臺灣高等法院臺南分院民事判決 98年度上易字第165號上 訴 人 乙○○
甲○○被上訴人 丙○○
丁○○共 同訴訟代理人 葉清華律師上列當事人間請求加倍返還定金事件，上訴人對於中華民國九十八年六月二十六日臺灣臺南地方法院第一審判決（九十七年度訴字第八八號）提起上訴，本院於九十九年四月十三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、本件上訴人二人經合法通知均無正當理由不到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：伊等為建築開發目的，於民國九十六年二月八日以總價新台幣（下同）一千二百萬元向被上訴人購買坐落台南縣永康市○○○段二八０之二、三、七、八、九、一０、一一，及同段三一八之四、五、九、一一等十一筆地號土地（下稱系爭土地），除約定由伊於訂約當日交付五十萬元定金予被上訴人受領外，並約定若出賣人違約時，所收款項應於違約發生之日起一星期內加倍返還予買受人。惟被上訴人隱瞞系爭買賣標的土地並非全部為建地之事實，其中部分土地實際為道路用地、部分則為農地，部分土地更位在擋土牆或既成道路之上；且系爭土地位處淹水區域，其上復有無法遷移之大榕樹等瑕疵，致伊誤判系爭土地價值，應負違約之責。此外，被上訴人已於九十六年七月十日將系爭二八０之二地號等多筆土地轉售並已辦妥所有權移轉登記予第三人，系爭契約亦有可歸責於被上訴人之事由，致不能履行情形，被上訴人應依兩造簽訂之不動產買賣合約書（下稱系爭買賣合約）第十條約定，及民法第二百四十九條第三款規定，加倍返還伊交付之款項。為此，本於系爭買賣合約第十條約定，及民法第二百四十九條第三款規定，求為命被上訴人給付一百萬元及加計法定遲延利息之判決。原審為伊敗訴判決，尚有未合；並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人一百萬元，及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人則以：依系爭買賣合約之約定，本件買賣價金一千二百萬元除由上訴人於訂約時支付定金五十萬元外，其餘款項應由上訴人於九十六年二月九日給付十萬元，於增值稅單核發後三日內支付二百五十萬元，尾款九百萬元則於所有權移轉完畢日支付，且上訴人給付價金之最後期限為九十六年四月三十日以前。惟上訴人除於訂約時給付定金五十萬元以外，其餘款項分文未付，已逾九十六年四月三十日之給付價金期限；伊已於九十六年六月四日催告上訴人於七日內履行，逾期即解除系爭買賣合約，詎上訴人收受通知後仍未履行給付義務，伊乃於同年七月九日解除系爭買賣合約。系爭買賣合約既經伊解除而失效，伊嗣後於同年七月十日將系爭土地出售予第三人，自無違約情事；上訴人請求伊加倍返還定金，即為無理由等情詞，資為抗辯；並聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、上訴人主張：兩造於九十六年二月八日訂立系爭買賣合約，約定由伊以總價一千二百萬元向被上訴人購買系爭十一筆地號土地；伊已於訂約當日交付五十萬元定金予被上訴人受領，嗣被上訴人則於九十六年七月十日將系爭二八０之二地號等多筆土地轉售並已辦妥所有權移轉登記予第三人名下等情，除據上訴人於原審提出而為被上訴人所不爭之系爭買賣合約書、土地登記謄本（參見原審卷第六頁、第一八頁）為證外，且有台南縣永康地政事務所於九十七年五月十九日，以所登記字第０九七０００三八四四號函檢送系爭土地登記謄本、土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書等件存卷（參見原審卷第六０頁至第一０九頁）可按，復為被上訴人所不爭，堪信上訴人之上開主張為真實。
五、上訴人另主張：被上訴人隱瞞系爭買賣標的土地並非全部為建地之事實，且系爭土地位處淹水區域，其上復有無法遷移之大榕樹等瑕疵，致伊誤判系爭土地價值，應負違約之責。此外，被上訴人業將部分土地移轉予第三人，系爭買賣合約亦有可歸責於被上訴人事由，致不能履行情事，被上訴人應加倍返還定金等語，則為被上訴人否認，並以上情置辯：是上訴人是否遲延給付買賣價金？被上訴人得否解除系爭買賣合約？被上訴人有無違約？其將系爭土地所有權移轉予第三人者，應否負加倍返還定金之責？厥為本件訴訟首應審究之爭點。
六、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。查，本件兩造約定系爭買賣價款為一千二百萬元，於雙方訂約同時由買受人即上訴人支付定金五十萬元予出賣人即被上訴人受領；其餘價款則由上訴人於九十六年二月九日給付十萬元，增值稅單核發後三日內支付二百五十萬元，所有權移轉完畢之日支付其餘尾款九百萬元，且最後期限為九十六年四月三十日以前者，此參卷附兩造不爭執真正之系爭不動產買賣合約書第二、第三條約定自明（參見原審卷第六頁）。是依上揭條款約定，兩造間因簽訂系爭買賣合約，上訴人負有支付系爭買賣價款之契約債務，被上訴人則負有移轉系爭十一筆土地所有權之契約債務，且雙方之債務履行最後期限為九十六年四月三十日至明。次查，上訴人除給付五十萬元定金予被上訴人受領外，其餘買賣價款分文未付乙情，除經證人魏宜璋代書證述明確外，復為兩造不爭執之事實。被上訴人抗辯：因上訴人逾期未依約給付其餘買賣價款，伊於九十六年六月四日催告上訴人於七日內給付，惟未獲置理，而於同年七月九日通知上訴人解除系爭買賣契約，上訴人並已收受通知等情，並有上訴人於原審起訴時提出之催告書、存證信函、解除契約聲明書在卷（參見原審卷第十五頁至第一八頁反面）可參，即堪信實。末查，上訴人依系爭買賣合約第三條約定，至遲應於九十六年四月三十日前，分三次給付買賣價款完畢；上訴人此項給付價款之契約債務明確，其中第一期價款十萬元部分，並應由上訴人於九十六年二月九日給付完畢，益見上訴人就此部分之契約債務即有先為給付義務，自無主張同時履行抗辯可言。上訴人逾期未給付上揭第一期價款，足認已有可歸責於己之事由，應負遲延給付之債務不履行責任；被上訴人因而定期催告上訴人履行，並於催告期限屆滿後，據以解除系爭買賣合約，依上開說明，於法即無不合。
七、再按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第二百四十九條第三款定有明文。易言之，契約當事人之一方，為確保其契約之履行，而交付他方之定金，祇於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務亦明。本件上訴人雖主張：被上訴人隱瞞系爭買賣標的土地並非全部為建地之事實，且系爭土地位處淹水區域，其上復有無法遷移之大榕樹等瑕疵，致其誤判系爭土地價值，應負違約之責。況被上訴人業將部分土地移轉予第三人，系爭買賣合約亦有可歸責於被上訴人事由，致不能履行情事云云；惟查：
（一）證人即代辦系爭買賣合約簽訂之代書魏宜璋，於原審法院九十七年六月十日審理時到場結證：「土地共有十一筆，使用分區屬於住宅區者有六筆、屬於人行步道者有兩筆、屬於○○區○○○○○道路用地有一筆。簽約時雙方同意把屬於人行步道的土地合併為一筆，屬於農業區的土地合併成一筆；六筆住宅區的土地中，三一八之九、之十一，及二八○之二、之三合併成一筆，而二八○之八、之十則合併成一筆。我向地政機關申請合併時，地政機關發現我當初向台南縣永康市公所申請的使用分區有問題。其中二八○之二的使用分區證明為住宅區，但事實上有部分土地是屬於道路用地；二八○之三的使用分區證明為住宅區，但有部分是屬於農業區；事後已由永康市公所函請地政機關逕為分割。上訴人有來問過我，我有跟他說訂約前，由永康市公所核發的分區使用證明有錯誤，也有跟他說明土地必須逕為分割。」等語（參見原審卷第一一七頁至第一一八頁）。
（二）證人即仲介系爭土地買賣之人劉達賢，於原審法院審理時亦證述：「因為買賣時是住宅區，我們為了知道地目是什麼，有提供九十五年十二月份的分區使用證明；但上訴人要求必須提供新的分區使用資料，所以魏代書有申請九十六年一月的分區使用證明。議價時沒有就住宅用地、道路用地、農地作個別議價，只是抓個大概。也沒有約定住宅區用地幾坪、農業用地幾坪，只是依照申請的地籍圖、謄本、分區的面積做議價。」等語明確（參見原審卷第二一０頁至第二一二頁）。
（三）綜參上情：⑴證人魏宜璋代書證述兩造間洽談系爭土地買賣、簽訂買賣
合約等過程，與證人劉達賢證述之情節大致相符，復與兩造不爭執真正之系爭買賣合約所載條款相吻合，堪認證人魏宜璋、劉達賢二人所為之上開證述內容與實情相符，應堪採信。準此，兩造間就上訴人買賣系爭土地之目的並未特別約明，縱上訴人確係為購地建屋或有其他特別用意而買受系爭土地，惟兩造既未特別約明上訴人買受系爭土地之目的，則上訴人買受系爭土地之動機，並非系爭買賣合約內容之一，自無拘束契約當事人效力。對照上訴人於買受系爭十一筆土地前，即已知悉系爭十一筆土地之分區使用，各為住宅用地、道路用地及農地不等；且兩造於洽談買賣價格時，係以全部十一筆土地為計價方式，並非算出各筆土地之單價後，再合併計算土地總價乙情以觀，堪認系爭十一筆土地之中，雖部分土地之分區使用名稱記載錯誤，惟就系爭土地整體而言，並未超出兩造買賣系爭土地時可得預期範圍。上訴人主張：被上訴人隱瞞系爭買賣標的土地之上揭瑕疵，致其誤判系爭土地價值，應負違約之責云云，即嫌無據。
⑵其次，系爭買賣合約因有可歸責於上訴人之事由，逾期未
給付買賣價款，經被上訴人定期催告履行，上訴人迄至催告期限屆滿後仍未履行，而由被上訴人解除系爭買賣合約者，已如上述。是系爭買賣合約既經被上訴人解除而溯及於訂立時失其效力，則被上訴人於系爭買賣合約失其效力以後，於九十六年七月十日將系爭土地所有權移轉予第三人，即無因可歸責於己之事由致給付不能情事。上訴人主張系爭買賣合約因有可歸責於被上訴人事由，致不能履行，應加倍返還定金云云，同為無理由。
八、綜上所述，上訴人主張被上訴人隱瞞買賣標的物土地之瑕疵，致其誤判土地價值，應負違約之責；且被上訴人將系爭土地轉售並已辦妥所有權移轉登記予第三人，致系爭買賣合約不能履行者，均無足採。從而，上訴人主張本於系爭買賣合約第十條約定，及民法第二百四十九條第三款規定，求為命被上訴人給付一百萬元及加計法定遲延利息之判決，即屬無據，不應准許。原審為其敗訴之判決，併駁回其假執行之聲請，於法並無不合；上訴意旨猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法之陳述，與判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 27 日
民事第二庭 審判長法 官 陳 光 秀
法 官 莊 俊 華法 官 李 文 賢上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 4 月 27 日
書記官 劉 清 洪