臺灣高等法院臺南分院民事判決 96年度上字第91號上 訴 人 丙○○
丁○○乙○○上 列 三人共 同訴訟代理人 江信賢律師
蔡麗珠律師曾靖雯律師被 上 訴人 財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處
設台南市○○街○號6樓法定代理人 戊○○ 住同上訴訟代理人 甲○○ 住同上被 上 訴人 己○○ 住台南市○○路○段○○○號訴訟代理人 陳文忠律師
蔡青芬律師被 上 訴人 辛○○ 住台南市○○路○段○○○號
庚○○ 住同上壬○○○ 住嘉義市○區○○街○○○號上 列 三人共 同訴訟代理人 施煜培律師
施承典律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國96年3月30日臺灣臺南地方法院第一審判決（94年度訴字第693號）提起上訴，本院於96年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法關係關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對被告之確認判決除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備上開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。查本件被上訴人以上訴人未自任耕作為由，主張上訴人對於被上訴人之系爭租約無效，欲收回土地，是而兩造就系爭土地之租賃契約究仍有效與否，於上訴人租賃權之行使自有妨礙，上訴人在私法上之法律地位自有受侵害之危險，而此項危險得以對被上訴人之確認訴訟予以除去，睽之前開判例意旨，上訴人自有提起本件訴訟請求確認之法律上利益存在。惟被上訴人若自始對於上訴人所主張之法律關係並無爭執，則其法律關係之存否並無不明確之情形，則上訴人對於該被上訴人即無受確認判決之法律上利益。經查，台南市政府為本件系爭耕地之所有權人之一，惟其於原審言詞辯論程序中，到庭陳述對於上訴人之主張不爭執（見原審96年1月10日言詞辯論筆錄），則上訴人未列台南市政府為當事人，亦不能認為當事人不適格，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：
㈠、系爭坐落台南市○區○○段550、550之2、550之3、554、55
8、558之1、558之2、562、562之1、562之2、562之3、562之4、562之5地號等土地（下稱系爭土地），為上訴人之被繼承人莊仲宣於民國（下同）38年2月1日起開始承租，租約號為100號，迄今已達50年以上，一直供農作使用。歷經土地分割、土地所有權之變動，目前所有權人如原判決附表（下稱附表）所示。91年間租約期限屆至，上訴人於91年9月12日向被上訴人財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處（以下簡稱國有財產局台南分處）申請換約，被上訴人國有財產局台南分處卻於93年9月2日以台財產南南三字第0930013349號函覆表示，上訴人承租系爭土地面積合計7324平方公尺（國有持分面積2043.69平方公尺），經於92年9月10日會同台南地政事務所勘查及鑑界結果，其中550地號土地內部分遭訴外人陳聖濟、陳王金鳳建烤漆板造平房、棚架，及杜碧金之磚牆內庭院使用，同段554地號土地遭上訴人等三人做籬笆內堆放建材及停放車輛、磚造三樓鐵架棚使用，面積合計549平方公尺，上訴人三人顯未全部自任耕作使用，顯已違反耕地三七五減租條例第16條規定，原訂租約無效，土地應予收回等語。經上訴人於93年10月1日向台南市北區區公所耕地租佃委員會申請調解，因被上訴人仍主張收回土地而調解不成立，並送台南市政府耕地租佃委員會調處，惟經調處，仍因被上訴人以上述理由主張上訴人三人未自任耕作，租約無效，堅持收回土地，不願與上訴人三人合意終止租約，並補償上訴人，致調處不成立。
㈡、按所謂不自任耕作及轉租，係指承租人故意不自任耕作及轉租者而言，最高法院75年度台上字第813號判決可供參照。
經查，系爭550地號土地有部分遭訴外人陳聖濟、陳王金鳳所有之建物占用，係因地界不明所致，並非上訴人將土地轉租予其等使用，且經被上訴人國有財產局台南分處通知後，訴外人陳清聖等人旋即將占用部分拆除，顯見上訴人尚非故意不自任耕作，是被上訴人以此主張上訴人有耕地三七五減租條例第16條所規定將耕地轉租他人，並無自任耕作之情形，顯有誤解。又按承租人在承租耕地上固允許有農舍之存在，但所謂農舍乃以便利耕作而設，且確有其必要者為限，最高法院85年度台上字第2355號判決可資參照。上訴人在554地號土地上開闢道路，此本為通行土地之必要，而其上有樓房凸出佔用土地之部分，係因比鄰554地號土地之555之5地號土地為上訴人丙○○所有，丙○○在該筆土地上興建樓房，因地籍重測之結果，造成地界偏移致樓房有部分佔用到554地號土地，因兩造對地界地樁尚有爭執，且上訴人已請求地政事務所重新測量並予修正，難謂上訴人未自任耕作。又上開554地號土地上停放車輛、堆放建材，僅係偶發事件，並非經常性使用，而鐵棚部分係上訴人為便利耕作使用而搭建用以堆放耕具，使用面積極小，且無人可居住，亦無獨立水電，足資證明鐵棚即為農舍，此係上訴人為耕作需要儲放農具便利耕作而設，確有其必要，且此部分上訴人早已改善完畢，應非屬耕地三七五減租條例第16條之態樣，自無租約無效之問題。況查，上訴人為該554地號土地之共有人之一，應有部分六分之一，核面積為305平方公尺，上訴人基於所有權人之地位，亦有權使用該筆土地，且上訴人在該筆土地上種有芒果樹，並非全無自任耕作，故被上訴人主張上訴人無自任耕作，顯與事實不符。
㈢、退步言之，縱使如被上訴人主張上訴人有部分土地未自任耕作，然查本件系爭土地面積共計7324平方公尺，依被上訴人所主張為自任耕作之面積僅有537平方公尺，僅佔所有承租土地面積之百分之八，何況大多數為地界不明所造成，實務上就此咸認如係便利耕作使用，或無害於整體耕地農地農用之立法意旨及政策目的，基於耕地三七五減租條例第16條立法意旨及該條例保護承租人之基本精神，與適用法律及解釋之公平合理比例原則下不應即認定全部租約無效。
㈣、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。故如出租人為租賃物所有人，而在交付租賃物後，發生租賃物被第三人侵奪之情形，出租人負有向第三人行使所有物返還請求權，以盡其保持租賃物合於約定使用收益之義務，最高法院43年台上字第176號號判例、69年度台上字第380號判決參照。被上訴人國有財產局台南分處於勘查得知550地號土地部分遭第三人陳聖濟等占用後，即負有向陳清勝等人行使所有物返請求權，以盡其保持租賃物合於約定使用收益之義務，乃其怠於行使，竟以此為上訴人有不自行耕作之情形，顯有失公允。又上訴人並非專業人員，在土地未經測量前上訴人等人豈可能知悉土地有遭他人占用之情？況在被上訴人通知上訴人上情後，陳聖濟等人已因上訴人之要求將占用之建物拆除，杜碧金則以地界、地樁仍有爭執為由不承認有占用，故不拆除，上訴人已盡承租人之善良管理人義務。另554地號土地上訴人為共有人之一，又其並非專業法律人士，認其有權居於所有權人之地位使用屬於其應有部分之土地，而偶而使用部分土地以堆放建材、停放車輛，乃純因不諳法律之故，上訴人經被上訴人通知後即予以改善，上訴人並未因此而不為耕作。
㈤、聲明：⒈原判決廢棄。
⒉確認兩造間就坐落台南市○區○○段550、550之2、550之3
、554、558、558之1、558之2、562、562之1、562之2、562之3、562之4、562之5地號等土地之租賃關係存在。
三、被上訴人抗辯：
㈠、被上訴人所有之系爭土地其中國有土地之應有部分原係訴外人蔡奇璋所有，並與上訴人簽訂耕地租約在案（租約號：100號，租期至98年1月31日止，面積約2043.69平方公尺），因訴外人蔡奇璋死亡，其法定繼承人以系爭土地就訴外人蔡奇璋之應有部分辦理抵繳稅款，並於91年6月19日登記為國有，被上訴人國有財產局台南分處旋依規定通知上訴人申辦換約續租手續，並經上訴人於91年9月12日檢證辦理換約續租事宜。上訴人等人申辦換約續租手續後，經被上訴人國有財產局台南分處派員勘查結果，發現其中550地號土地內有訴外人陳聖濟、陳王金鳳建烤漆板造平房、棚架使用，面積約583.63平方公尺，同段554地號土地則有簡易木造平房，面積約106平方公尺，被上訴人國有財產局台南分處旋於91年12月24日以台財產南南三字第0910020188號函通知上訴人，因其未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第1項、第2項之規定，請於92年1月31日前拆除地上物並恢復耕作，逾期即依規定處理，惟被上訴人國有財產局台南分處逾92年5月22日派員前往複查，及於92年9月10日會同台南地政事務所人員勘查及鑑界結果，發現其中550地號土地內有訴外人陳清聖、陳王金鳳建烤漆板造平房、棚架使用及杜碧君之磚牆內庭院使用，同段554地號土地則由上訴人做籬笆、堆放建材及停放車輛、及搭建三樓鐵架棚架使用，面積合計549平方公尺。上訴人並未依通知將地上建物拆除，故上訴人等人不自任耕作之事實，已臻明確，被上訴人國有財產局台南分處旋於93年9月2日以台財產南南三字第0930013349號函覆上訴人租約無效，土地應予收回另行處理。
㈡、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。又所謂自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用，如承租人以承租之土地供其他非耕作之用者，應不在自任耕作之列（最高法院72年度台上字第1556號、84年度台上字第105號、86年度台上字第97號判決參照）。關於554地號土地部分，上訴人雖主張其為554地號土地之共有人，其等於554地號土地內停放車輛、堆放建材為偶發事件，且搭建鐵棚係農舍，面積極小等語，惟查，依據被上訴人國有財產局台南分處所提出92年5月23日及92年11月7日之現場照片，系爭554地號土地上由上訴人堆放建材及停放車輛至少已達五個月之久，並非如上訴人所言係偶發事件。又即使上訴人為共有人554地號土地之共有人，然被上訴人亦為共有人，於共有物未分割或分管前，應有部分仍存在於土地上每一點上，及於上訴人所不自任耕作之部分，而該不自任耕作部分尚訂有耕地三七五租約，本應受耕地租約及相關法令之限制，該地只能作為耕地使用，並不得主張究其應有部分可從事非耕地使用。又據被上訴人國有財產局台南分處提出之照片所示，鐵棚內放置的是易潮之建材，並非農具，上訴人於94年3月7日調解意見書中所附之照片裡的農具是事後才放置者，與91年、92年及93年初之現場情形並不相同。關於550地號土地部分，上訴人主張訴外人陳清聖已將550地號上之建物拆除，其餘部分皆種植農作物使用等語，惟占用情形經被上訴人國有財產局台南分處勘查發現後，即於91年12月24日發函促上訴人限期改善，上訴人卻迄於92年9月10日國有財產局台南分處會同台南地政事務所勘查時，550地號土地部分仍舊被他人占用，554地號土地亦有537平方公尺被圍籬堆放建材、停放車輛、搭建棚架，即作為磚造三層樓房之部分基地，因此國有財產局台南分處始於93年3月18日發函通知上訴人，表示原訂租約已無效，上訴人不理會國有財產局台南分處之改善通知，而原審於95年5月26日至現場勘驗結果，554地號土地上雖種植絲瓜、芒果、地瓜，然依最高法院80年台再字第15號判例意旨，其事後改善行為亦不能使原定租約持續有效。
㈢、上訴人主張未耕作面積僅占全部承租耕地面積百分之八，不能主張租約無效云云，惟查最高法院諸多判例及判決均認為部分不自任耕作則全部租約歸於無效，其所謂部分並無大小之分，其立法意旨在貫徹農地農用，禁止承租人投機取利，又上訴人未自任耕作之面積共有549平方公尺，面積相當大。又同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆不自任耕作者，原訂租約全部無效，其他筆土地上自任耕作部分之土地，亦失其租賃之依據，出租人得就全部土地請求一併收回（最高法院66年度台上字第761號判例、73年度台上字第112號、81年度台上字第2180號、84年度台上字第2975號判決參照），本件上訴人承租之多筆土地中固僅有550及554地號土地有未自任耕作之情形，為該多筆土地在同一租約內，故該租約應全部歸於無效。
㈣、上訴人雖主張據最高法院69年台上字第380號裁判，主張租賃物交付後，被第三人侵奪時，出租人負有向第三人行使所有物返還請求權，以盡其保持租賃物合於約定使用收益之義務，惟該判決乃處理租賃物被侵奪之情形，而本案乃上訴人任令他人占用承租地而不反對，與其所引裁判之情形不同。
㈤、聲明：⒈上訴駁回。
⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、上訴人就坐落台南市○區○○段550、550之2、550之3、554、558、558之1、558之2、562、562之1、562之2、562之3、562之4、562之5地號等13筆耕地，與被上訴人訂有耕地三七五租約，原定租約期限至98年1月31日止。上訴人於91年9月12日向被上訴人國有財產局台南分處申請換約，經被上訴人國有財產局台南分處於93年9月2日以台財南南三字第0930013349號函通知原訂租約無效，而主張將土地收回。
㈡、就其中554地號土地，上訴人丙○○有應有部分六分之一之所有權。
五、得心證之理由：
㈠、本件之爭點如下：⒈上訴人所承租之耕地中地號550號、554號土地是否有未自任
耕作之情形？⒉系爭租賃契約是否因上訴人違反耕地三七五減租條例第16條
之規定而全部無效？
㈡、按耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。而所謂「不自任耕作」，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者而言（最高法院76年度台上字第2222號判決要旨參照）。承租人若非因故意而不自任耕作，例如因地界不明遭他人占用（最高法院91年度台上字第2644號判決參照）、或是在承租之耕地上興建為便利耕作而設，不以解決佃農家族居住問題而設之農舍（最高法院64年台上字第571號判例、89年度台上字第2760號判決、86年度台上字第2676號判決要旨參照），則不在不自任耕作之列。惟承租人若經承租耕地用以興建非農舍之房屋（最高法院86年度台上字第97號判決參照）、或借予他人挖取砂石、堆放廢棄物（最高法院89年度台上字第1882號判決參照），不論面積多寡，均屬不自任耕作，其原定租約為無效。
㈢、關於上訴人所承租之耕地中地號550號、554號土地是否有未自任耕作之情形，分述如下：
⒈550地號土地部分：
上訴人等人於91年9月12日申辦換約續租手續後，經被上訴人國有財產局台南分處派員勘查結果，發現其中550地號土地內有訴外人陳聖濟占建烤漆板造平房、磚牆，面積約6平方公尺，陳王金鳳占建鐵架烤漆板造平房面積約1.5平方公尺，杜碧金占建磚牆內庭院面積約4.5平方公尺，被上訴人國有財產局台南分處於91年12月24日以台財產南南三字第0910020188號函通知上訴人，因其未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第1項、第2項之規定，請於92年1月31日前拆除地上物並恢復耕作，逾期即依規定處理，有該分處91年12月24日函為憑（原審卷（一）113、114頁參照），被上訴人國有財產局台南分處於92年5月22日派員前往複查，及於92年9月10日會同台南地政事務所人員勘查及鑑界結果，發現陳王金鳳之建物並未占用550地號土地，而陳聖濟、杜碧金占用之情形尚未改善，95年9月經原審函請地政事務所複丈結果仍有2.5平方公尺被第三人占用，本件自92年9月10日即已經地政事務所勘查及鑑界確認550地號有未自任耕作之情事。
上訴人為承租人，得本於承租人之地位向陳清聖、陳王金鳳及杜碧君為必要之法律行為，卻不此之圖，任令陳清聖、陳王金鳳及杜碧君等繼續占有使用該部分土地，顯有違反自任耕作之約定。其未自任耕作之事實又長達近四年之時間，上訴人均容許第三人占用而未自任耕作，此實難認其無故意不自任耕作。
⒉554地號土地部分：
系爭土地經被上訴人國有財產局台南分處於91年9月派員勘查結果，發現其上有上訴人堆放建材、停放車輛，以及磚造三樓鐵架棚，面積約537皮方公尺，被上訴人於91年12月24日以台財產南南三字第0910020188號函通知上訴人，因其未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第1項、第2項之規定，請於92年1月31日前拆除地上物並恢復耕作，逾期即依規定處理，被上訴人國有財產局台南分處於92年5月22日派員前往複查，及於92年9月10日會同台南地政事務所人員勘查及鑑界結果，發現上訴人並未依通知恢復原狀，而系爭土地於原審95年5月26日勘驗時，種有芒果、絲瓜、地瓜，東南角有棟鋼筋二層樓磚造房屋，門牌號碼為台南市○○街○○○巷○號，該建物主要坐落在台南市○區○○段555之5地號土地上，但有占用554地號面積1平方公尺等情，有被上訴人國有財產局台南分處提出之92年5月23日、同年11月7日之現場照片、台南地政事務所95年10月23日台南地所測字第0950010244號所附之複丈成果圖附捲可按，堪信為真實。上訴人丙○○雖為土地所有權人之一，然其並未主張及證明系爭土地有分管契約存在，則上訴人仍不得就特定部分任意主張以所有權人之地位占有。又上訴人主張鐵棚為農舍之用，然所謂農舍必以助耕作而必要之用者方屬之，就上開照片觀之，其鐵棚內堆放者為建材，並非耕具，而停放之車輛顯為載送建材所用，又上訴人將之堆放建材之期間至少自91年9月間至92年11月7日，亦非暫時偶然，則上訴人已將554地號土地變更為非耕作使用，已堪認定。上訴人狀請求傳訊證人蔡順天並請求勘驗現場，因事證已明，核無必要。
㈣、關於系爭租賃契約是否因上訴人違反耕地三七五減租條例第16條之規定而全部無效：
按同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆不自任耕作者，原訂租約全部無效，其他筆土地上自任耕作部分之土地，亦失其租賃之依據，出租人得就全部土地請求一併收回（最高法院66年度台上字第761號判例、73年度台上字第112號、81年度台上字第2180號、84年度台上字第2975號判決參照），本件上訴人承租之多筆土地中固僅有550及554地號土地有未自任耕作之情形，為該多筆土地在同一租約內，故該租約應全部歸於無效。
六、綜上所述，系爭550、554地號土地，上訴人有未自任耕作情形，系爭租約即為無效。從而，上訴人請求確認系爭租約存在，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法經審酌後，認於判決結果無影響，爰不一一詳為論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 24 日
民事第四庭 審判長法 官 王惠一
法 官 王浦傑法 官 蘇重信上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。依法應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中 華 民 國 96 年 7 月 24 日
書記官 黃文生【附記】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。