臺灣高等法院臺南分院民事裁定 97年度重抗字第24號抗 告 人 丙 ○ ○
甲 ○ ○
乙 ○ ○ 民國兼 上 一人法定代理人 己 ○ ○相 對 人即 債 務人 戊 ○ ○
丁○○○相 對 人即 債 權人 台灣金聯資產管理股份有限公司法定代理人 庚 ○ ○
送達代收人 辛○○上列當事人間因請求給付借款強制執行聲明異議事件，抗告人對於中華民國97年6月9日臺灣臺南地方法院所為裁定（96年度執字第40511號）提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告訴訟費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人抗告意旨略以：坐落台南縣永康市○○○段○○○○○○○○號土地及其上同段5028建號建物（下稱系爭房地），原審法院於民國（下同）97年1月與同年2月之第一、二次拍賣公告備註欄載明使用情形，債權人詳述由己○○及其女兒三人與已故王豐龍之繼承人王新鍊、丁○○○之房地借用關係，且於91年與繼承人借用至今。乃原審法院竟於第二次拍賣無人應買的情況下，依相對人即債權人台灣金聯資產管理股份有限公司之聲請，除去抗告人與債務人間之使用借貸關係，所因為何？此系爭房屋建造已長達18、19年，內部嚴重損害必需整修，每逢下雨客廳浸水，房間木板及樓梯木板均遭白蟻侵蝕，五樓地磚亦已膨脹破裂，系爭房屋之價值已無第二次拍賣之底價，這些瑕疵修繕又是一筆為數不少之金額，抗告人等無力負擔。又系爭房地之原所有人即抗告人之夫或父王豐龍因個人在外債務關係無法解決，於91年4月12日下午在自宅上吊身亡，抗告人已多次告知法院，惟前兩次拍賣只註明使用情形，並未登記此一自殺事件發生於系爭房地。抗告人恐因未有記載上開事由，致日後發生爭議，請求法院於系爭房地進行第三次拍賣時，應於備註欄註明王豐龍在系爭房地自殺身亡之事實，使債權人審慎評估後再決定拍賣事宜，另並主張原審法院除去抗告人之使用借用關係非有理由等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第866條定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，雖得依民法第866條之規定，復就同一不動產與第三人設定權利，但如於抵押權設定後與第三人訂立租賃契約，而致抵押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響者，依同條之規定言之，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人亦當然不能生效，其抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕行強制執行（最高法院74年台抗字第227號判例、司法院院字第1446號解釋參照）。又強制執行法第98條第2項亦規定：
不動產之租賃關係發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響者，經執行法院除去拍賣者，不隨同移轉。蓋因抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權如租賃權之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不生效力。又基於「舉重明輕」之法理，上開規定於使用借貸關係，當亦有其適用。換言之，事後之用益物權如使抵押物價值減少，致拍賣所得之價金，不足以清償所擔保之債權時，抵押權人即得聲請除去該項權利，而執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣。是不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約或有使用借貸關係之約定，致影響於抵押權者，依上開規定，不問該契約或約定之成立，在扺押物扣押（查封）之前或後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去該租賃關係或占有使用關係，依無租賃或占有之狀態逕行強制執行，此觀司法院大法官會議釋字第304號解釋意旨、司法院院字第1446號解釋意旨、強制執行法第98條第2項但書及辦理強制執行注意事項第57項第4款規定自明。
三、經查：㈠本件系爭房地原為王豐龍所有，於87年9月28日由王豐龍、
林慶陽為債務人設定系爭房地新台幣（下同）9,240,000元之本金最高限額抵押權予台南市第六信用合作社，又復華商業銀行股份有限公司（下稱復華商業銀行）奉准概括承受台南市第六信用合作社，而復華商業銀行嗣後於95年10月27日將案外人林慶陽之本金債權暨相關利息、違約金、墊付費用等債權、擔保物權及其他一切從屬債權讓與台灣金聯資產管理股份有限公司，有系爭不動產登記謄本、相對人台灣金聯資產管理股份有限公司為權利人之他項權利證明書及抵押權設定契約書、債權讓與聲明書附於原審96年度執字40511號卷可稽（見原審96年度執字40511號卷第1-16頁）。而王豐龍於91年4月12日死亡後，系爭房地由其父母即戊○○、丁○○○繼承，抗告人等4人乃係自91年起始向相對人戊○○、丁○○○人借用系爭房地，為抗告人所不爭執，足認抗告人借用系爭房地時間係在上開抵押權設定之後，殆無疑義。㈡相對人台灣金聯資產管理股份有限公司因上開債權屆期不獲
清償，聲請原審法院就王豐龍之繼承人即相對人戊○○、丁○○○所有抵押之系爭房地為強制執行，並經原審法院於97年2月5日，將系爭房地以最低價5,720,000元實施第二次拍賣，拍賣公告上註明系爭房地現由抗告人等4人占用及拍賣不點交等情，仍無人應買，有第二次拍賣公告及拍賣不成立之筆錄在卷可稽（見原審96年度執字第40511號卷第136-150頁、178頁）。則系爭房地既歷經二次拍賣仍無人應買，而抗告人等4人借用系爭房地又於抵押權設定後始成立，依上揭說明，拍賣後不點交應為無人應買之最主要原因。從而，原審因而依據民法第866條但書規定及司法院院字第1446號解釋意旨，核發執行命令除去第三人之租賃權，於法並無違誤。抗告人聲明異議，主張原審法院不得除去抗告人之使用借用關係云云，為無理由。
㈢又拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明
左列事項：不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項。拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者，其開標之日時及場所，定有保證金額者，其金額。拍賣最低價額。交付價金之期限。閱覽查封筆錄之處所及日、時。定有應買資格或條件者，其資格或條件。拍賣後不點交者，其原因。定有應買人察看拍賣物之日、時者，其日、時，強制執行法第81條定有明文。本件抗告人另主張執行法院應於第三次拍賣公告之備註欄中記載王豐龍於執行標的物中自殺身亡之事云云。惟按執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，應就拍賣標的物「當時」之客觀狀態、占有使用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所不能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。是拍賣公告所記載者，係以經通常調查之方法查明拍賣標的物「當時」之占有使用情形，至拍賣標的物在拍賣前是否有人在此自殺或為凶宅之情事，則非屬規定拍賣公告應記載事項，執行法院自無義務將抗告人上揭主張記明於拍賣公告備註欄上之必要。且觀諸本件拍賣房地原執行法院業經以通常調查之方法查明拍賣物之占有使用情形並記明於拍賣公告上，此有第一次及第二次拍賣公告在卷可憑（見原審96年度執字第40511號卷第98-104頁、136-139頁），該執行程序並無違法。是抗告人聲明異議，主張執行法院應將王豐龍於執行標的物自殺身亡之情事，記載於拍賣公告備註欄云云，亦屬無據。
四、綜上所述，原審法院以抗告人就系爭房地之使用借貸關係存在，顯已影響債權人抵押權之行使，而依債權人之聲請，除去抗告人對於系爭房地之使用借貸關係後進行拍賣，並無不當。原審對於抗告人之聲明異議予以裁定駁回，核無不合。抗告意旨仍執陳詞指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條、第85條第1項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 21 日
民事第四庭 審判長 法 官 王惠一
法 官 林永茂法 官 王浦傑上為正本係照原本作成。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須附繕本）依法應繳納抗告費新台幣1千元，並委任律師為訴訟代理人，經本院許可後始可再抗告於最高法院。
中 華 民 國 97 年 7 月 21 日
書記官 謝淑玉【附記】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。