臺灣高等法院臺南分院民事判決 99年度上易字第298號上 訴 人 簡嘉進
陳東旭上列2人共同訴訟代理人 吳碧娟 律師複 代理人 張巧妍 律師被 上訴人 蕭金川訴訟代理人 林彥百 律師複 代理人 何永福 律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國99年11月2日臺灣嘉義地方法院第一審判決（99年度訴字第535號）提起上訴，本院於100年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限。三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。．．．六、如不許其提出顯失公平者。」民事訴訟法第447條第1項第3、6款分別定有明文。查上訴人簡嘉進主張其於民國（下同）99年04月23日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書，承租被上訴人所有坐落嘉義市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上之建物，即門牌號碼嘉義市○區○○路○○○○號附一房屋全部（下稱系爭建物），承租面積為200坪，然被上訴人交付面積不足200坪，上訴人等並於原審具狀主張其實際使用系爭土地面積僅502平方公尺（經換算後約152坪，計算式5020.3025＝152，小數點以下四捨五入），且以此面積計算應支付之租金等情（見原審卷第52頁），雖其等未明確抗辯被上訴人出租面積不足，惟上訴本院後，爭執被上訴人出租之面積有不足200坪之情，且部分建物不屬出租範圍而供做倉庫使用，與用作營業使用面積之店面不同等等，則上訴人等上開主張，應係就承租面積不足之攻擊或防禦方法之補充，如不許上訴人等提出，則顯失公平，是以上訴人等前揭主張，合乎上開規定，自應予以准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人即原告主張：㈠上訴人簡嘉進於99年04月23日邀上訴人陳東旭為連帶保證人
，向被上訴人承租系爭建物，租期自99年5月1日至104年4月30日止，租金每月新臺幣（下同）5萬元，按月於每月1日前繳付。惟上訴人簡嘉進就99年6月份應付租金僅給付2萬元；
7、8月租金更分文未付，被上訴人除口頭催告外，復以嘉義文化路郵局第1140號存證信函催告其繳付，惟上訴人簡嘉進均置之不理，被上訴人爰依民法第440條第1項、第455條前段、第233條第1項前段、第231條第1項、第216條第1項、租賃契約第14條之規定，以起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示，並起訴聲明：上訴人簡嘉進應將系爭建物遷讓交還被上訴人；上訴人等應連帶給付被上訴人13萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，並應給付被上訴人自99年9月1日起至交還前項房屋之日止，按月以5萬元計算之損害金（原審為上訴人等應連帶給付被上訴人8萬元本息，並駁回被上訴人其餘之訴之判決。上訴人不服上開敗訴部分而提起上訴；另被上訴人就其敗訴部分【即給付租金超過8萬元部分，暨終止契約請求遷讓系爭建物及損害金部分】，未據被上訴人提起上訴而告確定）。
㈡於本院補陳：
⒈系爭建物係坐落於嘉義市區，自為城市地方之房屋，上訴人
承租作為經營美術燈買賣營業之用乙節，為上訴人所不爭執。上訴人雖辯稱系爭房地坐落嘉義交流道附近，非繁榮之商業區，且非單純供營業用，尚有堆置貨物之倉庫性質云云。惟嘉義交流道沿路盡為商店公司行號，上訴人經營美術燈展場等亦符合交流道附近商店之性質及現象，縱有部分場所用以堆置貨物，仍無礙其為商業行為。是上訴人租用系爭建物係供作營業用，而非居住用者甚明，本件應無土地法第97條規定之適用。
⒉上訴人雖主張有提存部分金額充任租金。惟依本件租賃契約
約定，99年7、8月之租金各為5萬元，則上訴人僅各提出18,244元等不足5萬元而為給付，自屬未依債務本旨之提出，是被上訴人予以拒絕受領，自不負遲延責任，且上訴人將各該18,244元之金額為提存，依民法第326、235條等規定，自不生提存（清償）之效力。
⒊另上訴人以草約承租面積為200坪，而交付使用之承租面積不足200坪，而主張應依減少面積比例減少租金云云。惟：
①上訴人陳東旭於本件契約簽訂前即已承租系爭房地多年，使
用範圍迄未變更過，於前次租約將屆，上訴人表示欲續租，復表示其承租之意願，故書立上開草約。嗣正式簽約時，即以前手經公證系爭房屋租賃契約為據，凡此觀諸正式之契約書並無所謂坪數之記載，且契約期間為5年而非草約之6年即明。再依本件賣場之性質及長久使用現狀而觀，兩造係依長久來實際使用範圍為系爭契約承租範圍之約定。若雙方於簽約當時欲以坪數計算租金，豈無勘測之理？竟於簽約後，方以所謂坪數不足，而請求依比例減少租金？②本件被上訴人交付之標的物全部面積為751.39平方公尺即22
7坪，即為全部之使用空間面積。姑且不論建物2樓地板遭上訴人違法拆除，依上訴人之主張，被上訴人亦無義務交付裝璜有地板之空間予上訴人，更何況，交付系爭建物時，上開地板確實存在。上訴人實際租用系爭房屋已多年，竟於本次契約簽訂後第2個月即來函依土地法第97條規定主張權利，並拒絕履行租金給付之義務，改以提存方式繼續承租；且刻意於草約載明「200坪」之文字，於正式簽約中卻隻字片語不提，而於開始履約時，據此主張減少租金，顯悖於誠實信用原則，並已違約，至為顯然。
二、上訴人即被告簡嘉進、陳東旭於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以引用外，並補以下列等語，資為抗辯：㈠上訴人未於原審主張出租面積不足，惟實際測量結果，出租
之面積確不足200坪，且部分係另一間建築物，供做倉庫使用，與用作營業使用面積之店面不同，依民事訴訟法第447條第1項規定，如不許上訴人提出此主張，則顯失公平，本件應准許上訴人主張面積不足，依比例減少租金始為合理。又系爭租賃標的物位處嘉義市郊區，附近並非繁榮商業區，雖提供展示燈飾之用，但非單純供營業用，尚有堆置貨品之倉庫性質，與市區房屋提供營業用而享受商業上之特殊利益者無法等同視之，本件應認有土地法第97條之適用，較為公允。又兩造訂約時，約定承租面積200坪，每月租金5萬元，公證契約事宜均由被上訴人與公證人接洽，上訴人至民間公證人處簽約公證，時間甚為倉促，且簽約時未發現漏載承租面積及租約期間減少一年。本件承租之面積確為200坪，而被上訴人僅交付店面139.2坪，倉庫21.4坪予上訴人使用，其餘一部分留給被上訴人兒子使用，是本件承租面積既有減少，上訴人自有權主張減少租金。倘本件無土地法第97條之適用，上訴人主張每月租金為37,566元，較附近房屋租金為低，甚為合理。再押租金既在擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，固可由出租人主張抵付租金，本件上訴人於承租時所繳納押租金15萬元，已超過2個月房屋租金之總額，上訴人得以超過之部分抵付房租（土地法第99條）。且上訴人因租金數額有爭議，除提存部分金額外，縱認應依約定租金金額給付，仍可以押租金抵付房租。
㈡又上訴人對嘉義市地政事務所100年3月18日測量之複丈成果
圖所載面積無意見，惟複丈成果圖上所記載之2樓，並非確有2樓，上面並無地板，僅係天花板挑高，高度亦不夠，僅在上層旁邊隔一小房間，整個沒有舖設地板，且有諸多樑柱，又有白蟻蛀食，並無法使用或住人。另複丈成果圖所示店面面積應只有460.45平方公尺，即上訴人實際可使用之承租面積為139.2坪，原承租面積200坪租金為5萬元，換算後實際可使用承租面積之租金應為每月34,800元（50,000200139.2＝34,800元）；所示Ｂ區僅70.78平方公尺（換算後為21.4坪）係附帶供上訴人使用之倉庫，不應再向上訴人收取費用，況店面與倉庫二者使用設備及功能均不同，倘要計價，倉庫之價格不應與供作營業用之店面相同，倉庫部分應酌減租金，即依土地法第97條第1項規定：『城市地方房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息百分之10為限』，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。被上訴人所有嘉義市○○路○○○○號附1房屋面積416.3平方公尺，嘉義市政府稅務局資料之現值為853,300元，換算每平方公尺約為2,050元，本件倉庫面積有70.78平方公尺，故房屋現值為145,099元，土地之申報總價為每平方公尺2,640元，倉庫之土地申報土地值為186,859元，倉庫每月之租金應以不超過2,766元為限。（145,099＋186,85910％12＝2,766元）。本件店面部分每月租金為34,800元，倉庫部分每月租金為2,766元，合計被上訴人每月可收取之租金為37,566元。另所示Ｃ區為店面與後面倉庫間之走道，為被上訴人至車庫必經之道路，且為上訴人使用倉庫必經之道路，上訴人並未占用該走道，不應向上訴人收取租金。
㈢並於本院為上訴聲明：⒈原審判決不利於上訴人部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。⒊第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於99年04月23日簽訂房屋租賃契約書，被上訴人將所有
之系爭建物出租與上訴人簡嘉進，約定租賃期間自99年05月1日至104年04月30日止，租金每月5萬元並應按月於每月1日前繳付，並由上訴人陳東旭為連帶保證人，上訴人簡嘉進已依約交付押租保證金15萬元。另上訴人簡嘉進99年06月份租金已給付2萬元予被上訴人。
㈡被上訴人以99年08月12日嘉義文化路郵局1140號存證信函通
知上訴人簡嘉進終止本件租賃契約，上訴人簡嘉進已於99年8月13日收受該存證信函。
㈢系爭建物係坐落於嘉義市區，自為城市地方之房屋，且上訴
人簡嘉進承租供作經營美術燈買賣營業之用，而非居住之用。
㈣上開各情，有租賃契約書、稅籍證明書、嘉義文化路郵局第
1140號存證信函暨郵件收件回執、收據、勘驗筆錄及現場照片等附卷可稽（見原審卷第3-8、10-12頁、本院卷第36-48頁），且為兩造所不爭，應堪信為真實。
四、被上訴人另主張上訴人等積欠99年6月至8月份租金共13萬元等語，然經上訴人等予以否認，並以前揭情詞置辯。是以本件之爭點為：㈠系爭租賃標的是否有土地法第97條規定之適用？㈡本件上訴人等應給付之租金究竟若干？經查：
㈠按「土地法第97條之立法意旨為『城巿房屋供不應求，為防
止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。』是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。」（最高法院92年度台簡上字第20號判決、94年度第2次民事庭會議決議參照）㈡查系爭建物係坐落於嘉義市區，自為城市地方之房屋，且上
訴人簡嘉進承租供作經營美術燈買賣營業之用，而非居住之用，為兩造所不爭執，復為本院履勘現場屬實。則揆諸上開最高法院見解，系爭建物既係作為營業之用，則系爭建物之租金，自無土地法第97條規定之適用。上訴人等雖辯稱系爭建物坐落較為郊區，且供作店面僅作為展示之用，並未營業云云；惟縱系爭建物坐落地點較屬於嘉義市郊區，然既作為店面提供展示燈飾供路過民眾參觀並選購，難謂不具營業之性質，上訴人雖舉最高法院43年台上字第392號判例、72年度台上字第4278號、84年度台上字第696號判決，認本件租金有土地法第97條之適用云云，然上開判例、判決所示各該事件之事實，與本件未盡相同，自無法比附援引，從而，上訴人等前揭所辯，無可採取。
㈢上訴人固主張本件租賃契約其承租標的面積應有200坪，並
提出房屋租賃草約一紙為證（見本院卷第22頁）；參之該草約記載：「出租人蕭金川坐落嘉義市○○路○○○○號之1共200坪，出租給陳東旭、簡嘉進。承租人陳東旭、簡嘉進預付訂金3,000元正，．．．，租賃所得可報18,000元正，約期自99年至105年共6年」等語，則上訴人等主張兩造約定承租系爭建物面積應為200坪，似非無據。雖被上訴人辯稱：上訴人陳東旭之前即承租系爭房地多年，使用範圍迄未變更云云，然被上訴人就此有利之事實迄未能舉證以實其說，難信其主張為真；然觀之兩造經公證之系爭房屋租賃契約書記載：「第1條：甲方（即蕭金川）房屋所在地使用範圍：嘉義市○區○○路○○○○號附1全部。第2條：租賃期限經甲、乙（即上訴人簡嘉進）方訂定為：共5年。自99年5月01日至104年4月30日止。」等語（見原審卷第5頁），與系爭房屋租賃草約約定承租坪數共200坪、承租年限6年之記載兩不相符，且系爭房屋租賃草約既曰草約，堪認兩造於簽立之際僅先達成承租系爭建物之合致，然關於每月租金究竟多少，承租範圍是否變更，兩造並非事後不能另行達成合意，則兩造既就系爭建物承租範圍、期間另行約定，並經公證，應認兩造就此另達成一新之意思表示合致，從而，上訴人簡嘉進承租系爭建物範圍與期間，自應以上開公證之房屋租賃契約書記載為準。基上，兩造既未將系爭房屋租賃草約一併送公證，被上訴人自不受系爭租賃草約記載「系爭建物出租面積共200坪」之拘束。再者，縱系爭建物出租面積應為200坪，然經本院勘驗上訴人簡嘉進基於系爭租賃契約之使用狀況，結果為：「一、系爭租賃建物分有前棟面臨北港路之燈具店面，後棟為倉庫，兩建物間隔有走道，．．．走道目前淨空沒有囤積東西。二、前棟建物有樓梯可上二樓。二樓目前僅有鐵架沒有地板，其上有以木材隔一小房間。」等語，有本院100年3月18日勘驗筆錄暨照片在卷可按（見本院卷第36-48頁），復經嘉義市地政事務所就上訴人簡嘉進實際使用情形作成土地複丈成果圖，其複丈成果圖記載○○○區○○○○○路店面）面積：460.45平方公尺。Ａ之1區（即店面2樓施測部分）面積：177.52平方公尺。Ｂ區（即店面後方倉庫）面積：70.78平方公尺。C區（即前面店面與後面倉庫間走道）面積：42. 64平方公尺。」（見本院卷第50頁），經換算後Ａ區、Ａ之1區、Ｂ區、Ｃ區面積共約227坪【計算式：（460.45＋177.52＋70.78＋42.64）0.3025＝227，小數點以下四捨五入】，則被上訴人交付予上訴人使用之面積，顯逾系爭租賃草約200坪之約定，核無上訴人等所指承租面積不足之情，故上訴人等抗辯稱：被上訴人交付面積不足，應減少租金云云，顯非事實，不足採取。雖上訴人又辯稱：系爭建物2樓並無地板，僅係天花板挑高，無法住人或使用云云；然參以本院勘驗系爭建物照片，顯示系爭建物2樓現況並無鋪設地板，惟有可用鋪設地板之底面支撐用之輕型鋼骨架（見本院卷第45-46頁），除前後處高度較低外，中間部分空間至少有2公尺以上高度，明顯高於2樓入口處（見本院卷第45頁），倘被上訴人僅係為挑高天花板，而無擬鋪設地板，衡諸情理，應無鋪設上開輕型鋼骨架之必要，況系爭建物2樓尚有以木材隔有一小房間，如未鋪設地板，如何通行至該房間使用，被上訴人更無自行拆除已鋪設之地板而增加支出之理，是以被上訴人主張系爭建物2樓原有鋪設地板交付上訴人使用，勘驗之前為上訴人拆除一節，應較可採信，上訴人抗辯稱：2樓並未鋪設地板云云，不可採取。另上訴人辯稱：Ｂ區供作倉庫，係附帶提供上訴人使用，不應再收取租金或有土地法第97條之適用云云；然上訴人既使用Ｂ區建物作為倉庫，而受有利益，自應支付相當租金以為對價，且該倉庫堆放待售之貨物，於售出時仍享有營業上利益，難謂不具營業之性質，故上訴人上開所辯，洵不足採。另Ｃ區走道本院勘驗現場時，雖未見有被上訴人所稱上訴人簡嘉進利用走道囤積貨物之情（見本院卷第38-41頁），然縱上訴人簡嘉進未利用走道囤積貨物，惟該Ｃ區走道既介於Ａ區（即店面）與Ｂ區（即店面後方倉庫）之間，則上訴人簡嘉進搬運貨物，自有利用該C區走道通行之必要。誠然被上訴人利用該Ｃ區走道暫時通行至車庫，惟其通行利用期間短暫，亦不影響上訴人簡嘉進對Ｃ區走道之占有及利用，顯然上訴人享有使用上之利益，亦應支付相當租金以為對價。故上訴人辯稱：Ｃ區走道係共同使用之通道，不應收取租金云云，尚有欠理之處，不足採取。
㈣又按「債權人受領遲延者，清償人得將其給付物，為債權人
提存之。」、「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力」民法第326條、第235條分別定有明文。惟按「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第235條所明定。若債務人僅提出給付之一部，除法律別有規定外，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任。」（最高法院著有23年上字第98號判例可資參照）。本件上訴人等雖主張其已將99年7、8月應付租金18,244元及補貼水費200元共18,444元依法提存，係被上訴人受領遲延云云。然查，本件租賃契約兩造約定每月租金既為5萬元，惟上訴人簡嘉進就99年7、8月租金僅各提出18,244元為一部給付，自不得謂其已依債務本旨提出給付，是被上訴人予以拒絕受領，自不負遲延責任，從而，上訴人簡嘉進將99年7月、8月部分租金暨水費共18,244元予以提存，尚不生提存清償所欠99年7月、8月部分租金之效力。
㈤再按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債
務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。故連帶保證與普通保證不同，縱使無民法第746條所揭之情形，亦不得主張同法第745條關於先訴抗辯之權利（最高法院45年台上字第1426號判例、88年度台上字第1815號判決意旨參照）。又「前條擔保之金額，不得超過2個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。」土地法第99條定有明文。本件兩造約定每月租金額為5萬元，依前開規定，押租保證金不得超過2個月租金之總額即10萬元，上訴人簡嘉進已繳付押租保證金15萬元，已如前述，則上訴人等主張以超過部分之5萬元抵付房租，於法有據。從而，上訴人等共積欠被上訴人99年6月租金3萬元，
7、8月租金各5萬元，合計13萬元，然上訴人等已以其繳納超過之押租保證金5萬元為抵銷，則上訴人簡嘉進等所積欠租金總額即為8萬元，而上訴人陳東旭為連帶保證人，自應負連帶清償責任。因之，被上訴人請求上訴人等連帶給付8萬元租金，於法有據，應予准許，逾此部分之請求，尚屬無憑，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人主張依系爭房屋租賃契約書之約定，請求上訴人等連帶給付8萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即99年9月16日起（見原審卷第16-17頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由；逾此範圍所為請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，又因上訴人等給付金額未逾50萬元，並依職權分別為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨證據資料，核與本件判決結果不生影響，爰不一一加以論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 蘇重信法 官 王浦傑上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 7 月 12 日
書記官 蔡振豐