臺灣高等法院臺南分院民事判決 98年度重上字第101號上 訴 人即 原 告 張鑑公祭祀公業法定代理人 丙 ○ ○訴訟代理人 林 國 明 律師上 訴 人即 被 告 癸 ○ ○
己 ○ ○
乙 ○ ○
丁 ○ ○共 同訴訟代理人 李 文 禎 律師
黃 如 流 律師黃 小 舫 律師被 上 訴人即 被 告 庚 ○ ○
甲 ○
壬 ○ ○
辛 ○ ○戊○○○上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國98年10月22日台灣台南地方法院（97年度訴字第1486號）第一審判決提起上訴，本院於99年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件上訴人張耀煌（張秋田之承受訴訟人）於本院訴訟程序進行中（98年12月1日）死亡，有戶籍謄本附卷可稽（見本院卷第182頁），其繼承人癸○○、己○○、乙○○聲明承受訴訟，並於99年6月15日本院言詞辯論時經上訴人張鑑公祭祀公業（下稱祭祀公業）更正癸○○、己○○、乙○○等人為被上訴人，核無不合，應予准許。
二、被上訴人庚○○、甲○、壬○○、辛○○及戊○○○（下稱庚○○等5人）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人祭祀公業之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人祭祀公業起訴主張：㈠坐落系爭台南縣○○鎮○○段1616、1616-2、1610、1610-2
、1611-2及1609地號土地（下稱系爭土地）均為伊所有，管理人為丙○○。詎上訴人張秋田（於98年6月26日死亡，嗣由其繼承人張耀煌聲明承受訴訟，張耀煌復於98年12月1日死亡，由其繼承人癸○○、己○○、乙○○承受訴訟，並經更正為當事人）、丁○○與上訴人祭祀公業未訂立書面之租賃契約，占有上開土地建造建物如附圖所示、面積如附圖所載，未經上訴人祭祀公業之同意，擅自分別轉租予被上訴人庚○○等5人使用。雖經鈞院96年度重上更㈡字第13號第二審民事判決及最高法院96年度台上字第2827號民事裁定認定張秋田、丁○○二人與上訴人祭祀公業間就附表所示之土地部分有租賃關係存在。然上訴人丁○○、癸○○、己○○、乙○○等4人（下稱丁○○等4人）並未自任耕作且轉租他人營利，又積欠租金長達2年以上。前經上訴人祭祀公業於97年1月26日依土地法第114條第6、7款、第103條第3、4款規定終止租約請求收回上開土地，故自97年1月26日上訴人丁○○等4人收到上訴人祭祀公業寄發上開郵局存證信函之日起，對造之上訴人丁○○等4人及被上訴人庚○○等5人均已為無權占有，上訴人祭祀公業自得本於侵權行為及不當得利之法律關係，請求上訴人丁○○等4人等給付相當於租金之損害金。又上訴人丁○○等4人既屬無權占有，則向渠等承租房屋而占有使用系爭土地者，亦屬無權占有，爰依所有物返還請求權，另請求被上訴人庚○○等5人應自其各人占有之建物遷出。倘若鈞院認為上訴人祭祀公業上開請求無理由，則上訴人祭祀公業備位請求依據民法第227條之2及民事訴訟法第397條規定，請求鈞院調整租金，為每年新台幣（下同）194,017元。並請求上訴人丁○○等4人依據調整後之租金，按年於每年1月27日給付上訴人祭祀公業。
㈡爰求為判決聲明：
⒈先位之訴：⑴上訴人丁○○等4人應將系爭土地上如附圖所
示編號A、B、C、D、D1、D7、D8、D9、E、F、G、H、H1、H2部分面積依序為33、124、151、196、15、15、13、19、58、36、79、27、3、8平方公尺之土地上建物拆除，並將上開部分之土地連同如附圖所示A1、B1、C1、C2、D2、D3、D4、D5、D6、D10部分面積依序為6、5、8、1、6、7、15、39、8
7、6平方公尺土地，合計957平方公尺土地交還上訴人祭祀公業。⑵被上訴人庚○○應自系爭1616地號土地上如附圖所示編號C之建物遷出。⑶被上訴人壬○○應自系爭1616地號土地上如附圖所示編號B之建物遷出。⑷被上訴人辛○○應自系爭1616地號土地上如附圖所示編號A之建物遷出。⑸被上訴人甲○應自系爭1610地號土地上如附圖所示編號G之建物遷出。⑹被上訴人戊○○○應自系爭1610地號土地上如附圖所示編號E、F之建物遷出。⑺上訴人丁○○等4人應自97年1月27日起至交還日止按年於每年1月27日給付上訴人祭祀公業194,071元。
⒉備位聲明：⑴上訴人祭祀公業與上訴人丁○○等4人間就系
爭土地如附圖所示A、A1、B、B1、C、C1、C2、D、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10、E、F、G、H、H1、H2部分（面積詳如附圖所示）之租金額調整為每年194,017元。⑵上訴人丁○○等4人應自97年1月27日起，於每年12月13日按年給付上訴人祭祀公業194,017元（原審判決駁回上訴人祭祀公業之先位之訴，而對渠備位聲明第一項及第二項部分判命上訴人丁○○等4人自97年12月13日起至兩造終止租賃契約之日止，按年於每年12月13日給付上訴人祭祀公業194,017元，其餘備位聲明部分則遭駁回。上訴人祭祀公業僅就先位之訴聲明不服提起上訴，備位聲明敗訴部分未聲明不服，上訴人丁○○4人就其敗訴部分聲明不服提起上訴）。上訴人祭祀公業之上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人祭祀公業下列之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人丁○○等4人應將系爭土地上如附圖所示編號A、B、C、D、D1、D7、D
8、D9、E、F、G、H、H1、H2部分面積依序為33、124、151、196、15、15、13、19、58、36、79、27、3、8平方公尺之土地上建物拆除，並將上開部分之土地連同如附圖所示A1、B1、C1、C2、D2、D3、D4、D5、D6、D10部分面積依序為6、5、8、1、6、7、15、39、87、6平方公尺土地，合計957平方公尺土地交還上訴人祭祀公業。㈢被上訴人庚○○應自系爭1616地號土地上如附圖所示編號C之建物遷出。㈣被上訴人壬○○應自系爭1616地號土地上如附圖所示編號B之建物遷出。㈤被上訴人辛○○應自系爭1616地號土地上如附圖所示編號A之建物遷出。㈥被上訴人甲○應自系爭1610地號土地上如附圖所示編號G之建物遷出。㈦被上訴人戊○○○應自系爭1610地號土地上如附圖所示編號E、F之建物遷出。
㈧上訴人劉秀英、己○○、乙○○、丁○○應自97年1月27日起至交還日止按年於每年1月27日給付上訴人祭祀公業張鑑公新台幣194,071元。）；對上訴人丁○○等4人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人丁○○等4人則以：本件租約係租地建屋之基地租賃，而非耕地租賃，業經鈞院96年度重上更㈡字第13號、最高法院96年度台上字第2827號民事判決確定。又本件上訴人丁○○等4人係於系爭土地搭建地上物後，將地上房屋出租予他人，並非轉租基地，是上訴人祭祀公業主張終止租約云云，顯然無據。又上訴人丁○○等4人應給付之租金，業已依法提存至97年份，並未積欠上訴人祭祀公業二年以上租金，且上訴人祭祀公業曾另案起訴請求上訴人丁○○等4人給付租金，業經法院判決上訴人祭祀公業敗訴確定（鈞院97年度上字第142號民事判決），準此，上訴人祭祀公業執此主張上訴人丁○○等4人積欠2年以上租金云云，亦無理由。上訴人祭祀公業係以事後發生之土地公告地價上漲云云為由，主張情事變更而請求增加租金，然土地公告地價之上漲，非雙方於締結本件租約時無法預見之事實，上訴人祭祀公業本於情事變更原則，請求調整本件租約之租金，顯於法未合。又如認上訴人祭祀公業得主張情事變更，亦請斟酌上訴人丁○○等4人目前出租他人每月所收租金共僅10,500元，經被上訴人辛○○等人供述在卷可參，且系爭土地位處鄉下，人口大量移出，當地復非市場或地方商業活躍之區域，且地上房屋格局不佳，出租不易，承租之人經常變動，其中除辛○○及甲○租期較久外，其餘空屋率均甚高，從而應不能以全年均有出租之情狀，作為調整租金之參考，尚且上訴人丁○○等4人出租之地上房屋均係渠等自己出資興建，自亦應併予考量，酌以系爭土地之法定地價之2％為全年之地租，應較為適當（依此計算之年租金，已較原年租金高達26倍）等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利上訴人丁○○等4人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人祭祀公業在第一審之訴駁回。對上訴人祭祀公業之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
三、被上訴人庚○○等5人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地屬於上訴人祭祀公業所有。
㈡丁○○等4人在系爭土地上，占有如台南縣白河地政事務所9
2年5月27日複丈成果圖所示編號A、A1、B、B1、C、C1、C2、D、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10、E、F、
G、H、H1、H2等之土地，並在其上營建如附圖台南縣白河地政事務所92年5月27日複丈成果圖所示編號A、B、C、D、D1、D7、D8、D9、E、F、G等之建物（下稱系爭建物，至編號H、H1、H2建物部分業經拆除，見本院卷第150、162頁）。
㈢對丁○○等4人將系爭建物C出租予被上訴人庚○○；將系爭
建物B出租予被上訴人壬○○；將系爭建物A出租予被上訴人辛○○；將系爭建物G出租予被上訴人甲○；將系爭建物E、F出租予被上訴人戊○○○之情，兩造不爭執（見本院卷第80頁背面）。
五、得心證之理由：㈠本件上訴人祭祀公業主張：其與上訴人丁○○等4人之間，
就系爭土地有租賃關係存在，惟上訴人丁○○等4人並未自任耕作且轉租他人營利，又積欠上訴人祭祀公業租金長達二年以上，乃於97年1月26日寄發存證信函予上訴人張耀煌之被繼承人張秋田及丁○○，依土地法第114條第6、7款、第103條第3、4款規定終止租賃契約等情，固據其提出存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執影本各二件為證（見原審卷1第36至39頁），上訴人丁○○等4人對收受上開存證信函並不爭執，惟否認本件有得終止租賃契約之事由，並以前揭情詞資為抗辯。經查：
⒈上訴人祭祀公業於另案（即原審90年度重訴字第290號拆屋
還地事件）主張系爭土地為其所有，管理人為丙○○，詎上訴人張耀煌之被繼承人張秋田、丁○○二人無正當權源，占有上開土地建造系爭建物部分，並占有如附圖所示編號A1、B1、C1、C2、D2、D3、D4、D5、D6、D10所示空地或庭院，面積共957平方公尺，並將部分建物分別出租予林明志等人占有使用，．．其等亦均屬無權占有，爰本於所有權作用，訴請張秋田、丁○○應將坐落系爭土地上之建物拆除，並將上開占有土地交還上訴人祭祀公業，另請求林明志等人應自其等各自占有之建物遷出等情，業經本院96年度重上更㈡字第13號（即原審90年度重訴字第290號）民事確定判決認定：「．．綜上，系爭土地上之建物為張秋田、丁○○之父張昌於34、5年台灣光復當時向系爭祭祀公業承租，用以建造系爭房屋使用至今，一直繳納租金至74年，本院已認定如上述，顯見兩造間就租賃物之系爭土地建屋之占有使用及租金之支付為合意之約定，系爭租賃契約即告成立。」，而駁回上訴人祭祀公業之上訴，此有該本院確定判決附卷可稽（見原審卷1第83頁），且有張秋田、丁○○2人提出自70年至74年之租金收據（影本）7紙可據（見原審90年度重訴字第290號卷第76頁至第81頁）；又上訴人不服，上訴最高法院，亦經最高法院認定「．．張振亮並證稱係依祭祀公業慣例向張秋田等二人收租，．．上訴人管理委員會於89年度工作報告中亦記載關於張振亮對張鑑公印鑑、存款簿以及各項資料收據金額交代乙案，張振亮同意提出歷來利息再付80萬6千元成立，足見祭祀公業曾授權張振亮執印鑑章、存款簿憑以對外收租，祭祀公業自應負授權人責任，祭祀公業管理委員會並對張振亮有向張昌或張秋田等二人收取系爭土地租金之行為承認，應認張秋田等二人對系爭土地有租賃關係存在，其餘被上訴人向張秋田等二人承租其上房屋，自非無正當權源，上訴人本於所有權作用，請求張秋田等二人拆屋還地，其餘被上訴人自土地上房屋遷出，即無理由」等情，而裁定駁回上訴人祭祀公業之上訴確定，亦有最高法院96年度台上字第2827號民事裁定附卷可稽（見該卷第69頁），為兩造所不爭，顯見兩造間就租賃物之系爭土地建屋之占有使用及租金之支付，為有合意之約定，系爭租賃契約應告成立，其餘向張秋田、丁○○2人承租地上建物之訴外人林明志等，占用各該部分者，亦屬有正當權源。
⒉旋上訴人祭祀公業又於另案（以原審95年度訴字第930號）
以張秋田、丁○○就系爭土地有租賃關係存在，依租賃契約租金請求權，請求張秋田、丁○○、林明志、黃慶松、潘漢照、鄭美玉、吳俊憲等人給付自90年5月13日起至97年1月25日止積欠之租金，嗣經原審判決認定：「被告張秋田、丁○○2人遂依上揭租金收據7紙等情自行核算每年租金3,000元，應屬合理，其2人並已將原告請求之90年5月13日起至97年1月25日止之租金依法提存，有原告提出之本院91年度存字第1201號及97年度存字第0437號提存書各1份附卷可稽，並經本院依職權調閱本院91年度存字第1201號清償提存卷宗核閱無訛，堪認屬實。．．，被告張秋田、丁○○自承系爭土地每年之租金額為3,000元，尚屬合理，而原告自74年後即不予核算系爭租金額，且拒絕收受被告張秋田、丁○○2人給付之租金，被告張秋田、丁○○2人並已將90年至97年每年3,000元之租金依法提存等情，已詳如前述，而原告於本件主張依（一般）租賃契約租金請求權，請求被告等人給付自90年5月13日起至97年1月25日止積欠之租金，然未能舉證證明其與被告張秋田、丁○○2人間就系爭土地每年之租金額逾被告張秋田、丁○○2人自承之3,000元，且就其與被告林明志、黃慶松、潘漢照、鄭美玉及吳俊憲等人間存有租賃契約乙節，復未能舉證以實其說。綜此，原告主張依（一般）租賃契約租金請求權，請求被告等人給付上揭積欠之租金，為無理由。」，有原審95年度訴字第930號判決附卷可憑（見本院調閱原審95年度訴字第930號卷宗第264頁）。原審因而駁回上訴人祭祀公業之訴暨假執行之聲請，上訴人祭祀公業不服上訴，亦歷經本院97年度上字第142號判決、暨最高法院98年度台上字第467號裁定均駁回上訴人祭祀公業之上訴確定在案等情，業經本院依職權調取上開各民事審理案卷查明屬實。是上開張秋田、丁○○積欠上訴人祭祀公業91年5月13日至97年1月25日止之租金，業已提存清償完畢，已無積欠租金，至於林明志等人，與上訴人祭祀公業並無租賃關係存在，上訴人祭祀公業不得對之請求租金之給付。
⒊上訴人祭祀公業雖又於本件主張：上開確定判決對於兩造間
之租金額、租賃期間及租賃標的物之範圍，均未作認定，上訴人丁○○等4人係主張租地建屋，惟其二人所占有之土地遠超過建物基地之面積甚多，且上訴人丁○○等4人主張有租地建屋部分之土地面積僅有附圖D所示196平方公尺（即康樂路9巷12號），及附圖C所示151平方公尺（即康樂路9巷13號），其餘A、A1、B、B1、C1、C2、D1至D10、E、F、G、H、H1、H2等部分，則非屬上開住宅基地範圍之內，不可能有租地建屋之法律關係存在云云。惟查：
⑴關於上訴人祭祀公業主張：上訴人丁○○等4人無權占有之
範圍，除如附圖所示編號A、B、C、D、D1、D7、D8、D9、E、F、G、H、H1、H2所示建有建物之土地外，尚包括如附圖所示編號A1、B1、C1、C2、D2、D3、D4、D5、D6、D10所示空地或庭院部分之土地，已經由前案（本院97年度上字第142號）確定判決認定上訴人祭祀公業與張秋田、丁○○2人間存在之租賃契約，有關租賃標的之範圍自包括上揭系爭建物坐落之系爭土地與上揭空地、庭院全部，並認張秋田、丁○○2人已給付租金至74年，有本院上開97年度上字第142號確定判決附卷可稽。
⑵再觀諸張秋田、丁○○2人復於前案審理時，一再以上揭租
金收據7紙為其等與上訴人祭祀公業間，亦確實存有租賃關係之憑據（見原審90年度重訴字第290號卷第75、160頁背面；本院93年度重上字第23號卷第66頁），上訴人祭祀公業於該案亦就該爭點詳為攻防辯論。按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，當為程序法所容許（最高法院96年度台上字第2569號、96年度台上字第1782號判決參照）。查本件當事人與前案確定判決之當事人同一，前案確定判決又無顯然違背法令之處，且兩造於本件復未提出新訴訟資料足以推翻原確定判決之判斷，依前揭說明，於同一當事人間，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，以避免紛爭反覆發生，是上訴人祭祀公業於本件主張：上揭租金收據7紙所收取之租金，僅指房屋基地之租金而已，上訴人丁○○等4人對於房屋基地以外之土地部分之租金，自始至終均未給付，上訴人丁○○等4人於本件辯稱原審90年度重訴字第290號卷第76至第81頁之上揭租金收據7紙，係其與上訴人祭祀公業間就中興段土地租約之租金，非系爭土地之租金，其中僅第76至78頁張秋田所繳納之租金方為系爭土地之租金云云，與前案為相反之主張，均不足採。上訴人祭祀公業與上訴人丁○○等4人就系爭土地如附圖編號A、A1、B、B1、C、C1、C2、D、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10、E、F、G、H、H1、H2範圍之土地，均有租賃關係，應堪認定。
㈡又按「依不定期限租用耕地之契約，僅得於有左列情形之一
時終止之：．．六、違反第108條之規定時。七、地租積欠達二年之總額時。」、「承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。」，土地法第114條第6、7款、第108條分別定有明文。而本院上開96年度重上更㈡字第13號確定判決對兩造重要爭點，本於兩造辯論之結果，於判決理由中已認定：「酌以上訴人張秋田自己居住之部分曾於59年11月間拆除舊屋重建，系爭祭祀公業有蓋章同意上訴人張秋田重建，上訴人張秋田並憑之依法申請建築執照，於建築完成後並申獲建物使用執照，此有上訴人張秋田提出之建築執照申請書及建築物使用執照各1紙，並據原審以90年6月14日九十南院鵬民寅重訴字第290號函，向台南縣政府工務局調取59年11月8日建都字第789號營建執照內土地使用同意書及相關資料，經該縣政府以90年6月26日九時府工管字第91736號函檢附在案可參。設若上訴人就系爭土地無租賃關係，為無權占有，衡情系爭祭祀公業應不會同意出具土地使用權同意書予上訴人申請建造執照及使用執照至明，益徵張秋田2人確實有承租系爭土地建屋，自始為有權占有系爭土地無訛。」等語（見原審卷第30頁，該確定判決理由㈤），依該判斷可知上訴人祭祀公業與上訴人丁○○等4人間就系爭土地訂有租用基地建築房屋之契約，並非耕地租賃甚明。而上開判斷，並無顯然違背法令，或有當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形，是兩造就該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷。從而，上訴人丁○○等4人既係與上訴人祭祀公業訂有租用基地建築房屋之契約，上訴人祭祀公業卻以上訴人丁○○等4人係租用耕地而違法轉租、積欠地租為由，即非有據，從而，上訴人祭祀公業依土地法第114條第6、7款終止系爭租賃契約，即有未合，為無理由。
㈢又租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：「
．．承租人轉租基地於他人時」，土地法第103條第3款定有明文。經查：系爭土地上，尚有原張秋田及丁○○營造、如附圖編號A、B、C、D、D1、D7、D8、D9、E、F、G等之系爭建物，而上訴人丁○○等4人確有將系爭建物C出租予被上訴人庚○○、系爭建物B出租予被上訴人壬○○、系爭建物A出租予被上訴人辛○○、系爭建物G出租予被上訴人甲○、系爭建物E、F出租予被上訴人戊○○○使用等情，為上訴人所不爭，且有系爭建物之方位、面積詳如地政事務所製作如原審判決之附圖所示編號之情形可據，並經本院履勘現場之略圖及上訴人祭祀公業提出之相片可按（見本院卷第129、134至138頁），尚非堪認上訴人丁○○等4人有將系爭土地轉租，上訴人祭祀公業雖稱上訴人丁○○等4人違法轉租基地於他人而有終止租約之法定事由，未據舉證證明以實其說，即非可採。上訴人祭祀公業以此為由，依土地法第103條第3款，終止兩造間之租賃契約，並非有據，為無理由。
㈣又上訴人祭祀公業主張：上訴人丁○○等4人積欠系爭土地
之租金長達二年以上，爰另依土地法第103條第4款而終止租賃契約云云。惟查：
⒈上訴人等4人固不否認系爭租賃契約自74年間起，因上訴人
祭祀公業拒收租金起即未支付租金，迨至97年1月26日收受上訴人祭祀公業寄發之上開存證信函後，旋於97年2月5日向原審提存所提存所欠91至97年租金21,000元，此有上訴人丁○○等4人提出之原審97年度存字第0437號提存書在卷足憑（見原審卷第91頁）。又上訴人祭祀公業另案起訴上訴人丁○○等4人給付租金，經上開原審95年度訴字第930號（本院97年度上字第142號、最高法院98年度台上字第467號）確定裁判，認定張秋田、丁○○積欠上訴人祭祀公業91年5月13日至97年1月25日止之租金，業已提存清償完畢，已無積欠租金。
⒉按租用建築房屋之基地承租人積欠租金額，達二年以上時，
得收回之，土地法第103條第4款定有明文。又「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定」，民法第440條亦定有明文。是故房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，亦非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明（最高法院著有52年台上字第1289號、68年台上字第777號判例參照）。查兩造間就系爭土地之租賃契約並未定有期限，為不定期租賃契約，上訴人祭祀公業卻於97年1月26日逕以存證信函通知上訴人丁○○等4人謂：「台端等二人無權占有祭祀公業所有系爭土地內詳如台南地方法院90年度重訴字第290號民事判決附圖所示之土地，固經最高法院判決台端與祭祀公業間有租賃關係存在，惟查台端並未自任耕作且轉租他人營利，又積欠租金長達兩年以上，爰依法予以終止，並收回上開土地，特此通知。」（見原審卷第36頁）並無催告繳納租金之旨，上訴人祭祀公業既未定相當期限催告上訴人丁○○等4人給付租金，亦未於催告之相當期限後，始向渠等為終止系爭不定期租賃契約之意思表示，該終止租賃契約之意思表示自不生效力。是上訴人祭祀公業主張：兩造就系爭土地，已無任何租賃關係存在云云，委無可採。
⒊綜上所述，上訴人祭祀公業之先位之訴主張：因上訴人丁○
○等4人違法轉租暨積欠租金2年以上，已終止租約，即有未合；從而，其請求依土地法第114條第6、7款、第103條第3、4款規定終止租約請求收回上開土地，均非有據，兩造間系爭租賃契約仍有效存在，上訴人丁○○等4人依租賃契約有權占有系爭土地。又被上訴人庚○○、甲○、壬○○、辛○○、戊○○○等人分別就附圖編號C、B、A、G、E及F建物，與上訴人丁○○等4人訂有房屋租賃契約，因係有權占有，對上訴人祭祀公業而言亦非無權占有。從而，上訴人祭祀公業依民法第767條、侵權行為及不當得利之法律關係，請求上訴人丁○○等4人應將坐落上開土地上如附圖所示之建物拆除，並將上開土地交還上訴人祭祀公業，及自97年1月27日起至交還日止，按年給付上訴人祭祀公業相當於租金之損害金194,017元，及被上訴人庚○○、壬○○、辛○○、甲○、戊○○○應自其各人占有之建物遷出，均非有據，皆為無理由，應予駁回。
㈤上訴人祭祀公業另主張：因今昔系爭土地之地價相差甚鉅，
依據台南縣稅務局96、97年地價稅課稅明細表，上訴人丁○○等4人占有之系爭1609、1610、1616地號土地，每年課徵之地價稅即高達104,580元，此尚不包括系爭其餘1610-2、1611-2、1616-2地號土地，可見上訴人丁○○等4人主張每年租金3,000元為不合理，爰依民法第227條之2及民事訴訟法第397條規定，請求調整租金為每年194,017元，備位聲明請求：⒈上訴人祭祀公業與上訴人丁○○等4人間就系爭土地如附圖所示A、A1、B、B1、C、C1、C2、D、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10、E、F、G、H、H1、H2部分（面積詳如附圖所示）之租金額調整為每年194,017元。⒉上訴人丁○○等4人應自97年1月27日起，於每年1月27日按年給付上訴人祭祀公業194,017元。經查：
⒈租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增
減其租金。民法第442條前段定有明文。又按「房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。」（最高法院48年台上字第521號判例、86年度台上字第1364號判決參照）。
⒉經查：本件上訴人祭祀公業與上訴人丁○○等4人，就系爭
土地之租賃契約，張秋田、丁○○自74年間起即未再繳納租金，最後一年度即74年度之租金收據載稱74年度「上期」田租甘藷1,048斤，每百斤132元，共1,383元，依此上、下二期之租金推算應為2,766元，此有張秋田、丁○○提出之收據一紙附卷可按（見本院調閱原審90年度重訴字第290號卷宗第81頁）。系爭土地地目田，○○○鎮○○路、中山路、新起街、富民街間，位於台南縣○○鎮○○路兩側，有本院現場履勘之現場略圖可據（見本院卷第129頁），鄰近台南縣白河消防隊，附近百公尺內有佛寺、包子店、金香舖、好鄰居大賣場，交通便利，商店多家鄰近，上訴人丁○○等4人將在系爭土地上營造建物，除自住外，部分以月租2,000元出租予被上訴人庚○○作為住家使用（即附圖C部分）、以月租2,500元出租壬○○作為住家使用（即附圖B部分）、以月租2,000元出租辛○○作為店面販賣魯肉飯（即附圖A）、以月租2,000元出租甲○作為店面賣雞肉（即附圖G）、以月租2,000元出租戊○○○作為店面販賣檳榔（即附圖E、F），另有部分空房閒置等情，有上訴人祭祀公業提出之照片附卷可稽（見原審卷1第165至172頁、本院卷第133至138頁），並經原審及本院履勘現場製有勘驗筆錄在卷（見原審卷一第139至142頁、本院卷第127至128頁），及庚○○、壬○○、辛○○、甲○、戊○○○於原審證述在卷（見原審卷一第191至193頁）在卷。由系爭土地所在位置及利用現況觀之，其交通便利，居住生活機能完整，得從事商業活動，與兩造締約當時之情形已有變更，此項變更顯非訂約當時所得預見，上訴人祭祀公業主張依情事變更原則，請求法院為增加承租人給付之判決，應於法有據。上訴人丁○○等4人之抗辯上訴人祭祀公業以事後系爭土地之公告地價上漲為由，調整租金並非合法云云，尚非有據。
⒊又按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金
之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521號判例參照）。系爭土地每年租金為2,766元，而上訴人丁○○等4人在97年2月5日向原審提存91至97年之租金共21,000元，此有上訴人丁○○等4人提出之提存書影本可稽（見原審卷1第91頁）。而上訴人祭祀公業請求調整租金之意思表示於97年12月3日民事追加訴之聲明狀繕本送達上訴人丁○○等4人之日即97年12月10日始到達上訴人丁○○等4人，有送達證書在卷可憑（見原審卷1第119頁），則本件調整租金之始點，應自97年12月10日起算調整後之租金。
⒋再按依土地法第105條規定，於租用基地建築房屋準用同法
第97條規定，城市地方房屋基地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。而系爭第1616、1616-2、1610-2、1611-2地號土地於96年之申報地價為每平方公尺4,320元，系爭1610地號土地為3,109元，系爭1609地號土地為2,859.2元，有土地登記謄本在卷可考（見本院卷1第14-19頁）。
本院審酌系爭土地之價值、附近繁榮之狀況及上訴人丁○○等4人使用系爭土地之情形等，認以土地申報地價年息百分之5計付租金為屬公允。是上訴人丁○○等4人承租系爭土地如附圖所示A、A1、B、B1、C、C1、C2、D、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10、E、F、G、H、H1、H2部分，應自97年12月10日起，調整為按年依土地申報地價年息百分之5，依附表計算為每年194,017元，即無不合，從而，上訴人祭祀公業備位之訴聲明第一項之請求，為有理由，應予准許。上訴人丁○○等4人抗辯：系爭土地位處鄉下，當地復非市場或地方商業活躍之區域，且地上房屋格局不佳，出租不易，承租之人經常變動，其中除辛○○及甲○（即原吳俊憲承租部分）租期較久外，其餘空屋率均甚高，從而應不能以全年均有出租之情狀，作為調整租金之參考，尚且上訴人丁○○等4人出租之地上房屋均係渠等自己出資興建云云，未慮及上開所述系爭土地之方位、面積、目前市○○○路便利等情，並不足採。
⒌又系爭土地目前既仍由上訴人丁○○等4人承租使用中，於
兩造終止租賃契約交還土地返還占有前，上訴人丁○○等4人即應負給付租金之責。上訴人祭祀公業依民事訴訟法第246條規定，提起將來給付之訴，請求上訴人丁○○等4人按年給付至兩造終止租賃契約之日止之租金，亦屬有據。惟上訴人丁○○等4人已於97年2月5日向法院提存91至97年之租金21,000元，經查原租金為每年2,766元，自91年起至97年12月9日止之租金為19,196元（元以下四捨五入；又97年為閏年，自1月1日起至12月9日止已過344日，計算式：2,766×6+2766×344/366=16,596+2,600=19,196），上訴人丁○○等4人提存之金額已足夠清償起訴前之租金，尚餘1,804元（21,000-19,196=1,804）。又上訴人祭祀公業請求調整租金後，上訴人丁○○等4人自97年12月10日起，每年之租金為194,017元，即每日租金532元，上開剩餘提存金額1,804元尚能支付3日租金。故上訴人丁○○等4人提存之租金，尚能給付至97年12月12日為止，應堪認定。
⒍按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。依上訴人丁○○等4人提出74年7月30日之租金收據載稱74年度「上期」田租甘藷1,048斤，每百斤132元，共1,383元等語（見原審90年度重訴字第290號卷宗第81頁）。兩造係以約定每年二次，分上、下二期支付租金，上訴人丁○○等4人應每半年支付租金一次，惟上訴人祭祀公業本件起訴請求上訴人丁○○等4人一年支付一次，此項請求使上訴人丁○○等4人不必急於營求租金，應屬有利，自無不可。至上訴人丁○○等4人復抗辯稱渠等各自有使用之範圍，若法院判決准調整租金，應按渠等各自使用範圍，分別計算云云。然按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271條定有明文。上訴人丁○○等4人既繼承被繼承人張昌與上訴人祭祀公業之系爭租賃契約而為承租人，共同負有給付租金之義務，兩造就渠等租金應如何分擔既未約定，依法即應平均分擔之。
⒎從而，上訴人祭祀公業請求上訴人丁○○等4人自97年12月
13日起至兩造終止租賃契約止，按年於每年12月13日給付上訴人祭祀公業194,017元為有理由，應予准許（又依民法第439條規定，如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，是本件下期支付租金之日為98年12月13日）。
⒏又上訴人本於民法第442條、及同法第227條之2規定，合併
提起本件訴訟請求裁判調整租金，此種起訴之形態為學理上之重疊之訴之合併，其訴訟標的雖有數項，然僅有單一之聲明，法院應就原告所主張之數項訴訟標的逐一審理，如其中一項標的之請求為無理由時，仍須就他項標的之請求審判，若認其中一項請求為有理由，即可為原告勝訴之判決，就他項標的無須更為審判，法院如就數項標的同時判決，則為法所不許。因之，本院既認上訴人依民法第442條之規定調整租金，請求裁判為有理由，就其餘請求權部分自毋庸更為審判，併此敘明。
六、綜上所述，上訴人祭祀公業主張：兩造已終止租賃契約，上訴人丁○○等4人及被上訴人庚○○等5人，均屬無權占有云云，即有未合；從而，上訴人祭祀公業之上訴請求應按原審先位之訴及其假執行之請求（拆除系爭建物並交還土地，暨依附圖編號所示之建物遷出），為無理由，不應准許。上訴人祭祀公業備位聲明請求：⒈上訴人祭祀公業與上訴人丁○○等4人系爭土地如附圖所示A、A1、B、B1、C、C1、C2、D、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10、E、F、G、
H、H1、H2部分之租金額調整為每年194,017元。⒉上訴人丁○○等4人應自97年12月13日起至兩造租賃契約終止之日止，於每年12月13日給付上訴人祭祀公業194,017元之請求，為有理由，應予准許。原審判決（除確定部分外）駁回上訴人祭祀公業先位之訴，判准如上訴人祭祀公業之備位聲明（調整租金暨命上訴人丁○○等4人給付上開租金）部分，經核並無不合，上訴人祭祀公業就其敗訴之先位之訴部分上訴，上訴人丁○○等人就其敗訴之（備位聲明調整租金等）部分提起上訴，各自指摘原判決不當，求為廢棄改判，均為無理由，皆應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰毋庸逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件兩造之上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第385條第1項前段、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 6 日
民事第二庭 審判長法 官 陳光秀
法 官 李文賢法 官 莊俊華上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 7 月 12 日
書記官 吳銘添【附記】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
┌────────────────────────────┐│附表： │├───┬────┬──────┬────────────┤│地號 │公告地價│租賃面積 │公告地價5% │├───┼────┼──────┼────────────┤│1609 │2,859.2 │8平方公尺 │1,143（角以下無條件捨去 ││ │ │ │） │├───┼────┼──────┼────────────┤│1616 │4,320 │606平方公尺 │130,896 │├───┼────┼──────┼────────────┤│1616-2│4,320 │6平方公尺 │1,296 │├───┼────┼──────┼────────────┤│1610 │3,109 │200平方公尺 │31,090 │├───┼────┼──────┼────────────┤│1610-2│4,320 │3平方公尺 │648 │├───┼────┼──────┼────────────┤│1611-2│4,320 │134平方公尺 │28,944 │├───┴────┼──────┼────────────┤│ │957平方公尺 │194,017 ││ │ │ │└────────┴──────┴────────────┘