臺灣高等法院臺南分院民事判決 96年度上易字第245號上 訴 人 甲○○被 上 訴人 乙○○訴訟代理人 王素珍 律師上列當事人間請履行分割登記件，上訴人對於中華民國96年8月27日臺灣臺南地方法院第一審判決（95年度訴字第1143號）提起上訴，本院於97年1月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人起訴主張：
㈠、緣門牌號碼雲林縣斗六市○○路○○號1樓至6樓即建號5972、5973、5974、5975、5976、5977之建物（下稱「系爭建物」）為伊與訴外人即上訴人之配偶丙○○合資興建，登記為兩造所共有，權利範圍各二分之一。民國（下同）92年2月20日，上訴人授權訴外人丙○○與被上訴人簽立同意書（下稱「系爭同意書」）協議分割，約定系爭建物其中1樓、5樓、6樓由被上訴人取得，2樓、3樓、4樓、7樓（其中第7樓為未保存登記建物）由上訴人取得，上訴人取得部分約定直接登記予訴外人丙○○所有，雙方並約定於95年3月1日開始辦理協議分割登記。距屆期經被上訴人一再請求上訴人協同辦理分割登記，上訴人均置之不理，爰依履行協議分割登記之法律關係，請求上訴人協同伊就坐落雲林縣斗六市○○段第159－7、159－8、159－212、159－215、159－216號土地之系爭建物，按附表一所示之分割方案，辦理分割登記。原審為伊勝訴判決，並無不洽，上訴人之上訴為無理由。
㈡、聲明：⒈上訴駁回。
⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：
㈠、上訴人未於同意書上簽名，且未授予丙○○代理權，上訴人嗣知悉丙○○無權代理後，即向丙○○表示其不同意簽訂系爭同意書，且該代理權未以書面為之，亦不生效力。
㈡、又系爭同意書所載：「依雙方91年10月24日訂立協議書辦理」等語，顯見真正分割協議應以91年10月24日協議書（下稱「系爭協議書」）為準。然依被上訴人提出之系爭協議書所載，系爭協議書契約當事人係為被上訴人及訴外人丙○○，並未包含上訴人，難謂上訴人與被上訴人有何意思表示之合致。縱認被上訴人係為非對話要約，依民法第157條及第158條之規定，尚需相對人為承諾始生效力，然上訴人從未對被上訴人協議分割系爭建物之要約為承諾，自不受系爭同意書拘束；而92年2月20日系爭同意書距簽立系爭協議書已經歷近4個月，丙○○並未將系爭協議內容告知上訴人，自應認其已逾通常情形可期待承諾之達到時期，被上訴人之要約亦失其效力，則上訴人當然不受91年10月24日訂立系爭協議書拘束。
㈢、又縱認系爭同意書為真，然查：⒈被上訴人已於94年1月7日將其所有雲林縣斗六市○○段15
9－212、159－215、159－216地號土地及系爭建物各持分二分之一出售予訴外人丙○○，嗣因配合辦理貸款需要，而出售予由訴外人丙○○擔任負責人之南寶萬公司，並有買賣契約書（下稱「系爭買賣契約書」）為憑。是以，簽立系爭同意書之當事人，與簽訂系爭買賣契約書之當事人，均為被上訴人與訴外人丙○○，然系爭買賣契約書之買賣標的物，為登記於被上訴人名下之系爭不動產，而系爭協議書及同意書，則係將系爭基地各取得二分之一，並分得特定樓層，若依上開分割協議，被上訴人勢將無法依系爭買賣契約給付，足見兩份契約內容相互牴觸；又系爭買賣契約書係以不動產登記所有部分為買賣標的，並未依先前同意書所約定樓層為買賣標的逐層議價，亦見渠等係以分別共有之狀態洽談買賣契約，兩造簽訂系爭買賣契約後，合意解除系爭協議書及同意書等情。從而，被上訴人不得再援引已被推翻之前約更為請求，亦不得以嗣後系爭買賣契約效力生變為由，而遽予回復已解除之系爭同意書之效力。
⒉至於系爭買賣契約之貸款無法核撥乙節，實則被上訴人曾
經主動邀約訴外人丙○○，同意將其所有部分移轉登記予丙○○或其指定之第三人，俾便辦理貸款，訴外人丙○○隨即承諾，並積極前往被上訴人家中與之洽談相關手續，然被上訴人卻未履行前開約定，致買賣契約之貸款無法核撥，為可歸責於被上訴人之事由，被上訴人並無解除系爭買賣契約之權利，其逕自主張解除契約顯不合法。
㈣、本件系爭建物每一樓層均有獨立建號，騎樓、地下室、梯間等共同使用部分亦屬獨立5978建號，是系爭建物構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，即為公寓大廈管理條例第3條第1款所稱公寓大廈。然依公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，則被上訴人僅請求建物所有權移轉登記，卻未將基地列入請求，顯已違反前揭法律強行規定，為無效之請求等語，資為抗辯。
㈤、聲明：⒈原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。
⒉第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、門牌號碼雲林縣斗六市○○路○○號1樓至6樓即建號5972、5973、5974、5975、5976、5977之系爭建物，為兩造所共有，權利範圍各2分之1。
㈡、91年10月24日，被上訴人與訴外人丙○○簽訂系爭協議書，約定系爭建物其中1樓、5樓、6樓即建號5972、5976、5977由被上訴人取得，2樓、3樓、4樓即建號5973、5974、5975及未保存登記之7樓為訴外人丙○○取得。嗣92年2月20日，被上訴人與訴外人丙○○另行簽訂系爭同意書，就系爭建物協議分割，分割方法與系爭協議書相同，並約定於95年3月1日開始辦理協議分割登記，訴外人丙○○並於系爭同意書之立同意書人乙欄簽署：「甲○○、丙○○（代）」。
㈢、94年1月7日，被上訴人與南寶萬企業有限公司（下稱南寶萬公司）之法定代理人丙○○簽立不動產買賣合約書，約定被上訴人將其所有之雲林縣斗六市○○段159－212、159－215、159－216地號土地，及坐落其上之本件系爭建物與未辦保存登記建物應有部分二分之一，出賣予南寶萬公司。
㈣、以上兩造不爭執之事實，並有兩造提出之同意書、協議書及不動產買賣合約書各乙份在卷可憑（以上均為影本，見原審卷第17、36至37、38至40頁），堪信為真實。
四、至於被上訴人主張上訴人應依附表一所示之分割方案，協同被上訴人辦理系爭建物之分割登記等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審酌者為：⑴、上訴人是否應受系爭同意書之拘束？⑵、系爭同意書是否已合意解除？
⑶、如附表一所示之分割方案，有無違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定？茲查：
㈠、被上訴人就系爭建物之協議分割，先於91年10月24日與訴外人丙○○簽訂系爭協議書，嗣於92年2月20日，訴外人丙○○又與被上訴人簽訂系爭同意書，訴外人丙○○並於系爭同意書之立同意書人乙欄簽署：「甲○○、丙○○（代）」之事實，固為被上訴人所不爭執，然辯稱其並未授與代理權予訴外人丙○○，自不受系爭同意書之拘束等語。經查：
⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直
接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。又代理權授與之意思表示不以明示為限，如依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有授權之意思者，即發生代理權授與之效力（最高法院32年上字第5188號判例意旨參照）。
⒉本件系爭協議書及同意書之締結過程，經證人即實際參與
締結者丙○○於原審證述：「（問：為何簽同意書？）因為蓋房屋的時候大家有一些問題，要不要出租也有問題，後來說一說大家分配樓層，所以去代書那邊登記。先簽協議書再簽同意書。簽協議書的時候我沒有告訴我太太，只有跟被上訴人談，回去後也只是大約講一下而已。簽同意書的時候我有跟我太太商量，我太太說叫我簽一簽就好了，並且同意我代簽他的名字，也沒有過問內容。兩次我太太都沒有跟我去」、「（問：協議書是簽你的名字，同意書為何簽你太太的名字？）協議書是我跟我妹妹講一講就去代書那邊簽，直接就簽我的名字。同意書我有跟我太太講，我太太叫我去簽就好了，去的時候代書叫我簽我太太的名字，我就簽了」等語明確（見原審卷第68至69頁）。
是訴外人丙○○於91年10月24日與被上訴人簽立系爭協議書時，固非代理上訴人所為，然由系爭協議書所約定之分割方案，經由訴外人丙○○傳達予上訴人知悉後，上訴人不僅從未以直接或間接方式表示不同意上開分割協議，嗣後反而任由訴外人丙○○，以其代理人之名義簽立系爭同意書，再參之系爭建物所有權狀於簽立上開系爭協議書之日，即交由代書蔡憲祥保管，迄本件訴訟仍未取回等情，亦經證人蔡憲祥證述明確（見原審卷第67頁），均足以間接推知上訴人有授權予訴外人丙○○之意思，揆諸前揭說明，即已發生代理權授與之效力。從而，上訴人自應受系爭同意書之協議分割契約之拘束。
⒊按為委任事務之處理須為法律行為，而該法律行為依法應
以文字為之者，其處理權之授與，固應以文字為之，民法第531條定有明文。又共有物之分割協議係屬債權契約，且不以書面為之為必要，共有人全體對分割方法同意者，不論為明示或默示，事前同意或事後追認，均可認為有分割之協議（最高法院87年度台上字第1951號裁判意旨參照）。本件系爭同意書乃就系爭建物所為之分割協議，屬債權契約，並無須以書面為之，是本件上訴人對訴外人丙○○之代理權授與，亦無以書面為之必要。上訴人抗辯系爭同意書之代理權授與，未以書面為之，而不生效力云云，洵無可採。
㈡、上訴人復抗辯被上訴人於簽立系爭同意書後，已與訴外人丙○○另行簽訂系爭買賣契約書，將其所有雲林縣斗六市○○段159－212、15 9－215、159－216地號土地，及坐落其上之本件系爭建物與未辦保存登記建物應有部分二分之一，均出賣予南寶萬公司，即發生後約推翻前約，合意解除系爭同意書之分割協議等情，然為被上訴人所否認。上訴人就其主張兩造已合意解除系爭同意書之分割協議之有利於己之事實，自應負舉證責任。茲查：
⒈依上訴人提出之系爭買賣契約書所載（見原審卷第38至40
頁），系爭買賣契約之當事人為被上訴人與訴外人南寶萬公司，由訴外人丙○○以南寶萬公司之法定代理人身份代表公司訂立上開契約；至於系爭同意書分割協議，則係訴外人丙○○基於上訴人授與代理權，代理上訴人所為，契約效力並歸於上訴人，亦即系爭同意書分割協議之當事人為上訴人與被上訴人。是以，系爭買賣契約書與系爭同意書分割契約當事人並不相同，自無後約推翻取代前約之情形，合先說明。
⒉至被上訴人與南寶萬公司簽立系爭買賣契約書時，被上訴
人究竟有無為解除系爭同意書分割協議之意思表示乙節，經查：
⑴、依證人丙○○於原審證稱：「買賣的時侯我並未想到之
前的協議書及同意書如何處理，我直覺當然無效了」等語（見原審卷第69頁），核與證人林二清證述：「兩造都是我的朋友，在93年間就系爭房屋如何處理我有幫兩造協調，協調的時間點應該是在94年1月7日簽訂不動產買賣合約書以前，當時是丙○○出面，原告（即被上訴人）還有他們的父母親也有在場，被告甲○○沒有出面，是到高雄我那邊協調，當時是說看房屋價值多少，扣掉貸款就是他們兩人平分的錢，看誰要這個房子就要負擔這個錢，本來是沒有說誰要買，講到後來丙○○有說要這個房子，雙方有決定由丙○○給付價款給原告，講到的價錢好像是9,000多萬元」、「（問：是否有說各層樓歸誰？）沒有講到這個事情，以前的事情都沒有談」等情相符（見原審卷第85至86頁）。依上開證人之證述，訴外人丙○○與被上訴人簽立系爭買賣契約書時，顯然並談及先前所簽立系爭協議書及同意書，被上訴人並未為解除系爭同意書之意思表示，否則丙○○當下即應憶及先前所簽立之系爭同意書，並為適時之意思表示為是。至於證人蔡憲祥固證稱：「當時兩造都有說之前講的協議書及同意書的內容就都解除無效了」等語（見原審卷第65頁），然參酌證人丙○○既為實際與被上訴人洽談及簽立契約者，對於系爭同意書、買賣契約書之訂立過程及細節，理應知悉最詳，其證述又與證人林二清之所述相符，應認證人丙○○、林二清之前揭證述為可信，證人蔡憲祥此部分證述顯有瑕疵，不足採信。
⑵、至於上訴人主張被上訴人與上訴人簽訂系爭同意書後，
又與南寶萬公司簽立不動產買賣契約，即為解除系爭同意書分割協議之意思表示云云。然參酌證人林二清到庭證述：「因為兩造的經濟都不是很好，所以可能都沒有照時間付款，丙○○是希望能多貸一些貸款，被上訴人也希望銀行能夠同意讓丙○○多貸一些」，另證人蔡憲祥亦證述：「後來有向銀行申請貸款，但因他們其他的貸款繳息都有逾期，所以本件沒有核貸」等情明確（見原審卷第55、87頁），則被上訴人主張系爭買賣契約書之簽訂，實係為解決被上訴人與訴外人丙○○共同興建系爭房屋所產生之貸款清償問題，始於系爭同意書分割協議履行期前，欲透過轉讓其對系爭建物之應有部分尋求解決方法，且當初對南寶萬公司得否依約履行亦尚存疑，故當時未談及系爭同意書是否解除等情，與社會常情並未背離，尚非無據。況訴外人南寶萬公司嗣未依約給付價金後，被上訴人即於系爭同意書協議分割履行期屆至前，以95年1月20日存證信函對丙○○表示解除系爭買賣契約，並同時預示上訴人應協同履行分割協議，有被上訴人所提出之存證信函在卷可按（見原審卷第76頁），亦足徵被上訴人簽訂系爭不動產買賣契約，實欲解決貸款問題，並無終止系爭同意書之分割協議之意。
⒊綜上，本件上訴人抗辯系爭同意書已合意解除云云，惟其
所舉證據既不足以實其說，上訴人之前揭抗辯，即難採信為真實。
㈢、復按區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共同使用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項固定有明文。故如已登記之區分所有建物與基地所有權或地上權之權利人為同一人者，其建物或基地所有權、地上權移轉時應受上開條例禁止規定之限制（最高法院89年度台上字第697號判決要旨參照）。亦即，已登記之區分所有建物與其基地之所有權或地上權之權利人非屬同一人者，自不受上開條例之限制。經查，系爭建物坐落之基地即雲林縣斗六市○○段159－7、159－8、159－212、159－215、159－216地號土地，其中同段159－7、159－8地號土地原登載之權利人為上訴人，權利範圍為全部，嗣於93年3月移轉登記予訴外人丙○○；其中同段159－212、159－2
15、159－216地號土地登記之權利人為被上訴人，權利範圍為全部；至於本件系爭建物則為兩造所共有，權利範圍各二分之一等情，有雲林縣斗六地政事務所96年3月9日斗地一字第960001942號函、系爭建物登記謄本、土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第4至16、45至52、107頁）。是本件系爭建物所有權人與坐落基地之所有權人既非屬同一人，自不受公寓大廈管理條例第4條第2項之限制，上訴人抗辯兩造間分割協議違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定而無效云云，即非有據。
㈣、末按協議分割共有物，為當事人間出於消滅共有關係之意思，協議將系爭共有物分割與各共有人單獨所有之債權契約，自以共有人為契約當事人為必要，但共有人非不得因與第三人間之關係，另約定將其分得之部分登記為第三人所有，然此並不排除該共有人自受分割登記之權利。本件系爭同意書為系爭建物共有人即兩造當事人所簽訂，雖約定系爭建物其中1樓、5樓、6樓由被上訴人取得；系爭建物之2樓、3樓、4樓、7樓為訴外人丙○○取得，依前開說明，共有人間仍應受此契約所拘束，而得依協議分割契約請求分割共有物予各共有人。從而，被上訴人依系爭同意書協議之分割方案，請求上訴人應協同辦理分割登記，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人請求上訴人應協同將如附表一所示之建物，按附表一所示之分割方案，辦理分割登記，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 1 日
民事第二庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 吳上康法 官 李素靖上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 2 月 4 日
書記官 林鈴香附表一┌──┬──┬─────────────┬──────┬───────┐│編號│建號│ 門牌號碼 │ 面 積 │ 取得人 ││ │ │ │（平方公尺）│ │├──┼──┼─────────────┼──────┼───────┤│ 1 │5972│雲林縣斗六市○○路○○號 │ 42.7 │被上訴人乙○○│├──┼──┼─────────────┼──────┼───────┤│ 2 │5973│雲林縣斗六市○○路○○號2樓 │ 136.03 │上訴人甲○○ │├──┼──┼─────────────┼──────┼───────┤│ 3 │5974│雲林縣斗六市○○路○○號3樓 │ 114.14 │上訴人甲○○ │├──┼──┼─────────────┼──────┼───────┤│ 4 │5975│雲林縣斗六市○○路○○號4樓 │ 115.86 │上訴人甲○○ │├──┼──┼─────────────┼──────┼───────┤│ 5 │5976│雲林縣斗六市○○路○○號5樓 │ 115.07 │被上訴人乙○○│├──┼──┼─────────────┼──────┼───────┤│ 6 │5977│雲林縣斗六市○○路○○號6樓 │ 115.07 │被上訴人乙○○│└──┴──┴─────────────┴──────┴───────┘