臺灣高等法院臺南分院民事判決 96年度上字第233號上 訴 人 東啟開發股份有限公司上 訴 人兼法定代理人 甲○○上 訴 人 子○○
辛○○癸○○豐資企業股份有限公司
之1末 一 人法 定 代理人 庚○○上 訴 人 己○○
丙○○戊○○上 9 人 共同訴 訟 代理人 何永福 律師複 代 理 人 張雯峰 律師
汪玉蓮 律師被 上 訴 人 鈺通營造工程股份有限公司法 定 代理人 壬○○訴 訟 代理人 黃裕中 律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國96年10月1日臺灣嘉義地方法院第一審判決（95年度重訴字第95號）提起上訴，本院於97年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人東啟開發股份有限公司負擔十三分之四，由上訴人丙○○負擔十三分之二，由上訴人甲○○、子○○、辛○○、癸○○、豐資企業股份有限公司、己○○、戊○○各負擔十三分之一。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人甲○○、辛○○、己○○、戊○○等4人（下稱上訴
人甲○○等4人）交付銀行貸款給上訴人東啟開發股份有限公司（下稱東啟公司）時，已經因買賣取得系爭房地所有權，在法律上之權利已先獲得確保。上訴人甲○○等4人購買系爭房地係為了投資，並非自住，既已擁有系爭房地所有權，只要提出申請，即可立即獲得自來水公司及台電公司之供水與供電，且申請水電手續簡便，費用低廉，故就投資客而言，其在意的是房地產權有無瑕疵及價金是否便宜，供水與供電反而是末節問題。系爭房地產權並無瑕疵，且價格值得投資，雖然暫時尚未申請水、電，但並未影響上訴人甲○○等4人購買之意願，此與常理未有違反。上訴人甲○○等4人與上訴人東啟公司間之買賣行為，只要係屬真實，則渠等嗣後要如何處分已購得之系爭房地，過戶予何人，及與後手如何約定付款，均非被上訴人所得過問，而被上訴人並非上訴人甲○○等4人之債權人，自無權利撤銷渠等4人嗣後之過戶行為。
㈡上訴人東啟公司繳納第一或第二期本息之原因，係因該公司
遲未辦妥水、電設施，顯有遲延給付情形，而辦妥水、電之程序簡便且費用低微，是以買賣雙方才另外約定由該公司代為繳納第一或第二期本息，當作違約賠償。又由上訴人己○○之帳戶中扣繳本息，係基於上訴人甲○○等4人間之借款約定，不能憑己○○有代繳納本息乙情，即認定上訴人甲○○等4人與上訴人東啟公司間之買賣係屬虛假。上訴人甲○○雖為上訴人東啟公司之負責人，但其所以將新台幣（下同）250萬元存入己○○帳戶內，係因甲○○返還先前積欠己○○之借款，該筆250萬元款項係屬甲○○個人財產，並非係東啟公司之資金，原審認上訴人甲○○等4人與上訴人東啟公司之買賣係屬虛假，則如何解釋上訴人甲○○等4人繳付買賣價金（含銀行貸款）及本息？況公司之負責人或監察人，另以私人名義與公司交易，在社會上所在多有，且法律上並未禁止公司之負責人或監察人不得與公司為買賣行為，故原審上開見解欠妥。
㈢上訴人依被上訴人之要求而提出買資金及繳納貸款之本息等
證據後，被上訴人卻又以繳納本息之人均屬上訴人己○○1人，從而主張買賣行為係屬虛假，然上訴人己○○與上訴人東啟公司間無任何關係，上訴人己○○個人既然有繳納全體購買戶之貸款本息，則已証明上訴人甲○○等4人確有繳納貸款本息。至若己○○代理其他上訴人繳納本息，則係渠等間私人資金之往來，被上訴人無權過問。因甲○○返還先前積欠己○○之借款250萬元，己○○以該250萬元款項作為繳納本件銀行貸款本息之資金，自無違反常情之處。又依安泰銀行嘉義分行民國（下同）97年2月13日之函文，可知甲○○付給己○○之該250萬元，係另由第三人丁○○匯入給甲○○，此業經證人丁○○在鈞院証明在案，足見上訴人甲○○等4人向上訴人東啟公司購買系爭房地之資金來源，已臻明確，均非來自於上訴人東啟公司，是以原審認定上訴人甲○○等4人向上訴人東啟公司購買房地，係屬虛假，即有違誤。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提買賣契約書1份為證，並聲請傳訊證人乙○○、丁○○，及聲請向安泰商業銀行嘉義分行函詢上訴人甲○○於94年11月28日轉帳所匯1230萬元，係何人以何方式匯入? 於94年11月28日所領現金250萬元，是否從上開款領出?
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人甲○○主張94年11月28日直接存入上訴人己○○帳戶
之250萬元，係因其出售不動產與第三人丁○○所取得之價金云云，但依上訴人甲○○所提出買賣契約書上記載，所出售之不動產均為訴外人何松根所有，除有異動清冊可資參照外，證人丁○○亦證稱其係與何松根簽訂買賣契約購買土地、廠房等語，是上訴人甲○○並非出賣人。參以該份契約書特約事項第4點記載：本筆買賣第一期款及結餘之尾款賣主同意逕撥付安泰銀行嘉義分行戶名甲○○、帳號00000000000000絕無異議等語，足見賣主係所有權人何松根，而非上訴人甲○○，否則買賣價金匯入其帳戶何需經何松根同意？又上訴人甲○○既非土地所有權人，亦非出賣人，衡諸經驗法則，其應無純獲利益以取得售地款項之可能，是其主張丁○○匯入款項係其個人售地所得乙情，顯非實在。
㈡上訴人甲○○迄今無法證明其存入己○○帳戶內250萬元，
係返還先前積欠上訴人己○○之借款等情為真實，參以安泰商業銀行嘉義分行96年6月8日（96）安泰嘉字第0960235號函所載上訴人甲○○等4人並未向該行申請由第三人承擔債務清償之情事；則上訴人甲○○等4人貸款後，由東啟公司匯入渠等帳戶繳納第1或2期貸款本息，94年11月28日至95年6月27日統一由上訴人己○○帳戶中扣繳貸款本息，則上訴人東啟公司、己○○何以須替上訴人甲○○、辛○○、戊○○繳納系爭房地之貸款本息，甚至系爭房地於94年9月12、13日所為第2、3次買賣過戶後，仍由上訴人己○○帳戶中扣繳貸款本息，根本無如上訴人在原審所稱由後手繳納本息之民間「揹胎」之情形，均有悖於常情。是上訴人所為主張前後矛盾，顯係臨訟編篡，而無足採；更為甚者，上訴人己○○果若自其前夫上訴人甲○○處甫獲償還借款，且上訴人甲○○剛自丁○○處取得1,230萬元，扣除250萬元返還前妻己○○外，尚餘980萬元，可逕自繳納房屋貸款，何需大費周章，先返還上訴人己○○借款後，再由己○○自受償款項內，代繳除上訴人甲○○及其自己之房貸外，另替上訴人辛○○、戊○○（以上為第一次移轉登記）、子○○、丙○○、癸○○（以上為第二次移轉登記）繳納貸款本息至95年6月25日止，此有安泰商業銀行嘉義分行96年6月28日（96）安嘉字第0960264號函及所附放款交易明細表在原審卷可稽，而上訴人甲○○、辛○○、戊○○、子○○、丙○○、癸○○迄今未能舉證證明上訴人己○○願意替其他上訴人繳納房貸本息之原因，若非系爭所有權移轉登記均為上訴人等人之間通謀虛偽意思表示，實難想像房地出賣人願意替後手或不相干之第三人無償繳納房貸之情形，且繳款資金統一由自非出售上訴人甲○○所有土地之上開250萬元價款支付，故原判決因而認定上訴人甲○○係上訴人東啟公司之法定代理人，其與上訴人東啟公司關係非淺，實質上可說係命運共同體。是若上訴人東啟公司已實質將本件房屋出售他人，則已與上訴人東啟公司無關，上訴人甲○○何以尚願存入250萬元於上訴人己○○帳戶中，以供用於繳納本件房屋之貸款本息，足徵系爭房地仍屬上訴人東啟公司所有，而其餘上訴人僅係與其通謀之人頭而已，殆無疑義。
㈢又證人丁○○證稱其經由安泰銀行嘉義分行孫經理介紹購買
土地，孫經理曾表示甲○○在該銀行繳款付息可能有問題，但不知是否是承買這幾筆土地要被拍賣等語，惟比對本件買賣土地之異動清冊，可知何松根原係向國泰世華商業銀行股份有限公司設定抵押借款，經售予丁○○並辦理所有權移轉登記後，由丁○○設定抵押權與安泰銀行，再塗銷前順位國泰世華商業銀行之抵押權，是安泰銀行孫經理所稱甲○○在該銀行繳款付息可能有問題等語，顯非指證人丁○○所買受之不動產，而係指系爭各筆房地向安泰銀行抵押借款應繳納之本息，但依前開說明，上訴人甲○○於94年11月28日取得1,230萬元時，已非系爭房屋之所有權人，除非其另向安泰銀行嘉義分行有他筆借款須清償外，衡諸常情，上訴人甲○○形式上已非房屋所有權人，又何需繳納貸款？參以上訴人甲○○故意將250萬元匯入前妻己○○帳戶，用以支付系爭房屋貸款等情以觀，顯然刻意多次移轉於人頭名下，並以他人帳戶統一繳息，製造本件脫產與其無關之假象，實則由其掌握系爭房地之所有權，益徵本件所有權買賣移轉行為均屬通謀虛偽意思表示，殆無疑義。又上訴人主張被上訴人知有撤銷原因已超過1年，始提起本件訴訟，而有逾越民法第245條規定1年之除斥期間情形，被上訴人則予以否認。蓋原判決係依被上訴人先位請求，以上訴人間通謀虛偽意思表示無效，判決上訴人間應塗銷所有權移轉登記，而民法第87條第1項並無民法第245條除斥期間之適用，是則，除非鈞院認為被上訴人先位請求無理由外，似無須審酌上訴人除斥期間之抗辯。
㈣上訴人甲○○等4人主張渠等為投資非自住，接通水電是細
微問題，並無違反常理云云，然果如上訴人所稱係為投資，則渠等所購入房地，除取得所有權外，房屋必須可供居住且設施完整無瑕，始符合一般市場成屋交易常情，而有轉售脫手之可能，惟依上訴人於原審所提出買賣合約書分期付款明細記載：自第15期款「領取使用執照」後各期均未給付，足見系爭房屋連取得使用執照之款項仍未收取，其後油漆、交屋等程序均未履行前，原所有權人東啟公司甫於94年8月15日完成保存登記，旋即於94年8月23日送件辦理移轉登記，且上訴人甲○○、辛○○分別為上訴人東啟公司董事長、監察人，上訴人己○○為甲○○之前妻，若非急欲脫產，何需在短短8日內辦理所有權移轉登記，更為甚者，其後第二次所有權移轉，均虧損數百萬元，如謂投資，何以不使房屋處於堪用狀態，以提高價款，俾利獲取利潤？是上訴人甲○○等4人所辯，顯屬無稽。又上訴人迄今仍無法提出系爭房地第2、3次房地買賣付款資金證明，且其所主張由後手「揹胎」云云，經向安泰商業銀行嘉義分行函查後，與實際繳款人亦不相符，參以上訴人亦無法說明①何以上訴人甲○○給付250萬元給上訴人己○○扣繳全部貸款本息，②其餘上訴人與己○○間有何約定，應由其帳戶扣繳本息等情，益徵上訴人所提出買賣契約書，顯係臨訟製作，應無足採。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提土地異動索引、戶籍謄本各1份及土地異動清冊4份等為證。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張: 上訴人東啟公司於93年9月4日將富貴新宿新建工程（特3、特5、特6、特7、特8）交由被上訴人承攬興建，於94年7月12日嘉義市政府核予使用執照，惟上訴人東啟公司自第6期款以後所簽發作為給付承攬報酬及遲延利息之支票均未兌現，且第10期工程款亦未給付，而尚欠14,892,128元（計算式：總工程款21,220,500－（已付）640萬＋遲延利息71,628＝14, 892,128），以上有工程承攬契約書、支票、退票理由單及工程請款明細表可稽。上訴人東啟公司於94年8月15日辦妥建物第1次保存登記後，其乘給付第1期至第5期工程款之支票94年8月30日屆期前，先於同年月25日將被上訴人承攬坐落嘉義市○○段1401、1403、14
04、1405建號房屋所有權分別移轉登記予上訴人甲○○等4人，嗣於前項所示未兌現支票屆期前，再將上開建號1401、1404及1405號房屋所有權移轉登記與上訴人子○○及上訴人丙○○；上開建號1403號房屋所有權再移轉予上訴人癸○○後，又移轉給上訴人豐資企業股份有限公司（下簡稱豐資公司）。然上訴人東啟公司與上訴人甲○○等4人間之上開買賣係屬通謀虛偽意思表示，有下列事證可稽：⑴上訴人甲○○等4人前向安泰商業銀行股份有限公司（下簡稱安泰銀行）設定擔保抵押，但該抵押債務人及設定義務人卻未隨所有權移轉更易，且出賣人於移轉登記後卻仍繼續替買受人支付房貸，此情顯然違背經驗法則。⑵依台灣省自來水股份有限公司（下簡稱自來水公司）第5區管理處96年6月4日台水五業字第09600069790號函稱：嘉義市○○○路○○○巷○○○○○號、113-2號、113-3號、113-6號等4棟房屋尚未申請裝設自來水等語；另台灣電力股份有限公司（下簡稱台電公司）嘉義區營業處96年5月31日嘉義字第96050389號函稱：嘉義市○○○路○○○巷○○○○○號、113-2號、113-3號及113-6號，本處均於95年9月14日完成供電等語，有各該函文在卷可資參照，然依據安泰銀行嘉義分行96年8月9日安嘉字第9600321號函記載：94年8月25日上訴人甲○○等4人於當日交付房地貸款與上訴人東啟公司等語，然按預售屋買賣，房屋貸款通常均於房屋隨時可供使用狀態下，承購者始會至金融機構辦理貸款並對保撥款至出賣人之帳戶充作價金之給付，惟系爭房屋第1次買賣房貸撥款時，房屋竟然沒水沒電，上訴人甲○○等4人竟願意給付大部分給付9成以上價款，顯然悖於經驗法則。⑶更為甚者，上訴人甲○○等4人於94年9月12、13日，將所有系爭房地出賣上訴人子○○、丙○○、癸○○等3人，未料上訴人子○○、癸○○、丙○○竟願意承買沒水沒電房地，並承受前手房屋貸款，而上訴人癸○○於95年8月13日再將房屋售給上訴人豐資公司，是上訴人間買賣系爭房屋時，均為沒有接通水電無法正常使用房屋，但渠等卻願支付數百萬至1千多萬元去購買無法供人通常居住使用之房地，誠屬匪夷所思。⑷又依安泰銀行嘉義分行96年6月8日（96）安泰嘉字第0960235號函所載上訴人甲○○等4人並未向該行申請由第3人承擔債務清償之情事；又該分行96年6月28日
（96）安泰嘉字第0960264號函顯示，上訴人甲○○等4人貸款後，由上訴人東啟公司匯入渠等帳戶繳納第1或2期貸款本息，94年11月28日至95年6月27日統一由上訴人己○○帳戶中扣繳貸款本息，足見系爭房地於94年9月12、13日所為第2、3次買賣過戶後，仍由上訴人己○○帳戶中扣繳貸款本息，根本沒有如上訴人所稱由後手繳納本息之民間「揹胎」情形，且上訴人己○○帳戶中用以繳納本息之款項，係由上訴人東啟公司負責人即上訴人甲○○於94年11月28日直接存入之250萬元，亦有安泰銀行嘉義分行96年8月9日安泰嘉字第0960321號函在卷可稽，足徵本件系爭房地仍屬上訴人東啟公司所有，否則其法定代理人即上訴人甲○○何需繳納銀行貸款，而其餘上訴人僅係與其通謀之人頭而已，殆無疑義。⑸上訴人迄今仍無法提出系爭房地第2、3次房地買賣付款資金證明，且其所主張由後手「揹胎」云云，經向安泰銀行嘉義分行函查後，與實際繳款人亦不相符，參以上訴人亦無法說明①何以上訴人甲○○給付250萬元給上訴人己○○扣繳全部貸款本息②其餘上訴人與上訴人己○○間有何約定，應由其帳戶扣繳本息等情，益徵上訴人所提出買賣契約書，顯係臨訟製作，應無足採。基上，上訴人等顯以脫產為目的，而互為上開房地買賣之虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定，應屬無效，並先位聲明請求判命：⑴確認坐落嘉義市○○段1401建號，5層鋼筋混凝土造建物所有權全部，上訴人子○○與上訴人甲○○間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第168590號收件、94年10月19日登記之買賣關係，及上訴人甲○○與上訴人東啟公司間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第137320號、94年8月25日登記之買賣關係均不存在，上訴人子○○、甲○○均應將前開建物所有權買賣登記塗銷。⑵確認坐落嘉義市○○段1403建號，4層鋼筋混凝土造建物所有權全部，上訴人豐資企業股份有限公司與上訴人癸○○間，嘉義市地政事務所95年嘉地字第193050號收件、95年9月19日登記之買賣關係，上訴人癸○○與上訴人辛○○間，嘉義市地政事務所95年嘉地字第041630號收件、95年3月20日登記之買賣關係，及上訴人辛○○與上訴人東啟公司間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第137340號、94年8月25日登記之買賣關係均不存在，上訴人癸○○、辛○○均應將前開建物所有權買賣登記塗銷。⑶確認坐落嘉義市○○段1404建號，4層鋼筋混凝土造建物所有權全部，上訴人丙○○與上訴人己○○間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第168600號收件、94年10月20日登記之買賣關係，及上訴人己○○與上訴人東啟公司間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第137360號、94年8月25日登記之買賣關係均不存在，上訴人丙○○、己○○均應將前開建物所有權買賣登記塗銷。⑷確認坐落嘉義市○○段1405建號，4層鋼筋混凝土造建物所有權全部，上訴人丙○○與上訴人戊○○間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第168610號收件、94年10月20日登記之買賣關係，及上訴人戊○○與上訴人東啟公司間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第137380號、94年8月25日登記之買賣關係均不存在，上訴人丙○○、戊○○均應將前開建物所有權買賣登記塗銷。退一步言，如訴之先位聲明不能成立者，因被上訴人承攬系爭房屋新建工程，上訴人東啟公司尚欠工程款及遲延利息14,892,128元，被上訴人自得依民法第513條第1項規定請求上訴人東啟公司辦理法定抵押權登記。若非虛偽意思表示，上訴人等將系爭房屋所有權移轉，且拒不給付工程款，致被上訴人無法向上訴人東啟公司依民法第513條第1項請求抵押權登記，而為詐害債權行為，被上訴人自得民法第244條第2項規定聲請法院予以撤銷渠等之買賣。爰被上訴人另本於民法第513條第1項、第244條第2項規定，備位聲明請求判命：⑴確認坐落嘉義市○○段1401建號5層鋼筋混凝土造建物所有權全部，上訴人子○○與上訴人甲○○間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第168590號收件、94年10月19日登記之買賣關係，及上訴人甲○○與上訴人東啟公司間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第137320號、94年8月25日登記之買賣關係均應予撤銷，上訴人子○○、甲○○並應塗銷買賣登記。⑵確認坐落嘉義市○○段1403建號4層鋼筋混凝土造建物所有權全部，上訴人豐資企業股份有限公司與癸○○間，嘉義市地政事務所95年嘉地字第193050號收件、95年9月19日登記之買賣關係，上訴人癸○○與上訴人辛○○間，嘉義市地政事務所95年嘉地字第041630號收件、95年3月20日登記之買賣關係，及上訴人辛○○與上訴人東啟公司間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第137340號、94年8月25日登記之買賣關係應予撤銷，上訴人癸○○、辛○○並應塗銷買賣登記。⑶確認坐落嘉義市○○段1404建號4層鋼筋混凝土造建物所有權全部，上訴人丙○○與上訴人己○○間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第168600號收件、94年10月20日登記之買賣關係，及上訴人己○○與上訴人東啟公司間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第137360號、94年8月25日登記之買賣關係應予撤銷，上訴人丙○○、己○○並應塗銷買賣登記。⑷確認坐落嘉義市○○段1405建號4層鋼筋混凝土造建物所有權全部，上訴人丙○○與上訴人戊○○間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第168610號收件、94年10月20日登記之買賣關係，及上訴人戊○○與上訴人東啟公司間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第137380號、94年8月25日登記之買賣關係應予撤銷，上訴人丙○○、戊○○並應塗銷買賣登記之判決等語（原審判決被上訴人先位之訴勝訴，其備位之訴部分即不再審酌，上訴人就上開先位之訴敗訴部分提起上訴，本院僅就此部分予以審究）。
二、上訴人則以：上訴人甲○○等4人，當初向上訴人東啟公司購買系爭房地時，在94年8月25日均向安泰銀行嘉義分行辦理抵押貸款，上訴人甲○○貸得900萬元，上訴人己○○貸720萬元，上訴人戊○○貸760萬元，上訴人辛○○貸540萬元，上述4人並將所貸款項給付予上訴人東啟公司作買賣價金，均按月繳納貸款利息，此有交易明細表2份、房屋預定買賣合約書4份、土地預定買賣合約書4份、土地房屋買賣契約書8份及安泰銀行嘉義分行96年7月31日及96年8月9日函文各1份可稽，足見上訴人甲○○等人與上訴人東啟公司間所訂買賣合約，確屬實在。上訴人甲○○等4人嗣後又將所買之房地出售予上訴人子○○、丙○○及癸○○等3人，並由上訴人子○○、丙○○及癸○○等3人分別承受上訴人甲○○、己○○、戊○○、辛○○等4位出賣人之安泰銀行貸款，用以抵扣部分買賣價金。上訴人癸○○嗣後又將其所購買之上開房地出售予上訴人豐資公司，並由上訴人豐資公司承受該筆銀行貸款，以扣抵部分價金。本件因為上訴人東啟公司在取得上述4人所支付之貸款價金時，尚未依約辦妥水、電設施，故雙方約定上述貸款之第1期與部分第2期利息乃由上訴人東啟公司支付，此種情形並未違反常情。至若上訴人東啟公司尚未裝妥水、電設施一事，乃係上述4人與上訴人東啟公司間是否構成違約，是否應發生損害賠償問題，與本件毫無關係。若謂上訴人東啟公司與上訴人甲○○等4人之買賣係屬虛假，則如何合理解釋上述買受人給付貸款價金及支付利息一事？上訴人甲○○與上訴人東啟公司並非同一當事人，上訴人甲○○個人之財產亦非上訴人東啟公司之財產，上訴人甲○○個人交付上訴人己○○250萬元，乃上訴人甲○○與上訴人己○○間之法律行為，與上訴人東啟公司無關，是以如何能謂上訴人甲○○個人交付上訴人己○○250萬元，即謂渠等間與上訴人東啟公司之買賣係屬虛假？何況上訴人甲○○個人所以存入己○○帳戶內250萬元，係因甲○○返還先前積欠己○○之借款，足見上訴人甲○○交付250萬元給上訴人己○○與本件買賣關係是否存在，確無關連。本件只要上述上訴人甲○○等4人與上訴人東啟公司確實有買賣關係，則事後上訴人甲○○等4人將系爭房地再過戶予第三人，因為被上訴人對上述上訴人甲○○等4人並無任何債權，被上訴人並無權干涉等語，資為抗辯。
三、兩造對於下列事實，均不爭執，堪信為實：㈠上訴人東啟公司於93年9月4日將富貴新宿新建工程（特3、
特5、特6、特7、特8）交由被上訴人承攬興建，於94年7月12日嘉義市政府核予使用執照，同年8月15日辦妥建物第1次保存登記，惟上訴人東啟公司自第6至9期款所簽發作為給付承攬報酬之94年10月31日、同年11月31日期、第0000000、0000000號、面額555萬元、523萬元之支票2張及遲延利息之94年10月31日期、第0000000號、面額71,628元之支票1張，到期均未兌現，且第10期工程款亦未給付，總計尚欠工程款及遲延利息14,892,128元，以上有工程承攬契約書、工程請款明細表等各1份、支票及退票理由單各3張在卷可稽（見原審卷㈠第13至22頁)。
㈡嘉義市○○段1401、1403、1404、1405等建號建物，上訴人
東啟公司於94年8月25日以買賣關係分別移轉登記予上訴人甲○○、辛○○、己○○、戊○○等4人。上訴人甲○○等4人購買系爭房地時，在94年8月25日向安泰銀行嘉義分行辦理抵押貸款，上訴人甲○○貸900萬元，上訴人己○○貸720萬元，上訴人戊○○貸760萬元，上訴人辛○○貸540萬元，上述4人於同日分別將所貸款項其中8,990,100元、7,190,090元、5,928,796元、5,395,000元轉帳給付予上訴人東啟公司作買賣金。上開各自取得之建物，上訴人甲○○於94年10月19日以買賣關係移轉登記予上訴人子○○；上訴人辛○○於95年3月20日以買賣關係移轉登記予上訴人癸○○，上訴人癸○○於95年9月19日以買賣關係移轉登記予上訴人豐資公司；上訴人己○○於94年10月20日以買賣關係移轉登記予上訴人丙○○；上訴人戊○○於94年10月20日以買賣關係移轉登記予上訴人丙○○。此有安泰銀行嘉義分行96年6月28日安嘉字第0960264號函、96年8月9日安嘉字第960321號函等各1份、交易明細表2份、房屋預定買賣合約書4份、土地預定買賣合約書4份及土地房屋買賣契約書8份在卷可稽（見原審卷㈠第118至272頁、同卷㈡第46、80頁)。
四、被上訴人另主張上訴人東啟公司自第6期起之工程款均未給付，而尚欠被上訴人工程款及遲延利息14,892,128元。上訴人東啟公司於94年8月15日辦妥建物第1次保存登記後，乘給付第1期至第5期工程款之支票94年8月30日屆期前通謀虛偽買賣，先於同年月25日將被上訴人承攬坐落嘉義市○○段14
01、1403、1404、1405建號房屋所有權分別移轉登記予上訴人甲○○、辛○○、己○○、戊○○，嗣於支付第6期工程款之未兌現支票屆期前，再將建號1401、1404及1405號房屋所有權移轉登記與上訴人子○○及上訴人丙○○，建號1403號房屋所有權移轉予上訴人癸○○後，又移轉給上訴人豐資公司。上訴人等顯以脫產為目的，而互為買賣之虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定，應屬無效。而上訴人東啟公司尚欠被上訴人上開工程款及遲延利息，被上訴人自得依民法第513條第1項之規定，請求上訴人東啟公司辦理法定抵押權登記。若該等買賣非虛偽意思表示，上訴人等將系爭房屋所有權移轉，且拒不給付工程款，致被上訴人無法向上訴人東啟公司依民法第513條第1項請求抵押權登記，而為詐害債權行為，被上訴人自得民法第244條第2項規定聲請法院予以撤銷渠等之買賣等情，惟為上訴人所否認，並以上揭情詞置辯，茲本件所應審究者厥為：上訴人等上開買賣之債權行為、物權行為是否因通謀虛偽意思表示而無效？經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文。又主張常態事實者，就其事實無庸舉證，主張變態事實者，應就變態事實負舉證義務，此為舉證責任分擔原則。再者，原告（即本件被上訴人）對於自己主張之事實（即起訴事實）已盡證明之責後，被告（即本件之上訴人）對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判；另主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院18年上字第1679、2855號及同院52年台上字第518號判例參照）。又按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照）。依上開最高法院見解，被上訴人主張上訴人間就系爭房地之買賣係屬通謀虛偽意思表示，被上訴人自應負舉證之責。
（二）如上所述，上訴人甲○○等4人係於94年8月25日分別向上訴人東啟公司買受上開房地，並於同日貸款分別轉帳給付價金與上訴人東啟公司，此有安泰銀行嘉義分行96年8月9日安嘉字第960321號函1份在卷可稽（見原審卷㈡第80頁)。而依自來水公司第5區管理處96年6月4日台水五業字第09600069790號所示：嘉義市○○○路○○○巷○○○○○號、113-2號、113-3號、113-6號等4棟房屋尚未申請裝設自來水。
又台電公司嘉義區營業處96年5月31日嘉義字第96050389號函：嘉義市○○○路○○○巷○○○○○號、113-2號、113-3號及113-6號，本處均於95年9月14日完成供電，有各該函文在卷可參（見原審卷㈡第32、33頁)。依此可證上訴人甲○○等4人買受上開房屋時，尚無水電，無法立即進住。
惟衡諸常情及經驗法則，預售屋之買賣，房屋貸款通常均於房屋隨時可供使用狀態下，承購者始會至金融機構辦理貸款並對保撥款至出賣人之帳戶充作價金之給付，惟系爭房屋第1次買賣房貸於94年8月25日撥款入出賣人即上訴人東啟公司之帳戶時，買受之上訴人甲○○等4人竟在系爭房屋沒水沒電之情形下，願意貿然給付9成以上價款，顯然有異常情及悖於經驗法則。更有甚者，上訴人甲○○、己○○、戊○○等3人又幾近同時於94年9月19、20日，將所有系爭房地轉賣予上訴人子○○、丙○○、癸○○等3人。然斯時上開房屋仍處於沒水沒電之狀態，上訴人子○○、癸○○、丙○○竟願意承買，並承受前手房屋貸款，而上訴人癸○○復於95年8月13日再將轉購得之房屋再轉售給上訴人豐資公司。是上訴人間買賣系爭房屋時，均為沒有接通水電無法正常使用房屋，但渠等卻願支付數百萬至1千多萬元等鉅款去購買無法供人通常居住使用之房地，則渠等間是否存有買賣之真意，誠令人滋疑。
（三）又依安泰銀行嘉義分行96年6月8日（96）安泰嘉字第0960235號函所載：「被告（即上訴人）甲○○、辛○○、己○○、戊○○等4人並未向該行申請由第3人承擔債務清償之情事」，有該函文1份在卷可稽（見原審卷㈡第34頁)；又該分行96年6月28日（96）安泰嘉字第0960264號函顯示，上訴人甲○○等4人貸款後，由上訴人東啟公司匯入渠等帳戶繳納第1或2期貸款本息，94年11月28日至95年6月27日統一由上訴人己○○帳戶中扣繳貸款本息，亦有該函文檢附存款往來帳單、放款當期交易明細表等在卷可稽（見原審卷㈡第46-59頁)。足見系爭房地於94年9月12、13日所為第2、3次買賣過戶後，仍由上訴人己○○帳戶中扣繳貸款本息。根本沒有如上訴人所稱由後手繳納本息之民間「揹胎」之情形，且上訴人己○○帳戶中用以繳納本息之款項，係由上訴人東啟公司負責人即上訴人甲○○於94年11月28日直接存入250萬元，亦有上開安泰銀行嘉義分行96年8月9日安泰嘉字第0960321號函在卷可稽。上訴人甲○○與上訴人東啟公司固非同一主體，然上訴人甲○○係上訴人東啟公司之法定代理人，其與上訴人東啟公司關係密切，設若上訴人東啟公司已實質將上開房地出售與其他人，則該等買受之上訴人對於購屋貸款之本息應各自負繳納之責，已與上訴人東啟公司無關，詎上訴人甲○○竟願存入金額不小之250萬元於上訴人己○○帳戶中，以供用於繳納其他上訴人購屋之貸款本息，亦與情理有悖。足徵本件系爭房地仍屬上訴人東啟公司所有，其餘上訴人僅係與其通謀之人頭而已，否則東啟公司之法定代理人即上訴人甲○○斷無可能代繳上開其他上訴人購屋之銀行貸款本息，殆無疑義。
（四）上訴人甲○○等4人主張渠等購系爭房屋係為投資而非自住之用，就一位投資客而言，其在意的是房地產權有無瑕疵及價金是否便宜，供水與供電反而是細微問題。系爭房地產權並無瑕疵，且價格值得投資，雖然暫時尚未申請水、電，但並未影響上訴人甲○○等4人購買之意願，並無違反常理云云，然系爭房地買賣有異常情，已如上所述，果如上訴人所稱係為投資，則渠等所購入房地，除取得所有權外，房屋必須可供居住，且設施完整無瑕，始符合一般市場成屋交易常情，而有轉售脫手之可能，惟上開房屋除沒水沒電之情形外，依上訴人於原審所提出買賣合約書分期付款明細記載：自第15期款「領取使用執照」後各期均未給付，有上開房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書各4份在卷足稽，足見系爭房屋連取得使用執照之款項仍未收取，其後油漆、交屋等程序均未履行前，原所有權人東啟公司甫於94年8月15日完成保存登記，旋即於94年8月23日送件辦理移轉登記，有建物登記第二類謄本、嘉義市地政事務所民眾閱覽索引、嘉義市土地建物異動清冊及嘉義市地政事務所95年11月10日嘉地一字第0950009939號函檢附系爭房地買賣登記申請書及買賣契約書等在卷可稽（見原審卷㈠第23至77頁）。且上訴人甲○○、辛○○分別為上訴人東啟公司董事長、監察人，上訴人己○○為甲○○之前妻，若非急欲脫產，何需在短短8日內辦理所有權移轉登記，更為甚者，其後第二次所有權移轉，均虧損數百萬元，如謂投資，何以不使房屋處於堪用狀態，以提高價款，俾利獲取利潤？均有違反常理之處。是上訴人甲○○等4人上開所辯，顯屬無稽，不足採信。
（五）又上訴人迄今仍無法提出系爭房地第2、3次房地買賣付款資金證明，且其所主張由後手「揹胎」云云，經向安泰銀行嘉義分行函查後，與實際繳款人亦不相符，已如上所述。雖上訴人甲○○主張94年11月28日直接存入上訴人己○○帳戶之250萬元，係因其於94年11月11日出售不動產與第三人丁○○所取得之價金云云，惟依上訴人甲○○所提出買賣契約書上記載所出售之不動產，經查均為訴外人何松根所有，且該員為出賣人，有買賣契約書及異動清冊可資參照（見本院卷第80、102頁），參以證人丁○○於本院準備程序中證稱:「那時候我要找一塊地來開公司，銀行孫經理要介紹我向甲○○買土地。」「地主是何松根不是甲○○，銀行帶甲○○來見我，我要求要見地主本人，我要和地主本人交易，後來有帶何松根來見我」「（問：
地主不是甲○○，為何會將款項匯入甲○○帳戶？）銀行孫經理有說要給我保證，當時孫經理要我將買地部分價金1230萬元匯給甲○○的。」等語（見本院卷第87、88頁)，是上訴人甲○○並非出賣人。且酌以上開買賣契約書特約事項第4點記載：本筆買賣第一期款及結餘之尾款賣主同意逕撥付安泰銀行嘉義分行戶名甲○○、帳號00000000000000絕無異議等語，益見賣主係所有權人何松根，而非上訴人甲○○，否則買賣價金匯入其帳戶何需經何松根同意？是則上訴人甲○○既非土地所有權人，亦非出賣人，衡諸經驗法則，其應無純獲利益以取得售地款項之可能，是其主張丁○○匯入款項係其個人售地所得乙情，顯非實在。雖上訴人甲○○將上開1,230萬元其中250萬元匯入上訴人己○○帳戶內，有安泰銀行嘉義分行97年2月13日安泰嘉字第970056號函文1份在卷可稽（見本院卷第58頁)，然系爭嘉義市○○段1401建號建物，上訴人東啟公司於94年8月25日以買賣關係移轉登記予上訴人甲○○後，上訴人甲○○復於94年10月19日以買賣關係移轉登記予上訴人子○○，有嘉義市地政事務所民眾閱覽索引在卷可稽（見原審卷㈠第24、25頁）。而依前開說明，上訴人甲○○於94年11月28日取得1,230萬元時，已非上開房屋之所有權人，衡諸常情，上訴人甲○○又何須繳納該屋貸款？又上訴人甲○○當時既有250萬元，則其自行代為繳納其他上訴人辛○○、己○○、戊○○等3人之系爭房地貸款本息即可，又何須將250萬元匯入上訴人己○○帳戶內，假手上訴人己○○代扣繳貸款本息？甚且，系爭房地再轉售過戶後，何以仍由上訴人己○○帳戶中扣繳貸款本息？其餘上訴人與上訴人己○○間有何約定，應由其帳戶扣繳本息？等情，上訴人迄今亦無法舉證說明，益徵上訴人所提出本件買賣契約，應係通謀虛偽之意思表示。至上訴人主張被上訴人知有撤銷原因已超過1年，始提起本件訴訟，而有逾越民法第245條規定1年之除斥期間情形，因本院如下所述已依被上訴人先位請求，認定上訴人間通謀虛偽意思表示無效，判決上訴人間應塗銷所有權移轉登記，而民法第87條第1項並無民法第245條除斥期間之適用，因此，無須審酌上訴人除斥期間之抗辯，附此敘明。
五、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人東啟公司將嘉義市○○段1401、1403、1404、1405等建號建物，於94年8月25日以買賣關係分別移轉登記予上訴人甲○○、辛○○、己○○、戊○○。上開各自取得之建物，上訴人甲○○於94年10月19日以買賣關係移轉登記予上訴人子○○；上訴人辛○○於95年3月20日以買賣關係移轉登記予上訴人癸○○，上訴人癸○○於95年9月19日以買賣關係移轉登記予上訴人豐資公司；上訴人己○○於94年10月20日以買賣關係移轉登記予上訴人丙○○；上訴人戊○○於94年10月20日以買賣關係移轉登記予上訴人丙○○。以上，上訴人間建物買賣及其物權之移轉行為均屬通謀虛偽之意思表示，依民法第87條第1項前段之規定，其意思表示無效等情為可採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人依民法第87條第1項規定，本於通謀虛偽意思表示之法律關係，其先位聲明求為判命：⑴確認坐落嘉義市○○段1401建號5層鋼筋混凝土造建物所有權全部，上訴人子○○與上訴人甲○○間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第168590號收件、94年10月19日登記之買賣關係，及上訴人甲○○與上訴人東啟公司間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第137320號、94年8月25日登記之買賣關係均不存在，上訴人子○○、甲○○均應將前開建物所有權買賣登記塗銷。⑵確認坐落嘉義市○○段1403建號4層鋼筋混凝土造建物所有權全部，上訴人豐資企業股份有限公司與癸○○間，嘉義市地政事務所95年嘉地字第193050號收件、95年9月19日登記之買賣關係，上訴人癸○○與上訴人辛○○間，嘉義市地政事務所95年嘉地字第041630號收件、95年3月20日登記之買賣關係，及上訴人辛○○與上訴人東啟公司間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第137340號、94年8月25日登記之買賣關係均不存在，上訴人癸○○、辛○○均應將前開建物所有權買賣登記塗銷。⑶確認坐落嘉義市○○段1404建號4層鋼筋混凝土造建物所有權全部，上訴人丙○○與上訴人己○○間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第168600號收件、94年10月20日登記之買賣關係，及上訴人己○○與上訴人東啟公司間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第137360號、94年8月25日登記之買賣關係均不存在，上訴人丙○○、己○○均應將前開建物所有權買賣登記塗銷。⑷確認坐落嘉義市○○段1405建號4層鋼筋混凝土造建物所有權全部，上訴人丙○○與上訴人戊○○間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第168610號收件、94年10月20日登記之買賣關係，及上訴人戊○○與上訴人東啟公司間，嘉義市地政事務所94年嘉地字第137380號、94年8月25日登記之買賣關係均不存在，上訴人丙○○、戊○○均應將前開建物所有權買賣登記塗銷，均為有理由，應予准許。原審因而為被上訴人勝訴之判決，經核並無不當。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判准如上訴聲明所示，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論敘，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 29 日
民事第四庭 審判長法 官 王惠一
法 官 林永茂法 官 王浦傑上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。依法須繳納裁判費並應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中 華 民 國 97 年 7 月 29 日
書記官 廖文靜【附記】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。