臺灣高等法院臺南分院民事判決 99年度上字第144號上 訴 人 張峻峰
董基正被 上訴 人 李秀金上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國99年5月7日臺灣臺南地方法院第一審判決（99年度訴字第66號）提起上訴，本院於99年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件被上訴人起訴時原聲明：①上訴人應將台南縣永康市○○○路516、518號房屋（下稱系爭房屋）遷讓交還被上訴人②上訴人應自民國99年1月1日起至交還前項房屋之日止按月給付被上訴人賠償金新臺幣（下同）150,000元。嗣於99年4月6日具狀變更第②項聲明為：上訴人應自99年1月1日起至交還前項房屋之日止按月給付賠償金100,000元。核係減縮應受判決事項之聲明，原審予以准許，並無不合。
乙、實體部分：
壹、被上訴人方面
一、被上訴人主張：
（一）供營業用之系爭房屋為其所有，上訴人張峻峰於98年9月17日以上訴人董基正為連帶保證人，與其訂約承租系爭房屋，約定租期自98年10月1日至101年9月30日止，每月租金100,000元，應於每月1日前給付，上訴人張峻峰並交付保證金（即押租金）300,000元。詎上訴人張峻峰自98年11月1日起即未再給付租金，被上訴人先於98年11月4日以永康大橋郵局第519號存證信函催繳房租，再分別於同年12月9日及22日至台南縣永康市調解委員會申請調解均不成立，迄至99年1月7日止，屢經被上訴人催討，均未獲置理，被上訴人乃又於99年1月22日以永康大橋郵局第22號存證信函通知終止租約。依據系爭租約第6條第1款約定：承租人欠繳租金時，經出租人催告限期繳納仍不支付時，出租人得終止租約並沒收保證金。系爭租約既經被上訴人終止，上訴人自應遷讓交還系爭房屋。又上訴人張峻峰自99年1月23日起繼續占用系爭房屋為無權占有，其無法律上之原因，每月獲得相當於租金100,000元之利益，致被上訴人受有損害，為不當得利，應按月賠償被上訴人100,000元。上訴人董基正為系爭租約之連帶保證人，應與上訴人張峻峰負連帶給付之責。
（二）租用營業場所，通常有一部分可以供居住使用。本件租約記載「營業用」也是上訴人自己填寫後才讓被上訴人簽名蓋章。上訴人承租時，一再向被上訴人強調因在新市的傢俱店不能作營業用，開立發票，所以要被上訴人儘快出租。
（三）系爭房屋3百多坪不可能都是做住家使用，被上訴人聲請許可時即是作為營業使用，之前也作過眼鏡行及汽車零件工廠，這些都可以從縣政府資料查詢得出。亦即以前全部房屋都是營業用，但是因為營業用的房屋稅太貴，後來才將部分改為住家用。上訴人另稱系爭房屋當初僅係空殼形同廢墟，與事實不符。
（四）兩造約定之租金與被上訴人先前與上訴人之前手即訴外人陳東旭簽訂之租約租金相同，均是每月100,000元，且被上訴人當時尚曾與訴外人陳東旭約定從97年8月1日起租金調高為每月120,000元，另約定自99年8月1日起租金再調高為每月130,000元，調整後之租金均比被上訴人與上訴人約定之租金還高。
（五）上訴人之前手陳東旭所搭建之未保存登記建物，被上訴人當時已同意少拿兩個半月的租金折抵，所以該未保存登記建物應歸屬被上訴人所有。
（六）爰依租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被上訴人遷讓交還系爭房屋及按月給付相當於租金之損害賠償。原審判決：①上訴人張峻峰應遷讓將系爭房屋交還被上訴人②上訴人二人應自99年1月23日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人100,000元，並無不合。上訴人上訴為無理由。並答辯聲明：①上訴駁回②第二審訴訟費用由上訴人負擔（至原審以上訴人董基正未實際占用系爭房屋，而駁回被上訴人請求上訴人董基正遷讓交還系爭房屋，及認99年1月1日起至99年1月22日為止，因租約尚未終止，駁回被上訴人上開期間相當於租金不當得利部分，因被上訴人並未上訴，業經確定，不在本院審理範圍）。
二、上訴人則以下列情詞置辯：
（一）系爭房屋當時僅係空殼廢墟，坐落地點係工業區並非商業區，且未形成商圈。被上訴人所繳房屋稅額不多，上訴人營利所得亦不高。系爭房屋原由訴外人陳東旭向被上訴人承租，因陳東旭積欠上訴人張峻峰320餘萬元，遂於98年9月15日將系爭房屋內之物品及所增建之未保存登記建物所有權，轉讓予上訴人張峻峰。被上訴人嗣於98年9月17日與上訴人張峻峰續訂租約，而與附近房屋相較，租金顯然過高，且未將訴外人陳東旭增建之部分扣除。
（二）系爭房屋主要係供住家使用，訴外人陳東旭所增建之未保存登記建物始為營業場所，依最高法院43年台上字第392號判例，仍有土地法第97條及第99條之適用。又依土地法第97條至第99條規定，因系爭租約所約定保證金即押租金過高，上訴人遂於98年10月26日以信函通知被上訴人，以超收之押租金抵扣租金，故上訴人並非未支付租金。依房屋稅單，系爭房屋有一部分是作住家使用，至少這部分有土地法的適用。
（三）城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部，前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等。前條擔保之金額，不得超過2個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。土地法第97條至第99條分別定有明文。兩造約定之租金為每月100,000元，另有押租金300,000元，均已超過土地法規定之計算方式。依98年房屋稅繳款書所載，系爭516號房屋之價值為492,900元、518號房屋之價值為1,355,200元，合計共1,848,100元。系爭房屋坐落永康市○○段0165及0166地號，依土地登記簿謄本所載，0165地號土地申報總價為707,268.32元（計算式：1,62
8.0元/平方公尺×434.44平方公尺＝707,268.32元）。0166地號土地申報總價為682,911.09元（計算式：1,621.0元/平方公尺×421.29平方公尺＝682,911.09元），合計總價為1,390,179.4元。土地與房屋之總值為3,238,279.4元。依土地法第97條規定，系爭房屋每月租金應為26,986元（計算式：3,238,279.4×10/100÷12＝26,986）。另代為扣繳房屋租賃所得2,699元（計算式：26,986×1/10＝2,699）。
（四）而被上訴人超收之押租金部分，依土地法第98條、第99條規定，押租金仍應計算利息，且超收部分可抵付房租。
計算方式如下：
1、押租金為375,713元，利息為3,131元。
2、以上押租金超收部分及利息，抵付98年11月份房租後，尚餘354,557元，利息2,954元。
3、357,511元再抵付98年12月份房租後，尚餘336,000元。
4、336,000元再抵付99年l月份房租後，尚餘314,310元。
5、314,310元再抵付99年2月份房租後，尚餘292,439元。
6、292,439元再抵付99年3月份房租後，尚餘270,386元。
7、270,386元再抵付99年4月份房租後，尚餘248,149元。
8、248,149元再抵付99年5月份房租後，尚餘225,727元。
9、225,727元再抵付99年6月份房租後，尚餘203,118元。
10、203,118元再抵付99年7月份房租後，尚餘180,321元。
11、180,321元再抵付99年8月份房租後，尚餘157,334元。
12、157,334元再抵付99年9月份房租後，尚餘134,155元。
13、134,155元再抵付99年10月份房租後，尚餘110,783元。
14、110,783元再抵付99年11月份房租後，尚餘87,221元。
15、87,221元再抵付99年12月份房租。
16、87,221元減去法定押租金53,972元（26,986×2＝53,972）後，100年l月份之房租為14,797元。
17、100年2月份起，每月租金為23,837元（24,287－押租金利息450元＝23,837元)。
（五）被上訴人超收之押租金，上訴人張峻峰主張以押租金抵付房租，即98年11月份起至99年12月份止，無須再支付租金。100年1月份則再支付14,347元予被上訴人，100年2月份起至租約到期止，每月支付租金23,837元。被上訴人起訴主張上訴人欠繳租金終止租約，並請求遷讓房屋，非有理由。並聲明①原判決不利於上訴人之部分廢棄②廢棄之部分被上訴人在第一審之訴駁回③第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭房屋係被上訴人所有，上訴人張峻峰於98年9月17日以上訴人董基正為連帶保證人，向被上訴人承租。
（二）約定之租期自98年10月1日至101年9月30日，自98年10月1日至99年9月30日之租金，每月為100,000元。自99年10月1日至101年9月30日，每月租金130,000元。於每月1日給付租金。
（三）上訴人張峻峰有交付300,000元之押租金。
（四）上訴人張峻峰只給付98年10月份之租金100,000元，其餘之租金迄目前為止，均未曾給付。
（五）被上訴人曾於98年11月4日以存證信函限期催繳租金，再分別於同年12月9日及22日申請調解不成立。
（六）被上訴人於99年1月22日以存證信函通知上訴人終止租約。
（七）上訴人曾以律師函主張約定之租金，如依土地法之規定計算並不合理，並主張以押租金抵付。
四、得心證之理由：
（一）被上訴人起訴主張：系爭營業用之房屋為其所有，上訴人張峻峰於98年9月17日以上訴人董基正為連帶保證人，與其訂約承租，租期自98年10月1日至101年9月30日（租約上記載9月31日）止，迄99年9月30日每月租金100,000元，應於每月1日前給付，上訴人張峻峰並交付300,000元之押租金。詎上訴人張峻峰僅繳交98年10月份之租金，自98年11月1日起即未再給付租金，被上訴人先於98年11月4日以永康大橋郵局第519號存證信函限期催繳房租，再分別於同年12月9日及22日至台南縣永康市調解委員會申請調解均不成立，且均未獲置理，被上訴人乃於99年1月22日以永康大橋郵局第22號存證信函通知上訴人終止租約等情，業據被上訴人房屋租賃契約書、郵局存證信函等影本為證，並為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
（二）被上訴人另主張租約業已合法終止，上訴人應遷讓交還系爭房屋，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
1、系爭租約第6條約定：乙方（即上訴人）違反約定方法使用房（店）屋，致損害甲方（即被上訴人）之權益時，願聽從甲方賠償損失，若有拖欠租金，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約並沒收保證金。上訴人自98年11月份起即未再給付租金，為兩造所不爭執。
上訴人固辯稱：系爭租約之租金、押租金均已違反土地法第97條至第99條之強制規定，且押租金應計算利息，而超收之押租金得抵付房租，即98年11月起至99年12月止，並無須再支付租金，被上訴人無權終止租約等語，然查：
①「按土地法第97條之立法意旨為城巿房屋供不應求，為
防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆坐落商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金之必要。況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意。且就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言。再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨」（最高法院92年度台簡上字第20號判決參照）。又「土地法第97條第1項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。同法第99條就以現金為房屋租賃之擔保者，分別明定其現金利息視為租金之一部，其利率之計算，與第97條租金所由算定之利率相等，且擔保金額不得超過2個月房屋租金總額，已交付之擔保金超過者，承租人得以超過部分抵付房租。上開強制規定，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使用人間之權利義務關係，保障住宅使用之公平及效益，以國家公權力指導住宅之合理使用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立法政策，均屬契約自由原則之例外，此觀同法第94條第1項及第96條規定意旨即明。故其適用應以供住宅使用之房屋租賃為限，至於城市地方供營業用之房屋，原非土地法住宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上特殊利益，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之租金及擔保金，自無以上開規定加以限制之必要。職是，供營業用之房屋租賃，承租人應依雙方之約定交付擔保金，縱其金額超過二個月房屋租金之總額，承租人亦不得主張以超過部分抵付房租」（最高法院95年度台上字第1907號判決可資參照）。
②上訴人雖抗辯：系爭房屋主要供住宅使用，前手即訴外
人陳東旭在面臨馬路之前半段所蓋未保存登記之一樓增建物始為營業場所，且系爭房屋附近未形成商圈，上訴人未獲得商業上之利益等語。按系爭房屋坐落永康市○○段0165及0166地號，有土地謄本為證。而其門牌號碼為相連之永康市○○○路516及518號，並有上訴人張峻峰營業人銷售額與稅額申報書可稽，且經上訴人之前手陳東旭證述屬實。台南縣永康市公所雖覆稱：系爭房屋地段為甲種工業區，非為商業區。惟查：上訴人之前手陳東旭曾承租做燈飾生意，上訴人張峻峰承租後仍係掛名經營燈飾生意，實際經營者則係上訴人董基正，業據上訴人及證人陳東旭分別陳述在卷。而上訴人張峻峰雖稱：516號1、2樓全部係上訴人董基正做為住宅使用，518號2樓有一部份作為倉庫使用及員工休息室，除上訴人2人外，其他還有5位員工，僅在前面未保存登記之增建部分經營燈飾等語。惟經本院勘驗結果，系爭房屋懸掛之招牌為「楓將照明燈飾」，面臨省道4線道，1樓絕大部分做為營業場所兼倉庫，少部分為私人使用之處所，2樓則做臥室使用，面臨馬路之1樓前半段為未保存登記之增建物等情，有勘驗筆錄及現場照片為證（現場照片並詳原審卷第74頁以下）。所稱營業場所，限於增建部分核與實情不符。上開地號土地分別廣達434.44及42
1.29平方公尺，系爭516號及518號房屋面積更依次多達
660.35及403.86平方公尺，合計3百多坪，有登記謄本及所有權狀可憑。又居家首重靜謐安寧，依經驗法則而言，上訴人自無可能以每月高達10萬元之租金，承租面臨交通要道，來往車輛繁多，且面積又廣達3百多坪之系爭房屋做為住宅居住。按營業人因營業之必要，部分營業場所做為營業之倉庫，部分做為營業人或其員工休息、日常生活起居之用，並不因而變更其為營業場所之性質。且張峻峰原本即係做傢飾生意，所經營之「壹壹壹傢飾有限公司」於96年10月18日即申請設立登記，公司地址為台南市○○區○○路1段538號1、2樓。於97年7月8日申請變更營業所在地為台南市○○路○段○○○號1樓，承租系爭房屋後又申請在系爭房屋設營業所，除據上訴人具狀陳明外（本院卷57頁），復據上訴人提出營業人銷售額與稅額申報書、經濟部准予設立登記、台南市政府准予變更營業所在地及南區國稅局新化稽徵所准予合併申報銷售額及應納營業稅額等函覆之文件為證。縱上訴人所稱因承讓原陳東旭所經營之燈飾生意，以抵償陳東旭所積欠之債務，而承租系爭房屋屬實。惟上訴人張峻峰確係承租系爭房屋做為營業場所，殆無疑義。此由系爭租約第4條第1項載明「本房（店）屋係供營業之用」及上訴人張峻峰陳稱：僱有員工5人，益得明證。查系爭房屋係營業場所，為客觀之事實。上訴人既係習於生意之人，對於承租場所是否商業區？於何處營生始能獲取最大之利潤，於訂約承租時自已盤算，揆之上開最高法院之判決意旨及契約自由原則，殊不得於事後再計較系爭房屋租金是否較高？房屋之稅額若干？坐落之地段係工業區，當地並未形成商圈，乃至以其營業所得較少，當初房屋僅係空殼為廢墟（此部分被上訴人否認）等為由，而主張應以土地法關於管制住宅租賃之規定，計算租金及押租金。上訴人所提營業所得申報、系爭房屋稅等資料，不足為其有利之認定。是其抗辯租金過高及超收之押租金得以抵付租金，自98年11月份起至99年12月份止，已無須再支付租金，尚不可採。又系爭房屋係做為營業使用，係就其整體而言，營業人或其員工日常生活起居之所，係營業之一部，已如前述，上訴人予以割裂，辯稱：依房屋稅單，至少有一部份係做為住宅或休息使用之部分，應有土地法房屋租金之適用，亦無可取。
③查增建之部分係在系爭房屋面臨馬路之前半段，已因附
合而成為房屋之部分，本無上訴人所稱：移轉增建部分所有權之問題，上訴人稱應扣除該部分之租金，並無可取。上訴人又辯稱：受讓前手陳東旭之增建部分時，被上訴人承諾要抵償租金云云，但為被上訴人所否認。據證人陳東旭證稱：「我有裝潢店內，前面有一鐵皮屋是我搭建的，沒有與被上訴人談過要抵償租金」。本院質以：「上訴人與被上訴人另定租約，與抵銷債務有無關係」？據其陳稱：「這是兩造另外自己談的，訂立租約、租金、租期均與我無關」。參以上訴人張峻峰陳稱：曾代償陳東旭積欠被上訴人98年9月1日至9月16日之租金4萬9千元（按兩造係9月17日簽約），果上訴人所稱被上訴人承諾抵償租金屬實，上訴人張峻峰又何致代償租金？
2、系爭租約第3條約定：每月租金於每期1日前繳付。第6條約定：「乙方（即上訴人）‧‧若有拖欠租金，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約並沒收保證金」。上訴人於訂約後，僅繳交98年10月份之租金，自98年11月以後迄今，即未曾再繳納租金，為上訴人所不爭執。按民法第440條規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約」。而上訴人因自98年11月1日起即未再給付租金，被上訴人即於同年月4日以永康大橋郵局第519號存證信函催告上訴人於函到7日內給付遲延租金，所定期限自屬相當。上訴人於同年月5日收受，有收件回執（本院卷47之1頁）可證，仍不予置理，被上訴人自亦得沒收押租金，尚無押租金應計算利息並得抵繳租金之問題。上訴人至99年1月1日後，已遲延給付租金逾2個月，而被上訴人復於99年1月22日以永康大橋郵局第22號存證信函通知上訴人終止系爭租約，上訴人亦自陳其已於99年1月22日收受終止租約之存證信函（原審卷31頁），是系爭租約業於99年1月22日合法終止，堪以認定。按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物‧‧」為民法第455條所明定。從而，被上訴人本於租賃關係終止後之租賃物返還請求權之法律關係，訴請上訴人張峻峰遷讓交還系爭房屋，並無不合。
（三）被上訴人另主張上訴人2人自99年1月1日起至交還系爭房屋之日止應按月給付100,000元，固亦為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。而系爭租約已於99年1月22日終止，上訴人張峻峰自99年1月23日起繼續占用系爭房屋即屬無法律上原因之無權占有，並因而獲得相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，審酌上訴人張峻峰系爭房屋租金每月100,000元，自可認上訴人張峻峰於系爭租約終止後乃受有每月100,000元之不當得利。上訴人董基正為系爭租約之連帶保證人，有租約為證，應與上訴人張峻峰負連帶給付之責。被上訴人基於不當得利之法律關係，請求上訴人2人自99年1月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付賠償金100,000元之部分，亦無不當。
五、原審本於上開見解，認被上訴人請求上訴人張峻峰遷讓交還系爭房屋，及上訴人2人應自99年1月23日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人100,000元之部分，洵屬有據，而予准許，於法並無不合。查上訴人（上訴人董基正係租用系爭房屋營業之實際經營者）使用被上訴人之系爭房屋，長期拖欠租金，其悍然拒絕交還，形同無償使用，霸佔私產，於情不通，於法不合，原審判決後猶執陳詞上訴指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與本件判決結果均不生任何影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 9 日
民事第三庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 張世展法 官 王浦傑上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 9 日
書記官 李淑華【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。