臺灣高等法院臺南分院民事判決 98年度重上字第70號上 訴 人即 原 告 郭素真訴訟代理人 江信賢 律師
蔡麗珠 律師謝凱傑 律師曾靖雯 律師上 一 人複 代理人 李育禹 律師上 訴 人即 原 告 趙宏霖上列二人共同訴訟代理人 蔡文斌 律師上 一 人複 代理人 鄭植元 律師上列二人共同訴訟代理人 王盛鐸 律師上 訴 人即 被 告 松戶企業有限公司法定代理人 劉金水上 訴 人即 被 告 蔡紘宗上列二人共同訴訟代理人 施煜培 律師
施承典 律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，兩造對於中華民國98年5月26日臺灣臺南地方法院第一審判決（96年度重訴字第157號）各自提起上訴，本院於101年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人郭素真、趙宏霖主張：㈠蔡紘宗為坐落台南市○○區○○段841-114、116、117、118
、119號及附近土地之所有權人，松戶企業有限公司（下稱松戶公司）於前開土地上興建「新大阪第六期」預售屋。郭素真於民國（下同）96年04月11日前往參觀，銷售人員表示只剩編號A2房屋尚未出售，郭素真於04月12日即與蔡紘宗、松戶公司言明價金新臺幣（下同）2,000萬元並簽約。嗣將價金減為1,840萬元。郭素真後來發現松戶公司隱匿該房屋為公寓大廈之事實，且系爭A2房屋存有相當瑕疵，其中管理室使用權減損瑕疵32,305元、車道無法迴車瑕疵9萬元、需額外支出管理費100萬元暨保全費60萬元之瑕疵，因係集合住宅，非獨棟透天，影響交易價格401,192元、屋後無法增建減損672,858元、屋後法定空地無法合法增建瑕疵3,709,085元、因其他住戶法定空地被增建致無法使用之利益瑕疵814,620元、設置逃生孔致使用受限瑕疵1,079,940元。趙宏霖於看到松戶公司工地廣告看板標榜販售透天豪宅，並經接待看屋人員張福來夫妻表示房屋係透天厝有獨立產權，地下室停車位，誤認係獨立產權透天式房屋，於96年4月2日與蔡紘宗、松戶公司簽約購買坐落新營段841-115號土地及其上編號A3房屋，總價為l,750萬元，惟系爭A3房屋非獨立產權透天厝，於效用或價值上，均屬物之瑕疵，其中管理室使用權減損瑕疵32,305元、需額外支出管理費用100萬元暨保全費60萬元之瑕疵、集合住宅影響交易價格瑕疵401,192元、未依約交付銷售面積瑕疵922,137元、屋後法定空地無法合法增建瑕疵683,380元暨土地價值減損1,690,192元、缺少可使用他人法定空地之利益即租金瑕疵814,620元等語。㈡爰依民法第354條第1項、359條規定，分別請求減少價金840
萬元、6,143,826元，求為判命：⑴確認松戶公司及蔡紘宗與郭素真間就台南市○○區○○段○○○○○○○○號土地及其上建物，所訂不動產買賣價金超過1,000萬元部分不存在。⑵松戶公司與趙宏霖就台南市○○區○○段○○○○○○○○號上之建物，所訂立之房屋買賣價金超過532,331元部分不存在。
⑶蔡紘宗與趙宏霖就台南市○○區○○段○○○○○○○○號土地所訂立買賣價金超過10,823,843元部分不存在。
二、上訴人松戶公司、蔡紘宗則以：A2房屋屋後法定空地逃生避難口係依法設置，並未造成房屋土地使用受限制，應非物之瑕疵。縱為瑕疵，亦為郭素真購屋時即已知，伊不負擔保之責。又郭素真原要求增建，後取消增建部分，每坪造價39,848元，增建24坪，應僅扣除956,352元；另A3棟房屋不再增建部分，因每坪售價為36,765元，扣除9坪共330,885元。法定空地依法不能增建，不生不能增建之損失，其他住戶增建與伊無關，不能向其請求減少不能使用其他住戶法定空地之損失，一照多戶共用管理室並無減損系爭房屋之使用價值，亦無日後管理費之損失等語，資為抗辯。
三、原審判決確認松戶公司、蔡紘宗與郭素真、趙宏霖分就系爭A2、A3房屋及土地買賣價金超過15,409,208元、3819,255以外部分不存在；郭素真、趙宏霖其餘之訴駁回。郭素真、趙宏霖對其敗訴部分提起上訴；松戶公司、蔡紘宗則就確認郭素真買賣價金不存在部分於價金15,409,208元以上，17,443,648元以下敗訴部分提起上訴；確認趙宏霖買賣價金不存在部分於3,819,255元以上，4,044,115元以下敗訴部分提起上訴。兩造就郭素真、趙宏霖分別請求確認房屋及土地、房屋預定買賣契約價金於超過17,443,648元、4,044,115元不存在部分均未提起上訴，而告確定。
⒈上訴聲明：
⑴郭素真部分：
①原判決不利郭素真、趙宏霖部分廢棄。
②上廢棄部分，確認松戶公司、蔡紘宗與郭素真就坐落於台南
市○○區○○段○○○○○○○○號土地及其上建物，所訂立之不動產買賣價金，於12,033,543元以上，15,409,208元以下部分不存在。
⑵趙宏霖部分：
①上開廢棄部分，確認松戶公司與趙宏霖就坐落台南市○○區
○○段○○○○○○○○號土地上之建物，所訂立之房屋買賣價金於3,214,408元以上，3,819,255元以下部分不存在。
②上開廢棄部分，確認蔡紘宗與趙宏霖就台南市○○區○○段
○○○○○○○○號土地所訂立之土地買賣價金於超過10,823,843元以外不存在。
⒉郭素真、趙宏霖答辯聲明：對造之上訴駁回。
⒊松戶公司、蔡紘宗部分：
⑴上訴聲明：
①原判決主文第一項確認松戶公司、蔡紘宗與郭素真買賣價金
不存在部分，在價金15,409,208元以上，17,443,648元以下部分，及命負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
②原判決主文第二項確認松戶公司與趙宏霖買賣價金不存在部
分，在價金3,819,255元以上，4,044,115元以下部分，及命負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
③第一、二項廢棄部分，郭素真、趙宏霖在第一審之訴均駁回。
⑵答辯聲明：對造之上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠郭素真與松戶公司於96年4月12日簽立不動產買賣契約，買
賣標的為台南市○○區○○段○○○○○○○○號土地之權利範圍全部（118平方公尺）及其上房屋（A2房屋包括1-3樓增建及4樓增建約18.8坪，4樓衛浴設備貳套），總價2,000萬元。
嗣後於96年4月16日簽立變更買賣合約書，總價更改為1,840萬元，並取消4樓增建部分及4樓衛浴設備二套，郭素真已繳納340萬元價金。系爭房屋於96年4月09日送件申請使用執照，96年4月27日核准使用執照。
㈡趙宏霖與松戶公司於95年4月2日簽立預售屋買賣契約書，買
賣標的台南市○○區○○段○○○○○○○○號土地（118平方公尺）及其上房屋之權利範圍全部（A3房屋含增建1樓9坪，共計119坪），土地價金13,125,000元，房屋價金4,375,000元，總價金為1,750萬元。趙宏霖已給付價金325萬元；兩造特別約定：一、地下室4米1米9由公司增建贈送。二、3樓後贈送一套乾濕分離浴室間。三、2樓樓梯間浴室管路保留，不安裝衛浴設備，將衛浴材料安裝至2樓後面增設一套浴室，並贈送一套乾濕分離浴間。
㈢松戶公司於96年4月16日向改制前台南縣政府繳納432,590元之公寓共同管理基金。
㈣兩造於簽約前，系爭建案A2棟至A13棟屋後之法定空地，松
戶公司均預留可供二次增建之支柱及瓦斯管路、衛生設備等水電管路；又系爭建案A4至A13棟之承購戶，均已增建。
㈤郭素真、趙宏霖分於96年5月08日、5月17日寄發存證信函予
松戶公司，表示屋後二次施工之增建部分為違建，不得施作，如擅自施工做違建因違反法令，一概不予承認，拒絕付款。
㈥郭素真、趙宏霖所購買土地分○○○區○○段841-114、841
-115地號，現均為蔡紘宗所有。另建號15252號、15253號等建物，層數均為地下一層、地上四層，現分別為松戶公司、蔡紘宗所有。
㈦依改制前臺南縣政府核准之工程設計圖地下室圖面標示，管
理室計101.67平方公尺，屬蔡雅幼私有，但約定共用。A2棟一至三樓，除一樓法定騎樓及樓頂為約定共用部分外，其餘為專有部分。另工程設計圖說圖面所示丁、庚位置為法定空地，依法不得增建；戊位置則為地下車道依法必須設置之避難口。
㈧郭素真取消增建，原約定之價金，松戶公司同意增建費用應
予扣除；兩造同意契約原訂增建部分包括1-3樓增建，2、3樓增建之面積為18坪，1樓增建部分若認原來契約約定係建到地界線為9坪、若建到逃生孔邊緣為6坪。另郭宏霖取消增建，原約定之價金，松戶公司同意增建費用應予扣除。
上開各情，有不動產買賣合約書、變更買賣合約書、存證信函、台南市○○區○○段841-114、116、117、118、119號土地謄本暨同段15252、15253、15265號建號建物登記謄本、保管金收入繳款書、工程設計圖說、照片等附卷可稽（見原審補字卷第27-41、43-48、59、63-99之1頁；原審卷一第
82、93-96、100-101、195頁；卷二第14-17、39-43頁），且為兩造所不爭，均堪信為真實。
五、兩造爭執之事項：㈠系爭房屋之管理室設置於A13棟所有人蔡雅幼私有之地下室
是否屬買賣標的物之瑕疵？若是，其價值減損若干？㈡本件買賣標的物（即新營段841-114、841-115地號土地及15
252、15253建號建築物）之建築基地屬一照多戶，相較於單純獨棟透天房屋，是否影響A2、A3房屋市場價格，而屬買賣標的物之瑕疵？㈢兩造原約定於法定空地上增建，郭素真訂約後發函要求松戶
公司不得施作，未能增建建物，房屋使用空間減少，是否影響房屋使用價值？㈣A2、A3棟屋後法定空地無法專用，有無價值上之瑕疵？A2房
屋後法定空地上設置逃生避難孔，是否屬瑕疵？有無減損價值？㈤A4-A13棟屋後之法定空地因遭違法增建而無法使用，是否屬
土地及房屋之瑕疵？㈥郭素真、趙宏霖取消增建，松戶公司應減收價金若干？
六、本院之判斷：㈠按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。又民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。次按約定共用部分係指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。又住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定。
公寓大廈管理條例第3條第6款、第9條第2項分別定有明文。
再按民事訴訟法第222條第2項規定：「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」，本件郭素真、趙宏霖主張系爭A2、A3房屋存有相當瑕疵，請求減少價金，雖非損害，然其減少價金數額難以證明，應類推適用前開規定，由法院審酌一切情況定其數額，先予敘明。
㈡管理室設於A13之私有地下室是否瑕疵：
郭素真、趙宏霖主張系爭房屋管理室設置於A13棟房屋所有人地下室，致其等購買之系爭A2、A3房屋有管理室使用權減損瑕疵32,305元，應減少價金云云，然為松戶公司等所否認。查：
⒈系爭管理室位於A13棟之地下室，面積101.67平方公尺，約
定共用，屬蔡雅幼所有，有改制前臺南縣政府於96年04月23日核准之工程設計圖附卷足憑（見原審補字卷第59頁、原審卷一第96頁）。經原審至管理室現場勘驗，管理室有鐵門可通至車道，其內並設置有電梯間，有原審勘驗筆錄及現場照片在卷可按（見原審卷二第8、20頁）。又原審囑託崇正不動產估價師事務所進行鑑定，經作成97年度崇正字第1114號鑑估報告書（下稱鑑估報告書），其鑑定意見謂：「㈠之3、管理室應為可供共同住戶自由使用空間，現場會勘為封閉使用；4、未能達2、3項約定共用效果，將造成社區住戶使用權減損，以折算租賃方式評估減損額。每戶使用權減損額32,305元。」等語，有鑑估報告書在卷足憑（見鑑估報告書第16-19、34頁，報告書外放）。另鑑定人林崇正於原審證稱：勘查當天管理室上鎖，沒有開放各住戶使用，此部分應該住戶有使用權，伊係評估使用權價值，因勘查當時管理室上鎖，且有私人電梯，故認為沒有辦法提供共用，因一般大樓共用部分都會開放給住戶自由進出使用等語（見原審卷二第215頁）；且證人蔡雅幼（即A13棟房屋所有人）於本院亦證稱：「系爭地下室係開會時供各住戶共同使用，其他住戶也有地下室，但屬於個人所有，系爭地下室無人要求開會使用，目前係鎖住的，地下室有電梯，可直通伊家裡。」等語（見本院卷一第94-95頁）。是依前開鑑估報告暨林崇正、蔡雅幼之證述，松戶公司於設計圖內將系爭管理室規劃於蔡雅幼A13房屋地下室內，然於系爭管理室興建完成後，蔡雅幼以安全因素以鐵門上鎖並於其內設置電梯，則與一般大樓共用部分開放住戶自由進出使用情形不同，自屬系爭A2、A3房屋於公共空間使用上之瑕疵。
⒉基上，本院參酌鑑估報告書以折算租賃方式評估，以收益法
之不動產價格評估每戶使用權減損32,305元，應屬可採，是郭素真、趙宏霖主張各減少價金32,305元，自屬有據。松戶公司雖抗辯：系爭集合住宅並無規劃休閒公共空間，亦無管理員，平常並不會有住戶使用管理室，因此，設置系爭管理室並非瑕疵云云；然系爭管理室既約定由全體住戶共用，縱未有管理員之設置，亦未規劃作為公共休閒空間之用，仍應保持全體住戶隨時得使用進出之狀態，衡諸常情，蔡雅幼為保持其居家安全，必長時間將管理室上鎖，難期系爭管理室得保持全體住戶得隨時進出之狀態，亦不可能再提供作為管理室使用。故松戶公司上開所辯，為不足採。
㈢基地一照多戶，非單純獨棟透天，有無影響房屋市場價格：
郭素真、趙宏霖主張系爭A2、A3房屋係一照多戶，非一照一戶之透天獨棟，有價值上減損之瑕疵云云。查：
⒈按所謂物之瑕疵，係依通常交易觀念，認為物應具備之價值
、效用或品質而不具備者，始屬瑕疵。而上開鑑估報告就一照多戶與單純獨棟透天之建築開發方式，經評估後認兩者價值於建造完成初期，並無明顯差異，使用者各有所好。其主要差異為一照多戶方式將來達使用年限後欲改建重建應經大家同意（見鑑估報告書第20頁）。鑑定人林崇正亦證稱：一般建商只求好賣，應該不會考慮一照多戶住宅於60年後房屋改建時是否須經其他人同意之因素而與單獨獨棟房屋訂立不同差價等語（見原審卷二第215頁）。且購屋者於購屋之際所考慮者，多係房屋地點、價格、生活機能等因素，大多不會慮及日後改建重建因素。準此，一照多戶之集合住宅因逾房屋耐用年限後之改建因素，通常不影響其房屋售價，亦即並無價值上差異。又系爭社區採一照多戶方式，而得共用地下室車道，及台電受電室、消防設備等，將停車位置於地下室，而非放置於一樓之騎樓或一樓室內等平面空間，相較於單純獨棟透天建物，因無共用之地下室、受電室、消防設備，所有設備均需設置於各戶內部，則於房屋之使用上，一照多戶方式並不一定劣於單純獨棟透天之建物。是系爭A2、A3房屋雖採一照多戶方式建築，然於郭素真、趙宏霖購買時點，並未減損房屋之價值與使用之效用，郭素真、趙宏霖各請求減少價金401,192元，洵不可採。
⒉郭素真雖主張：契約所附之建築執照伊都看不懂，松戶公司
於簽約時未給予充分之契約審閱期間云云。惟查，郭素真提出之買賣合約附件即改制前臺南縣政府南縣造字第5162號建築執照記載：「基地概要、地號○○○區○○段841-113至841-126等14筆土地。建物概要、四層13棟13戶。地下層面積：1273.42平方公尺；用途：停車空間、機械室、台電受電室、管理室。」（見原審補字卷第46頁）。上開建築執照明白記載係一照多戶之合建建築，且地下層為公共共用之空間，核與一般透天獨棟之建物係一照一戶，無共用空間之情形有別。又兩造於96年04月12日簽立合約後，郭素真於同月16日要求變更內容，有變更買賣合約書在卷可稽（見原審補字卷第48頁），郭素真於要求變更部分內容之際，並未就建築執照表示任何意見，郭素真此部分主張，亦不可採。
⒊又上開鑑估報告書認單純獨棟透天建物因可自由處分，以永
續收益價格分析為14,852,238元，一照多戶方式收益價格則為14,451,046元。一照多戶方式價格顯較單純獨棟透天房屋減損401,192元（計算式：14,852,238－14,451,046＝401,192）（見原審鑑估報告書第23頁）。然查，該鑑估報告書係採台南市各類房屋折舊率及耐用年數標準表計算建物使用年限暨其收益價值，則不論單純獨棟透天或一照多戶建物，採用相同建材者，其使用年限應均為60年，且一照多戶合建建物屆時全部建物均有改建之必要，非僅系爭A2、A3房屋，倘依使用年限計算，兩者應無價值減損之差異，是該鑑估報告書此部分意見，為本院所不採。郭素真、趙宏霖主張：應減價401,192元云云，不足採。
㈣郭素真拒絕於法定空地上增建，致房屋使用空間減少，有無減少房屋價值：
郭素真主張目前A2房屋地坪，較之契約增建之坪數減少27坪，其整體使用價值均較有增建時減少，伊受有未能增建損失云云。查：
⒈依不爭執事項㈢所示，郭素真於訂約後，以信函通知松戶公
司不為增建，並經松戶公司同意，此為兩造間之契約意思表示合致所為給付標的之減縮，既為郭素真主動提出而造成，則其主張：減縮後使用面積減少，而價值有減損云云，不足採。且鑑估報告書鑑定意見亦謂：「不動產估價所謂正常價格是指具有市場性之不動產，在合理之自由市場上可能形成之市場價格而言。所謂表示市場價格之價格，是客觀價格而對任何人均屬妥當之價格。故非對特定人使用習慣或目的形成之價格。物有投入才有產出，有增建即產生增建後價值，未增建即原未增建價值，不因特定人而影響其正常價格，故對本件系爭A2、A3房屋應無使用上之價值減損。」等語（見鑑估報告書第23-24頁）。依前開鑑估報告書鑑定意見，則系爭A2房屋均未增建，尚未產生增建後之價值，縱郭素真購屋目的因使用面積減少而未達其原先預計之效用，然並不因此影響系爭A2房屋之正常價格，是上開鑑定意見應屬可採。
⒉又本院函請高雄市不動產估價師公會就系爭A2房屋屋後有無
增建之價值差異進行鑑定，經該會作成不動產估價報告書（下稱估價報告書）謂：「五、價格決定理由㈠、．．．，以成本法為估價結果，本案未增建建物重建價格為1,267,170元。㈡屋後有增建及無增建之價值差異表示；買方原來購買之建物因包括屋後增建，其建物面積較大，在其規劃使用土地上較具效益；現因屋後無法增建，建物面積較預期小，致有不敷使用而導致建物原本評估因本建物面積減少，致有經濟價值之損失，經運用收益法評估後其損失之價值為791,600元。」等語，有長信不動產估價師事務所100年4月12日100長高南訟字第401號函暨修正後評估報告書附本院卷可按（見本院卷一第243頁）。然鑑定人劉生泉於本院則證稱：伊知悉系爭A2房屋屋後土地為法定空地，法定空地伊之解讀要與基地一起，無法分離，至於是否可以為其他雜項之運用，要依法律施行。伊進行鑑定時知道系爭空地作為逃生出入口使用，法定空地與建築空地不可分割，價格是一樣。本件旁邊係違建本來就不能蓋，伊不能評估有蓋沒蓋之價錢。因在估價上是將法定空地占有該基地之幾分之幾來計算其價值，其上如何利用不屬於估價之範圍，不動產估價技術規則對於違章之利用是不考慮的等語（見本院卷二第31頁反面-32頁）。是長信不動產估價師事務所之上開覆函雖謂系爭A2房屋因未能增建致受有791,600元之價值減損，然劉生泉於本院明確證述法定空地本不得違法增建，不動產估價技術規則就違章建築利用係不予考慮，本院認鑑估報告書鑑定意見認無價值損失，乃較為可採，郭素真上開主張，顯不可採。
㈤A2屋後法定空地上設置逃生避難孔，無法專用，有無價值上之瑕疵：
郭素真、趙宏霖主張A2屋後設有避難孔，不具備一般法定空地可予以植栽、造林綠化等效能，又與A3屋後法定空地無法專用，卻要負擔地價稅，計分別受有土地價值損失分為2,442,620元、1,690,192元，自應予以扣除云云；惟查：
⒈「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應
留設之法定空地。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」建築法第11條第1項、第3項分別定有明文。次按「建築法所稱之建築基地，包括供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地；而法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」；「法定空地係為維護居住環境品質等目的，不得興築建築物之空地，但仍得為依法做為停車、私設通路、造林綠化等使用，亦得約定為共用或專用部分。」最高法院86年度台上字第2669號判決、內政部營建署96年8月24日營署綜字第09600412801號函釋意旨可資參照。依前開說明，基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積，即為法定空地。查系爭A2、A3房屋基地法定建蔽率為60％，設計建蔽率則為58.7％，有松戶公司提出經改制前臺南縣政府核定之第三次變更設計申請書附卷可按（見原審卷二第311頁）。是A2、A3房屋屋後土地為法定空地，足堪認定。
⒉又查兩造簽立之系爭買賣合約書及其附件（見原審補字卷第
43-48、61-97頁），並未約定A2、A3屋後法定空地係專用或共用；惟參以松戶公司送改制前臺南縣政府核定建造執照之申請資料，其所檢附第三次變更設計之公寓大廈規約草約之附件一平面圖，一樓各棟之屋後空地設計為專有部分（見原審卷一第190頁），則該法定空地係由各戶專有，而未約定為共用，足堪認定。再按建築相關法規就住宅區土地之利用，例建築面積、容積率、基地深度、房屋間隔等事項，均有一定限制，此限制乃基於公共安全、都市景觀等公益上考量，是依法令規定，建築基地含法定空地，而法定空地上本不得建築建物；且經本院函請高雄市不動產估價師公會就系爭A2房屋屋後法定空地價值進行鑑定，經永雋不動產估價師事務所函覆本院稱：「所謂建築基地，為供建築物本身所占之地面及其依法所應留設之法定空地，因此法定空地是為建築基地之一部分，其與地上之建築物及建築物本身所占之地面合為不動產之總值。就法令及實務上，法定空地係不能獨立於不動產之總值而單獨出售或利用，是故法定空地之價值，就本案而言不屬於不動產應扣除之價值。」等語（見本院卷二第11頁）。是按諸前開說明暨函覆，依法令規定，法定空地本包含於建築基地之中，不能獨立於不動產而單獨出售，且不得違法增建，其價值不屬於不動產應扣除之價值。故郭素真、趙宏霖主張系爭A2、A3房屋屋後法定空地無法增建為瑕疵云云，洵不足採。
⒊按，為預防火災、搶救災害及緊急救護，以維護公共安全，
確保人民生命財產，依消防法第6條第1項規定：依法令應有消防安全設備之建築物之管理權人應設置並維護其消防安全設備。查系爭15265號建物設置地下室之室內停車空間，根據消防法第6條及內政部頒佈之各類場所消防安全設備設置標準第12條規定，應設置之避難器具避難梯，有松戶公司提出之規定及圖例可參（見原審卷二第313-315頁），是松戶公司建屋時於A2屋後設置逃生避難口，係依上開規定設置之消防避難器具，如管理權人未依規定設置或維護，依情節於消防法第35條、第37條規定有徒刑、罰鍰等罰則，郭素真於買受A2房屋後，亦須依上開規定維護該消防安全設備，自應保持該逃生避難孔對外通暢，性質上須供公眾使用。然松戶公司於締約時就此並未說明，甚且尚約定將屋後空地含逃生避難孔部分全數增建，堪認該部分因逃生避難孔之設置致郭素真土地使用受限制，且鑑估報告書亦認：照後增建為社會普遍之現象，系爭A2逃生避難口對地下室避難而言其避難功能存在，故對A3房屋而言應無影響，但對A2房屋而言，其法定空地利用因逃生動線之設置而使其使用強度降低（增建利用權利受限制）。故此部分土地面積以公告現值每平方公尺45,455元評估計算，其減損價額為1,256,461元（見鑑估報告書第25頁，報告書外放），則系爭A2屋後逃生避難口之設置，確為瑕疵，經本院審酌後認該部分估價係以購買土地單價扣除土地公告現值後，再乘以減損影響面積而得出（見鑑估報告書第25-26頁），尚屬合理。郭素真雖主張應以估價報告書就系爭A2房屋屋後法定空地鑑價2,442,620元換算減損價金云云，然查，該估價報告並未就法定空地是否設置逃生避難口而異其計算，本院仍認鑑估報告書鑑定意見較可採。稽上，郭素真主張因松戶公司設置該逃生避難口致伊土地使用受有限制，應減少1,256,461元價金，自屬有據，逾此部分之主張，則屬無據。
⒋又系爭A3房屋屋後法定空地並未設有任何逃生避難設備，且
屬專用部分，使用上並無受到限制，趙宏霖主張A3房屋屋後法定空地無法建築，有土地價值之瑕疵應減少價金云云，顯不可採。松戶公司雖辯稱：鑑估報告書之囑託鑑定事項與法定空地設置逃生避難口毫無關聯，其意見顯有瑕疵而不可採云云；然查，該鑑估報告書已明白於報告書㈨之3，就逃生避難口影響系爭A2、A3房屋與否詳為說明，並無松戶公司所指答非所問之情。又郭素真主張前揭鑑估報告之房屋面積計算有誤云云；然該鑑估報告係因就土地與房屋總價依謄本登記之面積而為計算，其計算並無不當。再郭素真另主張應以地價稅耐用年限60年計算云云；惟郭素真係以整筆土地之地價計算，顯與耐用年限之部分不符，其上揭主張亦不可採。㈥A4-A13棟屋後增建後之法定空地，致A2、A3房屋而無法使用，是否瑕疵：
郭素真、趙宏霖主張法定空地屬共用部分不得登記為專用，系爭A4-A13棟屋後之法定空地遭違法增建而無法共同使用，自屬瑕疵，應扣除價金814,620元云云；然查，依松戶公司送照審核平面圖所載，該屋後法定空地屬各戶專用（見原審卷一第190頁），已如前述，郭素真、趙宏霖購買之A2、A3房屋本無通行A4-A13棟屋後法定空地之權源，況系爭A4-A13房屋屋後之法定空地增建係各住戶所為，郭素真、趙宏霖執此主張瑕疵，自屬無據。郭素真等另主張依公寓大廈管理條例第58條第2項規定，法定空地應屬共用部分，松戶公司不得將之讓售予特定人或設定專用使用權或為其他有損區分所有權人之行為云云；經本院函詢改制前臺南縣政府有關坐○○○區○○段841-114至841-124地號之法定空地，依法得否登記為單獨所有，經該府函覆稱：「說明二、坐○○○區○○段841-114至841-124地號等11筆土地之法定空地，經查並無得否登記為單獨所有之相關規定，但考量土地已作建築使用，建請於土地登記簿謄本須登載本土地某某使用執照之法定空地。」等語，有改制前臺南縣政府98年10月30日府工管字第0980243720號函在卷可佐（見本院卷一第108頁）。
依前開函覆，現行法令並無法定空地不得登記為單獨所有之規定，僅係於此情形應於土地登記謄本另為此項加註，則郭素真、趙宏霖上開主張，亦不可採。
㈦因取消增建，應減收價金若干：
郭素真、趙宏霖以存證信函通知松戶公司取消增建（見原審補字卷第63、98-99之1頁），松戶公司應退還價金，此為兩造所不爭，然兩造就取消增建坪數及每坪造價若干則有爭執。經查：
⒈兩造於原審確認有關取消增建之面積，郭素真部分之二、三
樓面積應扣除18坪，一樓如法院認定原約定之增建係建至逃生孔邊緣，應扣除6坪，如原約定之增建至地界線，應扣除9坪；另趙宏霖僅增建一樓，面積9坪，兩造當庭均表示就上開面積沒有爭執（見原審卷二第94-95頁），是本件有關增建面積認定，依民事訴訟法第268條之1規定，應以兩造所成立之爭點簡化協議為判定依據，郭素真、趙宏霖主張應以鑑估報告書之坪數為準，係無正當理由而推翻前所成立之爭點協議，均不可採。
⒉郭素真主張伊與松戶公司於96年04月12日、16日簽立不動產
買賣合約、變更買賣合約時，係約定一至三樓增建至地界線等情，業據提出預留增建之支柱、瓦斯管路及衛生設施照片為據（見原審卷一第82頁）；另經原審至現場勘驗，A1房屋現狀係房屋後方蓋至地界線，A4-A11後方亦係蓋至地界線，A2、A3於後方有一矮牆，地上有預留排水管、熱水管、天然瓦斯管道等管線，有勘驗筆錄及現場照片可參（見原審卷二第7-15頁），松戶公司雖辯稱：系爭A2房屋逃生避難口之3坪土地不能計入增建面積，1樓增建面積僅6坪云云；然觀之現場建物管線預留情形，熱水管、瓦斯管均留於逃生避難孔之後側，堪認兩造原約定增建之範圍，係至土地後側之矮牆，而與其他A1、A4-A11之增建情形相同，故松戶公司上開所辯，顯不可採；是一樓之增建面積為9坪，二、三樓之增建面積為18坪，足堪認定。又A2房屋增建之造價，經鑑估報告書估算A2建坪價估算為：「⑴營造費43,340元⑵規劃設計費867元。⑶廣告費、銷售費0.05S。⑷管理費0.04S。⑸稅捐及其他負擔0.01S。⑹資本利息綜合利率4％⑺建築利潤：個案建築利潤率估20％。A2建坪造價S＝63,038元/坪；另A3建坪價估算為：⑴營造費39,987元⑵規劃設計費800元。⑶廣告費、銷售費0.05S。⑷管理費0.04S。⑸稅捐及其他負擔0.01S。⑹資本利息綜合利率4％⑺建築利潤：個案建築利潤率估20％。A3建坪造價S＝58,160元/坪。」（見鑑估報告書第24-25頁）。松戶公司雖抗辯：高雄市不動產估價師公會鑑定系爭A2房屋增建每坪造價僅46,791元，較鑑估報告書每坪63,038元為可採，且造價應以契約約定售價最能反應，則郭素真、趙宏霖主張增建每坪造價應為39,848元、36,765元云云；惟查，鑑估報告書暨估價報告書，均係以一般新建物估算未增建之建坪造價（見鑑估報告書第24頁、估價報告書第41-42頁）。郭素真於96年4月12日與松戶公司訂定不動產買賣合約書，買賣總價金2,000萬元（包含屋後1-4樓部分），嗣於同月16日簽立變更買賣合約書，取消4樓增建（包含2套衛浴設備）部分，買賣總價金變更為1,840萬元（見原審補字卷第43-48頁），且原增建部分1-4樓每層樓增建面積均為9坪，業經本院認定如前，則郭素真取消4樓增建部分價金計160萬元（2,000萬元－1,840萬元＝160萬元），經再扣除2套衛浴設備倘以50萬元計，則4樓增建每坪造價約為122,222元【計算式：（160－50）÷9＝122,222元，元以下四捨五入】。是本院審酌該鑑估價報告書係參照不動產估價師公會綜合單位面積表及現場履勘狀況所為估算，認上開A2、A3房屋增建部分每坪造價為63,038元、58,160元，應屬可採。從而，松戶公司應退還郭素真、趙宏霖取消增建之價金分為1,702,026元【計算式：63,038（9＋18）＝1,702,026】、523,440元【計算式：58,1609＝523,440】。
㈧基上，系爭A2房屋及土地瑕疵，郭素真所得請求減少之價金
，為管理室未能提供共用部分之32,305元、逃生避難孔使用受限部分之1,256,461元、取消增建不予施作應退還金額1,702,026元，共2,990,792元（計算式：32,305＋1,256,461＋1,702,026＝2,990,792）。另系爭A3房屋買賣合約，因管理室瑕疵及兩造合意就增建部分不予施作，其應減少之價金共計555,745元（計算式：32,305＋523,440＝555,745）；郭素真、趙宏霖其餘部分請求減價金額，均非有據。又因系爭合約無法區分土地與房屋之價格，松戶公司、蔡紘宗亦同意該減價之金額由其等共同負擔（見原審卷二第301頁反面）。從而，系爭A2、A3房屋之買賣價金分為18,400,000、4,375,000元，經計算後系爭A2、A3房屋買賣價金於超過15,409,208元（計算式：18,400,000－2,990,792＝15,409,208）、3,819,255元（計算式：4,375,000－555,745＝3,819,255）以外部分不存在。
七、綜上所述，郭素真、趙宏霖依買賣契約及兩造取消增建之合意，分別請求減少價金2,990,792元、555,745元，自屬有據，應予准許。原審確認松戶公司、蔡紘宗對郭素真A2房屋之買賣價金於超過15,409,208元以外不存在；確認松戶公司對趙宏霖A3房屋之價金於超過3,819,255元以外不存在。並駁回郭素真、趙宏霖其餘之訴，經核並無違誤。兩造各就其敗訴部分部分提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，爰不一一加以論述，併予敘明。
九、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
民事第四庭 審判長法 官 吳上康
法 官 蔡勝雄法 官 王浦傑上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格及釋明委任人與受任人有民事訴訟法466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 5 日
書記官 蔡振豐【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。