本件僅拍賣系爭房地，原法院拍賣公告已記載系爭房地之占有使用現況，抗告人所稱之私設道路，並非本件拍賣標的，原法院拍賣公告並無記載該私設道路使用情形之必要，原法院拍賣公告並無欠缺情形。況與系爭建物同時建築完成之現建物所有權人與私設道路地主間之訴訟，亦與本件拍賣是否有效無關，本件拍賣公告未載路權問題，不影響拍賣之效力。至抗告人稱本件與其欲購情況不同，純係抗告人動機錯誤，並非本件拍定有無效或得撤銷之原因。從而抗告意旨主張相對人應負權利瑕疵擔保責任云云，揆諸前開最高法院見解，顯無理由。故原審駁回抗告人之聲請，經核於法並無不合，抗告人指摘原裁定不當，求與廢棄，非有理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條、第85條第1項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 9 日
民事第四庭 審判長法 官 王惠一
法 官 林永茂法 官 王浦傑上為正本係照原本作成。
不得抗告。
中 華 民 國 95 年 5 月 10 日
書記官 廖英琇
K