臺灣高等法院臺南分院民事判決 99年度重上字第37號上 訴 人 旭揚建設有限公司法定代理人 賴信安上 訴 人 江美莉共 同訴訟代理人 顏伯奇 律師被上訴 人 孫榮豐訴訟代理人 黃逸柔 律師上列當事人間請求移轉所有權登記事件，上訴人對於中華民國九十九年四月二十九日臺灣嘉義地方法院第一審判決（九十八年度重訴字第六三號）提起上訴，本院於九十九年十一月二十三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國九十五年二月間，向上訴人旭揚建設有限公司（下稱旭揚公司）購買「國家藝墅園區編號P6」之建物、其他設施（嘉義縣太保市○○段一二六四建號、一二六五建號、一二六六建號、一三四八建號，下稱系爭建物）及上訴人江美莉所有之基地（嘉義縣太保市○○段二一三之一四五地號、二一三之二二八地號、二一三之二四五地號、二一三之二四八地號、二一三之二六○地號、二一三之三四三地號土地，下稱系爭土地，系爭土地與建物，以下通稱系爭房地），雙方簽有房屋（預定）買賣契約書一份（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價金新台幣（下同）九百五十萬元，被上訴人雖已給付期款二百七十五萬元，惟其餘六百七十五萬元之價款，雙方協議其中六百六十五萬元由銀行貸款支付。伊已依約於九十六年二月九日將系爭房地所有權移轉予被上訴人，惟在伊向臺灣銀行辦理撥款手續時，被上訴人竟向臺灣銀行擋款二百五十萬元，致伊無法取得六百六十五萬元，使該次貸款手續失敗。伊另於九十七年十月三十一日發函要求被上訴人提供貸款資料重辦貸款，豈知被上訴人於九十七年十一月十一日回函以行使瑕疵擔保之減少價金請求權，僅同意貸款五百二十五萬元，除違反民法瑕疵擔保規定外，亦與系爭貸款協議書第三條之約定相左，伊將系爭房地產權移轉登記予被上訴人，被上訴人即有義務同意貸款銀行辦理撥款，被上訴人明顯違反此約定。伊乃依系爭買賣契約第十九條第二項約定，於九十七年十二月二十九日以朴子祥和郵局一四三號、九十八年六月五日以朴子郵局二五八號存證信函向被上訴人為解除買賣契約之意思表示，被上訴人收受該存證信函，伊自得依民法第二百五十九條第一項規定，訴請被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予伊，爰提起本訴。原判決駁回請求，尚有未洽等語。併上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應將系爭建物辦理所有權移轉登記予旭揚公司；(三)被上訴人應將系爭土地辦理所有權移轉登記予江美莉；(四)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則抗辯：(一)上訴人於九十五年七月通知伊驗屋，因該屋興建過程中伊常前往了解施工進度及品質，且伊因從事室內裝潢業，亦受託為已交屋之住戶裝修室內，發現每戶多有滲漏水現象，施工品質不良，更遑論建物外觀與上訴人之樣品屋差距甚大，伊因之特別留意屋況，於試水後居然自二樓以上之樓梯間均會滲水並留下水痕處處，其他尚發現諸多工程瑕疵，以三樓衛浴間之門無法裝上最為離譜，伊乃要求改善，上訴人工程人員當場承諾，且於九十五年十月十三日嘉義縣政府消保官調解時，上訴人所派代表亦承諾九十五年十一月十日就漏水部分需完成修護並試水。惟至上訴人於九十五年十二月三十日寄交交屋通知期間，均未獲改善，且亦未再寄發交屋通知。伊乃於九十六年四月四日及同年四月十九日寄發存證信函，依瑕疵擔保之相關規定行使價金減少之權利，上訴人於九十六年四月二十六日存證信函否認有伊所指之瑕疵存在，伊乃於九十六年五月二十八日，另案起訴確認上訴人就系爭買賣尾款價金於一百五十萬元之範圍內之價金請求權不存在，上訴人至今仍否認系爭建物有漏水等瑕疵存在，則上訴人於系爭特定買賣標的物危險交付前，否認有瑕疵存在，並拒絕修繕之意思，伊當得援依瑕疵擔保之相關規定，行使價金減少請求權。(二)伊於行使價金減少請求權後，九十六年五月三日要求臺灣銀行太保分行先行撥款四百二十五萬元（主張減少價金暨上訴人未完全給付之損害賠償合計共二百五十萬元應扣除）給上訴人，因遭銀行以未全額撥款建商不同意而拒絕，伊隨即於九十六年五月八日去函臺灣銀行太保分行及上訴人，要求銀行撥款及通知上訴人表明伊撥款之意願，臺灣銀行太保分行於九十六年五月十日函覆歉難同意伊之貸款申請，上訴人乃於九十七年十月三十一日再次要求伊提供貸款資料重辦貸款，伊亦同意於五百二十五萬元之價金範圍內辦理撥款，然為上訴人所不同意，因而未能申貸撥款，故伊並無違約之情事。(三)上訴人於另民事案件進行鑑定程序中始發函（嘉義玉山郵局存證號碼第一○三七）表示願意修繕，亦未陳明願意依伊於起訴狀所主張修繕之項目及範圍維修繕，且建物瑕疵既在建築師鑑定尚未提出鑑定報告暨法院審理釐清中，為免修繕後又產生爭議，當無於此際加以修繕之必要及可能，伊當無答應上訴人繼續修繕之理。是上訴人於九十八年六月五日解除契約買賣契約伊不同意。(四)系爭買賣契約附件二「貸款協議書」第三條之約定內容，有違消費者保護法第十一、十二、十四、十七條及消費者保護法施行細則第十五條規定，依同法第十六條之規定應屬無效。(五)系爭建物除有施作與廣告品質不符外，尚有建材與廣告及契約約定不符，暨施工瑕疵等三大瑕疵存在，其中漏水問題也造成牆壁產生壁癌而油漆脫落等現象，且於九十六年十月八日雙方會勘系爭建物時，仍有不明原因滲、漏水、壁癌、油漆不足、二樓衛浴間門框施作有誤，無法安裝木門、施工草率等瑕疵之情形，足認系爭建物之瑕疵於九十六年十月八日以前確實未修補完成。再者，系爭建物尚未交屋，上訴人坦承持有建物之鑰匙，上訴人隨時可進行修補，乃上訴人逕以伊所主張之瑕疵無關重要，而推諉修補義務，卻又未曾通知伊覆驗，亦未通知交屋，則上訴人拒絕修繕之意甚明。況上訴人於九十八年十二月十二日當庭表示因伊未能撥款，當無修繕之必要。(六)系爭建物從外觀看，頂樓天溝有滲水痕跡，同年六月二十二日雙方初驗，當時可明顯看出之瑕疵，其中自三樓以上均有漏水現象及防水未作等瑕疵，初驗後上訴人未能將上開瑕疵修繕完成，迭經催促均未獲置理，上訴人於九十六年四月二十六日存證信函亦坦承「目前屋況實為局部滲水」，益徵系爭建物確實有滲水之瑕疵存在。另民事案件雙方於九十六年十月八日會勘時，漏水等瑕疵確仍存在，依一般交易觀念為買方所重視，亦確實影響建物之使用效能及交易價值，無論伊於行使價金減少請求權前主張多少項瑕疵，如未能找出滲、漏水原因，盲目的修補根本無濟於瑕疵之補正，反而將加重建物之瑕疵程度，從而賣方主張有修補應以修補後之效果而定是否已盡修補義務，否則與未修補無異，賣方當不得據已曾修補為由，即認買方不得再主張瑕疵擔保等權利。而上訴人就建物之漏水瑕疵項目暨未能如期完成修繕並通知伊試水或覆驗，即屬未於雙方約定之期日完成修繕，伊即得行使瑕疵擔保請求權暨主張上訴人債務不完全給付之損害賠償責任，而調整銀行貸款撥款之金額，上訴人無由解除契約。(七)臺灣銀行之代理人於原審亦陳明：因系爭建物尚有合作金庫第一順位最高限額十三億六千六百八十萬元之抵押權存在未塗銷，故臺灣銀行無法核撥貸款，從而銀行未撥款亦非伊所致。原審判決駁回上訴人之請求，尚無違誤等語。併答辯聲明：(一)上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔
三、兩造不爭執及爭執事項（見原審卷第二五三至二五四頁）：
(一)不爭執事項：⒈被上訴人於九十五年二月間向上訴人旭揚公司購買嘉義縣太
保市○○段一二六四建號、一二六五建號、一二六六建號、一三四八建號建物及向上訴人江美莉購買嘉義縣太保市○○段二一三之一四五地號、二一三之二二八地號、二一三之二四五地號、二一三之二四八地號、二一三之二六○地號、二一三之三四三地號土地，被上訴人已給付期款二百七十五萬元，上訴人並已將土地及建物所有權移轉登記於被上訴人名下。
⒉系爭建物因發生漏水等瑕疵問題，被上訴人於九十五年十月
間聯合其他承購戶向嘉義縣政府消保官聲請調解，於九十五年十月十三日調解會中，上訴人承諾於九十五年十一月十日前先完成漏水修繕，並通知試水。
⒊九十六年四月四日及九十六年四月十九日被上訴人發函上訴
人主張系爭建物有瑕疵，要求減少價金一百萬元及保留價款二百五十萬元；上訴人亦於九十六年四月二十六日及九十六年五月二十八日回函被上訴人拒絕上開要求，並請被上訴人於七日內撥款，否則將請求違約金並解除契約。
⒋被上訴人於九十六年五月二十八日向台灣嘉義地方法院（下
稱嘉義地院）提起九十六年度重訴字第五九號民事訴訟，請求確認被上訴人之價金減少請求權存在，在該事件繫屬中，兩造於九十六年十月八日共同前往系爭建物會勘，被上訴人當場主張系爭建物仍有多處滲水及裂縫，上訴人則主張系爭建物目前無漏水瑕疵存在。
⒌九十七年十月三十一日上訴人發函要求被上訴人提供貸款資
料，並辦理貸款給付另外六百六十五萬元之買賣價金，惟被上訴人於九十七年十一月十一日回函表示行使瑕疵擔保請求權，要求減少價金為五百二十五萬元，並僅同意核貸五百二十五萬元，惟為上訴人拒絕。
(二)爭執事項：⒈本件系爭建物目前有無「不明原因多處漏水」等瑕疵存在？
亦即此部分瑕疵是否已修補完成？⒉被上訴人得否在系爭房地交屋前（即危險移轉前），以上訴
人未提出無瑕疵物或擔保除去該瑕疵為由，拒絕給付相當價金？⒊上訴人於九十七年十二月二十九日及九十八年六月五日以被
上訴人違約拒絕給付買賣價金為由，主張解除契約，並請求將系爭建物及土地所有權返還登記予上訴人，有無理由？
四、本院的心證之理由：
(一)本件系爭建物目前有無「不明原因多處漏水」等瑕疵存在？亦即此部分瑕疵是否已修補完成？⒈按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，
或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院九十四年度台上字第一一一二號判決可資參照。衡諸一般民眾購買房屋通常係供作日常居住使用，且大抵上必須支出數百萬元乃至上千萬元之高額價金，核屬重大且昂貴之交易，是出賣人所提供之房屋，自須符合適於居住之安全與品質，倘若發生嚴重之滲、漏水情形，勢必造成日常生活之困擾，自屬一般人難以接受之居住品質，當認應屬物之瑕疵。
⒉上訴人雖主張兩造簽訂買賣契約後，被上訴人曾於九十五年
六月二十二日前往系爭建物驗收並了解屋況，迄自九十五年十月十三日兩造至嘉義縣政府消保官處調解時，當時兩造已確認系爭建物僅存會議決議之漏水等瑕疵，而上訴人主張就此部分瑕疵，已經修復完成，被上訴人自不得拒絕給付價金云云，惟為被上訴人所否認，並抗辯系爭建物尚有滲、漏水等嚴重瑕疵存在等語。經查，系爭建物經另案嘉義地院九十六年度重訴字第五九號事件送請臺灣省建築師公會嘉義縣市辦事處鑑定結果，認為：「（系爭建物）防水施工不良致影響建築物防水品質，須重做（窗框、牆面、屋頂及露台）防水」、「將拋光石英磚證物送商檢局檢驗，結果不符合CNS標準之規定，應以符合CNS標準之產品重新施作」、「雨水管路與冷氣排水未分流，導致大雨時雨水宣洩不及倒灌入室內，須重新施作」、「污水水管應施作水彎」、「信箱、電鈴、電器箱施作不當，下雨會進水，應補作防水處理」、「（水塔）管線施作不良致空氣進入管線中，導致馬達空轉應重新接管修復」、「淋浴間修改」等情，有該辦事處九十九年三月五日台建師嘉（鑑）字第九七○○二號函附鑑定報告書影本一件在卷可按（見原審卷第三○九至三一九頁），顯見系爭建物仍存在諸多滲、漏水等瑕疵，範圍廣及屋頂、牆面、窗框與露台等處，其影響居住品質不可謂不嚴重，被上訴人所辯系爭建物尚存在諸多滲、漏水等瑕疵，堪信屬實。上訴人主張系爭建物瑕疵均已修補完畢，目前已無瑕疵存在各節，委無足採。
⒊上訴人再舉證人即宏志水電工程行負責人黃永煌為證據方法
，主張上訴人已修補系爭建物之漏水瑕疵云云。惟經原審依聲請傳喚證人黃永煌到庭作證結果，固證稱：（系爭建物的修補漏水部分都已經完畢了嗎？）已經修補完畢，並經過試水（見原審第三二八頁），然經原審再詢以為何系爭建物經鑑定結果仍存在滲、漏水情形，復補稱：我是負責水管有無漏水，至於建物的結構及防水不是我可以瞭解的，也不是我承包的範圍，我只負責施工水電的部分等語（見原審第三二九頁），而證人即前往系爭建物施工之宏志水電工程行員工之張義雄於本院雖亦證稱：（你是修復什麼？）水、電力及水管漏水的問題；（你們修水管之後有無測試？）有測試，我們作水電有測試壓力是正常的，水管是沒有問題；（對P6有進行洗管動作，進行多久？）有的，進行約兩個小時等語（見本院卷第七四頁反面、第七五頁）；然經本院再詢以：（修復有無包括屋頂漏水？）沒有等語。由是以觀，顯見證人黃永煌、張義雄僅係受託前往處理系爭建物之水管漏水瑕疵，惟並未處理建物結構及防水等問題甚明，證人黃永煌、張義雄之證言，尚不足否認上開鑑定報告書所指系爭建物尚存在滲、漏水等諸多瑕疵之鑑定結果。
(二)被上訴人得否在系爭房地交屋前（即危險移轉前），以上訴人未提出無瑕疵物或擔保除去該瑕疵為由，拒絕給付相當價金？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一三項固定有明文；惟出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，亦為出賣人應負之義務，此觀同法第三百五十四條第二項之規定，亦可明瞭。從而，我國實務見解一向認為：「民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益」、「在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金」，此觀最高法院八十九年度台上字第一○八五號、九十一年度台上字第一三一五號判決意旨即明。質言之，倘若符合買賣標的之特定物於危險移轉前，已有明顯之瑕疵存在，而該物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，則應解為買受人在危險移轉前即得行使瑕疵擔保請求權，並拒付相當之價金。
⒉上訴人雖主張依民法第三百五十四條之規定，物之瑕疵擔保
請求權必須於危險移轉後（即標的物交付後）始能主張，而本件系爭房地未危險移轉（未交屋），被上訴人不得主張減少買賣價金云云。惟查，系爭建物因存在前述諸多滲、漏水等瑕疵，故被上訴人乃於九十五年十月十三日、九十六年六月十五日向嘉義縣政府消保官及嘉義縣義竹鄉調解委員會聲請調解，有被上訴人所提調解會會議紀錄影本二份在卷可參（見原審卷第一六六頁、第一七四頁），被上訴人亦曾於九十六年四月四日、十九日及五月八日，多次發函給上訴人表示系爭建物存在滲、漏水等瑕疵，亦有被上訴人所提郵局存證信函影本三件附卷可佐（見原審卷第一六八至一七○頁、第一七九至一八○頁），復參以上開鑑定報告書之鑑定結果，亦確認系爭建物尚存有滲、漏水等瑕疵，足徵系爭建物在危險移轉前，確實已存在明顯之瑕疵，彰彰甚明；至於上訴人再主張並未拒絕修補瑕疵，故被上訴人仍不得於危險移轉前主張瑕疵擔保請求權云云。惟觀諸上訴人於九十六年四月二十六日寄發給被上訴人之存證信函中，已明確表示：「日前屋況實為局部滲水而非漏水，且非孫君所指稱『遍及各樓層』，此為不實之指控，另該部分亦完全修復完成」等語，復有被上訴人所提郵局存證信函影本一件在卷可參（見原審卷第一七一至一七二頁），已見上訴人明確向被上訴人表示系爭建物已無瑕疵存在，再原審於九十九年一月二十一日言詞辯論時，上訴人亦當庭表明：（本件上訴人主張目前系爭建物所有瑕疵是否均已修補完畢？本件系爭建物是否已經完全沒有漏水的情況？）是的，系爭建物的瑕疵均已修補完畢；上訴人主張當時已經沒有任何瑕疵（見原審卷第二五二至二五三頁），證人即上訴人公司業務部副總經理謝子龍亦證述：（系爭漏水的瑕疵有無修補完成？）有的；（系爭建物的瑕疵）修補完成等語（見原審卷第二五五、二五六頁），由是以觀，上訴人從本件起訴之前，迄至訴訟進行中，始終均堅持瑕疵業已修補完畢，系爭建物目前已無瑕疵存在，自屬無繼續修補瑕疵之意，從而被上訴人主張系爭建物於危險移轉前，即有明顯之瑕疵存在，且上訴人拒絕修補瑕疵等語，堪值採信，是依前揭判決所示意旨，被上訴人自得於系爭建物交屋前（即危險移轉前）行使瑕疵擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金。
⒊上訴人另主張依系爭買賣契約第十四條第二項約定：「交屋
時，甲方（被上訴人）應繳清本契約所有之應付款項及費用」，及貸款協議書第三條約定：「乙方（上訴人）於所有權移轉完畢即可依本附件第一條之委託之約定，乙方逕向貸款機構辦妥撥款，甲方（被上訴人）應即依與貸款機構之約定，按期攤還本息並同意絕不以交屋完成前拒絕撥款為藉口，而對本買賣房屋故為有所瑕疵之主張」，屬於兩造依民法第三百六十六條約定限制被上訴人物之瑕疵擔保請求權行使之特約云云。惟查，上開約款內容載明為：「（被上訴人）同意絕不以交屋完成前拒絕撥款為藉口，而對本買賣房屋故為有所瑕疵之主張」等語（見原審卷第一四頁、第二五頁），僅言明被上訴人不得「故為」（即無正當理由）房屋有所瑕疵之主張，然並非被上訴人不得為物之瑕疵之主張，自與民法第三百六十六條所定以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務有別；至於上開約款雖言明上訴人將系爭房地所有權移轉完畢，被上訴人即應同意貸款機構撥款，然此約定僅屬雙方就系爭房地過戶及付款時程之合意，惟並不妨害被上訴人上開瑕疵擔保請求權及拒付相當價金權利之行使，蓋因本件兩造簽訂系爭房地之買賣契約，本互負有給付之義務，而上訴人須交付無瑕疵之物，與被上訴人須交付買賣價金，應同屬有對待關係之主給付義務，是在系爭建物已有明顯瑕疵存在之情形下，被上訴人就上訴人之主給付義務履行已發生疑義，自得依民法第二百六十四條行使同時履行抗辯權，上訴人上開主張，為不足採。
⒋上訴人又主張系爭建物經鑑定結果，修補瑕疵所需費用最多
四十餘萬元，縱認被上訴人於嘉義地院九十六年度重訴字第五九號事件，所請求減少一百五十萬元價金之主張全部勝訴，然被上訴人當時向臺灣銀行告知保留高達二百五十萬元價款不撥款，兩者差距達一百萬元，甚至二百萬元，此等超額拒絕撥款，亦屬違約云云。然查被上訴人並非拒絕給付全部買賣價金，而係請求保留二百五十萬元價款，待上訴人修補完全及扣除被上訴人因上訴人遲延交屋暨其他瑕疵擔保責任之損害賠償結算後，多退少補，餘價款被上訴人已通知銀行撥款，有被上訴人九十六年四月十九日寄發給上訴人之存證信函可參（見原審卷第一七○頁），且為兩造所不爭執（見原審卷第二五四頁），基此，本件應續予審究者即為：被上訴人主張保留二百五十萬元價款暫不支付，是否與系爭建物之瑕疵相當？經查，系爭建物買賣總價高達九百五十萬元，有兩造所簽訂房屋買賣契約書一份在卷可憑（見原審卷第九至七四頁），而被上訴人僅係一般購買房屋之消費者，不若建商或專業人員具有建築、結構、土木等相關專業知識，被上訴人在發現系爭建物有窗框、牆面、屋頂及露台等處滲、漏水，及雨水管路與冷氣排水未分流與信箱、電鈴、電器箱施作不當，下雨會進水，暨拋光石英磚凸起不合規格，淋浴間門無法裝上等諸多瑕疵存在時，本難在第一時間精確預估該等瑕疵之修復費用為何，甚至是否尚有其他未曾發現之瑕疵存在，從而被上訴人在未經鑑定之前，請人估價結果，主張減少價金一百五十萬元，以及額外保留一百萬元價款留待日後計算各項損害賠償金額後，再多退少補，難謂有何悖於情理之處。況且被上訴人於九十七年十一月十一日已以存證信函表示同意房地買賣價金五百二十五萬元部分申辦房貸（餘一百五十萬元部分，已行使減少價金形成權益），有上訴人所提被上訴人九十七年十一月十一日存證信函可參（見原審卷第九三頁），被上訴人於本院亦陳稱：僅拒付一百五十萬元價金，其他願貸款給上訴人等語（見本院卷第一三三頁反面），並未再主張保留二百五十萬元，尚難謂有何不相當情事，可認被上訴人並無故為不履行價金給付義務之意，從而上訴人徒憑鑑定結果主張系爭建物瑕疵修補費用僅須四十餘萬元，而指稱被上訴人保留超額之二百五十萬元價金不給付屬於違約行為云云，自無足採。
⒌上訴人復主張依民法第三百六十五條規定，買受人因物有瑕
疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，而本件被上訴人乃於九十五年六月二十二日初驗時提出滲、漏水之情形，遲至九十六年四月四日被上訴人以嘉義中山路郵局二四八號存證信函告知因系爭房地瑕疵減少價金一百萬元，明顯已超過民法第三百六十五條第一項所定六個月之時效云云。惟查，民法第三百六十五條所定瑕疵擔保請求權行使時效之起算時點，係於買受人依民法第三百五十六條規定為通知後六個月，然依民法第三百五十六條之規定內容為：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物；如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人」，由此觀之，顯見前提必須有買受人受領買賣標的物之事實，始有將瑕疵通知出賣人可言，本件上訴人自承系爭房地尚未交屋，目前仍在上訴人占有使用中（見原審卷第一五○頁），則被上訴人既尚未受領系爭房地之交付，則依民法第三百六十五條所定瑕疵擔保請求權行使時效自亦未開始起算，上訴人所為時效之主張，亦不足採。
(三)上訴人於九十七年十二月二十九日及九十八年六月五日以被上訴人違約拒絕給付買賣價金為由，主張解除契約，並請求將系爭建物及土地所有權返還登記予上訴人，有無理由？查本件在系爭建物在交屋（危險移轉）之前，已有明顯之瑕疵存在，且被上訴人曾將此事實告知上訴人，惟上訴人主張系爭建物之瑕疵業已修補完畢，目前已無瑕疵存在，均如前述，則上訴人自屬拒絕繼續修補瑕疵，且可推知其有不願修補瑕疵之意思甚明，從而依前揭最高法院八十九年度台上字第一○八五號、九十一年度台上字第一三一五號判決意旨，應認在系爭建物交屋之前，被上訴人即得行使瑕疵擔保請求權並拒絕給付相當之價金。上訴人此項解除契約，自不生法效。至上訴人所引另案判決（即台灣高等法院八十七年度上字第四二二號、台灣高雄地方法院八十七年度訴字第一四○三號民事判決等），與本案情節並非完全相同，且係僅就該案所表示之意見，於本案難以比附援引，亦無拘束本院之效力。另行政院所公布之預售屋買賣定型化應記載事項，並非法律，且亦無限制被上訴人不得為上述權利之行使，上訴人此項主張，無足為其有利之認定。
五、綜上所述，被上訴人拒絕給付相當之價金既為合法權利之行使，則上訴人於九十七年十二月二十九日及九十八年六月五日以被上訴人違約拒絕給付買賣價金為由，主張解除契約，非屬有據。從而，上訴人以契約業已解除，請求被上訴人將系爭建物及土地所有權返還登記予上訴人，自非正當，無從准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚無不合。上訴意旨猶指前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 7 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 李素靖法 官 高明發上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 13 日
書記官 王全龍【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。