臺灣高等法院臺南分院民事判決 98年度上易字第36號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 李慶榮 律師
孫守濂 律師複 代理人 許泓琮 律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 郭季榮 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國97年12月31日臺灣臺南地方法院第一審判決（97年度訴字第913 號），提起上訴，本院於98年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
上列廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣柒拾貳萬元，及自民國九十七年七月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）72萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）被上訴人曾授權予林政憲簽訂新租約及調降租金為4 萬元：
⒈被上訴人雖提出其護照影本，抗辯其長期居留美國，並未授
權亦不知林政憲與上訴人另定租約云云。惟由被上訴人護照上之出入境紀錄章戳印文上之日期，顯示其於民國（下同）94年間人在國外期間，僅3月24日至4月22日、11月29日至95年5月24日，足證不論係94年1月1 日新租約租期起始日，或係94年6月6日林政憲出具授權書予王季湘，其人均在國內。
⒉被上訴人就林政憲於94年間與上訴人另立之新租約，苟未曾
事先授權或事後承認，雙方即應遵守原租約，該租期係至98年3 月始屆滿，被上訴人何得於原租期中之95年間，將系爭房屋另行出租予陳俊豪使用？由被上訴人於原租約租期中，新租約租期屆滿後之95年間，即已將系爭房屋繼續出租予陳俊豪使用，可知原租約早已合意終止。又上訴人除最初簽立租約時，所交付之24張高雄銀行支票外，於95年間起即未再給付被上訴人租金，衡情被上訴人苟未曾同意終止原租約，另立新租約，自會對上訴人請求租金，甚至以違約積欠租金為由，對上訴人主張提前終止租約及請求返還房屋。惟被上訴人迄今未曾對上訴人主張有積欠租金之事實，反自承：「上訴人一次開2年的票，一個月1張有24張，最後時間是94年12月31日，2 年後發現是陳俊豪，跟他收的租金。」、「從93年租約開始，每個月的租金都沒有中斷，之前是每個月兌現上訴人的票，95年是跟陳俊豪收的錢。」等語，此唯於原租約之期前合意終止係經被上訴人承認，新租約之簽立係經被上訴人同意下，始有可能。否則豈有剛好於新租約之租期屆滿後，自95年間起被上訴人即得另向新承租人陳俊豪收取租金之可能？至被上訴人另將房屋出租予陳俊豪，由陳俊豪於同址經營德碩診所使用，何以被上訴人遲至95年8 月間始願與陳俊豪立書面契約，係被上訴人與陳俊豪之約定，上訴人不知情，因上訴人僅承租至94年12月份止，95年間房屋之租賃狀況即與上訴人無關。被上訴人於原租約所載期限屆滿前，新約之租期屆滿後既另行出租，足徵租約確有合意終止之事實。否則原租約若仍存續，雙方須遵守之，被上訴人豈能一屋二租？陳俊豪在兩造租約仍存在之情形下，又豈願意給付租金予被上訴人？⒊被上訴人確曾同意或承認另立新約，故其申報94年所得稅時
，係以新租約所約定之4 萬元，為其94年每月收取之租金所得額，而向國稅局申報年租金所得總額為48 萬元（4萬×12個月＝48萬元），並檢附登記其名下門牌大順三路194 號房屋，於94年間租金總額為 16萬8千元（即每月1萬4千元）之租金所得扣繳憑單為證，此亦有財政部臺灣省南區國稅局臺南市分局檢送鈞院有關被上訴人94年度綜合所得稅結算申報國稅局審核專用申報書、被上訴人租金所得扣繳憑單足證。苟被上訴人不知有新立租約，或不同意另立新租約，豈有以新租約約定之租金金額，為其當年租金所得總額申報所得稅之理？足證被上訴人確有同意或承認林政憲所另立新租約之事實。被上訴人雖以林政憲所出具之授權書乃94年6月6日，事實上已過報稅時間，上訴人以之主張有另立新約有違常情云云置辯。惟納稅義務人每年度所得稅之申報期間，為次年之5月1日至5月31日，此為所得稅法第71條第1項所明定，故
94 年6月間兩造就當年之系爭租金有所調整，被上訴人甲○○亦係於95年5 月間，始得以新租約所約定之金額申報，此不僅無違常情，且係出於法律規定，被上訴人竟以94年5 月已過，林政憲卻於94年6 月始授權，質疑有違常情，顯無理由。
⒋上訴人自93年間即多次與林政憲協商調降租金之事，但林政
憲遲至94年6 月初始同意，於94年6月6日出具授權書予王季湘，並無違常理之處。又因上訴人與其協商時係要求自94年1月起開始調降租金、租期改為1年，林政憲誤記為自租約之第1 個月起即開始調降，始會出現授權書上請王季湘代立新約之租期，載為自93年3月起至94年2月止之情形。惟93年度租金上訴人已讓出租人兌領完畢，林政憲及被上訴人93年度之租金所得稅也已完成申報及繳納，故授權書所載新約之租期，顯與兩造之真意不符。且王季湘見授權書所示之日期係回溯授權前1 年開始，此與契約雙方於93年之租賃權利義務均已履行完畢之情有誤，並唯恐與當事人申報所得稅之情形不符，故不敢代為填寫，經向林政憲求證後，林政憲亦表示係誤寫，並請王季湘更正為自94年1月起另立租期1年之租約，以利其與被上訴人於次年報稅時，得以整年度之所得申報。惟不論如何，被上訴人苟不同意新約租期及租金，豈有可能於報稅時以新約之租期及金額申報？其徒以林政憲授權書內容有誤寫情形，辯稱其就新約之事完全不知情，並主張授權非真云云，實無理由。
⒌上訴人係以常春診所之病患不如預期，營運出現困難為由，
請求調降租金，而林政憲亦擔心縱使減租後，上訴人是否會因經營困難，而發生違約不付租金之事，故要求原先開立之24張支票及押租金、擔保本票，上訴人均先不請求返還，待94年12月31日租期屆滿後，再將應退還之租金連同押金、擔保本票一併返還，上訴人有求於人亦只好答應。故新租約就原先多付之租金先不請求退回，以原先開立之支票兌付及抵充新租約之租金等約定，係林政憲為保障租金收益所為，客觀上係對出租人之被上訴人有利，對上訴人不利之行為，自非得憑以推論兩造間終止原租約，另立新租約之事實不存在。
⒍被上訴人雖又質疑既然租金已調降，為何押租金不順便調降
為12萬元云云。惟此純屬出租人方面為確保上訴人如期給付租金不願調降所致，且係對出租人有利之約定，苟被上訴人或林政憲當時願意將押租金一併調降，上訴人當然樂見而無不同意之理，被上訴人為此部分指摘，亦無理由。
（二）上訴人未將系爭房屋違法轉租予陳俊豪：⒈上訴人若將房屋違約轉租予陳俊豪，次承租人應係向上訴人
給付租金，被上訴人也只有向上訴人收取租金之權，何以被上訴人於95年起直接向陳俊豪收取每月12萬元之租金及押金30萬元？且於95年1 月間被上訴人竟未向上訴人為違約之主張或解約之通知？是被上訴人為此辯解顯違情理。又讓渡書內容係約定上訴人將常春診所之「設備及生財器具」讓渡予陳俊豪經營，根本未提及房屋轉租之事；另承諾書係約定診所之設備器材讓渡前後之相關債務責任歸屬，亦未言及房屋使用權或轉租之事（見原審卷第42、43頁）。又常春診所原係上訴人自己投資經營之事業，視經營之實際狀況決定是否讓與他人，與被上訴人無關，更與系爭房屋是否轉租核屬二事。況上訴人係為尋求被上訴人同意提前終止系爭房屋租約，始對其告知常春診所讓與經營權之事，並將該讓渡書、承諾書交付被上訴人持有。故由其持有與其無關之讓渡書、承諾書之事實，亦足證系爭房屋租約之提前終止，確係兩造合意之結果，同時亦可證明診所讓渡之事，於讓渡時已告知被上訴人。上訴人請求被上訴人返還94年間溢領之租金，與嗣於95年1月1日起是否將自己診所之經營權讓渡與他人，根本無關。乃被上訴人竟以上訴人於95年間有違約轉租為由，拒絕返還，顯無理由。且依該承諾書、讓渡書，可知上訴人係將常春診所之所有設備及生財器具以2 百萬元之代價，出售予陳俊豪，性質上為買賣，此與將物無償移轉予借用人使用，將來尚須返還之借用關係不同。上訴人出售之標的物為自己經營診所時所購買，讓渡書內完全未就系爭房屋為任何約定，豈能以轉租房屋或出借房屋視之，被上訴人蓄意曲解，自無值採。
⒉被上訴人雖又以上訴人於他案，曾自承給付租金之最後2 張
支票，係以陳俊豪之支票讓其兌現，可證上訴人確有轉租之事云云置辯。然上訴人係為維持自己之票據信用，不願因被上訴人及林政憲事後反悔而跳票留下信用不良之紀錄，故仍勉強讓95年1月、95年2月之租金支票兌現，且其中95年1 月、票號00000000號之支票係以現金存入兌付，此有高雄銀行支票存款對帳單在卷可佐（見原審補字卷第51頁第1、2行），故上訴人當時之陳述顯與事實有所出入，況上訴人用以兌現支票之資金來源為何，縱係請陳俊豪代付，亦僅屬上訴人給付租金之方法而已，與是否有將承租之房屋另行轉租陳俊豪，核屬二事，不容混為一談。
⒊上訴人於他案訴訟程序中，固曾提及自95年3 月份起、即由
陳俊豪直接簽發支票給付租金予被上訴人，陳俊豪與被上訴人至95年8 月始簽訂租約云云。惟此係強調被上訴人甲○○與陳俊豪間已另有租賃之事實，否則系爭房屋若係上訴人所轉租、而非被上訴人直接出租，被上訴人與陳俊豪間即無任何契約關係，其與陳俊豪間豈有直接交付及收取租金之可能？此係上訴人主張被上訴人有於新租約租期屆滿後，將房屋另行直接出租予陳俊豪之情，並以此攻擊被上訴人之否認，顯然昧於此等事實，被上訴人既援引為證據，顯然承認上訴人之主張為真，竟又指摘上訴人轉租云云，自無理由。
（三）上訴人於租約終止時並無回復原狀之問題，且未破壞租賃物：系爭房屋既於95年間由陳俊豪接手原有診所之設備，繼續向被上訴人承租，系爭房屋自無回復原狀之問題，且上訴人苟有破壞系爭房屋之事實，陳俊豪豈能以原有設施持續經營診所至96年7 月間？故被上訴人辯稱上訴人有破壞房屋之情云云，顯非事實。至被上訴人所提出之估價單，觀其記載：「一樓磚壁新造」、「一樓鐵門下壁牆打除新做鐵門」、「騎樓前上壁面磁磚打除新貼磁磚」、「三樓新做浴室含水電在內」等內容，及佐以系爭房屋現場情形之照片，顯係陳俊豪與被上訴人終止租約後，被上訴人欲將房屋另租他人，重新翻修整建房屋時承攬人所開立，要與上訴人於94年12月間終止租約時之房屋情狀無關。被上訴人所提之證物及主張，顯屬張冠李戴，為推卸其返還溢收租金責任之詞。
（四）兩造間原租約有合意終止之情事：被上訴人雖另以上訴人在原審97年度訴字第943 號返還押租金事件中，自承雙方之契約並未終止，於本件主張已合意終止，有矛盾之情形云云置辯。惟原審97年度訴字第943 號返還押租金事件判決，已就上訴人之主張明載：「94年12月31日系爭3 份契約終止，原告請求退還系爭押租金30萬元及系爭保證本票，屢經催討無效。」、「雙方租賃終止合約關係已不存在，債務已履行完畢，理應退還押金30萬元及50萬元本票，惟被告表示，該30萬元支票已由被告林永耀領取，本票其保管中，與他無關。」（見該判決第2 頁第㈢點）、「基於上開原因，雙方已終止租賃合約，關係不存在……不滿被告獨吞原告押租金30萬元並占為己有，顯有侵權行為不當得利之事。」等語（見該判決第3 頁第㈤點），亦即上訴人之主張與本件相同，並無承認租約尚未終止之情形。
至上訴人於回函時雖表示「租約仍存在」云云，然若係指原租約仍存在，則返還押租金之條件即尚未發生，何來主張被上訴人不得沒收保證金，及要求退還押租金之理？顯見上訴人「租約仍存在」一語，係因不諳法律、專業用語未精確之故，真意應係指原租約有關退還押租金之約定並未被解除，仍然有效，在沒有違法或違約之情形下，被上訴人仍應退還押租金不得沒收，而非承認租約並未終止，被上訴人所述，顯屬斷章取義曲解上訴人之真意。
（五）系爭房屋中僅門牌高雄市○○○路○○○ 號房屋登記為被上訴人所有，門牌192、196號房屋之所有權人分別為林政憲及其子林永耀。退萬步言之，系爭房屋於94年起另訂之新租約，縱未經被上訴人授權同意，亦僅194 號房屋之新約對被上訴人不生效力，而192、196號房屋另立之新租約，既係林政憲本人同意及代理林永耀所為，至少表示林政憲本人就其所有192號房屋、及其登記於其子名下196號房屋之原系爭房屋租約，已有合意終止另立新約之事實；194號房屋之新租約，縱因被上訴人未授權林政憲，而對被上訴人不生效力，然門牌192、196號房屋之新租約，仍應認為合法有效。而原租金每棟應各為33,333元（100,000÷3＝33,333），新約定均調降為13,000元，則約定調降租金後，被上訴人就此二棟房屋原兌領支票溢收之租金總計487,992元〔（33,333－13,00 0）×2×12＝487,992〕，仍應屬無法律上之原因而受利益，或雖有法律上之原因，而其後已不存在，依不當得利之規定，仍應返還上訴人。
三、證據：除引用原審之立證方法外，並補提出原審97年訴字第943號返還押租金言詞辯論筆錄影本、法庭錄音譯文1份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載之事實相同者予以引用外，並補稱：
（一）被上訴人並無表見代理之情事：⒈被上訴人若要授權，應於93年底前即授權林政憲，或自己與
上訴人於94年初重新簽定新租約，而非於94年6月6日始授權林政憲，足認該授權書被上訴人根本事先不知，被上訴人並無表見代理情事。
⒉系爭房屋有3間，每1間各有5 樓，被上訴人租給上訴人每月
租金10萬元已屬便宜，若只租系爭房屋之1、2樓依高雄市之租屋行情，租金10萬元亦不為過，是被上訴人若只將該承租之範圍縮減為系爭房屋之1、2樓，租金亦不可能只為4 萬元。且依上訴人於95年8 月間與陳俊豪所簽之租約，上訴人每月乃租與陳俊豪12萬元，而且只有1 樓，若被上訴人要減免租約，實不可能與上訴人達成合意將租金減為每月4 萬元，況該租約之簽訂並無經被上訴人之同意，被上訴人亦完全不知情，故不能僅依國稅局苓雅稽徵所之回函，記載被上訴人甲○○48萬元之收入資料，即認新約有得被上訴人之同意。
⒊被上訴人之護照影本，其出國記錄雖為94年3月24日至4月22
日、及11月29日至95年5 月24日，然此僅表示其時常出國，長時間不在國內，且與林政憲分居多年，要難以95年1月及6月其人在國內之事實，即認須對林政憲之行為負表見代理之責，或其有授權林政憲簽訂系爭3份新約之事實。況95年1月與6 月其人在國內，何以上訴人要處理租約之事宜，不找出租人即被上訴人而要找林政憲，上訴人之作法豈不矛盾。另被上訴人與上訴人所簽之原始租約為1 份，若被上訴人有授權林政憲與上訴人簽訂新租約，為何要簽3份？因為只要簽1份並將租金調降4 萬元即可，豈不多此一舉？且若被上訴人有授權，何以押租金不順便調降為4 萬元，押租金仍為一個月10萬元，3個月共30萬元，此顯不合常情。
⒋系爭3份租約被上訴人並無授權林政憲為之，又系爭196號房
屋之新租約，雖所有權人為林永耀，但管理人、出租人皆為被上訴人，若要簽訂新租約亦必須與被上訴人為之。又該份
196 號房屋之新租約林永耀亦無授權予林政憲簽訂，若上訴人要簽訂新租約必須與林永耀親自簽訂，上訴人並無法舉證其有授權與上訴人簽訂之事實，故上訴人辯稱對其亦必須調降租金243,996元並無理由。又上訴人於97年南小字第600號案件中自承可能是要核報租賃所得稅之問題，故以三個門牌再分別各打一個租賃契約。王季湘小姐於原審亦證述三份契約跟授權書不同是要報稅。然報稅係於每年之五月，此為一般人知曉之事實。惟上訴人所提出之林政憲授權書乃94 年6月6 日，事實上已過報稅之時間，上訴人與證人之證述與常情有違。另上訴人於97 年南小字第600號亦續自承：確實不是被告（指林永耀）出面出租，但上訴人於上訴理由狀與調查證據聲請狀又主張林永耀為出租人，林永耀有授權之事實，前後豈不矛盾？至於對林政憲系爭房屋192 號而言，上訴人簽立新約必須與被上訴人為之，況且林政憲既已於97 年4月28日死亡，其與上訴人簽約調降租金，上訴人必須找林政憲，被上訴人有何不當得利之事實。
⒌系爭高雄市○○○路192及196號房屋所有權人，雖分別為被
上訴人之夫林政憲、之子林永耀所有，194 號房屋則為被上訴人所有，然事實上管理人均為被上訴人，出租人亦為被上訴人，上訴人給付租金並非給付予被上訴人之夫及子，而是給付予被上訴人，是若要簽訂新約亦必須與被上訴人為之，且上訴人所謂之3 份新租約，均並未與被上訴人簽定，對於被上訴人並未有任何拘束，且被上訴人亦未授權他人與上訴人簽約，自不能以林政憲與被上訴人為夫妻之事實，即認被上訴人亦應負表見代理之責。
⒍依鈞院卷內高雄市國稅局苓雅稽徵所之回函所示，被上訴人
於94年度有常春診所之所得48萬元，林永耀與林政憲均無所得，可證林政憲並非事實上之管理人，否則何以其無常春診所之所得？且上訴人主張之系爭3 份新租約，若被上訴人有同意或有授權林政憲為之，則被上訴人與林永耀、林政憲之收入應每人各16萬元，為何只有被上訴人有收入？由此可證系爭3 份新租約為虛偽，被上訴人根本不知，更遑論有授權林政憲為之。另只有林永耀之96年度所得資料，94與95年度均無，足證上訴人主張新租約林永耀有同意簽訂云云，亦與事實不符。
（二）兩造並無合意終止租約之情事：⒈依上訴人所稱其與被上訴人簽定原租約時，係一次開立24張
、每張面額各10萬元、付款人為高雄銀行建國分行之支票，作為給付租金之用，交付予被上訴人等語。足認雙方若有合意終止租約，何以斯時上訴人不將多付之租金向被上訴人要回，並重新開立支票交付予被上訴人？且若雙方有合意終止，則何以被上訴人於95年8 月始與陳俊豪簽約，而非95年初？上訴人主張雙方有合意終止租約之事實，並無理由。另上訴人與被上訴人簽約之印章，與被上訴人與陳俊豪簽約之印章一致，此可參證二之租約與卷附上訴人與被上訴人之租約即明。然此與上訴人所謂之新租約上被上訴人之印章不符，益見上訴人稱雙方有合意終止並非事實。
⒉上訴人於書狀一再表示兩造已於94年12月31日合意終止租約
，然除上訴人無法提出書面資料證明外，上訴人於原審並無如此主張，是若雙方有合意終止租約之事實，何以上訴人於原審並未加以主張？又被上訴人與陳俊豪簽約係於95年8 月份，95年1、2月份仍是由上訴人將陳俊豪所開給上訴人租金之支票給付被上訴人，是本件並非如上訴人所述被上訴人於原租約租期屆滿後，自95年間起被上訴人即另向陳俊豪收取租金。
⒊上訴人因違法轉租或讓渡予陳俊豪，因此在被上訴人寄發存
證信函予上訴人後，於95年8 月始與陳俊豪簽約，此有被上訴人於答辯狀所提出之合約書為證，是並非被上訴人與上訴人合意終止租約，被上訴人始與陳俊豪簽約，上訴人於準備書狀扭曲事實，委無足採。又上訴人於原審亦自承有收受被上訴人之存證信函（見原審97年訴字第943號卷97年10月1日筆錄、97年南小字第600號卷97年5月15日筆錄），是縱被上訴人無提出郵局之收戳記，亦無礙被上訴人有寄發存證信函之事實。
（三）上訴人有轉租等違約之情事：⒈上訴人所承租之房屋於94年12月14日轉租予陳俊豪，並未經
被上訴人之同意，被上訴人亦不知情。若此非轉租則為何？縱非轉租，依讓渡書之內容，亦係上訴人將診所之設備及生財器具轉讓給第三人使用，亦構成原租約第2 條之借給他人使用之違約事宜。上訴人竟認卷附之承諾書、讓渡書並非轉租或轉借，顯乃誤解上開契約之條款。且依讓渡書與承諾書之內容，上訴人實已將診所之經營權讓與訴外人經營，上訴人竟稱此無違雙方之契約，實乃無理。上訴人又稱為尋求被上訴人之同意，乃將其常春診所經營權讓與一事告知被上訴人，並將承諾書、讓渡書交付予被上訴人，被上訴人始能持有之，欲證系爭房屋租約之提前終止，確係兩造合意之結果。惟此為被上訴人所否認，若上訴人於94年12月間有將其讓與陳俊豪之事告知被上訴人，何以未見其提出合意終止租約之書面證據？且承諾書與讓渡書亦非由上訴人親自交付予被上訴人，而係事後由陳俊豪交付予被上訴人，被上訴人始知上訴人早已於94年12月間將房屋讓與陳俊豪之事實，上訴人之陳述顯非實情。再者上訴人辯稱其將診所設備轉讓他人並非轉租，並不構成違約；然其將診所設備讓與他人，嚴重性更重於轉租於他人，依舉重明輕之法理及租約第2、3條，被上訴人本可將押租金沒收，況上訴人轉讓與陳俊豪之行為，亦與租約所載之租賃用途不符，被上訴人再依租約第19條，據以終止租約並無任何不妥。
⒉上訴人於原審之準備書狀自承其與被上訴人之租約並未終止
，且其亦於95年7 月間立即回函表示雙方之契約並未終止等語。然上訴人卻於本案庭訊中與上訴理由狀中均主張雙方已於94年12月間合意終止租約，前後上訴人之主張不一且矛盾。且上訴人於原審97年南小字第600號即97年5月15日之言詞辯論筆錄，亦自承：我開給被上訴人之支票到95年2月，該2個月之支票，被上訴人也有提示兌現，我是由被介紹者開的支票讓被上訴人他們兌現等語，由此可知上訴人於94年12月間確實有轉租與陳俊豪，否則為何陳俊豪要開立支票給上訴人？上訴人於上訴理由狀主張其並無轉租，顯無理由。且上訴人自承到95年3 月起就由被介紹人簽發支票給付租金予被上訴人，但到95年8 月才簽訂契約，益見上訴人於上訴理由狀主張其無違反租約租給陳俊豪等語，並不足採。更證被上訴人並非於95年1月即和陳俊豪收取租金與簽約。
（四）上訴人並未將系爭房屋回復原狀，並有破壞房屋之行為：依雙方之原租約第4 條規定，上訴人若提前終止租約必須負回復原狀之責任。被上訴人已於原審提出照片舉證上訴人破壞系爭房屋並未回復原狀，事實上在被上訴人租給陳俊豪之前，尚有樓梯被破壞、2、3樓兩間廁所被破壞、系爭房屋內外牆看板被破壞未回復、裝潢之漏水未處理等等，被上訴人提出照片與陳述該事實，係因上訴人違約在先，不負回復原狀之責任，竟認被上訴人推卸責任。
三、證據：除引用原審之立證方法外，並補提出原審97年南小字第600 號卷審判筆錄影本、被上訴人與陳俊豪之租約、林永耀存摺存款帳戶資料及交易明細表等件為證。
理 由
一、上訴人起訴主張：上訴人於93年3 月間與被上訴人簽訂租賃契約（下稱舊租約），向被上訴人承租高雄市○○○路 192、194、196號房屋各乙棟作為醫療診所，言明三棟房屋租金每月共10萬元，押金30萬元，每月租金開立高雄銀行建國分行支票面額10萬元，2年共計24紙合計240萬元，及開立臺北國際商業銀行新湖分行（95年11月13日改為永豐銀行新湖分行）支票號碼QF0000000號，到期日93年1月15日，面額30萬元之支票作為押租金，支票抬頭指名林永耀且禁止背書轉讓在案，各該支票由被上訴人簽收存入林永耀帳戶內，已全部兌現，上訴人並簽立93年11月1日號碼CH0000000號、到期日98年1 月15日之面額50萬元本票作為擔保。嗣因經濟不景氣，診所每個月虧本，上訴人要求被上訴人降低房租以利經營，經被上訴人同意，於94年6月6日由林政憲（被上訴人之配偶，已於97年4 月28日死亡）授權王季湘，將系爭三棟租賃房屋之每個月租金調降為共4萬元，並每棟房屋各簽1份租賃契約（下稱新租約），租賃期間均自94年1月1日至94年12月31日止，每月租金4 萬元，合計48萬元。而因系爭24紙支票均已兌現，被上訴人溢領金額共計72萬元（計算式：120 萬元-48萬元=72萬元），經上訴人口頭催討，被上訴人均置之不理，爰依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被上訴人返還72萬元及法定遲延利息等語。（上訴人在原審請求被告林永耀給付部分，於上訴本院審理時，已據上訴人對其撤回起訴，並經被上訴人同意在案；另上訴人在原審請求給付自95年2月5日起至清償日止之法定遲延利息，於上訴本院審理時，已據上訴人減縮聲明請求給付自起訴狀繕本送達翌日，即97年7月5日起算法定遲延利息，均合先敘明）
二、被上訴人則以：被上訴人雖與林政憲為夫妻，且林政憲雖為系爭192號房屋之所有權人，然原出租系爭192、194、196號房屋之出租人為被上訴人，上訴人若要調整租金，應找被上訴人洽談簽約，不得僅因被上訴人與林政憲為夫妻關係，即認被上訴人有授權林政憲與上訴人重訂簽立新租約。又被上訴人根本不知簽訂新租約之事，何來被上訴人知悉而不為反對之表示？況林政憲又授權王季湘與上訴人簽約，此為林政憲個人行為，更與被上訴人無關，被上訴人並未授權林政憲與上訴人簽約。且被上訴人否認系爭授權書之真正，退步言之，被上訴人對林政憲擅自授權他人與上訴人簽約之行為，依上說明亦不負表見代理之責任。又上訴人於舊租約未到期前，即將系爭房屋轉租予第三人，縱如上訴人所述第三人並非外人，係上訴人診所之醫師，然當初承租人為上訴人並非第三人，簽約之主體已變更，上訴人欲轉租或讓渡須經被上訴人同意，上訴人未經被上訴人同意即違反雙方契約轉租予他人，亦已構成違約之事由，被上訴人於95年7 月間以存證信函通知上訴人終止舊租約，嗣被上訴人與第三人重新簽訂合約，乃另件事情與本件無關，且被上訴人係不得已始與第三人簽約，因若不簽約難道要被上訴人提起訴訟向第三人請求返還房屋，而使被上訴人原可獲得之租賃利益受損等語，資為抗辯。
三、經查高雄市○○○路192、194、196 號房屋，依序分別為林政憲、被上訴人、林永耀所有，上訴人與被上訴人於93年 3月1 日，就該三棟房屋簽立舊租約，用以經營常春診所，租期自93年3月1日起至98年3月1日止，上訴人給付押租金30萬元、保證金本票面額50萬元、及每月租金10萬元2 年合計24張面額各10萬元之支票予被上訴人，該24張面額各10萬元支票，均已經被上訴人收受經由林永耀帳戶提示兌現。又於94年間林政憲授權王季湘訂立系爭3份新租約，租期均自94年1月至94年12月，租金調降為每月共4 萬元，承租範圍減縮為建物1、2樓。另94年間被上訴人前往美國之時間，為94年 3月24日至4月22日、94年11月29日至95年5月24日止。又上訴人於94年12月24日與陳俊豪簽立讓渡書、承諾書，常春診所之經營權讓與陳俊豪等事實。既為兩造所不爭執，並有各該租賃契約書、讓渡書、承諾書等件存卷足稽，自堪信實。惟上訴人另主張兩造舊租約已提前合意終止，並經由被上訴人授權林政憲與上訴人簽立新租約，上訴人自得依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還溢領之租金72萬元乙節，既為被上訴人所堅詞否認，並以上揭情詞置辯，致兩造互有爭議。是本件所應審究者，厥為兩造間之系爭舊租約是否已提前合意終止？系爭3 份新租約是否為被上訴人授權林政憲所重新簽立？或被上訴人是否應負表見代理之責？上訴人是否有將系爭房屋違法轉租予陳俊豪？上訴人於租約終止時是否已將租賃物回復原狀，是否有破壞租賃物情事？上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還租金72萬元，是否有理由？各情。茲更詳細說明如下：
（一）系爭高雄市○○○路192、194、196 號房屋，依序雖分別為林政憲、被上訴人、林永耀所有，惟上訴人於93年3 月1日，既係與被上訴人就該三棟房屋簽立存續期間自93年3月1 日至98年3月1日止之租賃契約，用以經營常春診所，而有該房屋租賃契約書附於原審卷足稽（見原審卷第31頁），且林政憲為被上訴人之夫，林永耀為被上訴人與林政憲之子，均為同一家人，復為被上訴人所不爭執，顯見系爭三棟房屋均係由被上訴人為事實上之管理使用收益，否則豈有均由其具名出租與上訴人使用之理。而系爭三棟房屋既係均由被上訴人立據出租，則就有關該租約條件之變更或契約終止另為新約之訂定，自均應由原訂該契約之兩造為之，乃當然之事理。惟系爭三棟房屋於舊租約原訂存續期間，已另由上訴人與林政憲、被上訴人、林永耀三人，分別簽訂存續期間自94年1月1日起至94年12月31日止之新租約，既亦有該3 份租賃契約書存於原審卷可佐（見原審卷第60、64、68頁），則自應審究兩造間之舊租約何以變更為新租約之原因，及該變更是否為兩造之共識而為兩造所同意。
（二）對此上訴人主張係因經濟不景氣診所每個月虧本，遂要求並經被上訴人同意降低房租以利經營，故於94年6月6日由林政憲授權王季湘，將系爭三棟房屋之每個月租金調降為共4萬元，並每棟房屋各簽1份租賃契約，租賃期間均自94年1月1日起至94年12月31日止等情，固為被上訴人所否認。惟查證人王季湘就何以簽立新租約之原因及過程，既已在原審明確結證稱：「授權書是林政憲傳真給我的，當時我是原告（即上訴人）的職員，是行政人員，在那裡工作約2 年，傳真給我授權我代寫，契約是我寫的，契約書內容林政憲跟我說他跟原告講好的。林政憲在電話中跟我說金額、租賃期間，叫我填的，他還傳真授權書給我，當時我填的時候，3 份契約同時寫的都一樣，原告跟林醫生都不在場，寫好之後有打電話跟原告確認。」、「寫好一禮拜左右，是林醫生到高雄公司蓋的，3 份印章都是同一天蓋的，都是林醫生拿他的印章蓋的…翁小姐（即被上訴人）經常到公司，有說若有事情就准他先生全權處理。」等語甚詳（見原審卷第150、151頁），並有該林政憲傳真予該證人之授權書存卷足憑（見原審卷第57頁）。按該證人與兩造間之系爭租賃糾紛，既無任何切身實質利害關係，僅係受林政憲之託代為製作新租約書而已，其所為證言應無偏頗之虞，而足採信。則據該證人所言被上訴人經常到公司，有說若有事情就准他先生全權處理等語，已足認被上訴人係立於系爭三棟房屋之事實管理人，且為舊租約立約人之立場，有授權其夫林政憲全權處理系爭三棟房屋租賃之事宜，況其夫林政憲亦為此出具授權書予王季湘，而有該授權書足按，是本件被上訴人確有授權其夫林政憲，全權處理系爭三棟房屋與上訴人間之租賃關係，已非全然無據。蓋被上訴人苟未授權其夫林政憲為上揭簽立新租約之情事，衡情林政憲豈有無端書立授權書委由王季湘另立新租約之理，被上訴人徒因其夫林政憲已於97 年4月28日死亡，死無對證下空口否認有授權其夫林政憲簽立新租約，應無足採。
（三）被上訴人雖抗辯其長期居留美國，與林政憲分居多年，其未授權亦不悉林政憲與上訴人另定租約云云，並提出其護照影本為證。惟以時下世界地球村往來及通訊之便捷，縱被上訴人與林政憲長期異地分居屬實，本已無礙其雙方之聯繫溝通，況由被上訴人護照上之出入境紀錄章戳印文日期，亦足顯示其於94年人在國外期間，僅3月24日至4月22日、11月29日至95年5月24日，不論係94年1月1 日新租約租期起始日，或係94年6月6日林政憲出具授權書予王季湘時，其人均在國內，是被上訴人以此抗辯其不悉或未授權云云，實難採信。且被上訴人苟未授權林政憲於94年間，與上訴人另立新租約，兩造即應遵守舊租約，該租期係至98年3 月始屆滿，乃被上訴人於新租約租期屆滿後之95年間，即將系爭三棟房屋出租予陳俊豪使用，可知舊租約已合意終止。再參諸上訴人除最初簽立舊租約時，所交付之24張高雄銀行支票外，於95年間起即未再給付被上訴人租金，苟被上訴人未曾同意終止原租約，另立新租約，衡情自應對上訴人請求給付租金，甚至以違約積欠租金為由，對上訴人主張提前終止租約及請求返還房屋，惟被上訴人迄未曾對上訴人主張有積欠租金之事實，更於舊租約屆滿前新租約期滿後，自95年間起將系爭房屋出租予陳俊豪使用，益見舊租約確已期前終止，且該期前終止與新租約之訂定，均為被上訴人所已知並為被上訴人所同意，否則被上訴人豈非一屋兩租。再參諸被上訴人申報94年所得稅時，係以新租約所約定之4 萬元，為其94年每月收取租金之所得額，而向國稅局申報年租金所得總額為48萬元（4 萬元×12＝48萬元），並檢附登記其名下之系爭大順三路194號房屋，於94年間租金總額為16萬8千元（即每月1萬4千元）之租金所得扣繳憑單為證，既亦有財政部臺灣省南區國稅局臺南市分局98年3月5日南區國稅南市二字第0980018767號函，所附有關被上訴人94年度綜合所得稅結算申報國稅局審核專用申報書、被上訴人租金所得扣繳憑單存卷足憑（見本院卷第74至78頁），益證被上訴人確有同意林政憲另立新租約之事實，否則苟被上訴人不知有新租約，或不同意另立新租約，豈有以新租約約定之租金金額，為其當年租金所得總額申報所得稅之理。又雖有系爭3 份新租約，出租名義人依序分別為林政憲、被上訴人及林永耀，然實際上係由被上訴人為管理出租收益，既有如上述，則林政憲、林永耀二人無系爭房屋之94年度租金收入，而悉由被上訴人取得並據以報稅，自屬當然之事，被上訴人以林政憲、林永耀二人未取得租金收入，否認訂立新租約之事，當無足取。又依所得稅法第71 條第1項規定，納稅義務人每年度所得稅之申報期間，為次年之5月1日至5月31日，故縱林政憲所出具之授權書係94年6月6 日，因被上訴人係於95年5 月間，始得以新租約所約定之金額申報，亦與常情無違。又新租約之租賃期間係94年1 月至12月，固與授權書所載之期間，係自93年3月起至94年2月止不符，究其原因微論上訴人主張係其與林政憲協商時，要求自94年1月起開始調降租金、租期改為1年，林政憲誤記為自租約之第一個月起開始調降，始會出現授權書上請王季湘代立新約之租期，載為自93年3月起至94年2月止，嗣經向林政憲求證表示係誤寫，並請王季湘更正為自94年1 月起另立租期1 年之租約云云是否屬實。因上訴人之93年度租金已讓被上訴人悉數兌領，林政憲及被上訴人之93年度租金所得稅，亦已完成申報及繳納，已見授權書所載新約之租期，顯與兩造之真意不符，且授權書所示之日期係回溯授權前1 年開始，更與契約雙方於93年之租賃權利義務均已履行完畢之情有誤，況被上訴人苟不同意新約租期及租金，絕無可能於報稅時以新約之租期及金額申報。是被上訴人以林政憲授權書所載租期不同，抗辯未授權或不悉新租約云者，亦無足取。又協商調降租金曠日費時非一蹴可及，嗣經合致溯及發生效力，亦非無可能，是亦難以林政憲於94年6月6日始出具授權書予王季湘乙情，遽認新租約不實。另新租約就上訴人原先多付之租金不請求退回，以原開立之支票兌付及抵充新租約之租金，及押租金不調降，均係有利被上訴人租金收益保障之行為，上訴人既係有求於被上訴人，衡情自應忍受該不利之作法，是亦不得憑之否認新租約之存在。
（四）被上訴人雖又抗辯上訴人在原審另案97年度訴字第943 號返還押租金事件中，自承雙方之契約並未終止，於本件主張已合意終止，顯有矛盾云云。惟查原審該另案返還押租金事件判決，已就上訴人之主張明載：「94年12月31日系爭3 份契約終止，原告請求退還系爭押租金30萬元及系爭保證本票，屢經催討無效。」、「雙方租賃終止合約關係已不存在，債務已履行完畢，理應退還押金30萬元及50萬元本票，惟被告表示，該30萬元支票已由被告林永耀領取，本票其保管中，與他無關。」、「基於上開原因，雙方已終止租賃合約，關係不存在……不滿被告獨吞原告押租金30萬元占為己有，顯有侵權行為不當得利之事。」等語，並無承認租約尚未終止之情形。雖上訴人於回函時表示「租約仍存在」云云，因與上揭訴訟主張相左，顯見上訴人「租約仍存在」一語，其真意應係指原租約有關退還押租金之約定，並未被解除仍然有效，被上訴人仍應退還押租金，而非承認租約未終止。
（五）上訴人既係經被上訴人同意終止舊租約另立新租約，則於94年12月新租約期滿時租賃關係即消滅，對上訴人而言本無所謂有無違約轉租之問題，且常春診所係上訴人所投資經營之事業，是否讓與他人亦與被上訴人無關，更與系爭房屋是否轉租核屬二事，此觀上訴人出具之讓渡書（見本院卷第143 頁），係約定上訴人將常春診所之「設備及生財器具」讓渡予陳俊豪經營，另上訴人出具之承諾書（見原審卷第42頁），係約定診所之設備器材讓渡前後之相關債務責任歸屬，均未言及系爭房屋使用權或轉租之事宜即明。況上訴人苟將房屋違約轉租予陳俊豪，陳俊豪即應向上訴人給付租金，被上訴人亦僅得向上訴人收取租金，然被上訴人自95年起係直接向陳俊豪收取每月12萬元之租金及押金30萬元，復未於95年1 月間向上訴人為違約之主張或解約之通知，乃竟以上訴人轉租房屋或出借房屋為由，拒絕上訴人請求返還94年間溢領之租金，顯非有理。至上訴人於他案雖曾自承給付租金之最後2 張支票，係以陳俊豪之支票讓其兌現云云，惟95年1月票號00000000 號之支票，係以現金存入兌付，既有高雄銀行支票存款對帳單在卷足憑（見原審補字卷第51頁），已見上訴人該陳述與事實不符，況上訴人用以兌現支票之資金，縱係請陳俊豪代付，要僅屬上訴人給付租金之方法，亦難遽認上訴人有將承租房屋轉租予陳俊豪之情事。另上訴人於他案訴訟程序中，提及自95年3 月份起即由陳俊豪直接簽發支票給付租金予被上訴人，陳俊豪與被上訴人至95年8 月始簽訂租約云云，應係上訴人強調被上訴人有於新租約租期屆滿後，將系爭房屋直接出租予陳俊豪，仍難據之逕認上訴人有將系爭房屋違約轉租予陳俊豪之情事。
（六）又系爭房屋既係於95年間由陳俊豪接手原有診所之設備，繼續向被上訴人承租，系爭房屋自無回復原狀之問題，且上訴人苟有破壞系爭房屋之事實，陳俊豪豈能以原有設施持續經營診所至96年7 月間，故被上訴人辯稱上訴人有破壞房屋云者，已難遽信。次觀諸被上訴人所提出未記載日期之估價單（見原審卷第136至143頁），其上既係記載「房屋室內外改修工程」、「一樓磚壁新造」、「一樓鐵門下壁牆打除新做鐵門」、「騎樓前上壁面磁磚打除新貼磁磚」、「三樓新做浴室含水電在內」等內容，亦顯係陳俊豪與被上訴人終止租約後，被上訴人欲將房屋另租他人，重新翻修整建房屋時承攬人所開立，要與上訴人於94年12月間終止租約時之房屋情狀無關，被上訴人抗辯上訴人應回復原狀云者，亦無足取。
四、綜上所述，兩造間原訂之舊租約既經合意終止，另立94年度新租約，約定系爭三棟房屋之租期1年，租金減為每月共4萬元，則上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還原溢付之1 年租金72萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日，即97年7月5日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息，洵屬正當，應予准許。原審就上揭應准許給付部分，為上訴人敗訴之判決，自有未合。上訴人上訴意旨，執詞指摘原審此部分判決不當，求予廢棄改判，自為有理由。爰由本院將原審此部分判決予以廢棄，改判如主文第2項所示。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，應依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 14 日
民事第四庭 審判長法 官 王惠一
法 官 蘇重信法 官 林永茂上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 7 月 14 日
書記官 謝素嬿