臺灣高等法院臺南分院民事裁定 95年度抗字第228號抗 告 人 戊○○代 理 人 丁○○相 對 人 乙○○法定代理人 甲○○相 對 人 彰化商業銀行股份有限公司法定代理人 高志尚代 理 人 丙○○上列抗告人（得標人）因債權人彰化商業銀行股份有限公司與債務人乙○○等人間請求給付借款強制執行事件，就聲請撤銷拍賣程序聲明異議，對於中華民國95年6月1日臺灣臺南地方法院94年度執字第33717號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、原審法院裁定以：
㈠、本件聲明異議人即抗告人於原審法院聲明意旨略以：債權人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）與債務人乙○○等人間聲請給付借款強制執行事件，原審法院於民國（下同）95年4月12日拍賣債務人乙○○所有坐落臺南市○區○○段○○○號、面積163.80平方公尺土地，暨其土地上建號604號門牌「臺南市○區○○路○○○巷○○弄○○號」建物（甲標，下稱『系爭房地』），由抗告人即投標人以新台幣（下同）6,011,000元得標，並已繳足全部價金。
惟查抗告人進入系爭房屋察看，發現系爭房屋3樓牆壁有火燒跡象，經詢問鄰居才知系爭房屋數年前因火災有三人喪生於此，系爭房屋為兇宅，當初拍賣條件沒有註明系爭房屋為兇宅，使抗告人意思表示錯誤而購買，為此聲請原審撤銷拍定等語。
㈡、按強制執行法第113條準用同法第69條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」。然拍賣物買受人依上開法條規定就系爭房地既無物之瑕疵擔保請求權，自不得執此以意思表示錯誤為由，主張撤銷買賣之意思表示（參照臺灣高等法院82年度抗字第611號裁定意旨）。
㈢、經查，抗告人主張系爭房地曾於72年3月23日發生火災，有人喪生於屋內等情，雖據抗告人提出剪報資料影本為憑，惟系爭房地於原審94年9月23日現場查封時，係由債務人乙○○將系爭房屋全棟出租予第三人黃榮裕，租期自94年1月1日起至96年12月31日止，租金每月15,000元，第三人黃榮裕在系爭房屋一樓開設喬雅整燙廠，有查封筆錄及租賃契約書在卷可稽，足信上開發生於00年前之火災事實，對於系爭房屋目前之使用現況及使用價值並無影響，已難認有何物之瑕疵可言。至於抗告人主張系爭房屋為「兇宅」云云，涉及主觀之個人宗教信仰及思想，核與系爭房屋客觀上所有權、使用功能、效益均無關，亦不得認為物之瑕疵。退步言之，如認為可構成物之瑕疵，參諸上開說明，抗告人亦無物之瑕疵擔保請求權，自不得執此以意思表示錯誤為由，主張撤銷買賣之意思表示，抗告人之主張應無可採。
㈣、次按強制執行法第81條第1項規定：「拍賣不動產，應由執行法院先期公告」，同條第2項第1款規定：「前項公告，應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項。」。而辦理強制執行事件應行注意事項第43條規定：「關於第81條部分：㈠拍賣建築物及其基地時，應於公告內載明拍賣最低之總價額並附記建築物及其基地之各別最低價額，而以應買人所出總價額最高者為得標人。數宗不動產合併拍賣者，亦同。㈡拍賣不動產公告記載本法第81條第2項第1款所列事項，如為土地，應載明其坐落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形。如為房屋，應載明坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、稅籍號碼。拍賣之不動產於查封前一部或全部為第三人占有者，應載明債務人及第三人占有之實際狀況、第三人姓名、住所、占有原因，占有如有正當權源者，其權利存續期間。又拍定人繳交價金之期間宜定為七日。㈢查封之不動產，未查明該不動產之占有使用情形前，不宜率行拍賣。㈣拍賣之不動產，查封時為債務人或其占有輔助人占有者，應於拍賣公告載明拍定後可以點交。如查封時為第三人占有，依法不能點交者，則應詳載其占有之原因及依法不能點交之事由，不得記載「占有使用情形不明，拍定後不點交」之類似字樣。㈤拍賣債務人之不動產應有部分時，應於拍賣公告載明其現在占有狀況及拍定後依債務人現實占有部分為點交。如依法不能點交時，亦應詳記其原因事由，不得僅記載「拍賣不動產應有部分，拍定後不點交」之類似字樣。㈥拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明。㈦拍賣之不動產為政府直接興建之國民住宅及其基地，債務人有辦理國民住宅貸款者，應於拍賣公告記載應買人或聲明承受人如欲承接國民住宅貸款餘額及剩餘期限，應以法令所定具有購買國民住託資格者為限。㈧外國人不得為土地法第17條所列各款土地之應買人或承受人，但合於外國人投資條例第19條第2款之規定者，不在此限。㈨拍賣之土地為土地法第17條所列各款以外之土地時，應於拍賣公告內記載外國人應買或聲明承受時，應依土地法第20條第1項規定，向土地所在地市縣政府申請核准，並提出該經市縣政府核准之證明。」等語。依上開規定，系爭房屋究曾否於23年前發生火災，有人喪生於內之事實，非屬原審應於拍賣公告內載明之事項，抗告人以原審法院拍賣公告未載明上述發生火災有人喪生於屋內之事實為由，聲請撤銷拍賣云云，難認為有據，應予駁回。
三、抗告意旨略以：
㈠、本件系爭房地經原審實施拍賣程序，由抗告人於95年4月12日得標，惟抗告人於得標後發現系爭房屋竟於72年3月23日發生過嚴重火災，造成3人死亡，4人重傷，有72年3 月24日中華日報乙紙可憑（見本院卷7頁），且系爭房屋發生火災之現場三樓迄今仍保存當時火災之原樣，從未整理過，原審於施行拍賣程序時，曾委託鑑定機關鑑價，鑑定單位竟未將現場曾有發生火災之情形記載於鑑價報告中，亦未提及系爭房屋曾發生火災之事實，鑑價單位顯然有故意隱瞞之情形，原審之拍賣程序亦有嚴重瑕疵，若抗告人於拍定前知悉系爭房屋曾發生火災，並有多人傷亡，抗告人根本不可能買受系爭房屋，抗告人雖已得標且已繳足價金，但因原審之拍賣程序有重大瑕疵，抗告人自得聲請原審將本次拍賣程序撤銷。
㈡、抗告人買受系爭房地原係自住之用，且所有資金均係借貸而來，抗告人只是一個修車工，收入微薄，現買受之系爭建物竟是曾有多人死傷之兇宅，抗告人不但有受騙上當的感覺，且想到借貸而來的錢白花在一棟令抗告人不敢居住的系爭房地上，真是痛不欲生，原審未能體恤抗告人之處境，駁回抗告人之聲明異議，令抗告人難以接受。
㈢、按交易之房屋是否曾發生非自然死亡之案件乃屬交易之重要部分，如果買受人在不知有該情形而予以買受，應可主張意思表示錯誤撤銷買賣契約。本件雖為法拍屋，但性質上仍屬買賣關係，應無不許買受人以意思表示錯誤為由，撤銷買賣契約之道理，否則對得標人太不公允。
㈣、抗告人目前處境非常艱難，本件法拍屋曾發生如此嚴重之火災事故，造成多人死傷，抗告人斷不可能搬進去兇宅居住，抗告人無屋可住卻還要背負所借貸資金之龐大負擔，已求助無門，求為廢棄原裁定，另為妥適處理云云。
四、按強制執行法第113條準用同法第69條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」。然拍賣物買受人依上開法條規定就系爭土地既無物之瑕疵擔保請求權，自不得執此以意思表示錯誤為由，主張撤銷買賣之意思表示（參見臺灣高等法院82年度抗字第611號裁定意旨）。又債務人以查封違背強制執行程序之規定，聲明異議為有理由者，雖已進入拍賣程序，執行法院或抗告法院，亦得以裁定撤銷查封以後之程序，但拍賣物已經拍定為移轉所有權於買受人之行為時，拍賣程序即為終結，不得更以裁定撤銷查封拍賣等程序，即使予以撤銷其裁定亦屬無從執行【司法院院字第2776號解釋（七）】；又執行法院於發現有當事人或利害關係人得據為聲請或聲明異議之事由存在，法律既無明文限制執行法院不得依職權逕將原處分或程序撤銷或更正之，解釋上固不能謂執行法院無此權限，但依強制執行法第12條第1項規定之同一法理，執行法院仍應於強制執行程序終結前為之；強制執行程序一經終結，即不許執行法院撤銷或更正原處分或程序，最高法院80年台抗字第356號判例可資參照。再按應買人表示應買系爭土地，且於執行法院准其應買後已繳交全部價金，執行法院乃發給不動產權利移轉證書…應認本件不動產拍賣程序已經終結，至於不動產之點交係屬不動產拍賣程序外之另一個執行程序，最高法院91年度台抗字第148號民事裁定意旨可資參照。
五、經查：
㈠、本件債權人彰化銀行與債務人乙○○等人間請求給付借款強制執行事件（原審94年度執字第33717號），經原審於95年4月12日下午3時30分將債務人乙○○所有系爭房地共列為甲標合併進行第二次拍賣，而由抗告人以6,011,000元為總價最高者而為得標人，其中土地部分以3,843,000元標得，另房屋部分以2,168,000元標得，抗告人並於95年4月21日繳足價金（見原審卷223至225頁、256頁）。嗣原審於95年7月13日核發系爭房地不動產權利移轉證書予抗告人，並於95年7月21日寄存於台南市警察局第五分局立人派出所（見原審卷321、322、328頁），且原審同時於95年07月13日發函囑託台南市台南地政事務所辦理塗銷系爭房地查封登記及抵押權登記，並准由抗告人辦理系爭土地所有權移轉登記（見原審卷319、320頁）等情，業經本院核閱原審94年度執字第33717號請求給付借款執行卷宗無訛，且為抗告人所不爭，堪信為真實。
㈡、抗告意旨主張：抗告人於得標系爭房地後，發現系爭建物竟於72年3月23日發生過嚴重火災，造成3人死亡，4人重傷，有72年3月24日中華日報乙紙可憑，且系爭房屋發生火災之現場三樓迄今仍保存當時火災之原樣，從未整理過，原審於施行拍賣程序時，曾委託鑑定機關鑑價，鑑定單位竟未將現場曾有發生火災之情形記載於鑑價報告中，亦未提及系爭房屋曾發生火災之事實，鑑價單位顯然有故意隱瞞之情形，原審之拍賣程序亦有重大瑕疵，若抗告人於得標前知悉系爭房屋曾發生火災，並有多人傷亡，抗告人根本不可能買受系爭房屋，抗告人雖已得標且已繳足價金，但因原審之拍賣程序有重大瑕疵，抗告人自得聲請原審將本件拍賣程序撤銷云云。惟查，本件抗告人主張系爭房屋發生過火災之情，雖經抗告人提出72年3月24日中華日報乙紙影本為證（見原審卷290頁、本院卷7頁），惟火災係發生於00年前，且經本院依核閱本件執行卷結果，系爭房屋之結構完整，房屋內部相當明亮亦無明顯之火燒痕跡，有卓建光建築師事務所不動產估價報告書所附照片10幀可稽（見原審卷103至107頁），則抗告人主張系爭房屋現場三樓迄今仍保存當時火災之原樣，從未整理過，自難採信。抗告人據而主張鑑定單位竟未將現場曾有發生火災之情形記載於鑑價報告中，亦未提及系爭房屋曾發生火災之事實，鑑價單位顯然有故意隱瞞之情形等語，亦不足採。
㈢、且按「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項。」、「拍賣不動產公告記載強制執行法第81條第2項第1款所列事項，如為土地，應載明其坐落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形。」強制執行法第81條第1項、第2項第1款、辦理強制執行事件應行注意事項第43項之㈡分別定有明文。查原審所為第二次拍賣公告中，附表：甲標的部分已詳為載明系爭房屋之所在地、種類、現況及使用情形，係由債務人乙○○將系爭房屋全棟出租予第三人黃榮裕，租期自94年1月1日起至96年12月31日止，租金每月15,000元，第三人黃榮裕在系爭房屋一樓開設喬雅整燙廠，並經原審法院予以排除租賃關係確定等語（見原審卷199、200頁），故原審於拍賣公告已依規定詳盡應記明事項，而系爭房屋究曾否於23年前發生火災，有人喪生於內之事實，依前揭法條之規定，非屬原審法院應於拍賣公告內載明之事項，則原審於拍賣公告未記載該項事實，拍賣程序尚不能認為有缺失。
㈣、又系爭房地曾發生過火災且造成2人死亡，5人重傷（抗告人主張係造成3人死亡，4人重傷；然報紙係記載造成2人死亡，5人重傷）之事實，依一般之交易習慣或依抗告人個人臆測，雖可能影響其交易價格，而屬物有滅失或減少其價值之情形，為物有瑕疵，然揆諸前揭說明，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，以求執行程序之安定，則依舉輕明重法則，抗告人即買受人尤不得更行主張民法第88條「錯誤」之撤銷權。
㈤、且本件原審於抗告人繳交全部價金後，已於95年7月13日核發給系爭房地之不動產權利移轉證書於抗告人，並於95年7月21日寄存於台南市警察局第五分局立人派出所（依民事訴訟法第138條第2項之規定，寄存送達，自寄存之日起，經10日發生效力），揆諸前揭說明，應認本件系爭房地拍賣程序已經終結，強制執行程序一經終結，即不許執行法院撤銷或更正原處分或程序，抗告人之聲明異議並非正當。綜上所述，原審未准許抗告人撤銷其買受之意思表示，而駁回其聲明異議，核無不合。抗告意旨仍執前詞指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，爰依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 7 日
民事第一庭 審判長法 官 林金村
法 官 林輝雄法 官 胡景彬上為正本係照原本作成。
抗告人如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出抗告狀（須附繕本），依法應繳納抗告費新台幣1千元，並委任律師為訴訟代理人，經本院許可後始可再抗告於最高法院。
中 華 民 國 95 年 9 月 8 日
書記官 趙玲瓏【附記】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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