臺灣高等法院臺南分院民事判決 99年度上易字第254號上 訴 人 蘇 永 發被上 訴人 黃 緯 紘訴訟代理人 黃 純 青上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國99年07月21日臺灣臺南地方法院第一審判決（99年度訴字第0373號），提起上訴，本院於100年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件被上訴人於原審起訴主張：上訴人所有坐落臺南市○區○○段二七八七建號、門牌號碼為臺南市○區○○路四段三五四號建物（下稱系爭建物），坐落在被上訴人所有同段四四九地號土地（下稱系爭土地）上，嗣被上訴人前曾訴請上訴人給付土地租金，經臺灣臺南地方法院（下稱原法院）以民國（下同）九十六年度南簡字第二○六五號判決上訴人應在系爭建物得使用之期限內，按月給付被上訴人新台幣（下同）一萬五千三百三十三元之租金。上揭判決係以系爭土地當時申報地價每平方公尺一萬八千四百元為計算基礎，惟自九十九年一月份起，系爭土地申報地價已調整為每平方公尺二萬七千六百元，即原來申報地價之一‧五倍，則上訴人按月應給付之租金金額，亦應自九十九年七月十八日起，調漲一‧五倍即二萬三千元。爰本於不動產租賃租金增減請求權及情事變更原則等法律關係，求為判命：上訴人應自九十九年七月十八日起在其所有系爭建物得使用之期限內，原按月給付被上訴人一萬五千三百三十三元之租金，調整為按月給付被上訴人二萬三千元之判決等語（原審為被上訴人勝訴之判決，故上訴人向本院提起上訴，被上訴人答辯聲明：求為判決均駁回上訴）。
貳、上訴人於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以引用外，並補以下列等語，資為抗辯：
一、依民法第二百二十七條之二及第四百四十二條規定可知，租賃物本身之價值於租賃契約成立後，有無昇降，應以「租賃物本身之交易價值」而非依「申報地價」為依據。從而，未定期限之不動產租賃，於租賃契約成立後，就租賃物本身之價值，有昇高時，出租人始得聲請增加租金；反之，若租賃物本身之價值未昇高，出租人自不得依民法第四百四十二條規定向法院聲請增加租金。
二、民法第二百二十七條之二規定之情事變更者，應以契約成立後，基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等客觀條件，已有變更，非當時所得預料，且顯失公平等均已該當之情形，始得訴請法院調整其租金。惟被上訴人請求法院判決調整租金，並不符合民法第二百二十七條之二規定。因申報地價僅係地主之主觀土地價格，並非土地之客觀價值；而租賃物本身之價值與申報地價係兩個不同之概念，租賃物價值高，申報地價即高；申報地價高，租賃物價值不必然高。因此若非因租賃物本身之價值昇漲而伴隨公告地價提高，使申報地價亦隨之提高，自無僅因出租人提高申報地價，即可推論租賃物價值升漲。
三、系爭土地之公告現值、公告地價自被上訴人購得系爭土地迄今，其數額並未變更即均仍為六萬三千元，可證系爭土地交易價值並未回復到八十三至八十六年間之高檔行情。兩造並未約定以申報地價計算租金，而係經由被上訴人訴請法院調整租金，原審判決以申報地價有所調升即認為系爭土地價值有所升漲，其論理過程自屬違誤。
四、數年來，因東帝士百貨公司結束營業，系爭土地周邊環境、工商繁榮程度，逐漸蕭條，此觀系爭土地公告現值自八十六年達到高點（每平方公尺 120,000元）後，逐年下降，即足證明。嗣被上訴人於九十六年十一月間購得系爭土地後，周邊環境、工商繁榮之程度，幾乎無變動，且上訴人自與被上訴人成立租賃關係後，仍將系爭土地持續作為倉庫之用，利用系爭土地之經濟價值及所受利益，並未變更，故上訴人利用基地之經濟價值及所受利益，均係被上訴人所得預料，被上訴人實難以此為由主張有何情事變更之情形。
五、上訴人係於八十八年四月十五日向訴外人邱新安承租系爭土地，當時租金為每月五千元，迄被上訴人購得系爭土地，向原法院訴請上訴人給付租金，並判決將租金調整為一萬五千三百三十三元，其租金調整之幅度已高達三倍。從而，本件實難認定上訴人依原訂之租金給付，有何「顯失」公平之情形。
六、依上，上訴聲明求為判決：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。
參、兩造不爭執之事實：
一、上訴人所有坐落臺南市○區○○段二七八七建號、門牌號碼為臺南市○區○○路四段三五四號之建物，係坐落在被上訴人所有之同段四四九地號土地上。
二、兩造前因分別買受原同屬一人所有之系爭建物及系爭土地，而依民法第四百二十五條之一第一項規定推定渠等間存有租賃之法律關係；後因兩造對租金之數額發生爭執，被上訴人乃請求法院核定租金，經原法院臺南簡易庭以九十六年度南簡字第二○六五號判決，上訴人應給付被上訴人之租金數額為每月一萬五千三百三十三元，並已確定在案（見原審卷㈠第7至9頁）。
三、上揭確定判決核定上開租金數額時，系爭土地於九十六年一月份所申報之申報地價為每平方公尺一萬八千四百元，嗣該申報地價已自九十九年一月份起調升為每平方公尺二萬七千六百元（見原審卷㈠第10頁）。
肆、兩造爭執之事項：被上訴人依民法第二百二十七條之二第一項規定，請求法院調整上訴人承租系爭土地應給付予被上訴人之租金，於法是否有據？若是，其金額應以若干為適當？
伍、本院之判斷：
一、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二第一項定有明文。次按因情事變更，法院依職權公平裁量，為增、減給付之判決，應依客觀之標準，審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形，以定其增、減給付之數額；且該情事變更之事實，應祇須發生於契約成立之後，即有其適用（最高法院94年度台上字第0110號及同院97年度台上字第60號判決參照）。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，此於租用基地建築房屋時準用之，土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項亦定有明定。又土地價額依法定地價，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則為土地法施行法第二十五條及土地法第一百四十八條所規定。依此，本件被上訴人得請求上訴人給付之租金，自應以系爭土地之申報地價為計算之基礎，並應受前揭土地法第九十七條第一項規定最高額之限制。
二、查系爭土地之申報地價已由九十六年一月份之每平方公尺一萬八千三百元，自九十九年一月份起調升為目前之二萬七千六百元，已如前述，並為兩造所不爭執。顯然系爭土地之價值確已有升漲，並已足影響法律所定之租金核定標準，且非兩造間推定租賃關係成立時及上開判決確定時可得預料者，易言之，如不予調整其租金之數額，確有顯失公平之情，應堪認定。
三、系爭土地最近一次公告地價為九十六年度之每平方公尺二萬三千元，有臺南市土地公告現值地價查詢表一紙在卷可按（見原審卷㈡第42頁）；而被上訴人所自行申報（即99年01月）之地價為每平方公尺二萬七千六百元，經核換算為公告地價之百分之一百二十；則徵諸土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價，平均地權條例第十六條已定有明文，究之並未違反平均地權條例第十六條之規定。又系爭土地之公告現值為每平方公尺六萬三千元，至前次移轉之總價金即被上訴人因拍賣而取得（96年10月18日）系爭土地之價額為四百十三萬二千元，據此核算前次移轉現值為三萬三千零五十六元（即4,132,000÷125＝33,056，有系爭土地第二類謄本及原法院不動產權利移轉證書一份附於前揭確定民事事件（即原法院臺南簡易庭96年度南簡字第2065號）卷宗可參；可見上揭申報地價已顯然低於實際交易現值及土地公告現值，自難認被上訴人所申報之地價有何不符合市場實際交易及現狀之處。因之，上訴人辯稱：若以被上訴人所自行申報之地價作為核算租金標準，將有所不當云云，尚不足採。
四、依上，被上訴人依民法第二百二十七條之二第一項所衍生之請求權規定，請求自提起本件訴訟並送達起訴狀繕本後之九十九年七月十八日起調整其租金，於法自屬有據。按土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算。質言之，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院46年台上字第0855號及同院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭土地之現況為：西側面臨臺南市○○路○段，周邊商家林立，且附近有臺南市著名之小北夜市等情，有被上訴人所提出之電子地圖、現場周邊照片等在卷可參（見原審卷㈡第28至29、40至41頁）；另系爭建物目前供上訴人作為倉庫使用乙情，則為兩造所不爭執。是本院審酌系爭土地所在之位置、交通之便利性、系爭建物之使用狀況及當地市場經濟繁榮程度等因素，認上訴人承租系爭土地之每月租金，以調整至按系爭土地目前申報地價總額年息百分之八即每月二萬三千元（27,600×125×0.08÷12＝23,000），堪稱適當公允。
陸、綜上所述，本件被上訴人本於民法第二百二十七條之二規定所衍生之請求權法律關係，請求判決：上訴人向被上訴人所承租系爭土地之租金，應自九十九年七月十八日起調整為每月二萬三千元，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，經核於法並無違誤。上訴人上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判駁回被上訴人在第一審之訴，為無理由，應駁回其上訴。
柒、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項及第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 8 日
民事第三庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 王浦傑法 官 張世展上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 2 月 8 日
書記官 吳秋賢