臺灣高等法院臺南分院民事裁定 99年度抗字第119號抗 告 人 甲 ○ ○相 對 人 中國信託商業銀行股份有限公司法定代理人 乙○○○○上列抗告人因與相對人間聲請拍賣抵押物強制執行聲明異議事件，對於中華民國99年7 月12日臺灣臺南地方法院所為99年度執事聲字第76號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人在原執行法院聲明異議意旨略以：坐落臺南縣○○鎮○○段太子廟小段2193地號土地，及其上141 建號門牌臺南縣○○鎮○○路○○○巷○號房屋（下稱系爭房屋），係抵押債務人呂志騰所有出租予江明峰，再由抗告人向江明峰轉承租使用，詎原執行法院竟於民國（下同）99年5 月13日，以執行命令除去抗告人及江明峰之繼承人之租賃權，致抗告人淪為受害者，且系爭房屋無人應買，並非抗告人承租所致，而係因該屋為凶宅，如購買者明知仍欲購買，係公平交易，故原執行法院應公布系爭房屋為凶宅之真相，原司法事務官遽將抗告人之異議聲明裁定駁回，顯有未當，爰聲明異議求廢棄原裁定等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之；民法第866條第1項、第2 項分別定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價，以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，亦經司法院院字第1446號解釋在案。而租賃關係於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權，為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在，對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即須除去租賃權而為拍賣，復有司法院釋字第304 號解釋理由書足參。次按不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，執行法院於拍賣不動產，應記載於拍賣公告，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，亦為強制執行法第81條第1項第1款、第69條所明定。另按執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，固應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占有時之情形，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前，所陳報足以影響應買意願之事，加以記載拍賣公告，惟逾此範圍或調查方法所得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍，如要求執行法院另應主動調查標的物是否為「凶宅」，甚至其他可能影響標的物拍賣價格之因素，一則於法無據，二則恐將造成執行法院執行作業上之困難，造成程序的延宕，故於一般情形下應無此必要，更有臺灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民執類提案第9號討論意見足參。
三、經查本件抵押債務人呂志騰所有之系爭房屋，及房屋所坐落之土地，於95年3 月29日設定第一順位最高限額抵押權予相對人，用以擔保最高限額新臺幣（下同）240 萬元債權之事實，既有系爭房屋、土地登記謄本，附於原執行法院99年度司執字第17102 號強制執行卷足稽；另第三人江明峰向抵押債務人呂志騰承租系爭房屋，租期自96年4月1日起至101年3月31日止，江明峰嗣於97年1 月10日，又將系爭房屋轉出租予抗告人，約定租期自97年1 月起至102年1月10日止等情，復有相對人提出之民事陳報狀、及系爭房屋租賃契約書，存於該執行案卷可佐；顯見抗告人轉承租系爭房屋之時間，係在上揭抵押權設定之後至明。而原執行法院99年度司執字第17102 號執行事件，所執行拍賣之標的為系爭房屋及所坐落之土地，經原執行法院於99年5月13日以最低價1,020,000元實施第一次拍賣，無人應買，既有各該拍賣公告、拍賣筆錄附於該執行卷為憑，足認系爭租賃關係之存在，已然影響相對人抵押權之受償，原執行法院遂依相對人之聲請，准將上揭呂志騰與江明峰間、江明峰與抗告人間之系爭房屋租賃關係除去後拍賣，揆諸上揭規定及說明，洵屬有據。至抗告人主張系爭房地拍賣無人應買，係因系爭房屋為凶宅所致，原執行法院應於拍賣公告上主動公布乙節；因一般市場上所謂之凶宅，固然會對部分購屋者之心理產生影響，然尚不致因此而無人購買，況如上說明，系爭房屋是否為凶宅，並非執行法院拍賣公告應記載之事項，執行法院並無依據主動調查各項影響標的物拍賣價格之因素，且如一一調查勢將導致執行作業困難，造成執行程序延宕，抗告人主張拍賣公告應登載該特定事項，尚非有據，而無足取。
四、綜上所述，原執行法院維持該院事務官所為除去租賃關係，駁回抗告人請求拍賣公告應登載系爭房屋為凶宅特定事項之聲明異議，經核認事用法，並無不合。抗告人抗告意旨，猶執陳詞，及認法院未體諒其目前處境，暨考量社會道德責任問題等由，指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，應依強制執行法第30條之 1，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 19 日
民事第四庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 李素靖法 官 林永茂上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提出再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣1千元。
中 華 民 國 99 年 8 月 19 日
書記官 謝素嬿【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。