臺灣高等法院臺南分院民事判決 96年度上易字第226號上 訴 人 臺灣興美公寓大廈管理維護股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 郁旭華 律師被 上訴人 都會假期公寓大廈管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 向文英 律師上列當事人間請求給付承攬報酬事件，上訴人對於中華民國96年
7 月25日臺灣臺南地方法院第一審判決（95年度訴字第1513號）提起上訴，並為訴之追加，本院於97年2 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴）由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）751,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。（三）第
一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）按訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但有民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。又請求之基礎事實同一者，仍許為訴之追加，民事訴訟法第255 條第1項第2款亦有明文。本件上訴人起訴時本於委任關係請求被上訴人給付報酬，於上訴審時另本於承攬關係，並請求法院就委任關係或承攬關係，擇一而為判決，乃追加請求權基礎，惟二者請求之基礎事實，核屬相同，被上訴人雖不同意上訴人之追加，惟依上開規定其追加尚屬合法，先予敘明。
（二）系爭委託管理合約書是否有效？即被上訴人前任主任委員張立夫是否有權代表被上訴人與上訴人簽訂系爭合約？系爭合約未經區分所有權人會議承認是否有效？系爭合約經區分所有權人會議拒絕予以承認是否有效？上訴人就系爭合約是否為善意之第三人？⒈按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大
廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第29條第1、2項定有明文。復按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；管理服務人則指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人或管理維護公司。管理委員會之職務包括管理服務人之委任、僱傭及監督。同條例第3條第9款、第11款及第36條第9 款均有明文。承上可知公寓大廈其管理服務人之產生，除得由區分所有權人會議決議外，尚得由管理委員會本於其職責僱傭或委任之。此稽諸被上訴人於原審提出之民國93年（下同）3 月27日第七次區分所有權人會議記錄臨時動議㈡記載「決議：經出席的各戶表決大多數同意理和管理依合約需服務到93年6 月30日，再由新任委員會評估更換或續約。」等語，及94年3 月26日第八次區分所有權人會議記錄提案討論㈥ 載明「決議：2、大樓保全管理服務案，經出席各戶表決以111 票超過出席半數，通過新年度保全管理服務，仍由理和公司提供服務。」等語即明。
⒉經查都會假期大樓其規約尚無關於管理公司委任之特別規
定，業據被上訴人所舉證人黃泰欽於原審證述在卷。而兩造於95年5月24日簽訂系爭合約前之95年3月25日，被上訴人固曾召開第九次區分所有權人會議，惟該會議中並未提及新年度管理公司之產生方式。是被上訴人於95年5 月10、11日即召開第九屆第二次管理委員會（非區分所有權人會議），第一天（10日）聽取上訴人及訴外人起將、理和、賓士、萬安、全天等六家公司之簡報，並由被上訴人初步討論後，篩選上訴人及訴外人理和、萬安三家公司為進一步遴選之對象；第二天（11日）被上訴人決議以住戶公投方式就上述三家管理公司擇一。此有被上訴人於原審提出之95年5 月10日都會假期大樓第九屆第二次管理委員會會議記錄可稽。嗣因訴外人理和公司於95年5 月15日發函向被上訴人表示不願參與管理服務廠商之住戶公投，致沒有再由住戶公投之必要，被上訴人前主任委員張立夫即召開管理委員會，就上訴人與萬安公司二家之各樣條件比較後，決議與上訴人簽訂新年度之系爭管理合約。上情除有證人張立夫提出之理和公司95年5 月15日第0507號函在原審卷可稽外，並據證人張立夫於原審證稱：系爭合約書是伊代表被上訴人而與上訴人簽訂，簽約是經過管委會議決，曾經有決定要讓住戶投票，因為原來的公司（理和公司）放棄投標，所以就沒有必要再由住戶公投，管委會因此開會依照各樣條件決定，伊被選為管理委員，依管理條例行使職權，有與管理公司簽約的權利等語在卷。易言之，兩造於95年5 月24日簽訂系爭合約，尚無違反公寓大廈管理條例或規約或區分所有權人會議或管理委員會會議之情，證人張立夫既本於被上訴人當時合法代表人之身分與上訴人簽約，系爭合約自屬有效。
⒊原審判決雖認：管理委員會之代理權限須受區分所有權人
會議之拘束，依93、94年度區分所有權人會議記錄所示，管理委員會應有區分所有權人之授權始有代表簽訂管理合約之權，而系爭合約未經區分所有權人會議事前承認，並經區分所有權人會議事後拒絕承絕，應不生效力云云。惟於系爭合約簽訂前之95年3 月25日，被上訴人大樓雖召開第九次區分所有權人會議，但根本未提及關於新年度管理公司應如何產生，遑論作成決議，管理委員會當然無受區分所有權人會議決議拘束可言；而被上訴人大樓93、94年度之區分所有權人會議決議，就新年度管理公司產生之方式，有授權管理委員會評估後自行決定者，亦有於會議中由住戶多數決同意者，且該二次區分所有權人會議，均僅係針對各該年度新的管理公司產生方式所為個案之決議，而非針對爾後任何新年度管理公司產生之方式為通例之決議，是尚不得據93、94年度區分所有權人會議之個案決議，來拘束95年度之簽約行為。再者依公寓大廈管理條例第2條第11款及第36條第9款規定，管理服務人本得由管理委員會僱傭或委任，且管理服務人之委任、僱傭及監督，亦屬管理委員會之職務，而證人張立夫既係本於被上訴人當時之合法代表人身分與上訴人簽約，應屬有權代表，則代表人所為之法律行為，即為被上訴人本人自身所為，自不生無權代表或代理之問題，即無所謂事後須經被上訴人承認始生效力之餘地。準此原審認系爭合約未經區分所有權人會議事前承認，並經區分所有權人會議事後拒絕承認，應不生效力云云，尚有誤會。
⒋按公寓大廈管理條例之規定，公寓大廈其管理服務人之產
生，除得由區分所有權人會議決議外，尚得由管理委員會本於其職責僱傭或委任之。且據被上訴人於原審提出之93年度第七次、94 年度第八次區分所有權人大會會議記錄2份可知，前者決議由新任委員會評估更換或續約；後者則交由出席各戶表決決議新年度保全管理服務公司等情即明。而在系爭合約95 年5月24日簽訂前，該年度即95年度第九次區分所有權人會議，亦根本未就新年度管理公司應如何產生，為任何討論或決議。又管理服務人本得由管理委員會僱傭或委任，且管理服務人之委任、僱傭及監督，亦屬管理委員會之職務，且證人張立夫既係被上訴人當時之主任委員，依法對外代表管理委員會，上訴人與之簽約，自應受到保護。原審判決認：「依證人黃泰欽於96年3 月
21 日言詞辯論之證述：93年2月29日管委會曾經未經住戶大會決議與理和公司解約，而由上訴人進駐提供服務，但被拒絕，拒絕的理由是沒有經過區分所有權人的開會決議才簽約等語，亦足證明上訴人明知被上訴人管理委員會須經區分所有權人會議授權才可簽立管理合約，是上訴人亦非善意第三人，自不得對抗被上訴人。」云云，惟查：①證人黃泰欽係理和公寓大廈管理維護股份有限公司之負責人，有網路查詢公司資料可稽，而上開公司因兩造間之訴訟糾葛有利害關係，是其證詞難免為迴護其本身利益，而偏頗被上訴人，殊難盡信。②又證人黃泰欽於原審尚證稱：「（當時有無告訴上訴人要經過住戶大會決議？）是由管委會與上訴人接觸，我不知情。」等語。易言之，上訴人於93年間欲進駐被上訴人大樓服務時，既係與該大樓管理委員會接洽，並非與證人黃泰欽接洽，故尚不足證明上訴人於93年間欲進駐時，已知悉該大樓當年度管理公司之產生未經過區分所有權人會議決議之事。③退步言之，即認上訴人於93年間欲進駐被上訴人提供服務時，曾知悉當年度該大樓管理公司之產生，應經其區分所有權人會議決議為之，惟此充其量僅係93年間之狀況，尚不足證明兩造於95年5 月24日簽訂系爭合約時，上訴人亦知悉95年度該大樓管理公司之產生，應經其區分所有權人會議決議為之。況公寓大廈管理公司之產生，除可由區分所有權人會議決議外，尚得由管理委員會本於其職責僱傭或委任之，本件被上訴人於兩造簽約前之95年3 月25日所召開之第九次區分所有權人會議，既根本未提及新年度管理公司產生之方式，遑論有任何相關之決議，則上訴人更不可能知悉被上訴人大樓95年度管理公司之產生，是否應經其區分所有權人會議決議為之。再者證人張立夫於原審證稱：簽約之前有經過管理委員會決議等語，則上訴人與當時有權代表管理委員會之主任委員張立夫簽訂系爭合約，應屬善意之第三人，事甚明確。
（三）上訴人係經營公寓大廈管理服務業，並無經營保全業務，則系爭合約有無違反法律強制禁止規定？其效力為何？⒈按所謂管理服務人：指由區分所有權人會議決議，或管理
負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司，公寓大廈管理條例第3 條第11款定有明文。復按管理維護公司從事下列建築管理維護業務：⑴公寓大廈一般事務管理服務事項。⑵建築物及基地之維護及修繕事項。⑶建築物附屬設施設備之檢查及修護事項。⑷公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事項。⑸公寓大廈及其周圍環境安全防災管理維護事項。公寓大廈管理服務人管理辦法第15 條第1項亦有明文。經查上訴人公司名稱為臺灣興美公寓大廈管理維護股份有限公司，其所營事業為公寓大廈管理服務業，有上訴人公司變更登記表在原審卷可參，是上訴人應具備上開條例規定之管理服務人資格，無庸置疑。又按公寓大廈及其周週圍環境安全防災管理維護事項，亦屬管理維護公司得從事之業務範圍，參諸系爭合約第6 條關於安管員及機巡員之工作內容，均屬上述公寓大廈及其周圍環境安全防災管理維護事項，準此可知，系爭合約中關於安全防災管理維護事項，本為上訴人得從事之業務範圍，事甚明確。被上訴人辯稱上訴人未依法設立保全公司，不得經營保全業務，系爭合約未具法定方式，應屬無效云云，尚不足採。
⒉又保全業得經營住居處所、停車場等防盜、防火、防災之
安全防護（保全業法第4條第1款參照），惟公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項及管理服務人之委任、僱傭及監督均屬管理委員會之職務事項（公寓大廈管理條例第36條第3款、第9款參照）。易言之，關於公寓大廈所涉之安全事宜，凡保全業者及經公寓大廈管理委員會委任之管理維護公司應均得經營之，尚非僅得由保全業者經營之業務，此觀諸保全業法第4 條條文係規定「保全業得經營左列業務‧‧‧」，而非謂「左列業務僅得由保全業經營。」足徵依公寓大廈管理條例上述規定，具備管理維護公司資格之上訴人，亦得從事關於公寓大廈及其周圍之安全維護事項。
⒊又所謂管理服務人係指由區分所有權人會議決議或管理負
責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司（公寓大廈管理條例第3 條第11款參照），而保全業者既非公寓大廈管理服務人員，亦非管理維護公司，當然不具管理服務人之資格，自不能受區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務。
⒋至原審卷內政部警政署96年5月8日警署刑偵字第09600686
71號函，並未明確表示系爭委任管理合約為無效。退步言之，即認系爭合約中關於安全事項應由保全業始得從事，則上訴人之關係企業臺灣興美保全股份有限公司（該公司董事長王盛龍為上訴人公司監察人，上訴人董事長甲○○則為該公司監察人，且兩家公司另二名董事均相同）亦得經營，有上訴人公司及臺灣興美保全股份有限公司變更登記表影本2份在原審卷足憑。
（四）兩造協商一個月處理住戶反對乙事，是否有限期承認或延期履行之意思？上訴人主張於95年5 月30日晚間前往都會假期大樓準備辦理進駐交接事宜，詎因大樓住戶有人反對，致無法使上訴人於95年5 月31日零時進駐服務，惟被上訴人當時主任委員張立夫承諾於1 個月內安排妥當云云，業據證人張立夫在原審證稱：上訴人於95年5 月30日前來交接進駐，但因有部分住戶阻擋交接的工作，致上訴人無法進駐，當時伊代表管委會與上訴人協商等語在卷，並有證人張立夫2006年6月7日函可稽。按證人張立夫上開證詞所稱與上訴人協商究指何意？其證稱並無與上訴人提到協調的真正意思，亦無向上訴人說系爭合約不算數或要再延一個月始發生效力等語，足見被上訴人舉證人張立夫尚無從證明兩造間有限期承認或延期履行之情。
（五）如系爭合約係有效，被上訴人曾否對上訴人為終止或解除系爭合約之意思表示？即被上訴人於95年7月9日發函，是否有終止或解除系爭合約之意思表示？被上訴人委任律師於95年7 月18日寄發存證信函，是否為終止或解除系爭合約之意思表示？若被上訴人曾對上訴人為終止或解除系爭合約之意思表示，則是否發生終止或解除系爭合約之效力？⒈被上訴人固於95年7 月9日以第A0701號函通知上訴人無法
履行系爭合約之意，並有都會假期公寓大廈管理委員會函乙份在卷可稽。惟按契約之解除乃當事人之一方在法律上有解除權（法定或約定）而行使之，使契約溯及自始不發生效力；而契約之單方終止則係契約因法定或約定得終止契約之事由發生，由一方行使終止權，使契約自終止之通知到達相對人後而向將來失其效力。足見契約之解除與終止，乃兩個不同之法律概念，不容混淆。證人乙○○即被上訴人現任主任委員於原審證稱：原證4 號是由伊具名代表被上訴人發給上訴人的，該函文是由理和管理公司請教律師後擬定的，也是新的委員會共同討論的結果等語，再參之原證4 號函文內容，分別在主旨及說明二兩處表示「解除」系爭合約之記載，惟不見任何「終止」之字樣及意思，顯見被上訴人上開函文係欲行使解除合約之意，而非終止合約，事甚明確。證人乙○○證稱上開函文有終止系爭合約的意思云云，與事證不符，不足採信。
⒉被上訴人復於95年7 月18日委託蘇新竹律師以臺南一支郵
局第197 號存證信函通知上訴人，略謂因張立夫未舉辦住戶公投而擅自與上訴人簽訂系爭合約，應屬無效云云。然函文中並未提及契約之「解除」或「終止」等用語或意思，顯見被上訴人以上開存證信函乃係主張系爭合約為無效，既係如此，上開信函遑論有解除或終止契約之意甚明。⒊按「契約一經成立，雙方均應受其拘束，除有合法原因外
，不能任意解除，‧‧‧而契約解除權之行使，究仍屬於不違約之一方。」、「解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所規定之解除權不得為之。」迭經最高法院著有65年度臺上字第1933號判決及23年度上字第3968 號判例可參。被上訴人所發原審卷原證5號存證信函俱無解約及終止之表示，原證4 號函文僅有解約之意，而無終止契約之表示，俱見前述，且被上訴人在法律上並無解除系爭合約之權利，故被上訴人於95年7月9日發函通知上訴人解除系爭合約云云，並無理由，自不生解約之效力。
（五）被上訴人如未合法解除契約、終止契約或於合法終止契約之前，被上訴人有無給付自95年5月31日起至95年9月30日止之管理服務費之義務？兩造協商上訴人同意予被上訴人一個月時間處理住戶反對乙事，是否有延緩履行契約之意思？被上訴人可否拒絕給付95年5月31日起至95年6月30日止之管理服務費用？被上訴人可否依民法第548條第2項之規定，以上訴人並未為任何委任事務之處理為由，拒絕給付報酬？上訴人主張類推適用民法第487 條「僱用人受領勞務遲延者，受僱人無補服勞務之義務，仍得請求報酬。」之規定，請求被上訴人給付報酬，是否有理由？⒈系爭合約約定委託期限自95年5月31日起至96年6月30日止
，每月管理服務費用為187,950 元（含稅），被上訴人應於隔月3 日以前電匯至上訴人公司帳戶，有系爭合約第壹條、第肆條可稽。證人張立夫於原審證稱95年5 月30日交接的晚上，伊沒有對上訴人說系爭合約要再延一個月才發生效力，伊只是向上訴人說交接的動作要再進行協商，不要再這麼對立的情況下進行等語，顯見兩造間並無延後履行契約之合意，被上訴人應自95年5 月31日起負履行系爭合約即給付管理費用之義務。
⒉按委任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未
完畢前已終止者，受任人得就其已處理之部分，請求報酬，民法第548條第2項固有明文。惟上開條文顯係在委任契約已終止時，始有適用，然本件被上訴人始終未為任何終止系爭合約之意思表示並通知上訴人，而上訴人亦未終止系爭合約，則系爭合約仍屬有效，自無上開民法第548 條第2 項規定之適用，因之被上訴人依該條文拒絕給付報酬，尚無可採。
⒊復按關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用於關於委任之規定，民法第529 條定有明文。
兩造之委託管理契約，究其性質乃被上訴人委託上訴人代為管理及維護社區之安全及環境等一定事務，其重點在於特定勞務之給付，揆諸上揭規定，自應適用有關委任之規定。又受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付，民法第548條第1項定有明文。另按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。債權人預示拒絕受領之意思或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，亦為民法第234條、第235條但書所明定。系爭合約約定委託期限自95年5月31日起至96年6月30日止，每月管理服務費為187,950元（含稅），被上訴人應於隔月3日以前電匯至上訴人公司帳戶等情，有系爭合約可稽。上訴人於95年5 月30日晚間前往被上訴人大樓準備辦理進駐交接事宜，詎因大樓住戶有人反對，致無法使上訴人於95年5 月31日零時進駐服務，惟被上訴人當時主任委員張立夫承諾於一個月內安排妥當。事後被上訴人於95年7月9日發函上訴人，表示欲解除系爭契約云云；又委託律師於95年7 月18日以存證信函略謂系爭契約應屬無效，顯見被上訴人拒絕受領上訴人之給付無疑。上訴人則委託律師於95年6月5日發函催告被上訴人於95年6 月15日前履行系爭契約之協力義務；復於95年7月12日再度發函催告被上訴人限於95年7月20日前履行協力進駐之義務；再於95年8 月9日、9月13日發函表示可隨時進駐提出給付，並再次催告被上訴人履行系爭合約及請求給付報酬，上情有信函4 份足稽。末按僱用人受領勞務遲延者，受僱人無補服勞務之義務，仍得請求報酬，民法第487 條定有明文。系爭合約既屬有效，被上訴人自應受系爭合約之約束，按月給付上訴人報酬，即令上訴人因被上訴人之不配合而無法現實提出給付，然此係因可歸責被上訴人之拒絕受領所致，況上訴人亦多次將準備給付之事情通知被上訴人，以代提出，因之上訴人本於委任契約之法律關係，並類推適用民法第487 條之法理，請求被上訴人給付自95年5月31日起至95年9 月30日止，共4個月之報酬，以每月187,950元（含稅）計算，合計751,800元，及法定遲延利息，應有理由。
（六）另就被上訴人提出之下列資料，表示意見如下：⒈95年6 月25日第二次臨時區分所有權人會議記錄，該會議係兩造於95年5 月24日簽訂系爭管理合約書之後所召開。
易言之，倘系爭合約書有效成立，應自簽約日起即對被上訴人發生拘束力，尚不容被上訴人事後翻異，因之該會議固就大樓管理公司重新擇定事項為決議，惟不影響系爭合約之效力。
⒉95年3 月25日第九次區分所有權人會議記錄內容，並無就
新年度大樓管理公司之委任事宜有所討論、決議。原審判決雖謂：關於被上訴人大樓之管理服務公司之選任事宜，應由區分所有權人會議決議云云。惟該會議係於95年3 月25日召開，正值該年度被上訴人與訴外人理和公司間管理合約將屆期之際，苟原審認定事實為真，則何以每年度選任大樓管理服務公司如此重大事項，竟未於上述區分所有權人會議中提案討論並作成決議，足徵原審認為關於被上訴人大樓之管理服務公司之選任事宜，應由區分所有權人會議決議云云，尚有未洽。
⒊86年8 月30日都會假期大樓住戶管理規約，並未就大樓管
理服務公司之選任事宜，應由區分所有權人會議決議乙節，有所規定。該規約第9條第1項反規定：「主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行本條例第34條規定事項。」經查證人張立夫即被上訴人簽訂系爭合約時之主任委員，於原審具結證稱：「（簽合約之前有無經過住戶會議決議？）有經過管理委員會決議。」、「（與上訴人簽約是個人意思？還是管委會多數決的意思？）是經過管委會議決。」等語在卷。又公寓大廈管理條例於92年12月31日修正前第34條規定：「管理委員會之職務如下：
‧‧‧九、管理服務人之委任、僱傭及監督。」可知證人張立夫於95年5 月24日依法代表被上訴人與上訴人簽訂系爭合約，非其個人之意思，且曾經管理委員會決議，據以執行管理委員會依公寓大廈管理條例規定之法定職務，完全符合都會假期大樓規約第9條第1項規定，系爭合約難謂無效。
⒋被上訴人援引臺灣板橋地方法院95年度小上字第5 號民事
判決，辯稱：委任契約之受任人僅得請求處理委任事務之必要費用，對於未依約提供保全人員及清潔人員處理委任事務之費用不得請求云云。然查上開事件之具體情形，乃保全公司與大廈管理委員會本係約定應提供6 位人員輪班執勤，惟保全公司擅自減少為5 位人員輪班，故該法院就減少1 名人員部分，未准許保全公司之請求。本件係因被上訴人大樓住戶有人反對而不願使上訴人進駐提供服務，乃不可歸責於上訴人之事由，尚非上訴人擅自或違約而不提供約定之服務，而與上開判決事件迥不相同，故被上訴人援引該判決為其有利之主張，尚不可採。
⒌臺灣板橋地方法院95年度訴字第1993號民事判決：「按受
任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付。委任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前已終止者，受任人得就其已處理之部份，請求報酬，民法第548 條定有明文。亦即如契約當事人已於契約中就報酬之給付有所約定，即應依約定內容辦理，僅於契約未明定時，始有民法第548 條規定之適用。」本件兩造間既已就報酬之給付金額、時期、方式均有所約定，並載明於管理合約書第肆條，是依上開判決意旨，本件應無民法第548 條適用之餘地。從而被上訴人以上訴人未為任何事務之處理，依民法第548條第2項規定，其得拒絕給付報酬等語置辯，亦有誤會。
三、證據：除引用原審之立證方法外，並補提出原審91年度簡上字第178號民事判決影本1份、網路查詢公司資料1份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）上訴駁回。（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）系爭委託管理合約書是否有效？即被上訴人前任主任委員張立夫是否有權代表被上訴人與上訴人簽訂系爭合約？系爭合約未經區分所有權人會議承認是否有效？系爭合約經區分所有權人會議拒絕予以承認，是否有效？就系爭合約而言，上訴人是否為善意第三人？⒈公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為
其最高意思機關，而管理委員會係為執行區分所有權人會議決議事項設立之組織，此觀公寓大廈管理條例第3條第7、9款及第36條第1款規定，即「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「管理委員會之職務如下：區分所有權人會議決議事項之執行。．．．」自明。又按「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」同法第37條定有明文。是管理委員會或主任委員無違背區分所有權人會議決議而選定管理服務公司及代表簽約之權。⒉本件都會假期大樓之大廈管理服務契約，歷年來亦均係經
區分所有權人會議決議，決定續約或擇定管理服務公司，再委由管理委員會執行簽約事務，或區分所有權人會議決議由管理委員會評議簽約之對象及執行簽約事務，而成立服務契約。是管理委員會未經住戶會議之決議授權，即無決定管理服務公司並為簽約之權，主任委員亦無對外代表管理委員會與大樓管理公司簽立管理服務合約之權限，此有都會假期93、94年區分所有權人會議紀錄為憑。而依上揭94年度第八次區分所有權人會議紀錄所載「㈥新年度大樓電梯維護與保全管理服務表決案，說明：⒈依據第七次大會中討論大樓電梯維護與保全管理服務關係大樓安全甚巨，是否延續或終止，須於大會中決議，交由下屆委員會依據決議憑辦。」即足說明都會假期住戶大會決議已為授權管理委員會簽立管理合約之要件。而依公寓大廈管理條例第37條規定，管理委員會應執行事項並未僅限執行當次區分所有權人會議決議之事項，亦即未依法經區分所有權人議決變更之決議，管理委員會均有執行之義務，且管理委員會亦不得違反未經變更之區分所有權人會議決議事項，益徵本件被上訴人前主任委員張立夫無違背區分所有權人決議與上訴人簽約之權限。⒊依證人黃泰欽及張立夫於原審之證言，都會假期大樓於95
年度管理服務公司之決定，係以經篩選後之上訴人、理和、萬安三家公司提交住戶舉辦公投方式決定，並經95年 5月17日公告於95年5 月29日晚間6時至8時舉辦住戶公投在案，惟原主任委員竟未經公投即擅於95年5 月24日與上訴人簽立委任管理合約書。雖被上訴人原主任委員張立夫於原審96年3 月21日證述：區分所有權人會議沒有特別決議與何家公司簽約，亦沒有討論由證人處理簽約。惟管理合約於都會假期大樓應由住戶議決已如前述，並無未討論即可任由前主任委員自行決定之理。是如未討論，管理委員會依法亦應行召開臨時會或舉辦等同全體住戶議決方式（如公投）決定簽約對象始得為之，更無已公告公投方式決定簽約對象後，竟又私自於未經公投前與上訴人簽議之理。足證本件都會假期管理委員會無住戶大會之授權，無代表住戶簽訂公寓大廈管理服務契約之權，且本件原主任委員並未獲住戶大會之授權，是以系爭契約因無權代理而無效。
⒋退步言之，即或上訴人主張本件張立夫係以管理委員會代
表人名義與之簽約，則依證人黃泰欽於原審96年3 月21日證稱：93年2 月29日管委會曾經未經住戶大會決議與理和公司解約，而由上訴人進駐提供服務，但被拒絕，拒絕的理由是沒有經過區分所有權人的開會決議才簽約等語，亦足證明上訴人明知被上訴人管理委員會須經區分所有權人會議授權始可簽立管理合約乙事，是上訴人亦非善意之人得為主張有權代表。⒌退萬步言之，依內政部91年7月31日台內營字第091008531
3號函所示：「管理委員會依據本條例第34條第1項第9 款規定，暨該社區規約規定辦理管理維護公司之任用聘僱，區分所有權人仍得依同條第25條第2項第2款規定，召開臨時會議決議推翻上開管理維護公司之任用聘僱事項。」益徵被上訴人前主任委員未經區分所有權人會議決議授權，無代表管理委員會簽約之權。縱認主任委員合法簽訂管理合約，區分所有權人會議亦得決議推翻該合約，被上訴人依法解除或終止於法並無不合。
（二）上訴人係經營公寓大廈管理服務業，並無經營保全業務，系爭合約有無違反法律強制禁止規定？其效力為何？⒈按「公寓大廈管理維護公司，應依下列規定執行業務： 應依規定類別，聘僱一定人數領有中央主管機關核發認可
證之繼續性從業之管理服務人員，並負監督考核之責。應指派前款之管理服務人員辦理管理維護事務。」公寓大
廈管理條例第43條第1、2款定有明文。而依公寓大廈管理服務人管理辦法第2 條之規定「本條例所定公寓大廈管理服務人員之類別如下：公寓大廈事務管理人員：指領有中央主管機關核發認可證，受僱或受任執行公寓大廈一般事務管理服務事項之人員。公寓大廈技術服務人員：㈠公寓大廈防火避難設施管理人員：受任執行公寓大廈防火避難設施管理維護事務之人員。㈡公寓大廈設備安全管理人員：執行公寓大廈設備安全管理維護事務之人員。」及第9條第2款規定「管理維護公司應置有事務管理人員四人以上，及技術服務人員四人以上。」，並無得為「公寓大廈及其周圍環境安全防災管理維護事項之類別（即駐衛保全部分），亦即公寓大廈管理服務人員不得執行上揭業務。
⒉而「本法所稱保全業，係指依本法許可，並經依法設立經
營保全業務之股份有限公司。」、「保全業得經營左列業務：關於辦公處所、營業處所、廠場、倉庫、演藝場所、競賽場所、住居處所、展示及閱覽場所、停車場等防盜、防火、防災之安全防護。關於現金或其他貴重物品運送之安全維護。關於人身之安全維護。其他經中央主管機關核定之保全業務。」、「保全業受任辦理保全業務，應訂立書面契約。」保全業法第3、4、12條定有明文。
是管理維護公司未經保全業法之規定設立保全股份有限公司，並未與業者訂立書面保全契約，不得經營保全業務，公寓大廈管理維護公司亦不得簽立保全合約。本件依上訴人檢附之上訴人公司變更登記表，其所經營之業務僅為公寓大廈管理服務業，並無保全業務，惟依兩造所簽委任管理合約書第陸條之工作內容所示，管理組長應負責社區安全管理。安管員、機巡員對社區之安全勤務，巡邏服務，防盜、防災、防火之安全維護，．．．業均係保全業之業務項目。是退步言，即或認定被上訴人原主任委員張立夫未經區分所有權人同意，即以原管理委員會主任委員代表委員會與上訴人簽立管理合約書，係有權為之，系爭合約書亦因違反法律強制禁止規定而無效。上訴人以無效之合約書要求被上訴人給付報酬，亦無理由。
⒊雖上訴人主張依公寓大廈管理服務人管理辦法第15 條第1
項規定，即係認大廈管理維護公司得簽立含駐衛保全部分之管理合約。惟其解釋實於法未合，蓋觀上揭法條第15條第2 項規定「前項管理維護業務，涉及其他行業專業法規規定時，應經公寓大廈管理組織及管理維護公司以契約約定，委託經領有各該目的事業法規許可之業者辦理。」更是說明管理維護公司就駐衛保全部分無執行之能力，系爭管理辦法始有關於管理維護公司應於契約中委由第三人執行涉及其他專業法規定管理維護事務之規定，是管理維護公司不得經營駐衛保全業務，已臻明確。⒋管理維護公司既不得經營保全業務，而據內政部警政署96
年5 月8日警署刑偵字第960069971號函文「查公寓大廈管理服務人管理辦法第15 條第2項規定：．．係在母法並無轉委任之授權下，該管理辦法逕行規定『公寓大廈管理維護公司承攬保全業務再行轉委任予合法之保全業者』辦理，均已逾越母法授權之範圍，有違法甚或違憲之虞。．．又若公寓大廈管理維護公司自行執行受任之保全業務，將違反保全業法第19條規定：『未經許可或已經撤銷許可而仍經營保全業務者，應勒令歇業，．．』從而上訴人簽立系爭合約已違反保全業法第19條之規定，系爭契約係屬無效。更遑論本件系爭管理合約條款中並無將涉及保全業務部分合意委由第三人辦理之約定。而無庸論上訴人所提之台灣興美保全股份有限公司與上訴人係不同公司，權利能力個別，根本非同一公司，無代替其履行原合約之權能。且兩造合約本就無委由第三人辦理保全業務之約定，實不可能得由臺灣興美保全公司履行與被上訴人間之合約，是兩造合約確屬無效。
（三）被上訴人與上訴人協商一個月處理住戶反對乙事，是否有限期承認或延期履行之意思？上訴人於進駐交接時受到被上訴人住戶反對而未能入駐，且據上訴人於原審所提原證三號函，再依證人張立夫於原審96年3 月21日之證述：當時進駐不成上訴人已允諾予張立夫妥當安排時間，且期間應為一個月而非一星期。則據證人張立夫之證述，當時既未交接，且張立夫復於95年5 月30日當日，與被上訴人原服務之保全公司續約一個月，並簽立履約確認單，且向住戶說明要公投。衡情如上訴人未應允緩期，張立夫豈有與理和公司延約，致兩份契約同時存在之理。故當時上訴人應已願意給寬限安排期限，且依當時情形即應認含有緩期之意，嗣張立夫及上訴人所為與之相反意思，應為臨訟所編，不足採信。
（四）如系爭合約有效，被上訴人曾否對上訴人為終止或解除系爭合約之意思表示？即被上訴人於95年7月9日所發都會假期管委95字第Ａ0701號函，是否有終止或解除系爭合約之意思表示？被上訴人委任蘇新竹律師於95年7 月18日寄發存證信函，是否為終止或解除系爭合約之意思表示？若被上訴人曾對上訴人為終止或解除系爭合約之意思表示，是否發生終止或解除系爭合約之效力？被上訴人於95年7月9日發函上訴人，表示無法執行兩造系爭管理合約並解除該合約，且同時通知有關都會假期大樓95年度保全管理合約，被上訴人以招標方式由住戶投票決定，即含有解除及終止合約之意思。另被上訴人委請律師於95年7 月18日以存證信函表示該契約無效，將以公投方式選擇保全管理服務公司，即含有不履行合約及重新選擇管理公司簽訂合約等之終止之意思在內。況被上訴人現任主委乙○○，在原審96年3 月21日到庭時復表示發函確含解除及終止合約之意思。綜上，被上訴人主張已對上訴人為終止或解除系爭合約之意思表示，並有兩造所不爭執，即被上訴人於95 年7月9日、95年7月18日予上訴人之函文為憑，而解除之意思表示係使契約自始不生效力之意，更含有使契約自表示時起不再生效之意思，亦即應含有不欲為履行，即有終止契約之意思，故本件兩造合約確已合法為解除或終止。
（五）被上訴人如未合法解除契約、終止契約或於合法終止契約之前，被上訴人有無給付自95年5月31日起至95年9月30日止之管理服務費之義務？即兩造協商上訴人同意予被上訴人一個月時間處理住戶反對乙事，是否有延緩履行契約之意思？被上訴人可否拒絕給付95年5月31日起至95年9月30日止之管理服務費用？被上訴人可否依民法第548條第2項之規定，以上訴人並未為任何委任事務之處理為由，拒絕給付報酬？上訴人主張類推適用民法第487 條「僱用人受領勞務遲延者，受僱人無補服勞務之義務，仍得請求報酬。」之規定，請求被上訴人給付報酬，是否有理由？⒈若鈞院准上訴人追加依承攬關係為請求，則應審酌系爭管
理維護契約，實屬委任契約而非承攬契約，從而上訴人亦不得依承攬契約關係請求給付報酬。蓋兩造簽訂系爭委託管理合約，係委任契約而非承攬契約，為上訴人於原審所主張之事實，兩造於原審亦均不爭執，上訴人不得就已不爭執之事項再予爭執。次按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約，民法第490條第1項定有明文。承攬人完成之工作，係施以勞務，而造成之一定成果，至於工作之種類，除不得背於公共秩序、善良風俗外，法律上並無限制，其結果為有形或無形，有財產價格或無財產價格，均無不可。最高法院著有89年度臺上字第1034號、87年度臺上字第2964號判決意旨足參。又稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第528 條定有明文，故委任契約之目的重在一定事務之處理，亦有最高法院83年度臺上字第1018號判決意旨足參。顯見受任人處理事務不保證處理之成果或結果，與承攬契約重在一定工作成果之完成迥不相同。本件依上訴人所提兩造「委託管理合約書」第參條，已就「委託」服務項目約定為公共事務管理，而所謂公共事務管理依系爭合約第陸條，係泛指被上訴人社區保全、門禁、防災、巡邏、管制及清潔、環境維護等服務，可知兩造訂定契約之目的，顯係重在一定事務之處理，非一定工作成果之完成，況系爭合約名稱係使用「委託管理合約書」，內容又係約定被上訴人「委託」上訴人承辦（社區）安全管理服務。且系爭合約第壹至第肆條均使用「委託」之用語，第陸條第1項第2款並有關於「提出工作報告」之規定，足證系爭契約性質上應屬委任契約，而非承攬契約。另依系爭合約第伍條服務內容以上訴人提供之管理規劃書為服務準則，且是否更換人員，依第柒條約定，仍由上訴人決定，被上訴人之意思僅具建議性質，亦與承攬人原則上應遵從定作人之指示為一定工作之進行不同，故上訴人主張系爭契約屬承攬契約，並不可採。又系爭公寓大廈委託管理合約性質，應屬委託契約而非承攬契約，實務上臺灣板橋地方法院95年度小上字第5號、95年度訴字第1993號、臺灣高等法院89 年度上字第
540 號等裁判，亦同此見解。又依主管機關內政部營建署制頒之公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本，約定內容，用語明確使用「委任人」、「受任人」、「委任」等字眼，益足證管理維護契約性質，確為委任契約而非承攬契約，系爭契約亦應作此解釋。至上訴人援引原審法院91 年度簡上字第178號判決，辯稱本件係因被上訴人之住戶拒絕讓上訴人公司進駐，致上訴人無法提供服務，係非可歸責於上訴人，欲依承攬關係請求給付本件報酬乙節。因該判決並非就該案兩造所簽立之契約內容文字用語，詳予分析其何以認係承攬契約，而非其他類別契約，已難單憑判決結果比附援引，且該契約約定內容與本件兩造簽立之契約內容文字，用語及工作性質是否重在一定工作之完成．．等事項是否一致，亦未能知，實無遽予援引之理。況本件依兩造所簽立之契約內容、用語、工作事務性質，應認係委任契約而非承攬契約。尤以本件上訴人並非可經營保全業務之公司，且有勒令歇業之事由，復如前述，其不能履行亦非不可歸責於上訴人，上訴人更無依承攬關係請求給付未提供服務報酬之理。
⒉系爭合約書之約定，並無對被上訴人終止、解除系爭契約
有特別限制之約定。而依民法關於委任契約之規定，當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，委任關係終止者，受任人僅得就其已處理之部分請求報酬，此有民法第 548條、第549 條可按。是本件契約如認係合法有效，系爭合約亦已經被上訴人委任律師發函合法終止通知上訴人在案，且終止前上訴人並未為任何委任事務之處理，其依合約請求給付報酬，難認於法有據。再據上揭臺灣板橋地方法院95年度小上字第5 號判決，亦認委任契約受任人僅得請求處理委任事務之必要費用，對於未依約提供保全人員及清潔人員處理委任事務之費用不得請求，從而上訴人既未為委任事務之處理，依法實無請求給付報酬之權利。
⒊另民法之委任、僱傭性質本即不同，故分別設立章節，為
不同之規定，而委任契約不論有無報酬，或有無正當理由，均得隨時終止合約，為委任與僱傭關係最大不同處，豈能主張委任關係類推適用僱傭章節之規定。又關於委任章節，於受委任且非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前終止者，就未為處理之部分無請求權，不得請求報酬，已有明確之規範，實無就已規定之情形再類推適用其他法律規定之餘地，上訴人豈能主張類推適用僱傭契約規定，請求給付報酬並主張無補服勞務必要之理？況委任章節中復就不利於他方之時期終止契約者，有損害賠償之規定，是以如上訴人認本件終止於其不利，依法亦僅得請求損害賠償，而非就未處理之事務得另為報酬之請求。
三、證據：除引用原審之立證方法外，並補提出都會假期大樓95年第二次臨時區分所有權人會議紀錄、都會假期大樓住戶管理規約、臺灣板橋地方法院95年度小上字第5 號民事判決、95年度訴字第1993號民事判決、臺灣高等法院89年度上字第
540 號民事判決、公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本各影本1份為證。
理 由
一、按在第二審訴訟程序為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但有民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款之情形者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。經查上訴人起訴時本於委任關係請求被上訴人給付報酬，於上訴本院時另本於承攬關係請求被上訴人給付報酬，並請求法院就委任關係或承攬關係擇一而為判決，乃追加請求權之基礎，且二者請求之基礎事實同一，雖被上訴人不同意上訴人訴之追加，惟揆諸上揭法條規定，仍應准許，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：兩造於95年5 月24日簽訂委託管理合約書，約定由上訴人為被上訴人承辦大樓（社區）安全管理清潔等服務，期間自95年5月31日起至96年6月30日止，共計13個月，管理服務費每月187,950元（含稅），詎上訴人於95年5月30日晚間，前往被上訴人大樓準備辦理進駐交接事宜時，竟因被上訴人大樓住戶有人反對，致上訴人未能於95年5 月31日零時進駐服務，且被上訴人當時之主任委員張立夫亦承諾於一個月內安排妥當，嗣上訴人迭次於95年6 月5日、7月12日、8月9日發函限期催告被上訴人履行系爭契約之協力義務，竟遭被上訴人於95年7月9日發函表示解除系爭契約，繼於95年7 月18日發函謂系爭契約應屬無效，應由張立夫個人負責云云。按系爭契約係由被上訴人當時之主任委員張立夫代表被上訴人與上訴人簽訂，且無違反強制或禁止規定，亦無背於公序良俗，應屬有效成立，被上訴人內部之會議決議並不能拘束不知情之上訴人，且被上訴人並無解除契約之權限，自應受系爭契約之拘束。上訴人爰依委任契約之法律關係，並於本審追加承攬之法律關係，請求被上訴人給付已屆期之報酬，即自95年5月31日起至9年9月30日止共4個月，每月按187,950元（含稅）計算，共計751,800元及法定遲延利息等語。
三、被上訴人則以：被上訴人之大廈管理服務契約，歷年來均經區分所有權人會議決定續約或擇定管理服務公司，再委由管理委員會執行簽約事務，或區分所有權人會議決議由管理委員會評議簽約之對象及執行簽約事務，而成立服務契約，是管理委員會未經住戶會議之決議授權，即無決定管理服務公司並為簽約之權，主任委員亦無對外代表管理委員會與大樓管理公司簽立管理服務合約之權限，且依被上訴人之94年度第八次區分所有權人會議紀錄所載，關於大樓電梯維護與保全管理服務關係，須於大會中決議，交由下屆委員會依決議憑辦，另依內政部91年9 月31日臺內營字第0910085313號函所示「管理委員會依據本條例第34條第1項第9款規定，暨該社區規約規定辦理管理維護公司之任用聘僱，區分所有權人仍得依同條第25條第2項第2款規定召開臨時會議，決議推翻上開管理維護公司之任用聘僱事項。」意旨，被上訴人原主任委員張立夫未經區分所有權人會議決議授權，無代表管理委員會簽訂系爭契約之權。又依上訴人變更登記表，其所經營之業務僅為公寓大廈管理服務業，並無保全業務，惟依兩造所簽系爭管理合約書第陸條之工作內容所示，管理組長應負責社區安全管理。安管員、機巡員對社區之安全勤務，巡邏服務，防盜、防災、防火之安全維護，．．．業均係保全業之業務項目。依保全業法第3、4、12、19條規定，上訴人不得經營保全業務，維護公司亦不得簽立保全合約，故縱認張立夫未經區分所有權人同意，仍有權以原管理委員會主任委員代表委員會與上訴人簽立管理合約書，系爭合約亦因違反法律強制禁止規定而無效。再者被上訴人已於95年7月9日發函上訴人，表示無法執行兩造所訂管理合約，並表示解除該合約，及通知有關被上訴人大樓95年度保全管理合約，被上訴人以招標方式由住戶投票決定，即含有解除及終止合約之意思。及被上訴人委請律師於95年7 月18日以存證信函表示系爭契約無效，將以公投方式選擇保全管理服務公司，亦含有不履行合約及重新選擇新管理公司簽訂合約等之終止意思。況系爭合約書之約定，並無對被上訴人終止、解除系爭契約有特別限制之約定，系爭契約如法院認係合法有效，亦已經被上訴人委任律師發函合法終止通知上訴人在案，且終止前上訴人並未為任何委任事務之處理，是依民法第548 條、第549 條規定，上訴人依合約請求給付報酬，難認於法有據等語，資為抗辯。
四、經查上訴人與被上訴人前主任委員張立夫於95年5 月24日簽訂系爭管理合約書，由上訴人承辦被上訴人大樓安全管理清潔等服務，期間自95年5月31日起至96年6月30日止，共計13個月，管理服務費每月187,950元（含稅），付款日為隔月3日，上訴人於95年5 月30日晚間至被上訴人大樓辦理交接時，因大樓住戶反對無法進駐，被上訴人嗣於95年7月9日發函上訴人，表示無法執行系爭管理合約，並表示解除該合約，及通知有關被上訴人大樓95年度保全管理合約，將以招標方式由住戶投票決定，上訴人則於95年7 月12日委請律師催被上訴人履行契約，被上訴人亦委請律師於95年7 月18日以存證信函表示系爭契約無效，將以公投方式選擇保全管理服務公司，上訴人又委請律師於95年8 月9日、同年9月13日函催被上訴人履行合約並給付報酬等情，既為兩造所不爭執，並有上訴人提出之系爭管理合約書、寓理法律事務所95年6月5日95寓法字第0605號函、95 年7月12日95寓法字第0712號函、95年8月9日寓法字第0809號函、95年9月13日寓法字第0913號函、都會假期公寓大廈管理委員會95年7 月9日都會假期管委字第A0701號函、臺南一支郵局第197號存證信函等件，附於原審卷足稽，自堪信實。惟上訴人另主張系爭管理合約書，並無違反強制或禁止規定，亦無背於公序良俗，且被上訴人內部之會議決議，亦不能拘束不知情之上訴人，系爭合約書應屬合法有效成立，上訴人自得依委任契約及承攬契約之法律關係，請求被上訴人給付報酬乙情，既為被上訴人所堅詞否認，並以上揭情詞置辯，致兩造互有爭議。是本件所應審究者，厥為：（一）系爭委託管理合約書是否有效？即⒈被上訴人前任主任委員張立夫是否有權代表被上訴人與上訴人簽訂系爭合約？⒉系爭合約未經區分所有權人會議承認是否有效？⒊系爭合約經區分所有權人會議拒絕予以承認，是否有效？（二）上訴人係經營公寓大廈管理服務業，並無經營保全業務，則系爭合約有無違反法律強制禁止規定？其效力為何？（三）被上訴人與上訴人協商一個月處理住戶反對乙事，是否有限期承認或延期履行之意思？（四）如系爭合約係有效，被上訴人曾否對上訴人為終止或解除系爭合約之意思表示？即⒈被上訴人於95年7月9日所發都會假期管委95字第Ａ0701號函，是否有終止或解除系爭合約之意思表示？⒉被上訴人委任律師於95年7 月18日寄發存證信函，是否為終止或解除系爭合約之意思表示？⒊若被上訴人曾對上訴人為終止或解除系爭合約之意思表示，則是否發生終止或解除系爭合約之效力？（五）被上訴人如未合法解除契約、終止契約或於合法終止契約之前，被上訴人有無給付自95 年5月31日起至95年9 月30日止之管理服務費之義務？即⒈兩造協商上訴人同意予被上訴人一個月時間處理住戶反對乙事，是否有延緩履行契約之意思？⒉被上訴人可否拒絕給付95年5月31日起至96年6月30日止之管理服務費用？⒊被上訴人可否依民法第548條第2項規定，以上訴人並未為任何委任事務之處理為由，拒絕給付報酬？⒋上訴人主張類推適用民法第
487 條「僱用人受領勞務遲延者，受僱人無補服勞務之義務，仍得請求報酬。」之規定，請求被上訴人給付報酬，是否有理由？⒌上訴人追加依承攬之法律關係請求給付報酬，有無理由？等情。茲更詳細說明如下：
（一）按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會；主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議；但規約另有規定者，從其規定；公寓大廈管理條例第29條第1、2項定有明文。次按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；管理服務人則指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人或管理維護公司；管理委員會之職務包括管理服務人之委任、僱傭及監督；亦為同條例第3條第9款、第11款及第36條第
9 款所明定。足認公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，而管理委員會係為執行區分所有權人會議決議事項設立之組織。又依同條例第37條「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」之規定，亦見管理委員會或主任委員無違背區分所有權人會議決議，為選定管理服務公司及代表簽約之權。
（二）經查本件被上訴人大樓住戶管理規約中，對於管理服務公司之選任方式並無特別規定，不惟已據證人即理和公司負責人黃泰欽，在原審96年3 月21日言詞辯論時證述不移，並有被上訴人所提出之都會假期大樓住戶管理規約，存於本院卷可佐，再參諸被上訴人在原審提出附卷之93年3 月27日被上訴人第七次區分所有權人大會會議記錄臨時動議㈡記載「現有管理公司是否依合約服務到6 月30日，再由新任委員會評選是否續約或更換之研討。決議：經出席的各戶表決大多數同意理和管理依合約需服務到93年6 月30日，再由新任委員會評估更換或續約。」等語，及94 年3月26日第八次區分所有權人大會會議記錄提案討論㈥記載「新年度大樓電梯維護與保全管理服務表決案。說明：依據第七次大會中討論大樓電梯維護與保全管理服務關係大樓安全甚鉅，是否延續或終止，須於大會中決議，交由下屆委員會依據決議憑辦。決議：⒉大樓保全管理服務案，經出席各戶表決以111 票超過出席半數通過新年度保全管理服務仍由理和公司提供服務」等語，該94年3 月26日第八次區分所有權人大會會議記錄，既已載明「依據第七次大會中討論大樓電梯維護與保全管理服務關係大樓安全甚鉅，是否延續或終止，須於大會中決議，交由下屆委員會依據決議憑辦。」等語，並於該次區分所有權人會議中以表決方式決議由理和公司提供服務，可證至遲於該次區分所有權人會議中已確認，關於被上訴人大樓之管理服務公司之選任事宜，應由區分所有權人會議決議，而由管理委員會執行。況依公寓大廈管理條例第37條規定之意旨，管理委員會應執行事項並未僅限執行當次區分所有權人會議決議之事項，亦即未依法經區分所有權人議決變更之決議，管理委員會均有執行之義務，且管理委員會亦不得違反未經變更之區分所有權人會議決議事項，益徵被上訴人前主任委員張立夫無違背區分所有權人決議與上訴人簽約之權限。換言之，被上訴人大樓之大廈管理服務契約，歷年來均經區分所有權人會議決議，決定續約或擇定管理服務公司，再委由管理委員會執行簽約事務，或區分所有權人會議決議由管理委員會評議簽約之對象及執行簽約事務，而成立服務契約，管理委員會或主任委員無違背區分所有權人會議決議，而選定管理服務公司及代表簽約之權。是被上訴人大樓管理委員會未經住戶會議之決議授權，即無決定管理服務公司並為簽約之權，原主任委員張立夫亦無對外代表管理委員會與大樓管理公司簽立管理服務合約之權限。
（三）雖證人即被上訴人原主任委員張立夫，在原審96年3 月21日審理時證稱：區分所有權人會議沒有特別決議與何家公司簽約，亦沒有討論由其處理簽約云云。惟被上訴人大樓管理合約之簽訂，應由該大樓住戶議決，既有如上述，則衡情當無未討論即可任由前主任委員自行決定之理，是如住戶未討論決議時，管理委員會依法亦應行召開臨時會，或舉辦等同全體住戶議決方式，決定簽約對象始得為之，更屬當然之解釋。而依證人黃泰欽及張立夫於原審之證言，可知被上訴人大樓於95年度管理服務公司之決定，係以經篩選後之上訴人、理和、萬安三家公司提交住戶舉辦公投方式決定，並經95年5 月17日公告於95年5月29日晚間6時至8 時舉辦住戶公投，惟原主任委員張立夫竟以其他原因未經公投，即於95年5 月24日與上訴人簽立委任管理合約書。由此簽約過程顯示被上訴人大樓原主任委員張立夫確未獲住戶大會之授權，代表為系爭委託管理合約之簽訂，甚且更於公告公投方式決定簽約對象後，又私自於未經公投前與上訴人代表住戶簽訂系爭管理服務契約，是以系爭契約因原主任委員張立夫無權代表住戶簽訂，復未經被上訴人區分所有權人會議承認，依法應認系爭合約無效。而系爭合約既屬無效，上訴人即不得本於該契約請求被上訴人給付報酬。況依證人黃泰欽在原審96年3 月21日審理時證稱：93年2 月29日管委會曾未經住戶大會決議與理和公司解約，而由上訴人進駐提供服務，但被拒絕，拒絕理由是沒有經過區分所有權人開會決議簽約等語，益足證上訴人明知被上訴人管理委員會，須經區分所有權人會議授權始可簽立管理合約之事，是上訴人就系爭契約之簽訂，亦顯非善意之人而得對抗被上訴人。
（四）次按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，委任關係終止者，受任人僅得就其已處理之部分請求報酬，民法第548條、第549條定有明文。且系爭合約書亦無對被上訴人為終止、解除系爭契約之特別限制。是系爭委託管理合約縱認係合法有效，且依後敘理由其性質為委任契約，亦因被上訴人已於95年7月9日以都會假期管委95字第Ａ0701號函函知上訴人，表示無法執行兩造系爭管理合約並解除該合約，且同時通知有關都會假期大樓95年度保全管理合約，被上訴人將以招標方式由住戶投票決定等語；繼因被上訴人委請律師於95年7 月18日以存證信函函知上訴人，表示該契約無效，將以公投方式選擇保全管理服務公司等語在案，而有各該函文及存證信函在卷足憑；且被上訴人現任主任委員乙○○，在原審96年3 月21日審理時，亦指稱發函確含解除及終止合約之意不移；據此推其發函及存證信函之真意，實含有不履行合約，及重新選擇管理公司簽訂合約，而終止系爭合約之意。而解除契約係使契約自始不生效力，更含有使契約自表示時起不再生效之意思，亦即應含有不欲為履行即有終止契約之意，故系爭合約縱認有效，亦已經被上訴人為合法終止在案，上訴人猶主張尚未經終止仍存在云云，要無足取。又系爭合約既經被上訴人委任律師發函合法終止通知上訴人在案，且終止前上訴人尚未依約提供保全員及清潔人員，處理委任事務而為必要費用之支出，從而上訴人既未為委任事務之處理，依法實無請求給付報酬之權利，其依委任法律關係請求給付報酬，洵屬無據，不應准許。又於不利他方之時期終止委任契約者，應負損害賠償之規定，既亦為民法第549條第2項所定明，是上訴人苟認本件終止委任契約對其不利，依法亦僅得請求損害賠償，而非就未處理之事務得另為報酬之請求。
（五）又按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約，民法第490條第1項定有明文。承攬人完成之工作，係施以勞務，而造成之一定成果，至於工作之種類，除不得背於公共秩序、善良風俗外，法律上並無限制，其結果為有形或無形，有財產價格或無財產價格，均無不可。又稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第528 條定有明文，故委任契約之目的重在一定事務之處理，迭經最高法院著有判決意旨足參。顯見受任人處理事務不保證處理之成果或結果，與承攬契約重在一定工作成果之完成迥不相同。本件依系爭「委託管理合約書」第參條，已就「委託」服務項目約定為公共事務管理，而所謂公共事務管理依系爭合約第陸條，泛指被上訴人社區保全、門禁、防災、巡邏、管制及清潔、環境維護等服務，可知兩造訂定契約之目的，重在一定事務之處理，非一定工作成果之完成，況系爭合約名稱係使用「委託管理合約書」，內容又係約定被上訴人「委託」上訴人承辦（社區）安全管理服務。且系爭合約第壹至第肆條均使用「委託」之用語，第陸條第1項第2款並有關於「提出工作報告」之規定，足證系爭契約性質上應屬委任契約，而非承攬契約。另依系爭合約第伍條服務內容以上訴人提供之管理規劃書為服務準則，且是否更換人員，依第柒條約定，仍由上訴人決定，被上訴人之意思僅具建議性質，亦與承攬人原則上應遵從定作人之指示為一定工作之進行不同。況依主管機關內政部營建署制頒之公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本，約定內容，用語亦使用「委任人」、「受任人」、「委任」等字樣，益足證管理維護契約性質，確為委任契約而非承攬契約，系爭契約亦應作此解釋，故上訴人追加依承攬關係請求被上訴人給付報酬，亦屬無據，不應准許。
（六）末按民法之委任、僱傭性質本即不同，故分別設立章節為不同之規定，而委任契約不論有無報酬，或有無正當理由，均得隨時終止合約，為委任與僱傭關係最大不同之處，依法已無委任關係類推適用僱傭章節之必要。且關於委任章節，於委任關係非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前終止者，就未為處理之部分無請求權，不得請求報酬，已有明確之規範，亦無就已規定之情形再類推適用其他法律規定之餘地，上訴人自無主張類推適用僱傭契約規定，請求給付報酬並主張無補服勞務必要之理。
五、綜上所述，上訴人依委任及承攬之法律關係，請求被上訴人給付自95年5 月31日至95年9月30日之報酬751,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息，洵屬無據，不應准許。原審判決上訴人敗訴，經核認事用法並無不合。上訴人上訴意旨，猶執上揭情詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 11 日
民事第四庭 審判長法 官 王惠一
法 官 蘇重信法 官 林永茂上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 3 月 11 日
書記官 謝素嬿