臺灣高等法院臺南分院民事判決 96年度上易字第123號上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國96年4月18日臺灣雲林地方法院第一審判決（96年度虎訴字第2號），提起上訴，本院於96年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第一項關於命上訴人應按年給付被上訴人地租超過新臺幣肆萬叁仟叁佰肆拾元部分，及主文第二項關於命上訴人應按年給付被上訴人地租超過新臺幣柒萬貳仟陸佰肆拾陸元部分，及訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
上列廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用，由上訴人負擔四分之一，其餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決不利上訴人部分及訴訟費用負擔部分廢棄。（二）上訴人在被上訴人所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○ ○號土地上，有如附圖所示Ａ、面積129.77平方公尺之二層鐵皮屋，自上訴人得以使用上開土地或判決確定日起，每年地租新臺幣（下同）35,505元，並按年給付於被上訴人。（三）上訴人在被上訴人所有坐落同段486－2地號土地上，有如附圖所示Ｂ、面積199.14平方公尺之鐵皮屋，自上訴人得以使用上開土地或判決確定日起，每年地租54,485元，並按年給付被上訴人。（四）第一審廢棄部分及第二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）系爭建築物於原審勘驗時既無人使用，原審怎能認定日後必供營業使用，而排除土地法第97條之適用，縱認系爭建物可供營業使用無誤，亦應區分營業使用時之地租，及非供營業使用時之地租，方屬允當。
（二）供營業使用時之地租，不受土地法第87條之限制，尚有討論空間，縱認該論點可採，法院酌定地租時，即應考量整體經濟現況。系爭Ａ部分建物、面積129.77平方公尺，95年公告現值為2,141,205元（16,500×129.77＝2,141,205）；系爭Ｂ部分建物、面積199.14平方公尺，95年公告現值為3,285,810元（16,500×199.14＝3,285,810），而臺灣銀行3年期儲蓄存款利率不過 2.39％，以此計算各該建物基地之年息，分別為51,175 元（2,141,505×2.39％＝51,175）、78,531 元（3,285,810×2.39％＝78,531），原審對Ａ、Ｂ建物基地地租分別核定為171,296元、262,865元，即基地公告現值 8％，投資報酬率較現今社會經濟現況顯然過高。
（三）城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總年息之 10％為限，第97條、第99條及第101條之規定於租用基地建築房屋均準用之，土地法第 97條及第105條定有明文。系爭486、486－2地號土地，96年1月之申報地價為4,560元，系爭Ａ、Ｂ建物基地之申報地價分別為591,751元（129.77×4,560＝591,751）、908,078元（199.14×4,560＝908,078 元），且系爭土地位處雲林縣西螺鎮經濟繁榮地帶之邊緣，考量申報地價偏低及系爭土地非處工商繁榮地帶等因素，地租應以申報地價年息6％為適當，即486地號土地每年地租35,505元（591,751×6％＝35,505）、486－2地號土地每年地租54,485 元（908,078×6％＝54,485）。
（四）民法第876條第1項有關地租之性質，為建物所有權人使用土地之對價，本質上為租賃關係，應類推適用有關民法債編租賃之規定。按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423 條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，有最高法院86年臺上字第1675號判決可參。本件被上訴人自拍定取得系爭土地之所有權後，即以各種手段阻止上訴人使用系爭建築物及基地，以致上訴人無法使用系爭房屋及基地，依上開法條及判決意旨，上訴人非不得拒絕給付租金，原審泛以「至於被告表示目前無出租他人使用，沒有賺錢，亦無法使用而無庸給付地租云云，顯屬無據，不足採信。」實乏理由。綜上，上訴人主張以申報地價年息6％ 計算地租，並行使同時履行抗辯權。
三、證據：除引用原審之立證方法外，並補提出臺灣銀行牌告利率表1份、土地登記謄本2份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）上訴駁回。（二）第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）承租基地給付租金之計算方式，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總年息10％為限，土地法第97條、第99條及第 101條之規定於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條及第 105條有明文規定。被上訴人所有坐落486 地號上附圖所示Ａ之二層鐵皮屋，設立碾米工具為永吉碾米工廠，坐落486－2地號上附圖所示Ｂ之鐵皮屋等建物，原設同成輪胎雲林分公司，實係供上訴人營業使用屬實，上開地段為繁華區域，出入四通八達，其基地之租金當然昂貴。
（二）上訴人生性狡滑，不給付租金，將系爭基地占為己用，以營私利，足見上訴人目無法紀，上訴人不服原審判決提起上訴，在法律上全無根據。
三、證據：引用原審之立證方法。理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人在其原所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○ ○號土地上，興建如附圖所示Ａ、面積129.77平方公尺之二層鐵皮屋，及在同地段486之2地號土地上，興建如附圖所示Ｂ、面積199.14平方公尺之鐵皮屋，經營碾米工廠，並將該二筆土地設定抵押權，嗣因上訴人積欠債務遭法院拍賣抵押物，由被上訴人於民國（下同）94年9月20日以7,041,000元標得，取得該二筆土地之所有權（系爭土地原為486地號，95年5月16日調解分割而增加486之1、486之2地號），依法視為已有地上權之設定，上訴人應給付地租，且因該地段為交通發達之繁榮地區，應以買受價金之一成計付租金。爰依民法第876 條法定地上權之法律關係，請求上訴人就486地號土地上興建如附圖所示Ａ部分建物，自94年9月20日起按年給付被上訴人地租24萬元，就486之2地號土地上興建如附圖所示Ｂ部分建物，自94 年9月20日起按年給付被上訴人地租48萬元等語。上訴人則以：其所有系爭土地上如附圖所示Ａ、面積129.77平方公尺之二層鐵皮屋，及如附圖所示
Ｂ、面積199.14平方公尺之鐵皮屋，先前有租給他人使用，嗣因被上訴人恐嚇承租人搬走，是該租金之給付時點，應自其有使用權起算，且其目前未出租無租金收入，亦未使用該建物，況該地段非處工商繁榮地帶，應無每年72萬元地租行情，尤以被上訴人阻止其使用系爭房屋及基地，其亦得拒絕給付租金，並得為同時履行之抗辯等語，以資抗辯。（原審判決Ａ部分上訴人應按年給付 171,296元，Ｂ部分上訴人應按年給付262,865 元，另駁回被上訴人其餘之訴後，被上訴人就其請求敗訴部分未上訴已確定，上訴人則就其應給付敗訴部分提起上訴，事涉本院審判範圍，合先敘明）
二、經查坐○○○鎮○○段○○○○號土地如附圖所示Ａ、面積129.77 平方公尺之二層鐵皮屋，及同地段486之2地號土地如附圖所示Ｂ、面積199.14平方公尺之鐵皮屋，為上訴人所興建，因該土地設定抵押權經法院強制執行，由被上訴人於94年9月20日以7,042,000元買受取得所有權，致建物與土地異其所有人，又各該鐵皮屋等建物，原供營業使用目前閒置中，，且系爭土地之抵押物於拍定時，視為已有地上權之設定，兩造無法協議地租等事實，既有原審法院不動產權利移轉證書、土地登記第三類謄本、雲林縣西螺地政事務所 96年2月26日雲西地二字第0960001168號函附之土地複丈成果圖、原審法院勘驗筆錄、現場照片等件，附於原審卷足稽，且為兩造所不爭執，自堪信實。惟被上訴人另主張系爭地租之計算，應依買受價金之一成，即每年72萬元為適當乙情，既為上訴人所堅詞否認，並以上揭情詞置辯，致兩造互有爭議。是本件所應審究者，厥為上訴人應否給付地租予被上訴人？上訴人苟應給付地租予被上訴人，其計算標準為何？其金額若干？及上訴人得否主張同時履行抗辯權？等情而已。茲更詳細說明如下：
（一）首按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之，民法第876條第1項定有明文。卷查系爭486地號土地上有如附圖所示Ａ之二層鐵皮屋、486之2 地號土地上有如附圖所示Ｂ之鐵皮屋，且均為上訴人所有，嗣因系爭土地設定抵押權經法院拍賣，由被上訴人買受取得所有權，致系爭土地與其上之建物異其所有人之事實，既為兩造所不爭執，則依上揭法條規定，為系爭抵押物之土地於94年9 月20日拍賣由被上訴人買受時，即視為已有地上權之設定，且兩造間又無法協議其地租，被上訴人訴請法院核定給付地租，洵屬有據，應予准許。
（二）次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條及第
105 條固定有明文；惟按「房屋僅供住宅用者，始受土地法第 97條第1項規定之限制，土地法第三編第三章『房屋及基地租用』章之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定，由於城市人口密集，房屋供不應求，導致有房屋者，高抬房價及房租，遂於土地法第三章設定若干條文，藉以有助於住宅問題之解決，此由第94條積極的增加房屋的供給，以供人民承租自住之用，第95條間接的採取新建房屋賦稅之減免，與第96條消極的限制每一人民自住之房屋間數觀之，第97條所稱『城市地方房屋租金』，其所謂『房屋』，應指僅供住宅用之房屋而言，內政部71年5月24日臺（71）內地字第87103號函亦採此見解，是如所出租之房屋，供住宅用者，應受土地法第97 條第1項所設最高額之限制，如房屋供業務用（非具營利性）或營業用，則不受限制。」亦有最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議決議足參。又按「供居住使用之房屋租賃，基於貫徹憲法保障生存權之意旨，自得以立法加以管制，至營業用房屋，承租人係用以營業獲取利潤，並非供居住安身，與人民安居之基本需求即生存權之保障無涉，自無立法限制之必要，土地法第97條限制房屋租金最高額及同法第99條擔保金之規定，旨在保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，此觀之土地法第97條、第99條之立法意旨自明，承租人有能力承租房屋營業以獲取利潤，多非經濟上之弱者，所承租之房屋，亦非供居住安身之用，即與生存權之保障無涉，土地法第97條之規定，不包括供營業用使用之房屋，為本院現持之見解。」亦有最高法院94 年臺簡上字第8號判決，及最高法院94年第2次民庭會議決議可佐。而系爭486地號土地上如附圖所示Ａ之二層鐵皮屋、486之2地號土地上如附圖所示Ｂ之鐵皮屋，原均充供營業使用，既為兩造所不爭執，且經原審會同雲林縣西螺地政事務所人員勘驗現場，系爭486 地號土地上之鐵皮屋，搭設碾米工具為「永吉碾米工廠」，486之2地號土地上有鐵皮屋搭設平房，原為「同成輪胎雲林分公司」，現均無人居住，復有當日勘驗筆錄及系爭建物外觀照片，存於原審卷為憑，是系爭如附圖所示Ａ、Ｂ建物，原確充供營業使用無疑，雖該建物目前無人使用，仍無從變更該建物係充供營業使用之事實。據此系爭如附圖所示Ａ、Ｂ建物之地租，即應不受土地法第97條應以「不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限」之限制至明。
（三）而系爭486、486之2地號土地96年1月申報之地價為 4,560元/ 平方公尺，既有上訴人提出之土地登記第二類謄本附於本院卷為證，且上訴人亦主張以該申報地價作為計算地租之標準，自非不得據為審酌系爭非僅供住宅之建物，使用系爭土地對價之依據，被上訴人主張依買受價格一成計算，原審依土地公告現值 16,500元/平方公尺計算，均非妥適。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地相比較，以為決定。故本件在不受土地法第97條限制下，自亦得斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，及與相鄰地段比較，以為決定租金之數額。卷查系爭486 地號土地上有一磚造工廠，其上有鐵皮屋搭設碾米工具為「永吉碾米廠」，門牌為雲林縣○○鎮○○路○○○ 號、面臨雙向道路寬約15公尺；系爭486之2地號土地上有一鐵皮屋搭設平房，原為「同成輪胎雲林分公司」，面臨縣145道路之十字路口，縣145道路為西螺鎮主要南北縱向聯絡道路，北起西螺南至虎尾鎮，路面寬度11至20公尺，為臺一線省道衛星道路，以吳厝往北港方向路段之肇事率較高等情，既有原審96年2月8日勘驗筆錄、現場照片及卷附他案囑託鑑定系爭不動產估價之交通運輸資料等件足參，是本院認依系爭土地之坐落位置、土地可供經濟用途、系爭房屋現無人居住使用、上訴人利用基地之經濟價值及所受利益，及與相鄰地段比較等情形，綜合判斷審酌認上訴人應給付之租金，以按土地申報總價年息8％ 計算為適當。亦即上訴人使用如附圖所示Ａ、Ｂ之建物，Ａ部分應按年給付被上訴人地租47,340元（4,560元×129.77×8％＝47,340），Ｂ部分應按年給付被上訴人地租72,646元（4,560元×199.14×8％＝72,646）。至被上訴人逾此部分之請求，即非有據，不應准許。
（四）又按民法第876條第1項有關地租之性質，為建物所有權人使用土地之對價，本質上為租賃關係，雖應類推適用有關民法債編租賃之規定。且按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，亦為民法第423 條所明定。固足認出租人之租賃物保持義務，與承租人之給付租金義務，具有對價關係，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。惟本件租金之給付係基於法定地上權而來，非惟上訴人所有之系爭Ａ、Ｂ建物早已建築在系爭土地上，且其復自承現尚有機器設備仍留置在上揭建物內，而被上訴人又未占有使用各該建物所坐落之基地，是系爭建物所使用之基地，自始即係在上訴人之占有使用中，而得由上訴人為使用收益之狀態，並不因上訴人未自行或出租使用收益而異。上訴人任以被上訴人自拍定取得系爭土地所有權後，以各種手段阻止上訴人使用系爭建築物及基地，致上訴人無法使用系爭房屋及基地，其得行使同時履行抗辯權，而拒絕給付租金，即非的論，難認有理。
三、綜上所述，被上訴人依法定地上權之法律關係，請求上訴人就486地號土地上如附圖所示Ａ部分建物，自94年9月20日起按年給付被上訴人地租43,340元，就486之2地號土地上如附圖所示Ｂ部分建物，自94年9月20 日起按年給付被上訴人地租72,646元，洵屬有據，應予准許。逾此部分之請求，則不應准許。原判決主文第一項命上訴人應按年給付被上訴人地租超過43,340元部分，及主文第二項命上訴人應按年給付被上訴人地租超過72,646元部分，即有未當。上訴人上訴意旨，指摘原審此部分判決不當，即為有理由，應由本院將原審該部分判決，予以廢棄，改判如主文第二項所示。至上訴人其餘上訴部分，即原判決主文第一項命上訴人按年給付被上訴人43,340元部分，及主文第二項命上訴人按年給付被上訴人72,646元部分，經核認事用法並無不合，上訴意旨猶執上揭情詞指摘不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。
五、據上論結，本件上訴為一部分有理由，一部分無理由，應依民事訴訟法第449條第1項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 31 日
民事第四庭 審判長法 官 王惠一
法 官 蘇重信法 官 林永茂上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 7 月 31 日
書記官 謝素嬿