臺灣高等法院臺南分院民事裁定 97年度抗字第266號抗 告 人即 債 務人 丙 ○ ○
辛 ○ ○子○○○
戊 ○ ○
庚 ○ ○
乙 ○ ○己○○○
卯 ○ ○
甲 ○ ○
寅 ○ ○
癸 ○ ○百諺譽企業有限公司兼 法 定代 理 人 丑 ○ ○相 對 人即 債 權人 台南縣佳里鎮農會法定代理人 丁 ○ ○債 權 人 壬 ○ ○上列當事人因聲明異議事件，對於中華民國97年5月13日臺灣臺南地方法院裁定（94年度執字第44477號）提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告訴訟費用由抗告人連帶負擔。
理 由
甲、程序部分：抗告人抗告狀末頁抗告人欄有癸○○蓋章，顯有抗告之意思，而抗告狀首頁當事人欄漏列癸○○為抗告人，本裁定予以更正，先於敘明。
乙、實體部分：
一、抗告意旨略以：㈠原裁定附表所示系爭土地上之建物（下稱系爭建物），於民
國（下同）81年3月18日由當時土地所有權人林和美等人起造，嗣於81年5月6日變更起造人名義為百諺譽企業有限公司（下稱百諺譽公司），起造人並非原系爭土地設定之所有人。抑且，債權人台南縣佳里鎮農會（下稱佳里鎮農會）於82年10月9日為設定抵押權時，即已知悉該系爭土地上有系爭建物，就其價值可能造成之影響，事先已能瞭解，殊無保護之必要。
㈡原裁定謂「債權人佳里鎮農會為保障債權，遂向本院非訟中
心取得85年度拍字第3191、3621號拍賣抵押物裁定及確定證明書，並經債權人於95年1月2日提出上開裁定聲請拍賣債務人所有附表所示之系爭土地，請求將系爭土地上於抵押權設定後之建物予以併附拍賣。」云云與真正事實不符。
⒈蓋佳里鎮農會向原法院提出85年度拍字第3191、3621號民事
裁定聲請拍賣債務人所有附表所示之系爭土地，其呈院之建物他項權利證明書並未遺失，而債權人佳里鎮農會卻謊報遺失並申請補發。
⒉抗告人並非債務人，所有之房屋係向百諺譽公司承買，取得
建物所有權登記在案。今原法院逕自將抗告人列為債務人，將抗告人善意取得建物，併為拍賣，損及抗告人之權益，亦與憲法第15條規定人民之財產應予保障之意旨相悖。為此，爰提起本件抗告，請求廢棄原裁定云云。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定，民法第866條定有明文。次按土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣，但對於建築物之價金，無優先受清償之權，96年間修正前之民法第877條定有明文。此規定之目的，在於期使房屋與土地能同歸一人，易於拍賣，以保障抵押權人，並簡化法律關係，以避免或減少紛爭。故如土地所有人於將土地供抵押權人設定抵押權後，雖未自行於土地上營造建築物，但容許第三人在土地上營造建築物，為避免單獨拍賣土地，可能使土地及建物非同一人所有，法律關係趨於複雜，衍生糾紛，及為使土地易於拍賣，保障抵押權人權益，本於上述法條之立法意旨，自應許抵押權人行使抵押權時，將第三人於抵押權設定後在土地上營造之建築物與抵押之土地併付拍賣，而將房屋賣得價金交還該第三人（最高法院92年度台抗字第641號裁定意旨參照）。又按土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與其土地併付拍賣，但對於建築物之價金，無優先受清償之權。前項規定，於第866條第2項及第3項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之，96年3月28日修正公佈之民法第877條第1項、第2項亦分別定有明文。綜觀上開裁例及法條之意旨，若土地所有人於設定抵押權後，容許第三人在土地上營造建築物，雖該建築物並非土地所有人所有，但為避免單獨拍賣土地，可能使土地及建築物非同一人所有，法律關係趨於複雜，衍生糾紛，且為使土地易於拍賣，以保障抵押權人之權益，應允許抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將建築物與其土地併付拍賣，但應將建築物賣得之價金交還該第三人至明。再者，強制執行程序進行中，執行法院固不得就原執行名義另行判斷債權人之請求權當否，惟強制執行法第8、9、17、19條既明文賦予執行法院調查權，則為使執行程序能順利進行，關於強制執行程序本身涉及之實體上事項，執行法院於得調查認定之範圍內，仍必須於該程序中自為判斷（最高法院89年度台上字第239號判決意旨參照）。而強制執行程序特重迅速確實，對於強制執行程序本身涉及之實體上事項，執行法院應依前開規定，就其調閱卷宗或詢問當事人或命債權人查報或依職權調查所得卷證資料，而為形式上之審查，基此，有無併付拍賣之必要，執行法院仍應於得調查認定之範圍內自為判斷，如由卷證資料為形式審查之結果，足認執行債權人已釋明上情，即應准許將建物與基地併付查封拍賣，以免有礙執行程序之進行。末按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項固有明文，其立法意旨在於限制已登記之區分所有建築物與基地所有權之權利人為同一人者，其建築物或基地所有權移轉時，應受該項規定之限制。從而債權人分別就同一債務人所有之建築物所有權與相對應基地應有部分聲請強制執行時，執行法院自得合併拍賣，以符合上開法條規定意旨（最高法院91年台抗字第394號裁定意旨參照）。
三、經查，原裁定附表所示之系爭土地上之系爭建物於81年3月18日即取得由台南縣政府工務局所核發之建造執照，起造人嗣於81年5月6日變更為百諺譽公司，債務人並於82年10月9日以系爭土地設定抵押權予相對人，並於82年10月15日依法登記在案，此有台南縣政府工務局建築執照、台南縣政府工務局函、土地登記第二類謄本附於原法院卷可稽（見原法院第五卷）。系爭建物於建築完成後之84年10月3日辦理建物第1次保存登記，此有台南縣永康市建築改良物登記簿、建物登記第二類謄本附於原審卷可憑（見原法院第五、六卷）。嗣債權人佳里鎮農會請求將系爭土地上之系爭建物予以併附拍賣，有債權人於原法院所提出之土地及建物登記謄本、聲請狀附於原法院可查（見原法院第三卷）。查原裁定附表所示標別2、3、5至12之系爭土地及系爭建物，經台南縣永康地政事務所（下稱永康地政事務所）以所登記字第097000231號及所登記字第0960000815號函復原法院說明上開系爭土地及建物係屬區分所有建物，依前開規定，再按內政部85年7月13日台內地字第8506813號函以：「強制執行法上之拍賣，為民法買賣之一種，是以有關區分所有建物與其基地所有權同屬一人所有，而所有權人僅以建物或基地設定抵押權，拍定人申辦所有權移轉登記，似仍應受公寓大廈管理條例第4條第2項規定之限制。」，故百諺譽公司於取得系爭建物所有權後，已將系爭建物讓與債務人等人，上開標別之系爭土地與系爭建物同屬各債務人一人所有，應一併拍賣，始與前開公寓大廈管理條例相符。再者，原裁定附表所示標別4、13、14之系爭土地及系爭建物依永康地政事務所所登記字第0970004093號函說明雖非屬區分所有建物，惟如前所述，標別4、13、14系爭建物為已保存登記建物，則建物相關資料應以地政機關登記內容為據，則土地登記第二類謄本記載系爭建物之建築完工日期為84年10月3日，系爭建物保存登記所有權人雖為百諺譽公司而非土地所有人，但屬經土地所有權人同意使用系爭土地之人，揆諸上揭說明，百諺譽公司於82年抵押權設定後，在抵押之系爭土地上營造系爭建築物，而系爭建物不在拍賣範圍內，投標人得標後無法使用系爭土地，勢必影響投標人購買意願，故債權人本得聲請將系爭建物併附拍賣。從而，原執行法院依相對人聲請將系爭建物與系爭土地併付拍賣，於法並無不合。債務人主張系爭建物於抵押權設定前即已存在，原法院所為之併附拍賣不符民法第877條規定云云，為無理由，原法院裁定駁回抗告人之異議，經核並無違誤，抗告意旨指摘原裁定不當，求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第85條第2項，裁定如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 25 日
民事第四庭 審判長法 官 王惠一
法 官 王浦傑法 官 蘇重信上為正本係照原本作成。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須附繕本）依法應繳納抗告費新台幣1千元，並委任律師為訴訟代理人，經本院許可後始可再抗告於最高法院。
中 華 民 國 97 年 11 月 25 日
書記官 陳嘉琍【附記】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。