臺灣高等法院臺南分院民事判決 96年度上字第29號
上 訴 人 財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處法定代理人 戊○○訴訟代理人 丁○○
甲○○被上 訴 人 乙 ○
丙○○共 同訴訟代理人 李合法 律師
趙培皓 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國95年12月14日臺灣臺南地方法院所為第一審判決（95年度訴字第489號）提起上訴，本院於96年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人以被上訴人前向伊承租之台南市○○區○○段860地號等六筆國有養地，於租賃期間堆置廢棄物，未依約定供養殖使用，違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定為由，於94年8月12日函通知租約關係消滅後，被上訴人在申請台南市安平區公所耕地租佃委員會調解不成立，嗣經台南市政府耕地租佃委員會調處決議「讓承租人繼續承租，租賃關係存在」，上訴人不服調處，由台南市政府檢附相關案卷移送法院，符合耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段之程序規定。又上訴人主張兩造租賃關係不存在，請求收回土地，為被上訴人所爭執，並繼續占有使用系爭土地，則兩造間租賃關係存在與否，對於上訴人得否本於所有權收回系爭土地，非無影響，上訴人私法上法律地位有受侵害之危險，此項危險得以確認判決除去，有受確認判決之法律上利益，上訴人自得提起本件確認之訴。
二、上訴人起訴主張：被上訴人前向伊承租之台南市○○區○○段860、861、862、863、864、865地號等六筆國有養地（重測前為台南市○○區○○段1000-91、726地號，下稱系爭租地），訂立養地租賃契約（下稱系爭租約）為耕地租佃事件，歷經多次換約續租，租期至99年12月31日止。詎被上訴人於租賃期間內將部分土地堆放建築廢棄物及作為巷道使用，經伊於94年8月12日通知被上訴人因違反承租人應自任耕作規定，原訂租約歸於無效，不因事後改善而使契約持續有效，兩造間租賃關係已不存在。原審為租約仍有效存在，尚有未洽，爰提起上訴（上訴人在原審另請求被上訴人應將系爭租地交還，原審為其敗訴判決後，未據提起上訴），聲明求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡確認兩造間關於系爭租地之租賃關係不存在。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人則以：系爭土地自61年起，即供養殖魚類之用，伊最後於89年12月13日與上訴人簽訂之國有養地租賃契約書係原租約之展期，非重新訂定新租約，伊同意系爭租約有減租條例之適用；伊自始即自任耕作持續養殖魚類並未中斷或轉租他人，養魚非必須打氣機，未違反租約，租約仍繼續有效。至於部分租地遭堆放建築廢棄物，未經過伊同意，伊權利受損係被害人。又台南市政府或其所屬安平區公所未經伊同意，在部分租地遭舖設紅磚道作為巷道使用，伊不知有無經上訴人同意，惟此為政府機關之行為，伊無從阻止，況巷道係在魚塭堤岸外，不影響養殖，原審駁回被上訴人之請求，並無不合等語置辯。並聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第46-47頁）：㈠台南市○○區○○段860、863、864、861、862、865地號
等土地、地目養，重測○○○區○○段1000-91、0000-000地號土地，為中華民國所有，由上訴人管理，於61年9月1日起出租訴外人陳媽得、陳再成，訂有國有養地租賃契約書。嗣被上訴人受讓訴外人陳媽得、陳再成之系爭租賃權後，於76年12月23日過戶換約繼續承租，歷經多次換約續租，其後於89年12月13日簽訂租約，租期自90年1月1日至99年12月31日止。
㈡兩造於租約第5條第2項約定「承租土地，承租人確係自行
作養殖使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並認租約無效，交還養地，絕無異議。」並於第4條其他約定事項第4款記載「租賃養地，承租人應作養殖魚、蝦、貝或其他水產類之用，不得作其他使用。」、第5款第2目記載「應自行使用，不得將租賃物全部或一部轉租他人使用」。
㈢系爭土地中之台南市○○區○○段860、861、862、863、
865地號土地部分之岸邊遭不詳姓名之人棄置建築廢棄物，如原審卷第31頁黃色標示位置，並在861、862、及865地號土地的北邊部分遭台南市安平區公所設置寬約五公尺之通行巷道，上面鋪設紅磚，情形如上訴人於93年12月20日、94年7月26日勘查現場，所製作如原審卷第31至36頁現場照片及使用現況略圖。
㈣上訴人曾以94年8月12日台財產南南三字第0940015746號
函被上訴人，因系爭土地堆置建築廢棄物，已非供養殖使用，通知被上訴人租賃關係消滅，該函已送達被上訴人二人。
㈤被上訴人二人於94年9月8日就本件租佃爭議申請台南市安
平區公所耕地租佃委員會調解委員會調解，調解不成立，移送台南市政府調處，台南市政府耕地租佃委員會於94年12月26日調處，經主席裁示雙方私下再行協商，將再召開第二次調處，被上訴人於95年1月向台南市政府地政局遞交陳情書並附如原審卷第18-21頁照片五禎，嗣經台南市政府耕地租佃委員會於95年3月24日作成租佃爭議調處決議：「讓承租人繼續承租，租賃關係存在」。上訴人不服調處決議，經台南市政府移送法院。
㈥系爭租約之性質，係屬耕地三七五減租條例之租佃爭議。
五、上訴人另主張系爭土地遭堆置建築廢棄物及鋪設紅磚巷道，被上訴人未供養殖使用，依減租條例第16條第1、2項及系爭國有養地租賃契約，租約無效等情；則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。則首應確定系爭租約之性質，有無減租條例之適用？次兩造之租賃關係是否存在。
㈠系爭租約應適用耕地三七五減租條例（下稱減租條例）。
⒈依農業發展條例第20條第1、2項「本條例中華民國89年
1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。」、「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」故在89年1月4日農業發展條例修正施行前，依減租條例所訂定之農業用地租賃契約，租佃雙方之權利義務關係即應適用減租條例之規定。
⒉按「以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農
地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。」土地法第106條定有明文。如承租土地法第106條所定農地以外土地供耕作之用，與減租條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，依最高法院87年4月28日87年第3次民事庭會議決議，即應依民法關於租賃之規定，而無減租條例規定之適用。又耕地租佃期間，不得少於六年；耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，減租條例第5條前段、第20條分別定有明文，故租約形式上雖屬定期租賃，其實質應屬繼續性契約。再耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人在依減租條例第17條第1項第5款及第2項之規定終止租約並補償承租人前，若與承租人繼續換訂新租約，所承租之土地縱已編定為非農、漁、牧地，應仍有減租條例之適用；不得謂新換定之租約所承租供耕作或養殖之用者為他人之非農、漁、牧地，即謂應依民法關於租賃之規定，而無減租條例規定之適用。否則出租人豈非可藉此規避對承租人所應負同條例第17條第2項之補償責任。
⒊經查，台南市○○區○○段860、863、864（重測前為
安平段1000-91地號）、861、862、865（重測前為安平段0000-000地號）地號等土地自61年迄今歷次都市計畫情形及使用分區之異動如下：
①民國45年10月16日發布實施「台南市都市計畫（使用分區部份）案」中劃設為「未設定區」。
②民國68年10月23日發布實施「變更及擴大台南市主要
計畫案」中劃設為「中密度住宅區」，未擬定細部計畫。
③民國72年10月6日發布實施「台南市主要計畫（通盤
檢討）案」中維持為「中密度住宅區」，未擬定細部計畫。
④民國75年6月9日發佈實施「擬定台南市安平漁港區細
部計畫案」中，編定都市計畫○○○區○○設○○段
860、861地號等2筆土地為「市場用地（市1）」、漁港段863地號土地為「停車場用地（停3）」、漁港段862地號土地為「中密○住○區○○○○段864、865地號等2筆土地為「道路用地（D-8-8M）」。
⑤民國95年4月4日發佈「擬定台南市安平港歷史風貌園
區特定區計畫（細部計畫）案」時，劃設860、861、863地號土地都市計畫使用分區編為「停車場用地」，864、865地號之都市○○○區○○○道路用地」，另862地號之都市使用分區編為「第四之一種特定住宅區」。
有上訴人提出土地登記簿謄本六份與台南市政府95年6月6日南市都計市字第09500473690號、95年6月19日南市都計市字第09500515390號、96年4月30日南市都計市字第09600399510號覆函在卷可稽（見原審卷第87-92,111,117頁、本院卷第83頁）。
⒋中華民國所有之系爭租地，前由為管理人之上訴人於61
年9月1日起出租訴外人陳媽得、陳再成，訂有國有養地租賃契約書；嗣被上訴人受讓訴外人陳媽得、陳再成之系爭租賃權後，於76年12月23日換約繼續承租，歷經77年11月23日、84年4月12日多次換約續租，其後於89年12月13日簽訂租約，租期自90年1月1日至99年12月31日止，有上訴人以96年5月10日台財產南南一字第0960008182號函送之系爭租地自61年迄今所訂立之國有養地租賃契約書影本7份在卷可稽（見本院卷第85-92頁）。系爭租地在61年9月1日訂立國有養地租賃契約時，地目為養，而依當時實施之「台南市都市計畫（使用分區部份）案」係劃設為「未設定區」，故屬應適用減租條例之耕地租賃。其後被上訴人受讓訴外人陳媽得、陳再成之系爭租賃權後，於76年12月23日換約繼續承租，歷經77年11月23日、84年4月12日、89年12月13日多次換約續租，此部分簽訂之國有養地租賃契約應屬減租條例第6條所謂租約之變更及換訂，應不影響其耕地租約之繼續性。兩造間之系爭國有養地租賃契約，由上訴人將系爭六筆國有地出租被上訴人，約定由被上訴人自行作養殖使用，因其租約之繼續性，兩造間就系爭租賃契約之權利義務關係，即有減租條例規定之適用。
㈡系爭土地，未經被上訴人同意，部分岸邊遭不詳姓名之人
棄置建築廢棄物、部分遭台南市安平區公所設置紅磚通行巷道，為出租人之上訴人負有排除義務，且不得據以認被上訴人違反系爭租約第4條第4項之約定及民法第432條善良管理人之注意義務，而終止系爭租約。
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承
租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。又出租人以合於約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態（最高法院77年度台上字第2369號裁判）。最高法院89年度台上字第1265號判決亦同認租賃物於交付後遭第三人不法占有，致承租人之使用、收益租賃物受有妨害，出租人即負有除去妨害之義務，應向第三人行使其返還請求權，以交付承租人。
⒉經查，系爭土地中之台南市○○區○○段860、861、86
2、863、865地號土地部分之岸邊遭不詳姓名之人棄置建築廢棄物，如原審卷第31頁黃色標示位置，並在861、862、及865地號土地的北邊部分遭台南市安平區公所設置寬約五公尺之通行巷道，上面鋪設紅磚，情形如上訴人於93年12月20日、94年7月26日勘查現場，所製作如原審卷第31至36頁現場照片及使用現況略圖，已如前述。被上訴人辯稱政府機關舖設巷道及民眾違法任意堆放廢棄物，均未經伊同意等語，上訴人對之並未爭執或反證推翻，則兩造於系爭國有養地租賃契約既約定由承租人之被上訴人作養殖使用，揆諸前開說明，為出租人之上訴人，即負有保持租賃物合於約定可供養殖使用狀態之義務，應排除上開舖設之紅磚巷道與廢棄物，使土地回復可供約定養殖使用之狀態，上訴人未履行此項義務，而以94年8月12日台財產南南三字第0940015746號函（見原審卷第83頁）以被上訴人未供養殖使用，違反耕地三七五減租條例第16條之規定，通知被上訴人原訂租約無效，即屬於法無據。
⒊系爭租約第4條雖約定：「租賃養地，承租人應作養殖
魚、蝦、貝或其他水產類之用，不得作其他使用。」，違反者依同租約第5條第1款及第8條第1項第5款之約定，固得終止租約，惟系爭土地，部分岸邊遭不詳姓名之人棄置建築廢棄物、部分遭台南市安平區公所設置紅磚通行巷道，未經被上訴人同意，已如前述，不能謂為承租人之被上訴人有作養殖魚、蝦、貝或其他水產類以外之其他使用。又民法第432條第1項固規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」，惟其違反之法律效果依同條第2項前項規定：「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。」，亦非法定終止租約之事由。是上訴人以系爭土地遭棄置建築廢棄物及設置紅磚通行巷道，認被上訴人已違反系爭租約第4條第4項之約定及民法第432條善良管理人之注意義務，而以96年3月22日書狀為終止租約之意思表示，即屬無據。㈢系爭土地，未經被上訴人同意，部分岸邊遭不詳姓名之人
棄置建築廢棄物、部分遭台南市安平區公所設置紅磚通行巷道，為承租人之被上訴人並非不自任耕作，耕地租約並非無效；上訴人不得以被上訴人不自任耕作，而依系爭租約第5條第2項，主張租約向後失效：
⒈按減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指
承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院91年度台上字第1447號判決）。⒉經查，系爭租賃土地中部分之岸邊遭不詳姓名之人棄置
建築廢棄物，部分遭台南市安平區公所設置寬約五公尺之通行巷道，上面鋪設紅磚，已如前述。此為承租人於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，僅生承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已。又若被上訴人有非因不可抗力繼續一年不為耕作而任其荒廢，亦僅出租人得否依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約。
均難謂原租約已因為承租人之被上訴人不自任耕作，依減租條例第16條第2項之規定，而歸於無效。
⒊查兩造固於系爭國有養地租賃契約第5條第2項約定「承
租人確係自行作養殖使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並認租約無效，交還養地」，另於第4條第4款、第5款第2目分別約定「租賃養地，承租人應作養殖魚、蝦、貝或其他水產之用，不得作其他使用」、「應自行使用．．．」，有租約附卷可明（見原審卷第37頁、本院卷第92頁）。惟被上訴人並無「未自行作養殖使用」，如前所述，系爭土地之遭不詳姓名之人棄置建築廢棄物及遭台南市安平區公所設置紅磚通行巷道，既未經被上訴人同意，亦難謂被上訴人「擅自變更使用情事」。本件被上訴人縱將部分土地任令他人堆置廢棄物而未為養殖，使土地處於荒蕪狀態，然其既無轉租或擅自變更用途之積極行為，要非契約約定未自行作養殖使用或擅自變更使用之無效事由，況被上訴人嗣後已清除廢棄物，將系爭土地回復養殖狀態，有原審勘驗筆錄與照片在卷可明（原審卷第123-126頁）。
故上訴人依系爭國有養地租賃契約第5條第2目之約定，主張契約向後失效，亦難憑採。
六、綜上所述，上訴人所主張被上訴人任令系爭租賃土地堆置廢棄物及遭設置紅磚巷道，既非未自任耕作等租約法定無效或契約約定無效事由。從而，上訴人本於耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規定與系爭國有養地租賃契約，主張系爭租賃契約無效，請求確認兩造間就系爭租地之租賃關係不存在，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，仍應認為無理由，予以駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與判決結果不生影響，無一一論述必要，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 6 月 5 日
民事第二庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 吳上康法 官 李素靖上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書 (須附繕本)。依法應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中 華 民 國 96 年 6 月 5 日
書記官 李淑華【附記】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。