臺灣高等法院臺南分院民事裁定 95年度抗字第299號抗 告 人 乙○○相 對 人 合作金庫銀行股份有限公司法定代理人 丙○○代 理 人 甲○○上列當事人間因給付借款強制執行聲明異議事件，抗告人對於中華民國95年8月30日臺南地方法院所為裁定（94年執字第32762號），提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告意旨略以：除引用原審異議理由外，債務人林文興所有坐落台南縣新營市○○段○○○號土地（下稱系爭土地）之一部，確於民國（下同）83年6月20日即出租予抗告人，歷經88年7月30日仍延續租賃關係並換約，屆期後再於93年7月26日延續租賃簽定協議書，且該協議書對於契約之標的物、出租人、承租人均與原約毫無差別，又債務人於91年12月2日將係爭土地供為抵押借款時，租賃事實已然存在，何能解釋為新訂立之租賃關係？本件乃相對人主辦放款人員辦理貸款時從未就該抵押物實際使用情形向抗告人調查詢問，故應合理推測其主辦人員已充分瞭解租賃事實之存在或未盡調查之責，惟不論何種原因，認定抗告人之租賃契約為抵押權設定後新訂立之租賃關係，誠屬不當，為此提起抗告請求將原審裁定廢棄云云。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第866條定有明文；故不動產所有人於設定抵押權後，雖得依民法第866條之規定，復就同一不動產與第三人設定權利，但如於抵押權設定後，始與第三人訂立租賃契約而致抵押物之賣得價金或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響者，依同條之規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人亦當然不能生效；其抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕行強制執行（最高法院74年度台抗字第227號判例及司法院院字第1446號解釋可資參照）。又，不動產之租賃關係發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響者，經執行法院除去者，不隨同移轉，強制執行法第98條第2項亦定有明文；蓋抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權（如租賃權）之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，則對於抵押權人不生效力；換言之，事後之用益（物）權如使抵押物價值減少，致拍賣所得之價金，有不足以清償所擔保之債權之虞時，抵押權人即得聲請除去該項權利，而執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣；再抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，則拍賣之標的物為第三人承租占有中，法院如不予點交且經註明於拍賣公告中，則拍定人須承擔前手（即債務人）與第三人之租賃關係，且無法現實占有使用系爭標得之房屋土地，勢將影響抵押物購買之意願，此為眾所週知之事實；是如有此租賃等情事，常經多次拍賣無人應買，則拍賣之價格亦將節節降低，甚至因無人應買而依強制執行法第95條規定視為撤回該不動產之執行，影響抵押權人之受償權利甚大，執行法院自有依聲請或職權除去該租賃關係而為拍賣之必要。次按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第455條第1項定有明文。故於原租約期限屆滿，出租人與承租人另行簽訂新租約，不論係租金等約定內容均相同，抑僅租期更新，或約定內容已有更新，均屬另成立一租賃關係。抵押物於抵押權設定前，雖有定期租賃權存在，而抵押人與承租人於抵押權設定後，租賃期間屆滿時，續訂租約，無論係租賃契約內容之更新或僅租賃期限之更新，均應認係抵押權設定後所成立，而有民法866條規定之適用。」（最高法院94年度台抗字第85號參照）。是抵押人與承租人即於抵押權設定後，租賃期間屆滿時，續訂租約，無論如何更新，均應認係抵押權設定後所成立，而有民法866條規定之適用。
三、經查：
(一)就原審94年度執字第32762號相對人與債務人林文興間給付借款強制執行事件，業將系爭土地及其上建號180號即門牌「臺南縣新營市○○路○○○號」建物查封，經原審於95年3月22日，將系爭土地以最低價額新臺幣（下同）10,420,000元實施第一次拍賣，因無人應買，勢需減價再拍賣。而債務人林文興提供系爭土地予第一順位之抵押權人即相對人，於91年12月2日設定擔保權利價值10,800,000元之最高限額抵押權登記，抵押債權本金部分已達九百萬元，有系爭土地登記謄本（原審卷第12、13頁）、原審94年度促字第21803號支付命令及確定證明書（原審卷第6、7頁）、第一次拍賣公告及拍賣不成立之筆錄（原審卷第157-160、176頁）在卷可稽。
(二)抗告人主張伊於83年6月20月與債務人林文興訂立「租賃地上使用契約書」（原審卷第103頁）向債務人承租系爭土地之一部分，約定租期自83年8月1日起至88年7月31日止，租金每月10,000元，每三個月付清一次，承租人應於月初上旬前繳清，上開五年租期屆滿前，抗告人再於88年7月30日與債務人林文興訂立「租賃契約書」（原審卷第102頁），約定租期自88年8月1日起至93年7月31日止，租金每月10,000元，每三個月付清一次，承租人應於付款第一個月上旬前繳清，該定期租賃契約已於93年7月31日因租期屆滿而消滅，有上開契約書可憑。
(三)抗告人另又主張伊於93年7月26日與債務人林文興訂立「協議書」約定：「第一條：甲乙雙方就甲方（債務人）所有坐落臺南縣新營市○○段○○○○號土地成立不定期租賃，乙方（乙○○）應依原契約給付約定之租金（每月新臺幣一萬元），又乙方於九十三年七月二十六日預付新臺幣六十萬元五年之租金予甲方，並經甲方收訖無誤，不另給據。第二條：又乙方承租上述土地使用，是甲方日後若欲終止契約收回土地，並經乙方同意。第三條：本協議書乙式貳份，由雙方各執乙份為憑。」有協議書（原審卷第104頁）附卷可參云云。縱認屬實，然其既係於93年7月26日與出租人（即債務人）另成立新租賃關係，依首開說明，抵押人與承租人於抵押權設定後，租期屆滿時，續訂租約者，無論係租賃契約內容之更新或僅租賃期限之更新，均應認係抵押權設定後所成立；況依抗告人與債務人林文興二人於93年7月26日簽訂「協議書」內容，顯已就原有租賃契約之內容重新訂定，約定另成立不定期限租賃新約，租金由抗告人預付60萬元即五年租金，且約定出租人日後若欲終止契約收回土地，並經承租人同意，是依上開實務意旨見解，抗告人上開93年7月26日租賃契約，尤應認為係新租賃契約，而有民法866條規定之適用，故抗告人主張93年7月26日協議書係原來租賃契約之續約，不得除去云云，並無可採。
(四)抗告人與債務人林文興既於93年7月26日簽訂新租賃契約（協議書），係在相對人上開抵押權設定（91年12月2日）後所為，且此項租賃關係顯已影響其抵押權之受償，使抵押標的物之建物拍賣無人應買，已如前述。原審依相對人之聲請而於95年7月12日除去系爭土地上抗告人之租賃權，並裁定駁回抗告人之聲明異議，本院核無不合。抗告人猶執前詞，提起本件抗告，指摘原裁定不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
四、據上論結，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 陳光秀
法 官 李文賢法 官 莊俊華上為正本係照原本作成。
不得再抗告。
中 華 民 國 95 年 10 月 30 日
書記官 吳銘添
Ｊ