臺灣高等法院臺南分院民事判決 96年度重上字第49號上 訴 人 家福股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 范纈齡 律師
許修豪 律師被 上訴人 揚波股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 吳小燕 律師
林世勳 律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國96年5月2
4 日臺灣嘉義地方法院第一審判決（94年度重訴字第51號）提起上訴，本院於97年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）上列廢棄部分，上訴人與被上訴人於民國（下同）84年11月15日簽訂「不動產租賃契約書」，及85年5 月24日簽訂「不動產租約備忘錄」，向被上訴人承租嘉義市○○段495之7地號土地，及其上坐落建物門牌嘉義市○○路○段○○○號房屋之各年度租金，自93年9月6日起至民國96年9月5日止，應調整為每年新臺幣（下同）42,120,000元（未含稅）。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）兩造於原審審理時皆同意本案爭點為「⑴本件有無本租約第16條第㈣項約定，及民法第227 條之2第1項規定之情事變更情形？⑵如按本租約之原約定調高租金，對上訴人是否顯失公平？」，此參兩造於95年3 月16日分別提出之「民事爭點整理狀」，及兩造於該日前後所提之各該書狀即明，詎本案於歷時2 年之審判後，原審竟以兩造未曾爭執之「民法第442 條規定有無排除民法第227條之2之適用」，作為判決上訴人敗訴之唯一理由，實已對上訴人造成突襲而難甘服。
（二）現行民法第442 條雖規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」限制定期租賃當事人於不動產「價值昇降」之情形，向法院聲請增減租金之權利；惟並未限制定期租賃契約當事人於有其他「情事變更」之情形，依民法第227條之2有關情事變更之規定，請求調整租金（情事變更之規定包括88年4月21日修正之民法第227條之2 規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」及民事訴訟法92年2月7日修正前之第397 條：「法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增減給付或變更其他原有效果之判決。」）；更未限制定期租約雙方當事人可將情事變更可調整租金之事由，規定於租約中，俾雙方共同遵守。本租約第16條第㈣項明定：「法律之適用：除本契約另有規定外，雙方同意適用民法、民事訴訟法（包括情事變更原則）及其他有關法令之規定。」按情事變更原則於簽訂本租約當時，係規定於民事訴訟法下，故前開條文當初規定「民事訴訟法（包括情事變更原則）」。其後同一意旨之條文改規定於民法第227條之2，雙方仍應受「情事變更原則」特約之拘束。而於所有法規之具體內容中，雙方獨標「情事變更原則」明訂於本租約，可見其對雙方當事人之重要性。被上訴人否認該等原則之適用，已明顯違背本租約之約定。
（三）次按民法第442 條但書雖規定不動產租賃物定有期限者，當事人不得因不動產價值之昇降，聲請法院增減其租金；惟學者通說認為定期之不動產租賃「立約後如有情事變更，非於訂約時當事人所及預料，若維持原租金顯失公平者，縱定有期限，亦可依情事變更原則，請求增減給付。」（參見上證8史尚寬著債法各論第187頁影本乙份、林誠二著民法債編各論上第351 頁）。最高法院93年度臺上字第2466號判例更明白闡明：「又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，得聲請法院增、減其給付…乃民法第227條之2第一項定有明文。同法第442 條規定…乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院應減其租金。」此外定有期限之租賃亦得適用情事變更原則，此參最高法院於83年度臺上字第1190號判決內容：「上訴人徒憑己見，謂定有存續期限之租賃或地上權，無情事變更原則之適用云云，…尚非可採。」亦可證。
（四）被上訴人扭曲上訴人引述之學說或判例之內容，指稱上開學說或判例「非如上訴人所主張之內容，且實無適用於本件案情。」云云，皆不可採：
⒈學者史尚寬於其著作表示：「依余所見…於立約後如有情
事變更，非於訂約時當事人所及預料，若維持原租金顯失公平者，縱定有期限，亦可依情事變更原則，請求增減給付，然此為另一問題。」，並無任何保留之語氣。而其所謂「然此為另一問題（參照拙著債法總論第427 頁以下）」，僅係強調該問題另須參見學者史尚寬其他著作之詳盡說明，更無任何「未完全採取」該立場之意，被上訴人此部分之主張，完全扭曲學者原意，毫無可採。
⒉學者林誠二於其著作中，明白表示「租賃契約如定有期限
，可認為於期限內有不變更租金金額之意思，故無本條（指442條）規定之適用（原書註108引司法院院字第2624號解釋、…最高法院48年度臺上字第1536號判例等）。本條適用上必限於不定期租賃，始有適用，故定期租賃當事人不得依本條規定向法院聲請增減租金，惟通說均認為此時當事人仍得依民法第227條之2情事變更原則之規定，請求增減租金（原書註109 引學者鄭玉波及邱聰智等之論著）」。學者林誠二肯定定期租賃契約之當事人，雖無民法第
442 條規定之適用，然仍得依民法第227條之2情事變更原則之規定，請求增減租金，此無庸置疑。被上訴人於其書狀中，表示「從此段及證物註解可知，可調整租金者限於未定期限之租賃，該見解普遍為實務所採，包括司法院院字第2624號解釋、院字第2272號解釋…等。」云云，顯然誤解。蓋被上訴人前引之司法院解釋等實務見解，係轉引前揭林誠二著作原書「註108 」之內容。林誠二引述該等實務見解，重點在於說明民法第442 條之調整租金，規定「適用上必限於不定期租賃，始有適用，故定期租賃當事人不得依本條規定向法院聲請增減租金。」惟本件之爭點，亦林誠二前開論著之重點，在於縱民法第442 條僅適用於不定期租賃，「惟通說均認為此時當事人仍得依民法第227條之2情事變更原則之規定，請求增減租金。」亦即民法第442 條不排除第227條之2之適用。被上訴人前開「可調整租金者限於未定期限之租賃」云云之主張，完全錯置學者林誠二及其所引實務見解之重點，實無可採。
⒊被上訴人另引學者林誠二之見解「須注意的是，於定期租
賃雖可依情事變更原則之一般規定請求增減租金，但仍必須符合情事變更原則之構成要件，例如當事人以約定每年按5％ 調整租金，或租金隨政府公告地價及租率最高額乘以租用坪數計算調整時，應認為當事人間就租金變動之客觀環境已有預料，且為特別之約定，其特約有效，惟此時仍無情事變更原則之適用。」聲稱「本件即如該段文字所載約定每年按5％ 調整租金，如依學者林誠二之見解，即應認為雙方已對租金變動之客觀環境有所預料，而無情事變更原則之適用。」云云。惟此點完全自相矛盾，實無可採。蓋被上訴人於同書狀第3 頁前一段，方才表示「學說只是代表學者個人的意見，係屬學術解釋，不能直接發生任何拘束力。」云云，次段又引學者見解，作為反駁上訴人主張之主要依據，已自相矛盾。再者學者林誠二上揭見解是否可採，容有疑問，惟皆不影響本件之請求。蓋本件雙方當事人之「特約」，係如前述租賃契約第16條第㈣款之約定，情事變更原則應予適用。推究當事人之本意，並無因每年調整租金約款之存在，而影響情事變更原則之適用。而本件事實，復已確實構成本租約第16條第㈣款約定，及民法第227 條之2第1項規定之情事變更情形，如按本租約原約定每年調整5％ 租金，對上訴人顯失公平。被上訴人稱本租約無情事變更原則之適用，應無可採。觀前述學說及實務見解可知，原審及被上訴人所稱之「第442 條規定排除第227條之2之適用」違反最高法院判例意旨，且與學者見解不符，原審以前開理由，逕駁回上訴人之訴顯有違誤。
（五）本件確有本租約第16條第㈣款約定，及民法第227條之2第
1 項規定之情事變更情形：⒈兩造於訂約後，客觀經濟環境之變動與立約當時不同，確有情事變更之情形：
⑴近年來臺灣經濟狀況不佳，房地產景氣持續低迷，房屋
租金價格指數呈現負成長：我國房屋租金價格指數自78年起至83年止，每年呈現4％至6％之成長。上訴人與訴外人於84年間簽訂本租約時，即係參照過去歷年房屋租金價格指數成長之比例，約定第三年起之租金均按前一年之租金調高 5％。豈料自86年起我國房屋租金成長比例即驟降為1％ ，其後則是呈現零成長之情形。自91年至94年我國房地產景氣更是低迷，房屋租金價格指數不斷下滑，每年均呈現負成長之情形。而自94年後營業用租金價格指數雖略有回升，惟仍低於90年基期之水準，差距逾2％ 。由我國房租價格指數呈現低迷甚至下滑之趨勢，對照上訴人於進行本件開發計畫時，臺灣經濟、不動產景氣及其他費用（含房租）年上漲率約為5％ 之客觀背景，可知本件租約立約時之客觀情事已發生變更。
⑵台灣經濟狀況不佳，嘉義地區亦深受影響，每家戶消費
能力均下降：除上述臺灣整體經濟狀況不佳外，嘉義市自90年以來亦面臨人口老化，失業率攀升，稅收銳減，家庭可支配所得下降等問題，失去經濟提振動能，經濟問題更加雪上加霜。嘉義市失業率從87年的2.5％ ，最高攀升到5.2％ ，平均每人所得下降，致稅賦銳減近一倍，平均每戶每年可支配所得，較87年減少6 萬至17萬元，以2006年總戶數89,385計算，嘉義市民年總消費能力約降低50億元。
⑶外在經濟消費能力下降，流通業市場競爭又形激烈、消
費型態變遷，致量販店營業額大為減縮，上訴人之經營極為艱困：據「交銀產業調查與技術季刊」針對量販店所做之市場調查可知，自84年起至89年間，國內量販店營業額均維持兩位數字之成長。惟自90年、91年起，因流通業市場（包括百貨公司、超級市場、便利商店及量販店等）競爭激烈，量販店營業額成長幅度已驟降為 4％至 5％。92年之量販店市場受SARS疫情影響，業績整整下降3％至5％，全年營收平均則衰退5％至9％。尤有甚者，93年1 月份量販店之營業額，因便利商店逐漸成為消費場所之趨勢之影響下，較上年同月減少幅度高達
15.16％，93年11月份營業額較上年同月減少8.8％，93年12月份營業額則減少7.50％，93年全年營業額較上年減少2.34％，94-95 年亦僅能持平，兩位數成長榮景不再。就上訴人93年各店之營業額而言，扣除新開店之營業額後，可比較之既有店營收，即衰退 5.2％。上述量販店整體營業額，因流通業市場競爭激烈及消費者消費型態之變遷，自90年以來大幅衰退之情形，屬客觀情事之劇變，非上訴人於84年11月間簽訂本租約所得預料者，自屬情事變更之情形。
⑷上訴人嘉義店之營運狀況極為艱困：上訴人嘉義店自90
年起至93年之稅前營業利潤（即營業額扣除成本及費用），自90年起呈現逐年衰退之情形。93年之稅前營業利潤與92年相比，跌幅高達 42.95％，再加上本件租賃物之地主（被上訴人），自89年10月起自行於上訴人嘉義店旁設置「嘉樂福夜市」迄今，每週二、四、五、六、日營業（營業時間為晚上6 點至12點），不僅販售與上訴人嘉義店販售物品相同或類似之各式百貨，與上訴人嘉義店相競爭外，且至「嘉樂福夜市」購物者亦多免費使用上訴人嘉義店之停車場、廁所等公共設施，業已嚴重影響上訴人嘉義店之營運。凡此均非上訴人於締約當時所得預見者，自屬情事變更之情形。
⒉觀上訴人85年間所提出之「家福股份有限公司嘉義批發倉
庫申請於乙種工業區設置倉儲批發業開發事業計畫書」（下稱開發計畫書），可證本案確有情事變更之事實存在：⑴本租約簽訂時間為84年11月間，上揭開發計畫書則作成
於85年10月，亦即在本租約簽訂之後。該開發計畫書第77頁載明：「目前經營者均與土地所有權人訂立租賃契約……1.土地承租的押金為2,100 萬元，土地承租期為自營業日起20年，土地承租的租金為每月351 萬元，承租起始年起兩年租金維持不變，第三年起每年租金的調整率為5％ 。」。是以上訴人係於簽訂本租約後，再於開發計畫書中向嘉義縣政府說明本租約約定之租金條件。由此可清楚得知開發計畫書非為向被上訴人土地承租提出之租金試算計畫。
⑵惟由開發計畫書，可知上訴人於進行嘉義店之展店計畫
時，係基於下列之前提要件，始於本租約約定第三年起之租金均按前一年租金調高5％：
①臺灣之經濟及房地產景氣穩定成長，房屋租金價格指
數亦將持續上漲：上揭開發計畫書作成之時間為85年10月間，上訴人於進行嘉義店之展店計畫評估時，依據當時臺灣經濟及房地產景氣之客觀情事，可合理認為係「不動產市場價格近年來飛漲」，「未來臺灣經濟的景氣狀況將持續穩定地成長」，並依此客觀事實而合理預測其他各項費用（包含房租在內）之年上漲率為 5％。另上訴人對於與租金成本及經濟狀況息息相關之消費者物價指數，則根據過往之經驗及臺灣當時之客觀狀況認為「……自78年以後消費者物價指數年上漲率均在3.5％ 以上，……本次試算假設消費者物價指數年上漲率為3.5％。另參酌上訴人展店（Expansion）部門所留當初上訴人嘉義店投資決定計畫（Investment Decision Program：Chia Yi（Po Ai）-Green Store ，下稱「投資決定計畫」）上載上訴人依據當時之客觀環境所合理認知之展店後每年物價通貨膨脹指數（Inflation）亦為5％。②嘉義地區之倉儲批發業有發展潛能，且上訴人嘉義店
之營業額亦將能穩定成長：上訴人於評估嘉義店之展店計畫時，依具客觀環境及就當時從市場潛能分析及營運可行性分析，顯示：「嘉義生活圈對倉儲批發業而言，還有相當大之發展潛能。」且對於「目標平均年收益預估可達25億，……預估其市場成長潛力雄厚，……設定未來營業收益年成長率第1年為20％，第2年為30％，第3 年為15％，第4年為10％，第5年以後為 5％。」。另外上訴人投資決定計畫上亦載明上訴人原先認知之展店後之營業額（Gross Sales），第1年為25億元，至第4 年為止均預期有二位數之成長率，而自第5年起則估計有5％之成長率。另投資決定計畫推估上訴人嘉義店至第10年之營業額應有69億元，然究其實，上訴人嘉義店95年（即第10年）之營業額僅為18億元，與69億元相距甚遠，甚至不及開發計畫書所預設之第1年營業額25億元。
③比較上揭嘉義店設立後近年來客觀環境之變化，與上
訴人於設立嘉義店當時所存在之客觀經驗與環境，可知上訴人於進行嘉義店展店計畫時所依憑之客觀經驗與環境，業已發生劇烈變動，足證本租約每年5％ 之向上調整比例及趨勢，顯然逸脫兩造於訂約當時依據客觀事實所預估之情事，且逸脫市場之客觀趨勢，對上訴人已發生情事變更之結果。
⒊如按本租約之原約定調高租金，對上訴人顯失公平：如
上所述，民國90年後國內租金行情即不斷下滑，且量販店整體營業額因競爭激烈亦大為萎縮，市場狀況已大不如前。在此情形下，如仍按本租約原約定每年調高租金5％ ，對上訴人顯失公平合理。按中華事務所所出具之上證6 中華鑑定報告，其認定本租賃物最適每月租金價格為每坪470元，每月最適總租金為2,820,041元，每年年租金為33,840,492元（470元／坪／月*6,000坪*12月＝33,840,492元）。本租約於84年訂定時，原始年租金42,120,000 元，以承租坪數6,000坪計，當時每坪租金為585元。而以起訴時之94年5月時計算，當時之租金水準為年租金51,197,124元，每坪租金為711 元，均較鑑定人所鑑定之每月每坪合理租金470 元高出甚多。承前所述，依中華鑑定報告，系爭不動產之評估租金價格每坪每月470元。以本件系爭不動產共6,000坪計，年租金應僅33,840,492元，較上訴人當初所請求之42,120,000元猶低。惟為顧全被上訴人之利益及兩造和諧，上訴人仍僅請求起訴時所主張之訂約初始租金42,120,000元，該主張應屬合理。
（六）原審送請鑑定所得之中華鑑定報告並無被上訴人質疑矛盾之處：
⒈對中華鑑定報告，被上訴人於原審時之第一點質疑為：「
『評估報告』既謂標的為商業使用，復在『評估報告』結論以工業區、商業區之租金單價比例權重，而核算租金價格，即以工業區之租金價格來估算本案純商業使用之情形，其評估實有矛盾。」云云。惟查中華事務所就中華鑑定報告之補充意見第1 頁指出：「勘估標的之分區依目前法令規定為工業區，而非商業區土地，自不得以商業使用作為估價作業之主要依據。」，且「本次評估作業係考量勘估標的具備工業區之法定使用及商業使用之效益等因素，綜合評估以商業區土地租金權重比70％，工業區土地租金權重比30％為最適價格評估依據…本次評估已考量本基地具備工業區之法定使用及商業使用之效益等因素，自無矛盾之處。」該說明應足以釋被上訴人之疑。
⒉被上訴人第二點質疑為：「又『評估報告』結論又稱區域
環境無同性質土地租金以為評估參考，未調查與相同條件（就臺灣地區（包括北高兩市）而言，以位置、工商繁榮程度、利用經濟及所受利益等因素為基準）之土地租金比較，是否顯著悖離，率而仍又以區域內工業區、商業區之租金價格為評估基礎，其矛盾至為灼然。」云云。惟查中華事務所之補充意見第2 頁第二點表示：「評估報告內容記載：區域環境無同性質土地租金以為評估參考，詳而言之，指同一供需圈內無條件相同之比較標的。評估作業以同一供需圈為蒐集比較標的之最大範圍，若過度擴大影響價格之範圍，由於與不動產價格有關之房地供需、人口、居民習性、所得水準、產業結構及未來發展趨勢等因素，差異懸殊，將使估價業難以掌握不動產價格之公正與客觀之評估結果。」足見被上訴人前開相反主張並無足採。
⒊被上訴人第三點質疑為：「又『評估報告』第39頁，當中
所引用之地價稅為803,532 元，與實際上被上訴人公司所繳納之地價稅為2,307,154相差約3倍，『評估報告』所估算之合理租金，實令人質疑。」云云。惟查中華事務所補充意見之第3 頁第三點表示：「評估作業之地價稅係按當期申報地價13,392元／坪，以基本稅率1％ 計算之，與實際上被上訴人所繳納之地價稅為2,307,154 元有所差異，主要原因為實際課稅地價稅採累進稅率制，評估作業則以基本稅率計算。本次答覆意見將以實際課稅額為主，重新計算商業區土地租金，以為貴院參考。」中華事務所實際上重新計算之結果，商業區租金由580元 ／坪月，調整為600元 ／坪月。至於修改後之最適租金，中華事務所補充意見第4頁之計算公式為「180*30％＋600*70％ 」與上訴人先前「民事陳述意見（三）狀」第3頁第17 行以下所載之公式完全相同。惟前開公式之計算結果應為474元 ／坪月，中華事務所可能因四捨五入，故載明為470元 ／坪月，然其實質結論與上訴人先前說明完全相同。且系爭租約之最適租金額，無論其為470元／坪月或474元／坪月，均較訂約時每坪月租金585元 ／坪月為低。此種房屋租金價格行情於訂約10年來不升反降之情形，顯與兩造於84年11月間締約當時之客觀情事不同，而屬重大情事變更，故上訴人若依原租約約定履行，有顯失公平之處，自屬民法第227條之2所規定之情形，上訴人得請求調整租金。
（七）被上訴人指稱其已花費代價成立公司，且已繳交土地增值稅等諸多費用，對本案有諸多犧牲云云，與本案得否依情事變更原則之規定調整租金乙事無關：查土地增值稅之繳納，乃被上訴人之法定義務，與本件租金是否合理、是否有情事變更原則之適用，並無關聯。被上訴人成立公司而支出費用，亦係公司設立、變更登記所需之規費，尚難謂與本件請求租金調整事件攸關。且縱如被上訴人所述，其已花費額外費用，就本件開發案有諸多犧牲云云。惟上訴人為於嘉義展店並申請設置倉儲批發特定專用區、變更土地使用分區計畫，亦已向嘉義市政府繳交土地使用回饋金5,000 萬元，足見上訴人就此開發案亦承受相當成本。被上訴人以與「情事變更」相關爭點無關之土地增值稅等理由，欲使原審誤以為其就本件開發案，片面蒙受所有不利，此與事實不符。
（八）上訴人無被上訴人所指稱之「上訴人一方面對於其他攤商要求調漲租金，一方面要求被上訴人調降租金。」之情事：
⒈本案爭執重點在於有無民法第227 條之2「情事變更原則」
之適用等，與上訴人是否要求其他攤商調整租金乙事無關，且當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條訂有明文。被上訴人就前開事實，未充分說明與本件之關聯，且既主張該等事實有利於己，復要求上訴人舉證，並不合前開規定。
⒉經上訴人查閱相關分租予賣場內小店面商店之租賃契約，
確認並無被上訴人所聲稱「上訴人一方面對於其他攤商要求調漲租金，一方面要求被上訴人調降租金。」情事：上訴人嘉義店內共規劃70多家大小店面，供廠商租賃陳設、販售商品用，其中正式承租店面租賃時間達1 年以上者約60家，臨時承租攤位無店面約10餘家，上開與各店面或攤商之租約，涉及上訴人作為賣場經營者之營業秘密，上訴人僅於全數70餘店面中，任選5 家正式租賃店面分析比較如下：
┌───┬────┬────────┬─────┐│承租人│承租地點│年份及月租金標準│ 備 註 │├───┼────┼────────┼─────┤│麥當勞│B1-16 │自87.6.30起算10 │承租10年內││ │ │年月營業額8.2％ │租金計收標││ │ │（第3條） │準皆未改變││ │ │ │ ││ │ │ │ │├───┼────┼────────┼─────┤│新表情│B1-2（5.│92.11.1－95.10.3│連續3年租 ││／張舒│6坪） │1 ：皆為38,712（│金未改變，││婷 │ │第3條） │至最近1年 ││ │ │95.11.1－96.10. │始升819元 ││ │ │31：39,531（第3 │ ││ │ │條） │ │├───┼────┼────────┼─────┤│陳雅芬│B1-17（ │92.6.25－95.6.30│近5年租金 ││（快樂│修前：11│4：皆為38,610（ │調升，最近││的店）│.7坪；整│第3條） │1年租金甚 ││及太拙│修後： │96.7.1－97.6.30 │調降11,819││居 │12.19坪 │：26,791（第3條 │元 ││ │ │） │ │├───┼────┼────────┼─────┤│金緻品│90-92 F1│90.8.1－91.7.31 │ ││ │-5（15.9│當年度無資料 │連續2年租 ││ │坪） │91.8.1－92.7.31 │金未改變，││ │93-96 F1│70,119（第3條） │最近1年租 ││ │-15（6.5│93.5.1－94.4.30 │金至調降 ││ │坪） │52,000（第3條） │11, 600元 ││ │ │94.5.1－95.4.30 │ ││ │ │59,000（第3條） │ ││ │ │95.5.1－96.4.30 │ ││ │ │59,000（第3條） │ ││ │ │96.5.1－96.10.31│ ││ │ │：47,400（第3條 │ ││ │ │） │ │├───┼────┼────────┼─────┤│多樣皮│B1-11（1│92.10.01－94.09.│僅最後一年││飾／瑩│8坪） │3 0:每月皆為59,4│調升67元，││瑜皮飾│ │00（第3條） │先前數年皆││／大豐│ │94.03.4－95.2.29│未調 ││鞋業／│ │:59,400（第3條）│ ││巴貝爾│ │95.11.05－96.10.│ ││商行 │ │31 59,467（第3條│ ││ │ │） │ │└───┴────┴────────┴─────┘由上表列可知上訴人嘉義店除出租予多樣皮飾等承租人之B1-11單位，有略調漲月租金67元，及出租予張舒婷之B1-2單位，有略調漲月租金819元外，其他數家轉租店面之租金多常年維持不變，甚或調降租金。足見被上訴人所稱上訴人一方面全面性地對於其他攤商要求調漲租金，一方面要求被上訴人調降租金，與事實完全不符。
⒊被上訴人於96年10月4日主張：「上訴人此次僅提出全部7
0多家攤商中5家廠商之租賃契約，該5 家攤商僅為其中一小部分，上訴人並未提出完整租賃契約，且所提供該等攤商係依上訴人之意志所挑選，尚不能反應全部攤商租金行情，是故仍有命上訴人提出完整租賃契約之必要。」云云，且於該日開庭時請求上訴人提出全部70幾間廠商之租金資料乙事，上訴人實難同意。上訴人提出之上開部份小店面商店之租賃契約，證明並無被上訴人所稱：「上訴人一方面全面性地對於其他攤商要求調漲租金，一方面要求被上訴人調降租金。」之情事，是上訴人既已證明嘉義店之小店面並未全面性地調漲租金，則被上訴人自無權於未說明上訴人為何有提出該等租約之義務前，恣意主張並要求上訴人提出其他全部小店面租約。況小店面之租賃條件係針對個別攤商特性而定，且屬短期，而其租約訂定之時間均屬不同，故各攤商間之租賃條件已未必一致，被上訴人自不得比附援引聲稱應適用於本件租賃。再查上訴人作為賣場經營者，店面租賃收入為營運成本及收入之一環，為上訴人營業秘密之重要部分，各攤商情況亦然，故此等資料實不容被上訴人恣意要求上訴人應予提出。況被上訴人於上訴人嘉義店旁設置「嘉樂福夜市」，為商業上競爭者，何能從被上訴人所願，洩漏營業秘密？可見要求上訴人提出全部租約，顯不合理。
三、證據：除引用原審之立證方法外，並補提出最高法院93年度臺上字第2446號判例、最高法院83年度臺上字第1190號判決、被上訴人變更登記事項卡、嘉義市○○段495之7地號土地登記謄本及其上坐落房屋建物門牌嘉義市○○路○段○○○號建物登記謄本、上訴人與訴外人振昌公司於84年11月15日所簽訂「不動產租賃契約書」、上訴人與被上訴人及訴外人振昌公司於85年5 月24日所簽訂「不動產租約備忘錄」、國際通商法律事務所函、兩造於92年5月5日所簽訂「嘉義店第一次補充協議書」、中華事務所於96年3月6日所出具「嘉義市○○段○○○○○ ○號合理租金專案評估報告」、中華事務所於96年3月23日所做成補充意見、史尚寬著債法各論第187頁影本、林誠二著民法債編各論上第351 頁、臺灣省房屋租金價格指數銜接表、臺灣地區租金價格指數、臺灣地區90-96 年租金價格指數表、臺灣省房屋租金價格指數銜接表、交銀通訊「交銀產業調查與技術季刊」、經濟部「國內外經濟情勢分析」93年4月號第22頁、經濟部統計處新聞資料93 年11月及12月「批發、零售及餐飲業動態調查提要分析」、自由時報電子新聞網「量販店營收去年首見負成長」94 年1月20日、上訴人嘉義店營業利潤表、「家福股份有限公司嘉義批發倉庫申請於乙種工業區設置倉儲批發業開發事業計畫書」、上訴人嘉義店投資決定計畫、家福公司嘉義店與麥當勞簽訂之商場租賃契約、家福公司嘉義店與新表情（張舒婷）簽訂之商場租賃契約、家福公司嘉義店與陳雅芬及太拙居簽訂之商場租賃契約、家福公司嘉義店與金緻品實業公司簽訂之商場租賃契約、家福公司嘉義店與多樣皮飾及巴貝爾簽訂之商場租賃契約、最高法院64年度臺上字第1579號判例、邱聰智新訂債法各論上冊第352 頁影本、嘉義市社會經濟重要指標及2006 年總戶數、84-91年8月量販店營業額年增率、88-95年量販店營業額年增率、嘉樂福夜市位置圖等影本各件及嘉樂福夜市照片等件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）上訴駁回。（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）本件為不動產定期租賃，依法上訴人不得請求酌減租金：⒈民法第442 條規定法院得增減租金者，以租賃定有期限者
為限：按民法第442 條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限。」由條文之本文觀之，本寓有情事變更原則之運用，惟其但書明文租賃定有期限者，即不得援用之。系爭租賃契約第5條第2項明定租賃期間，本案既屬定有期限之租賃契約，即應受民法第442 條但書之限制；而有關租金之增減請求，民法第442條乃民法第227條之2之特別規定，亦自應受民法第442條但書規定之限制；亦即法律既無明文規定不動產定期租賃得向法院提起調整租金之訴，則系爭租約縱有適用情事變更原則之約定，就租金增減亦應受上揭規定限制，尚難以契約約定方式，創設形成之訴之形成權，而認上訴人得提起調整租金之訴。因此上訴人當然不得依據本條聲請法院增減租金，更不得依情事變更原則請求增減租金。
⒉增減租金之訴為形成之訴，應以法律明定者為限：形成判
決足生創設、變更或消滅法律關係之效力，故得為形成之訴標的之形成權，以法律明定應在審判上行使之形成權為限。而租金為租賃契約必要之點，租金調整之訴涉及租約權利義務內容之變更，為形成之訴，自亦以法律明文規定始得為之，不得任意提起。又按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文；當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第442條之規定自明，最高法院48 年度臺上字第1536號判例意旨可資參照。參之民法第442 條立法理由：租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金之意旨以觀，不動產定期租賃縱有不動產租賃物價值昇降，亦不得聲請法院增減其租金，而提起租金調整之形成之訴，是故上訴人提起本件形成之訴，自屬無理由。
⒊上訴人引用學者史尚寬、林誠二學者之學說，及最高法院
93年度臺上字第2466號判例，主張定有期限之租賃亦得適用情事變更原則云云；然細繹上訴人所引之學說及判例內容，尚非如上訴人所主張之內容，且實無適用於本件案情：⑴司法院院字第2624號解釋：「未定期限之房屋租賃，因房屋價值之昇高，出租人得聲請法院增加其租金，此在民法第442 條本有明文規定，定有期限之房屋租賃，其租金不敷繳納土地稅及房捐者，業經行政院定有補救原則 4項，陳奉國防最高委員會第90次常務會議決議，准予備案，出租人自得依以請求增加租金。」司法院院字第2272號解釋：「土地法第177 條第1項所載，不及千分之375者，從其約定一語，不過宣示其約定之為有效，並非限制民法第442條之適用，土地法施行法第52條第3項之規定，亦僅於其所約定情形排除民法第442 條所定之限制，俾定有期限之租賃，亦得請求增加租金，非謂耕地增加租金之原因，以該條項所定情形為限，耕地之出租人，自得於不超過耕地正產物收穫總額千分之375範圍內，依民法第442條之規定，聲請法院增加租金。」、最高法院48年度臺上字第1536號判例：「當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第442 條之規定自明。至約定之租金額數，因法律變更致超過法定限度以外者（例如房屋租金超過土地法第97條之規定，土地租金超過實施都市平均地權條例第42條規定），關於超過部分，亦僅生請求權是否存在之問題，其與租賃物價值發生昇降之情形既非相同，自亦不得援用該條規定而為增減之聲請。」、最高法院70年度臺上字第3122號判決：「兩造訂立租賃土地契約是否以耕作為目的，倘以耕作為目的，即有耕地375 減租條例之適用，查該條例第5 條規定：『耕地租佃期間不得少於6年，其原約定租期超過6年者，依其原約定。』故凡屬耕地租賃，均應解為定有期限，而定有期限之租賃，依民法第442 條但書規定，當事人不得聲請法院增減其租金。」、最高法院72年度台上字第1101號判決：「民法第44
2 條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件。」、臺灣高等法院暨所屬法院55年度法律座談會民事類第4 號，其法律問題為：
「定有期限之不動產租賃，不動產價值如有昇降，當事人得否聲請法院增減其租金？」，研討結果為：「原則採乙說：民法第442 條但書明定『租賃定有期限者不在此限』，則前開解釋顯屬違法，依法當事人不得聲請法院增減租金（參看最高法院48年度臺上字第1536號判決）」綜上所陳，於司法實務之通說見解，均認不動產定期租賃契約不得聲請法院增減租金，本件系爭契約既屬於定期租賃契約，上訴人自無依法請求增減租金之餘地。⑵上訴人引用學者史尚寬、林誠二之學術見解，亦不足憑採：上訴人所引學者史尚寬著債法各論第187 頁，其原文為：「依余所見，租賃未定期限者，依特別法（土地法及耕地375 減租條例），亦非可隨時終止，而於立約後如有情事變更，非於訂約時當事人所及預料，若維持原租金顯失公平者，縱定有期限，亦可依情事變更原則，請求增減給付，然此為另一問題。」由此可知學者史尚寬此段文字敘述並非完全採取定期租賃亦有情事變更原則之論點。其次上訴人所引學者林誠二著民法債編各論上第351 頁，其原文為：「租賃契約如定有期限，可認為於期限內有不變更租金金額之意思，故無本條規定之適用。本條適用上必限於不定期租賃，始有適用，故定期租賃當事人不得依本條規定向法院聲請增減租金，惟通說均認為此時當事人仍得依民法第 272條之2 情事變更原則之規定，請求增減租金。須注意的是，於定期租賃雖可依情事變更原則之一般規定請求增減租金，但仍必須符合情事變更原則之構成要件，例如當事人已約定每年按5％ 調整租金，或租金隨政府公告地價及租率最高額乘以租用坪數計算調整時，應認為當事人間就租金變動之客觀環境已有預料，且為特別之約定，其特約有效，惟此時仍無情事變更原則之適用。」云云；然：
①從此段明白及證物之註解可知，可調整租金者限於未定
期限之租賃，該見解普遍為實務所採，包括司法院院字第2624號解釋、院字第2272號解釋、院字第4032號解釋、最高法院48年度臺上第1536號判例、70年度臺上字第3122號判決、72年度臺上字第1101號判決均採之。而且學說只是代表學者個人的意見，係屬學術解釋，不能直接發生任何拘束力，況如前揭實務見解所示，乃屬實務上一致之見解，上訴人援引學者林誠二未附任何理由之見解，卻揚棄實務之見解，實難遽以採用。
②學者林誠二亦明白指出：「…，於定期租賃雖可依情事
變更原則之一般規定請求增減租金，但仍必須符合情事變更原則之構成要件，例如當事人已約定每年按5％ 調整租金，…，應認為當事人間就租金變動之客觀環境已有預料，且為特別之約定，其特約有效，惟此時仍無情事變更原則之適用。」本件系爭租賃契約第6條第2項第2款，即如該段文字所載約定每年按5％調整租金，如依學者林誠二之見解，即應認為雙方已對租金變動之客觀環境已有預料，而無情事變更原則之適用，此益證上訴人請求酌減租金無理由，此亦為最高法院80年度臺上字第524號判決所採。
③上訴人引述學者林誠二之論著，即明白載為「租賃契約
如定有期限，可認為於期限內有不變更租金金額之意思，故無本條規定之適用。本條適用上必限於不定期租賃，始有適用，故定期租賃當事人不得依本條規定向法院聲請增減租金，惟通說均認為此時當事人仍得依民法第227條之2情事變更原則之規定，請求增減租金。」前半段在於說明實務之見解，並引用相關解釋，後半段在於表達學者其不贊同實務見解，而提出不同見解，是故由此段觀之，學者之見解與實務之見解不相同，被上訴人並未扭曲該段之敘述原意。
④被上訴人對於學者林誠二未附理由之學術見解，認為無
採用之餘地，但對於實務歷來之見解，乃有利於被上訴人，焉有不引據之道理；應說明者，被上訴人所引據者係實務歷來之見解，並非學者林誠二之見解，何來自相矛盾之處。
⑤另學者林誠二就有關「…，於定期租賃雖可依情事變更
原則之一般規定請求增減租金，但仍必須符合情事變更原則之構成要件，例如當事人已約定每年按5％ 調整租金，或租金隨政府公告地價及租率最高額乘以租用坪數計算調整時，應認為當事人間就租金變動之客觀環境已有預料，且為特別之約定，其特約有效，惟此時仍無情事變更原則之適用。」部分，於系爭租約當中就該調整租金之特約，乃指雙方當事人於系爭租約第6 條第㈠租金⑵租賃期間之現金租金：「…第3 年起之租金均按前1年租金調高5％。」之約定；系爭租約第16條㈣法律之適用：「除本契約另有規定者外，雙方同意適用民法、民事訴訟法（包括情事變更原則）及其他有關法令之規定。」顯然是法律適用之規定，而非租金調整之特約。
⑶上訴人僅擷取最高法院93年度臺上字第2446號判例部分文字，恐有失其真意：該判例中有關最高法院審酌之意見為：「…。按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（本院68年度臺上字第3071號判例參照）。又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2第1項定有明文。同法第442 條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2 第1項規定，訴請法院調整其租金。…」綜觀判例全文所謂民法第442 條亦為情事變更原則態樣之一，固無疑義；但應注意者，其乃就民法第442 條本文而言，此亦為該條之立法意旨相符；惟民法第422 條但書部分，於前揭判例後續的結論中，即明白指出係限於未定期限之基地租賃。是故該判例之見解與歷來實務見解並未相違。則揆諸前揭判例全文及判例要旨，所指得適用情事變更原則者，限於未定期限之基地租賃，上訴人所稱亦包括定期限之基地租賃，實有斷章取義之誤。
（二）民法第442 條但書規定，為民法第227條之2情事變更原則之特別規定：民法第442 條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限。」及其立法理由：「謹按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。」由民法第442 條之本文及立法理由觀之，本寓有情事變更原則之理，惟租賃定有期限者，即不得援用之。本案既屬定有期限之租賃契約，就不動產定期租賃租金之增減請求，民法第442 條既有特別規定，被上訴人縱謂係依民法第227條之2情事變更為由請求增減租金時，自仍應受民法第442 條但書規定之限制；且從體系上而言，民法第227條之2乃屬債總之規定，而民法第442 條但書為債編各論之規定，後者為前之特別規定，針對相同事項為規定，應優先適用民法第442 條但書。被上訴人略謂：「現行民法第442 條規定……惟並未限制定期租賃契約當事人於「情事變更」之情形，依法律情事變更之規定，請求調整租金；…更未限制定期租約雙方當事人可將情事變更可調整租金之事由，規定於租約中，俾雙方共同遵守。」云云，實有誤會。
（三）系爭租賃契約第16條第4項不得排除民法第442條但書之限制：
⒈系爭租約第16條規定之原因，係因情事變更原則應屬實體
法上之規範，卻未於民法規定，原僅在民事訴訟法第 379條規定，故於系爭租約約定包括情事變更原則，尚非有特別標明之意思；如被上訴人所稱為真，該約定果具有重要性，則雙方理應明白約定何種情形下可以調整租金、調整比例為何；惟該系爭租約第16條僅有「包括情事變更原則」等字而已，其他之具體約定付之闕如，是故該段文字僅在補充當時法律之錯置。然此系爭租約之約定，並無排除情事變更原則要件及特別規定之適用；縱認有該租約第16條之約定，仍應有民法第442 條但書，即情事變更原則特別規定之適用，因從體系上而言，民法第227條之2乃屬債總之規定，而民法第442 條但書為債編各論之規定，後者為前者之特別規定，應優先適用民法第442 條但書；是本件為不動產定期租賃，依民法第442 條但書，應無情事變更原則之適用。
⒉上訴人復以：「契約雙方當事人得約定情事變更原則適用之見解，亦早經實務及學者肯認。」云云，恐有誤會：
⑴最高法院64年度臺上字第1579號判例要旨中略載：「不
動產租賃契約就增減租金所為之約定」，其中所指之約定，從判決理由可知乃指「約定租金按政府公告地價10％計算，公告地價調整時，依調整標準增減。」係具體就增減租金為約定，依前揭判例認為該約定為有效；上訴人所稱系爭租約第16條第4 項僅有情事變更原則等字，尚難謂係屬增減租金之約定。
⑵上訴人引述學者邱聰智之見解，即：「…如果當事人就
其他類型之租賃，以契約約定，得依不動產價值昇降或其他事由調整租金，解釋上仍屬有效。因此，民法第44
2 條之規定，解釋上宜認為當事人無約定時之法定限制適用標準，尚不宜解釋為其約定違反本條規定者無效。
」稱契約雙方當事人得約定情事變更原則適用云云，然所謂契約約定乃指當事人已約定每年按5％ 調整租金，或租金隨政府公告地價及租率最高額乘以租用坪數計算調整，具體約定增減租金之事由，此亦為學者林誠二所引載，其亦認此時仍無情事變更原則之適用；本件所約定增減租金之事由，即為按每年5％ 調整租金，並非上訴人所稱系爭租約第16條。
⑶至最高法院64年度臺上字第1579號判例要旨為：「租賃
契約依民法第451 條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更。不動產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第44
2 條已有得聲請法院增減之規定而失其效力，或認於定期租賃不能有此約定，果有合於增減租金約定之情事發生時，當事人即得直接依該約定方法增減租金，殊無待雙方當事人之另行協議。」由此可知該判例乃指不動產租賃契約包括定期租賃，當事人間得為增減租金之約定，不受民法第442 條之影響，即如本件為定期租賃，並定有每年以5％ 增加租金之約定，則被上訴人即得直接依該約定方法請求增加租金之權利。然該判例之文字並未明白或蘊涵上訴人所稱定期租賃亦有情事變更原則適用之意旨，況該判例中之定期租賃已因民法第451 條規定更新，其性質已成為不定期限繼續契約，與本件之定期租賃，二者並不相同，自無類比之餘地。是64年度臺上字第1579號判例，並無推翻實務歷來有關定期租賃無情事變更原則之見解。
（四）本件並無上訴人所指稱該當於民法第227 條之2第1項情事變更之情事：
⒈按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原
有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果。」固為民法第227 條之2第1項定有明文，其目的「係為當事人因情事變更之一方受不相當之損失，他方得不預期之利益者所設之補救辦法。」此乃最高法院38年度穗上字第73號判例所揭示。職是法律行為成立後，如當事人任一方欲主張情事變更原則而請求法院增減其給付義務時，則法院「非全以物價變動為依據，並應依客觀之公平標準，審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形」而為考量，最高法院66年度臺上字第2975號判例要旨可資參照。依上訴人當初就本件租賃標的向嘉義市政府申請變更為特定專用區，以供上訴人作為倉儲批發使用，而自行委託顧問公司進行可行性評估，並於85年2 月出版之「家福股份有限公司嘉義批發倉庫申請設置倉儲批發業特定專用區可行性規劃報告書」中，已就效益成本進行財務試算分析，當中對於本件租賃標的之租金及年調整率設定為「租金每月351 萬元，承租起始年起2年租金維持不變，第3年起每年租金的調整率為5％ 。」是本件租賃標的之租金，實係上訴人自行財務試算後精算之結果，殆無疑義。又將前揭上訴人於籌劃設置嘉義批發倉庫所做之可行性規劃報告書所設定之土地租金與調整率，與日後上訴人與被上訴人簽訂之本租約兩相對照後，可得知本件被上訴人與上訴人於締約當時，不論是租金抑或是租金調整之比例與時機，皆係遵照上訴人原始展店之規劃，亦即完全採納上訴人財務成本之試算結果以計算租金。易言之，本件租賃標的之租金及年調整率，實為上訴人於締約當時即已預見並已估算之固定成本，並不符合民法第227 條之2第1項所稱「契約成立後，情事變更，非當時所得預料。」之要件，上訴人以情事變更為由請求調整租金云云，實屬無稽。
⒉上訴人雖於起訴狀中提出各種數據說明整體流通業或量販
店之景氣狀況，然根據經濟部投資業務處之統計，上訴人為我國零售業第2 大（僅次於將其引進臺灣大股東統一企業）、量販店第1大及服務業第9大之公司，年營業額更超過500億元；且上訴人去（93）年營業額較前一年成長7％，預計今（94）年營業額更將成長高達10％以上，並無上訴人所言營業額大幅衰退之情事。次查上訴人近年來更積極規劃一連串拓展新店之動作，今年除已開設之兩家新店（臺北縣新店店、臺北市內湖店）外，尚預計於年底前再新設臺北大直店及臺南仁德店兩家新店，甚且打敗臺塑集團預計於明（95）年斥資30億在宜蘭開設營業面積高達 3萬坪之宜蘭店。總計目前上訴人於全臺已有35家分店，預計明年底之總店數將達40家，實難看出有上訴人於起訴狀中所稱「經營艱困」之情事。縱目前我國量販店之景氣有趨緩之現象，然上訴人之業績一直維持穩定成長之情形，上訴人一方面在營業額蒸蒸日上之情況下大舉展店，一方面卻於本件訴訟以「經營艱困」、「情事變更」為由請求調整租金，顯屬無據。
⒊揆諸上述，本件被上訴人與上訴人締結本租約時，系爭租
金之計算基礎，係完全遵照上訴人締約前，對於本件租賃標的之租金、調整率及調整時機之財務規劃結果，上訴人實難諉稱此為締約當時所不能預料，而主張有情事變更原則之適用。蓋情事變更原則係為衡平當事人因情事變更之一方受不相當之損失，他方得不預期之利益者所設之補救辦法，此乃最高法院前揭判例所諭示。然本件系爭租金之金額若干及調整方式，皆係上訴人之意思，絕非上訴人於締約當時所不能預見；再就本件兩造當事人之利益以觀，上訴人無視於其不斷擴充展店之盛況與營業額逐年成長之事實，卻自93年9月6日起迄今逕自片面連續四期拒絕給付予被上訴人依約應調整之租金部分，而使本件被上訴人平白蒙受重大不利益之損失，兩相比較之下，實難想像本件上訴人竟有以情事變更為由而主張調整租金之餘地。
（五）況於92年間臺灣發生SARS疫情期間，當時各行各業具受影響，本件被上訴人亦無例外，然被上訴人本於維睦商誼、共體時艱之善念，在被上訴人本身亦受有損害之情況下，當時仍同意上訴人之所請，而於92年5月5日與上訴人簽訂「嘉義店第一次補充協議書」，同意自91年12 月6日起至93年9月5日止，暫不調整原訂每年租金調漲5％ 。詎料上訴人竟於本補充協議上開期限屆至後，竟一方面一再藉詞推託拒絕依約給付應調整之租金部分，一方面對於在其家樂福嘉義分店內分租予其他商家之店面卻年年調漲租金。上訴人種種舉措，殊難想像此為臺灣零售業第2 大、量販業第1大、全省現有開店數高達35家，年營業額超過500億之大公司所應為之事，而已有違誠信原則。
（六）契約正義以主觀等值原則，法院不能扮演監護之角色。學者王澤鑑教授於民法債編總論⑴82年4月7日版第70頁以下略曰：「契約正義係屬平均正義，以雙務契約為其主要適用對象，強調一方給付與他方之對待給付之間，應具等值性（所謂之等值原則），給付與對待給付客觀上是否相當，例如對待特定勞務究應支付多少工資，對待特定商品究應支付多少價金，始稱公平合理涉及因素甚多，欠缺明確的判斷標準。因此現行民法基本上係採取所謂主觀等值原則，即當事人主觀上願以此給付換對待給付，即為已足，客觀上是否相當在所不問，法院不能扮演『監護』的角色，以自己的價值判斷，變更契約之內容，自不待言。」是故上訴人同意系爭租約第6 條第1項第2款約定，即「…於第3年起之租金均按前年租金調高5％。」上訴人為有經驗之零售業者，於簽約之當時已詳為計算，故其可意識到按此約定調整之結果，上訴人嗣以景氣不佳為由，要求變更契約內容，顯已違誠實信用原則，亦已違契約嚴守之原則，而任意毀棄雙方之承諾。
（七）中華不動產估價師聯合事務所所作成之「評估報告」，僅係評估系爭標的之租金是否合理之參考，要難謂可為證明有如上訴人所稱有情事變更之事實。況是否有情事變更原則之適用，乃法院之職權，實難將此一職權委由鑑定機構為認定。另有關被上訴人繳納土地增值稅部分，係為與上訴人簽訂系爭租賃契約，因信賴上訴人逐年調整租金之承諾，系爭土地所有權人即孫國雄等六人成立被上訴人，並將土地移轉予被上訴人，因而需負擔鉅額之土地增值稅104,078,292 元，且該土地增值稅係向銀行貸款繳納，更須每年負擔沉重利息。被上訴人所欲說明者，此種影響租金合理性的因素，並非單純事後的評估報告所能估算進去，是故僅以一評估報告豈得取代當事人締約之真意。被上訴人信賴上訴人於締約時所提出逐年調整租金之承諾，此亦為被上訴人同意與上訴人締約之主要原因，如今上訴人輕率無端以租金不合理，即推翻締約時的承諾，豈有斯理。
三、證據：引用原審之立證方法。理 由
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；又承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明；又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院；民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條，分別定有明文。
經查本件上訴人之法定代理人，已於96年11月9 日由郭品洋變更為乙○○，並由其於97年1 月10日具狀依法聲明承受訴訟，既有上訴人提出之上訴人變更登記事項卡，及聲明承受訴訟狀附卷足稽，自應准許，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：上訴人與訴外人振昌興業股份有限公司（下稱振昌公司），於84年11月15日簽訂「不動產租賃契約書」，承租坐落嘉義市○○段495之7地號土地及房屋作為嘉義店之賣場使用，繼於85年5 月24日與被上訴人及訴外人振昌公司簽訂「不動產租約備忘錄」，約定自簽署之日起，系爭租約之出租人改為被上訴人。而依系爭租約第6 條第1項第2款，雖約定租金自開幕日起第1年及第2年租金各為42,120,000元，即每月租金3,510,000元，第3年起之租金均按前1 年租金調高 5％，然因我國房地產景氣持續低迷，房租價格指數呈現負成長，非上訴人於84年訂約時所得預見，屬情事變更情形，加以流通業市場競爭激烈、消費型態變遷，致量販店營業額大為減縮，上訴人嘉義店營運狀況極為艱困，其他分店多家租約因情事變更亦同意調降租金。被上訴人雖曾於92年間與上訴人簽訂協議書，同意不調高租金，然協議之期間已屆，經宏大不動產鑑定顧問股份有限公司、中華不動產估價師聯合事務所鑑定結果，亦認系爭租約租金確實過高，且租金調整比例已為市場機制中約定之高者，無彈性，應逐年依市場變動情況評定之。是系爭租約如按原約定調高租金，自93年9月6日起至96年9月5日止之租金共計35,038,933元，對上訴人顯失公平合理，且依學者通說、最高法院判例，民法第442條並非強行規定，不能排除系爭租約第16條第4項之雙方特別合意。爰依系爭租約第16條第4 項適用情事變更原則之約定，及民法第227 條之2第1項規定，請求調降上開期間租金為每年42,120,000元等語。
三、被上訴人則以：上訴人與被上訴人訂立系爭租約時，租金計算之基礎悉依上訴人自行財務試算後精算之結果，被上訴人係遵照上訴人規劃作為租金依據，絕非上訴人於締約當時所不能預見，且上訴人為我國零售業第二大、量販店第一大及服務業第九大之大公司，近來大舉展店，難認有經營困難之情事，另中華不動產估價師聯合事務所鑑定報告，係評估系爭標的之租金是否合理，亦非情事變更之事實，是本件並無該當於民法第227條之2第1 項情事變更之情事。再者民法第
442 條乃民法第227條之2之特別規定，有關不動產定期租賃之租金調整，自應適用民法第442 條但書之規定，且參諸民法第442 條立法理由「租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金。」之意旨，及相關實務見解，當事人得聲請調整租金係限於不動產不定期限租賃，本件係不動產定期租賃，自不得請求酌減租金等語，資為抗辯。
四、經查上訴人於84年間與訴外人振昌公司簽訂系爭租約，約定坐落嘉義市○○段495之7地號土地及房屋作為嘉義店之賣場使用，並於85年間與被上訴人及訴外人振昌公司簽訂備忘錄，將出租人改為被上訴人。而依系爭租約第5條第2項約定，租賃期間為自開幕日起算20年；依第6 條第1項第2款約定，自開幕日起第1年及第2年租金各為42,120,000元，即每月租金為3,510,000元，第3年起之租金均按前1年租金調高5％；依第16條第4 項約定，雙方同意適用民法、民事訴訟法（包括情事變更原則）及其他有關法令之規定等情。既有上訴人提出之系爭不動產租賃契約附於原審卷足稽，且為被上訴人所不爭執，自堪信實。惟上訴人另主張我國近年房地產景氣持續低迷，房租價格指數呈現負成長，流通業市場競爭激烈，消費型態變遷，致量販店營業額大為減縮，上訴人嘉義店營運狀況極為艱困，系爭租約原約定調高租金，對上訴人顯失公平，應依系爭租約第16條第4項約定，及民法第227條之2第1項規定調降租金各情，既為被上訴人所堅詞否認，並以上揭情詞置辯，致兩造互有爭議。是本件所應審究者，厥為上訴人得否依系爭租約第16條第4項約定，及民法第227條之2第1項規定聲請調降租金？上訴人之營業情況是否有難以經營情事？客觀環境的變化是否屬情事變更之情形？及如按系爭租約之原約定調高租金，是否對上訴人不公平？等情，茲更詳細說明如下：
（一）按形成判決足生創設、變更或消滅法律關係之效力，故得為形成之訴標的之形成權，以法律明定應在審判上行使之形成權為限。而租金為租賃契約必要之點，租金調整之訴涉及租約權利義務內容之變更，為形成之訴，自亦以法律明文規定始得為之，不得任意提起。又按租賃物為不動產者，因其價值之機昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文；當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第442 條規定自明，即最高法院亦著有48年度臺上字第1536號判例意旨在案。再參諸民法第442 條立法理由：「謹按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。」等語，所揭示租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金之意旨，益足證不動產定期租賃縱有不動產租賃物價值昇降，亦不得聲請法院增減其租金，而提起租金調整之形成之訴。本件係屬定有期限之不動產租賃契約，既為兩造所不爭執，而就不動產定期租賃租金之增減請求，民法第442條既有特別規定，則被上訴人縱謂係依民法第227條之2情事變更為由請求增減租金時，仍應受民法第442條但書規定之限制；況從民法法條編列體系而言，民法第227條之2乃屬債總之規定，而民法第442 條但書為債編各論之規定，後者為前者之特別規定，針對相同事項為規定，自應優先適用民法第442 條但書規定。亦即法律既無明文規定不動產定期租賃得向法院提起調整租金之訴，則系爭租約縱有適用情事變更原則之約定，就租金增減亦應受上揭規定限制，尚難以契約約定方式，創設形成之訴之形成權，而認上訴人得提起調整租金之訴。上訴人略謂現行民法第442條規定，並未限制定期租賃契約當事人，於有「情事變更」情形時，得依法律情事變更之規定，請求調整租金；更未限制定期租約雙方當事人，得於租約中將情事變更情形列為可調整租金之事由，俾雙方共同遵守云云，容有誤會。又法院審判有依事實正確適用法律之職權，本件因上訴人主張有民法第227 條之2第1項情事變更原則之適用，則原審論及民法第442條規定有無排除民法第227條之2 之適用，並資為判決上訴人敗訴之理由，並無不當，上訴人認係突襲判決，亦有未合。
（二）上訴人雖引最高法院93年度臺上字第2446號判例，及上揭學者史尚寬、林誠二之見解，主張本件可適用情事變更原則。惟考該判例所載「…。按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（本院68年度臺上字第3071號判例參照）。又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2第1項定有明文。同法第442 條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。」全文意旨，應係認民法第442 條亦為情事變更原則態樣之一，惟適用情事變更原則，仍僅限於未定期限之基地租賃，上訴人主張定有期限之基地租賃亦得適用，尚非的論，同無足採。至學者史尚寬、林誠二之學說見解，微論各該學說係學者個人意見而屬學術解釋，不能直接發生任何拘束力，且如上揭實務見解，依上訴人所引述主張之各該學術內容，亦無從適用於本件案情，而為上訴人有利之認定。
（三）上訴人雖主張依系爭租約第16條第4 項之約定，認有民法第227 條之2第1項情事變更原則之適用。惟系爭租約既屬不動產定期租賃契約，有關不動產定期租賃租金之增減請求，民法第442 條既有特別規定，則依民法第227條之2情事變更為由請求增減租金時，自應受民法第442 條但書規定之限制，已有如上述。且考系爭租約第16條僅有「包括情事變更原則」等字樣，而無其他之具體約定，顯係因情事變更原則屬實體法上之規範，因未於民法規定，而原規定於民事訴訟法第397條第1項，嗣於92年間修法時因有民法第227條之2相關規定始刪除，故於系爭租約約定包括情事變更原則，應僅在補充當時法律之錯置，難認有特別標明之意思。至上訴人所引上揭最高法院64年度臺上字第1579號判例意旨，係具體就增減租金為約定，依判例認該約定為有效，並未明示定期租賃亦有情事變更原則適用之意旨，況該判例中之定期租賃已因民法第451 條規定更新，而成為不定期限繼續契約，與本件之定期租賃並不相同，應無類比適用餘地。另上訴人引上揭學者邱聰智之見解，主張契約雙方當事人得約定情事變更原則適用乙節，因該所謂契約約定乃指當事人已約定每年按5％ 調整租金，或租金隨政府公告地價及租率最高額乘以租用坪數計算調整，具體約定增減租金之事由，此亦為學者林誠二所引載，而認無情事變更原則之適用，本件所約定增減租金之事由，即為按每年5％ 調整租金，並非上訴人所稱系爭租約第16條之情事，亦難據之而認定期租賃有情事變更原則之適用。
（四）退而言之，縱認得依系爭租約第16條第4 項之約定，認有民法第227 條之2第1項情事變更原則之適用。惟按民法第
227 條之2第1項之所以規定「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果。」其目的「係為當事人因情事變更之一方受不相當之損失，他方得不預期之利益者所設之補救辦法。」此觀最高法院38年度穗上字第73號判例意旨即明。故法律行為成立後，如當事人任一方欲主張情事變更原則，而請求法院增減其給付義務時，法院「非全以物價變動為依據，並應依客觀之公平標準，審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形。」而為考量，最高法院著有66年度臺上字第2975號判例要旨足參。本件上訴人當初就本件租賃標的，向嘉義市政府申請變更為特定專用區，以供上訴人作為倉儲批發使用，而自行委託顧問公司進行可行性評估，並於85 年2月出版之「家福股份有限公司嘉義批發倉庫申請設置倉儲批發業特定專用區可行性規劃報告書」中，已就效益成本進行財務試算分析，當中對於本件租賃標的之租金及年調整率，設定為「租金每月351 萬元，承租起始年起2年租金維持不變，第3年起每年租金的調整率為5％ 。」等情，既有該報告書為憑，是本件租賃標的之租金，實係上訴人自行財務試算後精算之結果至明。尤以將上揭上訴人於籌劃設置嘉義批發倉庫所作之可行性規劃報告書所設定之土地租金及調整率，與日後上訴人與被上訴人簽訂之本租約兩相對照觀之，益見本件被上訴人與上訴人於締約當時，不論是租金抑或是租金調整之比例與時機，悉依上訴人原始展店之規劃，亦即完全採納上訴人財務成本之試算結果以計算租金。易言之，本件租賃標的之租金及年調整率，實為上訴人於締約當時即已預見並已估算之固定成本，亦難認與民法第227條之2第1項所稱「契約成立後，情事變更，非當時所得預料。」之要件相當，上訴人亦不得以情事變更為由請求調整租金。
（五）上訴人雖迭據提出各種數據說明整體流通業或量販店之景氣狀況，然根據經濟部投資業務處之統計，上訴人為我國零售業第二大，量販店第一大及服務業第九大之公司，年營業額更超過500 億元；且上訴人93年營業額較前一年成長7％ ，預計94年營業額更將成長高達10％以上，並無上訴人所言營業額大幅衰退之情事；尤以上訴人近年來更積極規劃拓展新店作業，且依上訴人最新公布網路資料，總計目前上訴人於全臺已有47家分店，實難看出上訴人有何「經營艱困」之情事。退步言之，縱認目前我國量販店之景氣及上訴人之業務有趨緩現象，亦因本件系爭租金之金額及調整方式，皆係上訴人之意思，絕非上訴人於締約當時所不能預見，上訴人自不得以日後之營業有趨緩現象，認屬情事變更而請求調整租金。況依學者王澤鑑教授所言：「契約正義係屬平均正義，以雙務契約為其主要適用對象，強調一方給付與他方之對待給付之間，應具等值性（所謂之等值原則），給付與對待給付客觀上是否相當，例如對待特定勞務究應支付多少工資，對待特定商品究應支付多少價金，始稱公平合理涉及因素甚多，欠缺明確的判斷標準。因此現行民法基本上係採取所謂主觀等值原則，即當事人主觀上願以此給付換對待給付，即為已足，客觀上是否相當在所不問，法院不能扮演『監護』的角色，以自己的價值判斷，變更契約之內容，自不待言。」見解，上訴人既同意系爭租約第6條第1項第2 款租金之約定，即應意識到按約調整租金之結果，對上訴人而言並無所謂不公平之情事，嗣上訴人以景氣不佳為由，要求調整租金變更契約內容，亦有違契約嚴守之原則。至中華不動產估價師聯合事務所所作成之「評估報告」，充其量僅係評估系爭標的之租金是否合理之參考，亦難據之逕認有上訴人所稱情事變更之事實，而有情事變更原則之適用。
五、綜上所述，上訴人主張依系爭租約第16條第4 款約定，及民法第227條之2規定，請求將系爭租約租金自93年9月6日起至96年9月5日止，調整為每年42,120,000元，尚屬無據，不應准許。原審本於同上見解，判決上訴人敗訴，經核認事用法並無不合。上訴人上訴意旨，猶執上揭情詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 1 日
民事第四庭 審判長法 官 王惠一
法 官 蘇重信法 官 林永茂上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。依法須繳納裁判費並應委任律師為訴訟代理人，始得上訴。
中 華 民 國 97 年 4 月 1 日
書記官 謝素嬿【附記】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。